橫崗金沙摩爾購(gòu)物中心案例研究副本62p

1、copyright 2012 taskin worldwide. all rights reservedpage1地產(chǎn)服務(wù)地產(chǎn)服務(wù) 投資管理投資管理 資產(chǎn)及商業(yè)管理資產(chǎn)及商業(yè)管理copyright 2012 taskin worldwide. all rights reservedpage2德思勤德思勤深圳深圳2012 年年 02月月 22日日橫崗金沙摩爾案例研究橫崗金沙摩爾案例研究【僅供公司內(nèi)部學(xué)習(xí)交流】【僅供公司內(nèi)部學(xué)習(xí)交流】copyright 2012 taskin worldwide. all rights reservedpage3報(bào)告大綱報(bào)告大綱part1part1：part2pa

2、rt2：part4part4：part5part5：項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目簡(jiǎn)介業(yè)態(tài)比例分析業(yè)態(tài)比例分析交通流線分析交通流線分析建筑設(shè)計(jì)分析建筑設(shè)計(jì)分析part3part3：業(yè)態(tài)布局分析業(yè)態(tài)布局分析part6part6：經(jīng)營(yíng)品牌分析經(jīng)營(yíng)品牌分析part7part7：案例小結(jié)案例小結(jié)copyright 2012 taskin worldwide. all rights reservedpage4項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目簡(jiǎn)介1copyright 2012 taskin worldwide. all rights reservedpage5項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位橫崗金沙摩爾項(xiàng)目地處龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)首席商務(wù)中心區(qū)，橫崗鎮(zhèn)位于龍崗區(qū)的中

3、部，北連龍崗中項(xiàng)目地處龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)首席商務(wù)中心區(qū)，橫崗鎮(zhèn)位于龍崗區(qū)的中部，北連龍崗中心城，距香港約心城，距香港約2020公里。公里。copyright 2012 taskin worldwide. all rights reservedpage6交通概況及四至交通概況及四至橫崗金沙摩爾地處橫崗中心商圈，位于深惠路、茂盛路、四聯(lián)路的交匯處，交通橫崗金沙摩爾地處橫崗中心商圈，位于深惠路、茂盛路、四聯(lián)路的交匯處，交通發(fā)達(dá)、配套完善。發(fā)達(dá)、配套完善。 四聯(lián)路四聯(lián)路深惠路深惠路茂盛路茂盛路地鐵龍崗線橫崗中心商圈橫崗中心商圈新世界廣場(chǎng)橫崗金沙摩爾銀信中心copyright 2012 taskin worl

4、dwide. all rights reservedpage7橫崗商業(yè)概況橫崗商業(yè)概況金沙摩爾南城百貨新世界廣場(chǎng)隆盛購(gòu)物廣場(chǎng)人人購(gòu)物廣場(chǎng)龍洲百貨創(chuàng)富購(gòu)物廣場(chǎng)天河百貨天虹百貨橫崗眼鏡城振業(yè)城商業(yè)街中煥眼鏡城隆盛餐飲街盛大百貨橫崗商業(yè)主要集中在深惠路兩側(cè)，檔次以中低檔為主，以金沙摩爾一帶商業(yè)最為集中橫崗商業(yè)主要集中在深惠路兩側(cè)，檔次以中低檔為主，以金沙摩爾一帶商業(yè)最為集中，構(gòu)成橫崗核心商圈，構(gòu)成橫崗核心商圈, ,本項(xiàng)目位于核心商圈輻射范圍。本項(xiàng)目位于核心商圈輻射范圍。 目前天虹百貨等較大型百貨已目前天虹百貨等較大型百貨已經(jīng)進(jìn)駐橫崗，橫崗商業(yè)格局逐漸發(fā)生變化，由傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)過(guò)渡。經(jīng)進(jìn)駐橫崗，橫

5、崗商業(yè)格局逐漸發(fā)生變化，由傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)過(guò)渡。copyright 2012 taskin worldwide. all rights reservedpage8項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目基本情況占地面積24891.7容積率5.23總建筑面積130432綠化率30%其中住宅面積66000總戶數(shù)788購(gòu)物中心面積63000車位比0.71住宅開盤時(shí)間2006-03-05購(gòu)物中心開業(yè)時(shí)間2007年開發(fā)商深圳市志健實(shí)業(yè)有限公司建筑設(shè)計(jì)深圳市鑫中建設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司 建筑施工汕頭市潮陽(yáng)建筑工程總公司深圳公司 住宅住宅+購(gòu)物中心的模式，填補(bǔ)橫購(gòu)物中心的模式，填補(bǔ)橫崗商業(yè)崗商業(yè)“空白空白” 。四棟高層塔樓住宅金沙摩爾

6、購(gòu)物中心10000的空中花園橫崗橫崗3k3k級(jí)（地王、樓王、商王）地鐵物業(yè)，是橫崗鎮(zhèn)的標(biāo)志性建筑物，是橫級(jí)（地王、樓王、商王）地鐵物業(yè)，是橫崗鎮(zhèn)的標(biāo)志性建筑物，是橫崗的形象工程。崗的形象工程。項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目基本情況copyright 2012 taskin worldwide. all rights reservedpage9項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱金沙摩爾購(gòu)物中心定位定位區(qū)域型中檔購(gòu)物中心建筑面積建筑面積63000經(jīng)營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)模式一樓臨街商鋪銷售，經(jīng)營(yíng)商家變換頻繁，不由購(gòu)物中心統(tǒng)一管理，影響整體形象；其余只租不售，開發(fā)商自主招商運(yùn)營(yíng)管理樓層樓層共5層主要功能主要功能購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、數(shù)碼通訊

