京廣路商業(yè)研究分析報(bào)告48P

1、京廣路笑嘻嘻思想商業(yè)研究分析報(bào)告第一章 鄭州市商業(yè)市場(chǎng)研究一、整體商業(yè)環(huán)境發(fā)展概況隨著近幾年鄭州地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，鄭州商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)如火如荼，呈現(xiàn)前所未有的“井噴”局勢(shì)。2007年以來，鄭州在建和擬建的商業(yè)項(xiàng)目總面積超過200萬平方米，增長(zhǎng)速度異常迅猛，加上鄭州原有商業(yè)網(wǎng)區(qū)，面積總和超過400萬平方米；現(xiàn)代物流商業(yè)企業(yè)在市場(chǎng)中的主導(dǎo)地位增強(qiáng)，購(gòu)物中心、專業(yè)專賣店等新型商業(yè)業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)；連鎖超市經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)凸顯；沃爾瑪、易初蓮花、家樂福、華潤(rùn)萬家、世紀(jì)聯(lián)華、紅星美凱龍等國(guó)內(nèi)外大型流通企業(yè)已經(jīng)或即將進(jìn)入鄭州。近年來，隨著鄭州市鄭東新區(qū)城市建設(shè)步伐的加快以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步推進(jìn)，區(qū)域中心城市在商品流通領(lǐng)

2、域的輻射功能進(jìn)一步顯現(xiàn)，商品市場(chǎng)異?；钴S，各類專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)明顯加快。截止到2008年底，鄭州共實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額1203億元，同比增長(zhǎng)23.2%，其中批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)732.8億元，比上年增長(zhǎng)13.2%，鄭州整體商業(yè)環(huán)境正處于良性的發(fā)展期。* 鄭州目前商業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)形成如下格局：大型商超主題式專業(yè)（批發(fā)）市場(chǎng)臨街品牌專賣店為主，中小型社區(qū)百貨超市和社區(qū)底商為輔，主題式商業(yè)步行街、專業(yè)專賣店、購(gòu)物中心等新型的商業(yè)模式將作為中原商業(yè)的升級(jí)版不斷被打造。* 大型商超和主題式專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁：大型商場(chǎng)、超市和專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的商業(yè)形態(tài)，是鄭州目前商業(yè)市場(chǎng)的絕對(duì)主力，一直以來受到市場(chǎng)的熱烈追捧。鄭州的傳

3、統(tǒng)百貨商業(yè)經(jīng)歷了多次商戰(zhàn)洗禮，如鄭州百貨、鄭州華聯(lián)、商業(yè)大廈等，隨著“鄭州商貿(mào)城市”定位的迅速發(fā)展和政府的大力招商引資，國(guó)內(nèi)外知名商業(yè)巨頭紛紛進(jìn)入鄭州，不斷改寫鄭州的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局。大商、丹尼斯、北京華聯(lián)、正道花園是其中較有代表性的大型商場(chǎng)。大商以經(jīng)營(yíng)中高檔品牌為主，品牌種類豐富，消費(fèi)群較年輕化；丹尼斯走“精品”路線，定位于高檔品牌，國(guó)際性品牌居多；北京華聯(lián)基本定位是流行和時(shí)尚，展示流行趨勢(shì)，引導(dǎo)時(shí)尚消費(fèi)。隨著商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，大型零售商積極調(diào)整經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)，提升服務(wù)水平，力求營(yíng)造寬松、便利、規(guī)范的消費(fèi)環(huán)境。另一方面，類似“東建材、北汽車、南食品、西紡織”等準(zhǔn)確定位規(guī)劃的主題式專業(yè)市場(chǎng)形成了鄭州商業(yè)近

4、年來的又一大亮點(diǎn)。另辟蹊徑的專業(yè)市場(chǎng)將受到熱捧。目前，鄭州的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)不下50個(gè)，而且各種行業(yè)性的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)基本已經(jīng)飽和。如果能夠真正將專業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)好，找到新的經(jīng)濟(jì)興奮點(diǎn)和行業(yè)興奮點(diǎn)，相信可以獲得長(zhǎng)足發(fā)展。隨著鄭州傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展空間的日益飽和，發(fā)展的中心逐步開始由中心火車站向東北、西南兩區(qū)轉(zhuǎn)移。與市區(qū)多年來商業(yè)的自發(fā)性發(fā)展不同的是，城市外圍的商業(yè)占據(jù)了相當(dāng)大的比重，甚至往往以一種全然不同于鄭州既往20年商業(yè)進(jìn)程的速度和方式超前前行著。這些區(qū)域的發(fā)展特色是以大型的專業(yè)批發(fā)集散地為主要方向，例如，澳柯瑪國(guó)際物流園區(qū)，而鄭東新區(qū)cbd的快速建設(shè)勢(shì)必將給這些商業(yè)帶來新的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。* 主題式商業(yè)步行

5、街、專業(yè)專賣店、購(gòu)物中心等新形商業(yè)業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)并成為中原商業(yè)的主流：近兩年鄭州出現(xiàn)了新的商業(yè)模式，如 “鄭州新天地”、 “百年德化風(fēng)情購(gòu)物公園”、金成服飾廣場(chǎng)、恒泰服飾廣場(chǎng)、正大城市廣場(chǎng)、鄭州家居建材市場(chǎng)以及大上海城、天旺廣場(chǎng)等項(xiàng)目，積極探索“感受型消費(fèi)”的主體消費(fèi)模式，“購(gòu)買”不再是人們消費(fèi)行為的主要組成部分，“眼睛”與“心靈”的需求成為消費(fèi)的主體，消費(fèi)也不再用物化的標(biāo)準(zhǔn)來衡量；2006年，伴隨大上海、正大廣場(chǎng)等大規(guī)模多業(yè)態(tài)的購(gòu)物中心正式開業(yè)著陸鄭州，集購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲為一體的綜合性購(gòu)物中心批量出現(xiàn)將顛覆鄭州傳統(tǒng)商業(yè)格局，豐富的業(yè)態(tài)內(nèi)容，提升中原商業(yè)國(guó)際化品質(zhì)，同時(shí)也將提升中原人民的生

6、活品質(zhì)，體驗(yàn)式消費(fèi)和一站式購(gòu)物將會(huì)逐漸成為主流。綜觀鄭州整體商業(yè)狀況，充滿活力的鄭州，其城市商業(yè)發(fā)展的整體水平卻滯后于城市的發(fā)展。一直以來，高速增長(zhǎng)的消費(fèi)需求只能在有限的幾個(gè)商圈中無奈地循環(huán)，大型的商場(chǎng)百貨過于集中，大量同一層面的消費(fèi)場(chǎng)所在有限的市場(chǎng)中廝殺。鄭州社區(qū)商業(yè)大多是伴隨城市的發(fā)展進(jìn)程而自發(fā)形成，其商業(yè)業(yè)態(tài)和布局都處于一種無序的狀態(tài)，經(jīng)營(yíng)的手法的范圍也是在延續(xù)傳統(tǒng)，并且整體檔次較低，針對(duì)各個(gè)收入階層的消費(fèi)場(chǎng)所匱乏，高低檔次兩極化程度明顯，兩極定位雷同。二、鄭州市商業(yè)規(guī)劃為了優(yōu)化鄭州市零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局，合理配置商業(yè)資源，增強(qiáng)完善商業(yè)綜合服務(wù)功能，形成健康有序的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，促進(jìn)鄭州零售業(yè)

