房地產(chǎn)開發(fā)有限公司納稅評估案例

1、房地產(chǎn)開發(fā)有限公司納稅評估案例 x省y市x縣國稅局在對房地產(chǎn)行業(yè)進行納稅評估過程中注意調(diào)查納稅人所屬行業(yè)規(guī)律，充分利用第三方信息，采取多種評估方法，取得了良好的效果。該局首選有開發(fā)建設(shè)業(yè)務(wù)并且有微利的x省東佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進行了重點評估，現(xiàn)將該案例說明如下： 一、企業(yè)基本狀況 該企業(yè)成立于2005年4月12日，注冊資本300萬美元，是外商投資企業(yè)，主要從事平凡住宅開發(fā)建設(shè)、物業(yè)管理。從2005年開頭分三期開發(fā)建設(shè)“蔚藍湖畔”住宅小區(qū)，2006年底結(jié)束一期工程。已交所得稅81397元，稅負0.2%，低于全省平均稅負3%。 二、采集評估數(shù)據(jù)，全面把握企業(yè)內(nèi)外部狀況 （一）內(nèi)部信息通過ctais

2、系統(tǒng)采集： 2006年銷售收入27814743元，銷售成本24433394元，管理費用754993元，營業(yè)費用794334元，營業(yè)稅金1361250元，利潤154500元，主營業(yè)務(wù)成本24433393元，其他應(yīng)付款期初數(shù)1034719元，期末數(shù)29291638元。開發(fā)直接成本23974782元，土地征用及拆遷費5414404元，土地征用費4777404元，拆遷費517908元，建筑安裝費13562535元，出包支付建安費13562535元，基礎(chǔ)設(shè)施費3380218元。 （二）外部信息的取得： 評估人員到東佳公司售樓處查詢得知2006年共銷售70戶，銷售價在17001850元之間，已銷售大約面積

3、15170平米。 （三）第三方信息的取得： 評估人員依據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點采用內(nèi)外結(jié)合、由外及內(nèi)的方法，從外部人手調(diào)查基礎(chǔ)資料和數(shù)據(jù)。 1.評估人員到縣土地管理局查閱東佳公司開發(fā)的“蔚藍湖畔”土地征用及繳款狀況：前二期工程的土地已征用，其中一期征用41481.53平米，二期工程征用23000平米，一期工程土地費是962.5萬，二期工程土地費是518萬，全部繳清。 2.與縣地稅局交換信息得知：2006年東佳公司上交營業(yè)稅1391250元。 3.到縣動遷辦公室查閱東佳公司動遷費狀況：公司上交動遷費518000元。 4.到縣城建局設(shè)計、規(guī)劃、質(zhì)楂等有關(guān)部門了解房地產(chǎn)造價狀況，每平米土建約600元，各種

4、收費約600元，征土費約100200元左右，基礎(chǔ)設(shè)施每平方米50元左右。也就是說開發(fā)房地產(chǎn)每平米成本價大約在13001400元左右。 三、案頭分析，確定疑點 評估人員通過對已采集的信息的深入分析，認為該企業(yè)存在以下五個疑點問題。 （一）收入成本率偏高 該企業(yè)收入成本率為87.8%，高于82%的預警值，可能存在虛增成本問題。 （二）收入費用率偏高 該企業(yè)收入費用率為5.6%，高于3%的預警值，可能存在多攤費用的問題。 （三）收入利潤率偏低 該企業(yè)收入利潤率為0.55%，低于全省平均3%的預警值，可能存在多列成本費用少記收入的狀況。 （四）其他應(yīng)付款數(shù)額較大 該企業(yè)其他應(yīng)付款期末數(shù)比期初數(shù)有較大增

