中海深圳灣畔開(kāi)盤(pán)前期銷(xiāo)售總結(jié)

1、中海深圳灣畔開(kāi)盤(pán)前期銷(xiāo)售總結(jié)中海深圳灣畔開(kāi)盤(pán)前期銷(xiāo)售總結(jié)第一部分：現(xiàn)場(chǎng)電話及到訪客戶(hù)統(tǒng)計(jì)第一部分：現(xiàn)場(chǎng)電話及到訪客戶(hù)統(tǒng)計(jì)一一 各時(shí)間段相關(guān)數(shù)據(jù)總結(jié)各時(shí)間段相關(guān)數(shù)據(jù)總結(jié)1、公開(kāi)發(fā)售前期：4 月 28 日5 月 10 日1.1 電話進(jìn)線量統(tǒng)計(jì)55605040301520100特區(qū)報(bào)南方都市4 月 28 日5 月 10 日此期間共有 80 個(gè)電話進(jìn)線，其中報(bào)紙廣告而打進(jìn)的電話為70 個(gè)，占比例 87.5%其中由特區(qū)報(bào)打進(jìn)的電話共 55 個(gè)，所占比例為78.6%，由南方都市報(bào)打進(jìn)的電話 15 個(gè)，所占比例為 21.4%；由其它打進(jìn)的電話共 10個(gè)，所占比例為 12.5%110其它1.2 打進(jìn)電話的客戶(hù)

2、所詢(xún)問(wèn)的問(wèn)題55%60%50%40%30%20%10%0%30%10%價(jià)格戶(hù)型位置系列15%付款方式詢(xún)問(wèn)價(jià)格的客戶(hù)所占比例為 55%；詢(xún)問(wèn)戶(hù)型的客戶(hù)所占比例為 30%；詢(xún)問(wèn)位置的客戶(hù)所占比例為 10%；付款方式所占比例為 5%；1.31.3 到訪到訪內(nèi)地客戶(hù)來(lái)源地顯示圖5004003002001000羅湖福田12321346736南山寶安5龍崗7其它35香港此期間到訪內(nèi)地客戶(hù)共計(jì) 886 批，來(lái)自羅湖區(qū)的客戶(hù) 123 批，占13.9%；福田 213 批，占 24；南山的客戶(hù) 467 批，占 52.7%；寶安的客戶(hù) 36 批，占 4%；龍崗 5 批，占 0.6%；香港 35 批，占 4%；其它7

3、 批，占 2.8%2300250200150100500148251246109512061特區(qū)報(bào)廣告牌朋友介紹1.4 到訪內(nèi)地客戶(hù)認(rèn)知途徑分析通過(guò)報(bào)紙認(rèn)知的客戶(hù)有 199 批，其中特區(qū)報(bào)有 148 批占 74.4；南方都市報(bào) 51 批占 25.6%。通過(guò)其他媒體認(rèn)知的客戶(hù)有 687 批，其中廣告牌 20 批占 2.9；;路過(guò) 251 批占 36.6%；朋友介紹 61 批占 8.7%；網(wǎng)絡(luò) 109 批占 15.8%；住附近 246 批，占 36%。2、公開(kāi)發(fā)售后期：5 月 11 日5 月 20 日2.1 電話進(jìn)線量統(tǒng)計(jì)908070605040302010080南方都市報(bào)382218報(bào)報(bào)幅絡(luò)區(qū)市

4、條網(wǎng)特南方都3其它住附近路過(guò)網(wǎng)絡(luò)28此期間共有 186 個(gè)電話進(jìn)線， 其中報(bào)紙廣告而打進(jìn)的電話為 118 個(gè)，占比例 63.4%；其中由特區(qū)報(bào)打進(jìn)的電話共 80 個(gè)，所占比例為 67.7%；由南方都市報(bào)打進(jìn)的電話 38 個(gè)，所占比例為 32.3%；通過(guò)其他媒體認(rèn)知的客戶(hù)有 68 批，占比例 36.6%；其由條幅打進(jìn)的電話 22 個(gè)，所占比例為 32.3%；網(wǎng)絡(luò)打進(jìn)的電話 18 個(gè)，所占比例為 26.5%；通其它打進(jìn)的電話 28 個(gè)，所占比例為 41.2%；2.2 打進(jìn)電話的客戶(hù)所詢(xún)問(wèn)的問(wèn)題55%60%50%40%30%20%10%0%15%22%8%價(jià)格戶(hù)型位置車(chē)位詢(xún)問(wèn)價(jià)格的客戶(hù)占比例為 55