7、快速、健康和可持續(xù)發(fā)展，相關(guān)職能部門根據(jù)鄭州市城市總體規(guī)劃、鄭東新區(qū)總體規(guī)劃和鄭州市商貿(mào)城建設(shè)總體規(guī)劃，制定了2003至2020年鄭州市市區(qū)零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)發(fā)展綱要。根據(jù)商圈理論、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)性質(zhì)和輻射范圍，鄭州市市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)分為市級(jí)商業(yè)中心、區(qū)域商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)三個(gè)層次。Ø 三個(gè)市級(jí)商業(yè)中心：分別為二七商業(yè)中心、碧沙商業(yè)中心和龍湖商業(yè)中心；Ø 41個(gè)區(qū)域商業(yè)中心：按照規(guī)劃，將在鄭州市區(qū)建設(shè)41個(gè)區(qū)域商業(yè)中心，以服務(wù)本區(qū)域居民消費(fèi)為主，兼有一定的集聚輻射功能。服務(wù)范圍35平方公里，服務(wù)人口1015萬人；Ø 無數(shù)個(gè)社區(qū)商業(yè)：以社區(qū)內(nèi)居民為服務(wù)對(duì)象，以便民利民為宗旨

8、，以優(yōu)化居住環(huán)境、提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。三、鄭州商業(yè)商圈分析（一）二七商圈目前代表鄭州城市形象的標(biāo)志性商圈二七商圈作為鄭州市商業(yè)的龍頭，是商業(yè)最為繁華的地方，也是聞名全國(guó)的鄭州商戰(zhàn)的主戰(zhàn)場(chǎng)。位于人民路、東大街、西大街、正興街、解放路、二七路以及商城路等多條干線的交叉口，是鄭州城市交通的心臟地帶，集中了大大小小的商業(yè)項(xiàng)目十多個(gè)，包括大商新瑪特、北京華聯(lián)、鄭州華聯(lián)、鄭州百貨大樓、亞細(xì)亞、天然商廈、商城大廈、友誼商廈、丹尼斯百貨、德化步行街、光彩服裝市場(chǎng)、正弘名店、大海城等等，商業(yè)環(huán)境佳，商業(yè)氛圍濃厚。二七商圈依托火車站商圈，多年的迅猛發(fā)

9、展形成了這樣一種多家商場(chǎng)圍合業(yè)態(tài)，以中高檔零售為主，但各大商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)定位的重復(fù)使得彼此相互牽制，競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈；目前已建的具有代表性的商業(yè)項(xiàng)目包括百年德化風(fēng)情購(gòu)物公園和大上海城商業(yè)步行街以及丹尼斯在二七路的購(gòu)物中心、百盛購(gòu)物中心，商圈總共商業(yè)面積在130萬平方米左右，大大增加二七商圈的商業(yè)供應(yīng)量；但同時(shí)在12平方公里的范圍之內(nèi)有如此之大的商業(yè)面積，意味著商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也將進(jìn)一步加劇，甚至出現(xiàn)區(qū)域的階段性飽和。近兩年政府正對(duì)其進(jìn)行經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)引導(dǎo)，推行“錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)”。鼓勵(lì)設(shè)置大型購(gòu)物中心、主題商廈、專業(yè)店、專賣店、文化娛樂網(wǎng)點(diǎn)、餐飲網(wǎng)點(diǎn)和老字號(hào)商店；適度設(shè)置便利店、超市和金融、郵電、旅游、商務(wù)、住宿等服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)；

10、限制設(shè)置傳統(tǒng)百貨店、大型綜合超市、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)。商圈內(nèi)各主要路段業(yè)態(tài)分布及租金水平如下：1、二七路二七路北起金水路南至二七塔，全長(zhǎng)約1100米，該路段業(yè)態(tài)分布以服裝/皮具為主；路段的整體租金水平在60300元/月；2、人民路人民路，花園路與金水路交匯至二七塔，全長(zhǎng)約1800米，該路段業(yè)態(tài)分布以服裝/皮具為主；路段的整體租金水平在45180元/月； 3、太康路太康路西起功銘路東至商城路，全長(zhǎng)約1100米，該路段業(yè)態(tài)分布以服裝/皮具為主；路段的整體租金水平在40100元/月；4. 西大街西大街，東大街至二七塔，全長(zhǎng)約1000米，該路段業(yè)態(tài)分布以服裝/皮具為主；路段的整體租金水平在45130元/月；5

11、、德化街德化街南起大同路北至二七塔，全長(zhǎng)約600米，該路段業(yè)態(tài)分布以服飾/皮具為主；路段的整體租金水平在60300元/月； 6. 正興街正興街西起京廣路東至二七塔，全長(zhǎng)約1500米，該路段業(yè)態(tài)分布以服裝/皮具為主；路段的整體租金水平在40150元/月； （二）碧沙崗商圈目前此商圈更多承載著鄭州西區(qū)居民日常生活集散地的功能碧沙崗商圈地處鄭州市西部，是西部最集中的商業(yè)區(qū)，更多承載的是鄭州西區(qū)居民日常生活集散地的功能，并沒有過多激烈的競(jìng)爭(zhēng)，但隨著一些新興商業(yè)項(xiàng)目的落戶西區(qū)，將帶給碧沙商圈新的壓力和沖擊。目前商圈內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目有鄭州商業(yè)大廈、中原商貿(mào)城、丹尼斯中超、大商新瑪特超市，存在的大型業(yè)態(tài)和知名品

12、牌業(yè)態(tài)包括嘉佰年家具廣場(chǎng)、家中福購(gòu)物廣場(chǎng)、天成珠寶城、國(guó)美電器、蘇寧電器、永樂生活電器、五星電器、迪信通手機(jī)城、八方數(shù)碼店、肯德基、麥當(dāng)勞、德克士等，目前該商圈在商業(yè)聚集程度，調(diào)整結(jié)構(gòu)，提高檔次，明確定位，突出特色，注入文化氛圍等方面有待提高。政府鼓勵(lì)設(shè)置專業(yè)店、專賣店、文化娛樂網(wǎng)點(diǎn)、餐飲網(wǎng)點(diǎn)；適度設(shè)置大型購(gòu)物中心、百貨店、便利店、超市和金融、郵電、旅游、商務(wù)、住宿等服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)；限制設(shè)置倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)、大型綜合超市。商圈內(nèi)的業(yè)態(tài)分布與租金情況如下：1. 碧沙崗商圈步行街碧沙崗商圈步行街位于友愛路以北、百花路以東范圍，步行街全長(zhǎng)共有300米，業(yè)態(tài)分布以百貨/超市/服飾為主，占到近半數(shù)，檔次和整體形象都

13、有待于提高，步行街商鋪?zhàn)饨鸶哌_(dá)120-180元/月，中原商貿(mào)城租金高達(dá)150-200元/月，生意狀況較好。2. 友愛路友愛路，百花路與嵩山北路中間段，全長(zhǎng)約300米，除友愛路毛線批發(fā)市場(chǎng)外，該路段業(yè)態(tài)分布以服裝/內(nèi)衣為主，商家數(shù)量為48家，占到整條路段的路段的64%，整體租金水平在40100元/月； 3、嵩山路 嵩山路，中原路與棉紡路中間段，全場(chǎng)有1000米，該路段以中低檔的服裝、鞋包、特而餐飲為主，整體租金在60-120元元/月（三）其它商圈（社區(qū)商業(yè)、街道商業(yè)）此部分商圈主要指的是一些繁華路段或區(qū)域，以某一個(gè)或幾個(gè)特色大型商家為中心而形式的區(qū)域商業(yè)范圍，就本項(xiàng)目而言，對(duì)此部分商圈的認(rèn)識(shí)和分

14、析也是不可或缺的。1、 火車站商圈火車站商業(yè)區(qū)聚集了以銀基商貿(mào)城為龍頭，一馬路童裝批發(fā)市場(chǎng)、世貿(mào)商城、錦榮服裝城、天榮時(shí)裝城、錢塘衣城以及敦睦路服裝批發(fā)中心等數(shù)量眾多的服裝批發(fā)市場(chǎng)。近期改建完成的鄭州小商品城一層每平方米的月租金已經(jīng)達(dá)到200-400元，售價(jià)是每平方米5-6萬元。2、紫金山商圈該商圈紫金山大商百貨、正道花園商廈、易初蓮花為中心形成花園路、紫金山路次區(qū)域商業(yè)中心，租金水平50-120元/月。3、花園路農(nóng)業(yè)路商圈大商百貨、丹尼斯百貨、家樂福形成的此區(qū)域商業(yè)中心，周邊以手機(jī)賣場(chǎng)、服裝、餐飲為主，租金50-100元/月。4、東風(fēng)路文化路商圈以百腦匯、科技市場(chǎng)、賽博形成的鄭州it商圈，臨

