龍湖地產(chǎn)：江與城項(xiàng)目零售概念建議88頁

1、1capabilities江與城項(xiàng)目零售概念建議致：重慶龍湖地產(chǎn)致：重慶龍湖地產(chǎn) 香港置地有限公司香港置地有限公司華夏柏欣（北京）經(jīng)營管理顧問有限公司華夏柏欣（北京）經(jīng)營管理顧問有限公司2目錄目錄 | index| index1.0 宏觀環(huán)境及發(fā)展趨勢(shì)分析2.0 區(qū)位概況及發(fā)展趨勢(shì)分析3.0 swot分析及競(jìng)爭(zhēng)策略規(guī)劃4.0 標(biāo)桿案例參考5.0 商業(yè)定位建議6.0 零售概念建議7.0 結(jié)論31.0 宏觀環(huán)境及發(fā)展趨勢(shì)分析本章將主要介紹重慶市宏觀環(huán)境及未來發(fā)展趨勢(shì)，以本章將主要介紹重慶市宏觀環(huán)境及未來發(fā)展趨勢(shì)，以前瞻性眼光來審視本項(xiàng)目未來之商業(yè)定位。前瞻性眼光來審視本項(xiàng)目未來之商業(yè)定位。41.1

2、 1.1 重慶宏觀經(jīng)濟(jì)概況重慶宏觀經(jīng)濟(jì)概況由日本國家級(jí)咨詢機(jī)構(gòu)野村綜合研究所完成的重慶交通物流樞紐戰(zhàn)略方案（下簡稱方案）是重慶市政府的重大研究課題。其中對(duì)重慶市的發(fā)展提出了方向:1、要把重慶打造成為一個(gè)“國際臨空技術(shù)產(chǎn)業(yè)城市國際臨空技術(shù)產(chǎn)業(yè)城市”，繼天津?yàn)I海、上海浦東、廣東深圳之后，成為中國第四個(gè)特區(qū)。 中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，上世紀(jì)80年代的亮點(diǎn)在深圳特區(qū)，90年代以上海浦東為代表，2000年后正在興起的“環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈”則以天津?yàn)I海特區(qū)為中心，“重慶也應(yīng)該在西部大開發(fā)中扮演中心城市的角色。” 當(dāng)務(wù)之急劃定一個(gè)綜合性的政策區(qū)域，整合已建或在建的各種基礎(chǔ)設(shè)施，包括機(jī)場(chǎng)、港口、大學(xué)城和其他各個(gè)開發(fā)區(qū)等，實(shí)

3、現(xiàn)第四個(gè)國家綜合改革試驗(yàn)特區(qū)的定位。 2、打造第四打造第四“特區(qū)特區(qū)” 汽車制造是核心汽車制造是核心 “特區(qū)”的核心技術(shù)產(chǎn)業(yè)，選定汽車制造業(yè)。專家介紹，重慶的汽車制造業(yè)基 礎(chǔ)好，而且，汽車制造業(yè)涉及眾多相關(guān)行業(yè)，可以帶動(dòng)機(jī)械、電子零配件、新材料、新能源等新產(chǎn)業(yè)，向重慶集聚。發(fā)展規(guī)劃發(fā)展規(guī)劃：51.1 1.1 重慶宏觀經(jīng)濟(jì)概況重慶宏觀經(jīng)濟(jì)概況3、北部新區(qū)規(guī)模應(yīng)該繼續(xù)擴(kuò)大北部新區(qū)規(guī)模應(yīng)該繼續(xù)擴(kuò)大 北部新區(qū)是5個(gè)片區(qū)中的一部分，長安福特等大型企業(yè)已經(jīng)入駐，并且重慶的陸上貨運(yùn)交易中心，也已在此開通網(wǎng)上貨運(yùn)交易?！皬慕窈蟮陌l(fā)展來說，北部新區(qū)的規(guī)模還應(yīng)該擴(kuò)大?！比毡疽按寰C合研究所（上海）咨詢有限公司副總經(jīng)

4、理葉華博士稱，在北部新區(qū)的北部往兩路鎮(zhèn)方向，將設(shè)計(jì)一個(gè)北部新區(qū)的擴(kuò)大區(qū)，作為重慶國際臨空技術(shù)產(chǎn)業(yè)城市的一個(gè)組成部分。 而臨空產(chǎn)業(yè)區(qū)位于渝北區(qū)的新開發(fā)區(qū)，長安工業(yè)園、鴿牌線纜等，目前都已到此安家落戶。新產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新區(qū)依托大學(xué)城，集中大學(xué)和研究機(jī)構(gòu)力量，形成一個(gè)新產(chǎn)業(yè)研發(fā)基地。 4、重慶區(qū)位優(yōu)勢(shì)中國南亞門戶重慶區(qū)位優(yōu)勢(shì)中國南亞門戶 方案中，研究專家還提出了一個(gè)新的概念：重慶是中國進(jìn)入南亞的門戶。葉華以一幅圖，形象地描述重慶的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 重慶與西部地區(qū)、長江三角洲等形成便利的原材料流動(dòng)；與長江三角洲、珠江三角洲、東盟等，達(dá)成高新技術(shù)零配件、專業(yè)人才的流動(dòng)；與北美、日本、韓國及歐洲，形成跨國企業(yè)和會(huì)議訪客

