山東臨朐東方置業(yè)項目營銷策劃提案

1、報告思路報告思路市場環(huán)境分析市場環(huán)境分析 focus 1產(chǎn)品規(guī)劃與開發(fā)建議產(chǎn)品規(guī)劃與開發(fā)建議focusfocus 營銷推廣營銷推廣focus 4項目定位項目定位洞察臨朐縣洞察臨朐縣洞察臨朐房地產(chǎn)洞察臨朐房地產(chǎn)市場環(huán)境分析市場環(huán)境分析focus 1洞察項目洞察項目市場環(huán)境分析市場環(huán)境分析focus 1洞察臨朐縣洞察臨朐縣洞察臨朐房地產(chǎn)洞察臨朐房地產(chǎn)市場環(huán)境分析市場環(huán)境分析focus 1 臨朐地處山東半島中部，濰坊市西南部，總面積1834平方公里。沂山(海拔1032米)為臨朐最高的山峰，山東省第五高峰。臨朐地處山東半島中部，濰坊市西南部，總面積1834平方公里，轄8個鎮(zhèn)、2個街道，937個行政村，

2、85萬人。臨朐歷史悠久，風光秀美，文化底蘊深厚，自西漢置縣迄今2000余年，是全國文化模范縣和著名的“小戲之鄉(xiāng)”、“書畫之鄉(xiāng)”、“奇石之鄉(xiāng)”，有大汶口、龍山等古文化遺址210余處，沂山國家森林公園、山旺國家地質公園、老龍灣、石門坊等旅游景點蜚聲海內(nèi)外 。 臨朐縣氣候適中，四季分明，屬北溫帶亞濕潤區(qū)，年均氣溫12. 4，年均降水710mm。 臨朐縣礦產(chǎn)資源十分豐富，縣內(nèi)有金、銀、藍寶石、煤等礦產(chǎn)四十余種，儲量豐、分布廣、品位高，開發(fā)前景廣闊。 【臨朐概述】【臨朐概述】 臨朐交通便利，基礎設施完善，津汕高速、朐沂鐵路及6條省級干線公路穿行境內(nèi)，青臨鐵路與膠濟鐵路、膠新鐵路相連接。 青臨鐵路臨朐段全

3、線貫通，京津至滬寧的干線公路縱貫南北，縣城距濟青高速公路25公里，距膠濟鐵路20公里，近鄰青島、煙臺、日照等重要港口。 【交通環(huán)境】【交通環(huán)境】【文化教育】文化教育】文文 化化：臨朐歷史悠久，風光秀美，文化底蘊深厚，自西漢置縣迄今2000余年，是全國文化模范縣和著名的“小戲之鄉(xiāng)”、“書畫之鄉(xiāng)”、“奇石之鄉(xiāng)”，教教 育：育： 現(xiàn)有臨朐一中、臨朐二中、臨朐實驗高中等教育機構1 1、臨朐經(jīng)濟特征簡析、臨朐經(jīng)濟特征簡析（1 1）臨朐經(jīng)濟平穩(wěn)快速增長）臨朐經(jīng)濟平穩(wěn)快速增長 2008年全縣完成地方生產(chǎn)總值（gdp）113.53億元，同比增長13.1%，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值20.24億元，同比增長10.2%；

4、第二產(chǎn)業(yè)增加值59.31億元，增長14.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值33.98億元，增長13.3%。增長14.1%。（2 2）經(jīng)濟結構調(diào)整步伐加快，日趨合理）經(jīng)濟結構調(diào)整步伐加快，日趨合理 一、二、三產(chǎn)業(yè)分別拉動gdp增長2個、7.1個和4個百分點。三次產(chǎn)業(yè)比例由上年的18.8：51.4：29.8調(diào)整為17.83：52.24：29.93。一、臨朐社會經(jīng)濟背景分析一、臨朐社會經(jīng)濟背景分析【臨朐總體市場研析】【臨朐總體市場研析】2 2、臨朐人口及居住情況、臨朐人口及居住情況（1 1）臨朐人口保持穩(wěn)定增長趨勢）臨朐人口保持穩(wěn)定增長趨勢 2008年，全縣人口出生率為10.2 ，自然增長率為4.77 ，出生人口

5、性別比為104.4。年末全縣總戶數(shù)為284710戶，總人口為859950人。（2 2）居民生活水平穩(wěn)步增長）居民生活水平穩(wěn)步增長 全縣城鎮(zhèn)在崗職工年平均工資17927元，比上年增加3231元，增長22%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12801元，增長17.6%，（3 3）居住水平尚有較大發(fā)展空間）居住水平尚有較大發(fā)展空間 城鎮(zhèn)居民人均居住建筑面積約為33.59平方米，增長10%，追求品質好房、提升生活品質，居住水平尚有一定的發(fā)展空間。【臨朐總體市場研析】【臨朐總體市場研析】3 3、縣城總體規(guī)劃、縣城總體規(guī)劃（1 1）縣城城市性質）縣城城市性質 以加工制造業(yè)和旅游業(yè)為主導的山水園林城市。（2 2）縣城

