經(jīng)緯廣州依山地首期天地合院定價(jià)策略PPT課件

1、11、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目平層拉差幅度市場(chǎng)調(diào)查第1頁(yè)/共66頁(yè)2第2頁(yè)/共66頁(yè)3總貨量一期（無電梯洋房）p占地：66670p總貨量：1088套p面積區(qū)間：70100 7090 占70% 100 以上占30%二期（電梯洋房）p占地：73400p總貨量：1500套p面積區(qū)間：70270 7090 占70% 130270 占30%一期無電梯洋房二期電梯洋房第3頁(yè)/共66頁(yè)4三期別墅三期（別墅）p占地：67000p總貨量：200套p面積區(qū)間：230350 四期用地未開發(fā)位于三期左側(cè)占地約30畝產(chǎn)品類別未定注：p4756棟中心湖景雙拼別墅（350）p其余為聯(lián)排別墅面積230第4頁(yè)/共66頁(yè)52021312625棟

2、號(hào)棟號(hào)總貨量總貨量（套）（套）已售已售數(shù)量數(shù)量銷售銷售比例比例開售開售時(shí)間時(shí)間20、211206150%07-10-125、2612010689%07-9-103134617%07-9-26洋房222730棟號(hào)棟號(hào)總貨量總貨量備注備注2260東西向單位2730240南北向單位將推樓棟（以工程進(jìn)度推算）第5頁(yè)/共66頁(yè)6棟號(hào)棟號(hào)總貨量總貨量（套）（套）已預(yù)訂已預(yù)訂數(shù)量數(shù)量預(yù)訂預(yù)訂比例比例開售開售時(shí)間時(shí)間4856161168%07-11底2124342882%25、26、27242083%棟號(hào)棟號(hào)總貨量總貨量備注備注28485769154以現(xiàn)時(shí)的工程進(jìn)度推算別墅252627212223245655

3、5453525150 49將推別墅信息截止時(shí)間2007年11月20日第6頁(yè)/共66頁(yè)7注釋：信息截止時(shí)間2007年11月25日1、銷售人員所述由于房管局實(shí)施網(wǎng)上預(yù)售登記系統(tǒng)升級(jí)，未出預(yù)售證。2、現(xiàn)在售別墅單位正在接受誠(chéng)意登記，誠(chéng)意金十三十萬(wàn)元不等，可定單位。3、十一月底正式公開發(fā)售，屆時(shí)誠(chéng)意金可轉(zhuǎn)成樓款，不認(rèn)購(gòu)的可以退回誠(chéng)意金。4、據(jù)內(nèi)部信息得知，定十一月底開售的主要原因是因應(yīng)“依山地天地合院”的VIP活動(dòng)。5、本周（11月19日23日）在電視臺(tái)黃金時(shí)段大規(guī)模投放廣告，以特價(jià)5698元/起聯(lián)排別墅吸引客戶，踩盤得知此5698元/特價(jià)單位僅此一間，是第27棟的04單位。6、11月24日正式對(duì)外公

4、開發(fā)售，之前交了誠(chéng)意金的客戶可簽署認(rèn)購(gòu)書，由于當(dāng)天是“依山地”售樓部開放日，并VIP折扣優(yōu)惠登記，有部份“錦繡”客戶因而暫緩將誠(chéng)意金轉(zhuǎn)成定金。第7頁(yè)/共66頁(yè)8202131262520、21棟東西朝向拉差： 300元/層差：30元/25、26棟南北朝向拉差：300元/層差：50元/20、21棟東向區(qū)內(nèi)園景西向市政規(guī)劃路31棟南向望山景觀北向區(qū)內(nèi)園林水景25、26棟南向區(qū)內(nèi)園景水景北向區(qū)內(nèi)綠化31棟南北朝向拉差：200元/層差：50元/東向460055.2萬(wàn)西向430051.6萬(wàn)北向450057.1萬(wàn)南向480062.4萬(wàn)北向5900129.8萬(wàn)南向6100164.7萬(wàn)第8頁(yè)/共66頁(yè)92526