5、加，可能存在工程已完工，款未付，發(fā)票未到的狀況，進一步推斷可能把發(fā)票未到的工程款列入到成本中去，存在多記成本的可能。 （五）稅負偏低 該企業(yè)2006年企業(yè)所得稅稅負為0.3%，低于全省3%的平均稅負，可能存在多記成本費用的問題。 四、評估分析，測算稅收差異 針對房地產(chǎn)行業(yè)具有開發(fā)工期長，存在滾開發(fā)，結(jié)算不準時，涉稅項目多，現(xiàn)金交易量大，成本復雜，會計制度與稅法在收入和成本的確認上存在差異等特點，評估人員采取內(nèi)部資料與外部信息結(jié)合分析，賬面數(shù)據(jù)與實際狀況結(jié)合分析，縱向比較與橫向比對相結(jié)合分析，約談與實地核實相結(jié)合的“四結(jié)合”方法進行評估分析。 （一）成本估算法 評估模型： 評估期成本價格評估期每

6、平方米土地征用費評估期每平方米各項收費評估期每平方米土建費用評估期基礎(chǔ)設(shè)施費。 評估期收入成本率評估期銷售成本，評估期銷售收入 依據(jù)評估人員在城建部門了解到的狀況，每平米土建約600元，各種收費約600元，征土費約100200元左右，房地產(chǎn)每平米成本價大約13001400元左右（100600600501350元）。而企業(yè)申報的每平米造價是24433393151701610元，超出正常成本200300元，明顯偏高。 對企業(yè)申報的成本明細表逐項分析： （1）土地征用費5414404元，假如按一期已交962.5萬元的可銷售與總面積分攤后的數(shù)962.54148115000348萬元，與企業(yè)申報數(shù)不符，

7、按兩期合計數(shù)計算，14804148115000535萬元，與申報數(shù)相符。從土地局查閱的資料得知：東佳公司二期共付土地費l480.5萬元，可能存在把二期工程土地使用費都列入一期工程進行攤銷的狀況。 （2）拆遷費517908元，與從縣動遷只取得的數(shù)據(jù)相符合。 （3）出包支付安裝費13562535元，依據(jù)建筑行業(yè)周期長結(jié)算不準時、應(yīng)付未付款大量存在的特點，評估人員查看其他應(yīng)付款科目后，分析可能存在發(fā)票未到而列入成本的狀況。 （4）基礎(chǔ)設(shè)施費3380218元，數(shù)額較大，有可能存在列支不合理費用的問題。 （二）利潤率估算法 評估模型：評估期利潤率評估期利潤評估期銷售收入；評估期利潤評估期每平米市場平均利

8、潤×評估期銷售面積銷售收入×利潤率（毛利率）。 （1）據(jù)了解房地產(chǎn)行業(yè)的收入利潤率大約在8%左右，據(jù)此計算，該企業(yè)利潤應(yīng)為2225179元，企業(yè)申報利潤與其相比明顯偏低。另據(jù)評估人員把握狀況去年x縣房地產(chǎn)紅火，共開發(fā)40多棟樓，銷售價由年初的每平米1650元上漲到每平米1820元，純漲170元，雖然建筑用沙、土、石、水泥、鋼材也有上漲，但漲幅不大，利潤應(yīng)可觀，扣除每平米沙土等上漲20元，按150元計算，東佳公司銷售15000平米，評估期利潤應(yīng)為2275500元，而企業(yè)申報才151450元，與實際存在較大出入。 （2）依據(jù)國稅發(fā)31號文規(guī)定，非經(jīng)濟適用房毛利按10%計算，利潤應(yīng)為2781474元，與企業(yè)申報數(shù)也存在很大差異。 通過以上幾種評估方法分析看，企業(yè)明顯存在多列成本、費用，人為調(diào)減利潤，少繳企業(yè)所得稅問題。 五、評估約談 評估人員對企業(yè)下達了稅務(wù)約談通知書，要求企業(yè)就成本、費用偏高，利潤偏低，其他應(yīng)付款期末數(shù)過大等問題進行合理解釋。經(jīng)與企業(yè)法人代表、財會人員的約談，該企業(yè)對稅務(wù)機關(guān)的評估結(jié)論