房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃框架報(bào)告

1、建筑策劃策劃報(bào)告產(chǎn)品策劃報(bào)告內(nèi)容指引對(duì)建筑策劃的理解 圖1先期營(yíng)銷(xiāo)的新系統(tǒng)構(gòu)成建筑科學(xué),外向開(kāi)放人（學(xué)城市學(xué)城市規(guī)劃專(zhuān)業(yè)的內(nèi)向系統(tǒng)建筑科學(xué)的外向開(kāi)放體 系經(jīng) 濟(jì) 1 史城市布局城市交通城市綠化古城市規(guī)一規(guī)城劃城市設(shè)計(jì)建筑策劃社會(huì)學(xué)生 態(tài) 譯 壞 境 學(xué)統(tǒng)程 1 子 通 訊環(huán)境景觀室內(nèi)設(shè)計(jì)建筑園林建筑設(shè)建筑設(shè)計(jì)專(zhuān)業(yè)的內(nèi)向系統(tǒng)發(fā)展中的相令§學(xué)建筑學(xué)科的外向開(kāi)放體材料學(xué)建筑科學(xué)的外向開(kāi)放環(huán)境行為心理城市規(guī)指導(dǎo)性 相關(guān)因城葉般圖2城市規(guī)劃、建筑規(guī)劃與城市設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)的相關(guān)模式planningprogramming-designing指導(dǎo)性相關(guān)因子ii圖3:建筑策劃的承上啟下關(guān)系上承下啟規(guī)劃

2、.師.業(yè)主職能.范圍_.建筑師.（策劃®.職能范圍 圖3建筑策劃的承上啟下建筑策劃1建筑設(shè)計(jì)圖4建筑策劃的領(lǐng)域總體規(guī)劃 建設(shè)立項(xiàng)設(shè)計(jì)內(nèi)圖5建筑策劃領(lǐng)域的相關(guān)圖式圖6建筑策劃的方法模式實(shí)態(tài)調(diào)查的過(guò)程圖七建筑策劃的兩個(gè)重要步驟操作- 系統(tǒng) 的 規(guī) 士7e建 筑劃 方 法 的 兩 個(gè) 重 要 步 驟現(xiàn)象- 類(lèi)型 化 的 規(guī) 士7e社會(huì)環(huán)境的概經(jīng)濟(jì)模式的概使用空間的概空間美學(xué)的概使用方式的概使用者構(gòu)成概使用性質(zhì)的類(lèi)使川對(duì)象的類(lèi)使用目的的類(lèi)構(gòu)筑方式的類(lèi)工業(yè)城市、沿海城市、港口城市、旅游 城市、首都等經(jīng)濟(jì)開(kāi)放城市、經(jīng)濟(jì)特區(qū)、文化古城、 靜祺業(yè)鰥枳籌、尺寸、柱網(wǎng)、動(dòng)線、序 列、平立剖等開(kāi)敞、封閉、

3、統(tǒng)一、均衡、對(duì)稱、明暗、 搟傳樓等永久性、集散性、通過(guò)性、暫 留性、長(zhǎng)期性等市民、涉外、兒童、老年、青年、殘疾 工業(yè)建筑、民用建筑、城市建筑、農(nóng)村 公共的、私人的、國(guó)家的、地方的等等 居住、文教、醫(yī)療、交通、辦公、觀演、 體育、博覽等等磚混、鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、大跨 空間結(jié)構(gòu)等等圖7建筑策劃方法的兩個(gè)重要步驟圖8建筑策劃的程序圖8建筑策劃的程序建筑策劃的文本內(nèi)容第一部分市場(chǎng)研究社會(huì)環(huán)境1、經(jīng)濟(jì)環(huán)境a、項(xiàng)目所處城市的宏觀經(jīng)濟(jì)狀況以及各產(chǎn)業(yè)分布形態(tài);b、城市有無(wú)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)；c、對(duì)區(qū)域未來(lái)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的預(yù)測(cè)；2、政策環(huán)境a、政策環(huán)境有無(wú)變化；b、對(duì)未來(lái)項(xiàng)目運(yùn)作周期內(nèi)政策的預(yù)測(cè)；3、人口環(huán)境a、現(xiàn)

