北京偉業(yè)專(zhuān)題研究及產(chǎn)品建議報(bào)告酒店

1、根據(jù)項(xiàng)目條件回答問(wèn)題根據(jù)項(xiàng)目條件回答問(wèn)題本項(xiàng)目要做酒店式公寓嗎？本項(xiàng)目要做酒店式公寓嗎？控制控制限制限制本項(xiàng)目將出現(xiàn)約19萬(wàn)平米，約合2111套90平米以下戶(hù)型要求局部集中出現(xiàn)緊湊要求局部集中出現(xiàn)緊湊戶(hù)型產(chǎn)品分擔(dān)控規(guī)壓力戶(hù)型產(chǎn)品分擔(dān)控規(guī)壓力客觀要求客觀要求要求產(chǎn)品多樣化，避免要求產(chǎn)品多樣化，避免內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)1本項(xiàng)目要做酒店式公寓嗎？本項(xiàng)目要做酒店式公寓嗎？檔次要求檔次要求建筑形態(tài)及戶(hù)型面積在合理性基礎(chǔ)上充分體現(xiàn)居住舒適度主要通過(guò)立面形象、戶(hù)型精細(xì)化處理和服務(wù)管理等綜合因素引發(fā)價(jià)值感，體現(xiàn)高檔屬性，而非通過(guò)大面積戶(hù)型、奢侈材料等營(yíng)造適宜居住的內(nèi)外部景觀與生活配套，人與自然社會(huì)和諧共生在結(jié)合客

2、觀要求的基礎(chǔ)上，考察滿(mǎn)足項(xiàng)目整體定位需求的產(chǎn)品時(shí)，酒店式公寓的產(chǎn)品形在結(jié)合客觀要求的基礎(chǔ)上，考察滿(mǎn)足項(xiàng)目整體定位需求的產(chǎn)品時(shí)，酒店式公寓的產(chǎn)品形式可滿(mǎn)足對(duì)項(xiàng)目檔次定位的要求。式可滿(mǎn)足對(duì)項(xiàng)目檔次定位的要求。2與金領(lǐng)國(guó)際相鄰，與金領(lǐng)國(guó)際相鄰，景觀資源相對(duì)不足，景觀資源相對(duì)不足，私密性較差，展示私密性較差，展示性較好性較好外部景觀資源豐富，外部景觀資源豐富，私密性較好，展示性私密性較好，展示性不足不足私密性較好，展示私密性較好，展示性好，外部景觀資性好，外部景觀資源不足源不足展示性較好，私密性一展示性較好，私密性一般，外部景觀資源較好般，外部景觀資源較好外部景觀資源不足，內(nèi)外部景觀資源不足，內(nèi)部景觀

3、資源豐富，展示部景觀資源豐富，展示性差，私密性好性差，私密性好本項(xiàng)目要做酒店式公寓嗎？本項(xiàng)目要做酒店式公寓嗎？外部資源要求外部資源要求本項(xiàng)目的用地條件不具備均好性，外部資源優(yōu)勢(shì)、展示性?xún)?yōu)勢(shì)、私密性?xún)?yōu)勢(shì)差異較大本項(xiàng)目的用地條件不具備均好性，外部資源優(yōu)勢(shì)、展示性?xún)?yōu)勢(shì)、私密性?xún)?yōu)勢(shì)差異較大1號(hào)位受外部交通及鄰近競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目影響，用地價(jià)值最低號(hào)位受外部交通及鄰近競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目影響，用地價(jià)值最低1 12 23 34 45 531 1本項(xiàng)目要做酒店式公寓嗎？本項(xiàng)目要做酒店式公寓嗎？外部資源要求外部資源要求受外部景觀資源影響不大朝向要求不明顯城市化區(qū)位方便、快捷的交通周到貼心的服務(wù)高檔全面的硬件設(shè)施酒店式公寓需求特點(diǎn)對(duì)

