洛克雙喜國際大廈營銷策劃方案

1、市場分析報(bào)告市場分析報(bào)告 全市辦公樓市場概況全市辦公樓市場概況1、租賃市場行情概述、租賃市場行情概述20052005年，上海寫字樓租賃市場異?；鸨?，特別是甲級寫字樓備受市場追捧。年，上海寫字樓租賃市場異?；鸨?，特別是甲級寫字樓備受市場追捧。目前上海甲級辦公樓的目前上海甲級辦公樓的平均租金達(dá)到平均租金達(dá)到0.880.88美元美元/ /平方米平方米/ /天天，較去年同期比上，較去年同期比上漲了漲了15.3%15.3%?？罩寐实??？罩寐实?.6%6.6%。而上海辦公樓整體租金年增長率已達(dá)。而上海辦公樓整體租金年增長率已達(dá)9.8%9.8%，增長勢頭遠(yuǎn)超亞洲其他主要城市。增長勢頭遠(yuǎn)超亞洲其他主要城市

2、。 2005年第四季度租金價(jià)格同期比2005年第四季度租金價(jià)格同期比0.820.931.010.800.700.690.000.200.400.600.801.001.20$/M2/天2004年12月0.79 0.80 0.82 0.72 0.63 0.65 2005年12月0.82 0.93 1.01 0.80 0.70 0.69 陸家嘴地區(qū) 淮海路沿線南京西路沿線人民廣場及外灘徐家匯虹橋開發(fā)區(qū)2、辦公樓銷售市場行情概述、辦公樓銷售市場行情概述 銷售型辦公樓被各路投資者看好。銷售型辦公樓被各路投資者看好。 目前寫字樓整體買賣跟租賃的比例已經(jīng)從原先的目前寫字樓整體買賣跟租賃的比例已經(jīng)從原先的1

3、010一下躍升為一下躍升為3535。買賣客戶增加的同時(shí)，整體價(jià)格上漲，同。買賣客戶增加的同時(shí)，整體價(jià)格上漲，同20042004年相比增長年相比增長4.1%4.1%，單位平均售價(jià)達(dá)到了單位平均售價(jià)達(dá)到了1567415674元元/ /平方米。平方米。 全市辦公樓市場概況全市辦公樓市場概況（1）2005年全年辦公樓成交量及價(jià)格走勢分析年全年辦公樓成交量及價(jià)格走勢分析全市辦公樓成交量及價(jià)格走勢全市辦公樓成交量及價(jià)格走勢152311523118597185970500001000001500002000002500003000002004年7月2004年8月2004年9月2004年10月2004年11月

4、2004年12月2005年1月2005年2月2005年3月2005年4月2005年5月2005年6月2005年7月2005年8月2005年9月2005年10月2005年11月2005年12月8000120001600020000面積成交均價(jià) 從成交價(jià)格來看從成交價(jià)格來看,2005,2005年下半年，成交價(jià)格波動(dòng)較大，主要是成交物業(yè)的結(jié)構(gòu)性調(diào)年下半年，成交價(jià)格波動(dòng)較大，主要是成交物業(yè)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，整，1111月郊區(qū)成交物業(yè)量增加，拉低了總體成交均價(jià)。到了今年年末最終將價(jià)格月郊區(qū)成交物業(yè)量增加，拉低了總體成交均價(jià)。到了今年年末最終將價(jià)格定定在了在了1523115231元元/ /平方米，價(jià)格又開始呈

5、回升態(tài)勢。平方米，價(jià)格又開始呈回升態(tài)勢。 從成交量來看，成交總量為從成交量來看，成交總量為114.3114.3萬平方米。萬平方米。1 1月至月至1111月全市成交量呈平滑起伏狀，月全市成交量呈平滑起伏狀，但但1212月成交量猛增到月成交量猛增到24.424.4萬多平方米，占第四季度總成交量的萬多平方米，占第四季度總成交量的57%57%，占全年成交量，占全年成交量的的27.1%27.1%。這與開發(fā)商年末為加快回籠資金而加大銷售力度有關(guān)。這與開發(fā)商年末為加快回籠資金而加大銷售力度有關(guān)。 從走勢來看，從走勢來看，3 3月份以來陸續(xù)出臺的宏觀調(diào)控措施，似乎對辦公樓市場并無波月份以來陸續(xù)出臺的宏觀調(diào)控措

6、施，似乎對辦公樓市場并無波及。及。 （2）2005年全年辦公樓供需情況分析年全年辦公樓供需情況分析2005年各區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售與預(yù)售登記比較圖05年各區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售與預(yù)售登記比較圖050000100000150000200000250000300000350000400000450000虹口楊浦靜安長寧普陀浦東徐匯黃浦閘北盧灣批準(zhǔn)預(yù)售預(yù)售登記 2005 2005年全年批準(zhǔn)預(yù)售總量為年全年批準(zhǔn)預(yù)售總量為126.4126.4萬平方米萬平方米, ,其中長寧供應(yīng)量居于第二位，其中長寧供應(yīng)量居于第二位，達(dá)到達(dá)到30.530.5萬平方米，占到了總供應(yīng)量的萬平方米，占到了總供應(yīng)量的24.1%24.1%； 從需求而言，

7、全年預(yù)售登記總量為從需求而言，全年預(yù)售登記總量為128.1128.1萬平方米，長寧區(qū)萬平方米，長寧區(qū)預(yù)售登記量居于第預(yù)售登記量居于第三位，三位，為為13.313.3萬平方米，占總需求量的萬平方米，占總需求量的10.4%10.4%； 2005 2005年全年的供需比為年全年的供需比為1 1：1.011.01，略顯供不應(yīng)求；，略顯供不應(yīng)求；而長寧區(qū)的供需比為而長寧區(qū)的供需比為1 1：0.440.44，呈現(xiàn)供大于求的狀態(tài)。呈現(xiàn)供大于求的狀態(tài)。（3 ）2005年全年區(qū)域價(jià)量對比年全年區(qū)域價(jià)量對比 2005年各區(qū)公樓價(jià)量對比2005年各區(qū)公樓價(jià)量對比050000100000150000200000250

8、000300000350000400000虹口楊浦靜安長寧普陀浦東徐匯黃浦閘北盧灣050001000015000200002500030000面積成交均價(jià)從成交均價(jià)來看，長寧區(qū)位居第二，在黃浦區(qū)之后，從成交均價(jià)來看，長寧區(qū)位居第二，在黃浦區(qū)之后，達(dá)到達(dá)到1804718047元元/ /平方米；平方米；從成交量來看，浦東依然是成交大戶，達(dá)到從成交量來看，浦東依然是成交大戶，達(dá)到37.6萬平方米，占全市萬平方米，占全市成交量的成交量的29.4，長寧區(qū)位于第三，成交量為長寧區(qū)位于第三，成交量為13.3萬平方米，萬平方米，該狀況該狀況令長寧區(qū)與浦東、普陀相比呈價(jià)高量低之態(tài)。令長寧區(qū)與浦東、普陀相比呈價(jià)高

9、量低之態(tài)。 （4）2005年分季各區(qū)辦公樓物業(yè)成交量和成交價(jià)分析年分季各區(qū)辦公樓物業(yè)成交量和成交價(jià)分析成交量分析成交量分析2 20 00 05 5年年成成交交量量變變動(dòng)動(dòng)情情況況050000100000150000200000楊浦虹口黃浦靜安長寧浦東徐匯普陀閘北盧灣第一季度第二季度第三季度第四季度 縱觀全年成交情況，各區(qū)第四季度成交量大部分都大于其他各季度。第縱觀全年成交情況，各區(qū)第四季度成交量大部分都大于其他各季度。第二季度明顯成交量最少，僅占全年總成交量的二季度明顯成交量最少，僅占全年總成交量的15.4%15.4%； 而第四季度，由于浦東、盧灣的突出表現(xiàn)，促使成交量最大，占全年成而第四季度

