沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)及市場(chǎng)展望PPT精選文檔

1、.120102010年市場(chǎng)總結(jié)及年市場(chǎng)總結(jié)及20112011年市場(chǎng)展望年市場(chǎng)展望金地沈陽(yáng)公司市場(chǎng)營(yíng)銷部金地沈陽(yáng)公司市場(chǎng)營(yíng)銷部/ /新峰咨詢公司新峰咨詢公司20112011年年1 1月月.2匯報(bào)結(jié)構(gòu)一、沈陽(yáng)市一、沈陽(yáng)市2010年經(jīng)濟(jì)發(fā)展表現(xiàn)及土地市場(chǎng)分析年經(jīng)濟(jì)發(fā)展表現(xiàn)及土地市場(chǎng)分析1、2010年周成交曲線2、年度成交量、供應(yīng)量、價(jià)格同比變化二、二、2010年沈陽(yáng)市商品住宅市場(chǎng)分析年沈陽(yáng)市商品住宅市場(chǎng)分析3、區(qū)域成交結(jié)構(gòu)分析三、三、2010年沈陽(yáng)市場(chǎng)品牌開發(fā)商銷售表現(xiàn)年沈陽(yáng)市場(chǎng)品牌開發(fā)商銷售表現(xiàn)2010年銷售統(tǒng)計(jì)說明，分商品住宅和商品房口徑；2011年預(yù)計(jì)供貨量、供貨額、銷售額預(yù)測(cè)四、四、2011

2、年市場(chǎng)展望年市場(chǎng)展望1、目前市場(chǎng)形勢(shì)：國(guó)家調(diào)控失效，價(jià)格上漲，量未明顯減少2、中央政府經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)指標(biāo)預(yù)期降低。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)支撐作用下降，3、地方政府問責(zé)制。4、加息周期加息會(huì)成為壓垮房地產(chǎn)業(yè)的最后一根稻草1、宏觀土地交易市場(chǎng)情況2、品牌開發(fā)商2010年拿地情況3、目前各品牌開發(fā)商土地儲(chǔ)備分析.3part1 沈陽(yáng)2010年宏觀經(jīng)濟(jì)及土地市場(chǎng)分析.4一、一、2010年沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)保持快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要支柱年沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)保持快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要支柱 沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)2010年仍保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資占gdp的比重逐年增加，2010年沈陽(yáng)市房地產(chǎn)投資占gdp和固定資產(chǎn)投資的比重均達(dá)到3

3、1.5%（上半年gdp2401億元，固定資產(chǎn)投資僅為1940億元，考慮到政府的政績(jī)因素，我們認(rèn)為政府公布的全年固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)有一定水分，房地產(chǎn)投資占全年固定資產(chǎn)投資的比例可能更高一些。）房地產(chǎn)業(yè)已成為沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)已成為沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)。 根據(jù)政府初步發(fā)布的2010年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，2010年沈陽(yáng)市地區(qū)生產(chǎn)總值及固定資產(chǎn)投資雙雙突破5000億元大關(guān)，實(shí)現(xiàn)了”雙五千億雙五千億“任務(wù) 房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資/gdp/gdp11.8%19.3%19.8%21.4%23.8%26.2%27.3%31.5%31.5%.5 隨著整體經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了高峰期，在開

4、發(fā)建設(shè)上：2010年商品住宅達(dá)到6623萬(wàn)平，同比增長(zhǎng)35%，創(chuàng)下歷史新高。 根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，每年的商品住宅新增上市量約 是 上 一 年 施 工 量 的1/31/4,以此預(yù)測(cè)，2011年沈陽(yáng)市商品住宅新增上市量約為16552207萬(wàn)平方米。與此相比較2010年商品住宅新增上市量?jī)H1451萬(wàn)平。2011年新增上市量必又創(chuàng)新高。20112011年商品住宅供應(yīng)壓力年商品住宅供應(yīng)壓力必將進(jìn)一步增大。必將進(jìn)一步增大。數(shù)據(jù)來源：沈陽(yáng)市建委數(shù)據(jù)來源：沈陽(yáng)市建委二、二、2010年房屋新開工面積及施工面年房屋新開工面積及施工面 同比增幅較大，均創(chuàng)歷史新高，使得未來市場(chǎng)供應(yīng)壓力增大同比增幅較大，均創(chuàng)歷史新高，使

5、得未來市場(chǎng)供應(yīng)壓力增大.6 1、近幾年沈陽(yáng)市土地市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展，08年受房地產(chǎn)業(yè)蕭條的影響，土地市場(chǎng)較慘淡，2010年受國(guó)家調(diào)控政策的影響，土地成交有所放緩。 2、除掉09年沈北新區(qū)土地成交量占當(dāng)年沈陽(yáng)市總體成交量的40%，而導(dǎo)致當(dāng)年價(jià)格和容積率下降外，近幾年土地成交價(jià)格及容積率都處于上升狀態(tài)。 3、20062010年沈陽(yáng)市土地成交建筑面積14425萬(wàn)平，同期商品房上市7364萬(wàn)平，未來至少有7000萬(wàn)平土地建筑面積待上市，假設(shè)未來3年逐步上市，每年新增商品房上市約2000萬(wàn)平，與前面所述結(jié)論一致。容積率2.27 2.72 2.43 2.26 2.60 三、土地市場(chǎng)分析三、土地市場(chǎng)分析 土地市場(chǎng)