5、272122232456555453525150 49將推別墅預(yù)計(jì)推出單價(jià)約1200013000元/價(jià)格區(qū)間-80009000元/第24棟：12單位8700元/，01單位8900元/；第21、22、23棟單邊單位：90008800元；第21、22、23棟中段單位約87008300元/；第24棟：09、10、11單位約8600元/。價(jià)格區(qū)間1600022000元/22000元/的單位是53棟、52棟，共四套；16000元/的單位是棟與棟相鄰的單位是49棟、50棟、54棟01，共五套；17000元/的單位是54棟02，55棟01、02，56棟02，共四套；18000元/的單位是51棟01、02 ，

6、 56棟01，共三套。信息截止時(shí)間2007年11月25日價(jià)格區(qū)間60008000元/第27棟04單位5698元/僅一套； 第27棟05、07單位是11月初標(biāo)榜的6000元/單位。注：由于26、27棟單位近在增派公路旁，安靜度、朝向、景觀是最差的，已經(jīng)脫離了別墅最基本意義。第26棟01單位約7200元/（單邊位） 第26棟02、03單位約6800元/；04、05、06單位約6500元/；07、08單位約6300元/ ；第25棟01單位約8100元/ （單邊位）第25棟02、03單位約7900元/；04、05、06單位約7600元/；07、08單位約7800元/。第9頁(yè)/共66頁(yè)10第10頁(yè)/共6

7、6頁(yè)11第11頁(yè)/共66頁(yè)12總貨量一期（電梯洋房）p總貨量：160套p面積區(qū)間：110136二期（電梯洋房）p總貨量：238套p面積區(qū)間：122145占地面積：約27000建筑面積：約62000總套數(shù)：398套一期電梯洋房二期電梯洋房第12頁(yè)/共66頁(yè)13棟號(hào)棟號(hào)總貨量總貨量（套）（套）已售已售數(shù)量數(shù)量銷售銷售比例比例5、61368160%8512243%洋房棟號(hào)棟號(hào)總貨量總貨量備注備注751南北向單位（以工程進(jìn)度推算）第13頁(yè)/共66頁(yè)145、6棟南北朝向拉差： 80元/層差：50元/8棟南北朝向拉差：80元/層差：50元/北向470068.15萬(wàn)南向478058.3萬(wàn)北向500072.5

8、萬(wàn)南向508061.976萬(wàn)北望市政園林，景觀開闊，樓距闊；南向小區(qū)園景，樓距沒北向景觀開闊因此，南北定價(jià)系數(shù)、因子相對(duì)持平，朝向拉差不明顯第14頁(yè)/共66頁(yè)15時(shí)間時(shí)間20072007年年2 2月月20072007年年5 5月月20072007年年9 9月月20072007年年1010月月銷售套數(shù)銷售套數(shù)488810522洋房?jī)r(jià)格洋房?jī)r(jià)格3800430047505100第15頁(yè)/共66頁(yè)16第16頁(yè)/共66頁(yè)17 獨(dú)立別墅 聯(lián)排別墅 洋房 公建配套 山體鳳鳴苑鳳儀苑鳳翔苑公共配套區(qū)學(xué)校鳳翠苑鳳泉苑多物業(yè)類型開發(fā)集中式公共配套區(qū)落成臨主干道地塊大規(guī)模啟動(dòng)一期鳳湖苑鳳凰苑鳳凰島酒店開發(fā)山景地塊開

9、發(fā)純別墅學(xué)校開學(xué) 酒店試業(yè)二期鳳凰臺(tái)鳳雅苑增城荔枝文化區(qū)東門商業(yè)街鳳嶺苑鳳盈苑文化、品位型公建帶動(dòng)邊緣地塊開發(fā)多物業(yè)類型開發(fā)三期 開發(fā)2500畝開發(fā)1300畝開發(fā)1200畝鳳曦苑-泊林第17頁(yè)/共66頁(yè)18p推出時(shí)間：8 8月1818日總貨量：392套，本次推出120套面積區(qū)間：242538平方（花園面積177-727方）戶型構(gòu)成：五房二廳七房三廳泊林組團(tuán)基本情況價(jià)格：均價(jià)13000元/（含裝修）銷售情況：共售出118套，當(dāng)天銷售金額接近4.2億產(chǎn)品構(gòu)成：雙拼別墅p第二次推盤時(shí)間：9月22日 推出貨量：74套 價(jià)格：均價(jià)16000元/（含裝修） 銷售情況：共售出69套，銷售金額約3.3億第18