7、 主力店主力店喜悅來(lái)超市、王府大酒樓、志健王府休閑中心、健之城真冰場(chǎng)、康祺健身中心、蘇寧電器、重慶火鍋、威龍動(dòng)漫城前期顧問(wèn)公前期顧問(wèn)公司司戴德梁行房地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司 購(gòu)物中心基本情況購(gòu)物中心基本情況copyright 2012 taskin worldwide. all rights reservedpage10購(gòu)物中心商業(yè)定位購(gòu)物中心商業(yè)定位以海洋為主題的集餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物、觀光為一體的大型城市以海洋為主題的集餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物、觀光為一體的大型城市“休閑體休閑體驗(yàn)式驗(yàn)式”購(gòu)物中心。購(gòu)物中心。休閑體驗(yàn)式購(gòu)物中心購(gòu)物休閑餐飲喜悅來(lái)超市、蘇寧電器國(guó)內(nèi)品牌零售王府休閑中心影院、冰

8、場(chǎng)、健身等王府大酒樓大眾品牌餐飲copyright 2012 taskin worldwide. all rights reservedpage11購(gòu)物中心基本信息表購(gòu)物中心基本信息表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱金沙摩爾購(gòu)物中心開業(yè)時(shí)間2007年項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址深圳市龍崗區(qū)橫崗街道茂盛路1號(hào) 總建筑面積總建筑面積63000單層面積10000柱距7.2*7.2m 建筑層數(shù)建筑層數(shù)地下一層，地上五層建筑層高-外廣場(chǎng)面積約10000中庭面積中庭面積2600項(xiàng)目定位區(qū)域型中低檔購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)特色經(jīng)營(yíng)特色休閑體驗(yàn)式購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)情況經(jīng)營(yíng)一般，三、四樓空置鋪位較多各樓層規(guī)劃各樓層規(guī)劃一樓: 潮流館：喜悅來(lái)生活超市、手機(jī)通

9、訊、商務(wù)、餐飲、飾品、珠寶、化妝品等。二樓：女兒國(guó)：喜悅來(lái)生活超市、商務(wù)、餐飲、美容院、女裝、飾品、內(nèi)衣等。三樓：百老匯：喜悅來(lái)生活超市、蘇寧電器、餐飲、女裝、男裝、飾品等。四樓：生活館：休閑服飾、床上用品、山木培訓(xùn)、動(dòng)漫樂(lè)園、電影院、健身中心、書城、童裝等五樓：美食城：王府酒樓、休閑中心、美食廣場(chǎng)等。-1樓：真冰場(chǎng)、停車場(chǎng)copyright 2012 taskin worldwide. all rights reservedpage12通道寬度通道寬度（m）主通道（m）標(biāo)準(zhǔn)層（m）2.8m鋪位開間（開間（m）6m次通道（m）標(biāo)準(zhǔn)層（m）2.2-2.4m進(jìn)深（進(jìn)深（m）8m裝修情況裝修情況扶梯

10、24部自動(dòng)扶梯、6部坡道式自動(dòng)扶梯洗手間洗手間升降客梯組（品牌：佳登曼）載重：900kg，共4部，為觀光電梯升降貨梯數(shù)量3部，-2層通向5層載重載重2000kg品牌佳登曼尺寸尺寸主力鋪位主力鋪位面積面積70使用率使用率約52%購(gòu)物中心基本信息表購(gòu)物中心基本信息表copyright 2012 taskin worldwide. all rights reservedpage13業(yè)態(tài)比例分析業(yè)態(tài)比例分析2copyright 2012 taskin worldwide. all rights reservedpage14主力店面積主力店面積主力店主力店/次主力店次主力店使用面積（）使用面積（）比例比

11、例樓層分布樓層分布喜悅來(lái)超市352034.1%一、二、三層蘇寧電器9008.7%三層金域世紀(jì)影城160015.5%四層王府大酒樓170016.5%五層王府休閑中心110010.7%五層健之城真冰場(chǎng)150014.5%負(fù)一層合計(jì)10320100%金沙摩爾主力店總使用面積約10320，占總使用面積的32%。主力店較多，其中大型主力店為志健地產(chǎn)旗下品牌，如喜悅來(lái)超市、王府酒樓、王府休閑中心、健之城真冰場(chǎng)。分散主力店的目的是分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)控制面積比例，多主力店也有利于商業(yè)布局，以便帶動(dòng)人流向不同樓層和方向流動(dòng)。copyright 2012 taskin worldwide. all rights r

12、eservedpage15各層業(yè)態(tài)面積比例分析各層業(yè)態(tài)面積比例分析一層業(yè)態(tài)一層業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)名稱業(yè)態(tài)名稱使用面積使用面積占比占比珠寶/飾品66111.8%餐飲640 11.4%配套/服務(wù)440 7.8%鞋包/皮具1994 35.5%化妝品144 2.7%個(gè)人護(hù)理225 4.0%家電/數(shù)碼270 4.8%超市900 16.0%零售340 6.0%合計(jì)5614 100%一層業(yè)態(tài)種類分布較多，其中鞋包一層業(yè)態(tài)種類分布較多，其中鞋包/ /皮具和超市業(yè)態(tài)所占面積比例最大。皮具和超市業(yè)態(tài)所占面積比例最大。copyright 2012 taskin worldwide. all rights reservedpa

13、ge16各層業(yè)態(tài)面積比例分析各層業(yè)態(tài)面積比例分析二層業(yè)態(tài)二層業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)名稱業(yè)態(tài)名稱使用面積使用面積占比占比餐飲56011.1%女裝211041.9%化妝品801.6%美容3006.0%內(nèi)衣2805.6%超市170033.8%合計(jì)5030100%二層業(yè)態(tài)面積所占比例最大的是女裝和超市，所占比例為二層業(yè)態(tài)面積所占比例最大的是女裝和超市，所占比例為41.9%41.9%、33.8%33.8%。copyright 2012 taskin worldwide. all rights reservedpage17各層業(yè)態(tài)面積比例分析各層業(yè)態(tài)面積比例分析三層業(yè)態(tài)三層業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)名稱業(yè)態(tài)名稱使用面積使用面積占比占比餐

