房地產(chǎn)開發(fā)中的成本控制探析

1、房地產(chǎn)開發(fā)中的成本控制探析【摘 要】成木管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心內(nèi)容之一。房地產(chǎn)成 本管理的質(zhì)量事關(guān)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和市場競爭力。隨著國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè) 調(diào)控力度的不斷加大，房地產(chǎn)企業(yè)也口趨規(guī)范，同時(shí)競爭也口益激烈，成 本管理愈加引起房地產(chǎn)開發(fā)商的高度重視。【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；成本控制精細(xì)化管理是現(xiàn)代企業(yè)管理的成功經(jīng)驗(yàn)z-o成本管理，亦即成本的 精細(xì)化管理。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目較為獨(dú)特，其產(chǎn)品多為一次性商品，且開發(fā) 周期較長，可變性因素多，粗放型成本管理模式在房地產(chǎn)開發(fā)中較為普遍, 嚴(yán)垂制約著房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，許多房地產(chǎn)開發(fā)商在實(shí)踐中開始嘗試 成木控制管理模式，把各環(huán)節(jié)的開發(fā)工作通過流程再造、優(yōu)

2、化設(shè)計(jì)、知識(shí) 積累等實(shí)現(xiàn)程序化，提升成本控制效益，取得顯著成效。1大力提升管理效益企業(yè)投資不只是決策者或投資成本控制部門的事情，需要企業(yè)全員參 與，更需要在工作屮時(shí)刻注意節(jié)約和深入挖掘潛能。必須依賴管理者對(duì)投 資控制的重視、企業(yè)科學(xué)的管理、提倡以身作則和良好投資控制系統(tǒng)的環(huán) 境與氛圍。投資項(xiàng)目是否合理以及工程項(xiàng)目選擇是否科學(xué)，決策部門或決 策者來要有明確的態(tài)度，提高投資效益與提高職工素質(zhì)、業(yè)務(wù)水平息息相 關(guān)；同時(shí)，在設(shè)計(jì)方面，要盡量減少變更，工程項(xiàng)目必須由負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì) 的部門盡量做到優(yōu)化設(shè)計(jì)；在工期的安排上要做到合理，工程部門要注意 加強(qiáng)現(xiàn)場管理；成木控制部門要精通招標(biāo)與合同管理、工程技術(shù)等知

3、識(shí)， 不要局限于預(yù)算審計(jì)以及和既定供應(yīng)商的討價(jià)還價(jià)上。2項(xiàng)日策劃階段成木的控制產(chǎn)品策劃事關(guān)項(xiàng)s開發(fā)的成敗。產(chǎn)品策劃就是利用項(xiàng)b的可行性分析 數(shù)據(jù)確定策劃方案，再根據(jù)利潤收益與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)佔(zhàn)確定最終方案。2.1仔細(xì)調(diào)研土地拍賣合同中的每條款項(xiàng)，確保工程資料的客觀性、 準(zhǔn)確性。詳細(xì)勘察地下管線、地上建筑物、構(gòu)筑物等；對(duì)預(yù)交費(fèi)用返述風(fēng) 險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估分析；由于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏高，隨意性強(qiáng)，收費(fèi)若屬于壟斷性經(jīng)營 企業(yè)或事業(yè)單位的，對(duì)公司實(shí)力及與相關(guān)單位的關(guān)系必須予以充分考慮。2.2如果采用合作模式開發(fā)或買斷建設(shè)項(xiàng)目，事先必須充分考慮信 譽(yù)、法律等可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)因素。項(xiàng)目策劃中關(guān)于項(xiàng)冃買斷的內(nèi)容、范圍 以及交付驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