5、的流動(dòng)。 61.1 1.1 重慶宏觀經(jīng)濟(jì)概況重慶宏觀經(jīng)濟(jì)概況發(fā)展現(xiàn)實(shí)：發(fā)展現(xiàn)實(shí)：重慶市副市長童小平于2007年6月15日向媒體公布，重慶市建設(shè)全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)工作正式啟動(dòng)。8.2萬平方公里的巴渝大地，成為了中國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革的最大一塊試驗(yàn)田，重慶站在了一個(gè)新的起點(diǎn)上。 作為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的重慶市，選擇九龍坡區(qū)九龍坡區(qū)作為這項(xiàng)改革的先行示范區(qū)，率先啟動(dòng)改革。 據(jù)介紹，九龍坡區(qū)九龍坡區(qū)具有大城市帶大農(nóng)村的代表性，具備統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、基礎(chǔ)設(shè)施體系、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，具備覆蓋城鄉(xiāng)的公共服務(wù)體系，具有統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的初步經(jīng)驗(yàn)。 71.2 1.2 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌區(qū)政策影響城鄉(xiāng)統(tǒng)

6、籌區(qū)政策影響城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的大體的目標(biāo)也初步成形，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的大體的目標(biāo)也初步成形，分為三步：分為三步：第一步力爭(zhēng)到第一步力爭(zhēng)到20102010年全市的經(jīng)濟(jì)年全市的經(jīng)濟(jì)總量超過總量超過6,0006,000億元，基本建成西部億元，基本建成西部地區(qū)產(chǎn)業(yè)高地，綜合交通樞紐和通訊地區(qū)產(chǎn)業(yè)高地，綜合交通樞紐和通訊樞紐，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展初見成效。樞紐，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展初見成效。第二步，到第二步，到20152015年，經(jīng)濟(jì)總量超年，經(jīng)濟(jì)總量超過過10,00010,000億，基本建成長江上游的金億，基本建成長江上游的金融中心、商貿(mào)物流中心和科教文衛(wèi)中融中心、商貿(mào)物流中心和科教文衛(wèi)中心，一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)全面實(shí)現(xiàn)小康。心，一小時(shí)經(jīng)

7、濟(jì)圈內(nèi)全面實(shí)現(xiàn)小康。第三步，第三步，2017年，全市實(shí)現(xiàn)全面小康，也就是較全國率先三年達(dá)到全面年，全市實(shí)現(xiàn)全面小康，也就是較全國率先三年達(dá)到全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)。建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)。體現(xiàn)了國家把重慶培育成為西部地區(qū)重要增長極的區(qū)域均衡發(fā)展戰(zhàn)略，重慶體現(xiàn)了國家把重慶培育成為西部地區(qū)重要增長極的區(qū)域均衡發(fā)展戰(zhàn)略，重慶將走上發(fā)展的快速車道。將走上發(fā)展的快速車道。8p 小結(jié)小結(jié)n 直轄十年，重慶市的總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持了一種健康、快速的發(fā)展態(tài)勢(shì)；這種良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)有利于推動(dòng)社會(huì)商業(yè)零售產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；有利于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)。n 居民生活水平的不斷提升以及消費(fèi)結(jié)構(gòu)的向上轉(zhuǎn)化，將逐步推動(dòng)傳統(tǒng)商業(yè)零售業(yè)向新

8、興商業(yè)零售業(yè)的轉(zhuǎn)化。n 重慶成立“新特區(qū)”后，可在區(qū)縣間調(diào)整用地指標(biāo)，加快土地流轉(zhuǎn)試驗(yàn)，一些農(nóng)村土地能整體規(guī)劃用于城市建設(shè)，農(nóng)民變成市民。91.2 1.2 城市格局及交通發(fā)展城市格局及交通發(fā)展p 軌道交通遠(yuǎn)景規(guī)劃n 重慶市主城區(qū)軌道交通線網(wǎng)控制性詳細(xì)規(guī)劃指出，全部10條軌道交通的總長度將達(dá)513公里。n 與軌道線路配套的車站、樞紐站等也會(huì)逐步建成。根據(jù)規(guī)劃，“九線一環(huán)”共設(shè)置車站270座，其中，樞紐站108座，一般站162座；高架（或地面）站152座，地下站118座。n地鐵一號(hào)線（朝天門至沙坪壩）于2007年6月8日舉行開工奠基儀式，預(yù)計(jì)將于2011年通車。沙坪壩至大學(xué)城段，預(yù)計(jì)在2009年開

9、工建設(shè)，2013年通車。10p 城市道路網(wǎng)規(guī)劃n根據(jù)都市區(qū)“多中心、組團(tuán)式”用地結(jié)構(gòu)特點(diǎn)和道路承擔(dān)的交通流的特征，建立功能明確、級(jí)配合理、相對(duì)完善的片區(qū)城市道路網(wǎng)絡(luò)，合理布局越江橋梁和穿山隧道，在片區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)上構(gòu)建都市區(qū)“片區(qū)網(wǎng)格自由式”的道路網(wǎng)系統(tǒng)。n規(guī)劃期內(nèi)繞城高速公路以內(nèi)的高速公路均轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘械缆?，在此基礎(chǔ)上規(guī)劃形成都市區(qū)“五橫、六縱、一環(huán)、七連絡(luò)”的快速路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，全長647.1千米。11七朵金花：n沙坪壩、西永均為擴(kuò)展后的七大城市副中心之一。n北部片區(qū)是城市近期重點(diǎn)拓展區(qū)，重點(diǎn)建設(shè)良好的城市人居環(huán)境，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、汽車為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè).數(shù)據(jù)來源：龍湖地產(chǎn)數(shù)據(jù)來源：龍湖地產(chǎn)西部片區(qū)西部片

