地塊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

1、目錄第一部分：項(xiàng)目概況一、宗地位置5二、宗地現(xiàn)狀5三、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套1、交通狀況6 2、教育狀況6 3、醫(yī)療水平6 4、大型購(gòu)物中心6 5、銀行6 6、其他6四、項(xiàng)目周邊環(huán)境6五、市政配套 1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展7 2、供、排水狀況7六、規(guī)劃控制要點(diǎn)7七、土地價(jià)格7第二部分：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析一、土地法律性質(zhì)評(píng)估 1、現(xiàn)狀8 2、規(guī)劃8二、政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估8三、總體評(píng)價(jià)8第三部分：市場(chǎng)分析一、2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策動(dòng)向9二、成都住宅市場(chǎng)分析 1、成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)歷年市場(chǎng)狀況（1）、成都市07年-10年房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況10（2）、成都市歷年住宅市場(chǎng)投資狀況11（3）、成都市歷年普通住宅投資

2、增長(zhǎng)情況分析12（4）、成都市歷年投資成份狀況13（5）、成都市歷年投資開(kāi)發(fā)分析142、 區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況14三、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征1、城西市場(chǎng)背景簡(jiǎn)述152、城西區(qū)域市場(chǎng)特征163、城西區(qū)域商品房住宅市場(chǎng)供應(yīng)狀況174、城西區(qū)域商品房住宅市場(chǎng)成交狀況185、2010年各月份不同建筑類(lèi)型商品房供求狀況186、2010年各月份不同建筑面積商品房供求狀況207、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況228、分析：本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)239、結(jié)論24四、目標(biāo)市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位 1、市場(chǎng)定位（1）、戶(hù)型定位25（2）、項(xiàng)目形象定位25（3）、項(xiàng)目客戶(hù)定位25（4）、價(jià)格定位26（5）、銷(xiāo)售定位26 2

3、、產(chǎn)品建議27第四部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)分析一、 初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路1、 設(shè)計(jì)概念282、 主要產(chǎn)品類(lèi)型28二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析1、 各硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性282、 容積率變化對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類(lèi)型和特征的影響283、 土地本身特征對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮294、 周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及考慮295、 周邊市政工程配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮296、 周邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮297、 市場(chǎng)分析結(jié)果對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮30第五部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一、土地升值潛力初步評(píng)估31二、工程計(jì)劃32三、銷(xiāo)售計(jì)劃32第六部分：投資收益分析一、 成本預(yù)測(cè)1、項(xiàng)目投資估算依據(jù)332

4、、項(xiàng)目投資概算33二、經(jīng)濟(jì)效益分析 1、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入估算35 2、項(xiàng)目銷(xiāo)售回款計(jì)劃36 3、銷(xiāo)售利潤(rùn)測(cè)算36第七部分：風(fēng)險(xiǎn)分析一、 盈利能力分析37二、項(xiàng)目不確定性分析 1、風(fēng)險(xiǎn)分析（1）、風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別38（2）、風(fēng)險(xiǎn)程度分析38（3）、風(fēng)險(xiǎn)的防范39 2、敏感性分析39 3、項(xiàng)目盈虧平衡分析40三、社會(huì)效益和影響分析40第八部分：可研究性結(jié)論與建議一、 擬建方案的結(jié)論性意見(jiàn)41二、項(xiàng)目主要問(wèn)題的解決辦法和建議41三、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議41第九部分：附件附件一：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算表43附件二：資金來(lái)源與運(yùn)用表44附件三：項(xiàng)目損益及利潤(rùn)分配表45附件四：現(xiàn)金流量表46第一部分：項(xiàng)目概況一、 宗地位

5、置“金沙云庭”該宗地位于四川省成都市金沙遺址路，金沙派出所旁。二、宗地現(xiàn)狀 1、四至范圍：東面是“金沙西苑”樓盤(pán)，西到蜀金璐，北達(dá)金沙遺址路，南面至清江西路。 2、此處地勢(shì)平坦，與周邊地勢(shì)持平。 3、宗地內(nèi)無(wú)水渠及較深的溝壑，無(wú)池塘及高壓線(xiàn)等對(duì)開(kāi)發(fā)有較大影響的因素。 4、該宗地位于金沙遺址路，被摸底河公園、金沙遺址公園兩大公園環(huán)繞，距金沙遺址博物館僅200米。是內(nèi)金沙高尚住區(qū)內(nèi)最后的可開(kāi)發(fā)的低密度風(fēng)景住區(qū)。三、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套 1、交通狀況（1）、公交車(chē)狀況：公交5路金沙遺址路站下；7路、13路金陽(yáng)路站下；163路金鳳路站下；14、83、96、111、502路青羊大道北站下；77、19、11

6、3、62、47、81、305、69、801、809路金沙車(chē)站下。（2）、該宗地出行主要可以依靠公交和駕車(chē)，并不需要發(fā)展商自己解決。（3）、該宗地位于規(guī)劃地鐵2號(hào)線(xiàn)沿線(xiàn)，以后交通將更加便捷。 2、教育狀況 在教育狀況方面，則有以下多所學(xué)校： 金沙幼兒園、金沙小學(xué)、石室聯(lián)合中學(xué)金沙西園分校、青羊?qū)嶒?yàn)中學(xué)、實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、西南財(cái)經(jīng)大學(xué)。（金沙云庭業(yè)主子女可優(yōu)先錄取入讀石室聯(lián)合中學(xué)金沙西園分校。） 3、醫(yī)療水平 在“金沙云庭”周?chē)卸嗉裔t(yī)院，包括：成都金沙醫(yī)院、成都婦女兒童醫(yī)院、西區(qū)醫(yī)院、中醫(yī)附院、四川省人民醫(yī)院、滿(mǎn)地可醫(yī)院。 4、大型購(gòu)物中心、主要商場(chǎng)和菜市場(chǎng) 周邊商場(chǎng)包括西單商場(chǎng)、歐尚、麥德龍、

7、家樂(lè)福光華店和金沙大型室內(nèi)菜市。 5、銀行 周邊銀行包括有：中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、成都商業(yè)銀行、交通銀行金沙支行、興業(yè)銀行、恒豐銀行。 6、其他 在“金沙云庭”周邊還包括有：加油站、中餐廳、火鍋餐廳、快餐、酒吧、茶樓、ktv、美容院、洗浴健身中心等等。四、項(xiàng)目周邊環(huán)境 “金沙云庭”在金沙派出所旁邊，所以周邊治安很好，并無(wú)大事件發(fā)生。然而該宗地被摸底河公園、金沙遺址公園兩大公園環(huán)繞，不論是對(duì)環(huán)境，還是對(duì)空氣質(zhì)量都是十分有利的。五、市政配套 1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展 目前為止，“金沙云庭”周邊的道路狀況十分良好，蜀金路、金沙遺址路、清江西路、金鳳路和青羊大道等等路面十分平整，完好。

