AFP考試《金融理財原理》第九章知識點(diǎn)租房與購房決策

1、一、AFP考試章節(jié)知識點(diǎn)：租房與購房的優(yōu)缺點(diǎn)比較1、租房的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：(1) 有能力使用更多的居住空間(2) 比較能夠應(yīng)對家庭收入的變化(3) 資金較自由，可尋找更有利的運(yùn)用渠道(4) 有較大的遷徙自由度(5) 瑕疵或毀損風(fēng)險由房東負(fù)擔(dān)(6) 稅捐負(fù)擔(dān)較輕(7) 不用考慮房價下跌風(fēng)險缺點(diǎn)：(1) 非自愿搬離的風(fēng)險(2) 無法按照自己的期望裝修房屋(3) 房租可能增加(4) 無法運(yùn)用財務(wù)杠桿追求房價差價利益(5) 無法通過購房強(qiáng)迫自己儲蓄2、購房的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)： (1) 對抗通貨膨脹(2) 強(qiáng)迫儲蓄累積實(shí)質(zhì)財富(3) 提高居住質(zhì)量(4) 信用增強(qiáng)效果(5) 滿足擁有自宅的心理效用(6) 同時提供居

2、住效用與資本增值的機(jī)會缺點(diǎn)： (1) 缺乏流動性：要換房或是變現(xiàn)時，若要顧及流動性可能要被迫降價出售。(2) 維持成本高：投入裝潢雖可提高居住品質(zhì)，也代表較高的維持成本。(3) 賠本損失的風(fēng)險：實(shí)質(zhì)上的風(fēng)險包括房屋毀損，市場風(fēng)險包括整體房屋市場下跌的 系統(tǒng)風(fēng)險，與所居住社區(qū)管理不善造成房價下跌的個別風(fēng)險。二、AFP考試章節(jié)知識點(diǎn)：購房與租房的決策：年資金成本法1、成本法的計算公式租房年成本 =押金存款利率 +年租金購房年成本 =首付款存款款利率 +貸款余額貸款利率 +年維修費(fèi)用2、案例：汪小發(fā)看上了一套 100 平米的住房，位于北京市海淀區(qū)五道口附近，該住房可租可售。 如果租房， 房租每月 5

3、,500 元，1 個月房租的押金。 如果購房， 總價 120 萬元， 可申請 60萬元貸款， 房貸利率為 6%，自備首付款 60萬元。汪小發(fā)租與購的成本分析如下 ( 假 設(shè)押金與首付款機(jī)會成本為 3%)：租房年成本： 5,500 元 12+5,500 元 13%=66,165 元 購房年成本： 60 萬元 3%+60萬元 6%=54,000 元3、維護(hù)和折舊成本的考慮1. 房屋維護(hù)成本：租房者不用負(fù)擔(dān)，由購房者負(fù)擔(dān)。此部分金額不定，越舊的房屋維 護(hù)成本越高。本例預(yù)期當(dāng)年房屋維護(hù)成本為 5,000 元。2. 房屋折舊成本：個人住房不像企業(yè)購入房產(chǎn)后要提折舊，但是同樣的地段新舊房有定的價差，這就是

4、房屋折舊成本的體現(xiàn)。設(shè)該地段全新房與一年屋的價差為每平米 240 元，折舊率 2%。本例折舊成本為 24,000 元?？紤]這兩項(xiàng)因素后， 購房的平均年成本為 83,000 元，比租房年成本 66,165 元高 25.44%。租房年成本低于購房年成本4、房價升值的考慮 房價有上漲的潛力 若房價在未來看漲， 那么即使當(dāng)前算起來購房年成本高一點(diǎn)， 但是， 未來出售房屋的資 本利得也可能彌補(bǔ)居住期間的成本差異。以上例而言，租房年成本率 =66,165 元 1,200,000 元=5.5%，購房年成本率 =83,000 元 1,200,000 元=6.9%，差距只有 1.4%。若計劃住 5 年， (1+

