榮盛花語馨苑11月目標(biāo)突圍分析

1、湖南中原事業(yè)三部 榮盛花語馨苑項(xiàng)目組2013.11.03目標(biāo)套數(shù)：285套按來訪成交率25%計(jì)算，11月需來訪1140組銷售目標(biāo)解析分析：10月（金九銀十旺季）項(xiàng)目成交163套，11月285套=1.75倍10月成交量問題：如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的高目標(biāo)？方向：從項(xiàng)目的市場競爭占位，對比分析項(xiàng)目市場存在突破空間榮盛競品市場占位項(xiàng)目：富基世紀(jì)公園前期均價(jià)：4600元10月均價(jià)：4280元10月去化套數(shù)：89套項(xiàng)目：潤和紫郡前期均價(jià)： 4500元10月均價(jià)：4180元10月去化套數(shù)：79套項(xiàng)目：新城國際花都前期均價(jià)：4500元10月均價(jià)：4100元10月去化套數(shù)：104套項(xiàng)目：金地亞前期均價(jià)：4300元10月

2、均價(jià)：4088元10月去化套數(shù)：40套項(xiàng)目：瀟湘奧林匹克花園前期均價(jià)：5200元10月均價(jià)：5300元10月去化套數(shù)：205套項(xiàng)目：桔洲印象前期均價(jià)：5000元10月均價(jià)：5100元10月去化套數(shù)：33套項(xiàng)目：榮盛花語馨苑前期均價(jià)：5300元10月均價(jià)：5300元10月去化套數(shù)：163套項(xiàng)目：天元涉外景園前期均價(jià)：5900元10月均價(jià)：5600元10月去化套數(shù)：82套競爭市場環(huán)境分析：1. 金九銀十旺季來臨之際，在9月房交會反應(yīng)不高漲的情況，長沙整體市場緩慢發(fā)展，成交量10月整體不高，價(jià)格內(nèi)六區(qū)整體增長不足0.1%；2. 10月剛需項(xiàng)目基本走量以“降價(jià)保量”的價(jià)格策略吸引趨于越發(fā)理性的客戶群；

3、3. 周邊區(qū)域競爭處于城鄉(xiāng)結(jié)合部的“紅海”競爭下，主要表現(xiàn)在性價(jià)比上，去價(jià)成為趨勢；4. 競品成交優(yōu)勢產(chǎn)品瀟湘奧林匹克花園（超過本案成交量），成交實(shí)際價(jià)格明顯低于本案。本案市場占位：中高端去化水平，但價(jià)格高于地段層的區(qū)域價(jià)格水平（11月目標(biāo)難度高）榮盛競品市場對比分析榮盛花語馨苑競品：瀟湘奧林匹克花園主題方向（價(jià)值）：河西唯一運(yùn)動型社區(qū) 健康運(yùn)動與舒適人居完美融合的大型項(xiàng)目。開發(fā)商開發(fā)商湖南禮盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司湖南禮盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地址地址 岳麓區(qū)岳麓大道與旺龍路交匯處西北角岳麓區(qū)岳麓大道與旺龍路交匯處西北角占地面積占地面積13.5313.53萬平方米萬平方米建筑面積建筑面積6 60 0

4、萬平方米萬平方米 容積率容積率3.203.20綠化率綠化率45.0045.00% %社區(qū)配套社區(qū)配套會所、體育公園、商業(yè)、幼兒園會所、體育公園、商業(yè)、幼兒園物業(yè)管理物業(yè)管理湖南禮盛物業(yè)湖南禮盛物業(yè)物業(yè)組成物業(yè)組成住宅住宅+ +商業(yè)商業(yè)住宅產(chǎn)品住宅產(chǎn)品70-14070-140兩房到四房高層兩房到四房高層下期推售策略下期推售策略消化剩余貨量，預(yù)計(jì)下旬推新貨，但未確定消化剩余貨量，預(yù)計(jì)下旬推新貨，但未確定具體事宜。具體事宜。2室2廳1衛(wèi)1廚 81.00 2室2廳1衛(wèi)1廚 92.00 小結(jié)：1. 開發(fā)商以奧林匹克花園為噱頭，打造運(yùn)動型社區(qū)；2. 毗連本案，以底首付，低價(jià)格與本案進(jìn)行價(jià)格戰(zhàn)；3. 10月

