花卉交易中心建設(shè)項目可行性建議書

1、沈陽xxxx花卉交易中心項目建議書沈陽xx農(nóng)產(chǎn)品物流有限公司二oo九年十二月目 錄第一章 概 論4一、項目名稱及承辦單位4二、建設(shè)單位概況4三、研究結(jié)論5第二章 項目提出背景與建設(shè)必要性9一、東北及沈陽地區(qū)花卉市場現(xiàn)狀及存在的問題9二、項目提出的背景12三、項目建設(shè)的必要性13第三章 市場需求分析15一、市場需求分析15二、交易品種及來源16三、市場啟動的重大機遇16第四章 建設(shè)地址與建設(shè)條件18一、建設(shè)地址18二、建設(shè)地區(qū)概況18三、項目建設(shè)自然條件19四、配套條件19第五章 工程建設(shè)方案21一、建設(shè)規(guī)模21二、經(jīng)營范圍、經(jīng)營方式和主要功能21三、總平面布置22第六章 項目實施計劃與工程管理

2、24一、實施進度計劃24二、項目招標計劃24第七章 投資估算與資金籌措26一、投資估算26二、資金籌措26第八章 經(jīng)濟效益分析28一、編制依據(jù)28二、經(jīng)濟效益分析28附圖：1、 規(guī)劃圖2、 效果圖3、 人行、車行交通圖第一章 概 論一、項目名稱及承辦單位1、項目名稱：沈陽xxxx花卉交易中心項目建議書2、項目建設(shè)性質(zhì)：新建3、項目建設(shè)單位沈陽xx農(nóng)產(chǎn)品物流有限公司聯(lián)系電話：通訊地址：郵政編碼：郵箱： 4、建設(shè)地點沈陽市沈北新區(qū)二、建設(shè)單位概況沈陽xx農(nóng)產(chǎn)品物流有限公司成立于2007年10月，位于沈陽市沈北新區(qū)蒲河街道蒲北路135號。注冊資金10000萬元，以大宗農(nóng)產(chǎn)品儲運、綜合農(nóng)產(chǎn)品交易、農(nóng)產(chǎn)

3、品加工配送等為主要經(jīng)營業(yè)務(wù)。公司控股股東深圳市農(nóng)產(chǎn)品股份有限公司是農(nóng)產(chǎn)品流通領(lǐng)域首家通過國際 iso9001：2000 質(zhì)量認證的總資產(chǎn)近 40 億元、凈資產(chǎn) 20 億元的上市公司，連續(xù)五次入選“中國最具發(fā)展?jié)摿Φ纳鲜泄?50強”。公司以投資管理農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場為核心業(yè)務(wù)，集農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、加工、包裝、儲運、批發(fā)、拍賣、直銷、連鎖零售經(jīng)營、進出口貿(mào)易、物流配送及電子商務(wù)等多功能于一體，基本形成了符合現(xiàn)階段我國農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化要求的產(chǎn)業(yè)體系和流通模式。近年來，公司加快了擴張的步伐，先后投資控股了深圳福田、南昌、上海、廣西柳州、山東壽光、合肥、西安、北京、成都、長沙等地的大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，初步形成了覆蓋珠

4、江三角洲、長江三角洲、京津唐渤海灣三角區(qū)、西北、中南和大西南地區(qū)的全國性批發(fā)市場體系。 公司主要經(jīng)營范圍：農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場及配套設(shè)施的開發(fā)、租賃、銷售、經(jīng)營；批發(fā)、零售；農(nóng)產(chǎn)品及其制品；建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場以及物流配送中心、配套物業(yè)的開發(fā)及經(jīng)營管理、農(nóng)產(chǎn)品物流服務(wù)；開展倉儲(不含危險品)、搬運裝卸、包裝、配送、信息咨詢等配套業(yè)務(wù)。三、研究結(jié)論1、建設(shè)地址該項目用地位于沈北新區(qū)蒲河新城內(nèi)，處于沈陽市市區(qū)與沈北新區(qū)的過渡地帶，距離二環(huán)線20公里，處于未來沈陽發(fā)展的主方向，區(qū)域內(nèi)（沈北）路網(wǎng)縱橫交錯。2、建設(shè)規(guī)模xx東北花卉交易中心一期規(guī)劃用地110畝，預(yù)留二期170畝，總建筑面積80800平方米。一期