4、等都要列舉清楚，同時(shí)，要考慮承擔(dān)必要的手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)； 以何種方式合作開發(fā)、采用何種比例分成、交房的具體標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間等，都 需要策劃人員仔細(xì)研究。2.3若是異地開發(fā)，要靈活運(yùn)用當(dāng)?shù)氐娜肆Α⑿畔?、人際關(guān)系等資源, 遵守當(dāng)?shù)氐恼叻ㄒ?guī)，盡可能爭取優(yōu)惠政策，及時(shí)辦理各項(xiàng)手續(xù)，最大限 度地節(jié)省開發(fā)成本。3項(xiàng)日規(guī)劃和設(shè)計(jì)階段成木的控制項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量必須符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)要求。與設(shè)計(jì)院簽訂設(shè) 計(jì)合同時(shí)，合理利用建筑工程設(shè)計(jì)價(jià)格收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)投資額的不同，分 別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。在設(shè)計(jì)過程中常與設(shè)計(jì)人員聯(lián)系、溝通, 真正做到優(yōu)化設(shè)計(jì)，并不是外形越怪越好的觀點(diǎn)，要大量吸取建筑新技術(shù) 和新材料，新建筑應(yīng)該

5、吸收傳統(tǒng)文化的精髓，同時(shí)融入現(xiàn)代的設(shè)計(jì)功能和 技術(shù)。因此，投資開發(fā)商應(yīng)慎重考慮材料設(shè)備、結(jié)構(gòu)形式、建筑裝飾，把 設(shè)計(jì)做深、做細(xì)。設(shè)計(jì)費(fèi)用的控制不容忽視，設(shè)計(jì)費(fèi)用低并不意味著項(xiàng)目 投資額小，合理費(fèi)用的界線是設(shè)計(jì)費(fèi)用的控制，而不是費(fèi)用的最小。在設(shè) 計(jì)階段采用招標(biāo)形式，選擇設(shè)計(jì)單位或?qū)嵭性O(shè)計(jì)費(fèi)用限額和設(shè)計(jì)費(fèi)用獎(jiǎng)勵(lì) 相結(jié)合的方法，設(shè)計(jì)最優(yōu)方案，設(shè)計(jì)費(fèi)用要綜合考慮設(shè)計(jì)質(zhì)量和項(xiàng)h控制, 把設(shè)計(jì)費(fèi)用的控制與質(zhì)量結(jié)合起來。4招投標(biāo)中的成木控制招投標(biāo)成本控制主要是投標(biāo)單位的選擇、招標(biāo)文件的編制、評(píng)標(biāo)和定 標(biāo)。招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計(jì)、審算、銷售等多個(gè)部門的 實(shí)際運(yùn)作。4.1若施工設(shè)計(jì)合理可行，宜采用

6、總價(jià)包干的方式進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。這 樣，可有效控制工程造價(jià)。投標(biāo)單位可利用工程量清單進(jìn)行報(bào)價(jià)，可著力 分析丁程單價(jià)以及完善設(shè)計(jì)方案，避免各投標(biāo)單位所報(bào)t程量相差太大， 以利于評(píng)標(biāo)和選擇合適的施工單位。4.2選擇信譽(yù)良好、實(shí)力雄厚、造價(jià)合宜、建設(shè)周期短且工程質(zhì)量優(yōu) 良的施工單位。4.3采用合理低價(jià)中標(biāo)，堅(jiān)決杜絕惡意降價(jià)中標(biāo)的不良競爭行為。房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該考察投標(biāo)單位的各項(xiàng)資質(zhì)，選擇符合項(xiàng)b建設(shè)要求的建 設(shè)單位。而中標(biāo)單位通過合理競爭低價(jià)中標(biāo)后，從長遠(yuǎn)考慮不應(yīng)再壓價(jià)。4.4在簽訂承包合同時(shí)，要根據(jù)建筑市場行情、建筑業(yè)的一般慣例和 有關(guān)規(guī)范，明確劃分雙方的權(quán)責(zé)和義務(wù)，防止施工過程中出現(xiàn)權(quán)責(zé)不明、 互

