房地產(chǎn)金融實務(wù)_08房地產(chǎn)抵押典當(dāng)

1、 學(xué)習(xí)目標(biāo)學(xué)習(xí)目標(biāo) ： 1了解典當(dāng)?shù)暮x、產(chǎn)生與發(fā)展，中國典當(dāng)業(yè)恢復(fù)發(fā)展及其現(xiàn)實意義。 2理解房地抵押產(chǎn)典當(dāng)概念。 3掌握房地抵押典當(dāng)業(yè)務(wù)流程。第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)抵押典當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)抵押典當(dāng)?shù)暮x含義 （一）典當(dāng)?shù)暮x（一）典當(dāng)?shù)暮x 典當(dāng)一詞有廣義和狹義之分，廣義的典當(dāng)包括典、當(dāng)、質(zhì)、押四種（亦有說典、當(dāng)、質(zhì)、押、按五種），狹義的典當(dāng)僅指其中規(guī)模較大的典與當(dāng)?shù)暮戏Q，近代以來，典與當(dāng)?shù)膮^(qū)別已經(jīng)基本消失，因而合稱為典當(dāng)。質(zhì)店和押店是典當(dāng)業(yè)中規(guī)模較小的兩種，按店主要是廣東、福建之稱呼，其他地方極少用之。在近代江南，質(zhì)店也是較少間，民間通常將質(zhì)押店通稱為押店。 目前，普遍接受的典當(dāng)傳統(tǒng)含義和法律特征有

2、：典當(dāng)，一般是指當(dāng)，如典當(dāng)行業(yè)“當(dāng)”字是其標(biāo)識；典，即典權(quán)，是支付典價，占有他人不動產(chǎn)，是一種用益物權(quán)。典權(quán)是在市場經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)條件下隨著田宅買賣制度的產(chǎn)生而產(chǎn)生的；當(dāng)，即營業(yè)質(zhì)權(quán)，是質(zhì)權(quán)的一種，是指為了擔(dān)保債權(quán)的實現(xiàn)而占有由債務(wù)人或第三人移交的動產(chǎn)，當(dāng)債務(wù)人逾期不履行債務(wù)時，可對該動產(chǎn)主張優(yōu)先受償權(quán)。另外，根據(jù)民間習(xí)慣。如果當(dāng)字用于不動產(chǎn)時，則不需要轉(zhuǎn)移占有。 （二）典當(dāng)行及其運作過程（二）典當(dāng)行及其運作過程 典當(dāng)行被定義為依照典當(dāng)管理辦法設(shè)立的專門從事典當(dāng)活動的企業(yè)法人，其組織形式與組織機(jī)構(gòu)適用中華人民共和同公司法的有關(guān)規(guī)定。 典當(dāng)行的運作過程，涉及收當(dāng)、贖當(dāng)、續(xù)當(dāng)和絕當(dāng)，及拍賣、變賣或者折

3、價過程。 二、典當(dāng)?shù)漠a(chǎn)生與發(fā)展二、典當(dāng)?shù)漠a(chǎn)生與發(fā)展 典當(dāng)業(yè)在1987年十一屆三中全會后恢復(fù)經(jīng)營，自1987年底四川省成都市成立新中國第一家典當(dāng)商行成都市華茂典當(dāng)服務(wù)商行以來，典當(dāng)業(yè)在我國大地上又悄然興起。典當(dāng)業(yè)的行業(yè)類型和典當(dāng)行的機(jī)構(gòu)屬性，長期以來存在爭論，由于典當(dāng)行數(shù)量的增加，一些地方發(fā)生了非法集資事件。 2007年，中國典當(dāng)業(yè)繼續(xù)保持平穩(wěn)快速發(fā)展。2007上半年已開業(yè)的2342家典當(dāng)行資產(chǎn)總額862億元，同比增加12.7%；累計實現(xiàn)典當(dāng)總額441億元，同比增長31%；典當(dāng)余額為254億元，同比減少7.7%；息費收入30.7億元，同比增長14%。 2008年金融危機(jī)中很多行業(yè)都受到?jīng)_擊，但是

4、典當(dāng)行的生意卻紅火起來。不少中小企業(yè)在銀行貸款困難時，紛紛選擇典當(dāng)行作為融資渠道。三、中國典當(dāng)業(yè)恢復(fù)的現(xiàn)三、中國典當(dāng)業(yè)恢復(fù)的現(xiàn)實作用實作用 典當(dāng)作為一項金融業(yè)務(wù)，其主要作用有以下幾點： 1融資的作用 2支持生產(chǎn)、活躍流通、解危救難、方便群眾 3穩(wěn)定社會經(jīng)濟(jì)、金融秩序 4房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)倪\作，有利于置業(yè)投資的發(fā)展四、房地產(chǎn)抵押典當(dāng)四、房地產(chǎn)抵押典當(dāng) （一）房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)暮x（一）房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)暮x 根據(jù)典當(dāng)管理辦法，房地產(chǎn)抵押典當(dāng)是指當(dāng)戶將其房地產(chǎn)作為當(dāng)物抵押給典當(dāng)行，交付一定比例費用，取得當(dāng)金，并在約定期限內(nèi)支付當(dāng)金利息、償還當(dāng)金、贖回當(dāng)物的行為。 （二）房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)陌l(fā)展（二）房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)陌l(fā)展 自19