14、飲88017.4%數(shù)碼/家電900 17.8%珠寶/飾品10 0.2%鞋包/皮具40 0.8%超市92018.2%內(nèi)衣1503.0%休閑服飾2244.4%女裝320 6.3%男裝1400 27.8%美容2004.0合計(jì)5044 100%三層業(yè)態(tài)種類分布較多，其中男裝、超市、數(shù)三層業(yè)態(tài)種類分布較多，其中男裝、超市、數(shù)碼碼/ /家電、餐飲所占面積最大。家電、餐飲所占面積最大。copyright 2012 taskin worldwide. all rights reservedpage18各層業(yè)態(tài)面積比例分析各層業(yè)態(tài)面積比例分析四層業(yè)態(tài)四層業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)名稱業(yè)態(tài)名稱使用面積使用面積占比占比休閑娛樂(lè)188

15、036.4%兒童用品1903.7%配套/服務(wù)5079.8%床上用品761.5%休閑服飾71013.8%童裝2003.9%影院160031.0%合計(jì)4863100%四層業(yè)態(tài)面積所占比例最大的是休閑娛樂(lè)和影院，分別為四層業(yè)態(tài)面積所占比例最大的是休閑娛樂(lè)和影院，分別為36.4%、31.0%。copyright 2012 taskin worldwide. all rights reservedpage19各層業(yè)態(tài)面積比例分析各層業(yè)態(tài)面積比例分析五層業(yè)態(tài)五層業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)名稱業(yè)態(tài)名稱使用面積使用面積占比占比休閑娛樂(lè)110036.4%餐飲31003.7%合計(jì)4400100%五層僅有休閑娛樂(lè)和餐飲五層僅有休閑娛

16、樂(lè)和餐飲2種業(yè)態(tài)，面積所占比例為種業(yè)態(tài)，面積所占比例為26.2%、73.8%。copyright 2012 taskin worldwide. all rights reservedpage20各層業(yè)態(tài)面積比例分析各層業(yè)態(tài)面積比例分析總業(yè)態(tài)總業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)名稱業(yè)態(tài)名稱使用面積使用面積占比占比餐飲518019.7%零售13529 51.5%休閑娛樂(lè)6595 25.1%配套/服務(wù)947 3.6%合計(jì)26251 100%備注：包括了負(fù)一層冰場(chǎng)面積，冰場(chǎng)建筑面積3000，冰面面積900金沙摩爾的業(yè)態(tài)比例符合購(gòu)物中心通常的黃金比例分布（零售：餐飲：娛樂(lè)金沙摩爾的業(yè)態(tài)比例符合購(gòu)物中心通常的黃金比例分布（零售：餐

17、飲：娛樂(lè)=50%：20%：30%） ；copyright 2012 taskin worldwide. all rights reservedpage21各層業(yè)態(tài)面積比例分析各層業(yè)態(tài)面積比例分析業(yè)態(tài)分析小結(jié)業(yè)態(tài)分析小結(jié)購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)比例中，零售所占比例較高，主要是作為主力店的喜悅來(lái)超市、蘇購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)比例中，零售所占比例較高，主要是作為主力店的喜悅來(lái)超市、蘇寧電器所占面積較大。寧電器所占面積較大。餐飲及休閑娛樂(lè)所占比例較高，符合其區(qū)域型體驗(yàn)式餐飲及休閑娛樂(lè)所占比例較高，符合其區(qū)域型體驗(yàn)式購(gòu)物中購(gòu)物中心定位。心定位。橫崗金沙摩爾的人氣橫崗金沙摩爾的人氣聚集和消費(fèi)氛圍的拉動(dòng)，很大一部分在于其主力

18、店喜悅來(lái)超市聚集和消費(fèi)氛圍的拉動(dòng)，很大一部分在于其主力店喜悅來(lái)超市以及餐飲的拉動(dòng)。用超市來(lái)拉動(dòng)消費(fèi)人流、迅速帶旺商業(yè)是比較有利的做法。以及餐飲的拉動(dòng)。用超市來(lái)拉動(dòng)消費(fèi)人流、迅速帶旺商業(yè)是比較有利的做法。copyright 2012 taskin worldwide. all rights reservedpage22業(yè)態(tài)布局分析業(yè)態(tài)布局分析3copyright 2012 taskin worldwide. all rights reservedpage23購(gòu)物中心業(yè)態(tài)布局時(shí)考慮的因素：購(gòu)物中心業(yè)態(tài)布局時(shí)考慮的因素：考慮人流的流動(dòng)路線問(wèn)題考慮不同年齡消費(fèi)者的消費(fèi)能力與消費(fèi)特征考慮同類業(yè)態(tài)集中效應(yīng)

19、及品牌效應(yīng)考慮各層、各類業(yè)態(tài)、品牌的全面與重點(diǎn)平衡問(wèn)題業(yè)態(tài)布局需考慮的因素業(yè)態(tài)布局需考慮的因素copyright 2012 taskin worldwide. all rights reservedpage24業(yè)態(tài)分布特征業(yè)態(tài)分布特征一層平面圖一層平面圖金沙摩爾一層分布主要有超市、休閑餐飲、化妝品、珠寶飾品等，布局特色主要金沙摩爾一層分布主要有超市、休閑餐飲、化妝品、珠寶飾品等，布局特色主要是沿街鋪位布置配套服務(wù)、人流量大的位置布置化妝品、珠寶等業(yè)態(tài)。是沿街鋪位布置配套服務(wù)、人流量大的位置布置化妝品、珠寶等業(yè)態(tài)。品牌：一層主要分布的品牌有喜悅來(lái)超市、吉盟珠寶、周大福、中國(guó)黃金、百麗、天美意、森

20、達(dá)、達(dá)芙妮、麥當(dāng)勞、高鍋涮、韓國(guó)料理及銀行、美發(fā)、地產(chǎn)中介等配套服務(wù)品牌。定位：基本上都是國(guó)內(nèi)大眾型品牌，符合項(xiàng)目的整體定位。布局：銀行、美發(fā)等配套服務(wù)分布在沿街位置，化妝品分布在人流量最大的中庭周邊，餐飲分布在轉(zhuǎn)角等重要節(jié)點(diǎn)，拉動(dòng)人流平面移動(dòng)?？腿海罕緲菍又髁腿簽?5-45歲，為金沙摩爾主力客戶群。1l新潮館超市鞋包/皮具化妝品化妝品珠寶餐飲個(gè)人護(hù)理地產(chǎn)中介、數(shù)碼產(chǎn)品等配套服務(wù)美發(fā)、中介、打印等配套服務(wù)麥當(dāng)勞中信銀行copyright 2012 taskin worldwide. all rights reservedpage252l女兒國(guó)業(yè)態(tài)分布特征業(yè)態(tài)分布特征二層平面圖二層平面圖超市二