8、 2、供水、排水完整無(wú)破損，通訊（有線(xiàn)電視、電話(huà)、網(wǎng)絡(luò)）完全接入。六、規(guī)劃控制要點(diǎn)該宗地總占地面積是41492.87平方米，建筑面積是160000平方米?？們粲玫孛娣e為63畝，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件中規(guī)定：綠化率30%，容積率1.8，建筑密度總30%，建筑高度21米，此宗地為二類(lèi)住宅用地（可兼容商業(yè)10%）。七、土地價(jià)格由成都市國(guó)土資源局查詢(xún)得知，該宗地（編號(hào)：qy（252/211）：2009-003）于2009年4月15日進(jìn)行公開(kāi)拍賣(mài)，起始價(jià)為460萬(wàn)元/畝，成交的土地價(jià)格為590萬(wàn)元/畝。則，該宗地總地價(jià)為590*63=37170萬(wàn)元。第二部分：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析一、土地法律性質(zhì)評(píng)估 1、現(xiàn)狀 1

9、）、土地所有權(quán)歸屬：國(guó)有建設(shè)用地 2）、土地使用權(quán)歸屬：開(kāi)拓置業(yè) 3）、土地的用途：商住混合用地 4）、土地使用年限：住宅從2009年4月15日至2079年4月14日，還剩68年零4個(gè)月，商業(yè)從2009年4月15日至2049年4月14日，還剩38年零4個(gè)月 2、規(guī)劃 1）、規(guī)劃所有權(quán)歸屬：國(guó)有建設(shè)用地 2）、規(guī)劃的用途：商住混合用地 3）、規(guī)劃土地使用年限：住宅70年，商業(yè)40年二、政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 由于該宗地周邊的金沙西墅居住區(qū)正在建設(shè)中，開(kāi)工面積在3萬(wàn)平方米左右，是由政府組織實(shí)施的項(xiàng)目。該項(xiàng)目上馬一定會(huì)對(duì)金沙西墅居住區(qū)造成一定的壓力，政府出于地方保護(hù)的原因，會(huì)控制該區(qū)域的商品房上市量，這個(gè)樣

10、項(xiàng)目會(huì)被推遲立項(xiàng)，不能馬上開(kāi)發(fā)，由于政府政策的原因，該項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)遇到較大的阻力，但我們分析，根據(jù)公司與當(dāng)?shù)卣牧己藐P(guān)系，通過(guò)多方工作，應(yīng)能解決立項(xiàng)問(wèn)題。三、總體評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目總體來(lái)講法律手續(xù)都相對(duì)簡(jiǎn)單順暢，開(kāi)拓置業(yè)與土地方直接簽訂土地開(kāi)發(fā)協(xié)議，然后在市土地局辦理協(xié)議出讓?zhuān)贤L(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。然后該宗地?cái)M規(guī)劃為商業(yè)居住用地，土地性質(zhì)基本明確。第三部分：市場(chǎng)分析一、2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策動(dòng)向從上半年全國(guó)整體市場(chǎng)來(lái)看，雖然在中央出臺(tái)新政后，全國(guó)各主要城市前前后后地出臺(tái)了一些地方細(xì)則，至今仍有部分城市未出臺(tái)“新國(guó)十條”的執(zhí)行細(xì)則，但無(wú)論地方政府是否出臺(tái)了地方細(xì)則，各個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)都同樣地受到了政策的強(qiáng)

11、烈沖擊，只是沖擊稍有差異而已。全國(guó)各地目前的表現(xiàn)基本一致，主要是表現(xiàn)在銷(xiāo)售數(shù)量急劇下滑，但是由于價(jià)格表現(xiàn)并不明顯，致使消費(fèi)者仍然處于濃烈的觀望情緒中，這說(shuō)明房地產(chǎn)新政策已經(jīng)起到一定的效果。1、新政局部奏效，市場(chǎng)快速觸底 “抑需求”初見(jiàn)成效 新房成交跌至低谷首先見(jiàn)效的是需求被全面抑制。隨著非基本需求被快速擠出，各地住宅成交量驟降。從上半年各地成交的月度走勢(shì)看，年初2個(gè)月，在季節(jié)性因素和2009年底出臺(tái)的樓市降溫政策的雙重影響下，成交冷淡。然而，逼出供應(yīng)量的目的暫未有效。今年上半年，各地政府通過(guò)提高土地供應(yīng)面積，并對(duì)開(kāi)發(fā)商海外融資網(wǎng)開(kāi)一面，希望加速開(kāi)發(fā)商現(xiàn)有項(xiàng)目的建設(shè)速度，以增加住宅市場(chǎng)的有效供應(yīng)

12、。但從市場(chǎng)反應(yīng)看，土地供應(yīng)量的增加，反而令開(kāi)發(fā)商有較大選擇余地，激發(fā)了購(gòu)地需求；且目前地價(jià)受政策調(diào)控已從高位回落，利于開(kāi)發(fā)商加強(qiáng)土地儲(chǔ)備。2010年上半年，中原監(jiān)測(cè)全國(guó)12個(gè)城市居住用地成交4228公頃，同比上升166%。在政策調(diào)控下，盡管開(kāi)發(fā)商拿地趨于理性，土地成交溢價(jià)率持續(xù)下降，但流標(biāo)率始終維持低位，土地市場(chǎng)供求仍較活躍。2、基本需求穩(wěn)定，支撐低位反彈當(dāng)前政策調(diào)控的重點(diǎn)，應(yīng)該理解是為了擠出投資需求的泡沫，但對(duì)首套購(gòu)房等基本的購(gòu)房需求仍然鼓勵(lì)，以令住宅恢復(fù)其原本的居住屬性。因此，基本需求的大小成為影響下一步樓市走向的關(guān)鍵。對(duì)各城市來(lái)說(shuō)，由于城市化進(jìn)程的推進(jìn)所帶來(lái)的城市人口的增加，及城市生活水

