保利地產(chǎn)三年財(cái)務(wù)

1、南京財(cái)經(jīng)大學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計(jì)） 財(cái)務(wù)分析課程論文2014-2015學(xué)年第二學(xué)期論文題目： 保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析 學(xué)院： 會(huì)計(jì)學(xué)院 班級(jí)： 會(huì)計(jì)1211 組號(hào)： 1組 組員名稱(chēng)分工安排黃芳（組長(zhǎng)）內(nèi)容匯總 格式整理 演講武維素論文資料搜集 制作ppt魏睿婷論文資料搜集 制作ppt林海霞論文資料搜集 制作ppt董文琦論文資料搜集 制作ppt王欣穎論文資料搜集 制作ppt保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析摘要：隨著現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房地產(chǎn)公司的生存和發(fā)展面臨著更加嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。本論文以保利地產(chǎn)為分析對(duì)象，通過(guò)對(duì)其近年資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表三大報(bào)表的淺析，以及對(duì)其20122014年度償債能力、營(yíng)

2、運(yùn)能力和獲利能力的財(cái)務(wù)狀況指標(biāo)進(jìn)行核算比較，從而發(fā)現(xiàn)保利地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)狀況部分存在的問(wèn)題并提出了解決策略。最后，結(jié)合保利地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)和2015年房地產(chǎn)的趨勢(shì)，對(duì)保利地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)情況進(jìn)行了展望。關(guān)鍵字：保利地產(chǎn) 財(cái)務(wù)報(bào)表 財(cái)務(wù)指標(biāo) 改進(jìn)Abstract: With the development of modern science and technology and increasing competition among firms, real estate companies face more serious challenges of survival and growth. This

3、 essay finds out that issues of Poly real estate , as the main object of this study, through analysing financial statements, income statements and cash flow statements generally as well as calculating the index of solvency ,operation ability and profitability with the strategy for soloving this prob

4、lem from 2012 to 2014 .Finally, combining the advantages of poly real estate group and real estate trends in 2015, it might be predicted that the financial situation of the company has a good prospect.Key Words: Poly real estate，F(xiàn)inancial statement，F(xiàn)inance index，Improvement一、 行業(yè)現(xiàn)狀與公司概況(一) 行業(yè)背景環(huán)境1. 房

5、地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn) (1) 區(qū)域的差異。房地產(chǎn)產(chǎn)品的位置具有不可移動(dòng)性和固定性，所以特定的消費(fèi)者只會(huì)在特定的市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)來(lái)選擇房地產(chǎn)商品，就造成了在不同市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)所供給的房地產(chǎn)產(chǎn)品難以互相替代或是競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)狀，因而房地產(chǎn)市場(chǎng)較難形成統(tǒng)一，于是也就不存在統(tǒng)一的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)價(jià)格，每座城市不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)出現(xiàn)具有各自比較獨(dú)特的發(fā)展態(tài)勢(shì)。(2) 消費(fèi)的需求差異。在這種經(jīng)濟(jì)發(fā)展大背景下，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求日趨多樣化，通常會(huì)綜合考慮根據(jù)房屋的區(qū)位、戶(hù)型結(jié)構(gòu)、工程建設(shè)的質(zhì)量、房屋周?chē)沫h(huán)境、房屋的物業(yè)管理水平、住宅周邊的公共服務(wù)設(shè)置的建設(shè)程度以及社區(qū)文化等多種因素進(jìn)行需求選擇，導(dǎo)致房地產(chǎn)客戶(hù)群體的需求

6、具有很大的差異性。(3) 價(jià)格的差異。價(jià)格差異過(guò)大是房地產(chǎn)商品的最大的特點(diǎn)。以上海、廣州的房地產(chǎn)商品為例，2009 年北京、上海和廣州的商品住宅的均價(jià)之間差別在23 倍之間，而他們的均價(jià)均高出全國(guó)商品住宅的平均價(jià)格。1.2. 2014年房地產(chǎn)“新氣象”樓市調(diào)控告別“一刀切”，限購(gòu)城市只剩5個(gè)。面對(duì)樓市的迅速變化，2014年樓市調(diào)控也出現(xiàn)了由緊轉(zhuǎn)松的情況。有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，現(xiàn)實(shí)壓力導(dǎo)致政府出臺(tái)一些政策來(lái)緩解樓市壓力，相關(guān)政策勢(shì)必由之前的遏制房?jī)r(jià)瘋長(zhǎng)，轉(zhuǎn)變?yōu)榇碳鞘谢嘏?。?月底呼和浩特市率先宣布取消限購(gòu)后，各地方政府便紛紛跟進(jìn)，僅一個(gè)多月的時(shí)間里，相繼又有36個(gè)城市以不同的方式對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行了調(diào)整。

7、目前，除了北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線(xiàn)城市和三亞之外，46個(gè)限購(gòu)城市當(dāng)中，41個(gè)已正式取消或變相放松了限購(gòu)。房企海外投資井噴，今年有望超300億美元。有機(jī)構(gòu)報(bào)告顯示，近年來(lái)中國(guó)已成為全球資本輸出大國(guó)，對(duì)外房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅速。2014年全年，中國(guó)跨境房地產(chǎn)投資額則有望超過(guò)300億美元，超過(guò)此前數(shù)年海外房地產(chǎn)投資的總和。今年以來(lái)，萬(wàn)科、碧桂園、萬(wàn)達(dá)、綠地、首創(chuàng)、新華聯(lián)等企業(yè)在海外市場(chǎng)動(dòng)作頻頻。其中，新華聯(lián)在今年1月份，相繼敲定了在韓國(guó)濟(jì)州島和馬來(lái)西亞新山市伊斯干達(dá)開(kāi)發(fā)區(qū)的項(xiàng)目;碧桂園今年2月份斥資7300萬(wàn)元在悉尼拿地，正式進(jìn)軍澳大利亞市場(chǎng);同月，萬(wàn)科在美國(guó)紐約曼哈頓的首個(gè)項(xiàng)目列克星敦大道610

8、號(hào)舉行了動(dòng)工典禮。2014年，被稱(chēng)為房地產(chǎn)行業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)元年。值得注意的是，縱觀所有房企觸網(wǎng)的動(dòng)作，目前尚未形成一個(gè)成熟的運(yùn)營(yíng)模式，相對(duì)而言，從營(yíng)銷(xiāo)端口切入以O(shè)2O模式賣(mài)房，似乎是房企目前得到的能最快、最直接產(chǎn)生效果的合作。實(shí)際上，這對(duì)房企的意義確實(shí)不小，變革營(yíng)銷(xiāo)方式、增加營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)的同時(shí)，整合資源，運(yùn)營(yíng)資源的時(shí)代到來(lái)了。3. 房地產(chǎn)政策環(huán)境分析 從2005年至2013年，每一年的政府工作報(bào)告必提 “調(diào)控”、“遏制房?jī)r(jià)上漲”，而今年報(bào)告中卻首次出現(xiàn)“分類(lèi)調(diào)控，建立長(zhǎng)效機(jī)制”的新表述，這表明2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控思路將發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，調(diào)控將加速去行政化，以長(zhǎng)效分類(lèi)調(diào)控機(jī)制為主基調(diào)的市場(chǎng)化手段已確定