6、城市規(guī)模）縣城城市規(guī)模 近期規(guī)劃到2010年，城市人口為25萬人，用地312平方公里；遠期規(guī)劃到2020年，城市人口為35萬人，用地42平方公里；遠景20302050年，城市人口為40萬人，用地46平方公里。（3 3）城市規(guī)劃區(qū)）城市規(guī)劃區(qū) 包括縣城城區(qū)規(guī)劃區(qū)、水源地保護區(qū)、風景保護區(qū)，其中風景保護區(qū)含山旺國家地質公園保護區(qū)、沂山國家森林公園保護區(qū)、老龍灣風景區(qū)、石門坊風景區(qū)和嵩山風景區(qū)五部分。規(guī)劃區(qū)總面積為180平方公里，遠景控制在200平方公里左右。（4)4)縣城用地發(fā)展方向和總體布局結構縣城用地發(fā)展方向和總體布局結構 縣城總的發(fā)展方向為東進西拓、北控南延，即近期和遠期由老城區(qū)跨河向東發(fā)展

7、形成城市新區(qū)，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)跨越鐵路適當向西發(fā)展，形成西部產(chǎn)業(yè)區(qū)，遠景適當向南發(fā)展。遠期縣城形成“一帶雙城，四個中心”的布局結構。“一帶”即彌河城市景觀帶，“雙城”即彌河以西的老城區(qū)(西城)和彌河以東的新城區(qū)(東城)。西城逐步形成商務中心和文化娛樂中心；東城在興隆路以北形成新的行政辦公中心，在朐山以南形成科技和教育中心。【臨朐總體市場研析】【臨朐總體市場研析】臨朐經(jīng)濟高速發(fā)展，人民生活水平顯著提高臨朐經(jīng)濟高速發(fā)展，人民生活水平顯著提高, ,消費能力增強。消費能力增強。城市化進程加速。第二、第三產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，帶動整個城市經(jīng)濟騰飛城市化進程加速。第二、第三產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，帶動整個城市經(jīng)濟騰飛, ,投資環(huán)

8、境大有改善。投資環(huán)境大有改善。臨朐歷史悠久，文化積淀源遠流長，地理位置有其得天獨厚的優(yōu)勢。臨朐歷史悠久，文化積淀源遠流長，地理位置有其得天獨厚的優(yōu)勢。城市規(guī)劃加快實施，基礎設施及配套設施進一步完善，城市功能增強，將極大增加城市城市規(guī)劃加快實施，基礎設施及配套設施進一步完善，城市功能增強，將極大增加城市吸引力。吸引力。 宏觀經(jīng)濟形勢較好，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入宏觀經(jīng)濟形勢較好，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入1280112801元，增長率為元，增長率為17.6%17.6%，按同比增速，按同比增速，未來兩年內(nèi)預計將會超過人均未來兩年內(nèi)預計將會超過人均1500015000元的城市化大關，城市的涓流效應將初步展

9、現(xiàn)。元的城市化大關，城市的涓流效應將初步展現(xiàn)。 臨朐人口結構處于調(diào)整之中，大量農(nóng)村人口進城，城市化水平不斷提高。臨朐人口結構處于調(diào)整之中，大量農(nóng)村人口進城，城市化水平不斷提高。 臨朐縣城鎮(zhèn)生活水平正大幅度提升，購房的承受力同步提高，因此，居住品質也勢必會臨朐縣城鎮(zhèn)生活水平正大幅度提升，購房的承受力同步提高，因此，居住品質也勢必會產(chǎn)生更高的需求，以購買商品房滿足居住需求，勢必是今后的發(fā)展趨勢。產(chǎn)生更高的需求，以購買商品房滿足居住需求，勢必是今后的發(fā)展趨勢。臨朐將以彌河為界，分為老城區(qū)臨朐將以彌河為界，分為老城區(qū)( (西城西城) )和新城區(qū)和新城區(qū)( (東城東城) )。 小小 結結 【臨朐總體市場

10、研析】【臨朐總體市場研析】洞察臨朐房地產(chǎn)洞察臨朐房地產(chǎn)市場環(huán)境分析市場環(huán)境分析focus 1洞察項目洞察項目市場環(huán)境分析市場環(huán)境分析focus 1洞察臨朐縣洞察臨朐縣洞察項目洞察項目市場環(huán)境分析市場環(huán)境分析focus 1【臨朐房地產(chǎn)板塊解讀】【臨朐房地產(chǎn)板塊解讀】- -板塊劃分板塊劃分老城板塊新城板塊臨朐縣臨朐縣政府本案彌河本案所屬的板塊新城板塊，是臨朐縣城的重點開發(fā)區(qū)域的邊緣。【臨朐房地產(chǎn)板塊解讀】【臨朐房地產(chǎn)板塊解讀】-板塊分析板塊分析板塊老城板塊新城板塊所轄區(qū)域縣城中心新行政中心代表樓盤龍泉都市花園 、文博苑 、晨輝麗都城花園 盛世家園、濱河花園、水岸弘庭板塊特征位于老城區(qū)，屬縣城“經(jīng)、

11、文、教、醫(yī)、商、產(chǎn)”中心依托彌河城市景觀帶，該區(qū)域房地產(chǎn)項目增多，人居品質較高板塊優(yōu)勢生活配套較齊全，市場認知度較高新行政中心、公園、自然資源豐富板塊劣勢擁擠、環(huán)境相對較差新城區(qū)、生活配套有限產(chǎn)品構成多層為主多層與高層客戶構成縣城居民、工薪階層、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員公務員、縣城居民、工薪階層、教師【區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況【區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況 】- -建筑規(guī)劃建筑規(guī)劃 在項目規(guī)模上，普遍規(guī)模較小、新城區(qū)逐步出現(xiàn)大盤，產(chǎn)品同質化現(xiàn)象較多。 在建筑形態(tài)上，多層住宅產(chǎn)品形態(tài)在市場上較為普遍，小高層產(chǎn)品相對較少，主要集中在新城區(qū)。 在建筑布局上，建筑布局相對簡單的項目居多。現(xiàn)有小區(qū)景觀帶功能分區(qū)不明確，缺少小區(qū)業(yè)主集中