4、外部資源要求較低對(duì)外部資源要求較低可實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目土地價(jià)值最大化可實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目土地價(jià)值最大化1號(hào)位適合酒店式公寓產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)號(hào)位適合酒店式公寓產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)4本項(xiàng)目要做酒店式公寓嗎？本項(xiàng)目要做酒店式公寓嗎？風(fēng)險(xiǎn)要求風(fēng)險(xiǎn)要求酒店式公寓可實(shí)現(xiàn)高單價(jià)、低總價(jià)，對(duì)客戶(hù)支付能力限制低酒店式公寓可實(shí)現(xiàn)高單價(jià)、低總價(jià)，對(duì)客戶(hù)支付能力限制低酒店式公寓銷(xiāo)售速度快，可實(shí)現(xiàn)迅速回款酒店式公寓銷(xiāo)售速度快，可實(shí)現(xiàn)迅速回款5本項(xiàng)目要做酒店式公寓嗎？本項(xiàng)目要做酒店式公寓嗎？綜合分析綜合分析客觀要求客觀要求檔次要求檔次要求外部資源要求外部資源要求風(fēng)險(xiǎn)要求風(fēng)險(xiǎn)要求本項(xiàng)目可以做酒店式公本項(xiàng)目可以做酒店式公寓，且與項(xiàng)目整體定位寓，且與項(xiàng)目整體

5、定位不矛盾不矛盾承載規(guī)模有限承載規(guī)模有限舒適度不高舒適度不高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)影響市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)影響內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)影響內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)影響本項(xiàng)目適合開(kāi)發(fā)部分本項(xiàng)目適合開(kāi)發(fā)部分有產(chǎn)品特色的高檔次有產(chǎn)品特色的高檔次酒店式公寓酒店式公寓6專(zhuān)題研究及產(chǎn)品建議報(bào)告之二：專(zhuān)題研究及產(chǎn)品建議報(bào)告之二：酒店式公寓及小戶(hù)型項(xiàng)目市場(chǎng)研究專(zhuān)題酒店式公寓及小戶(hù)型項(xiàng)目市場(chǎng)研究專(zhuān)題研究目的：研究目的：針對(duì)本項(xiàng)目規(guī)劃方案中所涉及的酒店式公寓產(chǎn)品及由于受“70/90”政策要求所涉及的90平米以下緊湊戶(hù)型產(chǎn)品，對(duì)目前市場(chǎng)供應(yīng)中的典型項(xiàng)目進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)研究，為本項(xiàng)目中酒店式公寓產(chǎn)品及90平米以下戶(hù)型產(chǎn)品定位提供市場(chǎng)依據(jù)。研究對(duì)象：研究對(duì)象：全市范圍內(nèi)酒店式公寓及小

6、戶(hù)型公寓研究?jī)?nèi)容：研究?jī)?nèi)容：酒店式公寓及小戶(hù)型公寓發(fā)展過(guò)程可售市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)潛在市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)，并預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境分析產(chǎn)品供應(yīng)、需求特點(diǎn)820032003年起年起服務(wù)式公寓服務(wù)式公寓上世紀(jì)九十年代初上世紀(jì)九十年代初酒店產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)權(quán)自持性物業(yè)自持性物業(yè)，公建立項(xiàng)。以外籍租客為主要服務(wù)對(duì)象，公建立項(xiàng)。以外籍租客為主要服務(wù)對(duì)象 小戶(hù)型公寓小戶(hù)型公寓小戶(hù)型公寓產(chǎn)品小戶(hù)型公寓產(chǎn)品，住宅立項(xiàng)，普遍帶有裝修。以年輕人自住、家庭，住宅立項(xiàng)，普遍帶有裝修。以年輕人自住、家庭投資為主要購(gòu)買(mǎi)目的，對(duì)產(chǎn)品舒適度要求不高。投資為主要購(gòu)買(mǎi)目的，對(duì)產(chǎn)品舒適度要求不高。20052005年起年起 酒店式公寓酒店式公寓介