5、總建筑總面積49700平方米，其中，盆栽綠植交易區(qū)45000 平方米、道路及停車場面積27444平方米、鮮切花交易展示區(qū)4700平方米。二期建筑面積31100，建設(shè)鮮切花交易展示區(qū)13100平方米，建設(shè)盆栽綠植交易區(qū)18000平方米。 根據(jù)沈陽地區(qū)近年花卉產(chǎn)量、沈陽地區(qū)花卉輻射范圍的市場需求量，以及沈陽市現(xiàn)有市場最近幾年的年交易量，項目建成后可實現(xiàn)年交易10億元，建設(shè)東北地區(qū)最大的花卉交易集散中心。3、項目實施進度該項目建設(shè)期計劃為2年，計劃于2010年4月份開工建設(shè)，預(yù)計2011年12月一、二期工程全部竣工。4、勞動定員本項目建成后需工作人員20人，其中管理人員8人，工作人員12人。5、投資

6、估算該項目工程總投資估算為3650萬元，其中，固定資產(chǎn)投資3500萬元，鋪底流動資金150萬元。5、資金籌措由股東投資3500萬元。6、效益結(jié)論本項目的建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和地方區(qū)域性經(jīng)濟規(guī)劃，適合當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的要求。對充分發(fā)揮沈陽市區(qū)位、交通、資源優(yōu)勢，完善農(nóng)副產(chǎn)品流通體系，形成沈陽xx農(nóng)副產(chǎn)品市場新格局，促進農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)、加工，促進當?shù)鼐蜆I(yè)，增加社會效益，滿足人民群眾日益增長的消費需求，實現(xiàn)“商貿(mào)帶動”戰(zhàn)略，保障社會穩(wěn)定，促進當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展具有重要的作用。本項目建成營業(yè)后，正常年份可實現(xiàn)營業(yè)收入1360萬元，年均實現(xiàn)利潤總額887.4萬元。投資利潤率12.2%。 上述各項指標良好，且經(jīng)不確定

7、分析，項目抗風(fēng)險能力較強，因此項目在經(jīng)濟上是可行的。7、主要經(jīng)濟指標表詳見表1-1主要經(jīng)濟指標表主要經(jīng)濟指標表表1-1序號指標單位數(shù)量備注一項目計算期年171建設(shè)期年22生產(chǎn)經(jīng)營期年15二項目總投資萬元3650含鋪底流動資金1固定資產(chǎn)投資萬元35002鋪底流動資金萬元150三勞動定員人20四正常年營業(yè)收入萬元1360第二章 項目提出背景與建設(shè)必要性一、東北及沈陽地區(qū)花卉市場現(xiàn)狀及存在的問題1、市場現(xiàn)狀分析國內(nèi)花卉市場狀況 花卉業(yè)作為一個新興產(chǎn)業(yè)在我國雖起步較晚，但發(fā)展很快，真正獲得飛速發(fā)展是改革開放以后。改革開放的政策及人民生活水平逐漸提高，對花卉需求增加，為花卉提供了廣闊的市場，全國花卉種植

8、面積、產(chǎn)值、創(chuàng)匯成倍增長，根據(jù)不完全統(tǒng)計：截止2005年全國有花卉市場2586個，企業(yè)64908個，其中種植面積在3公頃以上或年營業(yè)額在500萬以上的大中型企業(yè)8334家，花農(nóng)1251313戶，從業(yè)人員4401095人，專業(yè)技術(shù)人員132318人。目前我國花卉的種植面積和產(chǎn)量均居世界第一位；其中花卉種植面積已達到世界花卉生產(chǎn)總面積的1/3。十五期末，全國重點花卉產(chǎn)業(yè)初步形成，品種結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。區(qū)域化產(chǎn)業(yè)形成了以云南、四川、江蘇、浙江、海南為重點的南方熱帶、亞熱帶花卉生產(chǎn)區(qū)，以廣東、福建為重點的南方熱帶觀葉植物產(chǎn)業(yè)區(qū)，以浙江、四川、河南、河北為重點的觀賞苗木產(chǎn)區(qū)，以北京、山東、河北為主的北方花