15、街it產(chǎn)品電腦數(shù)碼為主，租金60-150元/月。5、南陽(yáng)路東風(fēng)路商圈世紀(jì)聯(lián)華、天旺廣場(chǎng)，丹尼斯形成的次區(qū)域商圈，臨街以服裝、鞋包為主，租金50-120元/月6、碧波園商圈世紀(jì)聯(lián)華為主形成的社區(qū)商業(yè)，周邊以服裝、鞋包、餐飲為主租金50-100元/月7、未來路與金水路曼哈頓、沃爾瑪、家樂福、歐凱龍、蘇寧電器新形成的區(qū)域商業(yè)中心，租金40-150元/月（四）龍湖商業(yè)中心龍湖商業(yè)中心位于鄭東新區(qū)，是嚴(yán)格按照鄭東新區(qū)總體規(guī)劃，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃。由于強(qiáng)大的輻射空間，目前臨近的經(jīng)三路和世紀(jì)迎賓大道，也吸引了大量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其中不乏有國(guó)內(nèi)甚至國(guó)際知名企業(yè)，華潤(rùn)萬家購(gòu)物廣場(chǎng)、世紀(jì)聯(lián)華超市和易初蓮花等已經(jīng)在

16、商業(yè)中心周圍安營(yíng)扎寨。這里無疑是未來最受關(guān)注的區(qū)域，因?yàn)槭姓疀Q心把這里建成國(guó)內(nèi)一流的商業(yè)區(qū)，塑造鄭州商業(yè)的新形象。政府鼓勵(lì)設(shè)置現(xiàn)代化大型購(gòu)物中心、大型展覽展示中心、百貨店、專業(yè)店、專賣店、餐飲網(wǎng)點(diǎn)、文化娛樂網(wǎng)點(diǎn)；適度設(shè)置大型綜合超市、便利店和金融、郵電、旅游、商務(wù)、住宿等服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)；限制設(shè)置倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)和其它一般性商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。目前鄭東新區(qū)的cbd商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速。鄭東新區(qū)管委會(huì)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)表明，截止到2005年底，cbd入駐項(xiàng)目58個(gè)，其中47個(gè)開工建設(shè)，累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資約52.7億元，項(xiàng)目開工率達(dá)到81%，房屋開發(fā)面積160萬平方米。內(nèi)外環(huán)正在建設(shè)的39棟高層中28棟已結(jié)頂，7棟已竣工。三大標(biāo)

17、志性建筑：鄭州國(guó)際會(huì)展中心已累計(jì)完成投資18億元，并投入使用；河南藝術(shù)中心正在穩(wěn)步推進(jìn)；美術(shù)館、藝術(shù)館主體已封頂。由寶龍集團(tuán)開發(fā)的寶龍城市廣場(chǎng)，以25萬平方米的超大規(guī)模，高檔業(yè)態(tài)的全方位組合，國(guó)際商業(yè)體驗(yàn)中心的氣勢(shì)磅礴引領(lǐng)著鄭東新區(qū)商業(yè)的發(fā)展，龍湖商業(yè)中心的豪氣由此可見一斑。 小結(jié)從對(duì)鄭州整體商業(yè)環(huán)境及商圈的分析來看，鄭州的整體商業(yè)發(fā)展還處于一個(gè)由成長(zhǎng)向成熟過度的階段，特征是局部高速成長(zhǎng)而未見成熟，盡管鄭州曾經(jīng)以殘酷的商戰(zhàn)而出名，但從整體上來說，鄭州的商業(yè)整體水平較低，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重素的限制，發(fā)展緩慢，區(qū)域商業(yè)一度被冷落，原因在于其商業(yè)的發(fā)展受到諸多因：n 重復(fù)定位束縛了鄭州市零售業(yè)的整體發(fā)展

18、。離開了二七商圈，鄭州市商業(yè)將再無焦點(diǎn)可言，商業(yè)布局散亂，缺乏創(chuàng)新意識(shí)、商品同質(zhì)化嚴(yán)重，無差別化的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀，不僅加劇了彼此之間的競(jìng)爭(zhēng)，而且無法滿足消費(fèi)者個(gè)性化、多樣化的消費(fèi)需求；n 區(qū)域性集中商業(yè)業(yè)態(tài)不完全。鄭州市的區(qū)域商業(yè)缺乏統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)散亂，同時(shí)，部分商場(chǎng)缺乏統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，無法提升商業(yè)的形象和檔次；n 開發(fā)商及策劃公司對(duì)返租營(yíng)銷模式認(rèn)識(shí)不明。近幾年隨著外地投資者和一些策劃公司的進(jìn)入，返租銷售的方式逐漸興起，目前鄭州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)上，返租銷售已經(jīng)被濫用，返租年回報(bào)率參差不齊，在一定程度上擾亂了市場(chǎng)秩序，破壞了游戲規(guī)則，影響了投資者的投資決策；n 商業(yè)營(yíng)銷人才缺乏。鄭州市高素質(zhì)商業(yè)人才

19、不多，商業(yè)營(yíng)銷理念和商業(yè)知識(shí)落后，市場(chǎng)意識(shí)和服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，思想觀念滯后，制約了商業(yè)的發(fā)展；n 未能跟緊市場(chǎng)終端日益變化的需求。近幾年隨著鄭州市民消費(fèi)觀念和消費(fèi)水平的有了很大的改觀與變化，消費(fèi)觀念已經(jīng)開始走向成熟，對(duì)購(gòu)物的環(huán)境、商品的品牌等要求不斷提高，而就目前鄭州的商業(yè)現(xiàn)狀看，已經(jīng)開始重視來自市場(chǎng)終端的需求。三、項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析1、河南中陸廣場(chǎng)開發(fā)商： 河南臺(tái)興房產(chǎn)有限公司 項(xiàng)目位置：鄭州市南三環(huán)與京廣路交叉口 簡(jiǎn)介：由中陸購(gòu)物中心、中陸茶城、中陸洗化城、中陸鞋城組團(tuán)為而成。投資6個(gè)億，占地0.7平 方公里，總造筑面積160萬平方米的中陸物流廣場(chǎng)面積：中陸購(gòu)物中心11萬，中陸茶城300

20、00，中陸洗化城50000，中陸鞋城25000租金： 中陸購(gòu)物中心：30-50元/月（不另收衛(wèi)生費(fèi)、保安費(fèi)、水費(fèi)）目前由于經(jīng)營(yíng)不善停業(yè)；中陸鞋城： 15元/月（2層） 由于經(jīng)營(yíng)不善大部分空置；中陸茶城： 30元/月 100多個(gè)商鋪中陸洗化城：30元元/月（2層） 經(jīng)營(yíng)情況不錯(cuò)2、鄭州眼鏡城開發(fā)商：河南海蘭工貿(mào)有限公司，位置：鄭州市航海路與京廣路交叉口南200米路西面積：10000商戶數(shù)量：500戶經(jīng)營(yíng)業(yè)種：眼鏡（批發(fā)、零售）、五金交電、化工產(chǎn)品、土產(chǎn)品、塑料制品租金： 50元/月。3、萬客來食品城開發(fā)商：河南萬客來實(shí)業(yè)有限公司位置： 該項(xiàng)目位于南三環(huán)兩側(cè)、京廣南路以西面積：占地268畝，建筑面