5、%；詢(xún)問(wèn)戶(hù)型的客戶(hù)占比例為 15%；詢(xún)問(wèn)位置的客戶(hù)占比例為 22%；詢(xún)問(wèn)車(chē)位的客戶(hù)占比例為 8%；2.32.3 到訪到訪內(nèi)地客戶(hù)來(lái)源地顯示圖350300250200150100500羅湖福田南山429915613024寶安1212龍崗6其它香港此期間到訪內(nèi)地客戶(hù)共計(jì) 738 批，來(lái)自羅湖區(qū)的客戶(hù) 156 批，占21.1%；福田130 批，占17.6；南山299 批，占40.5%；寶安24 批，占 3.3%；龍崗 2 批，占 0.3%；其它 6 批，占 0.8%；香港 121 批，占16.4%；2.4 到訪內(nèi)地客戶(hù)認(rèn)知途徑分析250200150100500924037465655198214特區(qū)

6、報(bào)廣告牌南方都市報(bào)5朋友介紹住附近網(wǎng)絡(luò)電視路過(guò)通過(guò)報(bào)紙認(rèn)知的客戶(hù)有 290 批，其中特區(qū)報(bào)有 198 批占 68.3；南方都市報(bào) 92 批占 31.7%。通過(guò)其他媒體認(rèn)知的客戶(hù)有 438 批，其中網(wǎng)絡(luò)有40批占 8%；電視 37 批占 7.3；朋友介紹 46 批占 10.5%；路過(guò) 214 批占48.9%；廣告牌 56 批占 12.8%；住附近 55 批占 12.5%。3 3、4 4 月月 2828 日起整體銷(xiāo)售數(shù)據(jù)總結(jié)日起整體銷(xiāo)售數(shù)據(jù)總結(jié)3.13.1客流量顯示圖客流量顯示圖6100080060040020008867384.28-5.105.11-5.204月28 日-5 月20日的客流量共

7、有1624 位 ， 其4.28-5.10客流量為886 ，占比例 55%；5.11-5.20 客流量為 738,占比例 45%；三、不成交原因分析6.1 不成交原因顯示圖10%1%3%26%48%12%戶(hù)型不適合價(jià)格過(guò)高噪音付款方式不合適車(chē)位考慮不成交原因中，價(jià)格過(guò)高占 48；戶(hù)型不合適占 12%；噪音占 26%；考慮中占 10；付款方式不合適占 3%；車(chē)位占 1%7第二部分：在深圳銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)已成交的客戶(hù)背景資料分析第二部分：在深圳銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)已成交的客戶(hù)背景資料分析截止在 5 月 19 日，深圳地區(qū)共成交 180 套單位，其中深圳客戶(hù)有 143個(gè)，根據(jù)成交客戶(hù)所填寫(xiě)的客戶(hù)登記表，將客戶(hù)的背景資料統(tǒng)

8、計(jì)如下：1、客戶(hù)年齡構(gòu)成870605040302010046%35.7%66517.8%1125歲以下25-30歲31-45歲10%1445歲以上0.5%1空白2、信息來(lái)源8070605040302010047.6%23.0%13.9%33682.8%42.0%30.0%00.0%00.7%14.0%6202.8%42.8%4特區(qū)報(bào)商報(bào)南方都市報(bào)晶報(bào)深圳晚報(bào)深圳都市報(bào)電視廣告路牌公關(guān)活動(dòng)其他空白3、是否朋友介紹912010080604020015.40%22是否1089.10%13空白75.50%4、現(xiàn)居住區(qū)域6050403020100福田羅湖城華僑5116.80%9.80%14243.5%5