13、平提高所引發(fā)的購(gòu)房需求，是構(gòu)成住宅基本需求的主體。從第一部分的相關(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)可以看出，樓市受新政的影響甚大，導(dǎo)致樓市供求量的緊縮，說(shuō)明了政策已經(jīng)取得了一定的抑制，保持現(xiàn)狀的效果。二、成都住宅市場(chǎng)分析1、成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)歷年市場(chǎng)狀況1）、成都市2007年到2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況2009年成都市主城區(qū)商品房供應(yīng)總量為1123.79萬(wàn)，同比下降18.89%（減少261.75萬(wàn)），相較07年同期下降31.1%（減少506.21萬(wàn)）。共計(jì)成交1503.17萬(wàn)，同比增長(zhǎng)104.5%（增加760.72萬(wàn)），相較07年同期增長(zhǎng)11.3%（增加153.17萬(wàn)）、供應(yīng)量下降的原因是開(kāi)發(fā)商存量房規(guī)模較大，為減少新開(kāi)

14、發(fā)量銷(xiāo)售存量房，因而減緩了推出新盤(pán)的速度；而經(jīng)過(guò)了08年一年的市場(chǎng)調(diào)整，09年受到一系列優(yōu)惠購(gòu)房政策和開(kāi)發(fā)商調(diào)價(jià)的影響，市場(chǎng)的剛性需井噴和投資客戶(hù)的重新入市，使得市場(chǎng)銷(xiāo)售量大幅增長(zhǎng)，甚至超過(guò)了歷史同期最高水平。 2010年以3月為分水嶺，上半年成都市主城區(qū)商品房的供應(yīng)與銷(xiāo)售呈現(xiàn)出兩種不同走勢(shì)。3月以前，單月供應(yīng)及銷(xiāo)售大體上呈現(xiàn)“供銷(xiāo)同漲”的態(tài)勢(shì)。而自4月以來(lái)，供應(yīng)與銷(xiāo)售量雙雙持續(xù)走低，供求比曲線(xiàn)處于下降趨勢(shì)，近期市場(chǎng)總體表現(xiàn)供小于求。表明供需雙方均明顯受到了調(diào)控政策的影響。供應(yīng)與銷(xiāo)售量的持續(xù)下降，反映出市場(chǎng)各方對(duì)后市政策的導(dǎo)向和市場(chǎng)發(fā)展的方向觀望情緒依然較大。1月成都主城區(qū)商品住宅供應(yīng)量和成交

15、量雙雙下降，供需市場(chǎng)出現(xiàn)倒v走勢(shì)。本周均價(jià)走低，新開(kāi)樓盤(pán)價(jià)格穩(wěn)起3月最后一周成都新房成交量突破2500套，6月主城區(qū)商品住宅銷(xiāo)售量下滑嚴(yán)重，繼第一周跌破千套創(chuàng)下近兩年來(lái)最低周成交量后，14日至20日成交總量?jī)H638套，再創(chuàng)新低。圖1：2010年1-9月成都市商品住宅新增供應(yīng)量 數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市統(tǒng)計(jì)局 2）、成都?xì)v年住宅市場(chǎng)投資狀況 表1：成都市歷年普通住宅投資走勢(shì)表（單位：億元）單位（億元）2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年投資完成額245.4291.41451.86619.17909.9912.51945.14住宅189.89185.6295.34439.

16、67611.4602.1數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市統(tǒng)計(jì)局從2003年至2008年，成都市住宅的開(kāi)發(fā)投資呈持續(xù)上升勢(shì)頭，2007年到2008年投資勢(shì)頭有所回落。2003年到2004年成都市住宅市場(chǎng)有較小的下滑，而整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈上升的勢(shì)頭。2004年到2007年成都市住宅市場(chǎng)的發(fā)展基本保持與整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展同步，歷年來(lái)呈不斷上升的勢(shì)頭。2007年到2009年，房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)呈上升勢(shì)頭，但幅度較小。2007年到2008年，住宅投資出現(xiàn)小幅下跌。圖2：成都市普通住宅開(kāi)發(fā)投資狀況圖 數(shù)據(jù)來(lái)源：成都統(tǒng)計(jì)局 3）、成都市歷年普通住宅投資增長(zhǎng)情況分析 2003年2005年由于地價(jià)的上漲，規(guī)劃思路的變遷，將導(dǎo)致中高層電

17、梯公寓越來(lái)越多，迅速成為市民百姓的主要選擇。戶(hù)型設(shè)計(jì)好、通風(fēng)采光好的電梯公寓很有賣(mài)相。圖3：投資增長(zhǎng)比率走勢(shì)圖 數(shù)據(jù)來(lái)源：成都統(tǒng)計(jì)局2006年2008年，開(kāi)發(fā)商的投資重點(diǎn)由2005年的住宅、辦公樓和商業(yè)地產(chǎn)齊頭并進(jìn)，看重商業(yè)地產(chǎn)的態(tài)勢(shì)，改變?yōu)樽≌顿Y的繼續(xù)加大，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資明顯減少。為滿(mǎn)足成都市旺盛的消費(fèi)需求，增大房市供應(yīng)，開(kāi)發(fā)商明顯增大了對(duì)住宅的投資，住宅完成投資突破400億元，達(dá)到439.67億元，增長(zhǎng)49.6%，比整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅高12.2個(gè)百分點(diǎn)，是推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)攀升的主體動(dòng)因。當(dāng)2008年成都住宅市場(chǎng)進(jìn)入了持續(xù)的低迷期，總體供應(yīng)大幅增加的同時(shí)，銷(xiāo)售大幅下滑，相應(yīng)

18、地，住宅報(bào)價(jià)與成交價(jià)也有一定的回落。供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)的同時(shí)，銷(xiāo)售量急劇下降，使得供求形勢(shì)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，以往供不應(yīng)求的格局變成了供給過(guò)剩。 成都市普通市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)投資與整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)投資一樣，起伏大，增長(zhǎng)情況和下降情況明顯。2009年2010年，成都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速自2009年5月高點(diǎn)53.5回調(diào)以來(lái)，已連續(xù)四個(gè)月回落，截止8月，四川省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)完成投資1333.02億元，比去年同期增長(zhǎng)45.3%。分別5月、6月和7月回落8.2個(gè)、5.5個(gè)和4.0個(gè)百分點(diǎn)。從單月完成投資來(lái)看，8月僅完成投資171.29億元，分別比5月、6月和7月減少20.94億元、63.32億元和1.78億元。圖4：200