21、層主要有超市、女性商品服務(wù)、餐飲等業(yè)態(tài)，不同種業(yè)態(tài)集中分布。二層主要有超市、女性商品服務(wù)、餐飲等業(yè)態(tài)，不同種業(yè)態(tài)集中分布。品牌：二層主要分布有國(guó)內(nèi)二線女裝品牌、喜悅來(lái)超市、麥當(dāng)勞、味千、mixbox、美容等。定位：本層品牌基本上是大眾型品牌布局：本層超市占面積比較大，占據(jù)一側(cè)，餐飲集中分布在轉(zhuǎn)角處，吸引人流移動(dòng)，化妝品、內(nèi)衣、女裝、美容等女性商品服務(wù)集中分布在mall的左側(cè)?？腿海罕緦右?5-45歲的女性群體為主。壽司麥當(dāng)勞味千女裝飾品、電視購(gòu)物美容化妝品內(nèi)衣copyright 2012 taskin worldwide. all rights reservedpage26業(yè)態(tài)分布特征業(yè)態(tài)分布

22、特征三層平面圖三層平面圖三層主要分布生活超市、家電數(shù)碼、餐飲、女裝等，各業(yè)態(tài)集中分布。三層主要分布生活超市、家電數(shù)碼、餐飲、女裝等，各業(yè)態(tài)集中分布。品牌：本層有黃記煌、重慶火鍋、蘇寧電器、喜悅來(lái)超市、才子男裝、班尼路等。定位：本層品牌為中低檔定位。布局：超市和蘇寧電器作為主力店鋪分布在項(xiàng)目的一側(cè)，餐飲分布在轉(zhuǎn)角處，男裝、女裝、美容集中分布?？腿海罕緦又饕腿簽?0-40歲，為購(gòu)物中心主力消費(fèi)群體。3l百佬匯蘇寧電器超市重慶火鍋黃記煌女裝男裝美容copyright 2012 taskin worldwide. all rights reservedpage274l生活港動(dòng)漫城健身中心品牌：本層有

23、丑丑童裝、金域影城、威龍動(dòng)漫城、康棋健身中心、兒童樂(lè)園等品牌。定位：本樓層品牌定位為中檔。布局：主力店鋪置在端頭，拉動(dòng)人流平面流動(dòng)?？腿海罕緦涌腿褐饕?0-40歲為主。業(yè)態(tài)分布特征業(yè)態(tài)分布特征四層平面圖四層平面圖四層主要分布健身中心、動(dòng)漫城、電影院、培訓(xùn)、床上用品、童裝等目的性業(yè)態(tài)，引導(dǎo)人四層主要分布健身中心、動(dòng)漫城、電影院、培訓(xùn)、床上用品、童裝等目的性業(yè)態(tài)，引導(dǎo)人流向上走動(dòng)。流向上走動(dòng)。電影院書城兒童樂(lè)園童裝休閑服飾copyright 2012 taskin worldwide. all rights reservedpage28業(yè)態(tài)分布特征業(yè)態(tài)分布特征五層平面圖五層平面圖品牌：品牌分布有

24、王府休閑中心、王府大酒樓、王府美食廣場(chǎng)。定位：本樓層品牌定位為中檔。布局：樓層共3個(gè)品牌，分布在購(gòu)物中心的各一側(cè)?？腿海壕茦且?5-45歲的家庭消費(fèi)者，美食廣場(chǎng)以20-35歲年輕人為主，休閑中心以25-40歲消費(fèi)者為主。5l美食城王府酒樓王府美食廣場(chǎng)王府休閑中心五層店鋪有王府休閑中心、王府酒樓、王府美食廣場(chǎng)，為餐飲、休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)。五層店鋪有王府休閑中心、王府酒樓、王府美食廣場(chǎng)，為餐飲、休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)。copyright 2012 taskin worldwide. all rights reservedpage29業(yè)態(tài)分布總特征業(yè)態(tài)分布總特征n各樓層設(shè)置主力店各樓層設(shè)置主力店/ /次主力店，在高

25、樓層設(shè)置中式酒樓、影院等目的性業(yè)態(tài)引次主力店，在高樓層設(shè)置中式酒樓、影院等目的性業(yè)態(tài)引導(dǎo)人流上升。導(dǎo)人流上升。 n主力店在各層結(jié)合分布，且每層主力店業(yè)態(tài)有所不同，可以從垂直方向完善主力店在各層結(jié)合分布，且每層主力店業(yè)態(tài)有所不同，可以從垂直方向完善業(yè)態(tài)種類，引導(dǎo)人流垂直流動(dòng)。業(yè)態(tài)種類，引導(dǎo)人流垂直流動(dòng)。n餐飲均勻的分布在每層業(yè)態(tài)中，且多分布在兩端或重要節(jié)點(diǎn)，能有效拉動(dòng)人餐飲均勻的分布在每層業(yè)態(tài)中，且多分布在兩端或重要節(jié)點(diǎn)，能有效拉動(dòng)人流平面流動(dòng)。便利性餐飲及飲料咖啡等主要分布在一樓昭示性強(qiáng)、人流量較大流平面流動(dòng)。便利性餐飲及飲料咖啡等主要分布在一樓昭示性強(qiáng)、人流量較大的地方，有利于聚集人氣。的地