9、園科技21南山0.70%1龍崗14.70%7%10香港8.30%12其他3.50%4空白35.70%6050403020100it業(yè)36.30%21%3010%14金融業(yè)政府公共部門(mén)16%3%4房地產(chǎn)業(yè)526%8制造業(yè)230.70%1農(nóng)漁業(yè)其他空白7%105、職業(yè)106、教育背景8070605040302010047%26%6710%14研究生本科專(zhuān)科3720其他14%3%5空白7、家庭結(jié)構(gòu)100806040200單身小家庭3人或以下大家庭4人或以上26%377717%243%5空白54%100806040200有5740%58%833沒(méi)有空白8、有無(wú)小孩11120100806040200有2

10、7%3969%984%6沒(méi)有空白9、有無(wú)私家車(chē)504030201006-10萬(wàn)11-15萬(wàn)16-20萬(wàn)21-25萬(wàn)2920%3726%20%13%29186%926-30萬(wàn)331-35萬(wàn)6%836-40萬(wàn)空白3927%10、首期款承受能力11、月供款承受能力3530252015105020%18%17%12%15%227.30%119%0.70%11329262417000元500元000元500元000元以1500元1500-22001-22501-33001-3123501-44000元以空白下上3530252015105020%14%9%6%3813202920%13%28185%70.

11、70%1123%48%30-35萬(wàn)35-40萬(wàn)40-45萬(wàn)45-50萬(wàn)50-60萬(wàn)60-70萬(wàn)70-80萬(wàn)80-90萬(wàn)90-10100萬(wàn)0萬(wàn)以上12、總樓款承受能力13、購(gòu)買(mǎi)戶(hù)型分析截止 5 月 21 日，深圳灣畔共售出 208 個(gè)單位，其中深圳客戶(hù) 161 個(gè)，所占比例為 77.4%，成交客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)戶(hù)型如下：1 棟2 棟3 棟 4 棟 6 棟8 棟合計(jì)所占比例總售出二房小三413245111315184171716116449227.32%57.14%空白房大三房四房1大面積由上圖可以看出目前消化戶(hù)型也以二房、小三房為主，占總成交套數(shù)的 84.46%。因此，今后的推廣方向?qū)⑹桥οＳ嗟拇笕?/p>

12、房及四房單位。第三部分：競(jìng)第三部分：競(jìng) 爭(zhēng)爭(zhēng) 樓樓 盤(pán)盤(pán) 調(diào)調(diào) 研研 分分 析析本次調(diào)研，主要針對(duì)華僑城片區(qū)及其邊沿地帶或具有一定外銷(xiāo)可比性的正在發(fā)售的樓盤(pán)，包括：世紀(jì)村二期、碧海云天、美廬錦園、僑城豪苑、金地翠堤灣等五個(gè)項(xiàng)目，通過(guò)對(duì)這些項(xiàng)目的詳情調(diào)查做到“知己知彼”，為下一步的本項(xiàng)目的價(jià)格定位、客戶(hù)鎖定及推廣提供市場(chǎng)依據(jù)，從而避開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，或在正面競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)地位，最終取得銷(xiāo)售的成功。1495148.70%1261744.35%2.48%世紀(jì)村二期世紀(jì)村二期樓盤(pán)名樓盤(pán)名稱(chēng)稱(chēng)地理位地理位置置規(guī)模類(lèi)規(guī)模類(lèi)型型發(fā)發(fā) 展展商商建筑設(shè)建筑設(shè)計(jì)計(jì)世紀(jì)村二期（1）所屬區(qū)所屬區(qū)域域南山區(qū)沙河片區(qū)僑城西路西