9、。房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)分化，分類(lèi)調(diào)控是長(zhǎng)效機(jī)制。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年3月份，全國(guó)70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有4個(gè)，持平的城市有10個(gè)，上漲的城市有56個(gè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)二三線(xiàn)城市供過(guò)于求，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)高企的不均衡現(xiàn)象，一旦這種失衡未得到有效控制，或?qū)?dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破滅，進(jìn)而將會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)造成極大危害。由此表明，通過(guò)短效行政手段來(lái)控制房?jī)r(jià)的方法不僅行不通，而且容易造成“一刀切”，導(dǎo)致政策難以持續(xù)，房?jī)r(jià)難以控制等弊端。因此，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)根據(jù)不同城市、不同區(qū)域之間分化的實(shí)際情況，實(shí)行分類(lèi)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。 多數(shù)城市庫(kù)存高企，房貸收緊，注重中長(zhǎng)期健康發(fā)展。2014年1季度，全國(guó)多數(shù)

10、城市庫(kù)存積壓嚴(yán)重，三四線(xiàn)城市風(fēng)險(xiǎn)更大。上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至3月底，受監(jiān)測(cè)的20個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為8401萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.0%，同比增長(zhǎng)16.3%，城市庫(kù)存總量創(chuàng)下了近5年的歷史新高。與此同時(shí)，中原集團(tuán)研究中心調(diào)研了17個(gè)一二線(xiàn)城市，房貸無(wú)一有松動(dòng)改善的現(xiàn)象，這也說(shuō)明政策層面未采取短期強(qiáng)刺激政策，而是更加注重中長(zhǎng)期的健康發(fā)展?？梢灶A(yù)見(jiàn)，分類(lèi)指導(dǎo)、長(zhǎng)效調(diào)控、去行政化思路在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)不會(huì)發(fā)生明顯變化。4. 房地產(chǎn)供給情況分析進(jìn)入2014年以來(lái)，銀行房地產(chǎn)信貸與以往有很大不同，銀行出于風(fēng)險(xiǎn)考慮，對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)貸款審批逐漸趨嚴(yán)，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增速有所放緩。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的

11、數(shù)據(jù)顯示：2014年1-3月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資15,339.2億元，同比增長(zhǎng)16.8%，增幅同比回落3.4個(gè)百分點(diǎn)，比2013年全年回落3.0個(gè)百分點(diǎn)，低于同期固定資產(chǎn)投資增速0.8個(gè)百分點(diǎn)。2014年1季度，新開(kāi)工面積增速持續(xù)大幅走弱，并進(jìn)一步導(dǎo)致施工面積增速的大幅下滑，以及土地市場(chǎng)偏淡，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速大幅下滑。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速下降是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)模式變革的必然結(jié)果，但是過(guò)快的下行也是經(jīng)濟(jì)和金融體系不可接受的。從投資結(jié)構(gòu)來(lái)看，作為居住用途的住宅和非住宅類(lèi)地產(chǎn)均出現(xiàn)不同程度的回落，其中辦公樓和其他降幅最大。具體來(lái)看，2014年1-3月，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，商品住宅完成投資10,53

12、0.5億元，同比增長(zhǎng)16.8%，增幅同比回落4.3個(gè)百分點(diǎn)，比2013年全年回落2.6個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為68.6%；辦公樓投資902.3億元，同比增長(zhǎng)20.8%，增幅同比回落23.3個(gè)百分點(diǎn)，比2013年全年回落17.4個(gè)百分點(diǎn)，所占比重為5.9%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資2,160.1億元，同比增長(zhǎng)25.5%，增幅同比提高4.3個(gè)百分點(diǎn)，比2013年全年回落2.8個(gè)百分點(diǎn)，所占比重為14.1%；其他投資1,746.4億元，同比增長(zhǎng)5.7%，增幅同比回落1.2個(gè)百分點(diǎn)，比2013年全年回落1.6個(gè)百分點(diǎn)，所占比重為11.4%。從區(qū)域分布上來(lái)看，進(jìn)入2014年以來(lái)全國(guó)中、西部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投

13、資增速明顯放緩。具體來(lái)看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：2014年1-3月，東部地區(qū)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資9,138.7億元，同比增長(zhǎng)17.7%，增幅同比回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，比2013年全年回落0.6個(gè)百分點(diǎn)，占全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為59.6%；中部地區(qū)完成投資2,915.7億元，同比增長(zhǎng)15.6%，增幅同比回落6.2個(gè)百分點(diǎn)，比2013年全年回落5.2個(gè)百分點(diǎn)，占全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為19.0%；西部地區(qū)完成投資3,284.9億元，同比增長(zhǎng)15.5%，增幅同比回落10.1個(gè)百分點(diǎn)，比2013年全年回落7.1個(gè)百分點(diǎn)，占全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為21.4%。(二) 公司基本情況 保利房地產(chǎn)(集

14、團(tuán))股份有限公司是一家主要經(jīng)營(yíng)高端精品住宅開(kāi)發(fā),城市地標(biāo)性商用物業(yè)的公司.公司是國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè).截至2010年,公司連續(xù)五年蟬聯(lián)"國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值TOP10"榜首;再度蟬聯(lián)滬深房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力TOP10;榮獲中國(guó)證券報(bào)"2009年度上市公司金牛獎(jiǎng)"、理財(cái)周報(bào)"2010中國(guó)主板上市公司最佳董事會(huì)",并在中國(guó)資本市場(chǎng)成立二十周年慶典上,榮獲上海證券交易所評(píng)選的"2010年度上市公司信息披露提名獎(jiǎng)"."親情和院"物業(yè)服務(wù)品牌在全國(guó)106個(gè)社區(qū)得到廣泛認(rèn)可?，F(xiàn)任控股股東為保利南方

15、集團(tuán)有限公司，持股比例為42.03%；實(shí)際控股人為中國(guó)保利集團(tuán)公司，持股比例為44.00%；最終控股人為國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)，持股比例44.00%?，F(xiàn)任董事長(zhǎng)為宋廣菊，持股2164.92萬(wàn)股保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司(證券簡(jiǎn)稱(chēng):保利地產(chǎn),證券代碼:600048)成立于1992年，是中國(guó)保利集團(tuán)控股的大型國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，也是中國(guó)保利集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要運(yùn)作平臺(tái)，國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè)，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力榜首，并連續(xù)四年蟬聯(lián)央企房地產(chǎn)品牌價(jià)值第一名，2009年，公司品牌價(jià)值達(dá)90.23億元，為中國(guó)房地產(chǎn)"成長(zhǎng)力領(lǐng)航品牌"。2006年7月，公司股票在上海證券交

16、易所上市，2009年獲評(píng)房地產(chǎn)上市公司綜合價(jià)值第一名，并入選"2008年度中國(guó)上市公司優(yōu)秀管理團(tuán)隊(duì)" 。2009年公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售簽約433.82億元。截至2010年一季度，公司總資產(chǎn)已超千億。保利地產(chǎn)，秉承現(xiàn)代化建筑的自然主義與舒適性居住的人本精神，尋求建筑與自然、人與建筑、人與人之間的和諧共生，詮釋“和諧生活，自然舒適”的至高境界?！昂椭C”是企業(yè)產(chǎn)品追求的核心價(jià)值理念和最高設(shè)計(jì)理想，貫穿于產(chǎn)品的各個(gè)層面、各個(gè)方面和各個(gè)環(huán)節(jié)之中?！白匀弧笔瞧髽I(yè)產(chǎn)品追求的總體風(fēng)格和最重要的產(chǎn)品特色，是產(chǎn)品層面的核心思想?！笆孢m”是企業(yè)產(chǎn)品提供給目標(biāo)客戶(hù)的最大利益點(diǎn)，體現(xiàn)了“以客戶(hù)為中心”的思想