5、降價(jià)成交209套，增長73.6%；4. 推廣渠道緊跟本案，渠道覆蓋整個(gè)區(qū)域進(jìn)行客戶爭奪戰(zhàn)。項(xiàng)目項(xiàng)目時(shí)間時(shí)間銷售政策銷售政策特殊政策明細(xì)特殊政策明細(xì)前期均價(jià)前期均價(jià)月均銷售月均銷售套數(shù)套數(shù)在售戶型在售戶型項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目優(yōu)勢瀟湘瀟湘奧林奧林匹克花園匹克花園前期2000萬鉅惠全民購房季整體優(yōu)惠2000萬（五千抵三萬）住宅5300元/11078-133n+1絕版三房、四房買房送明德中學(xué)學(xué)位，內(nèi)部體育配套設(shè)施完善；10月至今首付1萬；購房總價(jià)直減3萬首付1萬，余下明年付清；延續(xù)五千抵三萬住宅5200元/20979-140平米兩房至四房瀟瀟湘湘奧奧林匹克林匹克花園花園推廣主題推廣主題推廣渠道推廣渠道周末活動

6、周末活動2000萬鉅惠全民購房季，首付3.9萬起；首付1萬送明德學(xué)位；網(wǎng)絡(luò)（搜房、0731）、短信、戶外、圍擋、行銷、電商清涼啤酒燒烤節(jié)；有獎曬青春征文活動；“健康關(guān)懷 早餐大派送”；“瀟湘奧園 運(yùn)動嘉年華活動”恭迎參與抽蘋果5s. 榮盛花語馨苑競品：天元涉外景園主題方向（價(jià)值）：多變戶型校園美宅，體驗(yàn)長沙獨(dú)一無二的大學(xué)校園生活哲學(xué)！開發(fā)商開發(fā)商 湖南天元美居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司湖南天元美居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地址地址岳麓區(qū)文軒路岳麓區(qū)文軒路579579號（涉外經(jīng)濟(jì)學(xué)院北門）號（涉外經(jīng)濟(jì)學(xué)院北門）占地面積占地面積1212萬平方米萬平方米建筑面積建筑面積4343萬平方米萬平方米 容積率容積率3.

7、603.60綠化率綠化率36.2036.20% %社區(qū)配套社區(qū)配套天元七彩天元七彩mallmall商業(yè)街區(qū)、高爾夫球場、體商業(yè)街區(qū)、高爾夫球場、體育館育館物業(yè)管理物業(yè)管理 湘潭天元物業(yè)管理有限公司長沙分公司湘潭天元物業(yè)管理有限公司長沙分公司物業(yè)組成物業(yè)組成住宅住宅+ +商業(yè)商業(yè)住宅產(chǎn)品住宅產(chǎn)品30-8030-80精裝公寓精裝公寓+70-130+70-130兩房到四房高層兩房到四房高層下期推售策略下期推售策略去化余貨，加速回款。去化余貨，加速回款。2室2廳1衛(wèi)1廚 77.72 3室2廳2衛(wèi)1廚 88.88小結(jié)：1. 住宅降價(jià)幅度達(dá)到9.68%，主力戶型雷同；2. 同時(shí)特價(jià)房優(yōu)惠噱頭和學(xué)位優(yōu)勢吸引

8、客戶考慮；3. 成交套數(shù)增加32套，臨近梅溪湖資源優(yōu)勢的剛性需求盤；4. 以大眾推廣為主，增加暖場活動和禮品贈送，吸引客戶。榮盛花語馨苑競品：桔洲印象主題方向（價(jià)值）：地鐵口、學(xué)區(qū)房，環(huán)境優(yōu)雅、配套齊全的宜居型住宅小區(qū)。開發(fā)商開發(fā)商 長沙橘子洲園林開發(fā)有限公司長沙橘子洲園林開發(fā)有限公司地址地址岳麓區(qū)桐梓坡西路與東方紅路交匯處東南角岳麓區(qū)桐梓坡西路與東方紅路交匯處東南角占地面積占地面積3.23.2萬平方米萬平方米建筑面積建筑面積10.610.6萬平方米萬平方米 容積率容積率2.992.99綠化率綠化率45.0045.00% %社區(qū)配套社區(qū)配套2 2萬中心公園、幼兒園、萬中心公園、幼兒園、4000