10、區(qū)東部片區(qū)東部片區(qū)南部片區(qū)南部片區(qū)北部片區(qū)北部片區(qū)中部片區(qū)中部片區(qū)西永西永茶園茶園觀音橋觀音橋南坪南坪楊家坪楊家坪cbdcbd沙坪壩沙坪壩城市中心城市中心城市副中心城市副中心p 城市的多中心發(fā)展格局12重慶都市區(qū)組團(tuán)功能規(guī)劃對(duì)照表都市區(qū)組團(tuán)構(gòu)成功能規(guī)劃中部片區(qū)渝中組團(tuán)、大楊石組團(tuán)、沙坪壩組團(tuán)、大渡口組團(tuán)人口最集中、功能最聚集區(qū)域，大力發(fā)展以高端服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)北部片區(qū)觀音橋組團(tuán)、兩路組團(tuán)、蔡家坡組團(tuán)、大竹林-禮嘉組團(tuán)、唐家沱組團(tuán)城市近期重點(diǎn)拓展區(qū)，重點(diǎn)建設(shè)良好的城市人居環(huán)境，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、汽車為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)南部片區(qū)南坪組團(tuán)、李家沱-魚洞組團(tuán)以會(huì)展、商貿(mào)、都市旅游、科研教育為主導(dǎo)的發(fā)展區(qū)西部片

11、區(qū)西永組團(tuán)、北碚組團(tuán)、西彭組團(tuán)、走馬功能區(qū) 城市未來重點(diǎn)拓展區(qū)域之一，引導(dǎo)城市高品質(zhì)組團(tuán)式集約化發(fā)展東部片區(qū)茶園組團(tuán)、魚嘴組團(tuán)、五寶功能區(qū)界石功能區(qū)、一品功能區(qū)、南彭功能區(qū)、惠民功能區(qū) 都市區(qū)工業(yè)拓展的重點(diǎn)區(qū)域之一，同時(shí)發(fā)展以會(huì)展業(yè)為主導(dǎo)的第三產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)來源：龍湖地產(chǎn)數(shù)據(jù)來源：龍湖地產(chǎn)13q 小結(jié)小結(jié)n 城市軌道交通的發(fā)展為城市的多中心發(fā)展提供了基礎(chǔ)，從而推動(dòng)城市商業(yè)從城市核心地區(qū)向周邊副中心的轉(zhuǎn)變。n 城市多中心的發(fā)展格局一方面為新興的商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展提供了機(jī)會(huì)，另一方面使得城市的商業(yè)發(fā)展開始呈現(xiàn)區(qū)域化的發(fā)展特征。 142.0 區(qū)位概況及發(fā)展趨勢(shì)分析本章將主要介紹項(xiàng)目所處區(qū)位及未來發(fā)展趨勢(shì)，為本本

12、章將主要介紹項(xiàng)目所處區(qū)位及未來發(fā)展趨勢(shì)，為本項(xiàng)目制定整體商業(yè)定位奠定重要基礎(chǔ)。項(xiàng)目制定整體商業(yè)定位奠定重要基礎(chǔ)。152.1 2.1 區(qū)位概況區(qū)位概況n2001年4月，重慶市設(shè)立北部新區(qū)。n北部新區(qū)位于重慶主城區(qū)北部，地域面積130平方公里。下轄人和、鴛鴦、大竹林、禮嘉四鎮(zhèn)。擬開發(fā)建設(shè)人和、鴛鴦、大竹林、禮嘉、大云、黃茅坪和金山七大組團(tuán)。n北部新區(qū)擁有45個(gè)天然水體、16.5公里長的江岸線，整個(gè)綠化占地40%，城市輪廓線非?？季俊Ｒ?guī)劃人口規(guī)模為65萬人。n北部新區(qū)地勢(shì)較為平坦，地理位置十分優(yōu)越。中國西南最大的機(jī)場(chǎng)重慶國際機(jī)場(chǎng)、中國西南最大的火車站龍頭寺火車站（重慶北站）、中國西南最大集裝箱碼頭寸

13、灘均集中于此片區(qū)。162.1 2.1 區(qū)位概況區(qū)位概況大竹林街道簡介：大竹林街道簡介：大竹林街道位于北部新區(qū)西南部，東鄰人和街道，南接江北區(qū)石馬河，西靠嘉陵江與沙坪壩區(qū)井口隔江相望，北與禮嘉鎮(zhèn)相連。幅員面積20.125平方公里，江岸線5.1公里?？?cè)丝?.9萬余人。大竹林街道緊鄰重慶市區(qū)，距重慶江北國際機(jī)場(chǎng)約20公里、距西南地區(qū)最大火車站-龍頭寺火車站9公里、距重慶寸灘集裝箱碼頭12公里，國道212（渝合高速）、319（渝萬高速）貫穿境內(nèi)，金開、金州、金通、金海、黃山、天山大道等城市交通網(wǎng)絡(luò)日臻完善。按照北部新區(qū)的總體規(guī)劃，未來的大竹林將成為集光電、信息、醫(yī)藥為一體的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地、都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)

14、圈的核心增長極和具有竹林文化特色的都市風(fēng)貌展示區(qū)。2002年1月，大竹林鎮(zhèn)由北部新區(qū)委托高新區(qū)代管。2007年4月18日，大竹林撤銷鎮(zhèn)建制，大竹林街道辦事處正式掛牌成立。 17q 小結(jié)小結(jié)n從地理結(jié)構(gòu)地理結(jié)構(gòu)上決定北部新區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)：北部屬地勢(shì)相對(duì)平緩的開闊地帶，有大片的土地緊連主城區(qū)。n從經(jīng)濟(jì)規(guī)劃經(jīng)濟(jì)規(guī)劃上決定北部新區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)：到2010年要再造一個(gè)重慶工業(yè)即北部新區(qū)的年工業(yè)總產(chǎn)值要達(dá)到2000年重慶全市工業(yè)總產(chǎn)值的水平1500億元。這決定北部新區(qū)將成為重慶重要的經(jīng)濟(jì)增長極。n從城市規(guī)劃城市規(guī)劃上決定北部新區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)：北部新區(qū)的整體規(guī)劃包含以高新技術(shù)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地、都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈的