17、。二、 財(cái)務(wù)報(bào)表分析(一) 資產(chǎn)負(fù)債表分析1. 資產(chǎn)負(fù)債表規(guī)模變動(dòng)情況分析我們分別從資產(chǎn)和權(quán)益角度，對(duì)保利公司2012年12月31日的資產(chǎn)負(fù)債和所有者權(quán)益增減變動(dòng)情進(jìn)行分析評(píng)價(jià)。金額單位：千元(1) 從投資或資產(chǎn)角度進(jìn)行分析評(píng)價(jià)根據(jù)表1，可以對(duì)保利地產(chǎn)2014年總資產(chǎn)變動(dòng)做出以下分析評(píng)價(jià)：該公司總資產(chǎn)本期增加51，825，789，009.83元，增長(zhǎng)幅度為16.51%，說(shuō)明格力本年資產(chǎn)規(guī)模有了較大幅度的增長(zhǎng)。進(jìn)一步分析可以發(fā)現(xiàn)：流動(dòng)資產(chǎn)本期增加47，849，957，077.35元，增長(zhǎng)幅度為15.79%，使總資產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)了15.24%。非流動(dòng)資產(chǎn)本期增長(zhǎng)3，975，831，932.48元，增長(zhǎng)

18、幅度為36.37%，使總資產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)了1.27%。 本期總資產(chǎn)的增長(zhǎng)主要體現(xiàn)在流動(dòng)資產(chǎn)的增長(zhǎng)上。如果僅從這一變化來(lái)看，該公司的流動(dòng)性有所增強(qiáng)。盡管流動(dòng)資產(chǎn)的各項(xiàng)目都有不同程度的增減變動(dòng)，但其增長(zhǎng)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：應(yīng)收帳款本期增長(zhǎng)1017754265.52元，增長(zhǎng)幅度為43.65%，對(duì)總資產(chǎn)的影響為0.32%。其他應(yīng)收款本期增加了9941175604.72元，增長(zhǎng)幅度為：28.49%，對(duì)總資產(chǎn)的影響為3.17%：存貨本期增長(zhǎng)了27284805978.83元，增長(zhǎng)幅度為11.37%，對(duì)總資產(chǎn)的影響為8.69%。3、非流動(dòng)資產(chǎn)的增長(zhǎng)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是遞延所得稅資產(chǎn)的增長(zhǎng)。遞延所得稅資

19、產(chǎn)本期增加了466,778,697.17 元，增長(zhǎng)幅度為46.92%，對(duì)總資產(chǎn)的影響為1.11%。結(jié)合遞延所得稅明細(xì)賬分析可知，本年遞延所得稅資產(chǎn)的增長(zhǎng)主要是由于預(yù)提費(fèi)用的大幅度增長(zhǎng)所導(dǎo)致。企業(yè)本年銷(xiāo)售規(guī)模擴(kuò)大，因銷(xiāo)售商品產(chǎn)生的產(chǎn)品質(zhì)量保障費(fèi)用導(dǎo)致預(yù)提費(fèi)用上升是正常的。同時(shí)，資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的計(jì)提也是導(dǎo)致遞延所得稅資產(chǎn)增長(zhǎng)的另外一個(gè)主要因素。資產(chǎn)減值損失的計(jì)提應(yīng)當(dāng)結(jié)合長(zhǎng)期股權(quán)投資，固定資產(chǎn)，存貨等項(xiàng)目進(jìn)行具體分析；二是在建工程的增長(zhǎng)。在建工程本期增加了31,511,999.50元，增長(zhǎng)幅度為210.83%，對(duì)總資產(chǎn)的影響為0.08%。在建工程的增長(zhǎng)主要反映了企業(yè)正在擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，準(zhǔn)備進(jìn)行更進(jìn)一步的

20、擴(kuò)張計(jì)劃。結(jié)合在建工程明細(xì)賬分析可知，企業(yè)本年由在建工程轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)的項(xiàng)目不是太多，但企業(yè)卻增加了大量的在建工程投資，在建工程本年減值準(zhǔn)備沒(méi)有變化。這樣的情況，企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身情況，注意資金利用問(wèn)題，是否能夠支付由于大規(guī)模融資所帶來(lái)的利息；三是長(zhǎng)期股權(quán)投資的增長(zhǎng)。長(zhǎng)期股權(quán)投資本期增加了127,811,115.77 元，增長(zhǎng)幅度為4.03%，對(duì)總資產(chǎn)的影響為0.30%。長(zhǎng)期股權(quán)投資較期初增加210.54%主要是公司報(bào)告期內(nèi)新增投資所致；四是固定資產(chǎn)的減少。固定資產(chǎn)本期減少了63,330,612.06 元，降低率為2.03%，對(duì)總資產(chǎn)的影響為0.15%。固定資產(chǎn)反映了企業(yè)在固定資產(chǎn)項(xiàng)目上占用的資金

21、，其既受固定資產(chǎn)原值變動(dòng)的影響，也受固定資產(chǎn)折舊的影響。結(jié)合固定資產(chǎn)明細(xì)賬分析可知，固定資產(chǎn)本期計(jì)提折舊419,853,368.94 元。本期由在建工程轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)原價(jià)為526,970,862.19 元，本公司尚未辦妥產(chǎn)權(quán)證書(shū)的固定資產(chǎn)原值為840,145,648.10 元。雖然企業(yè)本期固定資產(chǎn)凈值有所減少，固定資產(chǎn)的減少主要是尚未辦妥產(chǎn)權(quán)證書(shū)所導(dǎo)致，這是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略中的暫時(shí)現(xiàn)象，并不會(huì)對(duì)企業(yè)的生產(chǎn)能力造成太大的影響，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，企業(yè)的生產(chǎn)能力將有較大增加。2. 資產(chǎn)負(fù)債表結(jié)構(gòu)變動(dòng)情況分析(二) 利潤(rùn)表分析(三) 現(xiàn)金流量表分析三、 財(cái)務(wù)能力分析(一) 盈利能力分析1. 獲利能力的內(nèi)涵獲利能力

22、，也稱(chēng)盈利能力，是指企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)賺取利潤(rùn)的能力。追求利潤(rùn)最大化是企業(yè)的動(dòng)力所在。盈利能力分析是企業(yè)財(cái)務(wù)分析的重點(diǎn)是企業(yè)管理活動(dòng)的出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)。盈利能力的大小是一個(gè)相對(duì)的概念，即利潤(rùn)相對(duì)于一定的資源投入、一定的收入而言。利潤(rùn)率越高，盈利能力越強(qiáng)；利潤(rùn)率越低，盈利能力越差。盈利企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的好壞最終可通過(guò)企業(yè)的獲利能力來(lái)反映。無(wú)論是企業(yè)的管理層、投資者、債權(quán)人，或其他利益相關(guān)者都非常關(guān)心企業(yè)的獲利能力。因?yàn)楂@利能力的大小，與管理人員的工作業(yè)績(jī)、投資者的投資收益、債權(quán)人的債權(quán)安全、企業(yè)職工的工資水平乃至整個(gè)國(guó)家的財(cái)政收入等都息息相關(guān)。對(duì)于一個(gè)企業(yè)而言，在從事經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的過(guò)程中，最直接的目的是

