重慶三峽油漆股份有限公司重慶市九龍坡區(qū)石坪橋街道造漆村2棟可研報(bào)告

1、重慶市渝漆物業(yè)發(fā)展有限公司 九龍坡區(qū)石坪橋街道造漆村2棟維修改造可行性研究報(bào)告項(xiàng)目單位：重慶市渝漆物業(yè)發(fā)展有限公司 編制單位：中大宇辰項(xiàng)目管理有限公司 日 期：2018年09月10日批準(zhǔn):審 .核: 校核:編寫:工程 造價(jià)咨 詢企業(yè)企業(yè)名稱:中大宇辰項(xiàng)目管理有限公司&證書編號(hào):甲 001713003645有效期:自2017年04月29日至2020年04月28日發(fā)證木20125日企業(yè)名稱 經(jīng)濟(jì)性質(zhì) 資質(zhì)等級(jí)可承擔(dān)&矣工程工程招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書證書編號(hào):f113005817二有效 期：至2020年04月17日-":中大宇辰項(xiàng)目管理有f艮公司:有限責(zé)任公司:工程招標(biāo)代理機(jī)

2、構(gòu)甲級(jí).勺招標(biāo)代理業(yè)務(wù).no.fz 0025267中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制卜v /一、項(xiàng)目概況1二、項(xiàng)目現(xiàn)狀2三、項(xiàng)目建設(shè)必要性4四、項(xiàng)目可行性4五、項(xiàng)目維修規(guī)模5六、主要技術(shù)方案5七、項(xiàng)目資金估算6八、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性與財(cái)務(wù)合規(guī)性12九、項(xiàng)目實(shí)施工期安排12十、現(xiàn)有設(shè)備物資處置方案12h-一、其他13 一、項(xiàng)目概況1. 項(xiàng)目名稱九龍坡區(qū)石坪橋街道造漆村2棟維修改造2. 項(xiàng)目單位重慶市渝漆物業(yè)發(fā)展有限公司3. 項(xiàng)目地點(diǎn)九龍坡區(qū)石坪橋街道造漆村4. 可研報(bào)告編制單位中大宇辰項(xiàng)目管理有限公司5. 可研報(bào)告編制依據(jù)（1）國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）

3、;關(guān)于國(guó)有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)"分離移交的指導(dǎo)意見（國(guó)辦 發(fā)2016） 45 號(hào)）；（2）本工程有關(guān)的其他重要文件（例如地方政府相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求、行業(yè) 標(biāo)準(zhǔn)等）；重慶市加快剝離國(guó)有企業(yè)辦社會(huì)職能和解決歷史遺留問(wèn)題專項(xiàng)工作 領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于商請(qǐng)中央和外地在渝大型企業(yè)報(bào)送社會(huì)職能數(shù)據(jù)的函 （渝剝離國(guó)企社會(huì)職能辦函2017） 1號(hào)）；關(guān)于印發(fā)重慶市國(guó)有企業(yè)職工家屬區(qū)水電氣分離移交實(shí)施方案等四 個(gè)方案的通知（渝府辦發(fā)2016） 254）號(hào)；關(guān)于印發(fā)加快剝離市屬國(guó)有重點(diǎn)企業(yè)辦社會(huì)職能和解決歷史遺留問(wèn) 題工作方案的通知（渝府發(fā)2016） 33號(hào)）；重慶市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)重慶市國(guó)有企業(yè)職工

4、家屬區(qū)水電氣分離移交實(shí)施方案等四個(gè)方案的通知(渝府辦發(fā)2016) 254號(hào))；重慶市九龍坡區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要;重慶市九龍坡區(qū)人民政府2017年工作報(bào)告；業(yè)主提供的其他資料。6 .項(xiàng)目主要維修內(nèi)容及資金：.(1)屋面維修：原瓦屋面拆除570 m2,瓦屋面安裝570 m2o(2) 欄桿維修：欄桿除銹刷漆73. 6m2o(3) 管道維修：塑料管維修2. 5mo(4) 樹木修枝：6顆。總資金331008. 25元。二、項(xiàng)目現(xiàn)狀1. 建筑物的基本情況本棟房屋位于重慶市九龍坡區(qū)石坪橋街道造漆村，于50年代初建成使用，64戶住房。房屋為磚混結(jié)構(gòu)。該房屋是由國(guó)有企業(yè)承辦修建的職工住宅 樓