26、方，有利于聚集人氣。n同類業(yè)態(tài)及同類檔次、定位的品牌集中分布，形成聚集效應(yīng)。同類業(yè)態(tài)及同類檔次、定位的品牌集中分布，形成聚集效應(yīng)。copyright 2012 taskin worldwide. all rights reservedpage30交通流線分析交通流線分析4copyright 2010 taskin worldwide. all rights reservedpage31規(guī)劃重點(diǎn)規(guī)劃重點(diǎn)n規(guī)劃重點(diǎn)規(guī)劃重點(diǎn) 項(xiàng)目的地塊所處的位置昭示性較強(qiáng)，有利于其形象的展示，出入口設(shè)置應(yīng)充分項(xiàng)目的地塊所處的位置昭示性較強(qiáng)，有利于其形象的展示，出入口設(shè)置應(yīng)充分利用此優(yōu)勢(shì)。利用此優(yōu)勢(shì)。 內(nèi)部交通流線布

27、置以及與主力店鋪結(jié)合。內(nèi)部交通流線布置以及與主力店鋪結(jié)合。 中庭設(shè)計(jì)在中心正門入口處，因此其出入口、內(nèi)部人口流通及節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)應(yīng)充分中庭設(shè)計(jì)在中心正門入口處，因此其出入口、內(nèi)部人口流通及節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮對(duì)主體商業(yè)的帶動(dòng)?？紤]對(duì)主體商業(yè)的帶動(dòng)。 如何利用項(xiàng)目外部廣場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，聚集人氣。如何利用項(xiàng)目外部廣場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，聚集人氣。copyright 2010 taskin worldwide. all rights reservedpage32項(xiàng)目周邊主要道路項(xiàng)目周邊主要道路項(xiàng)目地塊周邊主要道路為深惠路、四聯(lián)路、茂盛路。項(xiàng)目地塊周邊主要道路為深惠路、四聯(lián)路、茂盛路。外部交通流線外部交通流線copyright 2

28、010 taskin worldwide. all rights reservedpage33機(jī)動(dòng)車交通流線機(jī)動(dòng)車交通流線 主要通過(guò)深惠路、主要通過(guò)深惠路、四聯(lián)路、茂盛路等四聯(lián)路、茂盛路等道路抵達(dá)項(xiàng)目。周道路抵達(dá)項(xiàng)目。周邊道路循環(huán)性和通邊道路循環(huán)性和通達(dá)性都較好，是項(xiàng)達(dá)性都較好，是項(xiàng)目的較大優(yōu)勢(shì)。目的較大優(yōu)勢(shì)。外部交通流線外部交通流線私家車出入口地下停車場(chǎng)出口地下停車場(chǎng)入口室外停車場(chǎng)出入口copyright 2010 taskin worldwide. all rights reservedpage34 橫崗金沙摩爾橫崗金沙摩爾附近站點(diǎn)有橫崗附近站點(diǎn)有橫崗地鐵公交站、志地鐵公交站、志健廣場(chǎng)站、

29、新世健廣場(chǎng)站、新世界站途徑公交線界站途徑公交線路約路約30余條。余條。 龍崗線橫崗站龍崗線橫崗站距離本項(xiàng)目?jī)H兩距離本項(xiàng)目?jī)H兩分鐘路程。分鐘路程。公交站點(diǎn)與項(xiàng)目的關(guān)系公交站點(diǎn)與項(xiàng)目的關(guān)系外部交通流線外部交通流線橫崗地鐵站公交橫崗地鐵站公交新世界廣場(chǎng)站新世界廣場(chǎng)站橫崗志健廣場(chǎng)站橫崗志健廣場(chǎng)站copyright 2010 taskin worldwide. all rights reservedpage35首層出入口與人流動(dòng)線首層出入口與人流動(dòng)線內(nèi)部交通流線設(shè)計(jì)內(nèi)部交通流線設(shè)計(jì) 人行入口：人行入口：五個(gè)人行入口分別分布在購(gòu)物中心的前端及兩邊處。 車行入口：車行入口：車行入口放置在購(gòu)物中心的左上端處，

30、地下停車場(chǎng)與住宅入口均設(shè)置在購(gòu)物中心的背后。 人流動(dòng)線：人流動(dòng)線：內(nèi)部顧客流動(dòng)線路清晰，沿中庭呈環(huán)線流動(dòng)，商業(yè)東西向中軸流動(dòng)，與商業(yè)布局相結(jié)合較好。首層共有首層共有5個(gè)人行出入口及一個(gè)主停車場(chǎng)入口兩個(gè)地下停車場(chǎng)入口，行人入口以緊靠道路為個(gè)人行出入口及一個(gè)主停車場(chǎng)入口兩個(gè)地下停車場(chǎng)入口，行人入口以緊靠道路為主，停車場(chǎng)入口緊靠四聯(lián)路。購(gòu)物中心共設(shè)置主，停車場(chǎng)入口緊靠四聯(lián)路。購(gòu)物中心共設(shè)置24部自動(dòng)扶梯部自動(dòng)扶梯主出入口主出入口主出入口主出入口主出入主出入口口停車場(chǎng)出入口停車場(chǎng)出入口主出入主出入口口主出入口主出入口地下車場(chǎng)入口地下車場(chǎng)入口 住宅入口住宅入口住宅入口住宅入口地下車場(chǎng)入口地下車場(chǎng)入口扶手

31、梯扶手梯扶手梯扶手梯扶手梯扶手梯扶手梯扶手梯觀光電梯觀光電梯扶手梯扶手梯觀光電梯觀光電梯直通五樓直通五樓停車場(chǎng)出入口停車場(chǎng)出入口copyright 2010 taskin worldwide. all rights reservedpage36二層出入口與人流動(dòng)線二層出入口與人流動(dòng)線二層人流動(dòng)線主要以中庭為節(jié)點(diǎn)形成小循環(huán)，每個(gè)節(jié)點(diǎn)處均設(shè)置有扶手電梯或觀光電梯，二層人流動(dòng)線主要以中庭為節(jié)點(diǎn)形成小循環(huán)，每個(gè)節(jié)點(diǎn)處均設(shè)置有扶手電梯或觀光電梯，商業(yè)集中區(qū)域形成多個(gè)小循環(huán)。商業(yè)集中區(qū)域形成多個(gè)小循環(huán)。內(nèi)部交通流線設(shè)計(jì)內(nèi)部交通流線設(shè)計(jì)copyright 2010 taskin worldwide. all