15、核心增長極和都市風(fēng)貌展示區(qū)三大功能定位。其中都市風(fēng)貌展示區(qū)就是重慶未來形象。n北部新區(qū)將不僅是一個(gè)純粹的經(jīng)濟(jì)開發(fā)園區(qū)，有望建成重慶的“浦東新區(qū)”。2.2 2.2 發(fā)展趨勢(shì)分析發(fā)展趨勢(shì)分析183.0 swot分析及競(jìng)爭(zhēng)策略規(guī)劃本章將依據(jù)前述分析，通過本章將依據(jù)前述分析，通過swot分析方式為本項(xiàng)目分析方式為本項(xiàng)目制訂初步的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略規(guī)劃。制訂初步的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略規(guī)劃。193.1 3.1 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況n“江與城”項(xiàng)目由重慶龍湖地產(chǎn)與香港置地強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手打造。n項(xiàng)目占地1800畝，規(guī)劃建筑面積130萬平方米，其中商業(yè)面積7.5萬平方米。n項(xiàng)目西望嘉陵江，風(fēng)景優(yōu)美；東臨北濱路，交通便利；坐擁濱江公園、

16、森林公園、中心綠化公園三大景致。n項(xiàng)目為超低密度社區(qū)，別墅、洋房、多層等多種建筑組合，規(guī)劃中的社區(qū)教堂、藝術(shù)館、中英文學(xué)校等綜合配套設(shè)施，將以真正國際化的立體呈現(xiàn)，改變重慶人居。n項(xiàng)目商業(yè)亦是發(fā)展重點(diǎn)，將徹底改變北部新區(qū)商業(yè)格局。2021u 龍湖集團(tuán)的實(shí)力和企業(yè)形象u 龍湖地產(chǎn)和香港置地強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手u 項(xiàng)目擁有卓越的景觀優(yōu)勢(shì)可以作為商業(yè)的重要資源u 項(xiàng)目擁有便捷的交通可以吸引大量商業(yè)人流u 項(xiàng)目擁有超大的社區(qū)為商業(yè)帶來穩(wěn)定的客流u 項(xiàng)目擁有教堂和藝術(shù)中心等元素可以作為商業(yè)亮點(diǎn)u 華夏柏欣經(jīng)營管理顧問有限公司專業(yè)的商業(yè)運(yùn)作u 項(xiàng)目位置較偏僻，商業(yè)氛圍差u 項(xiàng)目周邊常住人口較少，商業(yè)人流弱u 北部新區(qū)

17、發(fā)展速度和質(zhì)量有一定不確定因素u 并非重慶市民的購物休閑的目標(biāo)區(qū)域u 重慶直轄十年健康的經(jīng)濟(jì)發(fā)展u 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌區(qū)設(shè)立帶來的政策優(yōu)勢(shì)u 城市交通系統(tǒng)的進(jìn)一步完善u 北部新區(qū)打造“重慶浦東”的發(fā)展趨勢(shì) u 其他開發(fā)商地塊可能建造的其他大型商業(yè)項(xiàng)目u 自身商業(yè)定位、規(guī)劃、招商和運(yùn)營的難度3.2 swot3.2 swot分析分析223.3 3.3 競(jìng)爭(zhēng)策略規(guī)劃競(jìng)爭(zhēng)策略規(guī)劃tcbl認(rèn)為根據(jù)目前本項(xiàng)目所面臨的商業(yè)環(huán)境和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況，本項(xiàng)目的整體競(jìng)爭(zhēng)策略可以考慮如下幾個(gè)方面：市場(chǎng)定位：結(jié)合項(xiàng)目自身特色及重慶商業(yè)空白市場(chǎng)進(jìn)行商業(yè)定位主題策略：通過加入特色的時(shí)尚酒店、婚慶中心、社區(qū)中心、文化和建筑風(fēng)格等元素，建立

18、以強(qiáng)調(diào)家庭空間延展和工作空間延展為導(dǎo)向的特色主題234.0 標(biāo)桿案例參考本章將參考世界各地與本項(xiàng)目關(guān)聯(lián)度較高的標(biāo)桿案例，本章將參考世界各地與本項(xiàng)目關(guān)聯(lián)度較高的標(biāo)桿案例，為本項(xiàng)提供商業(yè)定位、建筑風(fēng)格、商業(yè)元素和商業(yè)規(guī)為本項(xiàng)提供商業(yè)定位、建筑風(fēng)格、商業(yè)元素和商業(yè)規(guī)劃等方面的啟示。劃等方面的啟示。244.1 4.1 香港愉景灣香港愉景灣(discovery bay)(discovery bay)愉景灣是位于香港新界大嶼山東北部的一個(gè)海岸地區(qū)，屬離島區(qū)。愉景灣亦可指其鄰近的一個(gè)海灣。該海灣的正名為大白灣，可細(xì)分為二白灣、三白灣和四白灣。愉景灣距離香港島西部大約16公里，與2005年開幕的香港迪士尼樂園

19、大約離2公里遠(yuǎn)，毗鄰神樂院，是個(gè)低密度住宅發(fā)展區(qū)?，F(xiàn)在有1萬4千多人居住在愉景灣，來自30多個(gè)國家，以外籍居民占多。 在愉景灣居住的絕大多數(shù)是有錢人，但這里卻不允許有私家轎車。除了 9條區(qū)內(nèi)巴士線由碼頭發(fā)射式地通往各個(gè)小區(qū)外，居民的代步工具只有500 多輛小電瓶車和一些自行車。偶爾見到靜靜行駛的巴士和商場(chǎng)送貨車。除此以外，這里就再?zèng)]有什么排廢氣的“機(jī)器”了，大概這也正是愉景灣擁有“無敵空氣”的“秘訣”。254.1 4.1 香港愉景灣商場(chǎng)香港愉景灣商場(chǎng)愉景廣場(chǎng)由樓高兩層的大型購物中心和露天廣場(chǎng)組成，占地約165,000平方呎。購物中心內(nèi)設(shè)有不同種類的商店及食肆，悉心照顧居民起居生活各方需要。大型