5、。本項(xiàng)目所涉及的內(nèi)容是按照項(xiàng)目單位重慶市渝漆物業(yè)發(fā)展有限公司與重 慶市九龍坡區(qū)石坪橋街道，以及相關(guān)職能單位按照國(guó)家“三供一業(yè)"相關(guān)政 策規(guī)定，共同查勘、確定的本棟的物業(yè)設(shè)施維修內(nèi)容。附圖一：項(xiàng)目外觀圖2.樓宇及其配套現(xiàn)狀本棟住宅樓已投入使用近50年，投運(yùn)以來(lái)未對(duì)物業(yè)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行過(guò)改 造和維修，部分部位出現(xiàn)不同程度的損壞，影響房屋正常使用，不滿足物業(yè) 移交的條件。(1) 屋面維修：本棟住宅樓原設(shè)計(jì)為瓦屋面，現(xiàn)在使用時(shí)間已有50余年，目前已超出設(shè)計(jì)使用年限，屋面嚴(yán)重老化，出現(xiàn)起拱、開裂，脫落、積水等現(xiàn)象，經(jīng)日常檢查發(fā)現(xiàn)屋面存在大面積滲漏、對(duì)室內(nèi)使用造成困擾。附圖二：屋面存在的問(wèn)題(2)

6、欄桿維修：本棟住宅樓原樓梯欄桿銹蝕，需要作除銹刷漆處理。 附圖三：欄桿存在的問(wèn)題(3) 管道維修：原落水管常年失修，銹蝕嚴(yán)重，無(wú)法正常使用。附圖三：落水管存在的問(wèn)題三、項(xiàng)目建設(shè)必要性該項(xiàng)目住宅房屋由國(guó)有企業(yè)承辦修建，使用至今已達(dá)50年，截止2018 年，該房屋目前仍由項(xiàng)目單位承擔(dān)公共部分物業(yè)管理責(zé)任，與項(xiàng)目單位現(xiàn)有 的企業(yè)職能沖突。受國(guó)家政策與企業(yè)職能的限制，近十年來(lái)，項(xiàng)目單位對(duì)該 房屋的日常維護(hù)力度逐年減少，本應(yīng)按時(shí)消除的物業(yè)設(shè)施缺陷未能及時(shí)修 繕，存在的問(wèn)題日趨嚴(yán)重，需要進(jìn)行必要的維修。重慶市渝漆物業(yè)發(fā)展有限公司與重慶市九龍坡區(qū)石坪橋街道，以及相關(guān) 職能單位按照國(guó)家“三供一業(yè)”相關(guān)政策規(guī)定

7、，共同查勘物業(yè)設(shè)施，本棟房 屋的屋面防水、樓梯過(guò)道墻面及天棚、門禁系統(tǒng)存在缺陷，需要進(jìn)行維修。該項(xiàng)目實(shí)施是公司剝離企業(yè)辦社會(huì)職能，集中精力發(fā)展主業(yè)的重大舉 措。物業(yè)維修后設(shè)備設(shè)施狀況達(dá)到城市基礎(chǔ)設(shè)施平均水平，交由專業(yè)化物管公司或機(jī)構(gòu)實(shí)行社會(huì)化管理。四、項(xiàng)目可行性1、本棟住宅樓位于九龍坡區(qū)石坪橋街道造漆村2棟，周邊為城市居民 住宅，本小區(qū)與周圍居民樓相隔在正常規(guī)劃范圍以內(nèi)。屋面及室內(nèi)外維修具 備獨(dú)立施工工作條件，其施工工藝屬一般性維修對(duì)周圍居民不會(huì)造成影響和 干擾。2、本項(xiàng)目屋面施工中所選用材料屬于市場(chǎng)大眾化產(chǎn)品，易于采購(gòu)，便 于施工。4、施工條件論證(1) 建議擇優(yōu)選取具有專業(yè)施工資質(zhì)的單位承