10、，由于浦東、盧灣的突出表現(xiàn)，促使成交量最大，占全年成交總量的交總量的33.3%33.3%，較第三季度增幅達(dá)到了較第三季度增幅達(dá)到了38.3%38.3%。（5）2005年分季各區(qū)辦公樓物業(yè)成交量和成交價(jià)分析年分季各區(qū)辦公樓物業(yè)成交量和成交價(jià)分析成交價(jià)分析成交價(jià)分析2005年成交均價(jià)變動(dòng)情況2005年成交均價(jià)變動(dòng)情況0500010000150002000025000楊浦虹口黃浦靜安長寧浦東徐匯普陀閘北盧灣第一季度第二季度第三季度第四季度 縱觀全年成交情況，各區(qū)的成交價(jià)格差距逐漸縮小，除盧灣區(qū)成交價(jià)格呈逐季遞增縱觀全年成交情況，各區(qū)的成交價(jià)格差距逐漸縮小，除盧灣區(qū)成交價(jià)格呈逐季遞增以外，其它各區(qū)成交

11、價(jià)格上下波動(dòng)；以外，其它各區(qū)成交價(jià)格上下波動(dòng)； 第四季度長寧區(qū)的成交均價(jià)明顯呈價(jià)跌量升狀，第四季度長寧區(qū)的成交均價(jià)明顯呈價(jià)跌量升狀，成交均價(jià)較三季度成交均價(jià)較三季度下跌了下跌了5.3%5.3%； 同時(shí)長寧也是本年度第二大供應(yīng)量區(qū)，大供應(yīng)量造成了市場價(jià)格的競爭。同時(shí)長寧也是本年度第二大供應(yīng)量區(qū)，大供應(yīng)量造成了市場價(jià)格的競爭。 長寧區(qū)辦公樓市場分析長寧區(qū)辦公樓市場分析 2005 2005年，長寧區(qū)的辦公樓市場也受到宏觀調(diào)控的影響，年，長寧區(qū)的辦公樓市場也受到宏觀調(diào)控的影響，3 3月之后成交量減少，月之后成交量減少，主要原因是主要原因是區(qū)域的商住兩用樓、酒店式公寓等占到了本區(qū)辦公樓市場較大的區(qū)域的商

12、住兩用樓、酒店式公寓等占到了本區(qū)辦公樓市場較大的比例，且為住宅市場所累，這部分的物業(yè)去化變緩，造成長寧區(qū)辦公樓市場比例，且為住宅市場所累，這部分的物業(yè)去化變緩，造成長寧區(qū)辦公樓市場成交量的整體萎縮。成交量的整體萎縮。 此外，由于辦公樓市場的市場看好，不少原本只租不售的辦公樓，如頂級此外，由于辦公樓市場的市場看好，不少原本只租不售的辦公樓，如頂級的甲級辦公樓的甲級辦公樓萬都中心萬都中心也略微試水，將少量房源投入市場銷售。也略微試水，將少量房源投入市場銷售。1、2005年長寧區(qū)辦公樓成交量及價(jià)格走勢分析年長寧區(qū)辦公樓成交量及價(jià)格走勢分析2005年長寧區(qū)辦公樓成交價(jià)量走勢年長寧區(qū)辦公樓成交價(jià)量走勢2

13、1480177870500010000150002000025000300001月1月2月2月3月3月4月4月5月5月6月6月7月7月8月8月9月9月 10月10月 11月11月 12月12月平方米0500010000150002000025000元/平方米面積均價(jià)20052005年長寧區(qū)辦公樓的年長寧區(qū)辦公樓的成交均價(jià)為成交均價(jià)為1804718047元元/ /平方米，平方米，20052005年年末最終將價(jià)格定年年末最終將價(jià)格定在了在了1778717787元元/ /平方米，較年初上漲了平方米，較年初上漲了9.5%9.5%；從成交量來看，從成交量來看，20052005年的成交總量為年的成交總量為

14、13.313.3萬平方米。萬平方米。1 1、3 3月份的成交量較大，月份的成交量較大，占到了占到了0505年全年成交量的年全年成交量的39.8%39.8%。3 3月份出臺的一系列宏觀調(diào)控措施似乎對長寧月份出臺的一系列宏觀調(diào)控措施似乎對長寧區(qū)的辦公樓市場有一定的影響，區(qū)的辦公樓市場有一定的影響，但下半年成交量開始逐步回升。但下半年成交量開始逐步回升。 2、2005年長寧區(qū)辦公樓成交情況分析年長寧區(qū)辦公樓成交情況分析 成成交交面面積積分分布布圖圖4 41 11 12 21 16 67 74 43 34 46 66 62 21 10 09 96 67 72 25 54 45 54 47 74 49

15、92 27 71 16 61 17 70 02 20 04 40 06 60 08 80 01 10 00 01 12 20 01 14 40 0小小 于于 4 40 04 40 0- -6 60 0 6 60 0- -8 80 08 80 0- -1 10 00 01 10 00 0- -1 12 20 01 12 20 0- -1 14 40 01 14 40 0- -1 16 60 01 16 60 0- -1 18 80 01 18 80 0- -2 20 00 02 20 00 0- -2 22 20 02 22 20 0- -2 26 60 02 26 60 0- -3 30 00

16、 03 30 00 0- -4 40 00 04 40 00 0- -6 60 00 0大大 于于 6 60 00 0如上圖所示，如上圖所示， 2005 2005年長寧區(qū)辦公樓面積年長寧區(qū)辦公樓面積集中成交段為集中成交段為40-6040-60平方米和平方米和140-160140-160平方米，各占總成交量的平方米，各占總成交量的15.4%15.4%和和13.9%13.9%；而而160160平方米以上的成交面積也不在少平方米以上的成交面積也不在少數(shù)；數(shù)；前者主要由前者主要由鼎天商務(wù)公寓、現(xiàn)代廣場、長寧馥邦苑、森晟世洋國際廣場等鼎天商務(wù)公寓、現(xiàn)代廣場、長寧馥邦苑、森晟世洋國際廣場等樓盤樓盤供應(yīng)。后

17、者主要由供應(yīng)。后者主要由同達(dá)創(chuàng)業(yè)大廈、兆豐世貿(mào)大廈等同達(dá)創(chuàng)業(yè)大廈、兆豐世貿(mào)大廈等樓盤供應(yīng)。樓盤供應(yīng)。成成 交交 價(jià)價(jià) 格格 分分 布布 圖圖4 43 38 83 34 42 21 15 55 55 52 21 14 42 21 14 43 36 64 43 39 91 19 90 05 50 01 10 00 01 15 50 02 20 00 0小小 于于 1 10 00 00 00 01 10 00 00 00 0- -1 12 20 00 00 01 12 20 00 00 0- -1 14 40 00 00 01 14 40 00 00 0- -1 16 60 00 00 01 16

18、60 00 00 0- -1 18 80 00 00 01 18 80 00 00 0- -2 20 00 00 00 02 20 00 00 00 0- -2 22 20 00 00 02 22 20 00 00 0- -2 24 40 00 00 02 24 40 00 00 0- -2 26 60 00 00 0大大 于于 2 26 60 00 00 02、2005年長寧區(qū)辦公樓成交情況分析年長寧區(qū)辦公樓成交情況分析 如圖所示，成交單價(jià)集中在如圖所示，成交單價(jià)集中在14000-1600014000-16000元元/ /平方米平方米的物業(yè)占總成的物業(yè)占總成交量的交量的19.8%19.8%，