19、8年2010年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速走勢(shì)圖 數(shù)據(jù)來(lái)源：成都統(tǒng)計(jì)局 4）、投資成份狀況 最近幾年，集體經(jīng)濟(jì)和私營(yíng)個(gè)體經(jīng)濟(jì)投資比例在逐年下滑。國(guó)有經(jīng)濟(jì)逐年增長(zhǎng)成為成都高層住宅的主力，2008年所占比列超過(guò)50%。表2：歷年成都各經(jīng)濟(jì)成分投資情況表（單位：億元）2003年2004年2005年2006年2007年2008年國(guó)有經(jīng)濟(jì)400.14441.73577.06734.06736.41034.1集體經(jīng)濟(jì)41.4450.1010.711.9810.014.2私營(yíng)個(gè)體經(jīng)濟(jì)106.41139.87159.9219.3210.122.4數(shù)據(jù)來(lái)源：成都統(tǒng)計(jì)局5)、歷年投資開(kāi)發(fā)分析2010年18月，成都市完成房地

20、產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資174.54億元，同比增長(zhǎng)24.1%，其中住宅投資123.57億元同比增長(zhǎng)18%。占全部投資的70.8%。非住宅51.97住宅億元。同比增長(zhǎng)44.66%，上述3個(gè)數(shù)據(jù)都居于高位增長(zhǎng)，表明成都樓市今年成上揚(yáng)趨勢(shì)。綜合數(shù)據(jù)分析，開(kāi)發(fā)投資與銷(xiāo)售的快速上漲有其一定的合理性，但不具備持續(xù)性，開(kāi)發(fā)投資量的下滑，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，會(huì)造成市場(chǎng)供求關(guān)系的失衡，對(duì)企業(yè)和投資者都將造成直接經(jīng)濟(jì)利益的損失，穩(wěn)定房?jī)r(jià)就意味著穩(wěn)定市場(chǎng)，在目前金融政策開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資進(jìn)行調(diào)控的初期，應(yīng)嚴(yán)格加強(qiáng)項(xiàng)目和土地的審批，控制好貸款收縮節(jié)奏，避免市場(chǎng)的反應(yīng)過(guò)度造成房?jī)r(jià)大起大落。2、成都市住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況2006年是成

21、都房地產(chǎn)快速發(fā)展和逐漸走向成熟的一年，表現(xiàn)為房?jī)r(jià)上升較快、供應(yīng)量迅速增加、市場(chǎng)需求旺盛、大量外來(lái)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入、地價(jià)攀升較多等特點(diǎn)。成都市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示：2006年成都市主城區(qū)新開(kāi)住宅的整體均價(jià)為4956.47元/，主要是由于2006年新開(kāi)的住宅項(xiàng)目中，均價(jià)在5000元以上的項(xiàng)目就多達(dá)34個(gè)，新增供應(yīng)面積380.34萬(wàn)，占到主城區(qū)新增總量的41.4%，拉高了整個(gè)成都市區(qū)的房?jī)r(jià)。 2006年成都郊區(qū)新盤(pán)的均價(jià)為3533.97元/，較2005年郊區(qū)整體均價(jià)增長(zhǎng)722.69元/。 區(qū)域均價(jià)方面，市中心因其土地的稀缺性而高居價(jià)格首位，新盤(pán)價(jià)格為5718.18元/；市區(qū)和郊區(qū)的價(jià)格沒(méi)有出現(xiàn)明顯的斷點(diǎn)，

22、說(shuō)明郊區(qū)與市區(qū)的價(jià)格差距在縮小。2006年全年，成都市新開(kāi)住宅樓盤(pán)222個(gè)，供應(yīng)面積約為1640多萬(wàn)。其中主城區(qū)新增樓盤(pán)116個(gè)，新增供應(yīng)面積接近920萬(wàn)，占到總體供應(yīng)的55.8%，郊區(qū)新增樓盤(pán)106個(gè)，新增供應(yīng)面積約為720萬(wàn)。 同時(shí)，作為成熟社區(qū)聚集的兩個(gè)區(qū)域，城西和城南仍然是成都新盤(pán)供應(yīng)的熱點(diǎn)區(qū)域，新增供應(yīng)量為556萬(wàn)，該兩個(gè)區(qū)域供應(yīng)量占到全年主城區(qū)供應(yīng)總量的60.07%。 在2005年-2006年一系列國(guó)家調(diào)控政策實(shí)施和市區(qū)內(nèi)供應(yīng)日益稀缺的情況下，2006年整個(gè)成都市市區(qū)范圍內(nèi)商品房住宅總成交面積為807萬(wàn)，比2005年上漲19.54%。從2006年各季度新房銷(xiāo)售情況來(lái)看，各季度成交面

23、積都在逐步上漲，上漲幅度分別12.91%、3.63%和15.86%。 三、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)特征 1、城西市場(chǎng)背景簡(jiǎn)述從城西這個(gè)大的區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，目前二環(huán)以?xún)?nèi)已經(jīng)逐步的趨于飽和，只有富臨清江雅居、盛世草堂和內(nèi)雙楠的幾個(gè)小戶(hù)型樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)重點(diǎn)集中在二三環(huán)之間和三環(huán)外。目前城西主要有六個(gè)開(kāi)發(fā)相對(duì)比較集中的片區(qū)：羊西片區(qū)、金沙片區(qū)、光華片區(qū)、浣花片區(qū)、清水河片區(qū)和本案所在地金沙片區(qū)。金沙片區(qū)位于青羊大道與西三環(huán)、清江路與羊西線(xiàn)之間區(qū)域，金沙遺址使得金沙片區(qū)承載了厚重的歷史文化底蘊(yùn)，也為金沙片區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了政策上的優(yōu)勢(shì)。整個(gè)區(qū)域土地儲(chǔ)備量大，具有相當(dāng)?shù)臐摿?。除了舉世聞名的古蜀文化遺址，古蜀金沙文化主題

24、的摸底河公園、華貴的皇陵公園、洗練厚重的漢代廊橋公園.多個(gè)大型生態(tài)文化公園構(gòu)建起該片區(qū)的多重生態(tài)屏障。作為成都住宅開(kāi)發(fā)一片新興的熱點(diǎn)區(qū)域，金沙片區(qū)的基礎(chǔ)性公共配套完善，商業(yè)配套設(shè)施成熟，這里現(xiàn)在已經(jīng)號(hào)稱(chēng)是成都的“第四商圈”。表3：目前該區(qū)域主要在售樓盤(pán)有：樓盤(pán)名稱(chēng)地址類(lèi)型均價(jià)（元/平方米）開(kāi)盤(pán)時(shí)間七里溪香青白江同華大道177號(hào)住宅34502010.01.10東麓驛境青白江學(xué)苑路456號(hào)住宅28002010.05.08攬勝金沙青羊清江西路90號(hào)住宅80002010.06.19金沙西墅青羊區(qū)金沙遺址旁別墅170002010.07.11金沙海棠青羊蜀鑫東路88號(hào)住宅77502010.09.04中海金