5、87年第一家典當(dāng)行復(fù)出至今，典當(dāng)業(yè)經(jīng)歷了從無到有、從小到大、從弱到強(qiáng)的發(fā)展階段，現(xiàn)代典當(dāng)業(yè)與傳統(tǒng)典當(dāng)業(yè)在概念上已發(fā)生了巨大變化。當(dāng)物也已從動產(chǎn)擴(kuò)大到包括不動產(chǎn)在內(nèi)的幾乎所有可以在市面上流通的物品，經(jīng)營范圍極為廣闊。自2001年國家典當(dāng)主管部門對房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)“開禁”以來，房地產(chǎn)典當(dāng)已逐漸成為典當(dāng)業(yè)大力開展的一類業(yè)務(wù)，甚至成為許多典當(dāng)行的主營業(yè)務(wù)方向，并取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。2005年典當(dāng)管理辦法規(guī)定了房地產(chǎn)抵押典當(dāng)，人們對典當(dāng)業(yè)的認(rèn)識趨于理性，房地產(chǎn)在典當(dāng)業(yè)務(wù)中的比例越來越大，有著更廣闊的發(fā)展前景。根據(jù)上海典當(dāng)行業(yè)協(xié)會統(tǒng)計，2008年上海市典當(dāng)行業(yè)典當(dāng)總金額約92.19億元，其中房地產(chǎn)抵押典當(dāng)6

6、1.24億元，占典當(dāng)總金額的66.42%。第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)流房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)流程程 一、房地產(chǎn)抵押典當(dāng)業(yè)務(wù)的流程一、房地產(chǎn)抵押典當(dāng)業(yè)務(wù)的流程 房地產(chǎn)抵押典當(dāng)業(yè)務(wù)的流程為：典當(dāng)申請；受理收集材料；房地產(chǎn)價格評估；內(nèi)部申報批復(fù)；簽訂抵押典當(dāng)合同；辦理他項權(quán)利登記；發(fā)放當(dāng)金；典當(dāng)處理；總結(jié)歸檔。 （一）典當(dāng)申請（一）典當(dāng)申請 當(dāng)戶根據(jù)自身的需要向典當(dāng)行提出典當(dāng)金額、典當(dāng)期限的申請，申請中應(yīng)列出當(dāng)戶資金用途、抵押物品、所需資金額度、所需當(dāng)期等。 （二）受理收集材料（二）受理收集材料 典當(dāng)行根據(jù)當(dāng)戶的申請，要求當(dāng)戶準(zhǔn)備審查所需材料。如果當(dāng)戶是個人，則應(yīng)準(zhǔn)備下列材料： （三）房地產(chǎn)價格評估（三）

7、房地產(chǎn)價格評估 典當(dāng)行業(yè)務(wù)人員進(jìn)行實地考察、詳細(xì)了解該房地產(chǎn)的地理位置、建成時間、面積、使用狀況及周邊環(huán)境，向當(dāng)?shù)赝恋?、房管部門及相關(guān)人員了解當(dāng)物所在地基準(zhǔn)地價和市場價格。 房地產(chǎn)的當(dāng)金數(shù)額經(jīng)協(xié)商不能達(dá)成一致的，雙方可以委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，估價金額可以作為確定當(dāng)金數(shù)額的參考。 （四）內(nèi)部申報批復(fù)（四）內(nèi)部申報批復(fù) 實地考察結(jié)束后，整理考察報告，報告中要根據(jù)考察情況對資產(chǎn)質(zhì)量、價格作出評估，反映出業(yè)務(wù)人員對該資產(chǎn)的真實意見。同意受理的要提倡當(dāng)金額度，提交待審會會議研究。 （五）簽訂抵押典當(dāng)合同（五）簽訂抵押典當(dāng)合同 貸審會同意發(fā)放當(dāng)金后，與當(dāng)戶簽訂詳細(xì)的抵押典當(dāng)合同。合同中約