20、美食廣場(chǎng)提供各國美食, 其中包括jaspas, subways and mcdonalds 等。露天廣場(chǎng)設(shè)有花圃園地、露天茶座、噴水池及表演舞臺(tái)，既是舒適的戶外休憩地方，又可用作文娛表演場(chǎng)地。2007年2月2日，愉景灣開發(fā)商香港興業(yè)為愉景灣商場(chǎng)的沿海飲食區(qū)水滸坊重新開幕， 水滸坊原本是商場(chǎng)的a同b部分，現(xiàn)規(guī)劃為水滸坊，涉及樓面約4.1萬方呎，其中1.1萬方呎為新增樓面，整個(gè)翻新工程耗資逾1億元，目前已全部租出，租金水平由30至80元每平方尺不等，較翻新前的租金高出八成 水滸坊的命名，緣于水滸的意思乃近水之地而水滸的英文譯名就是water margin，而這個(gè)商場(chǎng)又在海邊，所以就改了這個(gè)名字。

21、2627q圓形廣場(chǎng)商業(yè)規(guī)劃q內(nèi)街鋪規(guī)劃q集中式餐飲區(qū)規(guī)劃q沿水景（海景）布置商業(yè)28q零售販賣q聚會(huì)消閑q游玩休憩29q內(nèi)街鋪的設(shè)置q二層鋪位的設(shè)計(jì)q通過內(nèi)凹式鋪位設(shè)計(jì)吸納人流進(jìn)入內(nèi)街鋪q通過垂直扶梯和走梯帶動(dòng)人流向二層流動(dòng)30q注重露天外擺的設(shè)置，充分利用外場(chǎng)空間31q公交車站q高爾夫車（內(nèi)部交通）q客戶服務(wù)中心q音響設(shè)備q32q超市q數(shù)碼沖印q花店q眼鏡店q個(gè)人護(hù)理用品q書報(bào)店q建筑設(shè)計(jì)公司q33q海洋主題的鋪地q從建筑中生長的樹木（原生樹木的保留）q鳳凰樹上種植的蘭花q船形座椅q344.2 4.2 美國加州厚頓廣場(chǎng)（美國加州厚頓廣場(chǎng)（horton plaza)horton plaza)

22、厚頓廣場(chǎng)位于美國加州圣地亞哥城中區(qū)的中心，七層樓高色彩鮮麗的建筑橫霸了城中區(qū)六又二分一條街道，堪稱圣地亞哥規(guī)模最大、視覺效果最佳的一處購物天堂。 它就像一件大型的抽象派藝術(shù)品：不規(guī)則（甚至突兀）的樓層銜接、鮮艷的外墻、瓷磚拼貼的階梯及城堡式的尖塔都巧妙地合為一體。 這個(gè)超大的購物中心，除了圍繞有三大百貨公司nordstrom、the broadway、mecy”s，還有電影院、美食廣場(chǎng)及一百四十家以上名家設(shè)計(jì)的精品店，如ann taylor, express, wet seal, attivo, benetton, eddie bauer, the gap, guess, banana rep

23、ublic, victoria secret。 由于建筑風(fēng)格奇特、色彩濃烈，走進(jìn)厚頓，就像掉進(jìn)了一個(gè)超越想象的卡通空間里，不僅成年人而且連孩子都能樂在其中。35q斜 穿 項(xiàng) 目的巨型內(nèi)街，營 造 了 順 暢的 主 人 流 動(dòng)線q變 化 多 端的立面造型、色 彩 艷 麗 的外 墻 裝 飾 ，營 造 了 童 話般 的 主 題 意境36q不 規(guī) 則 的樓 層 銜 接 ，成 為 處 理 高差 的 典 范 示例q方 便 的 水平 交 通 、 垂直 交 通 和 無障 礙 設(shè) 計(jì) ，有 利 于 人 流的輸送37q品 牌 主 力商 家 進(jìn) 駐 的示范效應(yīng)q特 色 的 店鋪裝修風(fēng)格q移 動(dòng) 的 花車 、 經(jīng) 常

24、 性的推廣活動(dòng)384.3 4.3 新加坡克拉碼頭（新加坡克拉碼頭（clarke quay)clarke quay) 碼頭以前是商人用小船卸貨的地方，而現(xiàn)在，船上搭載的都是游客。同樣，新加坡河岸邊的倉庫、貨棧和商店也都已經(jīng)改頭換面，重新裝修成餐廳、酒吧和娛樂中心了。 現(xiàn)在克拉碼頭（clarke quay ）是新加坡市區(qū)最新的娛樂場(chǎng)所?？死a頭（clarke quay）則是購物、就餐、娛樂的天堂，原來的60家倉庫和商店發(fā)展已成200家商店、餐廳、酒吧和娛樂場(chǎng)所，這些地方到處都充滿了節(jié)日的氣氛，街道彌滿著獨(dú)特的新加坡氣氛比如著名的克拉碼頭沙爹俱樂部（clarke quay satay club），小

25、販巷（hawkers alley ）的街邊用餐和活動(dòng)，有40輛流動(dòng)推車售賣小飾品，還有迪斯尼式冒險(xiǎn)樂園。 39q蘑 菇 型 天幕 和 巨 大 的通 風(fēng) 設(shè) 備 營造 特 色 而 涼爽 的 購 物 環(huán)境q旱 地 噴 泉?jiǎng)?chuàng) 造 人 水 互動(dòng)的現(xiàn)場(chǎng)感q異 國 風(fēng) 情成 為 旅 游 景點(diǎn)的賣點(diǎn)404.4 4.4 東京表參道婚慶中心（東京表參道婚慶中心（ anniversaire omotesando)anniversaire omotesando)41 q 婚紗店q 婚介機(jī)構(gòu)q 花店q 婚禮首飾42q 婚禮蛋糕q 婚宴器皿q 婚宴酒水q 婚宴冷餐43q 西式婚慶教堂q 120個(gè)座位q 教堂高度: 11