25、沙府金沙遺址博物館旁別墅170002010.10.01英倫金沙金沙新域清水濱河路99號(hào)高層74002010.10.01金沙西墅青羊金沙遺址旁別墅170002010.07.11保利金香檳青羊西三環(huán)it大道以北小高層8500201005.30數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市房管局 2、城西區(qū)域市場(chǎng)特征 1）、消費(fèi)需求力度大，消費(fèi)者構(gòu)成多元化 城西擁有豐富的歷史遺跡、眾多的水系以及優(yōu)美的環(huán)境，“西貴”的傳統(tǒng)觀念仍留有歷史的烙印，住在城西的居家理念不僅吸引了大量的成都消費(fèi)者，還吸引了成都郊縣（市）甚至川外的消費(fèi)者，消費(fèi)需求依然強(qiáng)勁。 2）、居住觀念得到升華，消費(fèi)者日益理性 人們對(duì)住宅概念發(fā)生巨大的轉(zhuǎn)變，對(duì)其品質(zhì)、環(huán)境

26、都有很高要求，從基本居住觀念升華到享受理念。 3）、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈 從90年代開(kāi)始以置信、成都統(tǒng)建、萬(wàn)達(dá)、博瑞等知名企業(yè)的進(jìn)入城西片區(qū)后，城西房地產(chǎn)市場(chǎng)便進(jìn)入了一個(gè)高速發(fā)展階段，而如今隨著“優(yōu)品道”、“蜀風(fēng)花園城”、“成都花園望郡”、“鷺島國(guó)際社區(qū)”、“中海國(guó)際社區(qū)”等大規(guī)模的高品質(zhì)樓盤(pán)的成功亮相，城西樓市之間的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)從硬性競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向軟環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)，同品質(zhì)的樓盤(pán)在價(jià)格、檔次、環(huán)境設(shè)計(jì)、物業(yè)管理方面差距越來(lái)越具有差異性，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。 4）、開(kāi)發(fā)理念日益成熟 開(kāi)發(fā)商都進(jìn)行品牌經(jīng)營(yíng)，在不斷的創(chuàng)新中找出自己樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)，吸引消費(fèi)者，來(lái)體現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)。 5）、成產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域向三環(huán)外靠近隨著城西房產(chǎn)開(kāi)發(fā)

27、熱潮不斷的掀起，如今城西二環(huán)內(nèi)可供開(kāi)發(fā)的土地較少，且用地規(guī)模較小。目前城西房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域?yàn)槎h(huán)之間（不少于50個(gè)在售樓盤(pán)），已逐步向三環(huán)外靠近。3、城西區(qū)域住宅供應(yīng)狀況 2010年以來(lái)，在新政策的頒發(fā)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于相對(duì)平穩(wěn)狀態(tài)，城西房地場(chǎng)供求市場(chǎng)從1月便開(kāi)始的低迷狀況，供應(yīng)套數(shù)602套，供應(yīng)面積為5.67，甚至在2月出現(xiàn)了城西零供應(yīng)的狀況，3月是一個(gè)分水嶺，從3月起供應(yīng)市場(chǎng)開(kāi)始逐步回升，一直平穩(wěn)發(fā)展供應(yīng)套數(shù)在連續(xù)四個(gè)月保持在1500套左右，供應(yīng)面積保持在15萬(wàn)平方米左右。然而一直到了7月，供應(yīng)市場(chǎng)才開(kāi)始好轉(zhuǎn)，在之前的供應(yīng)套數(shù)和供應(yīng)面積上有一定的提升。 圖5： 2010年1-9月城西市

28、場(chǎng)商品住宅供應(yīng)套數(shù) 數(shù)據(jù)來(lái)源：成都市房管局 從行政區(qū)域來(lái)看，該宗地所在位置屬于青羊區(qū)。2010年青羊區(qū)從一月份開(kāi)始，由于新政策的頒布，商品房供應(yīng)市場(chǎng)一直處于低迷時(shí)間，供應(yīng)面積只有2.27萬(wàn)平方米，供應(yīng)套數(shù)只有286套。從3月開(kāi)始，商品房市場(chǎng)開(kāi)始好轉(zhuǎn)，3月份達(dá)到了1027的供應(yīng)套數(shù)和10.92萬(wàn)平方米的供應(yīng)面積。在7月份時(shí)再一次掀起熱潮，比之前3個(gè)月增長(zhǎng)了一半的供應(yīng)套數(shù)。但是于8月，熱潮終歸為熱潮，只是那么一瞬間，其供應(yīng)套數(shù)便從1503套滑至417套，整整縮小了三倍。9月，青羊區(qū)的供應(yīng)狀況又有了一些好轉(zhuǎn)。 圖6： 2010年1-9月青羊區(qū)商品住宅供應(yīng)市場(chǎng)供應(yīng)面積 4、城西區(qū)域商品房市場(chǎng)成交狀況

29、2010年以來(lái)，1月，城西商品房住宅成交套數(shù)是602套，成交面積為5.67萬(wàn)平方米，環(huán)比上月成交量分別減少9%，2%。2月份，由于新春再加上年初想你政策的頒布，從而影響了城西商品房市場(chǎng)的供求量，城西成交量是784套，成交面積是7.11萬(wàn)平方米。從3月開(kāi)始逐漸好轉(zhuǎn)，相比2月，在成交套數(shù)和成交面積上都增長(zhǎng)了一倍之多，成交套數(shù)為1672套，成交面積是15.4萬(wàn)平方米，環(huán)比漲幅達(dá)到113.3%。連續(xù)幾個(gè)月來(lái)，城西的商品房市場(chǎng)都存在供不應(yīng)求的狀況，所以7月份，政府又出臺(tái)了新的政策來(lái)壓制這一狀況，才使得市場(chǎng)供求保持平衡發(fā)展。 圖7：2010年青羊區(qū)商品房市場(chǎng)供求關(guān)系 5、2010年各月份不同類(lèi)型的商品房供