23、最大限度地賺取利潤(rùn)并維持企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展。持續(xù)穩(wěn)定地經(jīng)營(yíng)和發(fā)展是獲取利潤(rùn)的基礎(chǔ)；而最大限度的獲取利潤(rùn)是企業(yè)維持穩(wěn)定發(fā)展的目標(biāo)和保證。只有在不斷的獲取利潤(rùn)的基礎(chǔ)上，企業(yè)才有可能發(fā)展；同樣，獲利能力較強(qiáng)的企業(yè)比獲利能力較弱的企業(yè)具有更大的活力和更好的發(fā)展前景。因此，獲利能力是企業(yè)管理人員最重要業(yè)績(jī)衡量標(biāo)準(zhǔn)和發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、改進(jìn)企業(yè)管理的突破口。對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，企業(yè)獲利能力的強(qiáng)弱更是至關(guān)重要的。因?yàn)橥顿Y者是企業(yè)財(cái)務(wù)和實(shí)物資本投資者，是企業(yè)凈資產(chǎn)的所有者，其利益來(lái)源于資本收益和股利收益。企業(yè)獲利能力對(duì)企業(yè)的所有利益關(guān)系人來(lái)說(shuō)都非常重要。企業(yè)獲利能力強(qiáng)，能夠賺取豐厚的利潤(rùn)，則債權(quán)人的利息和本金都有了償還

24、保障，經(jīng)營(yíng)管理者獲得了良好的業(yè)績(jī)以及根據(jù)業(yè)績(jī)支付的獎(jiǎng)勵(lì)，投資人有了分配鼓勵(lì)的基礎(chǔ)，國(guó)家有了收取所得稅的依據(jù)，企業(yè)職工有望增加勞動(dòng)收入和改善福利待遇。因此，獲利能力是任何企業(yè)、在任何情況下、任何利益關(guān)系人都非常關(guān)心的。眾所周知，企業(yè)經(jīng)營(yíng)的目的就是獲取利潤(rùn)。而企業(yè)進(jìn)行獲利能力分析的目的是想利用企業(yè)獲利能力的有關(guān)指標(biāo)反應(yīng)和衡量企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，并且通過(guò)獲利能力分析發(fā)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)，以便企業(yè)更好地盈利。2. 盈利能力歷史分析(1) 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率是指企業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)與營(yíng)業(yè)收入的比率。它是衡量企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率的指標(biāo)，反映了在不考慮非營(yíng)業(yè)成本的情況下，企業(yè)管理者通過(guò)經(jīng)營(yíng)獲取利潤(rùn)的能力。營(yíng)

25、業(yè)利潤(rùn)率越高，表明企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)，發(fā)展?jié)摿υ酱?，盈利能力越?qiáng)。其計(jì)算公式為：   營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率=營(yíng)業(yè)利潤(rùn)/銷(xiāo)售收入×100%   表-1 2012-2014年度營(yíng)業(yè)利潤(rùn)變動(dòng)情況年份201220132014營(yíng)業(yè)利潤(rùn)1,798,504,710.683,425,929,749,806,677,497,862,08營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率100%190.49%371.28%營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率76.16%37.44%81.38%由表格1可知，12年到14年之間，保利的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)一直是持續(xù)增長(zhǎng)的，而且營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率在逐年擴(kuò)大，雖然2013年?duì)I業(yè)利潤(rùn)率有較

26、大的下降，主要是因?yàn)?013年開(kāi)年以來(lái)，保利就表現(xiàn)出了興奮的狀態(tài)，首先在土地市場(chǎng)積極擴(kuò)張，拿地頻率明顯加快，致使2013年的營(yíng)業(yè)成本大幅度增加，這不但不影響到我們對(duì)保利的看好，還讓我們更好地看到了它的前景，果然在2014年，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率的大幅度上升也證明也這一點(diǎn)。 銷(xiāo)售毛利率 銷(xiāo)售毛利率指標(biāo)反映了產(chǎn)品或商品銷(xiāo)售的初始獲利能力。該指標(biāo)越高，表示取得同樣銷(xiāo)售收入的銷(xiāo)售成本越低，銷(xiāo)售利潤(rùn)越高。其計(jì)算公式為：  銷(xiāo)售毛利率=銷(xiāo)售毛利÷銷(xiāo)售收入凈額×100% 銷(xiāo)售毛利= 銷(xiāo)售收入凈額-銷(xiāo)售成本   

27、;   表-2 2012-2014年度銷(xiāo)售毛利率年份201220132014銷(xiāo)售收入增長(zhǎng)率100%387.55%348.13%銷(xiāo)售成本增長(zhǎng)率100%357.02%312.58%銷(xiāo)售毛利率32.62%37.93%39.50%由表格2可知，2012年2014年保利地產(chǎn)的銷(xiāo)售毛利率在升高，說(shuō)明企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程的成本費(fèi)用開(kāi)支比例減少，致使銷(xiāo)售利潤(rùn)上升。而2012年是比較特殊的一年，盡管保利一篇飄紅利潤(rùn)率卻下降了，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率快于凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率，則公司的凈利潤(rùn)率會(huì)出現(xiàn)下降，也意味著公司的盈利能力在下降。事實(shí)上根據(jù)估算，保利地產(chǎn)2012年的凈利潤(rùn)率維持在13%左右，同比20

28、11年末出現(xiàn)下行趨勢(shì)。萬(wàn)科北京公司總經(jīng)理毛大慶則明確表示：“去年雖然房子賣(mài)的錢(qián)多了，但我們的利潤(rùn)卻在不斷下降。實(shí)際上，經(jīng)歷了2012年新一輪的市場(chǎng)調(diào)控周期，以一線(xiàn)房企為首在全年銷(xiāo)售均價(jià)同比數(shù)據(jù)也出現(xiàn)了不同程度的下降。恒大地產(chǎn)在2012年銷(xiāo)售均價(jià)為5962元/平米，低于上一年6590元/平米。萬(wàn)科2012年銷(xiāo)售均價(jià)10901元/平米也低于2011年的11303元/平米和2010年的12049元/平米。保利地產(chǎn)2011年主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率由半年報(bào)的22%下降為三季度末的20%。三季度末，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利率為12%，而2011年同期為16%。此外，恒大地產(chǎn)2012年上半年的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率由2011年

29、6月末的31.9%下降到28.2%。  資產(chǎn)回報(bào)率 資產(chǎn)回報(bào)率，是企業(yè)一定時(shí)期凈利潤(rùn)與平均總資產(chǎn)的比率，反映了企業(yè)自有資金的投資收益水平。資產(chǎn)回報(bào)率越高，企業(yè)自有資本獲取收益的能力越強(qiáng)，運(yùn)營(yíng)效益越好，對(duì)企業(yè)投資人、債權(quán)人利益的保證程度越高。資產(chǎn)回報(bào)率是衡量公司成功與否最常用的指標(biāo)。其計(jì)算公式為： 資產(chǎn)回報(bào)率=凈利潤(rùn)/平均總資產(chǎn)×100%  表-3：2012-2014年度資產(chǎn)回報(bào)率年份201220132014資產(chǎn)回報(bào)率3.39%4.33%7.04%      

30、0;  由表3可以分析出，在2012年至2014年期間，保利的資產(chǎn)回報(bào)率不斷上升， 2012到2013資產(chǎn)回報(bào)率變化不大，說(shuō)明公司資金使用效率趨于穩(wěn)定，盈利期望較平穩(wěn)，公司有較好的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況。資產(chǎn)回報(bào)率指標(biāo)包含兩個(gè)組成部分，即銷(xiāo)售回報(bào)率和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。銷(xiāo)售回報(bào)率是獲利能力指標(biāo)，而資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)。將銷(xiāo)售回報(bào)率與資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率相乘，得到的就是資產(chǎn)回報(bào)率。杜邦模型將計(jì)算資產(chǎn)回報(bào)率的公式進(jìn)行了分解：資產(chǎn)回報(bào)率=凈利/銷(xiāo)售*銷(xiāo)售/平均總資產(chǎn)（二）、盈利能力圖表展示表-3表-4：凈利潤(rùn)率趨勢(shì)圖 表-6：毛利率趨勢(shì)圖表-5：總資產(chǎn)收益率趨勢(shì)圖表- 8：凈資產(chǎn)收益率趨勢(shì)圖表-63.