9、卉產(chǎn)業(yè)區(qū)，以及以遼寧為中心的東北花卉產(chǎn)區(qū)。沈陽花卉市場狀況近年來遼寧省和沈陽市花卉業(yè)蓬勃發(fā)展，方興末艾，全省花卉種植面積達180000畝，年產(chǎn)種球15000萬粒，切花40000萬枝，花卉年產(chǎn)值突破20億元。沈陽全市花卉種植面積達30000余畝，年產(chǎn)露地草花100余萬盆，切花15000余萬枝，形成了東北三省、內(nèi)蒙和沈陽為中心的花卉集散地和銷售地，培育出了東北花卉風(fēng)向標式的兩處市場-以盆栽植物為主的沈陽上深市場和以鮮切花為主的的沈陽富美萊市場。富美萊鮮花市場：富美萊市場的鮮切花（含切葉）批發(fā)業(yè)務(wù)的主體是以周邊種植花卉的花農(nóng)為主，還有一些從事南方（昆明）花卉的商戶，主打品種以北方的百合、玫瑰、扶郎為

10、主。主要輻射東三省和內(nèi)蒙地區(qū)。對南方有間接業(yè)務(wù)。年銷售額在二億元左右。上深盆栽綠植市場：上深市場現(xiàn)有不標準花棚（窖）近50個，占地100畝，經(jīng)營業(yè)戶在50左右（因場地不夠，有些人是合租）。市場年銷售額在2億元以上，其中廣州、福建等地花卉達600車，每車貨均價在10萬元以上，銷售額在1.01.2億元左右。配材（盆、肥、土、資材、耗材等）年吞吐量近700車（集裝箱），每車貨均價在6萬元左右，銷售額過億元。通過兩市場交易數(shù)據(jù)，可反映出東北三省花卉交易品種、價格、數(shù)量、質(zhì)量的整體走勢，影響東北地區(qū)73個大中城市的花卉交易。附2-1市場分布圖eacgdf bha:沈陽東北花卉大世界b:沈陽福美萊花卉中心

11、c:沈陽上深花卉交易市場d:沈陽北市花鳥魚市場e:沈陽北方花城f:沈陽南湖花卉市場g:沈陽小津橋花鳥魚市場h:沈陽三好古玩市場2、存在的問題沈陽市內(nèi)已有幾個較為成熟的花卉交易市場，但從市場的規(guī)劃布局、規(guī)模檔次、配套設(shè)施、經(jīng)營管理、服務(wù)保障等方面都不能適應(yīng)花卉流通業(yè)的發(fā)展需要，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：（1）花卉市場建缺少統(tǒng)一規(guī)劃。近年來各地政府加大了花卉產(chǎn)業(yè)發(fā)展的推動力度，但是重生產(chǎn)輕流通，花卉市場建設(shè)嚴重落后于花卉種植業(yè)的發(fā)展，政府沒有花卉市場統(tǒng)一建設(shè)的規(guī)劃，現(xiàn)在有一個市場只確定搬遷，但新市場選址和規(guī)劃建設(shè)都沒有明確規(guī)劃目標，目前在東北及內(nèi)蒙四省區(qū)沒有一個有相當影響力的綜合花卉交易市場，成為了

12、嚴重制約東北地區(qū)花卉產(chǎn)業(yè)發(fā)展的瓶頸。（2）現(xiàn)有市場交易設(shè)施簡陋、管理水平低下。從現(xiàn)有兩個比較成熟的花卉市場來看，富美萊市場位于商業(yè)區(qū)，交通擁擠，交易面積狹小，交易設(shè)施陳舊，收費高、服務(wù)少；上深盆栽綠植市場沒有統(tǒng)一管理，經(jīng)營戶各自為營，缺少道路等硬件配套，無法滿足經(jīng)營需要，經(jīng)營戶無法進行長期投入，只能著眼當前利益，使市場越做越小，規(guī)模逐步萎縮。（3）市場缺少信息、物流等基本配套服務(wù)。市場的信息流、物流完全由經(jīng)營業(yè)戶自己依靠各種渠道完成，成本高、效率低。（4）現(xiàn)有市場缺少餐飲、商務(wù)、銀行等商務(wù)配套服務(wù)設(shè)施，市場沒有保安、監(jiān)控、倉儲、保鮮設(shè)施等市場基本服務(wù)設(shè)備。二、項目提出的背景1、項目所在區(qū)域運營