21、積 8 萬平方米 ，商戶數(shù)量：現(xiàn)有商戶約1500 多家。經(jīng)營(yíng)品種：酒水、副食品、小食品、干調(diào)、茶葉、洗化百貨、食品添加劑、食品機(jī)械包裝租金水平：萬客來分南北兩院，其中北院費(fèi)用為：1.5-4萬/間年，南院2-5萬/間年。4、華中食品城開發(fā)商： 馮莊村辦企業(yè)，位置：鄭州市航海中路30號(hào)面積：建筑面積12萬平方米商戶數(shù)量：700余家經(jīng)營(yíng)業(yè)種：糖酒、食品、飲料、茶、干菜、調(diào)料、糧油及日用百貨等租金：25-30元/月小結(jié) 1.鄭京廣路商圈區(qū)域（項(xiàng)目所在區(qū)域）已經(jīng)形成了鄭州市物流集散地，專業(yè)市場(chǎng)的規(guī)模大，形成了規(guī)模效應(yīng)，輻射范圍極廣，產(chǎn)品的品類豐富，從低檔到高檔，一應(yīng)俱全并且還在不斷擴(kuò)大；2.目前區(qū)域內(nèi)現(xiàn)

22、有的商業(yè)配套設(shè)施已經(jīng)不能滿足日益增加的消費(fèi)群,項(xiàng)目周邊除了大型的專業(yè)市場(chǎng)和物流,缺少真正的購(gòu)物中心及餐飲娛樂配套. 再加上二七商圈、大學(xué)路商圈距離本區(qū)域有一定的距離，無法滿足區(qū)域內(nèi)人群的便捷生活購(gòu)物需求。3、通過對(duì)周邊商業(yè)的分析，我項(xiàng)目的商業(yè)體量及業(yè)態(tài)規(guī)劃應(yīng)該以填補(bǔ)區(qū)域空白為主要思路。四、項(xiàng)目周邊典型商業(yè)項(xiàng)目分析1、升龍國(guó)際中心 地址：大學(xué)路與淮河路交匯處開發(fā)商：鄭州尚錦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商業(yè)概況：總40萬平方米的商業(yè)體量，目前主推大學(xué)路政通路交匯處西北角的旺角購(gòu)物街，三層總5萬。11月底交房，預(yù)計(jì)2010年5月份前開業(yè)。業(yè)態(tài)規(guī)劃：百貨、超市、家具、數(shù)碼、商業(yè)街、五星級(jí)酒店、休閑餐飲娛樂等意向

23、簽訂商家：家樂福，大商，屈臣氏，國(guó)美，永樂，肯德基，麥當(dāng)勞，味千，永和，阿迪，耐克，奧斯卡，紅星美凱龍旺角購(gòu)物街銷售、租賃分析：樓層鋪位劃分鋪位面積單價(jià)租金備注一層開間：4.25米/進(jìn)深：8-12米 柱距：8.5米50左右3萬元/120元/月開放性立體商業(yè)街二層開間：4.25米/進(jìn)深：8-12米 柱距：8.5米20-601.8萬/80元/月三層開間：4.25米/進(jìn)深：8-12米 柱距：8.5米40-3001.2萬元/50元/月銷售策略：部分商鋪返租5年回報(bào)，每年回報(bào)率10% 招商對(duì)象：1層 男女精品服裝點(diǎn)、皮具、運(yùn)動(dòng)休閑、體育用品、男女鞋 2層 內(nèi)衣、家居服、孕嬰、童裝、潮流服飾、床上用品、家

24、居 3層 美食、茶館、浴足、健身、美容spa、攝影、早教、培訓(xùn)等旺角購(gòu)物業(yè)態(tài)分布l 一層鋪位、業(yè)態(tài)分布圖：l 二層鋪位、業(yè)態(tài)分布圖：l 三層鋪位、業(yè)態(tài)分布圖：2、亞星財(cái)富廣場(chǎng) 位置：嵩山路與長(zhǎng)江路交會(huì)處東南角開發(fā)商：鄭州創(chuàng)富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商業(yè)概況：商業(yè)總體量4萬，臨長(zhǎng)江路與嵩山路 三層臨街商鋪。業(yè)態(tài)規(guī)劃：百貨、餐飲、洗浴、娛樂、商業(yè)街銷售、租賃分析樓層層高鋪位劃分鋪位面積單價(jià)備注一層臨街商鋪層高4.8-7.8米1層：開間10米 進(jìn)深20米100-2002.2萬/買1層用2層一二層聯(lián)體銷售層高 5.4米1層面積200左右400-8001.5萬/內(nèi)部安裝樓梯2層面積200-600左右一三層聯(lián)體

25、銷售層高5.4米1層面積160左右700-20001萬/預(yù)留電梯口不安裝電梯3層面積500-1600招商對(duì)象：百貨、品牌餐飲、休閑娛樂、酒店、銀行金融、教育培訓(xùn)、品牌服飾等。租金水平：一層70元/月，一二層50元/月，一三層30元/月銷售策略：部分商鋪針對(duì)投資戶采用12年返本的銷售策略。l 一層商鋪劃分圖：特色中餐區(qū)連鎖百貨洗浴中心高檔酒店特色西餐區(qū)連鎖餐飲l 二層商鋪劃分圖l 三層商鋪劃分圖：3、仁恒·上元 位置：長(zhǎng)江路與京廣南路交叉口西南角 開發(fā)商：河南仁恒置業(yè)有限公司 商業(yè)概況：主推臨長(zhǎng)江路沿線2層聯(lián)體商鋪，30余套、約7000左右；京廣路與長(zhǎng)江路西南已建綜合商場(chǎng)（目前售樓部處

26、），整層面積1200，共三層3600。業(yè)態(tài)規(guī)劃：小區(qū)商業(yè)配套銷售、租賃分析樓層鋪位劃分鋪位面積單價(jià)租金備注一二層聯(lián)體銷售4.5米-16米， 進(jìn)深：17-21米200-4008000元/50元/月街鋪前綠化帶隔離購(gòu)房客戶自己出租一二三整體銷售長(zhǎng)60米，寬20米36001.2萬元/45元/月臨京廣路整體租售鋪位圖：無。4、玫瑰花園商街位置：長(zhǎng)江路與大學(xué)路交匯處西南角開發(fā)商：鄭州亞龍房屋開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司商業(yè)概況：總兩層，24間商鋪，整層面積約6000平方米。銷售、租賃分析：樓層鋪位劃分鋪位面積單價(jià)租金備注一二層聯(lián)體銷售 開間3.5米、4.5米、7.8米 進(jìn)深：21米100-4001.1萬元/-還未開始銷

27、售l 一層鋪位圖：l 二層鋪位圖：5、蘭亭名苑商鋪位置：長(zhǎng)江路與大學(xué)路交會(huì)處西南角開發(fā)商：河南蘭亭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商鋪概況：臨街商鋪20000，其中臨長(zhǎng)江路商鋪已銷售完畢，目前主要銷售社區(qū)西側(cè)部分，50間單層臨街商鋪，約8000左右。業(yè)態(tài)規(guī)劃：臨街小區(qū)配套銷售、租賃分析樓層鋪位劃分鋪位面積單價(jià)租金備注一層 開間8米 進(jìn)深：12-18米40-300臨長(zhǎng)江路1.1萬元/70元/月已售完對(duì)面世紀(jì)聯(lián)華超市小區(qū)西側(cè)8000元/50元/月已售部分小區(qū)內(nèi)鋪5500元/30元/月鋪位圖：無。小結(jié)：1、借助政府對(duì)西南板塊的規(guī)劃及城市商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)、區(qū)域內(nèi)居住人口的增加，多數(shù)項(xiàng)目都在打造集購(gòu)物、餐飲、娛樂休閑集