32、 rights reservedpage37三、四層出入口與人流動(dòng)線三、四層出入口與人流動(dòng)線第三、四層內(nèi)部動(dòng)線與二層基本保持一致，比二層多了一個(gè)縱軸方向的人流動(dòng)線。第三、四層內(nèi)部動(dòng)線與二層基本保持一致，比二層多了一個(gè)縱軸方向的人流動(dòng)線。內(nèi)部交通流線設(shè)計(jì)內(nèi)部交通流線設(shè)計(jì)l3l4copyright 2010 taskin worldwide. all rights reservedpage38五層出入口與人流動(dòng)線五層出入口與人流動(dòng)線內(nèi)部交通流線設(shè)計(jì)內(nèi)部交通流線設(shè)計(jì)第五層內(nèi)部動(dòng)線較為簡(jiǎn)單，由中庭形成一個(gè)人流動(dòng)線的大循環(huán)，以縱橫動(dòng)線向四周擴(kuò)散。第五層內(nèi)部動(dòng)線較為簡(jiǎn)單，由中庭形成一個(gè)人流動(dòng)線的大循環(huán)，以

33、縱橫動(dòng)線向四周擴(kuò)散。copyright 2010 taskin worldwide. all rights reservedpage39內(nèi)部交通流線處理特征總結(jié)內(nèi)部交通流線處理特征總結(jié)外部交通流線特征外部交通流線特征項(xiàng)目周邊道路較多，道路循環(huán)性、通達(dá)性較好。項(xiàng)目周邊道路較多，道路循環(huán)性、通達(dá)性較好。項(xiàng)目人行出入口主要設(shè)置在兩端及中間節(jié)點(diǎn)，與公交站點(diǎn)有較好的銜接，方便人流進(jìn)入。項(xiàng)目人行出入口主要設(shè)置在兩端及中間節(jié)點(diǎn)，與公交站點(diǎn)有較好的銜接，方便人流進(jìn)入。項(xiàng)目車行出入口與公寓住戶出入口，設(shè)置在項(xiàng)目底端人流較少處，使得與進(jìn)入購(gòu)物中心人項(xiàng)目車行出入口與公寓住戶出入口，設(shè)置在項(xiàng)目底端人流較少處，使得與進(jìn)

34、入購(gòu)物中心人流分離，同時(shí)實(shí)現(xiàn)人車分流。流分離，同時(shí)實(shí)現(xiàn)人車分流。項(xiàng)目前端擁有開闊廣場(chǎng)，并設(shè)置為主入口，較好的集聚人氣。項(xiàng)目前端擁有開闊廣場(chǎng)，并設(shè)置為主入口，較好的集聚人氣。內(nèi)部交通流線內(nèi)部交通流線主動(dòng)線清晰：由中庭形成大循環(huán)，一條南北向主動(dòng)線主動(dòng)線清晰：由中庭形成大循環(huán)，一條南北向主動(dòng)線多扶梯設(shè)計(jì)避免死角和盡頭路，各層的上下客流通過(guò)上下扶梯形成小循環(huán)，客戶不用步行多扶梯設(shè)計(jì)避免死角和盡頭路，各層的上下客流通過(guò)上下扶梯形成小循環(huán)，客戶不用步行太遠(yuǎn)即可上下樓層，減少疲憊度和厭煩度。太遠(yuǎn)即可上下樓層，減少疲憊度和厭煩度。多組垂直觀光電梯設(shè)計(jì)連接車庫(kù)與商業(yè)，另外還有單獨(dú)的貨梯。多組垂直觀光電梯設(shè)計(jì)連接

35、車庫(kù)與商業(yè)，另外還有單獨(dú)的貨梯。客梯與貨梯區(qū)分?？吞菖c貨梯區(qū)分。項(xiàng)目商業(yè)集中區(qū)域內(nèi)部交通動(dòng)線進(jìn)深過(guò)大，較混亂，不夠簡(jiǎn)潔明了。項(xiàng)目商業(yè)集中區(qū)域內(nèi)部交通動(dòng)線進(jìn)深過(guò)大，較混亂，不夠簡(jiǎn)潔明了。copyright 2012 taskin worldwide. all rights reservedpage40建筑設(shè)計(jì)分析建筑設(shè)計(jì)分析5copyright 2010 taskin worldwide. all rights reservedpage41外立面設(shè)計(jì)外立面設(shè)計(jì) 建筑本身采用時(shí)代感建筑本身采用時(shí)代感極強(qiáng)的現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，極強(qiáng)的現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，簡(jiǎn)潔的外觀和色彩。簡(jiǎn)潔的外觀和色彩。項(xiàng)目擁有室外臨街開項(xiàng)目擁

36、有室外臨街開闊廣場(chǎng)，外部綠化較闊廣場(chǎng)，外部綠化較好，利于集聚人氣。好，利于集聚人氣。建筑設(shè)計(jì)特征總結(jié)建筑設(shè)計(jì)特征總結(jié)copyright 2010 taskin worldwide. all rights reservedpage42建筑設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì) 內(nèi)部裝修內(nèi)部裝修內(nèi)部裝修檔次上屬于中內(nèi)部裝修檔次上屬于中檔，以石材、玻璃為主檔，以石材、玻璃為主要材質(zhì)；要材質(zhì)；以海洋為主題采取現(xiàn)代、以海洋為主題采取現(xiàn)代、時(shí)尚裝修風(fēng)格，與外立時(shí)尚裝修風(fēng)格，與外立面風(fēng)格一致具有較為明面風(fēng)格一致具有較為明顯的項(xiàng)目特色。顯的項(xiàng)目特色。目前來(lái)說(shuō)，金沙摩爾在目前來(lái)說(shuō)，金沙摩爾在經(jīng)營(yíng)檔次、內(nèi)部硬件等經(jīng)營(yíng)檔次、內(nèi)部硬件等設(shè)施等