9、4000商業(yè)商業(yè)物業(yè)管理物業(yè)管理宇和物業(yè)宇和物業(yè)物業(yè)組成物業(yè)組成住宅住宅+ +商業(yè)商業(yè)住宅產(chǎn)品住宅產(chǎn)品60-13060-130兩房到四房高層兩房到四房高層下期推售策略下期推售策略推出推出2 2棟、棟、4 4棟、棟、5 5棟、棟、6 6棟的共棟的共498498套房源，套房源，以以n+1n+1戶型、地鐵口及學(xué)區(qū)房進(jìn)行推售，加戶型、地鐵口及學(xué)區(qū)房進(jìn)行推售，加速回款。速回款。 2室1廳1衛(wèi) 66.00 3室2廳1衛(wèi) 87.00小結(jié)：1.價(jià)格調(diào)整下浮200元，下浮3.85%；2.成交增長15套，上浮60%；3.學(xué)位優(yōu)勢和東方紅路相應(yīng)的整體景觀和商業(yè)規(guī)劃資源吸引政府拆遷；4.項(xiàng)目地理位置和人氣不足，性價(jià)比

10、尤為重要；5.推廣力度不足亦造成一定的不足，增加小眾渠道微信。項(xiàng)目名稱推廣主題推廣渠道周末活動桔洲印象月光族購房季，購房無壓力，兩房首付3萬、四房首付5萬網(wǎng)絡(luò)、短信、圍擋、行銷、戶外重陽節(jié)微信有禮；榮盛花語馨苑競品：金地亞主題方向（價(jià)值）：一座花園里的城市綠谷，一座屬于星城人的花園城開發(fā)商開發(fā)商湖南日報(bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)湖南日報(bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)地址地址望城區(qū)黃金大道與雷鋒大道交匯處西南角望城區(qū)黃金大道與雷鋒大道交匯處西南角占地面積占地面積5151萬平方米萬平方米建筑面積建筑面積6060萬平方米萬平方米 容積率容積率1.751.75綠化率綠化率50.0050.00% %社區(qū)配套社區(qū)配套室內(nèi)游泳池、星級會所、羽毛球

11、場及籃球場室內(nèi)游泳池、星級會所、羽毛球場及籃球場物業(yè)管理物業(yè)管理深圳龍城物業(yè)深圳龍城物業(yè)物業(yè)組成物業(yè)組成住宅住宅住宅產(chǎn)品住宅產(chǎn)品80-13080-130兩房到四房小高層、高層及兩房到四房小高層、高層及230-230-410410別墅別墅下期推售策略下期推售策略不限樓層，不限朝向。不限樓層，不限朝向。1616、1717、1818、2020棟棟79-13079-130新品認(rèn)籌，預(yù)計(jì)新品認(rèn)籌，預(yù)計(jì)20132013年年1111月中旬月中旬開盤。開盤。2室2廳2衛(wèi)1廚 109.82 3室2廳2衛(wèi)1廚 134.96小結(jié)：1. 一口價(jià)優(yōu)惠噱頭加之認(rèn)籌優(yōu)惠，城鄉(xiāng)居民價(jià)格接受度較高，突破以往的低成交，10月去化

12、率增長125%，成交增加25套；2. 推廣一直沿用底起價(jià)噱頭，以常規(guī)推廣結(jié)合電商進(jìn)行區(qū)域范圍覆蓋，周末價(jià)格和暖場活動牽引客戶。項(xiàng)目名稱推廣主題推廣渠道周末活動金地亞3750元/平米起短信、圍擋、道旗、行銷、電商、公交車站臺周末冷餐；周末特價(jià)房主題方向（價(jià)值）：百萬級人居大盤開發(fā)商開發(fā)商 長沙新城萬博置業(yè)有限公司長沙新城萬博置業(yè)有限公司地址地址 望城區(qū)普瑞大道二段望城區(qū)普瑞大道二段888888號號占地面積占地面積397000397000平方米平方米 建筑面積建筑面積11800001180000平方米平方米 容積率容積率3.503.50綠化率綠化率 41%41%社區(qū)配套社區(qū)配套時(shí)尚商業(yè)中心、會所時(shí)