31、 盈利能力同行業(yè)分析評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的主要指標(biāo)有營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率、毛利率、資產(chǎn)回報(bào)率等。截至2015年4月2日，有163家房企發(fā)布了業(yè)績(jī)公告或預(yù)告。其中，利潤(rùn)增加的房企有76家，占46.6%；利潤(rùn)減少的房企有81家（含利潤(rùn)虧損），占49.7%；扭虧為盈的有6家，占3.7%。已發(fā)布年報(bào)或業(yè)績(jī)公告的73家上市房企，2014年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)總額為810.83億元，同比增長(zhǎng)4.7%，低于期內(nèi)12.1%的營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率。其中，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率低于營(yíng)收增長(zhǎng)率的企業(yè)占65.8%，可見(jiàn)多數(shù)企業(yè)增收不增利。隨著公布年報(bào)的企業(yè)增多，我們預(yù)計(jì)，增收不增利的特征會(huì)愈加明顯。千億房企中，除了綠地暫未整體上市外，另六家企業(yè)中，中

32、海地產(chǎn)利潤(rùn)率最高，毛利率和凈利率分別是32.6%和23.7%，遠(yuǎn)超其他企業(yè)；萬(wàn)科凈利潤(rùn)率最低，只有10.7%。2014年，中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)223億元，日均賺6110萬(wàn)元，依然是行業(yè)盈利冠軍。毛利率方面，有超過(guò)六成的企業(yè)毛利率超過(guò)30%，而低于20%的僅占12.5%?？梢?jiàn)行業(yè)毛利率依然較高。知名度較高的企業(yè)中，保利地產(chǎn)32%，中天城投31.3%，金地集團(tuán)28.9%，招商地產(chǎn)25%。凈利率方面，凈利率低于10%和虧損的企業(yè)占比超過(guò)55%，數(shù)量最多；介于10%20%的企業(yè)占37.5%，逾三成。蘭德咨詢(xún)統(tǒng)計(jì)，已公布年報(bào)或公告的73家上市房企的平均凈利率是11.3%，較2013年下降0.29個(gè)百分點(diǎn)。

33、值得注意的是，2014年上市房企利潤(rùn)率依然延續(xù)了近年來(lái)持續(xù)走低的態(tài)勢(shì)。其中，萬(wàn)科去年的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率下降了1.55 個(gè)百分點(diǎn)，為20.76%；結(jié)算凈利率下降了0.6個(gè)百分點(diǎn)，為11.41%。這是萬(wàn)科連續(xù)第四年利潤(rùn)率下滑：20112013年，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率分別為28.79%、25.84%、22.31%，結(jié)算凈利率分別是為15.01%、13.08%、12.01%。招商地產(chǎn)毛利率由去年同期的41.52%下降到37.33%；凈利率由去年同期的16.91%下降到12.7%，達(dá)到6年來(lái)最低。金地集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率從26.9%上升到28.93%，較2013年同期提高2.03個(gè)百分點(diǎn)，但是凈

34、利率由12.95%下降到10.88%，較2013年同期收窄2.07個(gè)百分點(diǎn)。進(jìn)一步統(tǒng)計(jì)顯示，因核算口徑不同，香港內(nèi)房股企業(yè)的凈利率一般高于滬深A(yù)股企業(yè)3個(gè)百分點(diǎn)左右。如果剔除評(píng)估物業(yè)增值，上市房企平均凈利率應(yīng)在11%左右；因?yàn)樯鲜蟹科蠡敬碇袠I(yè)優(yōu)秀水平，就全行業(yè)而言，我們預(yù)計(jì)，平均凈利率已抵近10%，甚至已低于10%。據(jù)蘭德咨詢(xún)統(tǒng)計(jì)，近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利率和凈利潤(rùn)率每年降幅分別在2.5和1個(gè)百分點(diǎn)。依此估算，2015年行業(yè)凈利率幾乎可以肯定會(huì)擊穿10%紅線(xiàn)。銷(xiāo)售凈利率是指凈利潤(rùn)與銷(xiāo)售收入的比率。用以衡量一定時(shí)期的銷(xiāo)售收入獲取利潤(rùn)的能力，反映每1元銷(xiāo)售收入帶來(lái)的凈利潤(rùn)的多少。兩房地產(chǎn)公

35、司的銷(xiāo)售凈利率變動(dòng)不大，萬(wàn)科地產(chǎn)和保利地產(chǎn)的平均銷(xiāo)售凈利率分別是0.15和0.16。保利地產(chǎn)銷(xiāo)售帶來(lái)的凈利潤(rùn)略高。總資產(chǎn)報(bào)酬率是企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)獲得的凈利潤(rùn)與資產(chǎn)總額的比率，表示全部資產(chǎn)的總體獲利能力。該指標(biāo)越高，表明企業(yè)投入產(chǎn)出的水平越高，企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)越有效。兩公司在近三年的總資產(chǎn)報(bào)酬率基本一致，說(shuō)明全部資產(chǎn)的活力能力相差不大。 以上分析表明，雖然在近幾年房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，但是房地產(chǎn)的盈利能力還是依舊保持在較穩(wěn)定水平，盈利能力較強(qiáng)。進(jìn)一步說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)利潤(rùn)相當(dāng)高的行業(yè)，這也是很多企業(yè)將業(yè)務(wù)范圍向房地產(chǎn)行業(yè)擴(kuò)張的原因。從盈利能力來(lái)看，保利在主營(yíng)業(yè)務(wù)方面持續(xù)穩(wěn)定的

36、增長(zhǎng)，且主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率的平均水平高于萬(wàn)科，顯示了其良好的規(guī)模效益，所以保利地產(chǎn)的盈利能力較為穩(wěn)健。公司應(yīng)不斷提升管理能力，在行業(yè)遭遇風(fēng)險(xiǎn)時(shí)及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略，減緩擴(kuò)張速度，加速回籠資金，配合靈活的銷(xiāo)售策略，才可能在環(huán)境惡化時(shí)仍能保持較好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。(二) 營(yíng)運(yùn)能力分析 對(duì)一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，營(yíng)運(yùn)能力分析是對(duì)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)狀況進(jìn)行的分析，資金周轉(zhuǎn)得越快，說(shuō)明資金利用效率越高，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平越好。營(yíng)運(yùn)能力指標(biāo)包括應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等指標(biāo)，下面，就這幾個(gè)重要指標(biāo)結(jié)合保利地產(chǎn)20122014年度資產(chǎn)負(fù)債表，利潤(rùn)表，加以引用，具體列示。1. 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率又稱(chēng)為

