建筑項目可行性研究報告

1、清遠(yuǎn)市* 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司* 項目可行性報告清遠(yuǎn)市* 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二o四年六月目錄第一章公司概況一、公司基本情況第二章項目概況一、項目的規(guī)劃方案二、項目的投資估算三、項目的資金安排及資金需求分析第三章、行業(yè)分析一、宏觀經(jīng)濟(jì)的影響二、清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀三、市區(qū)同業(yè)的調(diào)查四、項目市場競爭力及發(fā)展前景分析第四章、項目效益預(yù)測一、項目效益預(yù)測二、盈虧平衡三、分析結(jié)論第一章公司概況一、公司基本情況：（一）為開發(fā)房地產(chǎn)項目，清遠(yuǎn)市*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于年月日經(jīng)清遠(yuǎn)市工商行政管理局批準(zhǔn)成立，現(xiàn)注冊地址是清遠(yuǎn)市*廈三樓，法定代表人：*，注冊資本及實收資本為人民幣1000萬元，經(jīng)營范圍是開發(fā)經(jīng)營：文件

2、名文件編號核發(fā)時間項目立項批件清新發(fā)改 2013* 號年 月曰土地使用證清新國用（ 2012）第*號年 月曰建設(shè)工程規(guī)劃許可證年月 日第二章項目概況一、項目的規(guī)劃方案（一）項目基本情況及其主要設(shè)計內(nèi)容：“ * ”位于清遠(yuǎn)市*15 號 ，占地面積* m2,建筑面積為* m。其中商鋪面積1665 m,二層商業(yè)面積為1906 m?,住宅面積為17341 m?,地下室面積為2900 mj清遠(yuǎn)市規(guī)劃局* 分局批準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)規(guī)劃指標(biāo)為：。該項目所處地理位置優(yōu)越，附近有清新區(qū)第一小學(xué)、百步梯、松林公園等，有近幾年開發(fā)的銷售情況也不錯的樓盤，如景源公園一號、恒利陽光城、峻豪苑等。為適應(yīng)清遠(yuǎn)市*區(qū)目前的房地產(chǎn)消費特

3、點， 我公司綜合考慮了清遠(yuǎn)市清新區(qū)的承受能力和投資人士的愛好，該項目的定位為：在面積上是中小戶型的二房二廳和三房二廳，在銷售方面的定位為：特別適合于自住的首次置業(yè)。該項目的土地出讓金及地價款已全部繳清，已經(jīng)取得了國有土地使用證，并且具備開工條件的“五通一平“的基本要求。該項目土地的取得成本為1300 萬元。該項目不計土地成本，預(yù)計總投資為元人民幣，準(zhǔn)備一次投入，一次開發(fā)完成，預(yù)計住宅銷售均價為4200元/ ，商鋪的銷售均價為1.8萬元/譏、項目的投資估算我公司經(jīng)過測算，制訂了本項目工程的投資估算及投入對比如下表: 項目概 （估） 算 金額（萬 元）至 2月底 實際投入 金額（萬元）所占比例備注

4、預(yù)計資金到位時間土地成本650100 % 含全部土地出讓金、征地及拆遷補(bǔ)償費、契稅（已全部付清）前期 費用37875% 含開辦費（約 50 萬兀）、設(shè)計費（約16 萬元）、勘察費、三通一平等費用50 萬兀、報建費 230 萬兀、監(jiān)理費 12 萬元、施工現(xiàn)場圍墻（圍欄）及臨時設(shè) 施 20萬元。2014 年 1 月前支付 75 %, 2014 年 12 月前付清工程 費用4321含土方工程 （10150 x 25 元/m3）、土建、安裝工程（23870 x 1800 元/ m2） （含電 梯安裝）。2013 年 10 月前到位 2000 萬 元，其余按工程進(jìn)度、銷售進(jìn)度安排。不可 預(yù)見 費用216