13、尚商業(yè)中心、會所物業(yè)管理物業(yè)管理溫馨物業(yè)溫馨物業(yè)物業(yè)組成物業(yè)組成住宅、商業(yè)住宅、商業(yè)住宅產(chǎn)品住宅產(chǎn)品84-14184-141平米平米n+1n+1住宅住宅下期推售策略下期推售策略首付首付3 3萬；一口價(jià)房源萬；一口價(jià)房源榮盛花語馨苑競品：新城國際花都2室2廳1衛(wèi)1廚 83.99 2室2廳2衛(wèi)1廚 128.97 小結(jié)：1. 與富基、紫郡價(jià)格戰(zhàn)，一口價(jià)博得客戶青睞；2. 10月增加去化15套，增長16.85%；3. 購物卡和現(xiàn)房低首付結(jié)合外拓?cái)U(kuò)大客戶接受范圍；4. 同時(shí)注重業(yè)主關(guān)系維護(hù)，保證一定的持續(xù)成交。新城新城國際國際花都花都前期前期均價(jià)均價(jià)45004500元元/ / 優(yōu)享師大附中學(xué)區(qū)優(yōu)享師大附

14、中學(xué)區(qū)房房 認(rèn)購交認(rèn)購交4 4千總千總價(jià)直減價(jià)直減2 2萬，萬，再享優(yōu)惠再享優(yōu)惠9595折折均價(jià)均價(jià)45004500元元/ / 898977-14177-141房房源源品牌開發(fā)商品牌開發(fā)商；生活環(huán)境；生活環(huán)境舒適舒適 1010月至今月至今 現(xiàn)房首付現(xiàn)房首付3 3萬萬 推推特價(jià)房一口價(jià)特價(jià)房一口價(jià)41004100元元/ /平米平米特價(jià)房以后加特價(jià)房以后加41004100元元/ / 一口價(jià)一口價(jià)41004100元元/ /10410477-14177-141房房源源新城新城國際花都國際花都推廣主題推廣渠道周末活動 現(xiàn)房首付現(xiàn)房首付3 3萬萬 推特價(jià)房一推特價(jià)房一口價(jià)口價(jià)41004100元元/ /平米

15、平米戶外、外拓行銷、短信、公交站牌、網(wǎng)絡(luò)周末業(yè)主生日會；認(rèn)購抽獎（購物卡50-1000）；吃螃蟹和沖氣城堡，成交咂金蛋榮盛花語馨苑競品：潤和紫郡主題方向（價(jià)值）：長望融城區(qū)最宜居法式風(fēng)情住區(qū)開發(fā)商開發(fā)商 湖南秀龍地產(chǎn)置業(yè)有限公司湖南秀龍地產(chǎn)置業(yè)有限公司地址地址 望城區(qū)普瑞大道與黃金大道交匯處西南角望城區(qū)普瑞大道與黃金大道交匯處西南角占地面積占地面積195505195505平方米平方米 建筑面積建筑面積675981675981平方米平方米 容積率容積率2.77 2.77 綠化率綠化率50% 50% 社區(qū)配套社區(qū)配套五星級會所、無邊界游泳池、步步高五星級會所、無邊界游泳池、步步高物業(yè)管理物業(yè)管理湖