10、頁(yè)/共66頁(yè)1911月4日38套最底價(jià)10995元/（市政規(guī) 劃路旁沒景觀，安靜度差） 最高價(jià)22000元/（正對(duì)湖景別墅)10995最低價(jià)（以工程進(jìn)度推算）220002200022000最高價(jià)推出數(shù)量：167套第19頁(yè)/共66頁(yè)205000元/3000元/2000元/規(guī)劃路旁望湖別墅小區(qū)路旁一等：一等：望湖單位區(qū)位、景觀最佳；二等：二等：小區(qū)路旁別墅安靜度及景觀稍遜；三等：三等：在區(qū)位劃分中是最差位置，戶型偏小。注：從上述分析得知?jiǎng)e墅的價(jià)格拉差主要以區(qū)位位置、景觀所影響。第20頁(yè)/共66頁(yè)21聯(lián)排別墅4200450013000國(guó)際租賃社區(qū)開業(yè)2800(帶裝修)5000(帶裝修)(酒店旁)60

11、00獨(dú)立別墅 700011000（半山別墅）8400(東門商業(yè)廣場(chǎng)旁)13000(酒店旁)三期通過公建配套拉動(dòng)，成功推高物業(yè)價(jià)值（酒店的作用十分明顯）首期大規(guī)模推出廉價(jià)別墅，巨型公建配套沖擊力強(qiáng)，銷售火爆洋房首期業(yè)主入住大型公建配套全面投入服務(wù)2003-092004-10第一期第二期2004-08東門商業(yè)廣場(chǎng)正式發(fā)售2003-112005-02公建配套時(shí)間軸2002-052002-10開發(fā)分期時(shí)間軸均價(jià)走勢(shì)2003-052002-12中英文學(xué)校開學(xué)酒店試業(yè)2004-052004-12第三期荔枝文化村投入試運(yùn)營(yíng)2002-05大型交通中心/康體中心/商業(yè)中心落成2007-08二期利用自然資源開發(fā)高

12、價(jià)值物業(yè)，提升樓盤檔次注：均格除洋房帶裝修外其它都是毛坯價(jià)20000一山六湖2007-102007-10鳳曦苑-雙拼別墅第21頁(yè)/共66頁(yè)222、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目垂直拉差幅度市場(chǎng)調(diào)查第22頁(yè)/共66頁(yè)23項(xiàng)目項(xiàng)目垂直拉差垂直拉差30元/50元/2021312625從中堅(jiān)花園銷售情況反映，低層單位的銷售情況明顯快與高層單位；而錦繡御景苑銷售分布比較平均第23頁(yè)/共66頁(yè)243、市場(chǎng)參考項(xiàng)目附加值價(jià)格調(diào)查第24頁(yè)/共66頁(yè)25發(fā)展商發(fā)展商類別類別價(jià)格價(jià)格保利洋房（首花）1500元/萬(wàn)科情景洋房12001500元/金地三疊院（首花）1500元/發(fā)展商發(fā)展商比重比重保利35%40%萬(wàn)科38%利海35%第25頁(yè)

13、/共66頁(yè)26發(fā)展商發(fā)展商項(xiàng)目項(xiàng)目?jī)r(jià)格價(jià)格利海托斯卡納300元/保利林海山莊300元/第26頁(yè)/共66頁(yè)27二、定價(jià)思路第27頁(yè)/共66頁(yè)28市場(chǎng)比較法價(jià)格拉差設(shè)定附加值計(jì)算折扣體系思考第28頁(yè)/共66頁(yè)291 1、市場(chǎng)比較定價(jià)法的操作流程、市場(chǎng)比較定價(jià)法的操作流程選擇對(duì)比項(xiàng)目及選擇對(duì)比項(xiàng)目及相應(yīng)權(quán)重相應(yīng)權(quán)重系數(shù)計(jì)算得出項(xiàng)目系數(shù)計(jì)算得出項(xiàng)目合理均價(jià)合理均價(jià)確定比較因確定比較因素及權(quán)重素及權(quán)重比較項(xiàng)目：比較項(xiàng)目：錦繡御景苑、中堅(jiān)花園、中堅(jiān)豪庭、匯港豪庭等錦繡御景苑、中堅(jiān)花園、中堅(jiān)豪庭、匯港豪庭等比較元素：比較元素：周邊配套、小區(qū)配套、交通狀況、自然環(huán)境、規(guī)劃前景、項(xiàng)周邊配套、小區(qū)配套、交通狀況、