13、側(cè)，沙河高爾夫球會(huì)東側(cè)16-20 層小高層住宅深圳市沙河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司深圳市航藝建筑工程設(shè)計(jì)公司15代代 理理商商園林設(shè)園林設(shè)計(jì)計(jì)深圳市尊地地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司澳大利亞 hassell co.ltd.施工單施工單位位推出時(shí)推出時(shí)間間占地面占地面積積建業(yè)建筑工程有限公司交樓標(biāo)交樓標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)毛坯房2001.9發(fā)售時(shí)發(fā)售時(shí)2002.1.3封頂時(shí)封頂時(shí)2002. 入伙時(shí)入伙時(shí) 2002 年（內(nèi)間間0間間4間間底部認(rèn)購(gòu)）2綠綠 化化建筑面建筑面總總 戶(hù)戶(hù)7.5 萬(wàn) m85%534 戶(hù)積積率率數(shù)數(shù)二期戶(hù)型二期戶(hù)型二房二廳90 m20%2三房二廳110-13745%四房二廳15024%復(fù)式200 以上11%戶(hù)型類(lèi)戶(hù)

14、型類(lèi)型型面積面積 m m比比例例2 2前期6900元2/ m2起起價(jià)價(jià)5700元/ m均均價(jià)價(jià)目前7800元2/ m已售出230套，保留7080銷(xiāo)銷(xiāo) 售售 率率套，剩余230套左右，整體銷(xiāo)售率56%物業(yè)管物業(yè)管2深圳市沙河物業(yè)管理有限公司管管 理理 費(fèi)費(fèi)2.8 元/m /月理理深圳灣深圳灣畔開(kāi)盤(pán)畔開(kāi)盤(pán)對(duì)之影對(duì)之影近期廣告投放較少，沒(méi)有任何促銷(xiāo)措施，春交會(huì)期間成交 20 套響及近響及近左右，上周成交七套，現(xiàn)在平均每周成交 69 套左右。期促銷(xiāo)期促銷(xiāo)措施措施碧海云天碧海云天所屬區(qū)所屬區(qū)樓盤(pán)名稱(chēng)樓盤(pán)名稱(chēng)碧海云天（一期）域域地理位置地理位置規(guī)模類(lèi)型規(guī)模類(lèi)型深南路以南、濱海大道以北一期為 8 棟小高層住

15、宅組成16南山華僑城片區(qū)代代 理理發(fā)發(fā) 展展 商商京基地產(chǎn)商商深圳市立方建筑設(shè)計(jì)顧問(wèn)建筑設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)有限公司計(jì)計(jì)交樓標(biāo)交樓標(biāo)施工單位施工單位-準(zhǔn)準(zhǔn)園林設(shè)園林設(shè)深圳市星房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)評(píng)估有限公司泛亞易道（香港）公司毛坯房2002發(fā)售時(shí)發(fā)售時(shí)2002.4.推出時(shí)間推出時(shí)間2002.9間間28間間8330000m83320建筑面建筑面占地面積占地面積m22封頂時(shí)封頂時(shí).5.2入伙時(shí)入伙時(shí)間間2002 年底（其中綠化率綠化率50%一期約180000）總總 戶(hù)戶(hù)550數(shù)數(shù)積積面積面積 m m戶(hù)型類(lèi)型戶(hù)型類(lèi)型比比例例2 214030%16030%18019020%250 以上20%已簽合同的508000元/平

16、方起起價(jià)價(jià)6700均均價(jià)價(jià)米銷(xiāo)銷(xiāo) 售售多套，整體銷(xiāo)率率售率20%左右管管 理理物業(yè)管理物業(yè)管理金地物業(yè)管理公司費(fèi)費(fèi)1728元/平方米深圳灣畔深圳灣畔因此項(xiàng)目的戶(hù)型及檔次與深圳灣畔有一定的差距，故深圳灣畔開(kāi)盤(pán)對(duì)之開(kāi)盤(pán)對(duì)之的開(kāi)盤(pán)對(duì)之影響不大，近期影響及近影響及近廣告投放極其多， 但沒(méi)有相關(guān)的促銷(xiāo)措施只是 5 月 28 日克林頓期促銷(xiāo)措期促銷(xiāo)措將到訪將會(huì)引發(fā)又一輪的市場(chǎng)關(guān)注。施施美美 廬廬 錦錦 園園樓盤(pán)樓盤(pán)所屬區(qū)所屬區(qū)美廬錦園南山區(qū)沙河片區(qū)名稱(chēng)名稱(chēng)域域地理地理華僑城未來(lái)時(shí)代西側(cè)位置位置規(guī)模規(guī)模由 3 棟 33 層和 1 棟 20 層小高層住宅組成（分二期發(fā)售）類(lèi)型類(lèi)型發(fā)發(fā) 展展代代 理理深圳市天蔚