37、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)，指年度內(nèi)應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)為現(xiàn)金的平均次數(shù)，它說(shuō)明應(yīng)收賬款的變現(xiàn)速度。從時(shí)間角度分析，反映企業(yè)應(yīng)收賬款變現(xiàn)的指標(biāo)應(yīng)該是應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)，即企業(yè)從發(fā)生應(yīng)收賬款到收回現(xiàn)金所需要的時(shí)間。其計(jì)算公式是：應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=主營(yíng)業(yè)務(wù)收入應(yīng)收賬款平均余額應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)=360應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率在具體使用應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率指標(biāo)進(jìn)行分析時(shí)，應(yīng)該注意以下問(wèn)題：(1) 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率反映企業(yè)應(yīng)收賬款的變現(xiàn)速度和管理效率。應(yīng)收賬款是流動(dòng)資產(chǎn)的重要組成部分，在流動(dòng)資產(chǎn)中具有舉足輕重的作用。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)快，說(shuō)明企業(yè)資產(chǎn)流動(dòng)性強(qiáng)，短期償債能力也強(qiáng)，并在一定程度上可以彌補(bǔ)流動(dòng)比率低而給債權(quán)人造成的不良印象；同時(shí)，提高這一比

38、率可以降低壞賬發(fā)生的可能性，為企業(yè)安全收款提供保障。但是，這并不意味著比率越高越好。如果應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)次數(shù)過(guò)高，可能是由于企業(yè)的信用政策、付款條件過(guò)于苛刻所致，這樣會(huì)限制企業(yè)銷(xiāo)售量的擴(kuò)大，從而會(huì)影響企業(yè)的盈利水平。(2) 評(píng)價(jià)企業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)情況的好壞，應(yīng)當(dāng)結(jié)合企業(yè)所售商品的種類(lèi)、各地商業(yè)往來(lái)慣例、企業(yè)信用政策以及行業(yè)平均水平進(jìn)行綜合考慮，確定合理的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，作出正確的判斷。(3) 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)也可作為制定信用政策、評(píng)價(jià)收賬效率的重要依據(jù)。(4) 從嚴(yán)格的意義上來(lái)說(shuō)，應(yīng)收票據(jù)應(yīng)該包括在上述比率的計(jì)算之中。若是這樣考慮，那么所算得的比率應(yīng)稱(chēng)為“應(yīng)收款項(xiàng)周轉(zhuǎn)率”和“應(yīng)收款項(xiàng)周轉(zhuǎn)天數(shù)”。由資產(chǎn)負(fù)債

39、表，得出下列數(shù)據(jù)：應(yīng)收賬款期末期初20121880283617.101057645022.5920132331813449.761880283617.1020143349567715.282331813449.76由利潤(rùn)表得出下列數(shù)據(jù)：本期發(fā)生額2012主營(yíng)業(yè)務(wù)收入68905756710.27主營(yíng)業(yè)務(wù)成本43972081799.462013主營(yíng)業(yè)務(wù)收入92355524195.85主營(yíng)業(yè)務(wù)成本62655215219.512014主營(yíng)業(yè)務(wù)收入109056497066.48主營(yíng)業(yè)務(wù)成本74122573304.93計(jì)算：2012年2013年2014年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率46.91 43.85 38.39 一

40、般而言，企業(yè)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，平均收賬期越短，說(shuō)明企業(yè)的應(yīng)收賬款回收得越快；反之，則企業(yè)的營(yíng)運(yùn)資金過(guò)多地呆滯在應(yīng)收賬款上，會(huì)嚴(yán)重影響企業(yè)資金的正常周轉(zhuǎn)。由此，看出保利地產(chǎn)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率整體較高，但是20122014成一個(gè)下降趨勢(shì)，說(shuō)明企業(yè)資產(chǎn)流動(dòng)性強(qiáng)，短期償債能力也強(qiáng)，和2012年度報(bào)告所報(bào)出的綜合指標(biāo)一致，且發(fā)現(xiàn)，這里所算的應(yīng)收賬款不包括應(yīng)收票據(jù)。同時(shí)，也有一些因素會(huì)影響應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和周轉(zhuǎn)天數(shù)的計(jì)算。保利地產(chǎn)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)，在產(chǎn)品銷(xiāo)售過(guò)程中大量使用分期付款的方式。而且，最近房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)前幾年下降幅度較大，因此，年末銷(xiāo)售量大增或年末銷(xiāo)售量大幅度下降。這些因素都會(huì)對(duì)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率或周轉(zhuǎn)天

41、數(shù)造成很大的影響。所以，應(yīng)將企業(yè)的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、周轉(zhuǎn)天數(shù)與企業(yè)前期指標(biāo)、與行業(yè)平均水平和其他類(lèi)似企業(yè)相比較，才能分析、判斷企業(yè)該指標(biāo)的水平。反映出保利強(qiáng)有力的實(shí)施能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。2. 存貨周轉(zhuǎn)率。存貨周轉(zhuǎn)率也叫存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)，是企業(yè)一定時(shí)期的主營(yíng)業(yè)務(wù)成本與平均存貨的比率。存貨周轉(zhuǎn)率可用以測(cè)定企業(yè)存貨的變現(xiàn)速度，衡量企業(yè)的銷(xiāo)貨能力及存貨是否儲(chǔ)備過(guò)量。它是對(duì)企業(yè)供、產(chǎn)、銷(xiāo)各環(huán)節(jié)管理狀況的綜合反映。其計(jì)算公式為：存貨周轉(zhuǎn)率（周轉(zhuǎn)次數(shù)）=主營(yíng)業(yè)務(wù)成本/存貨平均余額=主營(yíng)業(yè)務(wù)成本/（期初存貨+期末存貨）÷2存貨平均周轉(zhuǎn)天數(shù)=360存貨周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)率是用來(lái)測(cè)定企業(yè)存貨的變現(xiàn)速度，衡量企業(yè)的銷(xiāo)

42、貨能力及存貨是否儲(chǔ)備過(guò)量的指標(biāo)，是對(duì)企業(yè)供、產(chǎn)、銷(xiāo)各環(huán)節(jié)管理狀況的綜合反映。在運(yùn)用該指標(biāo)進(jìn)行分析時(shí)，還應(yīng)該注意：(1) 存貨周轉(zhuǎn)率提高，存貨占用水平越低，則存貨積壓的風(fēng)險(xiǎn)就越小，企業(yè)的變現(xiàn)能力以及資金使用效率也就越高。但是存貨周轉(zhuǎn)率過(guò)高，也可能說(shuō)明企業(yè)管理方面存在其他問(wèn)題，如存貨水平太低，甚至經(jīng)常缺貨，或者采購(gòu)次數(shù)過(guò)于頻繁，批量太小等。因此，合理的存貨周轉(zhuǎn)率要視產(chǎn)業(yè)特征、市場(chǎng)行情及企業(yè)自身特點(diǎn)而定。(2) 存貨周轉(zhuǎn)率也是一個(gè)與變現(xiàn)能力有關(guān)的指標(biāo)。存貨能否變現(xiàn)及變現(xiàn)速度直接影響著企業(yè)的短期償債能力高低。(3) 由于對(duì)存貨的計(jì)價(jià)處理存在著不同的會(huì)計(jì)方法，因此與其他企業(yè)進(jìn)行比較時(shí)，應(yīng)考慮到會(huì)計(jì)處理方