12、休閑娛樂空間。 在建筑風格上，主要以現(xiàn)代風格為主，大多數(shù)小區(qū)外立面單一，外墻裝飾以涂料為主。 在開發(fā)分期上，基本上以兩期推出。文博苑文博苑文博苑文博苑盛世家園盛世家園板塊項目名稱建筑形態(tài)建設規(guī)模（）面積范圍（）全案分期老城板塊龍泉都市花園 多層為主、部分小高層12萬60-170 2晨輝麗都城花園 多層為主、部分小高層9萬 87-152 2文博苑 多層89-152 2新城板塊同濟盛世家園 多層、小高層24萬89-143 3濱河花園 多層、小高層35萬 86-164 3水岸弘庭多層、小高層10萬2【區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況【區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況 】- -建筑規(guī)劃建筑規(guī)劃【區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況】區(qū)域房地產(chǎn)市場

13、狀況】- -可參考項目綜合評析可參考項目綜合評析 板塊項目名稱項目評析老城板塊龍泉都市花園 項目位于臨朐縣中心位置，交通便利，周遍配套較好，是臨朐不多見的以中小戶型為主的小區(qū)，而且推出創(chuàng)新小戶型60，80，目前該項目一期基本銷售完畢，現(xiàn)正開發(fā)二期，可以交5萬定金預定。晨輝麗都城花園項目周遍配套較好，頂層帶閣樓低價優(yōu)勢已售完，其余房源剩余量大文博苑老城中心位置，毗鄰文化藝術城，周邊配套較好，有相當部分復式房源，一期基本銷售完畢新城板塊同濟盛世家園 緊鄰彌河中心景觀帶，現(xiàn)場包裝當?shù)剌^高，現(xiàn)開始接受客戶登記濱河花園 偏安東部新城區(qū)，地塊開闊，毗鄰未來規(guī)劃中的行政中心和在建的濱河花園，小區(qū)規(guī)劃檔次高，

14、立面現(xiàn)代新穎，一期銷售完畢，二期展開銷售水岸弘庭位置景觀均好，前期團購消化掉多層，后期高層低價售完，余房2套【區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況】【區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況】- -購買客群購買客群以第一置業(yè)自住為主，二次置業(yè)中更換居住環(huán)境為主。以自住為主，更換居住環(huán)境新 城 板 塊老 城 板 塊客群來源置業(yè)類型客群來源置業(yè)類型新城板塊購房者來源統(tǒng)計新城板塊購房者來源統(tǒng)計周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房群體購房群體55%55%臨朐縣城臨朐縣城區(qū)域購房區(qū)域購房群體群體35%35%老城板塊購房者來源統(tǒng)計老城板塊購房者來源統(tǒng)計臨朐縣城臨朐縣城區(qū)域購房區(qū)域購房群體群體60%60%周遍鄉(xiāng)鎮(zhèn)周遍鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房群體購房群體40%40%【區(qū)域房地產(chǎn)市

15、場狀況】【區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況】- -購買客群消費購買客群消費 客戶分類客戶分類客戶構成客戶構成用途用途消費心理和特征消費心理和特征主主要要客客戶戶縣城居民(自住為主)收入頗豐的工薪階層、企事業(yè)單位的管理層和職員、公務員等自住住房被征用或換房，欲改善居住條件投資看好區(qū)域房地產(chǎn)升值潛力，長效投資。 周遍鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城人員、外出打工返鄉(xiāng)人員；自住為主經(jīng)濟上小有成就，有一定儲蓄，為了改善居住條件，脫離原有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)生活形態(tài)，為子女提供良好的教育環(huán)境；臨朐縣購買客群消費特征【區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況】【區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況】- -購買客群購買客群 臨朐縣主力購買客群消費特征主力客群主力客群高收入階層高收入階層中等

16、收入階層中等收入階層職業(yè)類型臨朐的私營企業(yè)主和個體工商戶、行政機關和企事業(yè)單位的高層人員臨朐行政機關和企事業(yè)單位工作人員及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)高收入人群購買能力強，對居住的舒適性要求高，對價格較不敏感有較強的消費能力，購房時價格是主導因素，同時也較為關注周邊環(huán)境及生活配套的便利性購買需求面積大多在130平方米以上，房型包括三房和樓中樓中檔為主，90-130平方米的兩房和三房市場接受度最高購買目的自住，改善居住環(huán)境主要是自住、改善居住環(huán)境等，也有部份是子女入學【區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況】【區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況】- -市場未來趨勢預測市場未來趨勢預測市場供給方面：2009年上半年起，未來幾年內(nèi)，項目片區(qū)土地供應量約6

17、00畝，加上新城塊同濟盛世家園總建24萬的項目面市。市場供應量加大，未來具銷售壓力增大。市場需求方面：老城區(qū)、新城區(qū)，預計規(guī)劃人口25萬人，住宅需求面較廣，老城區(qū)作為臨朐城市經(jīng)濟圈一個重要銜接，與新城區(qū)投資環(huán)境的不斷優(yōu)化，新老城區(qū)置業(yè)投資的增量與當?shù)刭徺I力的增強，將進一步擴大消費需求。臨朐房地產(chǎn)市場雖然起步較晚，但發(fā)展速度較快，自2008年下半年以來，市場進入快速發(fā)展期，主要表現(xiàn)為價格的上漲及產(chǎn)品水平的提高，未來前景看好。產(chǎn)品由中檔、中低檔向中高檔發(fā)展，由以多層為主，開始向小高層過渡。市場差異化較低，不管從戶型創(chuàng)新，還是整體規(guī)劃上，都有待提升，在產(chǎn)品設計上還有較大的提升空間。未來中高端市場競爭