17、實(shí)業(yè)有限公司世聯(lián)地產(chǎn)商商商商建筑建筑園林設(shè)園林設(shè)深圳市園林設(shè)計(jì)裝飾工程葉福全建筑工程師樓設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)計(jì)計(jì)公司施工施工交樓標(biāo)交樓標(biāo)毛坯房單位單位準(zhǔn)準(zhǔn)推出推出2001.發(fā)售時(shí)發(fā)售時(shí)01.10.28封頂時(shí)封頂時(shí)2001.1入伙時(shí)入伙時(shí)2002.時(shí)間時(shí)間10間間間間2間間10占地占地16296建筑面建筑面2綠綠 化化總總 戶(hù)戶(hù)約 466260000 m面積面積m積積率率數(shù)數(shù)戶(hù)戶(hù)戶(hù)二房三房四房五房復(fù)式型型戶(hù)型戶(hù)型面積面積2111115m2222 228386m123m166m168-219 m類(lèi)型類(lèi)型m m比比28.8%28.8%26.4%13.3%2.5%例例18起起價(jià)價(jià)物業(yè)物業(yè)管理管理深圳深圳灣畔灣畔開(kāi)

18、盤(pán)開(kāi)盤(pán)對(duì)之對(duì)之影響影響及近及近期促期促銷(xiāo)措銷(xiāo)措施施5300元/ m2已成交均價(jià)26200 元/m 剩均均價(jià)價(jià)余單位均價(jià)27200 元/m銷(xiāo)銷(xiāo) 售售率率管理管理費(fèi)費(fèi)60%深圳市沙河物業(yè)管理有限公司2.8 元/月目前剩余較高樓層單位，價(jià)格較高，推出送全屋空調(diào)的措施，春交會(huì)成交較好，上周因深圳灣畔剩余單位價(jià)格較高，促使其較低樓層的單位消化了一部分，上周銷(xiāo)售 15 套。僑僑 城城 豪豪 苑苑樓盤(pán)樓盤(pán)所屬所屬僑城豪苑（僑苑）名稱(chēng)名稱(chēng)區(qū)域區(qū)域南山區(qū)華僑城片區(qū)地理地理深南大道與沙河路交匯處位置位置規(guī)模規(guī)模由 a 區(qū) 2 棟 18 層，2 棟 26 層和 b 區(qū) 2 棟高層住宅組成類(lèi)型類(lèi)型發(fā)發(fā) 展展深圳祥祺房

19、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限代代 理理置業(yè)國(guó)際商商公司商商建筑建筑園林園林設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)施工施工交樓交樓精裝修（裝修標(biāo)準(zhǔn)：4002單位單位標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)元/ m ）小高層10.31入伙入伙2002.推出推出發(fā)售發(fā)售2001.封頂封頂2001.9時(shí)間時(shí)間時(shí)間時(shí)間10時(shí)間時(shí)間時(shí)間時(shí)間12高層2002.2占地占地12542.7建筑建筑68000綠綠 化化總總 戶(hù)戶(hù)22面積面積m面積面積m率率數(shù)數(shù)900 戶(hù)19戶(hù)戶(hù)型型戶(hù)型戶(hù)型類(lèi)型類(lèi)型面積面積 m m比比例例2 2二房67.575m48%2三房88.58104m48%2復(fù)式200 m4%2起起35602元/價(jià)價(jià)m物業(yè)物業(yè)管理管理深圳深圳灣畔灣畔開(kāi)盤(pán)開(kāi)盤(pán)對(duì)之對(duì)之影響影響及近