7、于酒店與住宅之間的一種產(chǎn)品，公建或住宅立項(xiàng)。對(duì)于介于酒店與住宅之間的一種產(chǎn)品，公建或住宅立項(xiàng)。對(duì)于配套要求配套要求及物業(yè)服務(wù)的要求較高，單價(jià)較高，及物業(yè)服務(wù)的要求較高，單價(jià)較高，后期生活費(fèi)用較高；后期生活費(fèi)用較高；20062006年起年起產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)式酒店純投資性產(chǎn)品純投資性產(chǎn)品，對(duì)于區(qū)域位置、周遍高端商務(wù)人群、產(chǎn)品裝修標(biāo)準(zhǔn)、，對(duì)于區(qū)域位置、周遍高端商務(wù)人群、產(chǎn)品裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)置有很高的要求配套設(shè)置有很高的要求，且對(duì)酒店公司的運(yùn)營(yíng)能力有一定要求，售，且對(duì)酒店公司的運(yùn)營(yíng)能力有一定要求，售價(jià)高于其它產(chǎn)品，市場(chǎng)受眾面窄價(jià)高于其它產(chǎn)品，市場(chǎng)受眾面窄產(chǎn)品市場(chǎng)沿革產(chǎn)品市場(chǎng)沿革9空中供給獨(dú)立時(shí)代國(guó)際大廈

8、都市坐標(biāo)摩登天空時(shí)代奧城SOMO城基中心非常公館精英匯煥日線即將入市即將入市奧林匹克大廈世紀(jì)泰達(dá)商務(wù)酒店龍悅.海上國(guó)際弘澤國(guó)際橙HOUSEQQ堂別館公寓塞納國(guó)際金茂現(xiàn)場(chǎng)中央戀城中新城上城產(chǎn)品市場(chǎng)沿革產(chǎn)品市場(chǎng)沿革市場(chǎng)供應(yīng)量市場(chǎng)供應(yīng)量逐年增多逐年增多；20062006年后現(xiàn)代城的銷(xiāo)售火爆，進(jìn)一步擴(kuò)展小戶(hù)型產(chǎn)品發(fā)展，受年后現(xiàn)代城的銷(xiāo)售火爆，進(jìn)一步擴(kuò)展小戶(hù)型產(chǎn)品發(fā)展，受“70/90”70/90”政策影響，小戶(hù)型產(chǎn)品集中政策影響，小戶(hù)型產(chǎn)品集中20072007年面世，將帶來(lái)年面世，將帶來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇加劇。后現(xiàn)代城10國(guó)際大廈國(guó)際大廈奧林匹克大廈奧林匹克大廈空中供給空中供給獨(dú)立時(shí)代獨(dú)立時(shí)代摩登天空

9、摩登天空都市坐標(biāo)都市坐標(biāo)精英匯精英匯煥日線煥日線非常公館非常公館SOMOSOMO時(shí)代奧城時(shí)代奧城誠(chéng)基中心誠(chéng)基中心橙橙househouse世紀(jì)泰達(dá)商務(wù)酒店世紀(jì)泰達(dá)商務(wù)酒店別館公寓別館公寓本案本案塞納國(guó)際塞納國(guó)際弘澤國(guó)際弘澤國(guó)際金茂現(xiàn)場(chǎng)金茂現(xiàn)場(chǎng)龍悅龍悅. .海上國(guó)際海上國(guó)際QQQQ堂堂后現(xiàn)代城后現(xiàn)代城中央戀城中央戀城中城豪苑中城豪苑產(chǎn)品市場(chǎng)沿革產(chǎn)品市場(chǎng)沿革1112產(chǎn)品類(lèi)比分析產(chǎn)品類(lèi)比分析產(chǎn)品基調(diào)確立產(chǎn)品基調(diào)確立服務(wù)式公寓需開(kāi)發(fā)商持有經(jīng)營(yíng)，本專(zhuān)題不作重點(diǎn)研究服務(wù)式公寓需開(kāi)發(fā)商持有經(jīng)營(yíng)，本專(zhuān)題不作重點(diǎn)研究產(chǎn)權(quán)式酒店須承諾相應(yīng)回報(bào)率，且要求開(kāi)發(fā)商與酒店管理公司等相關(guān)單位的合作關(guān)系和操作關(guān)系產(chǎn)權(quán)式酒店須承