13、環(huán)境良好沈陽市花卉種植面積超過三萬畝，僅沈北地區(qū)距離項目地十公里內(nèi)就有花卉種植面積近萬畝。以沈北五五村為核心的花卉種植已成為當?shù)剞r(nóng)業(yè)種植的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。在沈陽及東北地區(qū)有很大的影響力。因此，在沈北新區(qū)建立一個一級花卉市場的環(huán)境非常好。2、項目所在地急需開發(fā)新項目2007年9月我司與沈陽蒲河新城管委會簽訂了項目用地協(xié)議書，項目一期占地403畝，項目于2008年4月28日奠基，后因宏觀經(jīng)濟環(huán)境制約，現(xiàn)只完成一棟冷庫（5425）、一棟辦公樓（2400）和部分配套公共設(shè)施建設(shè)，開發(fā)面積50畝左右。根據(jù)與沈北政府簽定的協(xié)議和土地法相關(guān)要求，沈北新區(qū)政府多次催促加大建設(shè)面積，蒲河新城閑置土地清理工作小組于20

14、09年11月14日向農(nóng)產(chǎn)品總公司發(fā)出咨詢通知，要求書面回復(fù)雙方簽訂協(xié)議書，并發(fā)出繳納土地閑置費通知書。在此期間，沈陽xx公司經(jīng)過多次深入調(diào)研，認為沈北新區(qū)主要以種植玉米、花生和花卉為主，種植蔬菜、水果數(shù)量偏小，常住人口數(shù)量偏低，項目地離市中心區(qū)距離過遠，暫不具備大規(guī)模啟動農(nóng)貿(mào)市場的外部條件。為了促進企業(yè)的自身發(fā)展并解決土地使用的面臨的問題，經(jīng)過一年多的市場調(diào)研，初步確定建設(shè)東北地區(qū)最大的一級花卉批發(fā)交易市場的意向。三、項目建設(shè)的必要性1、建設(shè)東北地區(qū)最大的花卉交易中心是實施網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營戰(zhàn)略的重要舉措。總公司正在大力實施農(nóng)產(chǎn)品網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營戰(zhàn)略，推進xx建設(shè)目標，農(nóng)產(chǎn)品公司在蔬菜、水果、糧油等傳統(tǒng)農(nóng)產(chǎn)

15、品流通方面已經(jīng)在全國初步建設(shè)了網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營體系并取得了良好的經(jīng)營業(yè)績，花卉作為重要的農(nóng)產(chǎn)品，專業(yè)的花卉交易市場還是農(nóng)產(chǎn)品公司經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)體系的空白，花卉交易中心的建立必然對完善農(nóng)產(chǎn)品網(wǎng)絡(luò)體系，擴大農(nóng)產(chǎn)品公司在農(nóng)產(chǎn)品流通行業(yè)的影響力、鞏固行業(yè)的龍頭地位發(fā)揮重大的促進作用。2、建設(shè)東北地區(qū)最大的花卉交易中心是企業(yè)發(fā)展的必然要求。沈陽xx項目自開工建設(shè)以來，一直得到總公司和當?shù)馗骷壵年P(guān)注，但由于宏觀經(jīng)濟環(huán)境的變化導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營環(huán)境發(fā)生重大變化，致使企業(yè)投資運營都遇到一定困難，原有的經(jīng)營投資方案無法正常進行，企業(yè)內(nèi)在經(jīng)濟效益無法保障，經(jīng)濟和政策壓力逐步加大，建設(shè)以農(nóng)產(chǎn)品交易為主業(yè)的花卉交易市場是促進企業(yè)快速

16、發(fā)展的保障。3、建設(shè)東北地區(qū)最大的花卉交易中心對促進當?shù)剞r(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，增加農(nóng)民收入，服務(wù)三農(nóng)的具有重大的推動作用。花卉種植已經(jīng)成為沈北地區(qū)農(nóng)業(yè)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，成為當?shù)剞r(nóng)民收入的重要來源，但由于流通不暢，距花農(nóng)最近的交易市場也要三十公里，好花賣不上好價格，增產(chǎn)不增收成了影響當?shù)鼗ɑ芊N植業(yè)的最重要的障礙，東北地區(qū)最大的花卉交易中心的建設(shè)后，使花農(nóng)能在最短的時間內(nèi)將鮮花上市交易，最大限度的保證鮮花的品質(zhì)，增加農(nóng)民收入和調(diào)動農(nóng)民進行花卉種植的積極性，促進花卉產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。4、建設(shè)東北地區(qū)最大的花卉交易中心的建設(shè)對促進當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展具有重要的促進作用。建一個市場，興一方經(jīng)濟。東北花卉中心的運行對物流運