30、求狀況 2010年3月，主城區(qū)新增商品住宅中，超高層和小高層供應(yīng)量較大，占比分別達(dá)到39.5%和36.7%，高層商品住宅也達(dá)到23.1%。電梯房供應(yīng)量比重占到供應(yīng)總量的絕大多數(shù)，電梯房作為主流產(chǎn)品的地位難以撼動(dòng)。洋房與別墅的供應(yīng)量?jī)H占到0.5%和0.2%。并且，在成交商品住宅中，高層商品住宅成交量最大，其占比達(dá)到成交總量的74%，其次為超高層商品住宅，占比為23%。 圖8：2010年3月房地產(chǎn)市場(chǎng)不同類(lèi)型的商品房供求狀況 4月新增商品住宅中，供應(yīng)量占比占供應(yīng)總量的49%。小高層和高層供應(yīng)量，占比分別達(dá)到28.6%和22.4%，無(wú)其他建筑類(lèi)型商品住宅供應(yīng)。4月高層商品住宅占比環(huán)比上月有8.1個(gè)百

31、分點(diǎn)的回落，占比下降至65.9%，但與其他建筑類(lèi)型產(chǎn)品相比，成交量差距仍然明顯。其次為小高層產(chǎn)品，成交量占比為29.9%，超高層成交量占成交總量的3.5%。 圖9：2010年4月房地產(chǎn)市場(chǎng)不同類(lèi)型的商品房供求狀況 5月超高層產(chǎn)品供應(yīng)量36%，占比最大，高層產(chǎn)品供應(yīng)量有所回升，占比為28%，小高層占比縮小，供應(yīng)量占比為26%，本月保利心語(yǔ)花園推出聯(lián)排及雙拼別墅產(chǎn)品，別墅供應(yīng)量占比為1%，洋房及多層供應(yīng)量占比分別為5%和4%。 6月高層產(chǎn)品供應(yīng)量55%，占比最大，其次為小高層產(chǎn)品，占比為25%，與上月份額基本持平，超高層產(chǎn)品以18%的比例位列第三，小高層供應(yīng)量占比為26%，本月金沙西墅推出多層產(chǎn)品

32、，共計(jì)78套，故本月多層供應(yīng)量占比為2%，別墅和洋房沒(méi)有供應(yīng)。 7月高層產(chǎn)品供應(yīng)量仍然占據(jù)著半壁江山，占比為52%；其次為超高層產(chǎn)品，占比為31%，較上個(gè)月有較多增長(zhǎng)；本月小高層產(chǎn)品較上月份額有所下降，占比為15%，位列第三；本月府河公館推出多層產(chǎn)品78套，中鐵瑞城新界推出花園洋房64套，故本月多層及洋房供應(yīng)量占比均為1%，別墅沒(méi)有供應(yīng)。 8月高層產(chǎn)品仍占市場(chǎng)主流，供應(yīng)套數(shù)為4633套，占比為68%；其次是超高層產(chǎn)品，供應(yīng)套數(shù)為1122套，占比為17%；小高層產(chǎn)品排名第三，供應(yīng)套數(shù)為845套，占比為12%；本月別墅有新增供應(yīng)，且與多層相差不大，占比分別為2%和1%；本月暫無(wú)洋房供應(yīng)。 總的來(lái)說(shuō)

33、，城西房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論是在低迷期還是在高峰期，高層住宅的供求量仍舊占據(jù)著半壁江山，是各類(lèi)型房地產(chǎn)中的主流部分，然而隨之則是超高層住宅，小高層隨之。由于城西二環(huán)到三環(huán)地塊緊急，以至于三環(huán)外才可能有別墅以及洋房的供應(yīng)，所以說(shuō)別墅和洋房是目前為止供應(yīng)以及成交量都相對(duì)較少的商品房類(lèi)型。 6、2010年各月份不同面積的商品房供求狀況 3月新增商品住宅中，面積在60-90的商品住宅供應(yīng)量占供應(yīng)總量的45.8%，供應(yīng)量占據(jù)最大。其次為面積為90-120和60以上的戶(hù)型產(chǎn)品，其占比分別為25.6%和13.3%。本月大戶(hù)型產(chǎn)品供應(yīng)量較少，其中面積為120-144的商品住宅供應(yīng)量占比為8.5%，144以上戶(hù)型產(chǎn)品供

34、應(yīng)量占比為6.8%。在成交商品住宅中，面積在70-90的商品住宅成交量最大，占成交總量的45.4%面積在90-120的商品住宅成交量占比達(dá)到26.1%。 圖10：2010年3月房地產(chǎn)市場(chǎng)不同面積的商品房供求狀況 4月在新增商品住宅中，面積在60-90的商品住宅供應(yīng)量占比擴(kuò)大7.6個(gè)百分點(diǎn)，占供應(yīng)總量的53.4%。而60平方米以下和90-120平方米的商品住宅供應(yīng)量占比均有所減小，本月供應(yīng)量分別占供應(yīng)總量的6.1%和22%。120-144平方米和144平方米以上商品住宅供應(yīng)量占比略微增加，分別為10.7%和7.9%。在成交方面，本月70-90平方米面積段產(chǎn)品成交量占比環(huán)比增加8.4個(gè)百分點(diǎn)占本月

35、成交總量的53.8%，90-120平方米和120-144平方米商品住宅占比分別為16.7%和10.5%，144平方米以上的商品住宅成交量占比為3.9%。圖11：2010年4月房地產(chǎn)市場(chǎng)不同面積的商品房供求狀況 5月面積在70-90的商品住宅供應(yīng)量為50.6%，面積在50-70的商品住宅供應(yīng)量占比也達(dá)到18.2%，而120-140平方米和144平方米以上商品住宅供應(yīng)量相應(yīng)減少，分別為4.2%和7.3%。在成交方面，70-90平方米面積段產(chǎn)品成交量占比環(huán)比減少6.5個(gè)百分點(diǎn)占本月成交總量的47.3%，90-120平方米和50-70平方米商品住宅占比分別為20.1%和11.7%，120-144平方米