28、一體的區(qū)域商業(yè)中心； 2、各開發(fā)商看準(zhǔn)西南板塊的商業(yè)空白點(diǎn)，使商業(yè)規(guī)?？涨按笤?，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，只有進(jìn)行合理的商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)定位、劃分業(yè)態(tài)比例以及把握入市時(shí)機(jī)才能立于不敗之地； 3、區(qū)域內(nèi)商鋪形式基本以底商為主，開間在4.5-10米，進(jìn)深維持在12米-20米，對(duì)主力店業(yè)態(tài)（超市）使用的需求滿足不了； 4、上鋪的銷售基本以一、二層商鋪立體銷售為主，面積大，總金額高；第二章 項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目基本技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃總用地： 23088.326平方米 總建筑面積：132254.92平方米容積率：5.19 綠地率：30.34% 建筑密度：36.29%其中商業(yè) 總建筑面積：24448.82區(qū)域?qū)訑?shù)面積層高

29、1#一層2815.465.0m二層2290.354.5m三層2290.354.0m四層2290.354.0m五層2058.024.0m11744.532#一層1647.225.0m二層1554.984.5m三層1554.984.0m四層1554.984.0m五層785.284.0m7097.443#一層1311.095.0m二層1226.594.5m三層1226.594.0m四層1226.594.0m五層615.994.0m5606.85 其中停車位（輛）：217，地下（地上16，地下201）二、本項(xiàng)目地理位置本項(xiàng)目位于長(zhǎng)江路與京廣路交叉口東北角。該區(qū)域長(zhǎng)期以來形成以物流和批發(fā)為主商業(yè)經(jīng)濟(jì)圈，

30、隨著鄭州南向發(fā)展，片區(qū)形象和基礎(chǔ)設(shè)施情況明顯好轉(zhuǎn)，更成為現(xiàn)有的市中心和西南物流區(qū)域?qū)崿F(xiàn)交通聯(lián)系和區(qū)域交流的結(jié)合部位，是市區(qū)內(nèi)開展房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的熱點(diǎn)位置之一。三、項(xiàng)目商圈分析鄭州市京廣路商圈區(qū)域（項(xiàng)目所在區(qū)域），一方面已經(jīng)形成了鄭州市場(chǎng)的一個(gè)物流集中地，京廣鞋城、華中食品批發(fā)市場(chǎng)、機(jī)電市場(chǎng)、眼鏡城、中陸物流廣場(chǎng)、萬客來等專業(yè)市場(chǎng)的規(guī)模大，形成了規(guī)模效應(yīng)，輻射范圍極廣，產(chǎn)品的品類豐富，一應(yīng)俱全；醫(yī)院、學(xué)校、銀行分布其中。另一方面隨著鄭州城市發(fā)展，區(qū)域內(nèi)高中檔住宅的開發(fā)成為一個(gè)熱點(diǎn)，如，京江花園、京廣大廈、開元麗城、綠島港灣、仁恒上元、陽(yáng)光城等，人文居住氛圍越來越濃。目前區(qū)域內(nèi)缺少大中型的購(gòu)物、休

31、閑、娛樂中心，而二七商圈距離本區(qū)域有一定的距離，無法滿足區(qū)域內(nèi)人群的便捷生活購(gòu)物休閑、娛樂需求。在市場(chǎng)調(diào)研的分析數(shù)據(jù)顯示，購(gòu)物中心、休閑娛樂場(chǎng)所和餐飲等商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者一致的需求意愿；項(xiàng)目商圈存在的幾方面特征如下：1 交通便利 81、k81、203、36、k804、129、126、326、k906、62、3等18條公交線路在本項(xiàng)目所在地及周邊區(qū)域設(shè)立站點(diǎn)；貫穿暢達(dá)，縱橫無阻的交通圈。2 京廣路擴(kuò)寬在即，貫穿南北，直達(dá)連霍高速京廣作為鄭州市區(qū)唯一一條南北向快速通道，承擔(dān)火車站西出口及城市中心區(qū)對(duì)外的快速交通；屆時(shí)將成為一條米寬敞的貫通鄭州市中心的交通大道和景觀大道，它不僅將延續(xù)大鄭州的

32、繁華，而且將帶動(dòng)一個(gè)新商圈的興起。3 居住氛圍濃郁，形成了強(qiáng)大的消費(fèi)潛力隨著城市發(fā)展，京廣商圈區(qū)域住宅開發(fā)日益增多，居住氛圍濃郁，而且區(qū)域內(nèi)的人群大多數(shù)是經(jīng)商多年商戶，有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有一定的購(gòu)買力；這里是財(cái)富的俱樂部，高收入、高密度的特征，源源不斷的消費(fèi)需求是項(xiàng)目定位最有力的支撐。 4 商賈云集、輻射各地 各地來往商戶，日均百萬人流；消費(fèi)潛力巨大5 商圈業(yè)態(tài)較單一，缺少上檔次購(gòu)物消費(fèi)中心專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)成為了項(xiàng)目區(qū)域范圍的唯一主力業(yè)態(tài)；整體來看，該區(qū)域內(nèi)業(yè)態(tài)較單一，布點(diǎn)集中，沒有一個(gè)集中式、上檔次的購(gòu)物中心。四、項(xiàng)目swot分析（一）優(yōu)勢(shì)（s）1、交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目西臨京廣路路，南臨長(zhǎng)江路，公交路線多

33、，交通極其便利。極大地增強(qiáng)了項(xiàng)目的輻射范圍。未來京廣路成為一條米寬敞的貫通鄭州市中心的交通大道和景觀大道。2、商圈互補(bǔ)優(yōu)勢(shì) 依托西南部物流市場(chǎng)商圈,毗鄰大學(xué)路世紀(jì)聯(lián)華和升龍國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng),項(xiàng)目周邊的商業(yè)氛圍會(huì)越來越成熟,如果能與西南部物流與批發(fā)市場(chǎng)形成互補(bǔ),做差異化經(jīng)營(yíng),將存在較大市場(chǎng)空間。 3、置業(yè)人群、購(gòu)買力優(yōu)勢(shì) 目前項(xiàng)目周邊尤其是京廣路路兩邊,越來越多的高中檔住宅和花園小區(qū)的開發(fā)使得置業(yè)人群開始聚集,這其中有大部分是周邊的經(jīng)商人士,收入相對(duì)較高，購(gòu)買力極強(qiáng)。（二）劣勢(shì)（w）1、停車位不足項(xiàng)目的停車位不足給項(xiàng)目的定位帶來一定的影響，尤其是休閑娛樂的業(yè)態(tài)（無論是專業(yè)市場(chǎng)的定位，還是購(gòu)物中心的定

34、位都需要一定數(shù)量的停車位，而專業(yè)市場(chǎng)在停車位上的要求就更為嚴(yán)格）。2、商業(yè)規(guī)模小由于本項(xiàng)目的商業(yè)體量不大，難以形成規(guī)模效應(yīng)，在一定程度上會(huì)影響到輻射力，造成輻射范圍不夠。3、周邊商業(yè)配套服務(wù)少項(xiàng)目所在商圈片區(qū)內(nèi)商業(yè)設(shè)施分散，商業(yè)形式單一，不能滿足未來的消費(fèi)和發(fā)展。4、周業(yè)的進(jìn)深不足項(xiàng)目商業(yè)整體的面寬與進(jìn)深，在商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方面，滿足不了區(qū)域性商業(yè)中心所需主力業(yè)態(tài)的使用需求。（三）機(jī)會(huì)（o）1、城市經(jīng)濟(jì)呈上升趨勢(shì)近年來，鄭州市經(jīng)濟(jì)全面提速，人民生活水平不斷提高，消費(fèi)者消費(fèi)理念將逐步由“滿足型”向“享受型”變化，多業(yè)態(tài)、服務(wù)功能完善、購(gòu)物環(huán)境舒適等的商業(yè)物業(yè)將是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然。2、城市規(guī)劃、發(fā)展 隨