10、諾相應(yīng)回報(bào)率，且要求開(kāi)發(fā)商與酒店管理公司等相關(guān)單位的合作關(guān)系和操作關(guān)系針對(duì)酒店式公寓，本專(zhuān)題將現(xiàn)實(shí)意義下的酒店式公寓和小戶(hù)型公寓作為主要研究對(duì)象針對(duì)酒店式公寓，本專(zhuān)題將現(xiàn)實(shí)意義下的酒店式公寓和小戶(hù)型公寓作為主要研究對(duì)象13市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析可售供應(yīng)可售供應(yīng)本專(zhuān)題下本專(zhuān)題下“酒店式公寓酒店式公寓”的概念所指為酒店式公寓與小戶(hù)型公寓區(qū)別明顯的概念所指為酒店式公寓與小戶(hù)型公寓區(qū)別明顯從品質(zhì)上講，酒店式服務(wù)公寓高于小戶(hù)型公寓從服務(wù)上講，酒店式服務(wù)公寓高于小戶(hù)型公寓從售價(jià)上講，酒店式服務(wù)公寓高于小戶(hù)型公寓從物業(yè)費(fèi)上講，酒店式服務(wù)公寓高于小戶(hù)型公寓從產(chǎn)品形式上講，酒店式服務(wù)公寓相似于小戶(hù)型公寓14市場(chǎng)分析市

11、場(chǎng)分析可售供應(yīng)可售供應(yīng)目前市場(chǎng)可售體量不大，大部分處于尾盤(pán)銷(xiāo)售情況，且供應(yīng)集中在市內(nèi)目前市場(chǎng)可售體量不大，大部分處于尾盤(pán)銷(xiāo)售情況，且供應(yīng)集中在市內(nèi)小戶(hù)型產(chǎn)品可兼顧商業(yè)和住宅性質(zhì)用地，商業(yè)用地產(chǎn)品價(jià)格與住宅用地產(chǎn)品價(jià)格差異不明顯小戶(hù)型產(chǎn)品可兼顧商業(yè)和住宅性質(zhì)用地，商業(yè)用地產(chǎn)品價(jià)格與住宅用地產(chǎn)品價(jià)格差異不明顯酒店式服務(wù)公寓就業(yè)態(tài)的特點(diǎn)，其銷(xiāo)售價(jià)格、物業(yè)費(fèi)用均高于區(qū)域內(nèi)同期住宅產(chǎn)品酒店式服務(wù)公寓就業(yè)態(tài)的特點(diǎn)，其銷(xiāo)售價(jià)格、物業(yè)費(fèi)用均高于區(qū)域內(nèi)同期住宅產(chǎn)品價(jià)格方面，在天津住宅整體市場(chǎng)很難突破價(jià)格方面，在天津住宅整體市場(chǎng)很難突破10000元元/平米的現(xiàn)狀下，小戶(hù)型產(chǎn)品已成功實(shí)現(xiàn)。平米的現(xiàn)狀下，小戶(hù)型產(chǎn)品已