14、自然環(huán)境、規(guī)劃前景、項(xiàng)目規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品品質(zhì)、物業(yè)管理、區(qū)位形象、企業(yè)品牌、形象目規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品品質(zhì)、物業(yè)管理、區(qū)位形象、企業(yè)品牌、形象定位等定位等第29頁(yè)/共66頁(yè)302 2、價(jià)格拉差制訂、價(jià)格拉差制訂價(jià)差系統(tǒng)水平系數(shù)垂直系數(shù)特殊系數(shù)同層戶型的系數(shù)評(píng)定不同樓層的系數(shù)評(píng)定附加值的系數(shù)評(píng)定第30頁(yè)/共66頁(yè)31價(jià)格拉差設(shè)定方法價(jià)格拉差設(shè)定方法水平系數(shù)評(píng)定景觀主要考慮客廳和主臥的景觀、開揚(yáng)程度朝向主要考慮客廳和主臥的主朝向戶型空間尺度、方正度、通風(fēng)、采光、功能配置等安靜度是否靠近馬路、小區(qū)道路第31頁(yè)/共66頁(yè)32垂直系數(shù)評(píng)定價(jià)格拉差設(shè)定方法價(jià)格拉差設(shè)定方法景觀變化空間差異感采光通風(fēng)心理

15、優(yōu)越差異備注：通常情況下，由低到高逐層遞加，但頂層單位略往下調(diào)第32頁(yè)/共66頁(yè)33價(jià)格拉差設(shè)定方法價(jià)格拉差設(shè)定方法特殊系數(shù)評(píng)定附加面積的大小不同附加面積的價(jià)格評(píng)定第33頁(yè)/共66頁(yè)34一、根據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)得出本項(xiàng)目洋房基準(zhǔn)價(jià)；二、通過洋房基準(zhǔn)價(jià)評(píng)測(cè)得出天地合院（未包括附加價(jià)值部分）基準(zhǔn)價(jià)；三、利用系數(shù)法得出天地合院（未包括附加價(jià)值部分）毛坯均價(jià)。四、附加價(jià)值部分計(jì)算天地合院定價(jià)思路3 3、附加值計(jì)算、附加值計(jì)算第34頁(yè)/共66頁(yè)35 天地合院在產(chǎn)品力上較小高層洋房的價(jià)值要高 結(jié)合托斯卡納合院、保利地產(chǎn)創(chuàng)意戶型等創(chuàng)新戶型的經(jīng)驗(yàn)，類似天地合院的產(chǎn)品在定價(jià)上，未加入附加面積部分價(jià)值前，其單價(jià)是同項(xiàng)目洋

16、房單價(jià)的130%-150%天地合院（未計(jì)附加價(jià)值）增值比例：40%40%Part 1 Part 1 市場(chǎng)情況第35頁(yè)/共66頁(yè)36Part 2 Part 2 增加附加價(jià)值附加價(jià)值一：私家花園面積以附加價(jià)值一：私家花園面積以1500元元/平方米平方米的價(jià)格加入整體樓價(jià)中。的價(jià)格加入整體樓價(jià)中。附加價(jià)值二：多功能面積以附加價(jià)值二：多功能面積以每平方為基準(zhǔn)單價(jià)的每平方為基準(zhǔn)單價(jià)的30%的價(jià)格加入整體的價(jià)格加入整體樓價(jià)中。樓價(jià)中。附加價(jià)值三：露臺(tái)面積以附加價(jià)值三：露臺(tái)面積以300元元/平方米平方米的價(jià)格加入整體樓價(jià)中。的價(jià)格加入整體樓價(jià)中。附加價(jià)值四：地下車庫(kù)以附加價(jià)值四：地下車庫(kù)以50000元元/個(gè)