37、屬于橫崗片區(qū)高設(shè)施等屬于橫崗片區(qū)高端水平。端水平。copyright 2010 taskin worldwide. all rights reservedpage43建筑設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì) 中庭與節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)平面中庭與節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)平面2600m22600m2超大共享中庭，弧度曲線感較強(qiáng)，超大的空間轉(zhuǎn)換中心，使得立面與視線靈活豐富，超大共享中庭，弧度曲線感較強(qiáng)，超大的空間轉(zhuǎn)換中心，使得立面與視線靈活豐富，大中庭位于項(xiàng)目主入口出處不利于流線的充分展示。大中庭位于項(xiàng)目主入口出處不利于流線的充分展示。copyright 2010 taskin worldwide. all rights reservedpage44

38、中庭與節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)圖中庭與節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)圖超大中庭設(shè)計(jì)，超大中庭設(shè)計(jì)，增加內(nèi)部空間的增加內(nèi)部空間的通透感，各層店通透感，各層店鋪的可視度增強(qiáng)，鋪的可視度增強(qiáng)，同時(shí)保證了內(nèi)部同時(shí)保證了內(nèi)部空間的多變性，空間的多變性，減少視覺(jué)疲乏度。減少視覺(jué)疲乏度。建筑設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì) copyright 2010 taskin worldwide. all rights reservedpage45建筑設(shè)計(jì)分析建筑設(shè)計(jì)分析電影院設(shè)計(jì)電影院設(shè)計(jì)金域世紀(jì)電影城位于橫崗金沙摩爾金域世紀(jì)電影城位于橫崗金沙摩爾四樓，共四樓，共464464個(gè)座位，是迄今為止個(gè)座位，是迄今為止橫崗唯一一家豪華、標(biāo)準(zhǔn)的專業(yè)影橫崗唯一一家豪華、標(biāo)準(zhǔn)的

39、專業(yè)影城四個(gè)影廳均采用數(shù)碼城四個(gè)影廳均采用數(shù)碼3d3d。copyright 2010 taskin worldwide. all rights reservedpage46屋頂設(shè)計(jì)屋頂設(shè)計(jì)橫崗金沙摩爾屋橫崗金沙摩爾屋頂采用玻璃和鋼頂采用玻璃和鋼骨架材質(zhì)，增加骨架材質(zhì)，增加了自然采光性。了自然采光性。以海洋作為主題以海洋作為主題形成了獨(dú)特的屋形成了獨(dú)特的屋頂風(fēng)格。頂風(fēng)格。建筑設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì) copyright 2010 taskin worldwide. all rights reservedpage47景觀設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)橫崗金沙摩爾景橫崗金沙摩爾景觀設(shè)計(jì)未來(lái)迎合觀設(shè)計(jì)未來(lái)迎合以海洋為特色的以海洋為

40、特色的理念選取熱帶植理念選取熱帶植物，結(jié)合水景，物，結(jié)合水景，廣場(chǎng)休息區(qū)設(shè)計(jì)廣場(chǎng)休息區(qū)設(shè)計(jì)也以海岸設(shè)計(jì)為也以海岸設(shè)計(jì)為特色。特色。建筑設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì) copyright 2010 taskin worldwide. all rights reservedpage48n外立面設(shè)計(jì)：現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，簡(jiǎn)潔的外觀和色彩迎合購(gòu)物中心以海洋作為特色。外立面設(shè)計(jì)：現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，簡(jiǎn)潔的外觀和色彩迎合購(gòu)物中心以海洋作為特色。 n建筑細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)：超大共享中庭，弧度曲線感較強(qiáng)，超大的空間轉(zhuǎn)換中心，使得建筑細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)：超大共享中庭，弧度曲線感較強(qiáng)，超大的空間轉(zhuǎn)換中心，使得立面與視線靈活豐富，大中庭位于項(xiàng)目一端不利與流線的充分

41、展示。立面與視線靈活豐富，大中庭位于項(xiàng)目一端不利與流線的充分展示。n內(nèi)部裝修：體現(xiàn)了現(xiàn)代、時(shí)尚的風(fēng)格，材質(zhì)以玻璃、鋼骨架材質(zhì)、石材為主。內(nèi)部裝修：體現(xiàn)了現(xiàn)代、時(shí)尚的風(fēng)格，材質(zhì)以玻璃、鋼骨架材質(zhì)、石材為主。n尺度問(wèn)題：主通道寬尺度問(wèn)題：主通道寬2.82.8米，輔道寬米，輔道寬2.2-2.42.2-2.4米，尺度較為狹窄，舒適度欠缺。米，尺度較為狹窄，舒適度欠缺。建筑設(shè)計(jì)特征總結(jié)建筑設(shè)計(jì)特征總結(jié)copyright 2012 taskin worldwide. all rights reservedpage49經(jīng)營(yíng)品牌分析經(jīng)營(yíng)品牌分析6copyright 2012 taskin worldwide.

42、 all rights reservedpage50品牌分析品牌分析金沙摩爾購(gòu)物中心以國(guó)內(nèi)二線品牌為主，堅(jiān)持精品、潮流路線，主力消費(fèi)群體為項(xiàng)目周邊金沙摩爾購(gòu)物中心以國(guó)內(nèi)二線品牌為主，堅(jiān)持精品、潮流路線，主力消費(fèi)群體為項(xiàng)目周邊20-4020-40歲的城市白領(lǐng)階層。歲的城市白領(lǐng)階層。品牌定位品牌定位copyright 2012 taskin worldwide. all rights reservedpage51品牌分析品牌分析主力店品牌介紹主力店品牌介紹n喜悅來(lái)超市：深圳市志健實(shí)業(yè)有限公司 旗下超市。以“歡樂(lè)之路攜手開精彩生活喜悅來(lái)”的服務(wù)理念，緊貼橫崗鎮(zhèn)群眾生活動(dòng)，服務(wù)于大眾。 n蘇寧電器：“