19、而，而18000-2200018000-22000元元/ /平方米平方米的價(jià)格段也合計(jì)占到了總的價(jià)格段也合計(jì)占到了總成交量的成交量的36.4%36.4%；成交總價(jià)分布圖成交總價(jià)分布圖4242115115113113112112777771712323444432324242212119199 9181844440 02020404060608080100100120120140140小于50萬小于50萬50-100萬50-100萬100-150萬100-150萬150-200萬150-200萬200-250萬200-250萬250-300萬250-300萬300-350萬300-350萬350

20、-400萬350-400萬400-450萬400-450萬450-500萬450-500萬500-550萬500-550萬550-600萬550-600萬600-650萬600-650萬650-700萬650-700萬大于700萬大于700萬2、2005年長寧區(qū)辦公樓成交情況分析年長寧區(qū)辦公樓成交情況分析 如圖所示，成交總價(jià)如圖所示，成交總價(jià)集中在集中在50-10050-100萬、萬、100-150100-150萬、萬、150-200150-200萬元之間萬元之間的辦公物業(yè)的辦公物業(yè)都占總成交量的都占總成交量的14.5%14.5%左右，可見，長寧區(qū)辦公樓的成交總左右，可見，長寧區(qū)辦公樓的成交總

21、價(jià)接受度跨度較大，價(jià)接受度跨度較大，并呈現(xiàn)出隨推出面積的增大而總價(jià)上升的態(tài)勢。并呈現(xiàn)出隨推出面積的增大而總價(jià)上升的態(tài)勢。2005年長寧區(qū)辦公樓的成交特征年長寧區(qū)辦公樓的成交特征面積主力范圍：面積主力范圍：40-6040-60平方米和平方米和140-160140-160平方米平方米單價(jià)主力范圍：單價(jià)主力范圍：14000-1600014000-16000元元/ /平方米和平方米和18000-2200018000-22000元元/ /平方米平方米總價(jià)主力范圍：成交總價(jià)跨度較大，在總價(jià)主力范圍：成交總價(jià)跨度較大，在50-20050-200萬之間最易為市場接受萬之間最易為市場接受長寧區(qū)辦公樓三大板塊分析

22、長寧區(qū)辦公樓三大板塊分析 長寧區(qū)的辦公樓市場主要集中在三個(gè)板塊：中山公園地區(qū)、虹橋開發(fā)區(qū)長寧區(qū)的辦公樓市場主要集中在三個(gè)板塊：中山公園地區(qū)、虹橋開發(fā)區(qū)板塊、天山路板塊。其中，板塊、天山路板塊。其中，中山公園作為新崛起集辦公、購物、酒店為一中山公園作為新崛起集辦公、購物、酒店為一身的商業(yè)中心，新建的高檔辦公樓是該板塊的主流；身的商業(yè)中心，新建的高檔辦公樓是該板塊的主流；虹橋開發(fā)區(qū)是較早的虹橋開發(fā)區(qū)是較早的辦公商業(yè)區(qū)，辦公樓品質(zhì)相對較高，租金也相應(yīng)較高；天山地區(qū)板塊則以辦公商業(yè)區(qū)，辦公樓品質(zhì)相對較高，租金也相應(yīng)較高；天山地區(qū)板塊則以辦公樓銷售市場為主導(dǎo)，以商住兩用的小戶型辦公樓、酒店式公寓為其特辦

23、公樓銷售市場為主導(dǎo)，以商住兩用的小戶型辦公樓、酒店式公寓為其特色；色； 中山公園板塊中山公園板塊 以以新時(shí)空國際廣場、綠地商務(wù)大廈、洛克雙喜新時(shí)空國際廣場、綠地商務(wù)大廈、洛克雙喜為代表的商務(wù)辦公樓，建為代表的商務(wù)辦公樓，建筑總面積超過筑總面積超過8080萬平方米，有巨大的商業(yè)需求，這都對商業(yè)發(fā)展構(gòu)成了強(qiáng)勁萬平方米，有巨大的商業(yè)需求，這都對商業(yè)發(fā)展構(gòu)成了強(qiáng)勁的支撐；的支撐； 中山公園地區(qū)目前可租用的寫字樓主要分布在定西路和長寧路沿線，中山公園地區(qū)目前可租用的寫字樓主要分布在定西路和長寧路沿線，近近期租金不斷上漲，已達(dá)到平均日租金期租金不斷上漲，已達(dá)到平均日租金0.550.55美元美元/ /平方米

24、平方米/ /天，辦公樓的成交均天，辦公樓的成交均價(jià)則在價(jià)則在13000-2200013000-22000元元/ /平方米。平方米。本區(qū)域辦公樓較受市場的追捧，區(qū)域內(nèi)的本區(qū)域辦公樓較受市場的追捧，區(qū)域內(nèi)的兆豐世貿(mào)大廈、新時(shí)空國際商務(wù)廣兆豐世貿(mào)大廈、新時(shí)空國際商務(wù)廣場等都已售罄，場等都已售罄，成交均價(jià)分別為成交均價(jià)分別為1174011740元元/ /平方米、平方米、14756.14 14756.14 元元/ /平方米；平方米；目前中山公園區(qū)域在售寫字樓物業(yè)主要有目前中山公園區(qū)域在售寫字樓物業(yè)主要有2 2個(gè)，分別為個(gè)，分別為綠地商務(wù)大廈、煜王綠地商務(wù)大廈、煜王商務(wù)樓，商務(wù)樓，其中煜王商務(wù)樓的品質(zhì)并不

25、高，但由于地理優(yōu)勢，仍舊被市場所接受，其中煜王商務(wù)樓的品質(zhì)并不高，但由于地理優(yōu)勢，仍舊被市場所接受，因此去化速度比較快，因此去化速度比較快，2 2個(gè)在售樓盤的銷售率都在個(gè)在售樓盤的銷售率都在70%70%以上。以上。 （1）中山公園地區(qū)在售辦公樓分析）中山公園地區(qū)在售辦公樓分析（2）中山公園板塊辦公樓租賃市場分析）中山公園板塊辦公樓租賃市場分析名稱名稱地址地址建筑面積建筑面積層高層高電梯數(shù)電梯數(shù)租金租金 （￥（￥/ /m m2 2/ /天天) )物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi) ( (￥/ /m m2 2/ /天天) )入駐率入駐率太平洋企業(yè)中心太平洋企業(yè)中心江蘇路江蘇路600600號號 2.72.7萬萬26266

26、 60.600.60242495%95%兆豐世貿(mào)大廈兆豐世貿(mào)大廈江蘇路江蘇路369369號號4 4萬萬28286 60.550.55212195%95%華敏翰尊國際華敏翰尊國際延安西路延安西路726726號號13.513.5萬萬282810100.600.60252590%90%綠地商務(wù)大廈綠地商務(wù)大廈愚園路，安西路愚園路，安西路4.64.6萬萬23236 60.560.56202085%85%華聯(lián)發(fā)展大廈華聯(lián)發(fā)展大廈凱旋路，新華路凱旋路，新華路1.31.3萬萬14142 20.450.45222290%90%中山公園地區(qū)的辦公樓租金基本中山公園地區(qū)的辦公樓租金基本在在0.550.55美元美元

27、/ /平方米平方米/ /天左右，入天左右，入駐率基本在駐率基本在91%91%；隨著區(qū)域的進(jìn)一步發(fā)展和配套完善，高檔辦公樓將進(jìn)一步現(xiàn)身于隨著區(qū)域的進(jìn)一步發(fā)展和配套完善，高檔辦公樓將進(jìn)一步現(xiàn)身于本該區(qū)域，例如：在建中的長峰本該區(qū)域，例如：在建中的長峰9999大廈。大廈。小結(jié)小結(jié) 區(qū)域區(qū)域成交均價(jià)成交均價(jià)平均日租金（平均日租金（$ $）入住率入住率中山公園中山公園13000-2200013000-220000.560.5691%91%虹橋開發(fā)區(qū)虹橋開發(fā)區(qū)17000-2600017000-260000.690.6994.70%94.70%天山路天山路13000-1600013000-160000.30