17、個(gè)的價(jià)格加入整體樓價(jià)中。的價(jià)格加入整體樓價(jià)中。第36頁(yè)/共66頁(yè)37各單位細(xì)化價(jià)格計(jì)算公式：各單位系數(shù)調(diào)整價(jià)花園面積價(jià)格多功能房面積價(jià)格各單位細(xì)化價(jià)格露臺(tái)面積價(jià)格地下車庫(kù)面積價(jià)格第37頁(yè)/共66頁(yè)384 4、折扣體系思考、折扣體系思考出街面價(jià)出街面價(jià)付款方式折扣付款方式折扣額外折扣額外折扣開盤折扣開盤折扣領(lǐng)導(dǎo)預(yù)留折扣領(lǐng)導(dǎo)預(yù)留折扣項(xiàng)目回收價(jià)項(xiàng)目回收價(jià)折扣體系方面，考慮公司方面需設(shè)置領(lǐng)導(dǎo)預(yù)留折扣；客戶方面需設(shè)置付款方式折扣以及額外折扣考慮到項(xiàng)目屬于第一個(gè)項(xiàng)目，為書縣引爆銷售，需設(shè)置開盤折扣第38頁(yè)/共66頁(yè)39三、項(xiàng)目定價(jià)試算第39頁(yè)/共66頁(yè)401 1、 市場(chǎng)基準(zhǔn)價(jià)格第40頁(yè)/共66頁(yè)411.1

18、1.1、 市場(chǎng)價(jià)格樓盤項(xiàng)目中堅(jiān)花園匯港豪庭中堅(jiān)豪庭錦繡御景苑毛坯均價(jià)4800元/3900元/4300元/45006000元/市場(chǎng)調(diào)查所得，周邊項(xiàng)目毛坯均價(jià)：p 目前荔城主要在售樓盤毛坯單價(jià)在39005000元之間；p 錦繡御景苑新推單位，預(yù)計(jì)均價(jià)接近4800元/。 在售單位20、21棟均價(jià)4500元/。 望山單位31棟一梯兩戶均價(jià)6000元/第41頁(yè)/共66頁(yè)42 考慮項(xiàng)目的整體規(guī)劃、產(chǎn)品特性、景觀優(yōu)勢(shì)、發(fā)展商品牌、周邊配套、交通等因素，我司建議： 根據(jù)項(xiàng)目市場(chǎng)定位，目標(biāo)客戶群定位、項(xiàng)目工程等考慮，現(xiàn)階段周邊的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少，包括：錦繡御景苑、中堅(jiān)花園等1.21.2、 項(xiàng)目基準(zhǔn)價(jià)NoImag

19、e第42頁(yè)/共66頁(yè)43第43頁(yè)/共66頁(yè)44洋房基準(zhǔn)均價(jià)5000 + 增值 30%等于第44頁(yè)/共66頁(yè)452 2、 天地合院價(jià)格試算第45頁(yè)/共66頁(yè)46天地合院戶型分布圖第46頁(yè)/共66頁(yè)47天地合院維度設(shè)置說明本項(xiàng)目的天地合院是類別墅產(chǎn)品，因此天地合院的定價(jià)參考對(duì)象為利海托斯卡納和恒大御景半島具體的參考對(duì)象為：利海托斯卡納合院組團(tuán)、恒大御景半島別墅這些參考的對(duì)象在價(jià)格定制過程中，均設(shè)置了景觀、戶型、朝向、安靜度這四大維度參照這些產(chǎn)品的權(quán)重分配和系數(shù)設(shè)定，再根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，得出本項(xiàng)目天地合院的維度、權(quán)重分配和系數(shù)設(shè)定第47頁(yè)/共66頁(yè)48天地合院維度設(shè)置在景觀方面，由于各戶型的景觀面有