6、價(jià)格平穩(wěn)，成交量較大土地市場(chǎng)價(jià)格平穩(wěn)，成交量較大.7企業(yè)名稱企業(yè)名稱區(qū)域區(qū)域占地面積占地面積( ( 萬(wàn)萬(wàn)) )建筑面積建筑面積( (萬(wàn)萬(wàn)) )成交成交時(shí)間時(shí)間成交總價(jià)成交總價(jià)( (萬(wàn)元萬(wàn)元) )成交單價(jià)成交單價(jià)( (元元/ /) )樓面地價(jià)樓面地價(jià)( (元元/ /) )項(xiàng)目項(xiàng)目名稱名稱萬(wàn)科沈河區(qū)8.1443.1309 2010-12-22 215654 26500 5000 和平區(qū)12.0336.0999 2010-11-09 9685680492683于洪區(qū)19.02 34.24 2010-8-2756305 2960 1644 鐵西區(qū)7.20 18.00 2010-5-2428800 40

7、00 1600 4.20 10.50 2010-5-2416800 4000 1600 大東區(qū)7.45 22.36 2010-2-2229147 3911 1304 萬(wàn)科藍(lán)山金地大東區(qū) 19.76 45.442010-12-08 110777 5589 2438 鐵西區(qū)20.50 48.18 2010-1-22131235 6402 2360金地名京遠(yuǎn)洋于洪區(qū)7.07 14.14 2010-8-2435338 5000 2500 中糧皇姑區(qū)25.8967.312010-10-09 312190120594638 中鐵于洪區(qū) 13.5527.092010-10-19 66106 4880 244

8、0 恒大渾南新區(qū)（4塊）33.4871.942010-5-287657722901065恒大江灣鐵西區(qū)7.17 17.93 2010-5-2430473 4250 1700 恒大華府蘇家屯區(qū)35.31 112.98 2010-2-250453 1429 447 恒大名都萬(wàn)科：全市多點(diǎn)開花，土地素質(zhì)較優(yōu)，有望繼續(xù)擴(kuò)大未來市場(chǎng)份額萬(wàn)科：全市多點(diǎn)開花，土地素質(zhì)較優(yōu)，有望繼續(xù)擴(kuò)大未來市場(chǎng)份額萬(wàn)科地產(chǎn)年初進(jìn)入大東后，陸續(xù)進(jìn)入鐵西區(qū)、于洪區(qū)、和 平區(qū)和沈河區(qū)，2010年共競(jìng)得土地58.04萬(wàn)，建筑面積164.33萬(wàn)，是2010年品牌企業(yè)土地儲(chǔ)備增加最多的。金地：金地：2010年由渾南向市中心拓展，地塊素質(zhì)

9、優(yōu)年由渾南向市中心拓展，地塊素質(zhì)優(yōu)繼鐵西后，步伐向東邁進(jìn)，于12月競(jìng)得大東區(qū)一塊土地，成交總價(jià)11億。遠(yuǎn)洋：土地拓展較為失敗，僅在于洪高價(jià)獲取一小地塊遠(yuǎn)洋：土地拓展較為失敗，僅在于洪高價(jià)獲取一小地塊遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在品牌企業(yè)中在沈陽(yáng)土地儲(chǔ)備量最少，隨著遠(yuǎn)洋天地項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)入尾期，于8月份在于洪區(qū)競(jìng)得占地7萬(wàn)的土地，成交價(jià)創(chuàng)區(qū)域最高記錄。恒大：基本保持郊區(qū)大盤戰(zhàn)略恒大：基本保持郊區(qū)大盤戰(zhàn)略恒大地產(chǎn)隨著恒大城和恒大綠洲成交量的快速提升，加大土地儲(chǔ)備量，分別在鐵西、蘇家屯、渾南新區(qū)獲得三塊土地。中糧：參與市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)，高價(jià)拿地中糧：參與市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)，高價(jià)拿地中糧高價(jià)獲得航院地塊，成為皇姑地王。華潤(rùn)：創(chuàng)新項(xiàng)目拓展模

10、式，與業(yè)喬聯(lián)合開發(fā)渾南地塊。華潤(rùn)：創(chuàng)新項(xiàng)目拓展模式，與業(yè)喬聯(lián)合開發(fā)渾南地塊。四、四、2010年品牌企業(yè)土地拓展情況年品牌企業(yè)土地拓展情況各企業(yè)紛紛加大土地儲(chǔ)備各企業(yè)紛紛加大土地儲(chǔ)備.820102010年品牌企業(yè)土地布局年品牌企業(yè)土地布局金地金地 1212月月占地面積：占地面積：19.7619.76萬(wàn)萬(wàn)建筑面積：建筑面積： 45.4445.44萬(wàn)萬(wàn)樓面地價(jià)：樓面地價(jià)：24382438元元/ /成交總價(jià)：成交總價(jià)：110777110777萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)科萬(wàn)科 0202月月占地面積：占地面積：7.457.45萬(wàn)萬(wàn)建筑面積：建筑面積： 22.3622.36萬(wàn)萬(wàn)樓面地價(jià)：樓面地價(jià)：13041304元元/ /