18、激烈，中高檔產(chǎn)品的供給將出現(xiàn)一個小高潮，同質產(chǎn)品供應激增，且在整體規(guī)劃、園林設計、戶型創(chuàng)新等方面都有所突破，導致競爭加劇。從建筑形態(tài)來說，多層住宅供應較多；從產(chǎn)品結構來說，110-120二房、120-140三房，其總價在20-30萬元的產(chǎn)品市場供應量較大。配套、居住環(huán)境等內(nèi)容將成為市場推廣熱點。隨著臨朐周遍各區(qū)縣房價的上漲，臨朐合適的房價將受到購房者的青睞及成隨著臨朐周遍各區(qū)縣房價的上漲，臨朐合適的房價將受到購房者的青睞及成為未來投資的熱點。為未來投資的熱點。【小結】【小結】洞察臨朐房地產(chǎn)洞察臨朐房地產(chǎn)市場環(huán)境分析市場環(huán)境分析focus 1市場環(huán)境分析市場環(huán)境分析focus 1洞察項目洞察項目

19、洞察臨朐縣洞察臨朐縣市場環(huán)境分析市場環(huán)境分析focus 1地域位置圖地域位置圖【項目開發(fā)條件】【項目開發(fā)條件】宗地宗地情況情況地塊總體顯不規(guī)則形狀，為一坡地，地塊北面為朐山，西北角面為烈士陵園管理處，周邊環(huán)境一般，有一定教育醫(yī)療配套，缺乏商業(yè)配套。用地用地指標指標總面積95538.47平方米。土地規(guī)劃為居住、商業(yè)（沿街可設計商業(yè)）用地；容積率1.2（不含車庫和儲藏室）；綠地率30%；建筑層數(shù)為多層建筑，以三、四層為主 。地塊四至【項目外部資源】【項目外部資源】交通資源交通資源朐陽路和貫穿縣城南北的駢邑路，另有多路公交車經(jīng)過商業(yè)資源商業(yè)資源朐山華興超市教育資源教育資源臨朐職業(yè)中專、師范學校、幼兒

20、園醫(yī)療資源醫(yī)療資源朐山醫(yī)院【地塊優(yōu)劣勢分析地塊優(yōu)劣勢分析】優(yōu)勢優(yōu)勢與城市最佳地段夾道相望毗鄰彌河公園景觀緩坡地勢，利于借勢造景山風塔光，養(yǎng)生豁達的風水寶地臨交通要道駢邑路，出行便捷距離火車站、汽車站較近具備醫(yī)院、學校、商店等基本配套劣勢劣勢緊鄰烈士陵園辦事處周邊建筑及配套過于老舊，不具備檔次現(xiàn)有外部環(huán)境較臟，人群較雜駢邑路車流多，尾氣多，將項目與城市中心隔開項目周邊道路、公園規(guī)劃尚需時日需安排拆遷安置，不能立即展開工作【地塊優(yōu)劣勢分析地塊優(yōu)劣勢分析】機會機會東部是城市未來主要發(fā)展方向北部政府公園的規(guī)劃，打造私家后花園市場在售房源存量有限，且規(guī)劃、包裝、銷售較普通【地塊優(yōu)劣勢分析地塊優(yōu)劣勢分析】

21、威脅威脅未來市場土地存量較大，開發(fā)規(guī)模相繼展開將地塊分為三級（abc）a地塊為環(huán)境最好、未來最具看點的地塊，同濟盛世花園就隸屬此類；b地塊為老城中心區(qū)，配套便利、人流密集，文博苑就是此類地塊；c地塊為城市周邊區(qū)域，位于城市邊緣、城市輻射區(qū)。【地塊綜述地塊綜述】本地塊目前隸屬于比較糟糕的本地塊目前隸屬于比較糟糕的c c地塊地塊本案隸屬于c類地塊，較b地塊缺乏老城區(qū)的便捷和繁華，也沒有a地塊中央景觀的價值感和榮耀感，項目外界環(huán)境臟亂、人員整體收入水平低，房價相對較低。本地塊將超越本地塊將超越b b地塊向地塊向a a地塊靠攏地塊靠攏但就未來整體規(guī)劃來看，本地塊是政府未來重點發(fā)展區(qū)域之一，北面將建沿河

22、公園，周邊道路也會大力進行整修，地塊環(huán)境日益升級，并且憑借與a地塊一道之隔的優(yōu)勢超越b地塊，地塊價值向a地塊靠攏。建什么樣的項目，能夠使地塊價值最大化？建什么樣的項目，能夠使地塊價值最大化？建什么樣的項目，能夠適銷對路，快速實現(xiàn)銷售？建什么樣的項目，能夠適銷對路，快速實現(xiàn)銷售？洞察臨朐縣洞察臨朐縣形象定位形象定位項目定位項目定位客戶定位客戶定位市場定位市場定位focus 2出彩，是項目成功的第一步出彩，是項目成功的第一步臨朐房產(chǎn)市場整體較平均，鮮有項目利用出色的規(guī)劃和包裝搶占消費者視線，同濟盛世花園的出現(xiàn)，將臨朐房產(chǎn)市場整體提升一個檔次，本項目未來的面世，應該給臨朐市場一個全新的概念和印象，它