43、法不同而產(chǎn)生的影響。(4) 存貨周轉(zhuǎn)率分析的目的是從不同的角度和環(huán)節(jié)上找出存貨管理中的問(wèn)題，通過(guò)對(duì)存貨的結(jié)構(gòu)以及影響存貨周轉(zhuǎn)速度的重要項(xiàng)目進(jìn)行分析，力求改進(jìn)管理，使存貨管理在保證經(jīng)營(yíng)連續(xù)性的同時(shí)，盡可能少地占用經(jīng)營(yíng)資金，提高資金的使用效率，促進(jìn)整個(gè)企業(yè)管理水平的提高。由資產(chǎn)負(fù)債表得出數(shù)據(jù)：存貨期末期初2012189643823082.97152107443875.542013239907295955.86189643823082.972014267192101934.69239907295955.86由利潤(rùn)表得出數(shù)據(jù)：本期發(fā)生額2012主營(yíng)業(yè)務(wù)收入68905756710.27主營(yíng)業(yè)務(wù)成本439

44、72081799.462013主營(yíng)業(yè)務(wù)收入92355524195.85主營(yíng)業(yè)務(wù)成本62655215219.512014主營(yíng)業(yè)務(wù)收入109056497066.48主營(yíng)業(yè)務(wù)成本74122573304.93計(jì)算：2012年2013年2014年存貨周轉(zhuǎn)率0.26 0.29 0.29 存貨周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)分析的目的是找出企業(yè)存貨管理中存在的問(wèn)題，從而提高存貨管理的水平，使存貨管理在保證企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)連續(xù)性的同時(shí)，盡可能少占用企業(yè)的經(jīng)營(yíng)資金，提高企業(yè)資金的使用效率，促進(jìn)企業(yè)管理水平的提高。由近三年數(shù)據(jù)，整體存貨周轉(zhuǎn)率保持在一個(gè)較低，且相對(duì)穩(wěn)定的水平，在企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)中，通常存貨所占的比重較大，企業(yè)存貨的

45、流動(dòng)性如何，將直接影響企業(yè)的流動(dòng)比率。一般而言，企業(yè)存貨的周轉(zhuǎn)速度越快，存貨的資金占用水平就越低，流動(dòng)性就越強(qiáng)，存貨的變現(xiàn)速度越快。所以，提高存貨周轉(zhuǎn)率可以提高企業(yè)的變現(xiàn)能力。保利地產(chǎn)的存貨變現(xiàn)較好，可見(jiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盈利能力依然處于有利地位，雖然，房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年來(lái)有所低迷，但是，由于政府和中國(guó)市場(chǎng)的特殊性，房地產(chǎn)的影響應(yīng)該不會(huì)超乎預(yù)期的低，其存貨控制得到了比較好的成效，但還有待于繼續(xù)提高。因?yàn)檫@兩年市場(chǎng)的環(huán)境和國(guó)家政策比較嚴(yán)峻，而這從側(cè)面上反映出了保利比較重視供貨與銷(xiāo)貨的關(guān)系，從而靈活應(yīng)對(duì)了市場(chǎng)的變化。而且，作為房地產(chǎn)行業(yè)，在分析存貨時(shí)，應(yīng)同時(shí)注意到它的土地儲(chǔ)備量，當(dāng)它的存貨占土地儲(chǔ)備量的比例

46、較大時(shí)，整體水平較好。3. 流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率又叫流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)，是銷(xiāo)售收入與全部流動(dòng)資產(chǎn)平均余額的比率。它反映的是全部流動(dòng)資產(chǎn)的利用效率。用時(shí)間表示流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度的指標(biāo)叫流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)，它表示流動(dòng)資產(chǎn)平均周轉(zhuǎn)一次所需的時(shí)間。其計(jì)算公式為：流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=主營(yíng)業(yè)務(wù)收入流動(dòng)資產(chǎn)平均余額流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)=360流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)由資產(chǎn)負(fù)債表得出數(shù)據(jù)：流動(dòng)資產(chǎn)總計(jì)期末期初2012243128025568.66187991387510.532013303008054884.41243128025568.662014350858011961.76303008054884.41由利潤(rùn)表得出數(shù)

47、據(jù)：本期發(fā)生額2012主營(yíng)業(yè)務(wù)收入68905756710.27主營(yíng)業(yè)務(wù)成本43972081799.462013主營(yíng)業(yè)務(wù)收入92355524195.85主營(yíng)業(yè)務(wù)成本62655215219.512014主營(yíng)業(yè)務(wù)收入109056497066.48主營(yíng)業(yè)務(wù)成本74122573304.93計(jì)算2012年2013年2014年流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.32 0.34 0.40 流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是分析流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)情況的一個(gè)綜合指標(biāo)。流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)快，會(huì)相對(duì)節(jié)約流動(dòng)資產(chǎn)，相當(dāng)于擴(kuò)大了企業(yè)資產(chǎn)投入，增強(qiáng)了企業(yè)盈利能力；反之，若周轉(zhuǎn)速度慢，為維持正常經(jīng)營(yíng)，企業(yè)必須不斷投入更多的資源，以滿(mǎn)足流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)需要，導(dǎo)致資金使用效率低，

48、也降低了企業(yè)盈利能力。20122014年度內(nèi)，保利地產(chǎn)的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率上升趨勢(shì)較大，處于有利地位，可見(jiàn)，公司在房地產(chǎn)市場(chǎng)有所下降的大背景下，能很好地控制自己的流動(dòng)資產(chǎn)變現(xiàn)能力，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步上升，具有良好的管理措施與營(yíng)運(yùn)能力。4. 固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入與平均固定資產(chǎn)凈值的比率。其計(jì)算公式為：固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=主營(yíng)業(yè)務(wù)收入/平均固定資產(chǎn)凈值平均固定資產(chǎn)凈值=（年初固定資產(chǎn)凈值+年末固定資產(chǎn)凈值）/2固定資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率越高，周轉(zhuǎn)天數(shù)越少，表明公司固定資產(chǎn)的利用效率越高，公司的獲利能力越強(qiáng)；反之，則公司的獲利能力越弱。由資產(chǎn)負(fù)債表得出數(shù)據(jù)：固定資產(chǎn)期末期初2012137843132

49、6.74939801630.6920131985039517.321378431326.7420142477630766.491985039517.32由利潤(rùn)表得出數(shù)據(jù)：本期發(fā)生額2012主營(yíng)業(yè)務(wù)收入68905756710.27主營(yíng)業(yè)務(wù)成本43972081799.462013主營(yíng)業(yè)務(wù)收入92355524195.85主營(yíng)業(yè)務(wù)成本62655215219.512014主營(yíng)業(yè)務(wù)收入109056497066.48主營(yíng)業(yè)務(wù)成本74122573304.93計(jì)算：2012年2013年2014年固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率59.45 54.92 48.87 （5）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入與平均資產(chǎn)總額的比