8、定借款時間、借款額度、還款時間、綜合服務(wù)費、抵押物價值、雙方的權(quán)利業(yè)務(wù)及違約責(zé)任等。同時，應(yīng)辦理公證和房地產(chǎn)保險等事項。 （六）辦理他項權(quán)利登記（六）辦理他項權(quán)利登記 辦理房地產(chǎn)抵押登記必須隨同當(dāng)戶一同前往，規(guī)避當(dāng)戶可能發(fā)生的道德風(fēng)險。 （七）發(fā)放當(dāng)金（七）發(fā)放當(dāng)金 所有手續(xù)辦理完備之后，典當(dāng)行向出當(dāng)人開具當(dāng)票、發(fā)放當(dāng)金，由當(dāng)戶開具當(dāng)金全額收據(jù)。 （八）典當(dāng)?shù)狡谔幚恚ò耍┑洚?dāng)?shù)狡谔幚?典當(dāng)期限到期后，當(dāng)戶憑當(dāng)票和其他有關(guān)證件到典當(dāng)行歸還借款，并辦理注銷房地產(chǎn)抵押登記等手續(xù)（贖當(dāng)）。 典當(dāng)期內(nèi)或典當(dāng)期限屆滿后5日內(nèi)，經(jīng)雙方同意可以續(xù)當(dāng)，續(xù)當(dāng)一次的期限最長為6個月。續(xù)當(dāng)期自典當(dāng)期限或者前一次續(xù)當(dāng)期

9、限屆滿日起算。續(xù)當(dāng)時，當(dāng)戶應(yīng)當(dāng)結(jié)清前期利息和當(dāng)期費用。 典當(dāng)期限或者續(xù)當(dāng)期限屆滿后，當(dāng)戶應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)贖當(dāng)或者續(xù)當(dāng)。逾期不贖當(dāng)也不續(xù)當(dāng)?shù)?，為絕當(dāng)。 （九）總結(jié)歸檔（九）總結(jié)歸檔 單筆業(yè)務(wù)結(jié)束后，典當(dāng)行將相關(guān)文件、材料、業(yè)務(wù)記錄整理歸檔，妥善保存，以備后查。二、房地產(chǎn)抵押典當(dāng)風(fēng)險二、房地產(chǎn)抵押典當(dāng)風(fēng)險規(guī)避規(guī)避 主要是建立好兩個體系。 （一）建立完善房地產(chǎn)價格評估體系（一）建立完善房地產(chǎn)價格評估體系 房地產(chǎn)價格評估，是房地產(chǎn)抵押典當(dāng)中的重要環(huán)節(jié)，準(zhǔn)確的市場評估是開展房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)，既能避免典當(dāng)行風(fēng)險，同時也保障了當(dāng)戶的利益。 房地產(chǎn)的不可移動性和受制于地方性需求的特點，決定了房地產(chǎn)是一個地區(qū)性

10、市場，即不同城市，甚至同一個城市的不同地區(qū)之間，市場條件、供求關(guān)系、價格水平等都不具有可比性。再加上房地產(chǎn)的個別性，價格形成機(jī)制的復(fù)雜性，市場影響因素的多樣性，對于典當(dāng)雙方來說，確定準(zhǔn)確的價格是非常困難的。 （二）建立法律保障體系（二）建立法律保障體系 房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)風(fēng)險往往還來自于各種各樣的法律糾紛，建立健全法律保障體系，嚴(yán)格按照一定的法律程序和制度開展典當(dāng)業(yè)務(wù)，可以減低典當(dāng)業(yè)務(wù)風(fēng)險。典當(dāng)行前期對房地產(chǎn)權(quán)屬進(jìn)行審核，典當(dāng)雙方簽訂抵押典當(dāng)合同，辦理抵押登記手續(xù)等，都是以防當(dāng)戶一旦無力償還本息時，典當(dāng)行可以通過法律程序保護(hù)自己的權(quán)益。 房地產(chǎn)抵押典當(dāng)手續(xù)辦理要合法，嚴(yán)禁偏離政策和有關(guān)法規(guī)；簽訂的

11、合同內(nèi)容，在法律上不能有缺陷或不完善的漏洞，否則這都將成為無法實現(xiàn)債權(quán)的隱患。 為了防止絕當(dāng)后債務(wù)人不配合，所有法律文件和法律程序一定要事先準(zhǔn)備齊全。如果要進(jìn)行訴訟保全，也要通過法律程序，請法院、公安執(zhí)法人員執(zhí)行。三、房地產(chǎn)抵押典當(dāng)與房三、房地產(chǎn)抵押典當(dāng)與房地產(chǎn)抵押貸款的區(qū)別地產(chǎn)抵押貸款的區(qū)別 房地產(chǎn)抵押典當(dāng)本質(zhì)上還是抵押貸款，歸屬于房地產(chǎn)抵押貸款的范疇，但與一般意義上的房地產(chǎn)抵押貸款相比，也存在一些不同。比如，經(jīng)營機(jī)構(gòu)方面看，房地產(chǎn)抵押典當(dāng)?shù)慕?jīng)營機(jī)構(gòu)是典當(dāng)行，是專門從事典當(dāng)活動的企業(yè)法人，屬于非金融機(jī)構(gòu)。而一般房地產(chǎn)抵押貸款的經(jīng)營結(jié)構(gòu)是銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)；服務(wù)對象方面看，房地產(chǎn)抵押典當(dāng)中的