35、著鄭州城市發(fā)展，區(qū)域內(nèi)高中檔住宅的開發(fā)成為一個(gè)熱點(diǎn)，如，京江花園、京廣大廈、開元麗城、綠島港灣、仁恒上元、陽(yáng)光城等，人文居住氛圍越來越濃，隨時(shí)間的推移，購(gòu)買力會(huì)自然成熟起來。3、市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)問題隨著鄭州商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展繁榮以及競(jìng)爭(zhēng)的加劇，要想在市場(chǎng)生存必須要有一定的創(chuàng)新，在相關(guān)功能配套上完美體現(xiàn)才能搶占市場(chǎng)。加強(qiáng)服務(wù)與管理，引領(lǐng)市場(chǎng)的發(fā)展。4、區(qū)域市場(chǎng)存在空白點(diǎn)鄭州市京廣路商圈區(qū)域（項(xiàng)目所在區(qū)域）商業(yè)布局散亂，規(guī)模小，檔次低，沒有一個(gè)集中的、上檔次的區(qū)域商業(yè)，就目前的市場(chǎng)來講，是一個(gè)市場(chǎng)空白。（四）威脅（t）1、政策威脅國(guó)家宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，銷售模式、銀行按揭、稅費(fèi)政策等的不確定性是項(xiàng)

36、目的間接威脅。2、來自商圈的威脅大學(xué)路商圈以及二七商圈的存在，使得本項(xiàng)目定位輻射范圍只能是“向南和東擴(kuò)”，而難以“西和北拓”。 3、市場(chǎng)培育周期長(zhǎng)本項(xiàng)目打造的是京廣路商圈最具特色的商業(yè)購(gòu)物休閑中心、具有差異化的新型商業(yè)形態(tài)，其周邊的商業(yè)氛圍有所不足，市場(chǎng)的培育周期較長(zhǎng)。五、項(xiàng)目分析結(jié)論1、本項(xiàng)目不處于成熟商圈，缺乏良好的商業(yè)氛圍，不適合發(fā)展大型百貨商場(chǎng)，可考慮做一些服裝品牌專賣店或品牌折扣店2、鄭州市物流批發(fā)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，且在向?qū)I(yè)化集中化趨勢(shì)發(fā)展。本項(xiàng)目周邊已經(jīng)形成一定規(guī)模的物流批發(fā)市場(chǎng)市場(chǎng)，且本項(xiàng)目的建筑形式也不滿足，因此本項(xiàng)目商業(yè)不適合做專業(yè)的物流批發(fā)市場(chǎng)3、本項(xiàng)目周邊已經(jīng)形成一定的

37、居住氛圍，住宅市場(chǎng)比較興旺，有眾多項(xiàng)目處于在建或竣工階段；為滿足本項(xiàng)目居民的生活必需，應(yīng)在本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃中應(yīng)該適當(dāng)規(guī)劃社區(qū)配套商業(yè)比例；4、周邊物流批發(fā)市場(chǎng)林立，過往客商眾多，周邊的餐飲、娛樂休閑比較匱乏，同時(shí)為滿足本項(xiàng)目周邊居民的生活必需；應(yīng)在本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃快捷酒店、餐飲、娛樂休閑業(yè)種適合的比例。5、大學(xué)路長(zhǎng)江路世紀(jì)聯(lián)華對(duì)本項(xiàng)目周邊影響不大，且隨著周邊眾多項(xiàng)目的完工，越來越多的居民入住，對(duì)日常生活所需的需求也會(huì)越來越強(qiáng)烈，且考慮到本項(xiàng)目商業(yè)的自身硬件設(shè)施，建議本項(xiàng)目應(yīng)引進(jìn)一家規(guī)模在50008000平米左右中檔品牌超市第三章 項(xiàng)目定位一、定位原則商業(yè)定位原則一般是所有商業(yè)物業(yè)在進(jìn)行市場(chǎng)

38、定位時(shí)普遍遵循的原則，結(jié)合項(xiàng)目特征和區(qū)位商圈特征所符合的原則，具體如下：（一）一般原則1 定位要符合時(shí)代和區(qū)域特征2 定位應(yīng)具備稀缺差異性和互補(bǔ)互動(dòng)性的特點(diǎn)3 定位要體現(xiàn)不同因素的贏利性和總體的平衡性4 定位要在足夠的市場(chǎng)接納力之內(nèi)（二）個(gè)例原則2 與區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)同向3 與區(qū)域商業(yè)有效缺口相吻合4 以輻射區(qū)域消費(fèi)者需求特征為導(dǎo)向并考慮其實(shí)際購(gòu)買力5 確保該項(xiàng)目前期營(yíng)銷推廣的成功及后期的經(jīng)營(yíng)發(fā)展和增值空間（三）針對(duì)性定位由于項(xiàng)目臨近大型物流和專業(yè)的批發(fā)市場(chǎng)，針對(duì)的目標(biāo)消費(fèi)群及購(gòu)買客戶的特點(diǎn)進(jìn)行針對(duì)性的市場(chǎng)定位，不同的商業(yè)組合、不同的市場(chǎng)定位與項(xiàng)目周邊形成互補(bǔ)、借勢(shì)。依托大市場(chǎng)，展示差異化、形

39、成競(jìng)爭(zhēng)力。（四）策略思想：經(jīng)營(yíng)差異、規(guī)避趨同、模式創(chuàng)新、體驗(yàn)消費(fèi)二、定位細(xì)分（一）商業(yè)定位科學(xué)理性地判定商業(yè)中心定位會(huì)直接影響到對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群的定位、檔次定位、商戶定位、業(yè)態(tài)比例定位，以及日后的宣傳推廣策略，。結(jié)合國(guó)際上對(duì)商業(yè)中心的劃分標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)目前商業(yè)的特點(diǎn)作出符合商業(yè)規(guī)律的商圈劃分標(biāo)準(zhǔn)：商業(yè)形式總體 規(guī)模建筑形式交通條件輻射范圍業(yè)態(tài)形式城市級(jí)商業(yè)中心20萬m2以上多個(gè)獨(dú)體商業(yè)樓組成的商業(yè)依托城市中心主干道的交通樞紐，充裕停車場(chǎng)地外向吸引力極強(qiáng)，商圈100萬人以上大型綜合類商業(yè)，以百貨、專營(yíng)店、超市、專業(yè)市場(chǎng)為主，輔以餐飲、娛樂、休閑、旅游區(qū)域級(jí)商業(yè)中心10萬m2左右23個(gè)獨(dú)體商業(yè)樓組合，租戶

40、150-200戶。3-5家核心點(diǎn)依托城市主要干道的交通樞紐，充裕停車場(chǎng)地外向吸引為主，周邊服務(wù)為輔，商圈50萬人以上大型綜合類商業(yè)，以百貨、專營(yíng)店、超市、專業(yè)市場(chǎng)為主，輔以餐飲、娛樂、休閑、旅游次區(qū)域級(jí)商業(yè)中心3-5萬m2獨(dú)體商業(yè)樓輔以底商；或低密度商業(yè)街，100家以上租店戶，核心店為大型百貨公司。依托城市輔路或靠近主干道，周邊人口密集，擁有相應(yīng)停車位外向吸引與周邊服務(wù)并舉，商圈15萬人以上綜合商業(yè)，以百貨、大型超市、特色餐飲為主，輔以?shī)蕵?、社區(qū)便利商業(yè)社區(qū)級(jí)商業(yè)中心1-2萬m2獨(dú)體商業(yè)樓或社區(qū)底商，20-40家租店戶依托城市輔路，周邊社區(qū)較多，有停車位，10-15分鐘以內(nèi)車程周邊服務(wù)為主，外