5、1.4%)5-1=7.2% ，只要房價可能 在 5 年內(nèi)漲 7.2% 以上，購房仍然劃算。若大家都預(yù)期房價會進(jìn)一步下跌， 而寧可租房不愿購房， 則租房年成本高于購房年成本 的情況也有可能會發(fā)生。 因此， 比較租房與購房哪種劃算， 決策者對未來房價漲跌的主觀判 斷也是重要因素。三、AFP考試章節(jié)知識點(diǎn)：凈現(xiàn)值法 (PV 法)1、凈現(xiàn)值法原理 考慮在一個固定的居住期間內(nèi)， 將租房及購房的現(xiàn)金流量還原成現(xiàn)值， 比較兩者的凈現(xiàn) 值較高者為劃算?？梢允褂秘攧?wù)計算器現(xiàn)金流計算功能計算PV，或用 EXCEL的 PV財務(wù)函數(shù)進(jìn)行分析。若汪小發(fā)已確定要在該處住滿 5 年，月房租每年增加 500 元，以存款利率

6、3%為折現(xiàn)率 ; 在貸款利率 6%下， 20年房貸每年本利平均攤還額為 52,311 元， PMT(6%， 20， 600000)=-52,311月房租每年增加 500 元，第五年底將押金 5,500 元收回。維護(hù)成本第一年 5,000 元，以后每年提高 5,000 元。 PV計算時只考慮現(xiàn)金流量，因此，在年成本法中計算的租房押金利息與購房折舊成本 并非實(shí)際現(xiàn)金流出， 不用列入。 而在年成本法中房貸只計利息， 凈現(xiàn)值法中房貸計算的是本 利平均攤還額。合理的折現(xiàn)率應(yīng)在首付款資金機(jī)會成本3%與房貸利率 6%之間，可做敏感性分析。2、租房與購房 PV 的計算 租房現(xiàn)金流 ( 期初支付 )：CF0=押

7、金 +第一年租金 =-5,500-5,500 12=-71,500CFj= 第二年租金 =(-5,500-500) 12=-72,000CFj=第三年租金 =-5,500+2 (-500) 12=-78,000CFj=第四年租金 =-5,500+3 (-500) 12=-84,000CFj=第五年租金 =-5,500+4 (-500) 12=-90,000CFj= 取回押金 =5,500I=3%，PV=-367,017租房購房首付貸款維護(hù)成本購房合計期初 CF0（ 71,500 ）（ 600,000 ）（ 600,000 ）第一年 C01（ 72,000 ）（ 52,311 ）（ 5,000

8、）（57,311 ）第二年 C02（ 78,000 ）（ 52,311 ）（ 10,000 ）（62,311 ）第三年 C03（ 84,000 ）（ 52,311 ）（ 15,000 ）（67,311 ）第四年 C04（ 90,000 ）（ 52,311 ）（ 20,000 ）（72,311 ）第五年 C055,5001,250,000（ 560,366 ）（ 25,000 ）664,6343%（367,017 ）（ 266,902 ）4%（359,934 ）（ 288,086 ）5%（353,116 ）（ 307,977 ）6%（346,551 ）（ 326,662 ）+第一年維護(hù)成本 +第

9、二年維護(hù)成本 +第三年維護(hù)成本 +第四年維護(hù)成本 +第五年維護(hù)成本=-52,311-5,000=-53711=-52,311-10,000=-62311=-52,311-15,000=-67,311 =-52,311-20,000=-72,311 +第五年底房貸余額購房的現(xiàn)金流 購房的凈現(xiàn)值： CF0=首付款 =-600,000 每年房貸本利攤還 =PMT（6%， 20,600000）=-52,3310.7 五年后房貸余額 =PV（6%，15， -52310.7）=508,055 1 CFj= 第一年房貸本利攤還 2 CFj= 第二年房貸本利攤還 3 CFj= 第三年房貸本利攤還 4 CFj= 第四年房貸本利攤還 5 CFj= 第五年房貸本利攤還=-52,311-25,000+1,250,000-508,055=664,634I=3%，PV=-266,902 -266,902-367,017, 購房凈現(xiàn)值比租房高，購房劃算。四、AFP考試章節(jié)知識點(diǎn)：利率與售房租購房決策影響因素 利率（折現(xiàn)率 ） 、預(yù)期房屋出售價格直接影響租購房決策結(jié)論五、AFP考試章節(jié)知識點(diǎn)：租購房決策影響的因素 1、利于購房的影響因素 首付款機(jī)會成本低、房貸利率低、