11、成交總價(jià)：成交總價(jià)：2914729147萬(wàn)元萬(wàn)元恒大恒大 0505月月占地面積：占地面積：33.4833.48萬(wàn)萬(wàn)建筑面積：建筑面積： 71.9471.94萬(wàn)萬(wàn)樓面地價(jià)：樓面地價(jià)：10651065元元/ /成交總價(jià)：成交總價(jià)：7657776577萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)科萬(wàn)科 1212月月占地面積：占地面積：8.148.14萬(wàn)萬(wàn)建筑面積：建筑面積： 43.1343.13萬(wàn)萬(wàn)樓面地價(jià)：樓面地價(jià)：50005000元元/ /成交總價(jià)：成交總價(jià)：215654215654萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)科萬(wàn)科 1111月月占地面積：占地面積：12.0312.03萬(wàn)萬(wàn)建筑面積：建筑面積： 36.1036.10萬(wàn)萬(wàn)樓面地價(jià)：樓面地價(jià)：2683

12、2683元元/ /成交總價(jià)：成交總價(jià)：9685696856萬(wàn)元萬(wàn)元恒大恒大 2 2月月占地面積：占地面積：35.3135.31萬(wàn)萬(wàn)建筑面積：建筑面積： 112.98112.98萬(wàn)萬(wàn)樓面地價(jià)：樓面地價(jià)：447447元元/ /成交總價(jià)：成交總價(jià)：5045350453萬(wàn)元萬(wàn)元金地金地 1 1月月占地面積：占地面積：35.3135.31萬(wàn)萬(wàn)建筑面積：建筑面積： 112.98112.98萬(wàn)萬(wàn)樓面地價(jià)：樓面地價(jià)：447447元元/ /成交總價(jià)：成交總價(jià)：5045350453萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)科萬(wàn)科 5 5月月占地面積：占地面積：11.411.4萬(wàn)萬(wàn)建筑面積：建筑面積： 28.528.5萬(wàn)萬(wàn)樓面地價(jià)：樓面地價(jià)：16

13、001600元元/ /成交總價(jià)：成交總價(jià)：4560045600萬(wàn)元萬(wàn)元恒大恒大 5 5月月占地面積：占地面積：7.177.17萬(wàn)萬(wàn)建筑面積：建筑面積： 17.9317.93萬(wàn)萬(wàn)樓面地價(jià)：樓面地價(jià)：17001700元元/ /成交總價(jià)：成交總價(jià)：3047330473萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)科萬(wàn)科 9 9月月占地面積：占地面積：19.0219.02萬(wàn)萬(wàn)建筑面積：建筑面積： 34.2434.24萬(wàn)萬(wàn)樓面地價(jià)：樓面地價(jià)：16441644元元/ /成交總價(jià)：成交總價(jià)：5630556305萬(wàn)元萬(wàn)元中鐵中鐵 1010月月占地面積：占地面積：13.5513.55萬(wàn)萬(wàn)建筑面積：建筑面積： 27.0927.09萬(wàn)萬(wàn)樓面地價(jià)：樓面

14、地價(jià)：24402440元元/ /成交總價(jià)：成交總價(jià)：6610666106萬(wàn)元萬(wàn)元中糧中糧 1010月月占地面積：占地面積：25.8925.89萬(wàn)萬(wàn)建筑面積：建筑面積： 67.3167.31萬(wàn)萬(wàn)樓面地價(jià)：樓面地價(jià)：46384638元元/ /成交總價(jià)：成交總價(jià)：312190312190萬(wàn)元萬(wàn)元遠(yuǎn)洋遠(yuǎn)洋 8 8月月占地面積：占地面積：7.077.07萬(wàn)萬(wàn)建筑面積：建筑面積： 14.1414.14萬(wàn)萬(wàn)樓面地價(jià)：樓面地價(jià)：25002500元元/ /成交總價(jià)：成交總價(jià)：3533835338萬(wàn)元萬(wàn)元華潤(rùn)華潤(rùn) 1212月（合作開發(fā)）月（合作開發(fā)）占地面積：占地面積：18.8718.87萬(wàn)萬(wàn)建筑面積：建筑面積：

15、 29.229.2萬(wàn)萬(wàn)樓面地價(jià)：樓面地價(jià)：11901190元元/ /成交總價(jià)：成交總價(jià)：3492234922萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)科萬(wàn)科金地金地遠(yuǎn)洋遠(yuǎn)洋中糧中糧恒大恒大中鐵中鐵華潤(rùn)華潤(rùn)四、四、2010年品牌企業(yè)土地拓展情況年品牌企業(yè)土地拓展情況各企業(yè)紛紛加大土地儲(chǔ)備各企業(yè)紛紛加大土地儲(chǔ)備.9 碧桂園儲(chǔ)備土地較多，但項(xiàng)目多位于外環(huán)，地段優(yōu)勢(shì)較弱；中海兩個(gè)大盤啟動(dòng)，儲(chǔ)備量也較多；我碧桂園儲(chǔ)備土地較多，但項(xiàng)目多位于外環(huán)，地段優(yōu)勢(shì)較弱；中海兩個(gè)大盤啟動(dòng)，儲(chǔ)備量也較多；我司同中海、萬(wàn)科、恒大、保利相比土地儲(chǔ)備量相對(duì)較少，可考慮在適當(dāng)時(shí)機(jī)進(jìn)一步增加土地儲(chǔ)備量。司同中海、萬(wàn)科、恒大、保利相比土地儲(chǔ)備量相對(duì)較少，可考慮在