41、向吸引為輔，商圈人口5-10萬人社區(qū)便利商業(yè)，以超市、餐飲、娛樂、特色專營(yíng)店為主社區(qū)商業(yè)6000平方米租店戶平均10-15家依托社區(qū)道路，5分鐘以內(nèi)車程主要為日用食品及周邊服務(wù)社區(qū)便利商業(yè)，以超市、便利店、特色專營(yíng)店為主從地理位置、交通條件、經(jīng)營(yíng)模式來看，隨著項(xiàng)目周邊商業(yè)的日漸成熟，應(yīng)該逐步向區(qū)級(jí)商業(yè)中心過渡，項(xiàng)目輻射京廣商圈片區(qū)，定位次區(qū)域型商業(yè)中心，因此，xxx認(rèn)為本項(xiàng)目：依托周邊成熟的商業(yè)，以品牌差異化,提高項(xiàng)目檔次和定位 通過市場(chǎng)調(diào)研:得出結(jié)論：超市、金融服務(wù)中心、品牌專買店、健身中心、美容纖體、休閑娛樂中心、中/高檔/中西餐是項(xiàng)目所在區(qū)域缺少的商業(yè)業(yè)態(tài),這些業(yè)態(tài)也是次區(qū)域型商業(yè)中心所

42、具備的業(yè)態(tài)組合,我公司認(rèn)為在京廣路長(zhǎng)江路附近需要商業(yè)購(gòu)物中心和其他商業(yè)配套設(shè)施來彌補(bǔ)和滿足周邊的消費(fèi)需要,本項(xiàng)目現(xiàn)有的地理位置和商業(yè)體量具備購(gòu)物中心的所有條件，商業(yè)形式可定位購(gòu)物中心。這樣既能銜接大學(xué)路商圈、二七商圈,又能和專業(yè)市場(chǎng)形成互補(bǔ),還可以帶動(dòng)周邊商業(yè)形成新的商圈.（二）檔次定位1、形象高度考慮本項(xiàng)目以滿足人們購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲等需求，包含多種業(yè)態(tài)，來滿足不同目的性消費(fèi)群；所以在整體形象上需要體現(xiàn)現(xiàn)代化形象與檔次，以專業(yè)的商業(yè)定位、良好的商業(yè)形象及齊全的配套設(shè)施為客戶提供一個(gè)優(yōu)雅的購(gòu)物環(huán)境，以提升項(xiàng)目的整體形象。 2、全面升級(jí)京廣路商圈片區(qū)現(xiàn)有商業(yè)本項(xiàng)目立足京廣路商圈片區(qū)，面向鄭汴

43、商圈片區(qū)，北靠大學(xué)路、二七商圈 ,集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂等業(yè)態(tài)為一體的時(shí)尚潮流商業(yè)中心。從市調(diào)結(jié)論得出：項(xiàng)目周邊物流和批發(fā)市場(chǎng)已經(jīng)相當(dāng)成熟，已具有一定的規(guī)模，隨著項(xiàng)目周邊繼續(xù)擴(kuò)大和發(fā)展，項(xiàng)目所處位置的優(yōu)越，周邊住戶居民數(shù)量的日益增多，形成了一定的消費(fèi)力，優(yōu)越的地理位置和日益增加消費(fèi)群體為項(xiàng)目定位提供了依據(jù)，目前在項(xiàng)目周邊除了各專業(yè)的批發(fā)市場(chǎng)和大學(xué)路長(zhǎng)江路世紀(jì)聯(lián)華超市外，沒有其他相關(guān)業(yè)態(tài)的商業(yè)和配套設(shè)施，原有的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理混亂、業(yè)態(tài)稀缺、同質(zhì)化比較嚴(yán)重；規(guī)模小且零星分散，滿足不了消費(fèi)者日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求?？紤]到項(xiàng)目周邊的整體消費(fèi)力及部分業(yè)態(tài)的產(chǎn)品特殊性和項(xiàng)目未來發(fā)展趨勢(shì)，所以本項(xiàng)目總體定位中高

44、檔、形象定位中高檔，超市大眾化、餐飲娛樂中高檔；以順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)，能最大程度上滿足消費(fèi)者日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求。（三）形象定位項(xiàng)目緊扣商業(yè)中心主題業(yè)態(tài)的定位，將休閑與購(gòu)物完美的結(jié)合起來，使消費(fèi)者以輕松的心態(tài)完成消費(fèi)過程，以便利、舒適的購(gòu)物環(huán)境滿足消費(fèi)者，使其真正感受購(gòu)物樂趣和溫馨的服務(wù)。從以上綜合分析，本項(xiàng)目的檔次定位：整體檔次中高檔、形象中高檔餐飲娛樂中高檔、超市大眾化（四）.經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位根據(jù)不同業(yè)態(tài)的租金承受力、形象展示功能、對(duì)鋪位的需求面積等因素進(jìn)行合理的業(yè)態(tài)組合是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收益、物業(yè)品牌形象的重要保障。我司通過深入的市場(chǎng)調(diào)研，結(jié)合考慮經(jīng)營(yíng)商家的經(jīng)營(yíng)實(shí)力及客戶的消費(fèi)習(xí)慣制定了以下的業(yè)態(tài)組合

45、建議：1、組合原則Ø 符合項(xiàng)目整體功能Ø 利于提商業(yè)中心形象Ø 業(yè)態(tài)租金承受能力強(qiáng)弱對(duì)整體租金收益的影響Ø 面積需求、人流支撐要求及展示性要求Ø 品牌經(jīng)營(yíng)能力高低、輻射區(qū)域大小Ø 行業(yè)消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)市場(chǎng)需求大小2.項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目主題定位：“25點(diǎn)”生活方式中心通過商業(yè)主題的打造，實(shí)現(xiàn)購(gòu)物消費(fèi)新體驗(yàn)，利用社區(qū)底商物業(yè)與各種業(yè)態(tài)的合理搭配，本項(xiàng)目將成為區(qū)域配備完善生活購(gòu)物、餐飲、娛樂休閑的綜合性商業(yè)中心3、項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合比列對(duì)于項(xiàng)目的業(yè)態(tài)比例組合按目前市場(chǎng)商業(yè)情況，根據(jù)業(yè)態(tài)定位和組合我司就前期市場(chǎng)調(diào)查以及對(duì)項(xiàng)目周邊進(jìn)行分析后確定購(gòu)物，餐飲

46、娛樂休閑、酒店的業(yè)態(tài)分布比例：項(xiàng)目比例超市24% 餐飲25% 酒店10%休閑娛樂25%精品店16%4、業(yè)種組合我司在市場(chǎng)調(diào)查和周邊商業(yè)情況的分析，確定了以下業(yè)態(tài)組合。1#2#3# 1#樓： 林京廣路 1-2f 規(guī)劃為金融服務(wù)中心 1-2f 其余部分+ 3f 規(guī)劃為超市 4-5f 規(guī)劃為餐飲+快捷酒店組合2#樓： 1-2f 規(guī)劃為精品門店 3-4-5 規(guī)劃為餐飲+健身組合3#樓 1-2f 規(guī)劃為精品門店+spa 美容 保健組合 3-4-5f 規(guī)劃為ktv娛樂中心6、消費(fèi)客戶定位區(qū)域來源選擇原因項(xiàng)目周邊唯一性、特色性京廣路物流商圈片區(qū)環(huán)境優(yōu)雅、主題特色、品質(zhì)保證鄭州市環(huán)境優(yōu)雅、

47、主題特色、品質(zhì)保證（五）.功能組合定位1、消費(fèi)區(qū)功能費(fèi)區(qū)功能主要是拉動(dòng)人氣，按照商業(yè)主題定位引入的業(yè)態(tài)，必須符合項(xiàng)目整體定位，必須和周邊的相關(guān)業(yè)態(tài)形成互補(bǔ)，同時(shí)凸現(xiàn)自身的品牌和經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，帶動(dòng)消費(fèi)，迅速提升項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。操作要點(diǎn)：n 引入專業(yè)時(shí)尚的專營(yíng)店和商家，與周邊的商業(yè)形成互補(bǔ)，錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，擴(kuò)大項(xiàng)目整體的輻射能力；n 匯聚消費(fèi)人流，增加本項(xiàng)目的出售面積，盡快的回籠資金，增加項(xiàng)目的成功率。2、經(jīng)營(yíng)管理功能管理是保證經(jīng)營(yíng)正?；幕颈Ｕ?，強(qiáng)化管理功能凸現(xiàn)本項(xiàng)目的差異化優(yōu)勢(shì)。操作要點(diǎn)：n 制定規(guī)范的市場(chǎng)管理制度；n 解決市場(chǎng)糾紛和分歧；n 檢查、監(jiān)督產(chǎn)品的質(zhì)量；n 確定商品包裝的標(biāo)準(zhǔn)；3