8、擔(dān)項(xiàng)目施工，嚴(yán)格工藝 標(biāo)準(zhǔn)，和材料選購(gòu)，確保施工質(zhì)量；(2) 本項(xiàng)目屬物業(yè)移交維修項(xiàng)目，不需要辦理項(xiàng)目行政審批報(bào)建，便 于工期及施工計(jì)劃的制訂；綜上所述，本項(xiàng)目的實(shí)施是可行的。五、項(xiàng)目維修規(guī)模本項(xiàng)目為九龍坡區(qū)石坪橋街道造漆村2棟維修改造，擬對(duì)現(xiàn)有九龍坡區(qū) 石坪橋街道造漆村2棟的物業(yè)設(shè)施進(jìn)行維修，主要內(nèi)容包括：(1) 屋面維修：原瓦屋面拆除570 m2,瓦屋面安裝570 m2o(2) 欄桿維修：欄桿除銹刷漆73.6m2o(3) 管道維修：塑料管維修2.5m。(4) 樹木修枝：6顆。六、主要技術(shù)方案1. 設(shè)計(jì)說(shuō)明本項(xiàng)目為九龍坡區(qū)石坪橋街道造漆村2棟維修改造，主要對(duì)現(xiàn)有九龍坡 區(qū)石坪橋街道造漆村2棟

9、的物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行維修，以達(dá)分離移交條件。2.設(shè)計(jì)依據(jù)本項(xiàng)目所在建筑物屬國(guó)有企業(yè)牽頭建設(shè)的職工住宅樓，部分可供基礎(chǔ)資 料參考，結(jié)合項(xiàng)目單位及地方政府達(dá)成物業(yè)移交協(xié)議規(guī)定，經(jīng)共同查勘確定 項(xiàng)目?jī)?nèi)容及工程計(jì)算量，并參照相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行編制。建筑工程設(shè)計(jì)文件編制深度的規(guī)定建設(shè)1992102號(hào)中華人民共和國(guó)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文 房屋建筑部分（2013年 版）民用建筑設(shè)計(jì)通則gb 50352-2005；屋面工程技術(shù)規(guī)范gb 50345-2012；民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范jgjt16-2008；建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范gb 50015-2009；建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)gb 50034-2013；建筑電氣工程施工質(zhì)量驗(yàn)收

10、規(guī)范gb50303-20113. 技術(shù)方案（1）樓梯欄桿除銹刷漆1）施工準(zhǔn)備材料：油漆的品種、規(guī)格應(yīng)符合本次施工要求。主要機(jī)具：手砂輪、砂布、鏟刀、鋼絲刷、棉絲、回收裝置、噴漆槍、 噴漆氣泵、油漆小桶、刷子等。2）作業(yè)條件工程每天開工前報(bào)t0c審核確認(rèn)，航班結(jié)束后經(jīng)t0c同意方可施工。油漆作業(yè)場(chǎng)地設(shè)置臨時(shí)維護(hù)隔離，安全防護(hù)措施，有防火措施，現(xiàn)場(chǎng)通 風(fēng)良好，防止發(fā)生火災(zāi)和人員中毒事故。在不影響旅客候車的前提下，施工區(qū)域分段進(jìn)行，并在施工和保養(yǎng)期間設(shè)置醒目標(biāo)識(shí)。露天油漆作業(yè)應(yīng)選擇適當(dāng)?shù)奶鞖猓箫L(fēng)、遇雨、嚴(yán)寒等均不應(yīng)作業(yè)。3）操作工藝&、工藝流程：基面除銹清理一噴涂油漆一檢查驗(yàn)收。b、基面清

11、理：油漆涂刷前，應(yīng)將需涂裝部位表面的鐵銹、焊縫藥皮、焊接飛濺物、油 污、塵土等雜物清理干凈?；媲謇沓P質(zhì)量的好壞，直接關(guān)系到涂層質(zhì)量的好壞。因此此次除銹 要求將原有油漆用砂紙、砂輪打磨露出原色。c、噴漆涂裝：噴漆在欄桿表面打磨完畢后進(jìn)行。面漆的調(diào)制應(yīng)選擇顏色完全一致的面漆，兌制的稀料應(yīng)合適，面漆使用 前應(yīng)充分?jǐn)嚢瑁３稚珴删鶆?。其工作粘度、稠度?yīng)保證涂裝時(shí)不流墜，不 顯刷紋。面漆在使用過(guò)程中應(yīng)不斷攪和，涂刷的方法和方向與上述工藝相同。 涂裝工藝采用噴涂施工時(shí)，應(yīng)調(diào)整好噴嘴口徑、噴涂壓力，噴槍膠管能 自由拉伸到作業(yè)區(qū)域，空氣壓縮機(jī)氣壓應(yīng)在0. 40. 7n/mm2o噴涂時(shí)應(yīng)保持好噴嘴與涂層的距