16、適當(dāng)時(shí)機(jī)進(jìn)一步增加土地儲(chǔ)備量。 備注：華潤(rùn)可售建面包括與業(yè)喬合作開發(fā)的萬(wàn)科金域藍(lán)灣東側(cè)地塊，該地塊于備注：華潤(rùn)可售建面包括與業(yè)喬合作開發(fā)的萬(wàn)科金域藍(lán)灣東側(cè)地塊，該地塊于0404年由業(yè)喬獲得，占地面積年由業(yè)喬獲得，占地面積18.8718.87萬(wàn)平，萬(wàn)平，總建筑面積總建筑面積29.229.2萬(wàn)平方米，樓面地價(jià)萬(wàn)平方米，樓面地價(jià)11901190元元/ /平米。平米。四、四、2010年品牌企業(yè)土地拓展情況年品牌企業(yè)土地拓展情況 我司目前土地儲(chǔ)備絕對(duì)量不占優(yōu)勢(shì)我司目前土地儲(chǔ)備絕對(duì)量不占優(yōu)勢(shì).10part2 沈陽(yáng)2010年商品住宅市場(chǎng)分析.11價(jià)格漲幅3.60%5.0%1.7%16.2%27.0%1 1、

17、20102010年供應(yīng)量創(chuàng)歷史新高，需求量略小于年供應(yīng)量創(chuàng)歷史新高，需求量略小于0909年，全年供需兩旺；年，全年供需兩旺；2 2、近兩年沈陽(yáng)市商品住宅價(jià)格漲幅明顯加快，、近兩年沈陽(yáng)市商品住宅價(jià)格漲幅明顯加快，20102010年均價(jià)首次突破年均價(jià)首次突破50005000元元/ /平，漲幅達(dá)平，漲幅達(dá)27%27%，創(chuàng)歷史新高；，創(chuàng)歷史新高；3 3、從、從20102010年沈陽(yáng)市的整體表現(xiàn)來看，沈陽(yáng)受國(guó)家調(diào)控政策影響較小。年沈陽(yáng)市的整體表現(xiàn)來看，沈陽(yáng)受國(guó)家調(diào)控政策影響較小。供需比1.08 1.21 1.37 0.72 1.09 一、商品住宅供銷狀況一、商品住宅供銷狀況 2010年供需兩旺，價(jià)格創(chuàng)歷

18、史新高年供需兩旺，價(jià)格創(chuàng)歷史新高.12二、沈陽(yáng)市二、沈陽(yáng)市09年以來的房地產(chǎn)月度供銷走勢(shì)年以來的房地產(chǎn)月度供銷走勢(shì) 2010年年1季度為銷售淡季，供應(yīng)高峰期發(fā)生在季度為銷售淡季，供應(yīng)高峰期發(fā)生在79月份，銷售高月份，銷售高 峰期發(fā)生在峰期發(fā)生在811月份月份.13三、三、07年以來的沈陽(yáng)市商品住宅月度均價(jià)變化年以來的沈陽(yáng)市商品住宅月度均價(jià)變化 2010年價(jià)格快速上漲年價(jià)格快速上漲 沈陽(yáng)市09年以前商品住宅價(jià)格與同類城市相比處于低位水平，隨著沈陽(yáng)房地產(chǎn)水平的提升及全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)系的加強(qiáng)，其價(jià)格水平迅速回歸： 07年1月到08年12月價(jià)格漲幅僅為7.86%，09年1月到10年12月價(jià)格漲幅達(dá)到了

19、61.87%。 沈陽(yáng)市目前價(jià)格水平與同類城市相比仍然較低，價(jià)格還有進(jìn)一步上漲的空間。.14 2010年沈陽(yáng)市商品住宅周銷售走出了一條漂亮的上升曲線，一二季度與09年基本持平，三季度要好于09年同期。09年四季度因受契稅優(yōu)惠政策取消的擠壓效應(yīng)，銷售量同比好于2010年。四、四、2010年商品住宅周成交疊加線年商品住宅周成交疊加線 1-3季度周銷售趨勢(shì)好于季度周銷售趨勢(shì)好于09年同期年同期.15 截止2010年最后一周庫(kù)存量為1383.62萬(wàn)。按前12個(gè)月的銷量來算，截止到目前的庫(kù)存量的去化周期約為50.49周。從沈陽(yáng)市歷史供銷情況來看，去庫(kù)存周期在60周以內(nèi)是沈陽(yáng)市場(chǎng)的合理范圍。從上圖可以看出，

20、2010年去化周期基本都小于52周，庫(kù)存量處于合理水平。商品住宅周庫(kù)存曲線變化商品住宅周庫(kù)存曲線變化五、商品住宅庫(kù)存量分析五、商品住宅庫(kù)存量分析 2010年去化周期基本都小于年去化周期基本都小于52周，目前庫(kù)存量處于合理水平周，目前庫(kù)存量處于合理水平.16建筑面積類別面積套數(shù)銷售面積所占比例銷售套數(shù)所占比例60以下127.12 9.52%2678018.08%60-90462.11 34.59%5982040.38%90-120386.99 28.97%3835325.89%120-144190.78 14.28%144989.79%144-18085.79 6.42%54353.67%180

21、以上83.50 6.25%32742.21%合計(jì)1336 100%148160100%商品住宅不同套型面積銷售面積分析表商品住宅不同套型面積銷售面積分析表 從上表中可以看出，套型建筑面積在60120平方米這一區(qū)間的商品住宅，是2010年沈陽(yáng)市商品住宅銷售的主力戶型，其銷售套數(shù)、面積分別占總量的66.27%、63.56%。其中6090平方米區(qū)間的商品住宅銷售套數(shù)、面積分別占總量的40.38%、34.59%；90120平方米區(qū)間的商品住宅銷售套數(shù)、面積分別占總量的25.89%、28.97；商品住宅不同套型面積銷售面積分析圖商品住宅不同套型面積銷售面積分析圖 六、六、2010年沈陽(yáng)市商品住宅成交結(jié)構(gòu)