23、將改變臨朐消費者對好房子的認知，重新定義房產(chǎn)市場新規(guī)則。借勢地塊巧妙提升項目價值借勢地塊巧妙提升項目價值如果以現(xiàn)有地貌為依托，項目比較適合做低端市場，中規(guī)中矩的規(guī)劃設計和營銷思路，憑借低價格也能暫時獲得部分客戶的青睞，但卻得不到市場的掌聲和喝彩，隨著未來大片地塊的開發(fā)，發(fā)展道路將越來越狹窄。如果從項目b地塊漸次靠攏a地塊的價值來考量，項目應以中高端形象面世，以中端價格來搶占市場份額，憑項目應以中高端形象面世，以中端價格來搶占市場份額，憑借項目出色的規(guī)劃設計包裝和實實在在的價格必定能夠創(chuàng)造臨朐借項目出色的規(guī)劃設計包裝和實實在在的價格必定能夠創(chuàng)造臨朐房產(chǎn)市場的一大奇跡。房產(chǎn)市場的一大奇跡。【市場定

24、位】【市場定位】定位原則定位原則超越當?shù)厮降娘L情住超越當?shù)厮降娘L情住宅宅 超越當?shù)厮匠疆數(shù)厮剑创蛟炫R朐最具品質和看點的住宅項目，整體規(guī)劃設計和包裝、銷售策略均處于領先水平，全面超越當?shù)兀瑯淞藯U。 風情住宅，風情住宅，著重體現(xiàn)項目特色和風格，它區(qū)別于城中豪宅、品質大盤，而是代表一種更輕松愉悅的生活方式，沒有豪宅的光環(huán)，項目所塑造的生活方式將更輕松寫意、自由，更親近客戶的內(nèi)心世界。 整體定位于城市中高端，整體定位于城市中高端，以吸引中端客源為主，籠絡城市高端客源?！臼袌龆ㄎ弧俊臼袌龆ㄎ弧慷ㄎ徽Z定位語市場定位市場定位項目定位項目定位客戶定位客戶定位形象定位形象定位focus 2公園旁公

25、園旁坡地洋房生活坡地洋房生活公園，公園，政府沿彌河兩側規(guī)劃公園，未來項目北側將建成61296.85多平米的公園，與駢邑路西側景觀星城一條景觀帶。公園不僅能夠彰顯項目優(yōu)越的生活環(huán)境，一定程度上還能拉近項目與駢邑路西側（未來豪宅區(qū)）的距離。坡地，坡地，項目地塊南低北高，漸次向北成山地風貌，坡地是當?shù)仉y能可貴的先覺條件，利用地勢的起伏營造住宅園區(qū)的景觀特色，項目此項優(yōu)勢的挖掘，將成為臨朐首發(fā)，最耐人尋味的住宅區(qū)。洋房，洋房，主力規(guī)劃3、4層低密度住宅，契合高端人士的品味和口味，借此提出花園洋房的概念更易于被消費者所接受，洋房多借鑒一些西式元素，那種原汁原味的歐風情懷（美風）更吸引消費者，通過新產(chǎn)品、

26、新概念的面世，項目更易獲得叫好叫座的市場反響。生活，生活，區(qū)別于之前刻意講究建筑的面積和房型，現(xiàn)在人們更注重建筑所能帶來舒適性和心理感受，從此，房子成為一種生活方式，房子更是身份榮耀的體現(xiàn)。洋房生活是一種怎樣的生活？如果我們所打造的生活方式能夠引起消費者的共鳴，如果我們的建筑、花園、說辭深深打動了消費者的內(nèi)心，我們的推廣就成功了?！拘蜗蠖ㄎ弧俊拘蜗蠖ㄎ弧慷ㄎ徽Z定位語原味愛倫坡原味愛倫坡( (北美風情北美風情) )愛倫坡，愛倫坡，源于美國一名著名詩人，后常用于建筑風格的表述，名字帶著濃郁的國外風情，似乎能夠讓人觸摸到北美的粗狂、灑脫和自由，又似乎能看到英倫風格的溫馨、寧靜和浪漫。而且“坡”與“坡

27、”同音，能夠表達出項目坡地風貌。原味，原味，作為一種對國外建筑文化和生活方式的拷貝修改，項目沒有不和諧或者不“正宗”，而是一種非?！暗氐馈钡慕ㄖ绞胶蜕钫軐W的表達，將國外生活的那種高貴、閑散和舒適原汁原味得表現(xiàn)出來。原味愛倫坡，原味愛倫坡，項目將國外的建筑形式和理念引入，又融合了中國建筑的一些元素，讓人親身體驗到國外建筑風味的同時，更符合中國人本身的生活習慣，原味愛倫坡暗含“中西結合”的建筑哲學。【形象定位】【形象定位】項目案名建議項目案名建議1項目案名建議項目案名建議2 2：洛卡假日洛卡假日洛卡，洛卡，地中海的一種建筑形式語言，洛卡語辭間透著濃郁的國外風情，訴說不盡的地中海神話傳說，令人向

28、往的緩慢生活節(jié)奏，仿佛看得見時間停止了腳步，星星在對著月亮低語，幸福的人們在這里辛勤的勞作，幸福地棲居。假日，假日，于國內(nèi)來說是一種非常奢侈的享受，如果能夠沉浸在悠長的假日生活中，那該是一種多么幸福的一件事情，洛卡假日，讓一切的夢想成為現(xiàn)實，在這里，唯一要做的事情就是細細享受，享受這美妙的天與地，還有無限舒展的生活情態(tài)，一草一木，都張揚著假日生活的精彩。洛卡假日，洛卡假日，是假日中的洛卡，還是洛卡的假日，只有深入其中的人才能品出其中的滋味。【形象定位】【形象定位】項目案名建議項目案名建議2生活的理想，理想的生活生活的理想，理想的生活努力追逐生活的理想努力追逐生活的理想很多人都在為生命的夢想而努