36、以上的商品住宅成交量占比為9.5%。50平方米以下和144平方米以上的小戶(hù)型及大戶(hù)型產(chǎn)品成交量不大，分別占成交總量的5.7%和5.8%。圖12：2010年5月房地產(chǎn)市場(chǎng)不同面積的商品房供求狀況 6月面積在70-90的商品住宅供應(yīng)量為38.5%，面積在90-120的商品住宅供應(yīng)量占比為31%，戶(hù)型面積為120-140平方米及144平方米以上的產(chǎn)品均有一定量供應(yīng)，占比分別為14.3%和10.3%，小戶(hù)型產(chǎn)品趨向減少，50-70平方米戶(hù)型段占比為6%，而50平方米以下戶(hù)型沒(méi)有供應(yīng)。 7月在新增商品住宅中，面積在70-90平方米的商品住宅供應(yīng)量為43.8%，面積在90-120平方米的商品住宅供應(yīng)量占比

37、為17.25%，環(huán)比下降44.03%；本月50-70平方米的商品住宅供應(yīng)量大幅上升，占比為22.98%，環(huán)比上升283%； 50平方米以下戶(hù)型突破零供應(yīng)，本月新增供應(yīng)587套，占比為5.32%。 8月70-90平方米戶(hù)型供應(yīng)最多，供應(yīng)套數(shù)為2216套，占比為33%；其次是50-70平方米戶(hù)型產(chǎn)品，供應(yīng)套數(shù)為1690套，占比為25%；90-120平方米戶(hù)型產(chǎn)品供應(yīng)套數(shù)為1024套，占比為15%；50平方米以下戶(hù)型產(chǎn)品供應(yīng)套數(shù)為713套，占比為10%； 144平方米以上戶(hù)型產(chǎn)品供應(yīng)套數(shù)為636套，占比為9%；最后是120-144平方米戶(hù)型產(chǎn)品供應(yīng)套數(shù)為522套，占比為8%。 從以上幾個(gè)月不同面積的

38、商品房供求狀況可以看出，城西房地產(chǎn)市場(chǎng)面積在70-90平方米的戶(hù)型產(chǎn)品在供應(yīng)量和成交量上都處于領(lǐng)先位置，主流地位。然后就是90-120平方米的戶(hù)型產(chǎn)品緊跟其后，在供求方面位于第二名。第三就是60-90平方米和120-144平方米的戶(hù)型占一小部分，供求量最少的應(yīng)該算是60平方米以下和144平方米以上的戶(hù)型。7、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況 1）、英倫金沙開(kāi)發(fā)商：四川新聯(lián)實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司項(xiàng)目地址：西三環(huán)金沙新域清水濱河路99號(hào)建筑類(lèi)型：高層住宅總建筑面積：46784.5平方米容積率：5.0綠化率：30.8%規(guī)劃戶(hù)數(shù)：618主打面積范圍：39-85平方米平均售價(jià)：7400元/平方米 2）、金沙海棠 開(kāi)發(fā)商

39、：中房集團(tuán)成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 項(xiàng)目地址：青羊蜀鑫東路88號(hào) 建筑類(lèi)型：小高層 總建筑面積：300617.27平方米 容積率：2.85 綠化率：31.2% 規(guī)劃戶(hù)數(shù)：1701 主打面積范圍：89-119平方米 平均售價(jià)：7750元/平方米 3）、保利金香檳 開(kāi)發(fā)商：保利（成都）實(shí)業(yè)有限公司 項(xiàng)目地址：保利金香檳位于青羊西三環(huán)it大道以北 建筑類(lèi)型：小高層 總建筑面積：130785.39平方米 容積率：2.9 綠化率：35.08% 規(guī)劃戶(hù)數(shù)：1344 主打面積范圍:72-96平方米 平均售價(jià)：8500元/平方米 從以上三個(gè)樓盤(pán)可以看出它們的共同之處都是建筑類(lèi)型是小高層住宅，主打面積范圍基本上在

40、70-90平方米和90-120平方米這兩個(gè)戶(hù)型之間。8、分析：本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn) 1）、機(jī)會(huì)1：有利的地理位置“金沙云庭”位于金沙遺址路，金沙派出所旁，被摸底河公園、金沙遺址公園兩大公園環(huán)繞，距金沙遺址博物館僅200米。是內(nèi)金沙高尚住區(qū)內(nèi)最后的可開(kāi)發(fā)的低密度風(fēng)景住區(qū)，它目前是被定位為金沙核心區(qū)內(nèi)的別墅級(jí)親地低密人文社會(huì)區(qū)。 2）、機(jī)會(huì)2：舒適的環(huán)境風(fēng)格 該項(xiàng)目戶(hù)型面積區(qū)間初步定為75-260平方米，主力戶(hù)型初步定為129-197平方米的奢適大戶(hù)，60%以上住宅為兩梯兩戶(hù)純板式電梯獨(dú)立入戶(hù)，戶(hù)戶(hù)可觀景，享南北通透，全力營(yíng)造高端舒適的居住感受。采用框剪結(jié)構(gòu)，外墻采用高檔石材和面磚裝飾，五星級(jí)

41、豪華裝修入戶(hù)大堂，衛(wèi)生間采用同層排水。建筑風(fēng)格采用art-deco風(fēng)格，與頂級(jí)自然柔美的新古典主義風(fēng)格園林相得益彰，高貴、典雅、自然的歐洲生活情趣由內(nèi)而外的散發(fā)著，為住戶(hù)營(yíng)造出休閑與藝術(shù)為一體的嶄新生活方式。 3）、機(jī)會(huì)3：優(yōu)先的入學(xué)機(jī)會(huì) 在金沙小學(xué)的協(xié)議收生范圍內(nèi)，同時(shí)，作為“金沙云庭”的業(yè)主，子女更可優(yōu)先錄取入讀石室聯(lián)合中學(xué)金沙西園分校。9、結(jié)論：金沙片區(qū)位于青羊大道與西三環(huán)、清江路與羊西線(xiàn)之間區(qū)域，金沙遺址使得金沙片區(qū)承載了厚重的歷史文化底蘊(yùn)，也為金沙片區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了政策上的優(yōu)勢(shì)。作為成都住宅開(kāi)發(fā)一片新興的熱點(diǎn)區(qū)域，金沙片區(qū)的基礎(chǔ)性公共配套完善，商業(yè)配套設(shè)施成熟，這里現(xiàn)在已經(jīng)號(hào)稱(chēng)是