22、分析年沈陽(yáng)市商品住宅成交結(jié)構(gòu)分析 以剛性需求為主，以剛性需求為主，120平以下成交套數(shù)比例達(dá)平以下成交套數(shù)比例達(dá)84.4%.1720092009年沈陽(yáng)商品住宅各區(qū)成交情況年沈陽(yáng)商品住宅各區(qū)成交情況 鐵西、于洪、渾南銷售面積分列前三位；和平、沈河、渾南銷售價(jià)格分列前三位。和平區(qū)、鐵西、于洪、渾南銷售面積分列前三位；和平、沈河、渾南銷售價(jià)格分列前三位。和平區(qū)、沈河區(qū)及渾南新區(qū)戶均面積均超過沈河區(qū)及渾南新區(qū)戶均面積均超過100100平，為高端大戶型項(xiàng)目的聚集地。平，為高端大戶型項(xiàng)目的聚集地。20092009年年成交戶數(shù)成交戶數(shù)比例比例成交面積成交面積（萬(wàn)平）（萬(wàn)平）比例比例成交金額成交金額（億元）（

23、億元）比例比例戶均面積戶均面積（平米）（平米）戶均總價(jià)戶均總價(jià)（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）均價(jià)（元均價(jià)（元/ /平米）平米）沈河區(qū)沈河區(qū)31892%32.79 2%17.54 3%102.82 55.0 5349和平區(qū)和平區(qū)143539%153.21 11%87.12 15%106.74 60.7 5686皇姑區(qū)皇姑區(qū)73885%64.05 4%27.78 5%86.69 37.6 4338鐵西區(qū)鐵西區(qū)3516523%296.65 21%124.15 21%84.36 35.3 4185大東區(qū)大東區(qū)97076%82.94 6%38.42 7%85.44 39.6 4632東陵區(qū)東陵區(qū)1495710%147

24、.54 10%64.31 11%98.64 43.0 4359于洪區(qū)于洪區(qū)2987519%269.12 19%104.85 18%90.08 35.1 3896渾南渾南1639011%172.37 12%69.19 12%105.17 42.2 4014蘇家屯蘇家屯37352%32.60 2%8.84 2%87.28 23.7 2712沈北沈北2081913%174.12 12%41.82 7%83.64 20.1 2402七、七、2010年沈陽(yáng)市各區(qū)住宅市場(chǎng)表現(xiàn)年沈陽(yáng)市各區(qū)住宅市場(chǎng)表現(xiàn) 我司項(xiàng)目所在的渾南新區(qū)和鐵西區(qū)均是房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域我司項(xiàng)目所在的渾南新區(qū)和鐵西區(qū)均是房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域.1820

25、102010年年成交戶數(shù)成交戶數(shù)成交面積（萬(wàn)平）成交面積（萬(wàn)平）成交金額（億元）成交金額（億元）戶均面積戶均面積（平米）（平米）戶均總價(jià)戶均總價(jià)（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）價(jià)格（元價(jià)格（元/ /平米）平米）戶數(shù)戶數(shù)比例比例面積面積比例比例金額金額比例比例均價(jià)均價(jià)漲幅漲幅沈河區(qū)沈河區(qū)16741%16.891% 11.52 2%100.90 100.90 68.82 68.82 6821 6821 27.5%和平區(qū)和平區(qū)1413910%142.9211% 98.26 14%101.08 101.08 69.50 69.50 6875 6875 20.9%皇姑區(qū)皇姑區(qū)87656%76.346% 44.31 6%

26、87.10 50.55 5804 33.8%鐵西區(qū)鐵西區(qū)339353393523%23%272.89272.8920% 20% 135.05 135.05 19%19%80.42 39.80 4949 18.3%大東區(qū)大東區(qū)84196%73.726% 42.30 6%87.56 50.24 5738 23.8%東陵區(qū)東陵區(qū)132199%131.7110% 70.84 10%99.64 53.59 5378 23.4%于洪區(qū)于洪區(qū)276762767619%19%255.96255.9619% 19% 122.88 122.88 18%18%92.48 44.40 4801 23.2%渾南渾南18

27、5961859613%13%187.17187.1714% 14% 111.15 111.15 16%16%100.65 100.65 59.77 59.77 59385938 47.9%47.9%蘇家屯蘇家屯74315%61.95% 25.34 4%83.30 34.10 4093 50.9%50.9%沈北沈北1421510%115.149% 37.23 5%81.00 26.19 3233 34.6%34.6%20102010年沈陽(yáng)商品住宅各區(qū)成交情況年沈陽(yáng)商品住宅各區(qū)成交情況1 1、鐵西、于洪、渾南銷售面積分列前三位；和平、沈河、渾南銷售價(jià)格分列前三位。和平區(qū)、沈河區(qū)及渾南、鐵西、于洪、