29、力，他們努力地工作，努力適應社會的壓力，努力改變現(xiàn)有的處境，努力實現(xiàn)突破，努力展現(xiàn)自我價值。他們的努力是為了更好地生活，然后生活卻往往將他們拋卻在夢想的邊緣，如若某一天認真審視自己的生活，會為夢想的虛無、生活的虛脫感到茫然嗎？在追逐夢想的過程中，我們有資格要求夢想的結果。充分享受理想的生活充分享受理想的生活現(xiàn)在好了，洛卡假日洛卡假日來了，充分享受勝利果實的時刻來了！也許我們在學會努力奮斗的同時，更應該學會享受，理想的生活就在眼前，還在等什么呢？【形象定位】【形象定位】廣告推廣主題廣告推廣主題市場定位市場定位項目定位項目定位形象定位形象定位客戶定位客戶定位focus 2 私營企業(yè)主和個體工商戶私

30、營企業(yè)主和個體工商戶 政府機關及效益較好的企事業(yè)單位職政府機關及效益較好的企事業(yè)單位職 縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)的購房人群縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)的購房人群【客戶定位】【客戶定位】主要構成群體主要構成群體購買目的購買目的1)1)自用：自用：經(jīng)營戶，有能力而又確實希望置業(yè)的。2)2)換屋計劃換屋計劃：不滿現(xiàn)時居住條件且有能力供屋的人士。3)3)鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房群體鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房群體：改變原有鄉(xiāng)鎮(zhèn)生活方式,為改善子女的教育問題.年齡層次年齡層次中青年人為主（2555歲）家庭結構家庭結構三、四口之家為主收入?yún)^(qū)分收入?yún)^(qū)分年收入315萬【客戶定位】【客戶定位】客戶細分客戶細分經(jīng)濟結構經(jīng)濟結構現(xiàn)有存款10萬元以上消費等級消費等級2萬元/年消費水準

31、消費水準大眾型消費購屋心態(tài)購屋心態(tài)1）休閑享受各項休閑娛樂設施近在1000米半徑以內(nèi)之理想住家。2）商品偏好喜歡家居戶數(shù)少，出入人員較單純。3）地段偏好交通網(wǎng)絡四通八達，方便快捷。4）舊屋換新屋提高居住品質。購屋動機購屋動機自住為主（可承受總價在10-15萬以內(nèi)）【客戶定位】【客戶定位】客戶細分客戶細分隨著項目開發(fā)的進展，目標客戶的需求及購買目的將發(fā)生變化。自住型客戶為主。以中小戶型的需求為主。投資型客戶比重有所增加。仍以中小戶型為主要需求。自住型客戶比重增加。以中大戶型為主要需求?！究蛻舳ㄎ弧俊究蛻舳ㄎ弧靠蛻魳嫵勺兓厔菘蛻魳嫵勺兓厔菽挲g30歲以下3135歲3640歲4150歲50歲以上百

32、分比約5%約25%約35%約30%約5%【客戶定位】【客戶定位】年齡預測年齡預測區(qū)域縣城鄉(xiāng)鎮(zhèn)比例約60%約40%【客戶定位】【客戶定位】客戶來源客戶來源產(chǎn)品規(guī)劃與開發(fā)建議產(chǎn)品規(guī)劃與開發(fā)建議開發(fā)建議開發(fā)建議產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)劃focus 3【規(guī)劃設計建議】【規(guī)劃設計建議】- -總體規(guī)劃思路總體規(guī)劃思路1、規(guī)劃符合現(xiàn)代文明居住標準，高品質生活小區(qū)2、創(chuàng)造臨朐代表性品質社區(qū) 為臨朐住宅開發(fā)創(chuàng)造有代表性的居住模式，塑造奪目的區(qū)域形象。3、合理的景觀系統(tǒng)確保優(yōu)美的生活環(huán)境質素 通過人造景觀規(guī)劃設計，滿足居者對自然的渴望。4、以配套提升地塊價值，樹立社區(qū)形象 以主題性休閑設施作為吸引點，滿足家庭日常休閑度假。

33、【規(guī)劃設計建議】【規(guī)劃設計建議】- -規(guī)劃布局規(guī)劃布局建筑規(guī)劃建筑規(guī)劃 國外風格，簡約明快的加州現(xiàn)代風格或地中海式國外風格，簡約明快的加州現(xiàn)代風格或地中海式風格風格產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)以以4 4層層+ +閣樓花園洋房為主，配合閣樓花園洋房為主，配合3 3層洋房和小高層層洋房和小高層住宅住宅產(chǎn)品特色產(chǎn)品特色入戶花園、錯層住宅、錯層陽臺、空中院落入戶花園、錯層住宅、錯層陽臺、空中院落布局規(guī)劃布局規(guī)劃主入口設置于朐陽路，順河路和駢邑路分別設置主入口設置于朐陽路，順河路和駢邑路分別設置入口入口戶型設計戶型設計 100100140140平米的三室為主流，小高層可搭配部分平米的三室為主流，小高層可搭配部分90