16、南鯤鵬服務(wù)有限公司湖南鯤鵬服務(wù)有限公司物業(yè)組成物業(yè)組成住宅、別墅、花園洋房、商業(yè)住宅、別墅、花園洋房、商業(yè)住宅產(chǎn)品住宅產(chǎn)品93-14293-142平平下期推售策略下期推售策略低價(jià)格，首付低價(jià)格，首付4 4萬起萬起3室2廳1衛(wèi)1廚 93.00 2室2廳1衛(wèi)1廚 93.00小結(jié)：1. 此項(xiàng)目持續(xù)低價(jià)成為河西北城眾所周知的大盤低價(jià)項(xiàng)目；2. 一口價(jià)與富基世紀(jì)公園進(jìn)行價(jià)格pk，成交增長12套；3. 主打項(xiàng)目的配套逐漸兌現(xiàn)；4. 持續(xù)性的大活動，以價(jià)格和實(shí)惠為吸客手段。項(xiàng)目項(xiàng)目時(shí)間時(shí)間銷售政策銷售政策特殊政策明細(xì)特殊政策明細(xì)前期均價(jià)前期均價(jià)銷售套數(shù)銷售套數(shù)在售戶型在售戶型項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目優(yōu)勢潤和紫郡前期潤和

17、紫郡聯(lián)袂步步高運(yùn)營區(qū)域商業(yè)中心；步步高商場即將入住、首付4萬起針對高層產(chǎn)品低首付4萬起4500元/6793-139平n+1、n+2房源超低起價(jià)吸引客戶；建筑園林較好10月至今特價(jià)房重磅來襲 限量鉅惠限時(shí)搶購；首付4萬、4180元一口價(jià)4180元/一口價(jià)4180元/一口價(jià)7993-142平n+1、n+2房源潤和紫潤和紫郡郡推廣主題推廣主題推廣渠道推廣渠道周末活動周末活動第二季購房節(jié)活動；預(yù)熱七夕送好禮；潤和濃情中秋精美禮品帶回家；潤和紫郡聯(lián)袂步步高運(yùn)營區(qū)域商業(yè)中心；步步高商場即將入??；特價(jià)房重磅來襲 限量鉅惠限時(shí)搶購；首付4萬、4180元起網(wǎng)絡(luò)、戶外、短信、站牌、報(bào)站、行銷金牌業(yè)主答謝會；周末大

18、富翁、讓果子飛、智力拼圖；中秋品鑒大閘蟹，超級大樂透，幸運(yùn)大轉(zhuǎn)盤活動；壽司diy活動；晚安家紡一元起拍拍賣會；蘭天集團(tuán)車展；老帶新頒獎典禮；蛋撻diy；飛鏢游戲、籃球機(jī)；來訪砸金蛋送小家電榮盛花語馨苑競品：富基世紀(jì)公園主題方向（價(jià)值）：長沙生態(tài)濕地運(yùn)動城開發(fā)商開發(fā)商 湖南富基置業(yè)有限公司湖南富基置業(yè)有限公司地址地址 望城區(qū)普瑞大道二段望城區(qū)普瑞大道二段888888號號占地面積占地面積427065427065平方米平方米 建筑面積建筑面積12300001230000平方米平方米 容積率容積率 3.20 3.20綠化率綠化率6060% % 社區(qū)配套社區(qū)配套萬平米體育館、會館，萬平米體育館、會館，1

19、010萬商業(yè)區(qū)萬商業(yè)區(qū)物業(yè)管理物業(yè)管理溫馨物業(yè)溫馨物業(yè)物業(yè)組成物業(yè)組成住宅、別墅、花園洋房、商業(yè)住宅、別墅、花園洋房、商業(yè)住宅產(chǎn)品住宅產(chǎn)品86-13486-134平米平米n+1n+1臨湖住宅臨湖住宅下期推售策略下期推售策略一口價(jià)，首付一口價(jià)，首付5 5萬，月供萬，月供1 1千；雙十一優(yōu)惠千；雙十一優(yōu)惠1111個(gè)點(diǎn)個(gè)點(diǎn)2室2廳1衛(wèi)1廚 86.00 2室2廳2衛(wèi)1廚 102.00 小結(jié)：1. 效仿恒大的模式，塑造北城相對調(diào)性項(xiàng)目；2. 但其地理位置的不足，望城和擠壓客戶的流入，在其低價(jià)策略下走量；3. 10月調(diào)整價(jià)格后增長23套，增長率為34.84%；4. 推廣送轎車和點(diǎn)鈔等，噱頭十足。富基世紀(jì)公園前期房價(jià)由你定！富基三周年,幸福公園家，樓王 購房