17、輸業(yè)、餐飲服務(wù)業(yè)、包裝制造業(yè)以及信息、會展等相關(guān)產(chǎn)業(yè)有相當大的帶動作用，對帶動沈北及周邊地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展具有重大的促進作用。第三章 市場需求分析一、市場需求分析1、國內(nèi)花卉需求預(yù)測隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平的提高，花卉消費將進一步增長，市場前景十分看好，市場發(fā)展空間巨大，目前中國花卉消費的水平仍然很低，每年鮮切花人均消費僅一美元左右，不到日本每人年均消費量的三十分之一，并且東三省的花卉需求中，很大部分來自云南、廣東、海南等花卉主產(chǎn)區(qū)。據(jù)有關(guān)機構(gòu)預(yù)測，中國花卉消費需求量每年將以百分之二十的速度遞增。而且從國家制定的長期發(fā)展規(guī)劃來看，到2010年，全國花卉產(chǎn)值將達到七百億元人民幣，到2020年

18、，全國花卉產(chǎn)值達到一千億元人民幣。因此，發(fā)展花卉業(yè)仍然具有較大的生產(chǎn)潛力和市場空間。2、東北（沈陽）花卉市場需求預(yù)測目前，沈陽現(xiàn)有富美萊、東北花卉大世界、南湖、小津橋、上深等花卉市場十幾家，花店近千家，花卉消費已進入較快的發(fā)展時期。另外，吉林、黑龍江及內(nèi)蒙地區(qū)及遼寧的各個城市都在發(fā)展自己的花卉銷售體系，并形成以沈陽為中心的集散、銷售、物流中心。金融危機中，沈陽花卉業(yè)不但銷量不減，而且收益好于往年，沈陽花卉消費已具備穩(wěn)固的消費群體。業(yè)內(nèi)人士表示，目前沈陽每年存在近十億元銷量的鮮花需求。節(jié)日期間，居民的個性化消費日益突出，鮮花需求旺盛。除單位裝飾、商家造景大量用花外，居民探親訪友也興起送花的時尚。

19、二、交易品種及來源整個花卉市場建成后，將融花卉交易、會展、養(yǎng)護、信息發(fā)布、配送、服務(wù)為一體，形成輻射東北三省及內(nèi)蒙地區(qū)的的花卉集散中心。·交易品種 鮮切花、盆栽綠植·產(chǎn)品來源鮮切花以遼寧地區(qū)花卉種植基地為依托，引進昆明、福建等花卉主產(chǎn)區(qū)經(jīng)營品種。盆栽綠植以引進江浙地區(qū)品種和當?shù)嘏嘀矠橹?。目前沈陽市從事盆栽綠植的經(jīng)營業(yè)主有一百多家，經(jīng)營面積達五百畝左右。·產(chǎn)品流向通過花卉交易、物流、信息平臺，由花卉運銷商將花卉銷向東三省及內(nèi)蒙地區(qū)，同時在夏季部分鮮切花銷往廣東江浙等南方地區(qū)。三、市場啟動的重大機遇1、目前，東北地區(qū)沒有一個有規(guī)模、上檔次，具有相當輻射能力和影響力的專

20、業(yè)的花卉交易市場平臺。十幾年前沈陽、吉林、哈爾濱等地區(qū)就開始呼喚大市場的出現(xiàn)，但沈陽是東三省的咽喉，是政治、文化、經(jīng)濟、交通、物流、人才中心，在沈陽選址建設(shè)花卉交易中心比較優(yōu)勢明顯，輻射面廣，銜接南北，溝通東西，長春、哈爾濱自然成為沈陽的二級和下游市場，前景十分明了。2、項目地位于沈北新區(qū)蒲河新城內(nèi)，處于沈陽市的北部，附近有國道010、102和京哈高速公路，區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)縱橫交錯，對于進入沈陽市區(qū)和出行東北各區(qū)域交通非常便利，特別是適合北方客戶的交通運輸，區(qū)位優(yōu)勢非常優(yōu)越。3、沈北新區(qū)是沈陽地區(qū)最大的鮮切花種植基地，需要一個大的花卉交易市場，在新區(qū)建一個花卉交易市場符合政府的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，可得到政