5、按工程費用總價的5%考慮按工程進(jìn)度、銷售進(jìn)度安排。后期工程費用150營銷 費用（含廣告 費）100按工程進(jìn)度、銷售進(jìn)度安排。行政 管理 費用50按工程進(jìn)度、銷售進(jìn)度安排。合計5865項目總投資5865萬元，以上投資估算每平方米單價成本為2457 元，每平方米工程成本為1800元。至2013年9月底止，已累計投入該項目的資金為933萬元，主要用于購買土地及前期開發(fā)費用。三、項目的資金安排及資金需求該項目總投資5865 萬元，已投資2933萬元，資金缺口為2931 萬元， 為使工程順利完工，資金來源主要為股東再自籌資金約50 萬元其余通 過銷售回款。第三章、行業(yè)分析一、宏觀經(jīng)濟(jì)的影響2007年，由

6、于物價飛漲，股市帶動投資瘋狂增長，房地產(chǎn)市場的價格也以驚人的速度在增長，國家采取了多次加息的政策以及其他相關(guān)政策來抑制房地產(chǎn)市場過熱的局面。但物極必反，瘋狂過后通常是迷惘，當(dāng)進(jìn)入08 年，國家宏觀調(diào)控政策的影響已逐步體現(xiàn)，而環(huán)球金融危機(jī)更是迎面襲來，面對不斷下降的成交量，不斷上升的存貨量，各開發(fā)商表現(xiàn)得更多的是擔(dān)憂與迷惘。2008年國家采取了多次降息的政策，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇在望，投資信心不斷增強(qiáng)，宏觀政策較為寬松，并注入大量的資金用于支持基礎(chǔ)行業(yè)發(fā)展，銀行也適當(dāng)?shù)姆艑捔朔康禺a(chǎn)公司的貸款政策，09年開始， 我市掀起 新一輪的房地產(chǎn)投資熱潮。二、清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀三、市區(qū)同業(yè)的調(diào)查由于近年來清遠(yuǎn)市清

7、新區(qū)房地產(chǎn)項目不斷涌現(xiàn)，競爭異常激烈，大部分是小區(qū)高層電梯洋房，同類型且具有可比性的有根據(jù)以上分析，綜合評價如下：本項目的四、項目市場競爭力及發(fā)展前景分析（一）區(qū)位優(yōu)勢：清遠(yuǎn)有“珠三角后花園”之譽(yù)，距離廣州市區(qū)60 多公里，是全省離廣州和新白云機(jī)場最近的地級市之一, 是北方南下廣東的橋頭堡, 擁 有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢。本項目區(qū)位成熟，在主干道邊，擁有靠近清遠(yuǎn)市區(qū)的地理位置優(yōu)勢，周邊配套有待完善。交通方便，臨廣清高速路口，30分鐘進(jìn)入珠三角，15分鐘到達(dá)清遠(yuǎn)市舊城中心，7分鐘到達(dá)清遠(yuǎn)政府 大樓等行政部門；（二）政府政策支持清遠(yuǎn)正在全力打造成為國家優(yōu)秀旅游城市、珠江三角洲后花園，吸 引外地人來清遠(yuǎn)

8、置業(yè)，作為城市的門戶，政府投入資源多，和政府合作開發(fā)，擁有獲取行政資源的制高點，項目包含市政旅游服務(wù)中心和星級酒店，便于聚集人氣和提升項目檔次；（三）清遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場發(fā)展前景廣闊1、清遠(yuǎn)是珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的最大受益者，自2003 年以來，清遠(yuǎn)市 共引進(jìn)項目2900多個，實際已投入近600 億，規(guī)模以上企業(yè)已達(dá)661 家；2、人口不斷增長，截至2008 年， 全市戶籍總?cè)丝?05.8 萬人， 比 上年末增加2.8萬人， 增長6.9 % 。 。 全市常住人口373.19萬人，比上年增加7.32 萬人，其中清城區(qū)常住人口約55萬。近年來由于落戶清遠(yuǎn)的企的吸引力業(yè)不斷增多，而本地技術(shù)型工人缺口比較大，因此