12、離，一般噴槍與作業(yè)面距離應(yīng)在loomni左右，噴槍與鋼結(jié)構(gòu)基面角度應(yīng)該保持垂直，或噴嘴略為上傾為宜。4）成品保護(hù):欄桿噴漆后24h之內(nèi)為養(yǎng)護(hù)階段，應(yīng)加以臨時(shí)圍護(hù)隔離，防止踏踩、碰 蹭，損傷涂層。欄桿噴漆后，在4h之內(nèi)如遇有下雨時(shí)，應(yīng)加以覆蓋，防止水氣影響涂層的附著力。噴漆后的欄桿勿接觸酸類液體，防止咬傷涂層。5）應(yīng)注意的質(zhì)量問(wèn)題：噴漆作業(yè)氣溫應(yīng)在5-38°c之間為宜，當(dāng)天氣溫度低于5笆時(shí)，應(yīng)選用 相應(yīng)的低溫油漆材料施涂。當(dāng)氣溫高于40笆時(shí)，應(yīng)停止油漆作業(yè)。因構(gòu)件溫度超過(guò)40笆時(shí)，在鋼材表面涂刷油漆會(huì)產(chǎn)生氣泡，降低漆膜的附著力。當(dāng)空氣濕度大于85%,或構(gòu)件表面有結(jié)露時(shí)，不宜進(jìn)行噴漆作業(yè)

13、。（2）屋面瓦施工工藝流程：沖壟-瓦檐頭滴水-瓦底瓦-蓋筒瓦-調(diào)脊 沖壟：在大面積瓦瓦之前現(xiàn)在屋面兩側(cè)先瓦幾壟瓦，這些瓦壟都必須以檐口線為標(biāo)準(zhǔn)。瓦檐口滴水：瓦檐口滴水時(shí)要刮兩道線，一道線拴在滴水尖的位置，第 二道線即沖壟之前拴好的檐口線。第一道線控制滴水的高低，第二道線控制 滴水出檐的距離。滴水出檐的距離為80mm。瓦底瓦：按照排好的瓦當(dāng)和屋脊上號(hào)好壟的標(biāo)記，把線先掛在滴水上，另一端栓 一塊瓦掛在屋脊上作為瓦刀線。拴好瓦刀線后，鋪灰瓦底瓦。底瓦的搭接密度要做到“三搭頭”，即每 三塊瓦中，第一塊瓦與第三塊瓦首尾搭頭，本工程以一塊瓦露出loomm為準(zhǔn)。 瓦與瓦之間不鋪灰，瓦要排正，底瓦隴的高低和直

14、順程度都應(yīng)以瓦刀線為準(zhǔn), 每塊底瓦瓦翅寬頭的上棱都要貼近瓦刀線。擺好底瓦后，要將底瓦兩側(cè)的空隙用砂漿抹齊、拍實(shí)。蓋筒瓦：先蓋貓頭，貓頭要緊靠滴水，貓頭的高低要以檐口線為準(zhǔn)。貓頭線應(yīng)放 一塊遮心瓦（可以用碎瓦片代替），主要目的是為了遮擋蓋瓦灰。以貓頭中間掛線作為瓦刀線開始蓋筒瓦，筒瓦的熊頭要朝上，從下往上 依次安放。蓋瓦不要緊挨底瓦，他們之間的縫隙叫“睜眼"，睜眼大小應(yīng)為筒瓦高 三分之一左右。睜眼要用灰漿抹平、壓實(shí)。操作時(shí)要用瓦刀把灰塞嚴(yán)拍實(shí)， 上口與瓦翅外棱抹平。否則很容易開裂而造成滲漏，夾壟時(shí)應(yīng)將壟灰趕軋光 實(shí)，下腳應(yīng)直順，并應(yīng)與上口垂直，底瓦交接處無(wú)蝴蝴窩和多出的嘟?；摇Ｐ茴^灰一