50、率，反映企業(yè)用銷(xiāo)售收入收回總資產(chǎn)的速度。計(jì)算公式為：總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=主營(yíng)業(yè)務(wù)收入/平均資產(chǎn)余額總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)越多，周轉(zhuǎn)天數(shù)越少，則表明一家公司全部資產(chǎn)的利用效率越高，公司的獲利能力就越強(qiáng)。由資產(chǎn)負(fù)債表得出數(shù)據(jù)：資產(chǎn)總計(jì)期末期初2012251168617582.24195014565272.622013313939854320.52251168617582.242014365765643330.35313939854320.52由利潤(rùn)表得出數(shù)據(jù)：本期發(fā)生額2012主營(yíng)業(yè)務(wù)收入68905756710.27主營(yíng)業(yè)務(wù)成本43972081799.462013主營(yíng)業(yè)務(wù)收入92355524195.85主營(yíng)業(yè)務(wù)

51、成本62655215219.512014主營(yíng)業(yè)務(wù)收入109056497066.48主營(yíng)業(yè)務(wù)成本74122573304.93計(jì)算：2012年2013年2014年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.31 0.33 0.32 可以看出，保利地產(chǎn)整體三年水平保持在0.3左右，較低但是穩(wěn)定，也許是近年受到市場(chǎng)與國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，雖不再是飛速上漲的房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是整體還在盈利期間，說(shuō)明其運(yùn)行還算良好，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)良好。根據(jù)以上整體分析框架以及從20122014年度的資產(chǎn)負(fù)債表，利潤(rùn)表中提取出來(lái)的部分?jǐn)?shù)據(jù)，可以結(jié)合上述公式，利用Excel，算出相應(yīng)數(shù)據(jù)，綜合各年，得出數(shù)據(jù)如下表：2012年2013年2014年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率46.

52、91 43.85 38.39 流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.32 0.34 0.40 存貨周轉(zhuǎn)率0.26 0.29 0.29 固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率59.45 54.92 48.87 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.31 0.33 0.32 下面做出總結(jié)：因此，整體看來(lái)，保利地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力規(guī)模穩(wěn)步提升，整體水平保持穩(wěn)定。20122014年度內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入逐步呈上升趨勢(shì)，2014年達(dá)到了1091億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn) 122 億元，同比分別增長(zhǎng) 18.1%和 13.5% ，行業(yè)利潤(rùn)率水平趨勢(shì)性下滑的大背景下，公司嚴(yán)控成本，提升管理效益，努力保持了利潤(rùn)率的穩(wěn)定。 到2014年末，公司總資產(chǎn)3658億元，凈資產(chǎn)809億元

53、、歸屬母公司凈資產(chǎn)614億元，相比2012,2013年，都呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)。就保利地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力方面的分析，從應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率，流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，存貨周轉(zhuǎn)率，固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率這些指標(biāo)局部分析，不難發(fā)現(xiàn)保利地產(chǎn)的能力較好，資金的周轉(zhuǎn)變現(xiàn)能力不差，然后從資產(chǎn)負(fù)債表，利潤(rùn)表各相關(guān)項(xiàng)目里，看出總資產(chǎn)，流動(dòng)資產(chǎn)，營(yíng)業(yè)收入都在大背景下上升，并無(wú)下降，所以，保利地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)依然有著一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并有繼續(xù)結(jié)合市場(chǎng)與政府政策多元發(fā)展的長(zhǎng)期勢(shì)頭。(三) 償債能力分析企業(yè)的負(fù)債按償還期的長(zhǎng)短，可以分為流動(dòng)負(fù)債和非流動(dòng)負(fù)債兩大類(lèi)，其中反映企業(yè)償付流動(dòng)負(fù)債能力是短期償債能力，反映企業(yè)非流動(dòng)負(fù)債能力的長(zhǎng)期負(fù)債能

54、力。企業(yè)償付能力是指組織的流動(dòng)資產(chǎn)超過(guò)流動(dòng)負(fù)債的程度。償付能力描述了組織支付長(zhǎng)期固定費(fèi)用的能力，以及滿(mǎn)足組織的長(zhǎng)期擴(kuò)張和成長(zhǎng)需求的能力。償債能力是指企業(yè)用其資產(chǎn)償還長(zhǎng)期債務(wù)與短期債務(wù)的能力。企業(yè)有無(wú)支付現(xiàn)金的能力和償還債務(wù)能力，是企業(yè)能否健康生存和發(fā)展的關(guān)鍵。企業(yè)償債能力是反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)能力的重要標(biāo)志。償債能力是企業(yè)償還到期債務(wù)的承受能力或保證程度，包括償還短期債務(wù)和長(zhǎng)期債務(wù)的能力。1. 短期償債能力分析短期償債能力是指企業(yè)以流動(dòng)資產(chǎn)對(duì)流動(dòng)負(fù)債及時(shí)足額償還的保證程度，即企業(yè)以流動(dòng)資產(chǎn)償還流動(dòng)負(fù)債的能力，反映企業(yè)償付日常到期債務(wù)的能力，是衡量企業(yè)當(dāng)前財(cái)務(wù)能力，特別是流動(dòng)資產(chǎn)變現(xiàn)能力的重要

55、指標(biāo)。短期償債能力受多種因素的影響，包括行業(yè)特點(diǎn)、經(jīng)營(yíng)環(huán)境、生產(chǎn)周期、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、流動(dòng)資產(chǎn)運(yùn)用效率等。僅憑某一期的單項(xiàng)指標(biāo)，很難對(duì)企業(yè)短期償債能力做出客觀評(píng)價(jià)。因此，在分析短期償債能力時(shí)，一方面應(yīng)結(jié)合指標(biāo)的變動(dòng)趨勢(shì)，動(dòng)態(tài)地加以評(píng)價(jià)；另一方面，要結(jié)合同行業(yè)平均水平，進(jìn)行橫向比較分析。同時(shí)，還應(yīng)進(jìn)行預(yù)算比較分析，以便找出實(shí)際與預(yù)算目標(biāo)的差距，探求原因，解決問(wèn)題。對(duì)保利地產(chǎn)的短期償債能力分析從靜態(tài)的部分來(lái)分析，依次對(duì)營(yíng)運(yùn)資本，流動(dòng)比率，現(xiàn)金比率等指標(biāo)來(lái)分析保利地產(chǎn)的短期償債能力。保利地產(chǎn)2012-2014年的年度報(bào)表的部分?jǐn)?shù)據(jù)如下：201220132014流動(dòng)資產(chǎn)243128025568.663030

56、08054884.41350858011961.76流動(dòng)負(fù)債140471133055.12166634556840.12187313493217.54貨幣資金32672702564.7133752969830.8040069512626.00應(yīng)收帳款1880283617.102331813449.763349567715.28流動(dòng)比率1.731.821.87現(xiàn)金比率0.230.200.21營(yíng)運(yùn)資本102656892513.54136363498044.29173544518744.22(1) 營(yíng)運(yùn)資本度量的是公司短期內(nèi)的償債能力，考察公司在短期內(nèi)的財(cái)務(wù)健康狀況。從保利地產(chǎn)各年的營(yíng)運(yùn)資本來(lái)看，2014年的營(yíng)運(yùn)資本高于2013年和2012年的營(yíng)運(yùn)資本，這說(shuō)明2014年具有一定的短期償付能力，表示保利地產(chǎn)可用于償還流動(dòng)負(fù)債的資金與其他年份相比更為充足，短期償付能力越強(qiáng)，所面臨的短期流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)越小，債權(quán)人安全程度越高。營(yíng)運(yùn)資本作為衡量企業(yè)短期償債能力的絕對(duì)數(shù)指標(biāo)。對(duì)營(yíng)運(yùn)資金指標(biāo)進(jìn)行分析，可以從靜態(tài)上評(píng)價(jià)保利地產(chǎn)