9、外來人口的數(shù)量也在不斷增加，據(jù)測算08 年外來人口約20 萬，比上年末增長約28；3、 居民收入大幅提高，截至2008年，市區(qū)居民人均可支配收入13006元， 比上年增長10%。全市在崗職工年平均工資25799元，增加2246元，增 長9.5%。 農(nóng)村居民人均純收入4887 元，比上年增長1 4. 1 %；4、旅游 資源豐富，目前，全市已開發(fā)的山水自然風(fēng)景生態(tài)類、歷史文化古跡類、江河湖泊和溶洞奇觀類、休閑度假溫泉類、民族風(fēng)情類等五大類景區(qū)100 多處，2008年共接待游客1488萬人次，增長12.5%，其中國內(nèi)游客1440 萬人次，增長12.5%。全年旅游總收入56.3 億元，增長17.5%。

10、擁有國 家4a級”景區(qū)7個，中國旅游強(qiáng)縣”個，廣東省旅游強(qiáng)縣”個。全市年末共有星級酒店44家；5、交通的提升將與大城市生活接軌， 廣清 輕軌于2009 年7 月動工，預(yù)計2012 年建成，屆時到廣州只需25 分鐘， 大大拉近與珠三角的距離；武廣高鐵已經(jīng)建成通車，到武漢僅需3.5 小 時，使清遠(yuǎn)城市發(fā)展和工業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)大的后勁。第四章、項目效益測算一、項目效益測算該項目的成本概算為5865萬元，而現(xiàn)在土地的估值是1300萬元， 總的投資成本大約5865 萬元.按照目前清遠(yuǎn)市新城區(qū)一手房及二手房的銷售價格，預(yù)計該項目的住宅銷售均價為4200元/ m2,可產(chǎn)生的銷售收入為7283萬元，商鋪的銷售

11、均價為1.8萬元/ m2,可產(chǎn)生的銷售收入為2997萬元，二層商業(yè)銷售均價為5500/ m可產(chǎn)生的銷售收入為1048萬元；地下室可售車位約60個，按每個車位的銷售均價為8萬元/個，可產(chǎn)生的銷售收入為528萬 元，整個項目的銷售收入預(yù)計達(dá)到11808萬元，上繳流轉(zhuǎn)稅費為649萬元,預(yù)計可產(chǎn)生的稅前利潤為3492萬元。收益可觀。如下表：（單位：元）可售項目單位（平方米）單價（元）總金額（元）住宅（面積）4,200.007238商輔（面積）166518000.002997二層商業(yè)（面積）190655001048車位（個）6680,000.00528收入合計11811成本5865流轉(zhuǎn)稅費649稅前利潤

12、5297二、盈虧平衡項目的可行性主要由銷售收入及成本控制等因素決定：如下表：（單位:萬元）項目變動情況銷售收入投資成本 1流轉(zhuǎn)稅毛利潤所得稅 25%凈利潤一般情況預(yù)測118115865 :649529713243973 :盈虧平衡62065865341000銷售收入只有60%70865865389832208624投資成本增加10%118116451649471111773534投資成本增加20%118117027649413510333102銷售收入減少10%, 投資成本增加 10%106296451584359489826961、盈虧平衡分析a、根據(jù)項目利潤初步測算，房地產(chǎn)的開發(fā)投資成本一般都維持在一個較為固定的區(qū)間，盈虧平衡受總收入影響較大，單從總收入因素分析，只要總收入可達(dá)7086萬元時，收支將達(dá)到平衡。b、 根據(jù)清遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場的情況， 保守估計銷售只有60%時 （或降價、 送優(yōu)惠等促銷手段） ，致使收入只有7086萬元時，利潤測算略有盈余，可保證收支的平衡，并可確保銀行貸款本息的償還。2、敏感性分析a、