21、府的大力支持。4、眾多商戶對建一個大的交易市場呼聲甚高，上深花卉市場一直運籌搬遷到沈北地區(qū)，與我司進行了多次探討，初步達成整體搬遷意向，建好后將會成為我園區(qū)花卉交易市場的首批入住經(jīng)營者，大大縮短了市場培育周期。5、政府對花卉市場的關(guān)注和扶持正逐年加大。幾年前，沈陽市農(nóng)委就提出了要把花卉種植面積提高和擴大到十八萬畝，并針對花卉種植農(nóng)戶和企業(yè)給予了政策扶持，資金補貼，技術(shù)指導(dǎo)的具體措施，使沈陽地區(qū)的花卉種植達到了一個歷史的新水平，為花卉交易中心的建設(shè)提供了堅實的基礎(chǔ)。第四章 建設(shè)地址與建設(shè)條件一、建設(shè)地址項目用地位于沈北新區(qū)蒲河新城內(nèi)，處于沈陽市沈北新區(qū)的過渡地帶，距離二環(huán)線20公里；處于未來沈陽

22、發(fā)展的重點方向之一。園區(qū)北面緊鄰蒲河大道，東面為輝山大街。同時附近有國道101、102和京哈高速公路。區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)縱橫交錯，沈北新區(qū)在目前六橫六縱路網(wǎng)建設(shè)的基礎(chǔ)上，3年內(nèi)還將打造七橫七縱。二、建設(shè)地區(qū)概況1、區(qū)域環(huán)境沈陽地位：東北地區(qū)的經(jīng)濟、文化、交通和商貿(mào)中心，遼寧中部城市群（沈陽經(jīng)濟區(qū)）中心城市。機遇：沈陽的氣候要優(yōu)于吉林和黑龍江，不光是花卉的種、養(yǎng)殖，在冬季時間上要少于吉、黑，成本上也相對減少。規(guī)劃：沈陽市政府正式確定,到2010年把沈陽建成全國裝備制造、東北地區(qū)商貿(mào)物流和金融三大中心。人口：沈陽市總?cè)丝?40萬，城市人口540萬；遼寧中部城市群(以沈陽為中心，150公里距離內(nèi)包括鞍山、撫

23、順、本溪、營口、遼陽、鐵嶺)2300萬，城鎮(zhèn)人口超過65%。遼寧省有4223萬人，東北三省總?cè)丝?0769萬人 2、區(qū)域環(huán)境沈北地位：第四新區(qū)，享有市級經(jīng)濟管理權(quán)限。人口：40萬，17萬農(nóng)民.三、項目建設(shè)自然條件夏季極端最高溫度 38.3 冬季極端最低溫度 -30.6年平均溫度 7.8 年平均降水量755毫米主導(dǎo)風(fēng)向、頻率 冬季n(13%) 夏季平均室外風(fēng)速 2.9m/s冬季平均室外風(fēng)速 3.1m/s 基本雪壓0.4kn/m基本風(fēng)壓 0.5m/m 地震基本烈度7度四、配套條件1、資源條件中央對農(nóng)村、農(nóng)業(yè)、農(nóng)民的關(guān)注和扶持正不斷加大力度。遼寧、沈陽政府部門已明確要建大型花卉市場，因不光是商業(yè)運作

24、，同時來自花農(nóng)、花商和花卉經(jīng)營者以及不斷擴大的花卉種植面積帶來了現(xiàn)實壓力，而建在市內(nèi)現(xiàn)有的市場遠遠解決和滿足不了矛盾和要求。2、交通條件項目用地地處沈北新區(qū)蒲河新城內(nèi)，蒲河大道與輝山大街交匯處，處于沈陽市區(qū)與沈北新區(qū)的過度地帶，距離二環(huán)20公里，交通十分便捷。項目所在區(qū)域附近有國道101、102和沈大、沈陽環(huán)城等多條高速及沈哈、沈承、沈明、沈平等4條過境省級公路縱橫交錯、四通八達，對于進出沈陽市區(qū)和出行東北各區(qū)域交通十分便利。3、電力、通訊、供水、供熱等條件良好本項目用電可滿足項目需要，用電由沈北新區(qū)的變配電站的10kv線架空引入。沈北新區(qū)的通訊已經(jīng)實現(xiàn)了程控數(shù)字化，國際直撥、移動電話、無線尋