42、成都的“第四商圈”。從城西金沙片區(qū)現(xiàn)有已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分布來(lái)看，品牌化大規(guī)模樓盤(pán)的優(yōu)勢(shì)十分明顯，在開(kāi)發(fā)檔次上，金沙片區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目普片都高于城區(qū)內(nèi)其他項(xiàng)目。根據(jù)之前對(duì)城西2010年商品房市場(chǎng)供需的調(diào)查，得出城西的供需量在市區(qū)內(nèi)基本處于僅次于城南或者與城南保持持平狀態(tài)。從資料中顯示出來(lái)，城西房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論是在低迷期還是在高峰期，高層住宅的供求量仍舊占據(jù)著半壁江山，是各類(lèi)型房地產(chǎn)中的主流部分，然而隨之則是超高層住宅，小高層隨之。由于城西二環(huán)到三環(huán)地塊緊急，以至于三環(huán)外才可能有別墅以及洋房的供應(yīng)，所以說(shuō)別墅和洋房是目前為止供應(yīng)以及成交量都相對(duì)較少的商品房類(lèi)型。然而根據(jù)商品房不同面積的供求狀況可以看出，城西房地

43、產(chǎn)市場(chǎng)面積在70-90平方米的戶(hù)型產(chǎn)品在供應(yīng)量和成交量上都處于領(lǐng)先位置，主流地位。然后就是90-120平方米的戶(hù)型產(chǎn)品緊跟其后，在供求方面位于第二名。第三就是60-90平方米和120-144平方米的戶(hù)型占一小部分，供求量最少的應(yīng)該算是60平方米以下和144平方米以上的戶(hù)型。四、目標(biāo)市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位 1、市場(chǎng)定位 1）、戶(hù)型定位： 從金沙片區(qū)小高層在售的項(xiàng)目來(lái)看，由于金沙片區(qū)住宅的價(jià)格較為偏高，所以說(shuō)發(fā)展商基本上把主力戶(hù)型定位90-120平方米戶(hù)型和120-144平方米戶(hù)型。通過(guò)調(diào)查得出，目前金沙片區(qū)90-120平方米戶(hù)型的比例達(dá)到了50.1%，其次是70-90平方米戶(hù)型和120-144平方米

44、戶(hù)型，分別達(dá)到了18.2%和14%。因此本項(xiàng)目應(yīng)該注重住宅戶(hù)型和戶(hù)型結(jié)構(gòu)，戶(hù)型設(shè)計(jì)應(yīng)充分體現(xiàn)人性化原則，演繹家的概念，注重借景、塑景，南北通透，就是在設(shè)計(jì)師應(yīng)該注重客廳最好是貫穿南北，并且南北都應(yīng)設(shè)有窗戶(hù)，使每戶(hù)推窗見(jiàn)景。 2）、項(xiàng)目形象定位： 由于本項(xiàng)目周邊環(huán)繞了摸底河公園和金沙遺址公園兩大景點(diǎn)，而且是內(nèi)金沙高尚住宅區(qū)內(nèi)最后可開(kāi)發(fā)的低密度風(fēng)景住宅區(qū)，因此本項(xiàng)目定位為“金沙核心區(qū)內(nèi)的別墅級(jí)親地低密人文社區(qū)”，依托當(dāng)片區(qū)的客家文化，以自身的自然景觀、環(huán)境資源、中高檔的價(jià)位。中高檔的規(guī)劃設(shè)計(jì)、完善的住宅社區(qū)形象、極高的性?xún)r(jià)比等來(lái)吸引市場(chǎng)關(guān)注，刺激買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)欲望，引導(dǎo)金沙片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的居住革命。 3

45、）、項(xiàng)目客戶(hù)定位： 綜觀金沙片區(qū)各個(gè)在售項(xiàng)目的客戶(hù)需求，片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目多以收入較高的階層為主，如：政府公務(wù)員、當(dāng)?shù)厥杖胼^高的居民等。而之外的項(xiàng)目，尤其是一些小規(guī)模項(xiàng)目多以中低收入的技術(shù)工人階層和拆遷人員為主要目標(biāo)消費(fèi)群。針對(duì)本項(xiàng)目的現(xiàn)有資源及產(chǎn)品定位，對(duì)本項(xiàng)目較為認(rèn)可的未來(lái)主流客戶(hù)為在本區(qū)域長(zhǎng)期居住的客家人為主，這部分人主要是想改善目前的居住條件，提高居住質(zhì)量，對(duì)該片區(qū)有一定感情，以二次置業(yè)者居多；本地生意人可用用本項(xiàng)目作為投資置業(yè)，或其它用途，總之有一定需求；而對(duì)于當(dāng)?shù)毓珓?wù)員及銀行證劵、學(xué)校、醫(yī)院等單位的中等收入對(duì)中高檔次的向往健康、幽靜、安全的生活，一半是屬于多次置業(yè)者；企業(yè)中高層管理人員則對(duì)

46、小區(qū)要求比較高，想擁有高質(zhì)量的生活希望一次置業(yè)到位?？傊卷?xiàng)目要立足于金沙片區(qū)中心，不僅要爭(zhēng)取金沙片區(qū)中心的終端客戶(hù)，同時(shí)也要吸引其他周邊客戶(hù)。 4）、價(jià)格定位： 價(jià)格是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)最核心的本質(zhì)，其通過(guò)位置、功能、設(shè)計(jì)、市場(chǎng)比較價(jià)格、宣傳包裝等諸多因素，達(dá)到提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的目的。通過(guò)對(duì)金沙片區(qū)其他樓盤(pán)的調(diào)查及分析，可以知道該項(xiàng)目是該片區(qū)一個(gè)相對(duì)高檔的住宅物業(yè)，結(jié)合本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，同時(shí)回避價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，走中高檔產(chǎn)品、平民化消費(fèi)路線(xiàn)，通過(guò)價(jià)格、戶(hù)型設(shè)計(jì)、園林景觀等條件搶占市場(chǎng)，本評(píng)估結(jié)合該區(qū)域的現(xiàn)狀，認(rèn)為該項(xiàng)目住宅銷(xiāo)售價(jià)格為元/平方米比較有競(jìng)爭(zhēng)力。由于目前政府推出一些樓盤(pán)的新政策，這將會(huì)改變購(gòu)房者的住房觀念使購(gòu)房者對(duì)買(mǎi)房有一個(gè)空前鑒定的信念；該項(xiàng)目獨(dú)特的小區(qū)規(guī)劃、自然景觀、休閑空間、物業(yè)管理等指標(biāo)達(dá)標(biāo)以及目前成都市的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，該項(xiàng)目的市場(chǎng)前景較為樂(lè)觀。 5）、銷(xiāo)售定位：隨著隨著成都市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正呈現(xiàn)從環(huán)內(nèi)向郊縣戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移趨勢(shì)加大，加上成都市居民對(duì)居住要求愈