28、.390%90%合計(jì)合計(jì)13000-2600013000-260000.670.6793.50%93.50% 長寧區(qū)辦公樓成交均價(jià)為長寧區(qū)辦公樓成交均價(jià)為13000-2600013000-26000元元/ /平方米，平方米，平均日租金為平均日租金為0.670.67美元美元/ /平方米平方米/ /天，入住率為天，入住率為93.5%93.5%，則核算辦公樓的平均投資回，則核算辦公樓的平均投資回報(bào)率約為報(bào)率約為8%8%左右。左右。酒店式公寓的市場分析酒店式公寓的市場分析1、全市酒店式公寓市場分析、全市酒店式公寓市場分析目前，作為酒店式公寓這個(gè)自住性需求很低的產(chǎn)品來說，機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)同在；目前，作為酒店式

29、公寓這個(gè)自住性需求很低的產(chǎn)品來說，機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)同在；機(jī)遇：機(jī)遇：由于一系列相關(guān)政策出臺，對投機(jī)客以及短線投資者的打擊，使大量投機(jī)客出場，由于一系列相關(guān)政策出臺，對投機(jī)客以及短線投資者的打擊，使大量投機(jī)客出場，而部分實(shí)力較強(qiáng)的短期投資者轉(zhuǎn)向中長線投資，而酒店式公寓較高的投資回報(bào)率是迎合而部分實(shí)力較強(qiáng)的短期投資者轉(zhuǎn)向中長線投資，而酒店式公寓較高的投資回報(bào)率是迎合中長期投資的產(chǎn)品；中長期投資的產(chǎn)品；風(fēng)險(xiǎn)：風(fēng)險(xiǎn)：在目前市場普遍喊跌的情況下，酒店式公寓在目前市場普遍喊跌的情況下，酒店式公寓高單價(jià)的特點(diǎn)高單價(jià)的特點(diǎn)將成為其入市的最大抗將成為其入市的最大抗性，未來許多被作為短線投資的高檔住宅產(chǎn)品轉(zhuǎn)為長線投資產(chǎn)

30、品，性，未來許多被作為短線投資的高檔住宅產(chǎn)品轉(zhuǎn)為長線投資產(chǎn)品，將導(dǎo)致酒店式公寓租將導(dǎo)致酒店式公寓租賃客戶的分流，酒店式公寓空置率的升高，并且嚴(yán)重打擊投資者信心；賃客戶的分流，酒店式公寓空置率的升高，并且嚴(yán)重打擊投資者信心；從供應(yīng)量來看，僅從供應(yīng)量來看，僅20032003年下半年，上海酒店公寓的市場供應(yīng)量已達(dá)到了年下半年，上海酒店公寓的市場供應(yīng)量已達(dá)到了4040萬平方米，萬平方米，75007500套酒店式公寓集中面市。套酒店式公寓集中面市。20042004年酒店式公寓進(jìn)入了上市高峰期，年酒店式公寓進(jìn)入了上市高峰期，總體上市量達(dá)到近總體上市量達(dá)到近140140萬平方米，預(yù)計(jì)到萬平方米，預(yù)計(jì)到200

31、52005年底，上海房地產(chǎn)市場的酒店式公寓產(chǎn)品將有約年底，上海房地產(chǎn)市場的酒店式公寓產(chǎn)品將有約220220萬平方米萬平方米左右的建成面積，左右的建成面積，約合約合3500035000個(gè)單位。個(gè)單位。 2、長寧區(qū)區(qū)域酒店式公寓的市場分析、長寧區(qū)區(qū)域酒店式公寓的市場分析 目前目前暫時(shí)沒有暫時(shí)沒有在售的酒店式公寓個(gè)案在售的酒店式公寓個(gè)案； 從目前區(qū)域內(nèi)的酒店式公寓的租售行情來看，從目前區(qū)域內(nèi)的酒店式公寓的租售行情來看，價(jià)格緩落，價(jià)格緩落，同時(shí)同時(shí)，受住宅市場租賃物業(yè)受住宅市場租賃物業(yè)推量增加的影響，租金也有所回落推量增加的影響，租金也有所回落，目前目前在二手市場的售價(jià)為在二手市場的售價(jià)為15000-

32、1900015000-19000元元/ /平方米，租平方米，租金為金為1.6-2.51.6-2.5元元/ /平方米平方米/ /天天； 從價(jià)格與租金的情況來看，從價(jià)格與租金的情況來看，地段和配置是決定酒店式公寓租金、售價(jià)的重要的因素，地段和配置是決定酒店式公寓租金、售價(jià)的重要的因素，區(qū)域內(nèi)靠近中山公園、淮海路等出行方便的商務(wù)中心，租售價(jià)格相對其它地段要高。區(qū)域內(nèi)靠近中山公園、淮海路等出行方便的商務(wù)中心，租售價(jià)格相對其它地段要高。 目前投資回報(bào)率基本維持在目前投資回報(bào)率基本維持在4 4左右，左右，這略低于目前市場上較為普遍的這略低于目前市場上較為普遍的6 6-8-8的合理的的合理的投資回報(bào)率，因此

33、將影響投資者在該區(qū)域的投資信心。投資回報(bào)率，因此將影響投資者在該區(qū)域的投資信心。（1）近期酒店式公寓個(gè)案匯總）近期酒店式公寓個(gè)案匯總樓盤名稱樓盤名稱新時(shí)空新時(shí)空國際天國際天地地兆豐嘉兆豐嘉園園景園園景公寓公寓新華嘉新華嘉利公寓利公寓虹橋銀虹橋銀座（虹座（虹橋新天橋新天地）地）綠地海綠地海怡酒店怡酒店公寓公寓均價(jià)（元均價(jià)（元m m2 2）19000190001500015000150001500016000160002500025000租金租金( (元元m m2 2天天) )2.52.51.61.61.751.751.61.63.63.6年回報(bào)率年回報(bào)率4.84.83.93.94.34.33.7

34、3.75.35.32、長寧區(qū)區(qū)域酒店式公寓的市場分析、長寧區(qū)區(qū)域酒店式公寓的市場分析（2）早期酒店式公寓匯總）早期酒店式公寓匯總 長寧區(qū)早期酒店式公寓主要是在長寧區(qū)早期酒店式公寓主要是在95-9795-97年間推出，年間推出，著重于居住功能，商務(wù)功著重于居住功能，商務(wù)功能配置較差，能配置較差，主要與住宅市場爭奪客源，因此導(dǎo)致租金偏低，平均租金為主要與住宅市場爭奪客源，因此導(dǎo)致租金偏低，平均租金為0.490.49美元美元/ /平方米平方米/ /天；天； 由于虹橋開發(fā)區(qū)的長效客源、古北小區(qū)的良好氛圍、方便的出行條件等因素由于虹橋開發(fā)區(qū)的長效客源、古北小區(qū)的良好氛圍、方便的出行條件等因素保證了長寧區(qū)