20、較大的區(qū)別，因此這個(gè)因素比重較大,所占比例為30%各戶型的開間、尺度、功能配置等方面存在較大區(qū)別，所占比例為30%在朝向方面，雖然各戶型都基本具備各個(gè)方向的朝向，但在對(duì)流情況、主采光面的朝向也存在區(qū)別，所占比例為25%在安靜度方面，小區(qū)旁馬路和小區(qū)內(nèi)的道路的噪音影響不一樣，所占比例為15%權(quán)重分配：權(quán)重分配：景觀景觀30%30%戶型戶型 30%30%朝向朝向25%25%安靜度安靜度15%15%系數(shù)設(shè)定：系數(shù)設(shè)定：0.150.15 -0.15-0.15第48頁(yè)/共66頁(yè)49天地合院戶型維度一等二等三等四等五等六等第49頁(yè)/共66頁(yè)50天地合院戶型維度等級(jí)等級(jí)分值分值具體單位具體單位評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估標(biāo)

21、準(zhǔn)優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)劣勢(shì)一等0.1518-3、18-4、18-5、18-6自帶私家車位。附著超大多功能房，可改成房間。（夾層）一層配有房間，適合長(zhǎng)者居住。三個(gè)套房，私密性好。躍式設(shè)計(jì)，層次感強(qiáng)。南北對(duì)流，通風(fēng)好。躍層設(shè)計(jì)。廚房在中間，風(fēng)水不好，靠天井位采光差。沒有附送天臺(tái)。樓距窄。二等0.0914-1、14-8、 15-1、15-8、16-1、16-8、17-1、17-8、此戶型是所有天地合院私家花園最大的。一層天井的面積附送。一層帶主人套房，方便使用。每個(gè)房間均向南面。自帶地下車庫(kù)，并附送多功能房，實(shí)用率非常高?？蛷d設(shè)計(jì)歸一，均擺設(shè)。這個(gè)戶型在單邊公位置，采光較佳。方正實(shí)用，設(shè)計(jì)合理，無浪費(fèi)空間。

22、景觀非常漂亮，可以望泳池和周邊山景。一層下車庫(kù)的樓梯天窗，光線暗。因?yàn)閱芜吙狂R路位置相對(duì)噪音較大。（因南向有泳池）露臺(tái)附送面積相對(duì)較少。廁所和飯廳采光比較差。第50頁(yè)/共66頁(yè)51天地合院戶型維度等級(jí)等級(jí)分值分值具體單位具體單位評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)劣勢(shì)三等0.0314-3、14-6、 15-3、15-6、16-3、16-6、17-3、17-6、附送的面積最多，達(dá)195平方。一層帶房，方便使用。二層配家庭廳，功能區(qū)分好。三層主人套房配前后大露臺(tái)。天臺(tái)附送的面積最大。自帶私家車位及多功能室并附送夾層。光線充足，通風(fēng)對(duì)流好，位于單邊。實(shí)用率高，戶型方正實(shí)用。開門見山，可以吸收大自然的靈氣。由

23、地下車庫(kù)到廳的樓屋太高，不夠方便。與對(duì)面六戶的天地合院樓距較近。單邊西斜熱，離馬路近有噪音。四等-0.0314-2、14-7、 15-2、15-7、16-2、16-7、17-2、17-7、此戶型4個(gè)房間都帶套間。主人套房?jī)?nèi)的書房有挑高。安靜度較高。每層的采光通風(fēng)都好。附送的多功能空間可作改動(dòng)。（可改成房間或多做一個(gè)車房）飯廳客廳的區(qū)能區(qū)分較好?；▓@的私密性較差，采光差。有兩個(gè)次臥室的窗戶開得太小，影響采光。景觀不夠全面。實(shí)用率低。第51頁(yè)/共66頁(yè)52天地合院戶型維度等級(jí)等級(jí)分值分值具體單位具體單位評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)劣勢(shì)五等-0.0918-1+2、18-7+8、19-1+2、19-7

24、+8、20-1+2、20-7+8、面積小，總價(jià)便宜。2私家花園附送面積較大。自帶私家車位。多功能空間面積較大。一層有設(shè)房間，使用方便。二層帶家庭廳?？蛷d采用躍式設(shè)計(jì)。實(shí)用率高。分拆兩個(gè)房產(chǎn)，可省下契稅。沒有附送天臺(tái)。廚房采光差。朝向北陽(yáng)光不足。樓距窄，樓層低，會(huì)被對(duì)面的戶型擋住望山的景色。樓梯位太大，浪費(fèi)空間。六等-0.1514-4、14-5、 15-4、15-5、16-4、16-5、17-4、17-5唯一一種戶型有5個(gè)房附送夾層多功能空間，接近50平方。樓梯間采光好。廳功能區(qū)分得好。南北對(duì)流，方正實(shí)用。頂層附有超大露臺(tái)。沒有自帶車位。廚房面積太小，采光不夠好。房間和02戶型的花園太近，私密性