26、mq 婚禮步道: 20m44q 迷你婚宴廳 q 可容納30-63位客人q 屋頂花園q 自然采光q 樂隊(duì)伴奏45q 小型婚宴廳 q 50-77位客人q 前廳/化妝室46q 中型婚宴廳q 可容納60-91 guestsq 主要房間均有自然采光q 休息室q 化妝室47q大型婚宴廳q 可容納70-119 guestsq 主要房間均有自然采光q 大型前廳q 貴賓休息室q 化妝室48q 超大型婚宴廳q 可容納100-140 guestsq 大型前廳q 貴賓休息室q 化妝室49505152535.0 商業(yè)定位概念本章將主要分析包括類型定位、檔次定位、目標(biāo)消費(fèi)本章將主要分析包括類型定位、檔次定位、目標(biāo)消費(fèi)者定

27、位和主題定位在內(nèi)的商業(yè)定位，為本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)者定位和主題定位在內(nèi)的商業(yè)定位，為本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)布局提供先決條件。布局提供先決條件。54類型定位類型定位檔次定位檔次定位目標(biāo)消費(fèi)者定位目標(biāo)消費(fèi)者定位主題定位主題定位根據(jù)購物中心的整體項(xiàng)目規(guī)模以及商業(yè)功能的不同，主要可以分為鄰里型購物中心，社區(qū)型購物中心以及區(qū)域性購物中心、超區(qū)域購物中心四個(gè)基本大類。通過類型分析，我們可以為本項(xiàng)目確定主體的服務(wù)功能以及業(yè)態(tài)種類。購物中心的檔次一般可以分為中低、中檔、中高以及高檔等幾個(gè)檔次。通過明確本項(xiàng)目的檔次定位，可以為日后的品牌組合工作提供依據(jù)。購物中心顧客群體定位主要用于明確購物中心的主力消費(fèi)群體，并了解他們的消費(fèi)習(xí)慣

28、、偏好等重要因素，從而在購物中心整體主題定位、裝修風(fēng)格、商戶選擇等方面提供依據(jù)。業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位購物中心主題定位用于明確購物中心的核心價(jià)值觀，并通過此種核心價(jià)值觀在消費(fèi)者中的傳遞和來尋求共鳴，從而創(chuàng)建商業(yè)附加值和品牌忠誠度。業(yè)態(tài)定位主要用于明確本項(xiàng)目的主導(dǎo)業(yè)態(tài)和各種業(yè)態(tài)之間的配比和互動(dòng)關(guān)系，從而為明確未來購物中心的商業(yè)形態(tài)提供基礎(chǔ)。5.1 5.1 商業(yè)定位概述商業(yè)定位概述55不僅要設(shè)置社區(qū)中心滿足社區(qū)基本消費(fèi)，更要通過增強(qiáng)婚慶中心、時(shí)尚酒店、文化、建筑風(fēng)格等要素，創(chuàng)造一個(gè)，更要成為重慶新的。5.2 5.2 類型定位類型定位565.3 5.3 檔次定位檔次定位商品檔次定位于，以國際二線品牌為主，

29、國內(nèi)優(yōu)秀品牌為輔裝修檔次定位于通過配合“江與城”的濃烈現(xiàn)代建筑風(fēng)格，追求一種（建議參考美國圣地亞哥厚頓廣場(chǎng)案例）。建筑檔次定位于通過設(shè)置水幕電影、旱地噴泉和蘑菇天幕，追求一種舒適的（建議參考新加坡克拉碼頭和香港愉景灣案例）。商品商品檔次檔次裝修裝修檔次檔次建筑建筑檔次檔次575.4 5.4 目標(biāo)消費(fèi)者定位目標(biāo)消費(fèi)者定位定位于本社區(qū)的、針對(duì)本社區(qū)住戶的、商圈輻射范圍內(nèi)的對(duì)生活品質(zhì)有追求的和來重慶游玩的對(duì)異國風(fēng)情有興趣的。住戶住戶目標(biāo)消費(fèi)群目標(biāo)消費(fèi)群白領(lǐng)階層白領(lǐng)階層游客游客訪客訪客585.5 5.5 主題定位主題定位a a區(qū)：婚區(qū)：婚慶慶c c區(qū)：休區(qū)：休閑閑b b區(qū)：購區(qū)：購物物d d區(qū)：配區(qū)：

30、配套套由教堂起始向東為通過配合江景、教堂、英國文化協(xié)會(huì)引入婚慶精品業(yè)態(tài)（建議參考東京表參道婚慶中心案例），成為西南地區(qū)新婚佳偶拍攝婚紗外景，選購結(jié)婚精品的首選之地；核心圈內(nèi)為通過配合高檔社區(qū)引入時(shí)尚酒店、精品超市構(gòu)建購物中心，一方面成為訪客和游客住宿必選之地和片區(qū)居民購物消閑的必逛之地；核心圈內(nèi)配置輕便餐飲、露天咖啡及酒吧，向西延伸與婚慶主題銜接形成成為重慶白領(lǐng)階層聚會(huì)場(chǎng)所，亦成為婚紗外景的自然一角；沿婚慶主題和休閑主題的外側(cè)商鋪開門，沿購物中心向公寓內(nèi)側(cè)開門，形成面向小區(qū)住戶的生活為本小區(qū)居民提供日常生活之便利服務(wù)。595.6 5.6 業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位酒店30%；購物20%；餐飲20%；休閑