35、酒店式公寓的高出租率，目前出租率平均達(dá)到了保證了長寧區(qū)酒店式公寓的高出租率，目前出租率平均達(dá)到了85.3%85.3%； 由于早期酒店式公寓的成本低，所以業(yè)主以租賃為主，投入二手市場的幾乎由于早期酒店式公寓的成本低，所以業(yè)主以租賃為主，投入二手市場的幾乎沒有。沒有。 名稱名稱推出時(shí)間推出時(shí)間地址地址平均租金平均租金( (US$/US$/sqmsqm/ /天天) )出租率出租率% %東方雅苑東方雅苑IIII20012001鎮(zhèn)寧路鎮(zhèn)寧路9 9號號0.43 0.43 100100鴻發(fā)苑鴻發(fā)苑19971997淮海西路淮海西路8888號號0.83 0.83 8585里昂花園里昂花園19971997榮華東道

36、榮華東道6060弄弄0.27 0.27 9595巴黎花園巴黎花園19971997榮華東道榮華東道112112號號0.60 0.60 9595虹橋綠苑虹橋綠苑20002000青溪路青溪路770770弄弄2525號號0.75 0.75 8080法華苑法華苑19961996法華鎮(zhèn)路法華鎮(zhèn)路979979號號0.40 0.40 9090錦繡花園錦繡花園19951995中山西路中山西路12211221號號0.20 0.20 6060長寧貴都公寓長寧貴都公寓19951995長寧路長寧路889889號號0.78 0.78 9090金橋花園金橋花園19971997東諸安浜路東諸安浜路103103號號0.20 0

37、.20 8585華山花園華山花園19951995江蘇路江蘇路813813號號0.30 0.30 9191維也納廣場維也納廣場19971997榮華東道榮華東道112112號號0.60 0.60 8585溫莎公寓溫莎公寓19981998虹橋路虹橋路22902290號號0.57 0.57 9090華園大廈華園大廈19931993榮華西道榮華西道3939弄弄0.57 0.57 9090龍柏高級公寓龍柏高級公寓19941994虹橋路虹橋路24612461號號0.73 0.73 7070鹿特丹花園鹿特丹花園19961996榮華東道榮華東道1919弄弄0.26 0.26 9090小結(jié)小結(jié) 目前，目前，二手市

38、場的酒店式公寓售價(jià)為二手市場的酒店式公寓售價(jià)為15000-1900015000-19000元元/ /平方米，租平方米，租金為金為1.6-2.51.6-2.5元元/ /平方米平方米/ /天，投資回報(bào)率基本維持在天，投資回報(bào)率基本維持在4 4左右。左右。 1995-19971995-1997年間推出的早期酒店式公平均租金為年間推出的早期酒店式公平均租金為0.490.49美元美元/ /平方米平方米/ /天，平均出租率為天，平均出租率為85.3%85.3%。項(xiàng)目項(xiàng)目SWOT分析分析 項(xiàng)目所處的地理位置優(yōu)越，擁有地鐵、輕軌、地面公交等項(xiàng)目所處的地理位置優(yōu)越，擁有地鐵、輕軌、地面公交等多重立體式交多重立體

39、式交通優(yōu)勢。通優(yōu)勢。 項(xiàng)目所處的中山公園商圈，配套齊全、商業(yè)氛圍濃厚，中山公園又為高項(xiàng)目所處的中山公園商圈，配套齊全、商業(yè)氛圍濃厚，中山公園又為高樓層提供了良好的綠化景觀。樓層提供了良好的綠化景觀。 周邊市場目前在售的產(chǎn)權(quán)式辦公樓項(xiàng)目不多，項(xiàng)目具有一定的周邊市場目前在售的產(chǎn)權(quán)式辦公樓項(xiàng)目不多，項(xiàng)目具有一定的稀缺性。稀缺性。 項(xiàng)目外立面設(shè)計(jì)較為現(xiàn)代和時(shí)尚，項(xiàng)目外立面設(shè)計(jì)較為現(xiàn)代和時(shí)尚，713樓的辦公樓部分以樓的辦公樓部分以5A級標(biāo)準(zhǔn)配級標(biāo)準(zhǔn)配置，符合高標(biāo)準(zhǔn)辦公樓需求。置，符合高標(biāo)準(zhǔn)辦公樓需求。 713樓部分的房型面積相對較為合理，樓部分的房型面積相對較為合理，有利于總價(jià)的控制。有利于總價(jià)的控制。

40、優(yōu)勢：優(yōu)勢： 項(xiàng)目辦公樓部分從宣化路進(jìn)出，周邊目前環(huán)境較差，尚有一些老廠房老項(xiàng)目辦公樓部分從宣化路進(jìn)出，周邊目前環(huán)境較差，尚有一些老廠房老建筑，較為凌亂，與項(xiàng)目建筑，較為凌亂，與項(xiàng)目5A級辦公氛圍不符。級辦公氛圍不符。 由于整體項(xiàng)目的設(shè)計(jì)時(shí)間較早，因此在設(shè)計(jì)上存在一定的缺陷：如層高由于整體項(xiàng)目的設(shè)計(jì)時(shí)間較早，因此在設(shè)計(jì)上存在一定的缺陷：如層高低，吊頂后局部低，吊頂后局部僅為僅為2.02.3米，不符合現(xiàn)代辦公要求。米，不符合現(xiàn)代辦公要求。 無開敞氣派的辦公樓大堂無開敞氣派的辦公樓大堂，不利于項(xiàng)目整體高品質(zhì)形象的樹立。，不利于項(xiàng)目整體高品質(zhì)形象的樹立。 七樓外平臺的中央空調(diào)機(jī)組七樓外平臺的中央空調(diào)

41、機(jī)組將一定程度上影響部分樓層部分單元的采光將一定程度上影響部分樓層部分單元的采光和景觀。和景觀。項(xiàng)目項(xiàng)目SWOT分析分析劣勢：劣勢： 得房率較低，尤其是南北塔樓部分的房型利用率低，且為框剪結(jié)構(gòu)，無得房率較低，尤其是南北塔樓部分的房型利用率低，且為框剪結(jié)構(gòu)，無法形成大開間的辦公格局。法形成大開間的辦公格局。 兩棟塔樓由于間距較近，互相遮擋，使之景觀和采陽受限。兩棟塔樓由于間距較近，互相遮擋，使之景觀和采陽受限。 項(xiàng)目車位數(shù)量較少，且為雙層機(jī)械式車庫，無法適應(yīng)和滿足辦公項(xiàng)目對項(xiàng)目車位數(shù)量較少，且為雙層機(jī)械式車庫，無法適應(yīng)和滿足辦公項(xiàng)目對車位的大量需求。車位的大量需求。項(xiàng)目項(xiàng)目SWOT分析分析劣勢：

42、劣勢： 住宅市場受宏觀調(diào)控政策影響整體疲軟，但商業(yè)地產(chǎn)卻被普遍看好。住宅市場受宏觀調(diào)控政策影響整體疲軟，但商業(yè)地產(chǎn)卻被普遍看好。 隨著上海整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，近年來對辦公房的需求持續(xù)旺盛，辦公樓市隨著上海整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，近年來對辦公房的需求持續(xù)旺盛，辦公樓市場已進(jìn)入供不應(yīng)求、租金穩(wěn)增的發(fā)展期場已進(jìn)入供不應(yīng)求、租金穩(wěn)增的發(fā)展期 隨著周邊區(qū)域的逐步發(fā)展，中山公園商圈有望形成新的隨著周邊區(qū)域的逐步發(fā)展，中山公園商圈有望形成新的CBD，有利于支有利于支撐本案高標(biāo)準(zhǔn)辦公樓定位。撐本案高標(biāo)準(zhǔn)辦公樓定位。 隨著周邊隨著周邊CBD氛圍的逐步形成，對酒店和酒店式服務(wù)公寓的需求進(jìn)一步氛圍的逐步形成，對酒店和酒店式服務(wù)