34、90平米左右的兩室兩廳平米左右的兩室兩廳1、建筑風格建議、建筑風格建議 國外風格洛卡假日地中海現(xiàn)代主義風格【規(guī)劃設計建議】【規(guī)劃設計建議】- -建筑風格建筑風格1）立面設計）立面設計首先要控制成本，其次要突出品質。色調(diào)上清新明亮，拒絕過于黯沉濃重的色彩。線條設計上避免平庸死板，通過凹凸感的設計豐富項目外立面米黃色和朱紅仿石磚的、抑或紅白色，搭配落地玻璃窗的通透來營造洋房生活的溫馨的高貴?？衫猛怀龅年柵_、突出的轉角飄窗來表現(xiàn)建筑的凹凸和立體，增添了整個視覺的豐富感?！疽?guī)劃設計建議】【規(guī)劃設計建議】- -建筑風格建筑風格2 2）房頂設計）房頂設計房頂根據(jù)顏色來設置，簡約現(xiàn)代風格可采用這種夸張的板

35、式設計，頂部探出時與地平面形成一個角度，張揚美觀，又可以利用這部分空間來設計閣樓部分的窗戶，或者利用尖頂【規(guī)劃設計建議】【規(guī)劃設計建議】- -建筑風格建筑風格3 3）一層花園：踏入式和踏出式）一層花園：踏入式和踏出式踏入式：整體造價提高了，犧牲了整體綠地面積，一層入戶花園價值提高，能夠設置充足的車庫。踏出式：能夠增加公共綠地面積，節(jié)省了建筑成本，犧牲了底層車庫的面積。【規(guī)劃設計建議】【規(guī)劃設計建議】- -建筑風格建筑風格4 4）戶型設計）戶型設計100140平米的三室為主流，小高層可搭配部分90平米左右的兩室兩廳【規(guī)劃設計建議】【規(guī)劃設計建議】- -建筑風格建筑風格2 2、景觀建議、景觀建議節(jié)

36、約成本的前提下，做出景觀特色【規(guī)劃設計建議】【規(guī)劃設計建議】- -園林景觀園林景觀1 1）沿小區(qū)主大門進去有一條主要的景觀軸主要的景觀軸，將整個小區(qū)的景觀串聯(lián)起來，中心主景觀設計小廣場小廣場，有噴泉、花臺、溪水、雕塑【規(guī)劃設計建議】【規(guī)劃設計建議】- -園林景觀園林景觀2 2）分組團建設，）分組團建設，不同組團不同的景觀特色，保持景觀的差異性差異性和均好性均好性3）采用大型綠色植物與小植物相互搭配，形成高低錯落有致，顏色相協(xié)調(diào)，增加綠色植物的觀賞性，局部使用一些藤蔓植物來營造洋房的茵茵綠意。4）增設一些便宜又具有人性化、美觀大方的設施：雕塑、座椅、健身器材、廊架等2 2、大門建議、大門建議按照

37、洋房的標準來建造，突出品質感，做出特色按照洋房的標準來建造，突出品質感，做出特色3 3、營銷建議、營銷建議1 1）現(xiàn)場造勢：）現(xiàn)場造勢：設置小接待中心，圍擋、標識牌、戶外看板小接待中心，圍擋、標識牌、戶外看板2 2）設立市區(qū)售樓處：）設立市區(qū)售樓處：建議選擇距離項目較近，彌河附近彌河附近的位置或市中心繁華市中心繁華商業(yè)街道3 3）設置看房車）設置看房車，帶客戶到現(xiàn)場看房【產(chǎn)品深化建議】【產(chǎn)品深化建議】-物物業(yè)管理業(yè)管理星級標準物業(yè)管理星級標準物業(yè)管理聘請專業(yè)的、具備知名度的物業(yè)管理公司提供顧問指導或進行管理。 成立客戶會，不定期組織客戶活動。打造高產(chǎn)品附加值，為超越當?shù)厮降娘L情小區(qū)提供有力的

38、支撐！使本案成為臨朐最具看點的住宅項目所在地段關鍵要素質量品牌核心要素社區(qū)配套重要支撐戶型設計靈活超前硬件設備實實在在 生活質量周邊配套物業(yè)管理生活保障【規(guī)劃設計建議】【規(guī)劃設計建議】- -目標與意義目標與意義產(chǎn)品規(guī)劃與開發(fā)建議產(chǎn)品規(guī)劃與開發(fā)建議產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)劃開發(fā)建議開發(fā)建議focus 3開發(fā)建議一期一期：該區(qū)域距離市中心較近，易于為消費者所接受二期：二期：通過一期宣傳銷售、北部公園修建，帶動該區(qū)域地塊價值升級小區(qū)主入口小區(qū)主入口小區(qū)北門小區(qū)北門小區(qū)西門4 4年時間將小區(qū)全部銷售完畢年時間將小區(qū)全部銷售完畢營銷推廣營銷推廣廣告推廣廣告推廣營銷執(zhí)行營銷執(zhí)行focus 4 正合奇勝，主動出擊正合

39、奇勝，主動出擊在進行常規(guī)推廣的同時，充分利用各方面的銷售網(wǎng)絡，以“主動式營銷”的模式，主動出擊，加快項目的銷售速度。 鎖定目標，優(yōu)化資源鎖定目標，優(yōu)化資源針對項目目標客戶，有針對性的制定相關的營銷推廣策略，集中優(yōu)勢資源，加強宣傳推廣的力度和效果。 區(qū)域聯(lián)動，擴大市場區(qū)域聯(lián)動，擴大市場統(tǒng)籌兼顧當?shù)氐氖袌龊涂蛻舻男枨?，擴大市場層面，吸引目標客戶，加快銷售速度。 條件成熟，速戰(zhàn)速決條件成熟，速戰(zhàn)速決在條件成熟之時，選擇合適的時機將項目推出市場，力求一炮而紅，實現(xiàn)快速銷售，快速回收資金的目的。【營銷執(zhí)行】【營銷執(zhí)行】【營銷策略】【營銷策略】- -價格定位策略價格定位策略項目價格定位原則項目價格定位原則