25、不夠好。私家花園小。附送面積最少。有部分靠天井位采光差。首、二、三層都無露臺(tái)附送。第52頁(yè)/共66頁(yè)53天地合院朝向維度一等二等三等四等五等六等第53頁(yè)/共66頁(yè)54天地合院朝向維度等級(jí)等級(jí)分值分值具體單位具體單位主朝向主朝向詳細(xì)評(píng)估詳細(xì)評(píng)估一等0.1518-3、18-4、18-5、18-6、19-3、19-4、19-5、19-6、20-3、20-4、20-5、20-6、南北對(duì)流，主采光面向南客廳、大部分的房間的朝向均為南向或東南向，真正做到南北對(duì)流二等0.0914-1、14-8、 15-1、15-8、16-1、16-8、17-1、17-8、主采光面向南客廳、大部分的房間的朝向均為南向或東南向

26、，但是沒有南北對(duì)流三等0.0314-2、14-7、 15-2、15-7、16-2、16-7、17-2、17-7主采光面向南客廳、大部分的房間的朝向均為北向，但南向面面積不夠大四等-0.0314-4、14-5、14-6、 15-4、15-5、16-4、16-5、17-4、17-5主采光面向北，部分房間南北對(duì)流客廳、房間為北向，有兩個(gè)房間能夠南北對(duì)流五等-0.0914-3、 15-3、15-6、16-3、16-6、17-3、17-6、主采光面向北，沒有南北對(duì)流客廳、房間等朝向?yàn)楸毕颍艺麄€(gè)戶型沒有南北對(duì)流六等-0.1518-1+2、18-7+8、19-1+2、19-7+8、20-1+2、20-7+

27、8主采光面向北，沒有南北對(duì)流，且采光面較窄客廳、房間等朝向?yàn)楸毕?，且整個(gè)戶型沒有南北對(duì)流，而客廳、房間、陽(yáng)臺(tái)等的采光面窄第54頁(yè)/共66頁(yè)55天地合院景觀維度一等二等三等四等五等六等七等八等九等第55頁(yè)/共66頁(yè)56等級(jí)等級(jí)分值分值具體單具體單位位評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)一等0.1514-1廳房南望泳池水景，側(cè)望中心園林，30m長(zhǎng)景觀軸，景觀開闊達(dá)180度。14-6廳房東北望中央園林，空中吊橋，露臺(tái)南望泳池水景，景觀軸長(zhǎng)20m，景觀開闊度達(dá)270度14-7廳房東南望中心園林，露臺(tái)南望泳池水景，50m景觀軸，景觀開闊度達(dá)120度14-8廳房南望泳池水景，東南望中心園林，30m長(zhǎng)景觀軸，180度的景觀開闊

28、度15-8廳房正對(duì)泳池水景，側(cè)望中心園林，180度景觀開闊度，30m長(zhǎng)景觀軸二等0.1115-1廳房正對(duì)泳池水景，側(cè)望中心園林，180度景觀開闊度，30m長(zhǎng)景觀軸16-1廳房正對(duì)泳池水景，20-30m長(zhǎng)景觀軸，180度寬景觀開闊16-8廳房正對(duì)泳池水景，20-30m長(zhǎng)景觀軸，90度寬景觀開闊17-8東南望泳池水景，景觀軸長(zhǎng)20m，180度寬景觀開闊三等0.0714-2廳房南望泳池水景，30m長(zhǎng)景觀軸，景觀開闊達(dá)90度。15-2廳房正對(duì)泳池水景，露臺(tái)可東南望中央園林，90度景觀開闊度，30m長(zhǎng)景觀軸15-7廳房正對(duì)泳池水景，30m景觀軸，90度景觀開闊度16-2廳房正對(duì)泳池水景，20-30m長(zhǎng)景