20、及近期促期促銷(xiāo)措銷(xiāo)措施施小高層5800元2/ m高層6500元/銷(xiāo)銷(xiāo) 售售2均均價(jià)價(jià)60%m率率整體均價(jià)60002元/ m管管 理理2未定2.95 元/ m費(fèi)費(fèi)剩余單位價(jià)格偏高，與深圳灣畔有一定接近，故深圳灣畔的推出對(duì)之影響很大，最近成交不很理想，現(xiàn)場(chǎng)人流較少。推出部分成交單位送價(jià)值1 萬(wàn)元電器的促銷(xiāo)措施。金地海景翠堤灣金地海景翠堤灣樓盤(pán)名樓盤(pán)名稱(chēng)稱(chēng)地理位地理位置置規(guī)模類(lèi)規(guī)模類(lèi)型型金地海景翠堤灣所屬區(qū)所屬區(qū)域域福田區(qū)下沙片區(qū)福田福榮路與新洲路交匯處8 棟高層和 8 棟小高層20發(fā)發(fā) 展展商商建筑設(shè)建筑設(shè)計(jì)計(jì)施工單施工單位位推出時(shí)推出時(shí)間間占地面占地面積積金地集團(tuán)代代 理理金地置業(yè)（內(nèi)銷(xiāo)） 、置

21、業(yè)國(guó)商商園林設(shè)園林設(shè)計(jì)計(jì)交樓標(biāo)交樓標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)01/12/封頂時(shí)封頂時(shí)29141000m3 房114-15079%2際（外銷(xiāo)）貝爾高林中建（深圳）設(shè)計(jì)公司發(fā)售時(shí)發(fā)售時(shí)間間建筑面建筑面積積2 房8410%毛坯房入伙時(shí)入伙時(shí)間間%5 房217-2634%總總 戶(hù)戶(hù)數(shù)數(shù)01/10間間綠綠 化化率率4 房156-2127%20033m戶(hù)戶(hù)型型21020 戶(hù)戶(hù)型類(lèi)戶(hù)型類(lèi)型型面積面積 m m比比例例2 2起起價(jià)價(jià)高層 7500 元2/m銷(xiāo)銷(xiāo) 售售25900 元/m均均價(jià)價(jià)小高層9300率率2元/m金地物業(yè)管理管管 理理費(fèi)費(fèi)30%（首期推出）物業(yè)管物業(yè)管理理2.8 元/m /月2近期促近期促深圳灣畔與之有一定的距

22、離，故沒(méi)有產(chǎn)生直接影響，但因近期金地銷(xiāo)措施銷(xiāo)措施老業(yè)主的鬧事，目前銷(xiāo)售狀況很不理想。21第四部分：下階段推廣建議第四部分：下階段推廣建議一、推廣媒體建議：一、推廣媒體建議：從前一階段的銷(xiāo)售情況來(lái)分析，現(xiàn)場(chǎng)到訪客戶(hù)信息來(lái)源分布如下：現(xiàn)場(chǎng)到訪客戶(hù)信息來(lái)源分布如下：通過(guò)特區(qū)報(bào)認(rèn)知的客戶(hù)占 21.3%，通過(guò)南方都市報(bào)認(rèn)知的客戶(hù)占9%，通過(guò)其他報(bào)紙媒體到訪客戶(hù)較少。成交客戶(hù)信息來(lái)源分布如下：成交客戶(hù)信息來(lái)源分布如下：通過(guò)特區(qū)報(bào)認(rèn)知的客戶(hù) 33 個(gè)，占總成交 23%；通過(guò)商報(bào)認(rèn)知的客戶(hù)4 個(gè)，占總成交2.8%；通過(guò)南方都市報(bào)認(rèn)知的客戶(hù) 2 個(gè)，占總成交 2%；通過(guò)晶報(bào)、晚報(bào)認(rèn)知的客戶(hù)無(wú)成交。由此可見(jiàn)，特區(qū)