40、a、市場供需原則b、預期利潤率、銷售總額、市場份額等銷售目標合理均衡原則c、價格相對穩(wěn)定原則項目價格定位目標項目價格定位目標 a、最大利潤目標 b、銷售目標（市場占有份額、銷售進度） c、市場競爭目標 d、項目品牌、企業(yè)品牌目標 價格定位受諸多因素影響，應當遵循開發(fā)節(jié)奏及市場動態(tài)的普遍規(guī)律及原則。綜合項目與周邊項目的指標對比，在現(xiàn)有市場情況下，我們建議項目未來銷售均價在2400250024002500元元左右，穩(wěn)居項目中高端市場，并在未來運作當中向高端市場邁進。前期以2300元元左右的低價入市，小幅快跑，短期內(nèi)快速提價策略?！緺I銷策略】【營銷策略】- -價格定位價格定位 入市階段：入市階段：放

41、低姿態(tài)，樹立高性價比產(chǎn)品形象。 開盤階段：開盤階段：全面占領中檔市場，向高檔市場過渡。 持續(xù)階段：持續(xù)階段：全力沖擊高檔市場，樹立項目品牌號召力。 清盤階段：清盤階段：增加優(yōu)惠措施及幅度，爭取全面清盤。 低開低開 穩(wěn)攀穩(wěn)攀 高走高走 高收高收【營銷策略】【營銷策略】- -價格策略價格策略“低開高走低開高走”策略策略迅速搶占目標市場，依據(jù)市場情況逐步提價創(chuàng)造價值?！耙环恳粌r一房一價”策略策略根據(jù)產(chǎn)品戶型、景觀、朝向等優(yōu)劣程度分別制定價格，實施“一房一價”，實現(xiàn)每套房子物有所值?！皟r值最優(yōu)價值最優(yōu)”策略策略根據(jù)市場動態(tài)和本案銷售情況，在營銷過程中適當調(diào)整價格，逐步提高利潤空間。【營銷策略】【營銷策

42、略】- -價格執(zhí)行策略價格執(zhí)行策略營銷推廣營銷推廣營銷執(zhí)行營銷執(zhí)行廣告推廣廣告推廣focus 4采用社會影響力營銷采用社會影響力營銷 【廣告推廣】【廣告推廣】- -廣告策略廣告策略縣城雖然在大眾媒體方面比較缺失但是由于特殊的人文溝通習慣形成了比大城市更緊密地人際社交圈層充分利用人與人之間的口頭影響力建設社會公眾議題分成分成4 4步，遠交近攻，層層深入步，遠交近攻，層層深入從新區(qū)發(fā)展開拓進行炒作社會熱點從社會影響力建立社會對新區(qū)的崇敬感從區(qū)域炒作過渡到本區(qū)域最有風情項目的占位從產(chǎn)品本身帶來的現(xiàn)場體驗促成購買感性推廣理性推廣+ +社會社會影響力影響力區(qū)域區(qū)域認可度認可度產(chǎn)品產(chǎn)品美譽度美譽度認購決認

43、購決策行為策行為營銷第一階段：建立客戶檔案營銷第一階段：建立客戶檔案【廣告推廣】【廣告推廣】- -推廣流程推廣流程營銷第二階段：城區(qū)客戶截留（配圖）營銷第二階段：城區(qū)客戶截留（配圖）城區(qū)內(nèi)廣告牌，可使項目從區(qū)域性樓盤升華為全縣型樓盤，價格、人氣都將得到很大的提升營銷第三階段：配合電視字幕、各區(qū)廣場露演、廠區(qū)推介階段營銷第三階段：配合電視字幕、各區(qū)廣場露演、廠區(qū)推介階段演出吸引大量人氣，同時發(fā)放vip積分卡，參加產(chǎn)品自開盤前系列活動或推薦新客戶拿卡可獲較高積分。營銷第四階段：積分卡滾雪球攻勢營銷第四階段：積分卡滾雪球攻勢vip積分卡：1、客戶需參加開盤前所有活動后可獲得最高積分，憑積分兌換優(yōu)惠2

44、、客戶也可推薦朋友同事辦卡，每推薦一個可獲贈一定積分3、如果客戶開盤后沒有選到房源，可憑積分獲贈現(xiàn)場銷售中心一定數(shù)額的消費券，可消費咖啡、冷餐等食品以上vip卡的使用，可最大化的覆蓋客戶群，同時通過不同階段的多次活動，淘汰誠意差的客戶，并最終掌握開盤的銷售程度。營銷第五階段：認籌階段（大型室內(nèi)產(chǎn)品推介會，收訂選房不報房價）營銷第五階段：認籌階段（大型室內(nèi)產(chǎn)品推介會，收訂選房不報房價）主要目的：通過開發(fā)單位、嘉賓、建設單位、政府領導等相關人士的報道，增強客戶信心，現(xiàn)場下訂。另此階段宣傳推廣中充分挖掘非城區(qū)消費群體，根據(jù)我公司多年縣城操盤經(jīng)驗，縣城50%屬于非城區(qū)購房客戶.通過各類宣傳渠道(電視字幕周邊城鎮(zhèn)廣播宣傳車車貼等)完成開盤前的全面客戶搜索,增加訂房量,為開盤熱銷奠定基礎.(結合當?shù)氐念A售房銷售政策)