29、觀軸，90度寬景觀開闊16-7廳房正對(duì)泳池水景，20-30m長(zhǎng)景觀軸，180度寬景觀開闊17-1廳房東南望泳池水景，西南側(cè)望小區(qū)外圍景觀，20m長(zhǎng)景觀軸，180度寬景觀開闊17-7東南望泳池水景，露臺(tái)可遠(yuǎn)眺中心園林，景觀軸長(zhǎng)20m，90度寬景觀開闊第56頁(yè)/共66頁(yè)57等級(jí)等級(jí)分值分值具體單位具體單位評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)四等0.0314-5廳望私家花園，南向30m景觀軸，露臺(tái)東南望中心園林，60度景觀開闊度18-5南望私家花園18-6廳望私家花園，西南望小區(qū)外圍景觀，景觀開闊度達(dá)270度20-3廳望私家花園，東南望小區(qū)中心園林，景觀開闊度達(dá)270度20-4南望私家花園五等017-3房望泳池水景，側(cè)

30、望小區(qū)外圍景觀，30m景觀軸，露臺(tái)東南望泳池水景，270度景觀開闊度17-4廳房南望泳池，南向30m長(zhǎng)景觀軸，60度景觀開闊度18-3南望私家花園18-4南望私家花園18-7+8南望私家花園，沒有天臺(tái)19-3南望私家花園19-4南望私家花園19-5南望私家花園19-6南望私家花園20-1+2南望私家花園，沒有天臺(tái)20-5南望私家花園20-6南望私家花園第57頁(yè)/共66頁(yè)58等級(jí)等級(jí)分值分值具體單位具體單位評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)六等-0.0318-1+2南望私家花園，沒有天臺(tái)19-1+2南望私家花園，沒有天臺(tái)19-7+8南望私家花園，沒有天臺(tái)20-7+8南望私家花園，沒有天臺(tái)七等-0.0715-6廳房

31、望私家花園，露臺(tái)南眺泳池水景，可望縫隙園景16-5廳望私家花園，南向30m景觀軸，露臺(tái)東南望泳池水景，60度景觀開闊度，可望縫隙園景16-6廳房望私家花園，露臺(tái)南眺泳池水景，可望縫隙園景八等-0.1114-3、14-4、 15-3、 15-4、 15-5、16-3、16-4、 17-5、17-6廳房望私家花園，露臺(tái)南眺泳池水景九等-0.1517-2可望中心園林水景，但望變電站第58頁(yè)/共66頁(yè)59天地合院安靜維度一等三等四等二等第59頁(yè)/共66頁(yè)60等級(jí)等級(jí)分值分值具體單位具體單位評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)一等：0.1514-2、14-3、14-4、14-5、 15-2、15-3、15-4、15-5、1

32、5-6、15-7、16-2、16-3、16-4、16-5、16-6、16-7、18-3、18-4、19-3、 19-4、19-5、19-6、20-5、20-6、地處小區(qū)內(nèi)部道路，較為安靜二等：0.0518-1+2、19-1+2、19-7+8、 20-7+8地處小區(qū)內(nèi)部，但靠近小區(qū)內(nèi)主要道路三等-0.0514-1、14-5、14-6、14-7、14-8、15-1、15-8、16-1、16-8、17-1、 17-5、17-8、18-5、20-1+2、20-3、20-4受到公共設(shè)施影響（包括游泳池、小區(qū)內(nèi)主干道，或外部規(guī)劃路）有一定的噪音干擾四等-0.15 17-2、17-3、17-4、18-6、1

33、8-7+8受到停車場(chǎng)出入口的影響及外部規(guī)劃路的響，干擾噪音較大天地合院安靜維度第60頁(yè)/共66頁(yè)61593518-7+8607118-1+2694918-6704618-5718318-4718318-3607119-7+8607119-1+2718319-6718319-5718319-4718319-3607120-7+8603220-1+2718320-6718320-5704620-4704620-3691017-1605217-2616917-3601317-4589617-5624717-6677317-7698817-8698816-1677316-2624716-3609116-4616916-5632516-6677316-7698816-8698815-1677315-2624715-3609115-4609115-563251