12、成功實(shí)現(xiàn)。15市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析可售供應(yīng)可售供應(yīng)可售小戶(hù)型產(chǎn)品均為一梯多戶(hù)，居住舒適度較低可售小戶(hù)型產(chǎn)品均為一梯多戶(hù)，居住舒適度較低可售產(chǎn)品中，大部分提供精裝修，且精裝標(biāo)準(zhǔn)不高，主要為提高產(chǎn)品附加值及實(shí)現(xiàn)快速入住可售產(chǎn)品中，大部分提供精裝修，且精裝標(biāo)準(zhǔn)不高，主要為提高產(chǎn)品附加值及實(shí)現(xiàn)快速入住酒店式服務(wù)公寓戶(hù)型大于小戶(hù)型公寓，明顯更強(qiáng)調(diào)舒適性酒店式服務(wù)公寓戶(hù)型大于小戶(hù)型公寓，明顯更強(qiáng)調(diào)舒適性可售產(chǎn)品以零居為主要戶(hù)型，并兼顧少量小躍層?？墒郛a(chǎn)品以零居為主要戶(hù)型，并兼顧少量小躍層。16商用立項(xiàng)產(chǎn)品的生活成本高于住宅立項(xiàng)產(chǎn)品，各項(xiàng)目均努力將項(xiàng)目生活費(fèi)用降低商用立項(xiàng)產(chǎn)品的生活成本高于住宅立項(xiàng)產(chǎn)品，各項(xiàng)目均

13、努力將項(xiàng)目生活費(fèi)用降低貸款方面，除商業(yè)立項(xiàng)產(chǎn)品（首付比例、貸款年限高）外，小戶(hù)型產(chǎn)品的投資成本低，方便成為投貸款方面，除商業(yè)立項(xiàng)產(chǎn)品（首付比例、貸款年限高）外，小戶(hù)型產(chǎn)品的投資成本低，方便成為投資型產(chǎn)品資型產(chǎn)品市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析可售供應(yīng)可售供應(yīng)17在售項(xiàng)目中內(nèi)部裝修一般為現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，適應(yīng)性較強(qiáng)、裝修較簡(jiǎn)單；在售項(xiàng)目中內(nèi)部裝修一般為現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，適應(yīng)性較強(qiáng)、裝修較簡(jiǎn)單；市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析精裝修精裝修18 就目前可售市場(chǎng)供應(yīng)分析，小戶(hù)型產(chǎn)品總體供應(yīng)體量不大且基本進(jìn)入尾盤(pán)期，因就目前可售市場(chǎng)供應(yīng)分析，小戶(hù)型產(chǎn)品總體供應(yīng)體量不大且基本進(jìn)入尾盤(pán)期，因此市場(chǎng)可售產(chǎn)品可以理解為滯銷(xiāo)產(chǎn)品；此市場(chǎng)可售產(chǎn)品可以理解

14、為滯銷(xiāo)產(chǎn)品； 大面積零居（大面積零居（65平米）和產(chǎn)品相對(duì)單一是產(chǎn)品滯銷(xiāo)的原因之一平米）和產(chǎn)品相對(duì)單一是產(chǎn)品滯銷(xiāo)的原因之一 可售產(chǎn)品內(nèi)部裝修一般為現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，適應(yīng)性較強(qiáng)、裝修較簡(jiǎn)單；可售產(chǎn)品內(nèi)部裝修一般為現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，適應(yīng)性較強(qiáng)、裝修較簡(jiǎn)單； 項(xiàng)目大多平層面積較大，戶(hù)數(shù)較多，電梯少，舒適性差；項(xiàng)目大多平層面積較大，戶(hù)數(shù)較多，電梯少，舒適性差； 首付款較低，月供較少，可較好的適應(yīng)自用及小額投資客戶(hù)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力需求。首付款較低，月供較少，可較好的適應(yīng)自用及小額投資客戶(hù)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力需求。 小戶(hù)型產(chǎn)品的銷(xiāo)售速度高于酒店式公寓產(chǎn)品。小戶(hù)型產(chǎn)品的銷(xiāo)售速度高于酒店式公寓產(chǎn)品。市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析可售供應(yīng)可售供應(yīng)1