43、公寓的需求進(jìn)一步提高，而周邊目前類似物業(yè)較少。提高，而周邊目前類似物業(yè)較少。項(xiàng)目項(xiàng)目SWOT分析分析機(jī)會(huì)點(diǎn)：機(jī)會(huì)點(diǎn)： 整體房地產(chǎn)市場的疲軟，導(dǎo)致市場投資客數(shù)量的急劇銳減，也會(huì)影響商整體房地產(chǎn)市場的疲軟，導(dǎo)致市場投資客數(shù)量的急劇銳減，也會(huì)影響商業(yè)項(xiàng)目的銷售速率。業(yè)項(xiàng)目的銷售速率。 商業(yè)用房的付款和按揭方式對客戶資金要求較高，制約了部分客戶的購商業(yè)用房的付款和按揭方式對客戶資金要求較高，制約了部分客戶的購買欲望。買欲望。 雖然周邊目前可售的同類物業(yè)不多，但仍有不少辦公房租賃房源，將與雖然周邊目前可售的同類物業(yè)不多，但仍有不少辦公房租賃房源，將與本案爭奪有效客源。本案爭奪有效客源。 7-14樓辦公樓

44、與塔樓的小戶型兩者在房型和品質(zhì)上差異較大，導(dǎo)致客戶樓辦公樓與塔樓的小戶型兩者在房型和品質(zhì)上差異較大，導(dǎo)致客戶的層次拉開過大，不利于整體項(xiàng)目的包裝。的層次拉開過大，不利于整體項(xiàng)目的包裝。項(xiàng)目項(xiàng)目SWOT分析分析威脅點(diǎn)：威脅點(diǎn)： 通過以上項(xiàng)目通過以上項(xiàng)目SWOT分析結(jié)合市場狀況，本行認(rèn)為，如果分析結(jié)合市場狀況，本行認(rèn)為，如果把本項(xiàng)目定位為單一的純辦公樓產(chǎn)品，則將面臨極大的風(fēng)險(xiǎn)把本項(xiàng)目定位為單一的純辦公樓產(chǎn)品，則將面臨極大的風(fēng)險(xiǎn) ：產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位本案位于中山公園商圈，目前周邊現(xiàn)有的辦公產(chǎn)品較多，而本項(xiàng)目在硬件設(shè)施及相關(guān)配套上，與其它同類產(chǎn)品相比并不占優(yōu)勢，甚至略遜一籌。單純的作為辦

45、公樓定位的話，將會(huì)面臨嚴(yán)重的競爭格局，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象將嚴(yán)重影響本項(xiàng)目的市場占有份額，且難以在競爭市場中脫穎而出。 因此，本行認(rèn)為，如果要打破僵局，則必須對產(chǎn)品的定位及包裝思路進(jìn)因此，本行認(rèn)為，如果要打破僵局，則必須對產(chǎn)品的定位及包裝思路進(jìn)行重新整合，走產(chǎn)品差異化路線，使之成為長寧區(qū)炙手可熱的稀有性出售型行重新整合，走產(chǎn)品差異化路線，使之成為長寧區(qū)炙手可熱的稀有性出售型辦公產(chǎn)品。辦公產(chǎn)品。風(fēng)險(xiǎn)一：面臨區(qū)域內(nèi)同質(zhì)化競爭局面風(fēng)險(xiǎn)一：面臨區(qū)域內(nèi)同質(zhì)化競爭局面本項(xiàng)目如作為純辦公樓定位，則由于功能的單一化，客戶面較窄，不利于平均去化。尤其是兩棟塔樓部分，由于規(guī)劃之初為小戶型公寓設(shè)計(jì)，因此目前現(xiàn)狀和已定的格

46、局不適應(yīng)現(xiàn)代辦公的要求，實(shí)際銷售中必然存在相當(dāng)?shù)目剐?。且整體項(xiàng)目體量較大，作為功能單一的產(chǎn)品在短期內(nèi)去化存在相當(dāng)難度。 因此，我們認(rèn)為，必須結(jié)合產(chǎn)品現(xiàn)狀，深入挖掘產(chǎn)品的多重功能，因此，我們認(rèn)為，必須結(jié)合產(chǎn)品現(xiàn)狀，深入挖掘產(chǎn)品的多重功能，并在此基礎(chǔ)上，強(qiáng)化其功能創(chuàng)造一定的特色，以適合客戶的不同需求。并在此基礎(chǔ)上，強(qiáng)化其功能創(chuàng)造一定的特色，以適合客戶的不同需求。產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位風(fēng)險(xiǎn)二：面臨產(chǎn)品功能單一的尷尬處境風(fēng)險(xiǎn)二：面臨產(chǎn)品功能單一的尷尬處境產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位本項(xiàng)目如作為純辦公樓，為提高產(chǎn)品競爭力，提升產(chǎn)品性價(jià)比，則要求在現(xiàn)有格局基礎(chǔ)上，提高硬件配置標(biāo)準(zhǔn)，即通過豪華材質(zhì)來堆砌，勢必導(dǎo)致成本的不可控

47、，如轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上，則會(huì)導(dǎo)致售價(jià)偏高，直接面臨去化難題。如功能單一，現(xiàn)有產(chǎn)品又無特色，則要求大量投入營銷推廣費(fèi)用，通過狂轟亂炸的廣告聲勢，來塑造高端產(chǎn)品形象。而一旦客戶至現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品實(shí)質(zhì)與廣告脫節(jié)的話，則可能對樓盤形象帶來負(fù)面影響。 因此，我們認(rèn)為，只有通過豐富產(chǎn)品功能，強(qiáng)化產(chǎn)品特色，才能形因此，我們認(rèn)為，只有通過豐富產(chǎn)品功能，強(qiáng)化產(chǎn)品特色，才能形成市場獨(dú)一無二的產(chǎn)品，形成差異化競爭，提升樓盤的整體競爭力。成市場獨(dú)一無二的產(chǎn)品，形成差異化競爭，提升樓盤的整體競爭力。風(fēng)險(xiǎn)三：面臨成本急劇增加的風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)三：面臨成本急劇增加的風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位風(fēng)險(xiǎn)四：銷售過程中銀行按揭問題將導(dǎo)致部分客戶流失風(fēng)險(xiǎn)

48、四：銷售過程中銀行按揭問題將導(dǎo)致部分客戶流失 由于政策規(guī)定，凡是商業(yè)類、辦公樓類項(xiàng)目由于政策規(guī)定，凡是商業(yè)類、辦公樓類項(xiàng)目如無竣工驗(yàn)收報(bào)告，則如無竣工驗(yàn)收報(bào)告，則不能夠享受不能夠享受50%的按揭貸款優(yōu)惠政策；的按揭貸款優(yōu)惠政策；只有成為現(xiàn)房后才能夠享受該優(yōu)只有成為現(xiàn)房后才能夠享受該優(yōu)惠政策，故在銷售過程中必然會(huì)導(dǎo)致一部分意向客戶流失的情況，從而惠政策，故在銷售過程中必然會(huì)導(dǎo)致一部分意向客戶流失的情況，從而無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期的銷售周期。無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期的銷售周期。產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 風(fēng)險(xiǎn)五：對于客戶的稅收政策將導(dǎo)致部分投資客戶的流失風(fēng)險(xiǎn)五：對于客戶的稅收政策將導(dǎo)致部分投資客戶的流失 16樓為大型商業(yè)；樓為大