15、定要抹足擠嚴(yán)，高低要以瓦刀線為準(zhǔn)。調(diào)脊：當(dāng)溝寬度應(yīng)按正脊寬度，正脊兩側(cè)都要瓦當(dāng)溝，當(dāng)溝與垂脊里側(cè)底層脊 磚交圈。安放正吻，安放正吻前應(yīng)先計(jì)算正吻獸座的位置，找出垂脊當(dāng)溝外皮，兩坡當(dāng)溝要卡住獸座，但不能太往里，應(yīng)露出獸座花飾，如不合適，可以加 放吻墊，正吻里面應(yīng)預(yù)埋鋼筋與結(jié)構(gòu)相連，并用水泥砂漿填實(shí)。砌正通脊，兩端正吻之間，拴線鋪灰砌正通脊，脊磚應(yīng)事先經(jīng)過(guò)計(jì)算再砌置，找出屋頂中點(diǎn)，以此為中砌脊磚，即龍口，然后向兩邊趕排?？奂雇?，正脊最后一層砌扣脊瓦。七、項(xiàng)目資金估算1.編制依據(jù)(1)本工程設(shè)計(jì)方案圖紙及相關(guān)說(shuō)明材料;(2)重慶市建筑工程計(jì)價(jià)定額(2008)；重慶市裝飾工程計(jì)價(jià)定額 (2008)；重

16、慶市安裝工程計(jì)價(jià)定額(2008)；重慶市市政工程計(jì)價(jià)定額 (2008)及相關(guān)配套文件執(zhí)行，人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)參考2018年9月造價(jià)信息及市場(chǎng)價(jià)格執(zhí)行；(3) 其他費(fèi)用中的招標(biāo)費(fèi)640元、工程監(jiān)理費(fèi)按2.8%計(jì)取、可研報(bào)告編制費(fèi)按970元計(jì)取、造價(jià)咨詢費(fèi)按320元計(jì)取。(4) 本項(xiàng)目不計(jì)取價(jià)差預(yù)備費(fèi)及建設(shè)期貸款利息。2. 資金估算核定本項(xiàng)目總資金為331008. 25元。其中：建筑安裝工程費(fèi)320118.25元,其他費(fèi)10890元。項(xiàng)目總估算表（表一）工程名稱：九龍坡區(qū)石坪橋街道造漆村2棟維修改造 單位：元、平方米、元/平方米序號(hào)分部分項(xiàng)工程名稱費(fèi)用金額 （元）建筑面積（m2）單位造價(jià)（元/

17、m2）備注建筑安裝工程費(fèi)（5+6）320118.251分部分項(xiàng)工程費(fèi)289483. 171.1措施項(xiàng)目費(fèi)13956. 542其中：安全文明施工費(fèi)10113.552. 1其他項(xiàng)目費(fèi)3規(guī)費(fèi)6957. 394進(jìn)項(xiàng)稅額19380.515稅前造價(jià)291016. 596銷項(xiàng)稅額29101.66其他費(fèi)用10890合計(jì)（一+二）331008.25建筑安裝分部分項(xiàng)工程單位估算表（表二）工程建設(shè)其他費(fèi)用（表三）工程名稱：九龍坡區(qū)石坪橋街道造漆村2棟維修改造 金額單位：元編號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)費(fèi)基數(shù)計(jì)費(fèi)費(fèi)率金額（元）1招標(biāo)費(fèi)6402工程監(jiān)理費(fèi)320118.252.8%89603可研報(bào)告編制費(fèi)9705造價(jià)咨詢費(fèi)320小計(jì)10890八、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性與財(cái)務(wù)合規(guī)性1.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性本項(xiàng)目實(shí)施后，可滿足九龍坡區(qū)石坪橋街道造漆村2棟職工家屬區(qū)的物 業(yè)維修移交需求，實(shí)現(xiàn)一戶一表維修，降低日常運(yùn)行的使用成本和維護(hù)成本, 大幅改善九龍坡區(qū)石坪橋街道造漆村2棟職工家屬區(qū)的環(huán)境，提高設(shè)備設(shè)施