15、9市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析潛在供應(yīng)潛在供應(yīng) 目前市場(chǎng)潛在項(xiàng)目大部分已接受咨詢(xún)，應(yīng)很快入市。潛在市場(chǎng)供應(yīng)為目前市場(chǎng)潛在項(xiàng)目大部分已接受咨詢(xún)，應(yīng)很快入市。潛在市場(chǎng)供應(yīng)為26.1萬(wàn)，且大部分集中在南萬(wàn)，且大部分集中在南開(kāi)區(qū)，競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈。開(kāi)區(qū)，競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈。 價(jià)格方面，未來(lái)本區(qū)域內(nèi)此類(lèi)產(chǎn)品價(jià)格均價(jià)在價(jià)格方面，未來(lái)本區(qū)域內(nèi)此類(lèi)產(chǎn)品價(jià)格均價(jià)在9000以上。以上。 酒店式服務(wù)公寓較大供應(yīng)，且價(jià)格與小戶(hù)型公寓差距不大酒店式服務(wù)公寓較大供應(yīng)，且價(jià)格與小戶(hù)型公寓差距不大 潛在供應(yīng)中，大部分提供精裝修，且有上城豪苑以精裝小豪宅高調(diào)入市潛在供應(yīng)中，大部分提供精裝修，且有上城豪苑以精裝小豪宅高調(diào)入市20市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析潛在供

16、應(yīng)潛在供應(yīng) 目前市場(chǎng)潛在供應(yīng)中零居產(chǎn)品仍以高比例占主導(dǎo)地位，面積在目前市場(chǎng)潛在供應(yīng)中零居產(chǎn)品仍以高比例占主導(dǎo)地位，面積在50平米左右平米左右 但隨市場(chǎng)對(duì)小戶(hù)型產(chǎn)品舒適度的要求，市場(chǎng)逐漸出現(xiàn)實(shí)用性、多樣化更強(qiáng)的多居室產(chǎn)品，且小躍但隨市場(chǎng)對(duì)小戶(hù)型產(chǎn)品舒適度的要求，市場(chǎng)逐漸出現(xiàn)實(shí)用性、多樣化更強(qiáng)的多居室產(chǎn)品，且小躍層產(chǎn)品比例逐漸增多層產(chǎn)品比例逐漸增多 市場(chǎng)出現(xiàn)設(shè)計(jì)合理的市場(chǎng)出現(xiàn)設(shè)計(jì)合理的60平米左右一居和小躍層、平米左右一居和小躍層、80平米兩居、平米兩居、110平米三居平米三居21市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析潛在供應(yīng)潛在供應(yīng)潛在市場(chǎng)小戶(hù)型產(chǎn)品低總價(jià)、低首付，仍以具備投資型產(chǎn)品特點(diǎn)潛在市場(chǎng)小戶(hù)型產(chǎn)品低總價(jià)、低首

17、付，仍以具備投資型產(chǎn)品特點(diǎn)潛在市場(chǎng)產(chǎn)品大部分具備普通住宅生活設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)潛在市場(chǎng)產(chǎn)品大部分具備普通住宅生活設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)22 潛在市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品類(lèi)型趨于潛在市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品類(lèi)型趨于“多元化多元化”，各產(chǎn)品類(lèi)型在未來(lái)市場(chǎng)上均有供應(yīng)；，各產(chǎn)品類(lèi)型在未來(lái)市場(chǎng)上均有供應(yīng)； 戶(hù)型面積區(qū)間集中在戶(hù)型面積區(qū)間集中在40-60平米零居、平米零居、60-80平米一居、平米一居、120平米三居、平米三居、60-100小躍小躍層，且以零居和一居為主要供應(yīng)層，且以零居和一居為主要供應(yīng) 項(xiàng)目所在區(qū)域集中于南開(kāi)區(qū)和河?xùn)|區(qū)，且以北部中心區(qū)供應(yīng)為主；項(xiàng)目所在區(qū)域集中于南開(kāi)區(qū)和河?xùn)|區(qū)，且以北部中心區(qū)供應(yīng)為主； 未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)上，小戶(hù)型公寓產(chǎn)品依