28、渾南銷售面積分列前三位；和平、沈河、渾南銷售價(jià)格分列前三位。和平區(qū)、沈河區(qū)及渾南新區(qū)戶均面積均超過新區(qū)戶均面積均超過100100平，為高端大戶型項(xiàng)目的聚集地。平，為高端大戶型項(xiàng)目的聚集地。2 2、受益于大渾南概念的影響，渾南新區(qū)及蘇家屯銷售面積占比與、受益于大渾南概念的影響，渾南新區(qū)及蘇家屯銷售面積占比與0909年相比有了年相比有了2 23 3個(gè)百分點(diǎn)的增長(zhǎng)，銷售價(jià)個(gè)百分點(diǎn)的增長(zhǎng)，銷售價(jià)格漲幅也分列于全市漲幅的前兩位。格漲幅也分列于全市漲幅的前兩位。七、七、2010年沈陽(yáng)市各區(qū)住宅市場(chǎng)表現(xiàn)年沈陽(yáng)市各區(qū)住宅市場(chǎng)表現(xiàn) 我司項(xiàng)目所在的渾南新區(qū)和鐵西區(qū)均是房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域我司項(xiàng)目所在的渾南新區(qū)和鐵西區(qū)均

29、是房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域.19項(xiàng)目 類別銷售面積(萬(wàn))銷售套數(shù)(套)平均價(jià)格(元/)平均價(jià)格與上年同期比(%)占全市銷售總量的比例(%)本市792.66843885062.6222.261.3%其中本市城區(qū)556.27561325380.4628.2343.02%本市其他236.39282564314.677.4618.28%外地500.34561294992.2223.6938.7%其中本省其他地區(qū)300.63339375041.7525.8523.25%外省市197.42219934900.0719.3415.27%境外2.291996433.0129.990.18%合計(jì)1293.01140517

30、6310.8561.11100.00% 外地人購(gòu)房統(tǒng)計(jì)表外地人購(gòu)房統(tǒng)計(jì)表 今年今年4 4月份外地人購(gòu)房比重達(dá)到峰值，接近月份外地人購(gòu)房比重達(dá)到峰值，接近44%44%；自；自4 4月調(diào)控新政出臺(tái)后，對(duì)外地人購(gòu)房產(chǎn)生了一定影響，月調(diào)控新政出臺(tái)后，對(duì)外地人購(gòu)房產(chǎn)生了一定影響，其后外地人購(gòu)房比重均低于其后外地人購(gòu)房比重均低于40%40%，但外地人購(gòu)房面積，但外地人購(gòu)房面積500.34500.34萬(wàn)平方米，占全市商品住宅總銷量的萬(wàn)平方米，占全市商品住宅總銷量的38.7%38.7%，仍，仍同比增長(zhǎng)同比增長(zhǎng)5.45.4個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)百分點(diǎn)。注：外地人購(gòu)房是按購(gòu)房人身份證件號(hào)碼區(qū)分。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)截止于12月20日。

31、八、八、2010年沈陽(yáng)市外地人購(gòu)房情況分析年沈陽(yáng)市外地人購(gòu)房情況分析 雖受政策限制，今年外地人購(gòu)房比例仍有增加雖受政策限制，今年外地人購(gòu)房比例仍有增加.20排名12345678910單位：萬(wàn)平方米2009年企業(yè)銷售面積排行年企業(yè)銷售面積排行市場(chǎng)占有率3.26%2.74%2.03%2.01%1.97%1.96%1.87%1.42%1.35%125%2009年保利地產(chǎn)商品房銷售面積以超過萬(wàn)科0.6%的占場(chǎng)占率，首次銷售量排行第一名；第1名與第10名之間市場(chǎng)占有率相差2.01%，隨著品牌地產(chǎn)商的拓展，市場(chǎng)占有率之間差距會(huì)逐步拉大排名前10名中有6名開發(fā)企業(yè)為國(guó)內(nèi)知名品牌企業(yè)，其中我司排名第8，銷售面

32、積市場(chǎng)占有率1.42%。19.87%總計(jì)總計(jì)九、企業(yè)銷售表現(xiàn)九、企業(yè)銷售表現(xiàn) 09年我司商品住宅銷售面積年我司商品住宅銷售面積22.9萬(wàn)平，排名第萬(wàn)平，排名第8.21 前前1010名開發(fā)商銷售金額占名開發(fā)商銷售金額占20092009年沈陽(yáng)市的年沈陽(yáng)市的25%25%比例（統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)全市商品房銷售金比例（統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)全市商品房銷售金額額568.8568.8億元）；我司銷售金額全市排名第六。億元）；我司銷售金額全市排名第六。排名12345678910單位：億元2009年企業(yè)銷售金額排名年企業(yè)銷售金額排名市場(chǎng)占有率5.19%4.24%3.51%3.13%2.52%2.45%2.32%2.31%2.27%

33、2.16%2009年沈陽(yáng)市房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額排名年沈陽(yáng)市房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額排名30.1%總計(jì)總計(jì)九、企業(yè)銷售表現(xiàn)九、企業(yè)銷售表現(xiàn) 09年我司商品住宅銷售金額年我司商品住宅銷售金額13.92億元，排名第億元，排名第6.22排 名單位：萬(wàn)20102010年企業(yè)商品住宅銷售面積排名年企業(yè)商品住宅銷售面積排名1 12 23 34 45 56 67 78 89 910104.31%4.30%3.59%2.77%1.98%1.80%1.31%1.26%1.18%3.94%市場(chǎng)占有率1.52%2.28%0.34%1.34%0.64%-0.3%0.59%-0.20%-0.79%3.39%市場(chǎng)占有率同比變化20