31、20%；配套10%605.7 5.7 結(jié)論結(jié)論616.0 零售概念建議本章將依據(jù)前述的商業(yè)定位，為本項(xiàng)目制定包含建筑本章將依據(jù)前述的商業(yè)定位，為本項(xiàng)目制定包含建筑和業(yè)態(tài)的初步零售概念建議。和業(yè)態(tài)的初步零售概念建議。626.1 6.1 建筑概念建筑概念基礎(chǔ)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)地塊編號(hào)06-106-406-606-706-1006-1106-1206-18/32用地面積61230.521661.831192.887347.415235.125084.417372.591186.10 規(guī)劃指標(biāo)原規(guī)劃容積率2.32.32.51.532.21.21.3地上建筑面積140830 49822 77982 1

32、31021 45705 55186 20847 118542 目前指標(biāo)調(diào)整后容積率2.30 2.30 2.50 1.50 3.00 2.20 1.20 1.13 地上建筑面積140830 49822 77982 131021 45705 55186 20847 103297 預(yù)計(jì)指標(biāo)調(diào)整后容積率3.00 5.00 3.50 3.00 3.00 5.00 1.20 1.13 地上建筑面積183692 108309 109175 262042 45705 125422 20847 103297 備注建筑業(yè)態(tài)高層高層高層高層高層商業(yè)含高層包含6-12-1已經(jīng)完成的教堂和藝術(shù)中心，全部為商業(yè)花園洋房加

33、色部分為本次規(guī)劃地塊指標(biāo)636.1 6.1 建筑概念建筑概念平面布局平面布局1 1在社區(qū)購物中心的體量上，我們建議依照案例的分析及項(xiàng)目的實(shí)際居住人口及交通狀況，建議購物中心部分的體量保持于3萬平方米萬平方米較為合適。646.1 6.1 建筑概念建筑概念平面布局平面布局2 2沿街道商業(yè)鋪面沿街道商業(yè)鋪面建筑兩側(cè)中間的后建筑兩側(cè)中間的后勤通道寬度為勤通道寬度為2m中間步行街寬度中間步行街寬度為為12m步行街兩側(cè)建筑步行街兩側(cè)建筑相臨街道寬度為相臨街道寬度為4m65兩個(gè)地塊中間道路處用天橋?qū)⒍績蓚€(gè)地塊中間道路處用天橋?qū)⒍糠猪?xiàng)目聯(lián)接起來分項(xiàng)目聯(lián)接起來步行街建筑之間也步行街建筑之間也可用橋廊進(jìn)行聯(lián)接

34、可用橋廊進(jìn)行聯(lián)接6.1 6.1 建筑概念建筑概念平面布局平面布局3 366教堂教堂文化協(xié)會(huì)文化協(xié)會(huì)藝術(shù)展廳藝術(shù)展廳步行街步行街公寓及時(shí)尚酒店公寓及時(shí)尚酒店天橋天橋6.1 6.1 建筑概念建筑概念平面布局平面布局4 4676.1 6.1 建筑概念建筑概念剖面布局剖面布局天橋天橋5,0005,000/ /層層* *2 2層層=100,00=100,001,950/層層*2層層=3,9001,50006-12地塊：地塊： 規(guī)劃建筑面積指標(biāo)為規(guī)劃建筑面積指標(biāo)為20,847 建議建筑面積指標(biāo)為建議建筑面積指標(biāo)為15,400 2,5002,500/ /層層* *2 2層層=5,000=5,00035,00

35、006-11地塊：規(guī)劃建筑面積指標(biāo)為地塊：規(guī)劃建筑面積指標(biāo)為125,422 建議建筑面積指標(biāo)為建議建筑面積指標(biāo)為130,000 公寓：公寓：70,000時(shí)尚酒店：時(shí)尚酒店：20,000文化協(xié)會(huì)文化協(xié)會(huì)藝術(shù)展廳藝術(shù)展廳步行街步行街公寓及時(shí)尚酒店公寓及時(shí)尚酒店購物中心購物中心教堂教堂06-12地塊地塊 06-11地塊：地塊： 規(guī)劃建筑面積指標(biāo)為規(guī)劃建筑面積指標(biāo)為146,269 建議建筑面積指標(biāo)為建議建筑面積指標(biāo)為145,400 686.2 6.2 業(yè)態(tài)概念業(yè)態(tài)概念1f2f1f2f樓層樓層主題主題（婚慶中心）（婚慶中心）（休閑中心）（休閑中心）（購物中心）（購物中心）（配套）（配套）1f婚紗攝影（門

36、店）、珠寶首飾、婚紗禮服、禮品精品、花店、跨層主題餐飲風(fēng)味餐飲、輕便餐飲、酒吧、露天咖啡、茶座輕便餐飲、精品超市、休閑服飾銀行、郵政、藥店、美發(fā)、美甲、面包房、寵物店、干洗店、社區(qū)健康中心、便利店2f婚慶公司、婚紗攝影(攝影棚)、 跨層主題餐飲折扣書店、音像專賣spa、個(gè)人護(hù)理、大型餐飲、健身俱樂部、培訓(xùn)文化協(xié)會(huì)文化協(xié)會(huì)藝術(shù)展廳藝術(shù)展廳婚慶中心婚慶中心公寓及時(shí)尚酒店公寓及時(shí)尚酒店購物中心購物中心教堂教堂休閑中心休閑中心配套配套配套（對(duì)外開門1f街鋪及購物中心向公寓開門1f內(nèi)鋪）時(shí)尚時(shí)尚酒店酒店公寓公寓696.2 6.2 業(yè)態(tài)概念業(yè)態(tài)概念a a區(qū)：愛空間（婚慶中心）區(qū)：愛空間（婚慶中心）a區(qū)：愛