25、呼、特快專遞、因特網(wǎng)等業(yè)務(wù)已普及，可滿足本項目通訊要求。沈北新區(qū)區(qū)域內(nèi)的水、氣及市政排水等基礎(chǔ)設(shè)施也相應(yīng)齊全，可滿足項目需要。第五章 工程建設(shè)方案一、建設(shè)規(guī)模xx東北花卉交易中心一期規(guī)劃用地110畝，預(yù)留二期170畝，總建筑面積80800平方米。一期總建筑總面積49700平方米，其中，盆栽綠植交易區(qū)45000 平方米，鮮切花交易展示區(qū)4700平方米，道路及停車場面積27444平方米（包括7300加工配送區(qū)）。二期建筑面積31100，建設(shè)鮮切花交易展示區(qū)13100平方米，建設(shè)盆栽綠植交易區(qū)18000平方米。 二、經(jīng)營范圍、經(jīng)營方式和主要功能1、經(jīng)營范圍 主要從事鮮切花、盆栽綠植的交易、展示、電子

26、商務(wù)。 交易市場有關(guān)的信息咨詢、商業(yè)服務(wù)。 鮮切花、綠植的配送。 與花卉交易相關(guān)產(chǎn)業(yè)。2、經(jīng)營方式鮮切花交易實行傭金制，采取統(tǒng)一電子結(jié)算，推行電子交易系統(tǒng)。綠植交易實行租金制，交易區(qū)花窖收取場地租賃費，并逐步實行與傭金制結(jié)合的經(jīng)管方式。3、主要功能批發(fā)功能包括市場內(nèi)的鮮切花、綠植等的批發(fā)交易。倉儲功能包括批發(fā)、配送的中轉(zhuǎn)、儲存場所。配送功能包括了花卉的分裝及周邊各市場的送貨。配套設(shè)施包括水、電、污水處理等。商務(wù)區(qū)作為整個市場運營管理的樞紐，是整個市場管理中心、信息中心。三、總平面布置1、平面布置原則根據(jù)沈陽大型花卉批發(fā)市場的品種繁多、日交易量大的特點，按交易流程需求和目前項目用地現(xiàn)有條件及有關(guān)

27、設(shè)計規(guī)范進行合理布局、分類劃區(qū)。場內(nèi)交通流向明確，道路暢通。商品交易實現(xiàn)統(tǒng)一計量、統(tǒng)一結(jié)算、統(tǒng)一調(diào)配倉貯及公共設(shè)施。2、功能劃分本項目總占地280畝，花卉市場分綠植交易區(qū)、名優(yōu)花卉展示區(qū)、倉儲、加工配送區(qū)及管理生活配套等幾部分。整個用地呈長方形，東西長，南北較窄。在整個平面布置上以交易和配貨相結(jié)合，分南北兩側(cè)布置。南側(cè)為交易區(qū)，東北側(cè)為倉儲配貨區(qū)，西北側(cè)為花卉展示區(qū)。商務(wù)中心設(shè)置辦公、管理服務(wù)、信息結(jié)算中心等。根據(jù)項目所征場地以及周邊交通等條件作出的，力爭做到布局合理，交通運輸方便，交易流程順暢，便于經(jīng)營管理，符合衛(wèi)生要求，場區(qū)內(nèi)整齊美觀，同時滿足消防要求。3、總平面主要設(shè)計指標本市場的總平面

28、主要設(shè)計指標如下：總平面主要設(shè)計指標序號項目名稱單 位指 標備 注1整個市場占地面積畝2802市場建筑面積m2808003容積率0.434建筑系數(shù)%5綠化率%15.6第六章 項目實施計劃與工程管理一、實施進度計劃1、2010年4月8月，建造完成50個盆栽綠植交易區(qū)、4700平方米鮮切花交易展示區(qū)和配套的道路、停車場。2、2011年4月8月，建造完成20個盆栽綠植交易區(qū)和13100平方米鮮切花交易展示區(qū)。二、項目招標計劃按照國務(wù)院辦公廳國辦發(fā)200034號文件，考慮到本項目的籌辦單位為非專業(yè)單位，所以在設(shè)計、采購、監(jiān)理等招標工作中，均委托沈陽市建設(shè)工程交易中心進行招標。如有需要，籌辦單位擬聘請有

29、資質(zhì)的中介部門進行預(yù)決算跟蹤。招標基本情況表招標組織形式招標方式不采用招標方式招標范圍招標 估算金額 (萬元)投標單位資質(zhì)等級要求擬劃分標段 (個)委托招標自行招標公開招標邀請招標全部招標部分招標設(shè)計¨¨¨甲級1安裝工程¨¨¨一級多監(jiān)理¨¨¨甲級1重要設(shè)備¨¨¨一級多重要材料¨¨¨一級多情況說明： 建設(shè)項目單位蓋章 2010年 月 日第七章 投資估算與資金籌措一、投資估算可以借鑒該項目工程總投資估算為3650萬元，其中，固定資產(chǎn)投資3500萬元，