23、報(bào)的廣告效果最明顯，而一些小眾媒體如：南方都市報(bào)、晚報(bào)、商報(bào)的廣告效果并不顯著，因此，為增強(qiáng)下一階段的廣告效果，使有限的廣告費(fèi)用發(fā)揮最大的效應(yīng)，建議下一階段的廣告推廣應(yīng)集中在特區(qū)報(bào)投放特區(qū)報(bào)投放。二、推廣方向建議：二、推廣方向建議：從前期現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售情況來(lái)分析，4 月 28 日5 月 19 日期間到訪客戶(hù)22共計(jì) 1624 批，而成交 180 批，成交客戶(hù)又以二房、小三房居多，不成交原因分析顯示：因價(jià)格過(guò)高而不成交的客戶(hù)占 48%的比例，由此可見(jiàn)，前期的廣告訴求對(duì)象與本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群有一定的距離，致使吸引過(guò)來(lái)的客戶(hù)無(wú)法承受本項(xiàng)目的價(jià)位，因此，今后廣告推廣努力的方向?qū)⑹侵攸c(diǎn)吸引二次置業(yè)者，促進(jìn)項(xiàng)目

24、大三房及四房的銷(xiāo)售，這就要求今后的廣告無(wú)論在形式上，或是內(nèi)容上都要向高檔化靠攏，將項(xiàng)目真正以豪宅的形象進(jìn)行對(duì)外宣傳。三、促銷(xiāo)方式建議：三、促銷(xiāo)方式建議：近期南山、福田兩區(qū)新推樓盤(pán)在逐漸增多，競(jìng)爭(zhēng)趨向白熱化，而六月份又是舉世矚目的世界杯賽開(kāi)始階段，此期間如不能及時(shí)增加一些相應(yīng)的促銷(xiāo)措施，將無(wú)法形成市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)，第一階段的銷(xiāo)售熱潮無(wú)法形成會(huì)引起后續(xù)推廣銷(xiāo)售的壓力。初步建議促銷(xiāo)方式如下：1 1、強(qiáng)化宣傳老業(yè)主帶新客戶(hù)的優(yōu)惠措施、強(qiáng)化宣傳老業(yè)主帶新客戶(hù)的優(yōu)惠措施前期成交客戶(hù)分析中，有22 個(gè)客戶(hù)是由朋友介紹成交的，占成交客戶(hù) 15.4%的比例，因此，要充分利用老業(yè)主介紹來(lái)促進(jìn)成交，具體操作建議可分二

25、步走：第一步：利用中海深圳灣畔已成交的老業(yè)主介紹新客戶(hù)促進(jìn)成交。具體操作：凡深圳灣畔老業(yè)主介紹新客戶(hù)成交，均可獲得一定的管理費(fèi)：介紹成交二房單位可獲贈(zèng) 1000 元管理費(fèi)，23介紹成交三房單位可獲贈(zèng) 2000 元管理費(fèi)，介紹成交四房單位可獲贈(zèng) 3000 元管理費(fèi)，介紹成交 200 平米以上大單位可獲贈(zèng) 4000 元管理費(fèi)，此項(xiàng)促銷(xiāo)措施可通過(guò)電話及寄信的方式告知老業(yè)主。第二步：利用中海老業(yè)主介紹新客戶(hù)促進(jìn)成交。待第一步的促銷(xiāo)措施得到充分實(shí)施，并且收到較好傳播效果的時(shí)候，可以將此項(xiàng)舉措擴(kuò)大到中海開(kāi)發(fā)的其他樓盤(pán)的老業(yè)主，優(yōu)惠措施同上。2、以世界杯為契機(jī)做宣傳可以利用世界杯的開(kāi)展展開(kāi)宣傳活動(dòng)如：與相關(guān)媒體舉辦世界杯的競(jìng)猜活動(dòng)?；?/p>