18、舊占據(jù)主要地位，應(yīng)與未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)上，小戶(hù)型公寓產(chǎn)品依舊占據(jù)主要地位，應(yīng)與“70/90”政策有關(guān)政策有關(guān)市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析潛在供應(yīng)潛在供應(yīng)23產(chǎn)品對(duì)比分析產(chǎn)品對(duì)比分析市場(chǎng)需求市場(chǎng)需求在售項(xiàng)目成交分析在售項(xiàng)目成交分析金茂現(xiàn)場(chǎng)07年9月-07年5月成交分析24產(chǎn)品對(duì)比分析產(chǎn)品對(duì)比分析市場(chǎng)需求市場(chǎng)需求本區(qū)域內(nèi)將同一時(shí)間銷(xiāo)售的富力城（精裝）和金茂現(xiàn)場(chǎng)（毛坯）兩項(xiàng)目銷(xiāo)售情況，可發(fā)現(xiàn)：本區(qū)域內(nèi)將同一時(shí)間銷(xiāo)售的富力城（精裝）和金茂現(xiàn)場(chǎng)（毛坯）兩項(xiàng)目銷(xiāo)售情況，可發(fā)現(xiàn)：精裝修產(chǎn)品銷(xiāo)售速度快于毛坯產(chǎn)品精裝修產(chǎn)品銷(xiāo)售速度快于毛坯產(chǎn)品精裝修產(chǎn)品售價(jià)適合高開(kāi)平走，毛坯適合低開(kāi)高走；精裝修產(chǎn)品適合在初期投入市場(chǎng)，拉高價(jià)格精裝

19、修產(chǎn)品售價(jià)適合高開(kāi)平走，毛坯適合低開(kāi)高走；精裝修產(chǎn)品適合在初期投入市場(chǎng)，拉高價(jià)格25產(chǎn)品對(duì)比分析產(chǎn)品對(duì)比分析市場(chǎng)需求市場(chǎng)需求在售項(xiàng)目成交產(chǎn)品在售項(xiàng)目成交產(chǎn)品根據(jù)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，酒店式公寓產(chǎn)品暢銷(xiāo)戶(hù)型面積區(qū)間為零居（根據(jù)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，酒店式公寓產(chǎn)品暢銷(xiāo)戶(hù)型面積區(qū)間為零居（40-60平米）、一居平米）、一居(60-80平米平米)、兩居、兩居（90平米左右）平米左右）26市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析市場(chǎng)需求市場(chǎng)需求在售項(xiàng)目成交客戶(hù)在售項(xiàng)目成交客戶(hù)本專(zhuān)題下產(chǎn)品的購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)高于普通住宅客戶(hù)投資比例本專(zhuān)題下產(chǎn)品的購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)高于普通住宅客戶(hù)投資比例此類(lèi)產(chǎn)品的購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)差異較大，酒店式公寓產(chǎn)品客戶(hù)相對(duì)高端，關(guān)注產(chǎn)品舒適度，購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)較此

20、類(lèi)產(chǎn)品的購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)差異較大，酒店式公寓產(chǎn)品客戶(hù)相對(duì)高端，關(guān)注產(chǎn)品舒適度，購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)較強(qiáng)，比較關(guān)注投資回報(bào)率；強(qiáng)，比較關(guān)注投資回報(bào)率；小戶(hù)型公寓產(chǎn)品客戶(hù)相對(duì)低端，購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)較弱，且比較注意投資成本及生活成本小戶(hù)型公寓產(chǎn)品客戶(hù)相對(duì)低端，購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)較弱，且比較注意投資成本及生活成本2728市場(chǎng)需求市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)一：剛性需求依然是住宅成交的主要原因預(yù)測(cè)一：剛性需求依然是住宅成交的主要原因 大規(guī)模的拆遷促進(jìn)了住宅市場(chǎng)剛性需求的增加，伴隨著天津城市改造的進(jìn)程，拆遷規(guī)模仍將維持大規(guī)模的拆遷促進(jìn)了住宅市場(chǎng)剛性需求的增加，伴隨著天津城市改造的進(jìn)程，拆遷規(guī)模仍將維持在較高水平在較高水平 2005年天津常住人口年天津常