4、有人口的規(guī)模以及構(gòu)成；b、人口流動(dòng)的趨向；c、人口流入的狀況；二、人文環(huán)境a、項(xiàng)目所在城市的文化氛圍、對(duì)歷史文化的接受度；b、在這種文化氛圍下對(duì)房產(chǎn)產(chǎn)品的要求三、自然環(huán)境項(xiàng)目周邊交通、景觀、配套等的狀況；四、房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境1、所在城市宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況；2、項(xiàng)目目標(biāo)客戶區(qū)域宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況；3、對(duì)項(xiàng)目具有同質(zhì)行性的樓盤(pán)進(jìn)行研究，主要側(cè)重于各產(chǎn)品價(jià)格、產(chǎn)品形態(tài)、產(chǎn)品配比、定位的目標(biāo)客戶群、產(chǎn)品的特點(diǎn)、產(chǎn)品缺點(diǎn)；各產(chǎn)品的銷(xiāo)售率。五、市場(chǎng)的需求狀況1、對(duì)項(xiàng)目地塊作邏輯的思辨分析2、客戶需求市場(chǎng)的細(xì)分3、對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)有客戶的分析 3、客戶的特征及偏好通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研獲取數(shù)據(jù)及支持。第二部分項(xiàng)目定位一、區(qū)位價(jià)

5、值定位二、功能定位三、消費(fèi)者定位四、思想價(jià)格定位五、發(fā)展主題定位（概念）第三部分設(shè)計(jì)規(guī)劃的條件一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求1、規(guī)劃要求的各指標(biāo)2、評(píng)估各指標(biāo)對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的不利。第四部分 設(shè)計(jì)構(gòu)想及任務(wù)書(shū)一、產(chǎn)品的業(yè)態(tài)分布二、各價(jià)值規(guī)劃區(qū)域的劃定“價(jià)值定位 ” 理念住宅的商品價(jià)值受到多種因素的控制， 其中住宅在小區(qū)的空間分布位置也是影響因素之一。首先從 “概念規(guī)劃 ”入手。 依據(jù)人文地理環(huán)境， 確定整個(gè)小區(qū)的基本構(gòu)架， 重要的是劃定住宅的 “價(jià)值區(qū)域 ” 。區(qū)域的價(jià)值高低是相對(duì)而言的，它取決于 環(huán)境資源的利用和配置水平，也取決于消費(fèi)者的選擇判斷。第二是按劃定的價(jià)值區(qū)域確定每幢住宅中每戶的戶型和所在位置。而不

6、再是按戶型比隨意地安插。 按戶定位”是價(jià)值理念中一個(gè)重要的思路。第三是推敲住宅群體的組合形式。通過(guò)資源的再調(diào)整，化不利為有利，盡可能消除或減少低價(jià)位區(qū)，達(dá)到價(jià)位的均等。如果一個(gè)小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中低價(jià)位區(qū)的比重占的很大，就可以判定這不是一個(gè)最優(yōu)方案，就有重新調(diào)整的必要。設(shè)計(jì)者的功力”也恰恰顯示在將低價(jià)位區(qū)調(diào)整為高價(jià)位區(qū)上。 價(jià)值定位”理念，看起來(lái)具有商業(yè)策劃的色彩， 實(shí)際上是以人為本”的設(shè)計(jì)思想的另一種具體表達(dá)方式。區(qū)域價(jià)值的高低， 應(yīng)反映居住環(huán)境質(zhì)量的高低。建立 價(jià)值定位”的理念，有助于規(guī)劃思路的拓 展，有助于對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的正確判斷。合理地確定和反復(fù)地調(diào)整價(jià)值區(qū)域”，最終形成理想的規(guī)劃布局。尤其是根據(jù)不同景觀環(huán)境條件，進(jìn)行 戶型 定位”的設(shè)計(jì)，會(huì)受到購(gòu)房者的認(rèn)同。三、各區(qū)域的動(dòng)線關(guān)系四、各價(jià)值區(qū)域的產(chǎn)品定位五、產(chǎn)