7、相扯皮、拖延工期、抬高造價(jià)等問題的發(fā)生。4.5預(yù)先進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，提前做好工程保險(xiǎn)、工程擔(dān)保等風(fēng)險(xiǎn)控制措 施，從而有效規(guī)避各種風(fēng)險(xiǎn)。5施工階段成本的控制投資支出大部分都要在工程項(xiàng)目施工階段落實(shí)，這也是人力、物力、 財(cái)力消耗的主要階段和建筑物實(shí)體形成階段。主要需要解決以下幾個(gè)方面 問題：選擇資質(zhì)過硬、信譽(yù)好的施工單位；合理選擇招標(biāo)方式；承 包合同要適合投資者與施工單位；在具體的施工過程中進(jìn)行有效的造價(jià) 控制。施工單位要在保證安全的前提下，保質(zhì)、保量，如期履行合同規(guī)定的 責(zé)任和義務(wù)；保障建設(shè)資金的節(jié)約與合理有效使用，在工程實(shí)施階段還應(yīng) 嚴(yán)格執(zhí)行工程招標(biāo)，對(duì)影響造價(jià)、延誤工期等因素要約定好，合同訂立要

8、 規(guī)范、嚴(yán)密，職責(zé)、義務(wù)耍通過法定形式來劃分，避免損害雙方合法權(quán)益。 在項(xiàng)目建設(shè)過程中，節(jié)約投資的可能性雖然很小，但很容易產(chǎn)生浪費(fèi)投資 的情況，所以要高度重視投資控制，要強(qiáng)化檢查和執(zhí)行兩個(gè)職能。投資控 制部門應(yīng)該指派專人負(fù)責(zé)管理工程造價(jià)，對(duì)工程造價(jià)方案實(shí)施全過程進(jìn)行 動(dòng)態(tài)跟蹤，而不能僅局限于對(duì)工期要求上。工程索賠是不可避免的。索賠 時(shí)，施工單應(yīng)預(yù)先整理索賠資料，再交由投資控制部門審核；其中不合理 的索賠要求要依據(jù)原有的合同文件、技術(shù)資料等予以剔除，來口施工方的 材料代用、工程變更、額外用工、現(xiàn)場簽證及各種預(yù)算外費(fèi)用建設(shè)單位要 嚴(yán)格控制，要加強(qiáng)現(xiàn)場施工管理，無特殊情況不得變更設(shè)計(jì)。不可避免的 工

9、程變更，對(duì)工程造價(jià)的增加額度要隨時(shí)掌握，做到預(yù)算在先、開源節(jié)流, 應(yīng)增減的款項(xiàng)應(yīng)由專業(yè)預(yù)算人員與施工方即時(shí)清算。施工要做好發(fā)生變更 時(shí)的各種相關(guān)記錄，避免或減少結(jié)算糾紛，尤其要做好隱蔽工程記錄及其 簽證工作。6采購過程的成本控制材料和設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制的關(guān)鍵在于計(jì)劃性和對(duì)價(jià)格信息的掌 握。材料設(shè)備費(fèi)用占總工程造價(jià)的比例相當(dāng)大，自然應(yīng)是成本控制的關(guān)鍵 點(diǎn)。材料采購部門要認(rèn)真分析材料設(shè)備的性價(jià)比，并認(rèn)真審核其質(zhì)量和等 級(jí)；科學(xué)分析和準(zhǔn)確把握市場價(jià)格變動(dòng)趨勢，有計(jì)劃、按標(biāo)準(zhǔn)、節(jié)省、快 捷地采購材料及設(shè)備；準(zhǔn)確把握訂貨時(shí)機(jī)，嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)優(yōu)價(jià)廉、市場供 應(yīng)充裕；對(duì)施工企業(yè)自行采購的材料設(shè)備，在保證質(zhì)量的前提下，可進(jìn)行 合理限價(jià)，以便風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。7結(jié)語房地產(chǎn)開發(fā)各階段和環(huán)節(jié)中的成木管理與控制的內(nèi)容、耍點(diǎn)及方法， 主要山基礎(chǔ)設(shè)置費(fèi)、土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、公建配套費(fèi)、建筑安裝費(fèi)及 開發(fā)間接費(fèi)等構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)成本，并貫穿于項(xiàng)目開發(fā)的全過程，