49、型商業(yè)； 713樓為樓為5A級高標(biāo)準(zhǔn)純辦公；級高標(biāo)準(zhǔn)純辦公； 14樓為休閑會(huì)所、商務(wù)中心等配套設(shè)施；樓為休閑會(huì)所、商務(wù)中心等配套設(shè)施； 北樓北樓1528樓規(guī)劃為小戶型酒店式服務(wù)辦公；樓規(guī)劃為小戶型酒店式服務(wù)辦公； 南樓南樓1528樓規(guī)劃為經(jīng)濟(jì)型酒店式服務(wù)公寓。樓規(guī)劃為經(jīng)濟(jì)型酒店式服務(wù)公寓。產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 我們將產(chǎn)品定位概念描述為：我們將產(chǎn)品定位概念描述為：產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位“上海首座上海首座”之地位立意之地位立意 5A5A級寫字樓、酒店服務(wù)公寓、酒店服務(wù)式辦公、大型商業(yè)購物廣場級寫字樓、酒店服務(wù)公寓、酒店服務(wù)式辦公、大型商業(yè)購物廣場于一體的復(fù)合型商業(yè)項(xiàng)目在上海堪稱首創(chuàng)。于一體的

50、復(fù)合型商業(yè)項(xiàng)目在上海堪稱首創(chuàng)。 上海上?！?A5A級級”之寫字樓標(biāo)準(zhǔn)之寫字樓標(biāo)準(zhǔn) 寫字樓符合上海寫字樓符合上海5A5A級寫字樓的級寫字樓的A A級品牌標(biāo)準(zhǔn)、級品牌標(biāo)準(zhǔn)、A A級地理位置標(biāo)準(zhǔn)、級地理位置標(biāo)準(zhǔn)、A A級客戶層次標(biāo)準(zhǔn)、級客戶層次標(biāo)準(zhǔn)、A A級服務(wù)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)、級服務(wù)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)、A A級硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。級硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 概念元素之立意概念元素之立意“全方位復(fù)合型、多功能服務(wù)制全方位復(fù)合型、多功能服務(wù)制”之功能定位之功能定位 本項(xiàng)目功能定位之一本項(xiàng)目功能定位之一 ： 本項(xiàng)目功能定位之二本項(xiàng)目功能定位之二 ：酒店式服務(wù)公寓與服務(wù)式酒店辦公于一體，開酒店式服務(wù)公寓與服務(wù)式酒店辦公于一體，

51、開創(chuàng)了酒店服務(wù)式辦公的新模式。創(chuàng)了酒店服務(wù)式辦公的新模式。 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位概念元素之立意概念元素之立意產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 “創(chuàng)意聯(lián)動(dòng)中央商務(wù)基地創(chuàng)意聯(lián)動(dòng)中央商務(wù)基地”之屬性定位之屬性定位 所謂中央商務(wù)基地：所謂中央商務(wù)基地：本項(xiàng)目是一個(gè)大型復(fù)合商業(yè)共同體，且位于中山公本項(xiàng)目是一個(gè)大型復(fù)合商業(yè)共同體，且位于中山公園商業(yè)中心，本項(xiàng)目的復(fù)合型商務(wù)定位決定我們勢必要把它園商業(yè)中心，本項(xiàng)目的復(fù)合型商務(wù)定位決定我們勢必要把它打造為中央打造為中央商務(wù)區(qū)中的中央商務(wù)基地，作為區(qū)域商務(wù)旗艦，商務(wù)區(qū)中的中央商務(wù)基地，作為區(qū)域商務(wù)旗艦，領(lǐng)航中山公園商務(wù)版塊。領(lǐng)航中山公園商務(wù)版塊。 所謂創(chuàng)意聯(lián)動(dòng)：所謂創(chuàng)意聯(lián)動(dòng)：是我們

52、是我們整合該項(xiàng)目復(fù)合商務(wù)功能的鏈條，整合該項(xiàng)目復(fù)合商務(wù)功能的鏈條，將成為推動(dòng)整將成為推動(dòng)整體商務(wù)基地發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力，以此為原點(diǎn)，體商務(wù)基地發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力，以此為原點(diǎn)，進(jìn)行整合推廣，進(jìn)行整合推廣，完成項(xiàng)目的完成項(xiàng)目的最終企劃目標(biāo)。最終企劃目標(biāo)。概念元素之立意概念元素之立意 產(chǎn)品功能聯(lián)動(dòng)：產(chǎn)品功能聯(lián)動(dòng)：大型商業(yè)、純大型商業(yè)、純5A辦公、酒店式服務(wù)辦公和酒辦公、酒店式服務(wù)辦公和酒店式服務(wù)公寓形成功能互補(bǔ)。店式服務(wù)公寓形成功能互補(bǔ)。 目標(biāo)客群聯(lián)動(dòng)：目標(biāo)客群聯(lián)動(dòng)：不同產(chǎn)品功能滿足不同的客戶需求，客群間不同產(chǎn)品功能滿足不同的客戶需求，客群間又形成互動(dòng)效應(yīng)。又形成互動(dòng)效應(yīng)。 銷售方式聯(lián)動(dòng)：銷售方式聯(lián)動(dòng)：不同

53、的產(chǎn)品功能和特色在銷售過程中實(shí)現(xiàn)聯(lián)不同的產(chǎn)品功能和特色在銷售過程中實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，最大限度地保證整盤合理去化。動(dòng)效應(yīng)，最大限度地保證整盤合理去化。產(chǎn)品定位之論證產(chǎn)品定位之論證1產(chǎn)品定位之論證產(chǎn)品定位之論證1商業(yè)部分：商業(yè)部分：通過統(tǒng)一的招商管理，引入品牌商家，幫助樓盤在市場上樹通過統(tǒng)一的招商管理，引入品牌商家，幫助樓盤在市場上樹立知名度和一定的品牌形象，并為辦公和酒店式公寓提供配套服務(wù)。立知名度和一定的品牌形象，并為辦公和酒店式公寓提供配套服務(wù)。純純5A級辦公部分：級辦公部分：擁有擁有5A級辦公環(huán)境，大開間的格局，吸引知名企業(yè)入級辦公環(huán)境，大開間的格局，吸引知名企業(yè)入駐，提升項(xiàng)目的整體品質(zhì)，并為

54、商業(yè)和酒店式公寓集聚人氣。駐，提升項(xiàng)目的整體品質(zhì)，并為商業(yè)和酒店式公寓集聚人氣。酒店服務(wù)式辦公：酒店服務(wù)式辦公：是純是純5A級辦公的衍生產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)對純辦公的功能互補(bǔ)，級辦公的衍生產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)對純辦公的功能互補(bǔ)，宜商宜居，并通過酒店式服務(wù)功能形成獨(dú)有的項(xiàng)目特色。同時(shí)也為商業(yè)宜商宜居，并通過酒店式服務(wù)功能形成獨(dú)有的項(xiàng)目特色。同時(shí)也為商業(yè)和酒店式公寓帶來更多的消費(fèi)客群。和酒店式公寓帶來更多的消費(fèi)客群。酒店式服務(wù)公寓：酒店式服務(wù)公寓：為純?yōu)榧?A級辦公和酒店式辦公提供配套服務(wù)，豐富產(chǎn)品級辦公和酒店式辦公提供配套服務(wù)，豐富產(chǎn)品功能內(nèi)涵，提升商業(yè)人氣。功能內(nèi)涵，提升商業(yè)人氣。會(huì)所：會(huì)所：本項(xiàng)目的會(huì)所功能尤為