30、鋪底流動資金150萬元。1、建筑面積80800平方米，投資額3500萬。其中：盆栽綠植交易柵63000平方米（70個），每個造價17.5萬元，共投資1225萬元；停車場和道路27444平方米，每平方米造價150元估算，共投資411.7萬元；鮮切花交易展示廳17800平方米，每平方米造價1050元估算，共投資1869萬元。2、流動資金估算根據(jù)本項目特點，第一年需鋪底流動資金150萬元.3、項目總投資估算項目上報總投資等于固定資產(chǎn)投資、流動資金二項之和，估算值為3650萬元。二、資金籌措由股東按股本比例增資投入3650萬元（含鋪底流動資金150萬）。詳見表7-1投資計劃與資金籌措表投資計劃與資金籌

31、措表表7-1 單位：萬元序號年份項目建設(shè)期生產(chǎn)經(jīng)營期123456一投資計劃193017201固定資產(chǎn)投資178017202流動資金150150150二資金籌措1自籌資金19301720第八章 經(jīng)濟效益分析一、編制依據(jù)該項目經(jīng)濟評價主要依據(jù)國家計委及建設(shè)部發(fā)布的建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)，現(xiàn)行財稅制度，建設(shè)單位提供的有關(guān)資料等。二、經(jīng)濟效益分析1、計算期該項目建設(shè)期為2年，經(jīng)營期15年。 2、營業(yè)收入及稅金項目收入從2010年開始計入總收入，項目總收入測算為：（1）盆栽綠植區(qū)收入：2010年8月建成50個盆栽綠植交易區(qū)并投入運營，2011年再建20個綠植交易區(qū)，單價出租價格為前三年（含建設(shè)期）3

32、萬元/年，第四至六年5萬元/年，后四年按8萬元/年收取租金。對首批整體搬遷的經(jīng)營者實行優(yōu)惠價格，前三年分別按比例40%、60%、80%收取租金。盆栽綠植區(qū)收入年份2010201120122013201420152016以后收入（萬元） 60150 220 350350350560（2）鮮切花交易收入：鮮切花交易實行傭金制，按交易額比率收取服務(wù)費。鮮切花從2011年開始交易，收費比率前三年為1%，三年后提到為2%，五年后增加買方客戶收取1%的服務(wù)費，總費率達到3%。鮮切花交易量需要逐步培植，初期年交易額可達到3000萬元，前逐年增加，五年后可實現(xiàn)2億元的交易額。鮮切花交易收入估算年份201020

33、1120122013201420152016-收入（萬元）0 3080120300400600（3）其它服務(wù)設(shè)施收入：正常經(jīng)營后，日進出車輛可達200臺，按目前收費標準，大車10元，小車5元，。車輛停車費年收入為50萬元。配套服務(wù)設(shè)施50套，出租收入150萬元。此項收入于正式運營后計入總收入。項目總收入：年份2010201120122013201420152016-收入（萬元）80 20045067085095013603、總成本費用燃動力本項目建成后，本項目新增年水、電消耗單價按當?shù)貎r計算。其中經(jīng)營戶使用占80%，公司實際水電費開支約占總支出的20%，年燃動力50萬元。職工工資及福利本項目定

34、員20人，年人均工資及福利2.0萬元，共計40萬元。折舊本項目形成固定資產(chǎn)（廠區(qū)道路）412萬元，按年限平均法計算折舊，折舊年限50年，殘值率為5%，年提折舊7.8萬元。形成固定資產(chǎn)（綠植大棚等）3088萬元，按年限平均法計算折舊，折舊年限20年，殘值率5%，年提折舊 146萬元。攤銷本項目形成土地?zé)o形資產(chǎn)攤銷7793萬元，按50年攤銷，殘值率為5%，每年攤銷費為148萬元（土地按19.3萬/畝計提）。維修費維修費按折舊費用的10%計。其他費用其他費用包括管理費、宣傳費用、銷售費用等，按營業(yè)收入的4%計取?？偝杀举M用本項目正常年總成本費用397.8萬元.4、利潤項目正常運營后，可實現(xiàn)年利潤887.4萬元。5、損益分析根據(jù)總成本費用估算表和運營收入及稅金估算表，編