48、、公共設(shè)施、環(huán)境服務(wù)區(qū)完善的公共設(shè)施，才能保障經(jīng)營(yíng)正常運(yùn)行。公共環(huán)境包括市場(chǎng)內(nèi)部和外部環(huán)境，外部公共環(huán)境是市場(chǎng)的外部形象的直接體現(xiàn)，在整體檔次上追求時(shí)代氣息，配套環(huán)境協(xié)調(diào)一致的主題風(fēng)格；內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)購(gòu)物動(dòng)線通暢、清晰，空間利用率高，環(huán)境衛(wèi)生整潔，給人們提供舒適的工作和購(gòu)物環(huán)境，還包括電話、公共網(wǎng)絡(luò)、供水、電暖設(shè)備、保安、報(bào)警、防火、餐飲配套等。另設(shè)有工商、稅務(wù)、質(zhì)檢等職能部門的辦事機(jī)構(gòu)，為市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者及客商提供各種便利，代辦各種相關(guān)手續(xù)的服務(wù)。（六）投資經(jīng)營(yíng)客戶定位1、不成熟區(qū)域商鋪銷售的常規(guī)模式：模式操作要點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)本項(xiàng)目的適用性住宅主導(dǎo)模式先賣住宅，待住宅銷售一段時(shí)間，人氣聚集后，再賣商鋪。

49、 賣現(xiàn)實(shí)價(jià)值，客戶信心強(qiáng)；  資金回籠慢；  根據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)及開發(fā)模式，必須先賣住宅后賣商業(yè)；招商主導(dǎo)模式通過招商引進(jìn)知名大商家，促進(jìn)商鋪銷售。賣未來，通過主力店增強(qiáng)客戶信心；銷售的成敗主要系于主力店的招商，項(xiàng)目銷售的風(fēng)險(xiǎn)過于集中；主力店的招商一般周期較長(zhǎng)； 回款時(shí)間緊迫按常規(guī)模式銷售，難以實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)，必須尋求突破。一切從客戶需求出發(fā)建立關(guān)于客戶需求的常識(shí)：客戶為什么買商鋪？客戶如何做出購(gòu)買決策？客戶根據(jù)什么判斷商鋪價(jià)值？本項(xiàng)目的客戶是誰？常識(shí)1商鋪是產(chǎn)生財(cái)富的載體，客戶購(gòu)買商鋪的最基本目的是為了生財(cái)或升財(cái)，即追求財(cái)富利益商鋪功能方 式客戶利益客戶需求出租業(yè)主只需收取租金租

50、金收益長(zhǎng)期收益轉(zhuǎn)售環(huán)境、交通等利好因素的改變，從而產(chǎn)生增值銷售收益風(fēng)險(xiǎn)保障經(jīng)營(yíng)降低房租成本，并獲得營(yíng)業(yè)收入經(jīng)營(yíng)收益資產(chǎn)沉淀融資可作為不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行抵押或置信憑證，從而獲得貸款融資收益融資工具常識(shí)2投資與回報(bào)是客戶購(gòu)買商鋪時(shí)最基本的決策動(dòng)機(jī)，其決策角度與其財(cái)富或投資能力相關(guān)投資能力編號(hào)出 處購(gòu)鋪決策視角億萬級(jí)1投資機(jī)構(gòu)、大型私營(yíng)業(yè)主增值性、長(zhǎng)期性千萬級(jí)2投資機(jī)構(gòu)、外商、私營(yíng)業(yè)主增值性、長(zhǎng)期性百萬級(jí)接近千萬3中型私營(yíng)業(yè)主、中等外商回報(bào)率、增值性、長(zhǎng)期性數(shù)百萬4小型私營(yíng)業(yè)主、普通外商、高級(jí)公務(wù)員、“本土地主”回報(bào)率、增值性、長(zhǎng)期性剛過百萬5小型私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、中高級(jí)公務(wù)員、企業(yè)高級(jí)管理層回報(bào)率、增

51、值性、穩(wěn)定性、安全性十萬級(jí)接進(jìn)百萬6小型私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、中高級(jí)公務(wù)員、企業(yè)中高級(jí)管理層回報(bào)率、增值性、安全性、投資門檻一般而言，財(cái)富等級(jí)越高，越關(guān)注回報(bào)的長(zhǎng)期性；財(cái)富等級(jí)越低，越關(guān)注短期快速回報(bào)及安全性。常識(shí)3客戶最終是根據(jù)經(jīng)營(yíng)前景來判斷投資回報(bào)的，其最直觀判斷因素則是租金和售價(jià)購(gòu)鋪用途 收益途徑 判斷基礎(chǔ)投資 租金或轉(zhuǎn)售價(jià)格 投資回報(bào)一般投資者的實(shí)際判斷過程內(nèi)在經(jīng)濟(jì)原理 經(jīng)營(yíng) 營(yíng)業(yè)額 經(jīng)營(yíng)前景本項(xiàng)目客戶定位根據(jù)產(chǎn)品的價(jià)值本項(xiàng)目的客戶分為3個(gè)層次客戶類別首期支付能力（元）相應(yīng)總價(jià)范圍（元）相應(yīng)產(chǎn)品第一類中級(jí)公務(wù)員、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、小私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高層10萬20萬28萬35萬Ø

52、60;     40m2商鋪第二類大型或中等私營(yíng)業(yè)主、中高級(jí)公務(wù)員、企業(yè)高層、中等實(shí)力商家20萬-80萬50萬-150萬Ø      60m2商鋪Ø      100m2商鋪Ø      200m2商鋪第三類大型私營(yíng)企業(yè)主、高實(shí)力商家200萬以上400萬以上Ø      平均約600 m2的二層大街鋪本項(xiàng)目客戶需求特征

53、以投資為主客戶類別購(gòu)鋪用途主要需求決策視角第一類中級(jí)公務(wù)員投資獲得穩(wěn)定收益回報(bào)率、增值率、投資門檻個(gè)體經(jīng)營(yíng)者投資/自用獲得資產(chǎn)沉淀，風(fēng)險(xiǎn)保障回報(bào)率、安全性、增值率、投資門檻小私營(yíng)業(yè)主投資/自用風(fēng)險(xiǎn)保障長(zhǎng)期性企業(yè)中高層投資獲得穩(wěn)定收益回報(bào)率、增值率、投資門檻第二類大型或中等私營(yíng)業(yè)主投資獲得穩(wěn)定收益，風(fēng)險(xiǎn)保障長(zhǎng)期性、穩(wěn)定性、增值性中高級(jí)公務(wù)員投資獲得穩(wěn)定收益、資產(chǎn)沉淀，風(fēng)險(xiǎn)保障長(zhǎng)期性、穩(wěn)定性企業(yè)高層投資獲得穩(wěn)定收益，風(fēng)險(xiǎn)保障長(zhǎng)期性、穩(wěn)定性、回報(bào)率中等實(shí)力商家自用獲得資產(chǎn)沉淀經(jīng)營(yíng)前景第三類大型私營(yíng)企業(yè)主投資風(fēng)險(xiǎn)保障、傳統(tǒng)觀念或習(xí)慣長(zhǎng)期性、增值性高實(shí)力商家自用獲得資產(chǎn)沉淀，降低使用成本經(jīng)營(yíng)前景、產(chǎn)品使用功能鄭州市整體商業(yè)銷售市場(chǎng)：以投資客戶約占70%-80%；自用客戶約占20%-30% 第四章 價(jià)格定位一、參考案例情況項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)規(guī)模租金售價(jià)升龍國(guó)際廣場(chǎng)綜合商