34、102010年企業(yè)銷售面積排名年企業(yè)銷售面積排名萬(wàn)科地產(chǎn)八盤聯(lián)動(dòng)，以市場(chǎng)占有率4.31%穩(wěn)居全市首位，中海地產(chǎn)以四盤聯(lián)動(dòng)銷售，市場(chǎng)占有率同比增長(zhǎng)最大的企業(yè)，進(jìn)入前三甲。20102010年前十名企業(yè)較年前十名企業(yè)較20092009年前十名企業(yè)提高年前十名企業(yè)提高6.58%6.58%的市場(chǎng)占有率，市場(chǎng)份額進(jìn)一步向品牌開發(fā)企業(yè)集中。的市場(chǎng)占有率，市場(chǎng)份額進(jìn)一步向品牌開發(fā)企業(yè)集中。排名前10名中有8家為國(guó)內(nèi)知名品牌企業(yè)。金地地產(chǎn)以2.77%的市場(chǎng)占有率排名第5名，同比提升1.32%的市場(chǎng)占有率?？傆?jì)：總計(jì)：26.44%26.44%九、企業(yè)銷售表現(xiàn)九、企業(yè)銷售表現(xiàn) 2010年我司商品住宅銷售面積年我司商

35、品住宅銷售面積37.32萬(wàn)平，全市排名第五萬(wàn)平，全市排名第五.23排名1 12 23 34 45 56 67 78 89 91010單位：億元20102010年企業(yè)商品住宅銷售金額排名年企業(yè)商品住宅銷售金額排名7.69%5.77%4.47%4.07%2.29%2.09%1.89%1.69%1.52%4.71% 2010年前10名企業(yè)銷售額占全市的36.2%的比例（全市商品住宅銷售額678.21億元），較09年前10名提高6.1%市場(chǎng)占有率。金地地產(chǎn)以4.47%的市場(chǎng)份額排名第4.市場(chǎng)占有率總計(jì)：總計(jì)：36.2%36.2%九、企業(yè)銷售表現(xiàn)九、企業(yè)銷售表現(xiàn) 2010年我司商品住宅銷售金額年我司商品

36、住宅銷售金額30.32億元，全市排名第四億元，全市排名第四.24排 名單位：萬(wàn)20102010年企業(yè)商品房銷售面積排名年企業(yè)商品房銷售面積排名1 12 23 34 45 56 67 78 89 910103.87%3.72%3.40%2.51%1.88%1.56%1.31%1.18%1.15%3.54%市場(chǎng)占有率總計(jì)：總計(jì)：24.12%24.12%九、企業(yè)銷售表現(xiàn)九、企業(yè)銷售表現(xiàn) 按商品房口徑統(tǒng)計(jì)，我司銷售面積按商品房口徑統(tǒng)計(jì)，我司銷售面積38.77萬(wàn)平，市場(chǎng)占有率萬(wàn)平，市場(chǎng)占有率2.51%.25排名1 12 23 34 45 56 67 78 89 91010單位：億元20102010年企業(yè)

37、商品房銷售金額排年企業(yè)商品房銷售金額排名名6.83%4.93%3.92%3.92%2.22%1.87%1.84%1.57%1.51%4.00%市場(chǎng)占有率總計(jì)：總計(jì)：32.61%32.61%九、企業(yè)銷售表現(xiàn)九、企業(yè)銷售表現(xiàn) 按商品房口徑統(tǒng)計(jì)，我司銷售金額按商品房口徑統(tǒng)計(jì)，我司銷售金額32.4億，居全市第三億，居全市第三.261 1、房地產(chǎn)投資建設(shè)規(guī)模較快增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)在沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位日益重要、房地產(chǎn)投資建設(shè)規(guī)模較快增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)在沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位日益重要2 2、全年商品住宅市場(chǎng)供需兩旺，價(jià)格漲幅創(chuàng)歷史新高、全年商品住宅市場(chǎng)供需兩旺，價(jià)格漲幅創(chuàng)歷史新高 3 3、外地人購(gòu)房比例進(jìn)一步增加、

38、外地人購(gòu)房比例進(jìn)一步增加 2010年112月中旬，外地人購(gòu)房面積500.34萬(wàn)平方米，占全市商品住宅總銷量的38.7%，同比增長(zhǎng)5.4個(gè)百分點(diǎn)。4月份外地人購(gòu)房比重達(dá)到峰值，接近44%；自4月調(diào)控新政出臺(tái)后，外地人購(gòu)房量應(yīng)聲下落，各月外地人購(gòu)房比重均低于40%，11月份外地人購(gòu)房比重為36.34%。4 4、我司市場(chǎng)份額進(jìn)一步增加。、我司市場(chǎng)份額進(jìn)一步增加。 銷售面積占比從09年的1.42%，增長(zhǎng)到10年的2.77%，所占份額增加了1.34%。 銷售額占比從09年的2.03%，增長(zhǎng)到10的4.47%，所占份額增加了2.44%。 商品房口徑的銷售額排名沈陽(yáng)市第三?？偪?結(jié)結(jié).27part2 沈陽(yáng)市

39、2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望.281 1、20102010年國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)年國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控未達(dá)到預(yù)期目標(biāo) 2010年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了史上最嚴(yán)厲的市場(chǎng)調(diào)控，但從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近期公布的數(shù)據(jù)顯示，今年前11月，全國(guó)房屋銷售金額達(dá)到42278億，較去年同比增長(zhǎng)17.48%，該數(shù)據(jù)與去年全年的43994億元也僅差一步之遙。 另外，開發(fā)商仍交出了“亮麗”的成績(jī)單，全國(guó)主要的30家房企全年住宅銷售接近8700億元，銷售面積8449萬(wàn)平方米。另外，2010年開發(fā)商銷售均價(jià)也大幅上漲24%。2 2、剛剛通過的十二五規(guī)劃綱要提出：“加強(qiáng)土地、財(cái)稅、金融政策調(diào)節(jié)，完善符合國(guó)情的住房體制機(jī)制和政策體系，合