21、住人口1043萬(wàn)人，計(jì)劃萬(wàn)人，計(jì)劃2020年人口規(guī)模達(dá)到年人口規(guī)模達(dá)到1350萬(wàn)人，按人均萬(wàn)人，按人均30平米住宅面積計(jì)平米住宅面積計(jì)算，平均年新增住宅需求算，平均年新增住宅需求614萬(wàn)平米萬(wàn)平米數(shù)據(jù)來(lái)源：天津政府報(bào)告29市場(chǎng)需求市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)二：經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)購(gòu)買(mǎi)力提升預(yù)測(cè)二：經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)購(gòu)買(mǎi)力提升濱海新區(qū)浦東新區(qū)數(shù)據(jù)來(lái)源：天津、北京、上海統(tǒng)計(jì)年鑒天津城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雖較弱，但近年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)天津城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雖較弱，但近年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度卻處于較高的水平，利好的宏觀經(jīng)濟(jì)政策速度卻處于較高的水平，利好的宏觀經(jīng)濟(jì)政策將促使天津更加快速的發(fā)展，從而直接帶動(dòng)居將促使天津更加快速的發(fā)展，從而直接帶動(dòng)居民購(gòu)買(mǎi)力的提

22、升民購(gòu)買(mǎi)力的提升30市場(chǎng)需求市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)三：客戶(hù)對(duì)城區(qū)間的心理認(rèn)知差距縮小預(yù)測(cè)三：客戶(hù)對(duì)城區(qū)間的心理認(rèn)知差距縮小本項(xiàng)目所在紅橋區(qū)在天津城區(qū)中的區(qū)位形象較低，表現(xiàn)在市政建設(shè)、配套條件等方面，造成本區(qū)本項(xiàng)目所在紅橋區(qū)在天津城區(qū)中的區(qū)位形象較低，表現(xiàn)在市政建設(shè)、配套條件等方面，造成本區(qū)域中高端客戶(hù)的逃離及外區(qū)域客戶(hù)購(gòu)房客戶(hù)比例始終較低域中高端客戶(hù)的逃離及外區(qū)域客戶(hù)購(gòu)房客戶(hù)比例始終較低但隨著西客站改造、交通路網(wǎng)建設(shè)、海河整體改造工程等城市改造工程的完成，區(qū)域整體形象將但隨著西客站改造、交通路網(wǎng)建設(shè)、海河整體改造工程等城市改造工程的完成，區(qū)域整體形象將有很大的提升，客戶(hù)對(duì)區(qū)域的心理認(rèn)知差距縮小有很大的提

23、升，客戶(hù)對(duì)區(qū)域的心理認(rèn)知差距縮小大胡同商圈西站商圈丁字沽商圈光榮道科技工業(yè)園西站商圈建設(shè)規(guī)劃西站商圈建設(shè)規(guī)劃 規(guī)劃用地面積：約310公頃。 發(fā)展戰(zhàn)略重新定位天津市商務(wù)副中心，城市西北部的商業(yè)核心區(qū)，其以京津滬城際高速交通為依托，發(fā)展針對(duì)城市間商業(yè)往來(lái)的高檔商務(wù)辦公、商務(wù)服務(wù)和相應(yīng)的配套設(shè)施，發(fā)揮快速交通和城市公共交通樞紐優(yōu)勢(shì)，輻射市區(qū)西北部城區(qū)，與小白樓、南站中心商務(wù)區(qū)遙相呼應(yīng)。商務(wù)中心由子牙河和南運(yùn)河兩片商務(wù)區(qū)構(gòu)成。以西站樞紐為中心的城市商業(yè)服務(wù)區(qū)，利用交通樞紐的人流優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)周邊地區(qū)商業(yè)、服務(wù)業(yè)發(fā)展，充分利用南運(yùn)河、子牙河的自然優(yōu)勢(shì)發(fā)展休閑、娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)，形成獨(dú)具特色的兩河商業(yè)區(qū)。其中西站為城市主要對(duì)外交通和公共交通樞紐，是連接南北地區(qū)的重要樞紐站，同時(shí)又是區(qū)域性的快速公交、地鐵