43、全國(guó)15家大型商業(yè)企業(yè)集團(tuán)”之一，中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)第54位，入選福布斯亞洲企業(yè)50強(qiáng)、福布斯全球2000大企業(yè)中國(guó)零售企業(yè)第一。 n萬(wàn)寧：萬(wàn)寧是廣東首家在cepa架構(gòu)下進(jìn)入中國(guó)大陸的外資零售機(jī)構(gòu)，也是亞洲最大的零售集團(tuán)牛奶公司在中國(guó)大陸全資擁有的健與美連鎖企業(yè)。 n王府大酒樓：營(yíng)業(yè)面積達(dá)1700平方.是深圳市首家超大型高清晰led宴會(huì)專用影視背景舞臺(tái)。n王府休閑中心：營(yíng)業(yè)面積達(dá)1100平方，設(shè)有男女賓部。n健之城真冰場(chǎng)：健之城真冰場(chǎng)是深圳關(guān)外唯一真冰滑冰場(chǎng)，總面積約3000平方米 。copyright 2010 taskin worldwide. all rights reservedpage

44、52品牌分析品牌分析 女裝品牌占其服飾類品牌較多，主要分布在二、三樓，多為針對(duì)年輕人、上班族白領(lǐng)，定女裝品牌占其服飾類品牌較多，主要分布在二、三樓，多為針對(duì)年輕人、上班族白領(lǐng)，定位為中檔、中低檔。位為中檔、中低檔。時(shí)尚女裝、內(nèi)衣時(shí)尚女裝、內(nèi)衣copyright 2010 taskin worldwide. all rights reservedpage53品牌分析品牌分析 流行便裝、男裝系列、運(yùn)動(dòng)服飾流行便裝、男裝系列、運(yùn)動(dòng)服飾/用品、鞋用品、鞋/包包休閑運(yùn)動(dòng)類品牌定位中端，多為針對(duì)年輕消費(fèi)群體；男裝品牌及鞋包類主要主要針對(duì)休閑運(yùn)動(dòng)類品牌定位中端，多為針對(duì)年輕消費(fèi)群體；男裝品牌及鞋包類主要主要

45、針對(duì)上班族、城市白領(lǐng)等，主要為中檔品牌。上班族、城市白領(lǐng)等，主要為中檔品牌。copyright 2010 taskin worldwide. all rights reservedpage54珠寶珠寶/鐘表鐘表/眼鏡眼鏡珠寶珠寶/ /鐘表鐘表/ /眼鏡品牌中低端，分布在一樓，形成了商品的聚集效應(yīng)。眼鏡品牌中低端，分布在一樓，形成了商品的聚集效應(yīng)。品牌分析品牌分析 copyright 2010 taskin worldwide. all rights reservedpage55名品店運(yùn)動(dòng)與童裝品牌名品店運(yùn)動(dòng)與童裝品牌兒童系列品牌共有兒童系列品牌共有7 7個(gè)，為中低檔品牌，家庭生活類品牌主要分布

46、樓層較多，可拉動(dòng)人流垂直個(gè)，為中低檔品牌，家庭生活類品牌主要分布樓層較多，可拉動(dòng)人流垂直流動(dòng)，以大眾中高端品牌為主。流動(dòng)，以大眾中高端品牌為主。品牌分析品牌分析 copyright 2010 taskin worldwide. all rights reservedpage56個(gè)人護(hù)理個(gè)人護(hù)理/藥品、銀行藥品、銀行/其它服務(wù)其它服務(wù)個(gè)人護(hù)理類品牌多分布樓層較為廣泛，銀行服務(wù)類品牌主要分布在一樓，為消費(fèi)者在消費(fèi)過(guò)個(gè)人護(hù)理類品牌多分布樓層較為廣泛，銀行服務(wù)類品牌主要分布在一樓，為消費(fèi)者在消費(fèi)過(guò)程中提供便利。程中提供便利。品牌分析品牌分析 copyright 2010 taskin worldwid

47、e. all rights reservedpage57餐飲品牌餐飲品牌每層樓均有不同檔次的餐飲，其中一樓有火鍋、甜點(diǎn)、飲料等等休閑類餐飲品牌，二樓設(shè)每層樓均有不同檔次的餐飲，其中一樓有火鍋、甜點(diǎn)、飲料等等休閑類餐飲品牌，二樓設(shè)有拉面，三樓有壽司火鍋，五樓有主力餐飲店，檔次中高端。有拉面，三樓有壽司火鍋，五樓有主力餐飲店，檔次中高端。品牌分析品牌分析 copyright 2010 taskin worldwide. all rights reservedpage58品牌分析品牌分析 品牌總結(jié)品牌總結(jié)n品牌定位：其品牌以中檔、中低檔大眾型品牌為主，以家庭購(gòu)物、時(shí)尚百貨、品牌定位：其品牌以中檔、中

48、低檔大眾型品牌為主，以家庭購(gòu)物、時(shí)尚百貨、餐飲美食為主題，有利于營(yíng)造社區(qū)型購(gòu)物中心商業(yè)氛圍、聚集人氣，符合項(xiàng)目餐飲美食為主題，有利于營(yíng)造社區(qū)型購(gòu)物中心商業(yè)氛圍、聚集人氣，符合項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)定位和形象打造。區(qū)域市場(chǎng)定位和形象打造。n客戶定位：其品牌客戶定位較為合理，主要針對(duì)年輕消費(fèi)者和中產(chǎn)家庭消費(fèi)群客戶定位：其品牌客戶定位較為合理，主要針對(duì)年輕消費(fèi)者和中產(chǎn)家庭消費(fèi)群體，對(duì)市場(chǎng)潮流敏感、注重休閑娛樂(lè)。體，對(duì)市場(chǎng)潮流敏感、注重休閑娛樂(lè)。n品牌更換：重新調(diào)整后開業(yè)時(shí)間較短，品牌更換及增加較少，具體品牌的市場(chǎng)品牌更換：重新調(diào)整后開業(yè)時(shí)間較短，品牌更換及增加較少，具體品牌的市場(chǎng)契合度仍需一段時(shí)間來(lái)驗(yàn)證。在未來(lái)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，需保證一定比例的品牌更契合度仍需一段時(shí)間來(lái)驗(yàn)證。在未來(lái)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，需保證一定比例的品牌更換率，吸引市場(chǎng)暢銷品牌進(jìn)入，同時(shí)根據(jù)客戶的需求情況適度調(diào)整。以順應(yīng)市換率，吸引市場(chǎng)暢