40、理引導(dǎo)住房需求。強(qiáng)化各級(jí)政府職責(zé)，加大保障性安居工程建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)改造，發(fā)展公共租賃住房，增加中低收入居民住房供給。加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，抑制投機(jī)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展?！憋@示了政府進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的決心，近期的土地問責(zé)，限購(gòu)政策的繼續(xù)實(shí)顯示了政府進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的決心，近期的土地問責(zé)，限購(gòu)政策的繼續(xù)實(shí)施，也證明了這一點(diǎn)，今年的政策環(huán)境不容樂觀。施，也證明了這一點(diǎn)，今年的政策環(huán)境不容樂觀。3、自2010年7月cpi漲幅超過3%以來，9-11月的cpi分別達(dá)到3.6%，4.4%及5.1%，通脹形勢(shì)較為嚴(yán)峻，政府為了抑制膨脹分別于2010年10月19日和12月25

41、日兩次加息。目前五年期及以上貸款利率為4.55%，比07年末的最高水平5.85%低了1.3%。 從房地產(chǎn)調(diào)控的歷史經(jīng)驗(yàn)來看，較高的利率水平將從投資和需求兩方面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生抑制作用，成為壓倒房地產(chǎn)業(yè)的最后一根稻草。 2010年新增貸款規(guī)模為8億，加上人民幣升值的壓力使得熱錢流入。市場(chǎng)流動(dòng)性的充裕將使得2011年通脹壓力不減。中國(guó)經(jīng)濟(jì)有可能進(jìn)入下一個(gè)加息周期。中國(guó)經(jīng)濟(jì)有可能進(jìn)入下一個(gè)加息周期。一、一、 2011年宏觀市場(chǎng)及政策年宏觀市場(chǎng)及政策 2011年政策環(huán)境不容樂觀，可能進(jìn)入下一個(gè)加息周期年政策環(huán)境不容樂觀，可能進(jìn)入下一個(gè)加息周期.291 1、20112011年商品住宅供應(yīng)量預(yù)測(cè)年商品住宅供

42、應(yīng)量預(yù)測(cè) 根據(jù)2010年商品住宅施工量和近幾年土地成交量狀況，預(yù)計(jì)2011年商品住宅供應(yīng)量在1800萬(wàn)平左右，必將創(chuàng)歷史新高。2 2、20112011年商品住宅銷售量預(yù)測(cè)年商品住宅銷售量預(yù)測(cè) 從近幾年沈陽(yáng)市的整體表現(xiàn)來看，沈陽(yáng)市商品住宅剛性需求強(qiáng)勁，改善型需求平穩(wěn)，沈陽(yáng)受國(guó)家調(diào)控政策影響相對(duì)較小，加之通脹壓力的加大使得投資需求比例增大，會(huì)在一定程度上抵消調(diào)控政策造成改善型購(gòu)房的影響，預(yù)計(jì)2011年商品住宅銷售量與2010年持平，在1400左右。全年供需比將達(dá)到1.29：1，供求壓力增大。3 3、20112011年商品住宅價(jià)格預(yù)測(cè)年商品住宅價(jià)格預(yù)測(cè) 目前沈陽(yáng)市房?jī)r(jià)處于快速上漲通道，且與在同類城市

43、相比，仍處于較低的水平，預(yù)計(jì)沈陽(yáng)市房?jī)r(jià)在今年仍會(huì)保持上漲的趨勢(shì)，但由于受宏觀政策調(diào)控以及供需比的增大，漲幅將會(huì)收窄，全年漲幅預(yù)計(jì)在12%左右。4 4、關(guān)于、關(guān)于20112011年市場(chǎng)節(jié)奏的判斷年市場(chǎng)節(jié)奏的判斷 雖然我們判斷全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體環(huán)境在雖然我們判斷全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體環(huán)境在20112011年不容樂觀，但從對(duì)沈陽(yáng)市場(chǎng)的分析來看，沈陽(yáng)房地產(chǎn)年不容樂觀，但從對(duì)沈陽(yáng)市場(chǎng)的分析來看，沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，價(jià)格水平仍處于合理范圍之內(nèi)，沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。今年仍然是一個(gè)機(jī)遇與風(fēng)市場(chǎng)需求旺盛，價(jià)格水平仍處于合理范圍之內(nèi)，沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。今年仍然是一個(gè)機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存的市場(chǎng)，修煉內(nèi)功，提升能力，準(zhǔn)確把握客戶需求，也仍然是我們?nèi)〉秒U(xiǎn)并存的市場(chǎng)，修煉內(nèi)功，提升能力，準(zhǔn)確把握客戶需求，也仍然是我們?nèi)〉?0112011年市場(chǎng)成功的關(guān)鍵。年市場(chǎng)成功的關(guān)鍵。二、二、 2011年沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體預(yù)測(cè)年沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體預(yù)測(cè) 政府繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控政策政府繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控政策央行持續(xù)加息的可能性央行持續(xù)加息的可能性沈陽(yáng)沈陽(yáng)2011年供應(yīng)量仍會(huì)集中在