12、出典人只能是借款人本人，借款人以外的第三人不能替借款人擔(dān)保而成為出典人。房地產(chǎn)抵押的抵押人既可以是債務(wù)人本人，也可以是債務(wù)人以外的第三人。 此外，與一般房地產(chǎn)抵押貸款相比，房地產(chǎn)抵押典當(dāng)?shù)膬?yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面： 1辦理時間短 向銀行申請短期貸款周期一般為2個月左右，在典當(dāng)行辦理房地產(chǎn)抵押典當(dāng)業(yè)務(wù)，一般一周左右可完成所有手續(xù)。 2借款成數(shù)高 一般情況下，銀行抵押貸款最多貸五成；房產(chǎn)抵押典當(dāng)最多可以貸到八成，通常典當(dāng)行會針對私房、已購公房等不同房屋性質(zhì)按不同比例放款。 3不需評估費 房地產(chǎn)抵押典當(dāng)也需要評估，但這個評估通常由典當(dāng)行的專業(yè)人士進(jìn)行，不需另付評估費，所以花銷大概只有幾百元的上市審

13、核費用。 4當(dāng)金用途不受限 向銀行申請的短期貸款，只能用于申請貸款的用途范圍內(nèi)，若用途不當(dāng)或挪作他用，銀行有權(quán)收回進(jìn)行信貸制裁；典當(dāng)行通常只是對顧客的用途進(jìn)行詢問，除法律規(guī)定的不作為外，都不受限制。 房地產(chǎn)抵押典當(dāng)?shù)牧觿輨t有以下幾個方面： 1資金使用時限短 房地產(chǎn)抵押典當(dāng)一次最長6個月；銀行貸款的期限至少半年或一年以上。 2利息數(shù)額高 房地產(chǎn)抵押典當(dāng)金利率按中國人民銀行公布的銀行機(jī)構(gòu)六個月期法定貸款利率及典當(dāng)期限折算后執(zhí)行，月利率往往是銀行抵押貸款的四五倍 3融資規(guī)模偏小 無論是相對銀行的實力，還是相對應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)動輒上千萬的所需開發(fā)資金數(shù)額，作為準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)的典當(dāng)行由于發(fā)展不久，在資金實力方面

14、普遍存在先天缺陷，其所發(fā)放的款額根本無法支撐項目的開發(fā)所需四、房地產(chǎn)抵押典當(dāng)?shù)某Ｋ?、房地產(chǎn)抵押典當(dāng)?shù)某Ｒ娬`區(qū)見誤區(qū) 1、任何典當(dāng)行都能經(jīng)營房地產(chǎn)典當(dāng) 2、所有房產(chǎn)都能典當(dāng) 3、典當(dāng)需交出房地產(chǎn) 4、當(dāng)期最長6個月 5、評估值即當(dāng)金 6、到期不贖即為絕當(dāng) 7、絕當(dāng)即與當(dāng)戶無關(guān) 課堂討論課堂討論 開發(fā)商在何種經(jīng)營狀況下會選擇房地產(chǎn)抵押典當(dāng)渠道獲得房地產(chǎn)開發(fā)資金？復(fù)習(xí)思考題復(fù)習(xí)思考題 1什么是典當(dāng)？什么是典當(dāng)行？ 2什么是房地產(chǎn)抵押典當(dāng)？ 3房地產(chǎn)抵押典當(dāng)業(yè)務(wù)的流程是什么？ 4房地產(chǎn)抵押典當(dāng)應(yīng)如何規(guī)避風(fēng)險？ 5房地產(chǎn)抵押典當(dāng)與房地產(chǎn)抵押貸款有什么不同？實踐與訓(xùn)練實踐與訓(xùn)練 實訓(xùn)項目：實訓(xùn)項目：作為房產(chǎn)業(yè)主和潛在的出典人，了解當(dāng)?shù)氐洚?dāng)行業(yè)、房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)的發(fā)展情況。 實訓(xùn)目的：實訓(xùn)目的：通過模擬潛在的出典人，熟悉我國及當(dāng)?shù)啬壳暗姆康禺a(chǎn)典當(dāng)現(xiàn)狀。 實訓(xùn)步驟：實訓(xùn)步驟： （1）同學(xué)分組：3