37、空間區(qū)：愛空間70a a區(qū)：愛空間區(qū)：愛空間1f1f：婚紗攝影（門店）、珠寶首飾、婚紗禮服、禮品精品、：婚紗攝影（門店）、珠寶首飾、婚紗禮服、禮品精品、 花店、跨層主題餐飲花店、跨層主題餐飲2f2f：婚慶公司、婚紗攝影：婚慶公司、婚紗攝影( (攝影棚攝影棚) )、 跨層主題餐飲跨層主題餐飲1f2f1f2f文化協(xié)會(huì)文化協(xié)會(huì)藝術(shù)展廳藝術(shù)展廳婚慶中心婚慶中心公寓及時(shí)尚酒店公寓及時(shí)尚酒店購物中心購物中心教堂教堂休閑中心休閑中心配套配套時(shí)尚時(shí)尚酒店酒店公寓公寓7172羅曼園婚禮中心羅曼園婚禮中心 羅曼園婚禮中心,座落于綠草如茵、林木扶疏、碧波蕩漾、鳥語花香的10萬m綠地，以為渴望完美的您提供西式證婚禮堂

38、、宴會(huì)、攝影攝像、花藝美容、婚禮用品等一站式服務(wù)。顧客不必再為尋找婚慶公司、酒店的場(chǎng)地、婚紗店等而四處奔波，只要您來到羅曼園，所有的內(nèi)容都將由資深的專業(yè)服務(wù)人員為您精心策劃。 主力租戶舉例主力租戶舉例羅曼園婚禮中心（羅曼園婚禮中心（ a a區(qū)：愛空間）區(qū)：愛空間）73主力租戶舉例主力租戶舉例羅曼園婚禮中心（羅曼園婚禮中心（ a a區(qū)：愛空間）區(qū)：愛空間）n琳瑯時(shí)尚的試衣間羅曼園擁有日本知名婚紗品牌swan的婚紗，并每年從日本引進(jìn)多款新潮婚紗禮服，寬敞時(shí)尚的試衣間內(nèi)各種款式的新娘裝琳瑯滿目，供您自由舒適地選擇。n 資深策劃的婚慶服務(wù)從最新婚禮道具的運(yùn)用，到精美的花藝設(shè)計(jì)，專業(yè)的會(huì)場(chǎng)布置，賓客互動(dòng)

39、的節(jié)目策劃，羅曼園婚慶服務(wù)從細(xì)節(jié)入手，注重婚禮氛圍的整體統(tǒng)一性，營造出令新人終生難忘的幸福時(shí)刻。n 別具一格的西式禮堂獨(dú)特的拱形天頂、歐式吊燈、木制長椅、精致的管風(fēng)琴和證婚臺(tái)營造出溫馨浪漫的氣氛、彩色玻璃折射出五彩光芒，神圣而又莊嚴(yán)的禮堂證婚儀式就此誕生。n 詩情畫意的草坪儀式這里是草坪證婚的一角，獨(dú)特的拱門造型，帶著古羅馬的美麗弧線，在羅曼園特秀麗怡人的空間，構(gòu)成一個(gè)自由而極富浪漫的歐式庭院。n 豪華寬敞的宴會(huì)廳羅曼園一樓玻璃天頂?shù)闹餮鐣?huì)廳可容納240位賓客，二樓宴會(huì)廳可容納120位賓客，會(huì)場(chǎng)的風(fēng)格布置根據(jù)新人獨(dú)特的氣質(zhì)和不同的喜好量身定做。746.3 6.3 業(yè)態(tài)概念業(yè)態(tài)概念b b區(qū)：享空

40、間（購物中心）區(qū)：享空間（購物中心）b區(qū)：享空間區(qū)：享空間75b b區(qū)：享空間區(qū)：享空間1f1f：輕便餐飲、精品超市、休閑服飾：輕便餐飲、精品超市、休閑服飾2f2f：spaspa、個(gè)人護(hù)理、大型餐飲、健身俱樂部、培訓(xùn)、個(gè)人護(hù)理、大型餐飲、健身俱樂部、培訓(xùn)1f2f1f2f文化協(xié)會(huì)文化協(xié)會(huì)藝術(shù)展廳藝術(shù)展廳婚慶中心婚慶中心公寓及時(shí)尚酒店公寓及時(shí)尚酒店購物中心購物中心教堂教堂休閑中心休閑中心配套配套時(shí)尚時(shí)尚酒店酒店公寓公寓7677n 公司概要公司概要 青鳥健身有限公司成立于2000年初，第一家店兆龍店于2001年6月18日開業(yè)。員工平均年齡26.56歲，管理人員74.55%、員工58%獲大專以上學(xué)歷。這樣的年齡與文化層次之比，在服務(wù)業(yè)中水平較高的，是一支富有朝氣的專業(yè)化、知識(shí)化、年輕化隊(duì)伍。 公司采用連鎖化經(jīng)營，現(xiàn)有兆龍店、百盛店、亞運(yùn)村店、炫特區(qū)店、望京店、中關(guān)村店、安貞環(huán)貿(mào)店和大連渤海明珠店、廣州天河店，加上即將開業(yè)的杭州西溪店和北京寰太店，面積由總面積超過35000平方米； 除了卓越的硬件環(huán)境，青鳥健身更打造了一支高素質(zhì)的教練隊(duì)伍，大部分教練都擁有國際認(rèn)可專業(yè)證書，多位來自國外的資深健美操教練則為青鳥健身中心注入了新的活力，由私人教練組成的青鳥健身健美隊(duì)屢創(chuàng)佳績，許多冠軍從這里誕生；青鳥健身實(shí)行會(huì)員制，現(xiàn)有會(huì)員35000余名，青鳥健身已