55、重要，它同時(shí)滿足了三種不同功能產(chǎn)品的本項(xiàng)目的會(huì)所功能尤為重要，它同時(shí)滿足了三種不同功能產(chǎn)品的配套需求，開發(fā)商可自營或交由酒店管理公司經(jīng)營。配套需求，開發(fā)商可自營或交由酒店管理公司經(jīng)營。產(chǎn)品功能聯(lián)動(dòng)：產(chǎn)品功能聯(lián)動(dòng)：產(chǎn)品定位之論證產(chǎn)品定位之論證1產(chǎn)品功能聯(lián)動(dòng)：產(chǎn)品功能聯(lián)動(dòng)：5 5A A級純辦公級純辦公酒店服務(wù)式辦公酒店服務(wù)式辦公產(chǎn)品定位之論證產(chǎn)品定位之論證1 產(chǎn)品優(yōu)化建議：產(chǎn)品優(yōu)化建議：如欲實(shí)現(xiàn)前述所描述的產(chǎn)品功能聯(lián)動(dòng)優(yōu)勢，本行認(rèn)為須在項(xiàng)目原如欲實(shí)現(xiàn)前述所描述的產(chǎn)品功能聯(lián)動(dòng)優(yōu)勢，本行認(rèn)為須在項(xiàng)目原有的基礎(chǔ)上，進(jìn)行適當(dāng)產(chǎn)品優(yōu)化，有的基礎(chǔ)上，進(jìn)行適當(dāng)產(chǎn)品優(yōu)化，最終實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品聯(lián)動(dòng)的效應(yīng)。最終實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品聯(lián)動(dòng)的

56、效應(yīng)。主要包括兩方面的優(yōu)化：硬件設(shè)施、軟件服務(wù)。主要包括兩方面的優(yōu)化：硬件設(shè)施、軟件服務(wù)。產(chǎn)品功能聯(lián)動(dòng)：產(chǎn)品功能聯(lián)動(dòng)：調(diào)整平面分割，更適應(yīng)各類不同功能需求：調(diào)整平面分割，更適應(yīng)各類不同功能需求： 由于目前塔樓部分已進(jìn)行分割，建議可在此基礎(chǔ)上做適當(dāng)調(diào)整，以提高由于目前塔樓部分已進(jìn)行分割，建議可在此基礎(chǔ)上做適當(dāng)調(diào)整，以提高部分單元的利用率。部分單元的利用率。 為滿足不同客戶的需求，酒店服務(wù)式辦公部分（北塔樓）在銷售過程中為滿足不同客戶的需求，酒店服務(wù)式辦公部分（北塔樓）在銷售過程中實(shí)現(xiàn)可分可合的要求。具體實(shí)施可以通過樣板房或家配圖紙來表現(xiàn)，以實(shí)現(xiàn)可分可合的要求。具體實(shí)施可以通過樣板房或家配圖紙來表

57、現(xiàn)，以符合不同規(guī)模公司的要求。符合不同規(guī)模公司的要求。 酒店服務(wù)式公寓部分（南塔樓）為更好地適應(yīng)酒店服務(wù)功能，在單元?jiǎng)澗频攴?wù)式公寓部分（南塔樓）為更好地適應(yīng)酒店服務(wù)功能，在單元?jiǎng)澐稚峡梢栽偌?xì)分為更小面積單元，符合一般的酒店標(biāo)房標(biāo)準(zhǔn)。分上可以再細(xì)分為更小面積單元，符合一般的酒店標(biāo)房標(biāo)準(zhǔn)。產(chǎn)品優(yōu)化建議硬件設(shè)施產(chǎn)品優(yōu)化建議硬件設(shè)施產(chǎn)品優(yōu)化建議產(chǎn)品優(yōu)化建議公共空間的營造與包裝：公共空間的營造與包裝： 大堂、電梯廳、公共走道等采用高標(biāo)準(zhǔn)裝飾大堂、電梯廳、公共走道等采用高標(biāo)準(zhǔn)裝飾，如大堂地面和墻面鋪設(shè)大，如大堂地面和墻面鋪設(shè)大理石等天然石材，大理石、不銹鋼包柱、電梯廳和走道地面運(yùn)用天然石理石等天然石材，

58、大理石、不銹鋼包柱、電梯廳和走道地面運(yùn)用天然石材和高級地磚等，衛(wèi)生間配置進(jìn)口名牌潔具等，通過細(xì)節(jié)營造和彰顯高材和高級地磚等，衛(wèi)生間配置進(jìn)口名牌潔具等，通過細(xì)節(jié)營造和彰顯高標(biāo)準(zhǔn)辦公尊貴氣派。標(biāo)準(zhǔn)辦公尊貴氣派。產(chǎn)品優(yōu)化建議硬件設(shè)施產(chǎn)品優(yōu)化建議硬件設(shè)施產(chǎn)品優(yōu)化建議產(chǎn)品優(yōu)化建議套內(nèi)裝修符合不同功能需求：套內(nèi)裝修符合不同功能需求： 純辦公部分的套內(nèi)裝修純辦公部分的套內(nèi)裝修應(yīng)完成吊頂、墻面刷白和地面，地板可智能化應(yīng)完成吊頂、墻面刷白和地面，地板可智能化OA地板，使客戶可根據(jù)需求隨意調(diào)整綜合布線和插座等，可將線纜在鋪設(shè)地板，使客戶可根據(jù)需求隨意調(diào)整綜合布線和插座等，可將線纜在鋪設(shè)區(qū)域任意改動(dòng)和使辦公自動(dòng)化成

59、為可能。區(qū)域任意改動(dòng)和使辦公自動(dòng)化成為可能。產(chǎn)品優(yōu)化建議硬件設(shè)施產(chǎn)品優(yōu)化建議硬件設(shè)施產(chǎn)品優(yōu)化建議產(chǎn)品優(yōu)化建議 酒店式服務(wù)辦公，酒店式服務(wù)辦公，套內(nèi)完成地面平整、墻面粉套內(nèi)完成地面平整、墻面粉刷白和部分吊頂和衛(wèi)生間的裝修等，刷白和部分吊頂和衛(wèi)生間的裝修等，由于項(xiàng)目由于項(xiàng)目結(jié)構(gòu)層高較低，結(jié)構(gòu)層高較低，因此除部分管道位置進(jìn)行吊頂因此除部分管道位置進(jìn)行吊頂外，其余部分可不吊頂，外，其余部分可不吊頂，減輕客戶對層高的敏減輕客戶對層高的敏感性。感性。 酒店式服務(wù)公寓套內(nèi)則應(yīng)根據(jù)酒店標(biāo)準(zhǔn)配置，酒店式服務(wù)公寓套內(nèi)則應(yīng)根據(jù)酒店標(biāo)準(zhǔn)配置，為全裝修設(shè)計(jì)，并配置酒店標(biāo)準(zhǔn)客房家具和家為全裝修設(shè)計(jì)，并配置酒店標(biāo)準(zhǔn)客房家具

60、和家電等。裝修設(shè)計(jì)總體表現(xiàn)應(yīng)為簡潔、溫馨、舒電等。裝修設(shè)計(jì)總體表現(xiàn)應(yīng)為簡潔、溫馨、舒適。適。裝修及配置標(biāo)準(zhǔn)建議為裝修及配置標(biāo)準(zhǔn)建議為1600元元/平方米（含平方米（含硬裝、酒店家具和家電等）。硬裝、酒店家具和家電等）。產(chǎn)品優(yōu)化建議硬件設(shè)施產(chǎn)品優(yōu)化建議硬件設(shè)施產(chǎn)品優(yōu)化建議產(chǎn)品優(yōu)化建議樣板房、樣板層等的裝修：樣板房、樣板層等的裝修： 設(shè)立樣板房和樣板層，會(huì)所設(shè)施提前完成等，給客戶以直觀的感受。設(shè)立樣板房和樣板層，會(huì)所設(shè)施提前完成等，給客戶以直觀的感受。 由于本項(xiàng)目總體基調(diào)是中央商務(wù)區(qū)的商業(yè)基地，而在這個(gè)大的定位之下由于本項(xiàng)目總體基調(diào)是中央商務(wù)區(qū)的商業(yè)基地，而在這個(gè)大的定位之下有三種不同的產(chǎn)品共同形