連云港港城建材市場商管公司建設(shè)方案

1、連云港港城建材市場商管公司建設(shè)方案目 錄：一、 項目商管特性解析 二、 商管公司經(jīng)營主題 三、 商管公司經(jīng)營定位 四、 商管公司功能規(guī)劃 五、 商管公司模塊功能解析 六、 經(jīng)營者管理要點 七、 商管公司經(jīng)營收支解析 八、 商管公司核心團隊構(gòu)建 九、 核心團隊崗位職責(zé) 十、 商管公司五月至六月籌備工作計劃 一、項目商管特性解析： 連云港項目在商業(yè)管理方面具備以下幾個特性： 1項目整體為非自有物業(yè) 2項目擁有3年的經(jīng)營權(quán)，但經(jīng)營權(quán)僅可體現(xiàn)在業(yè)態(tài)規(guī)劃方面 3項目產(chǎn)品無條碼系統(tǒng)，因此無法實現(xiàn)統(tǒng)一收銀 4項目由于業(yè)態(tài)的問題，無法實現(xiàn)統(tǒng)招統(tǒng)管 5基于連云港當(dāng)?shù)氐慕?jīng)營習(xí)慣，物業(yè)管理費的設(shè)定具備一定難度，因此

2、商管公司實現(xiàn)基本收支平衡將是首要任務(wù) 6連云港真正進行商管的專業(yè)市場也幾乎不存在，對于商業(yè)管理的概念，絕大部分經(jīng)營者都停留所謂市場統(tǒng)一推廣的層面，這對于項目商管公司來說，應(yīng)該說是一個比較好的環(huán)境條件 7盡管項目體量較小，但由于競爭對手的管理偏弱，因此在市場突破方面，反而是具備一定優(yōu)勢的， 8連云港地形比較特殊，城區(qū)中心較為分散，這對于客流的吸引，具有一定的抗性，需要有針對性的進行解決。 二、商管公司經(jīng)營主題 基于以上項目的商管特性解析，建議商管公司的經(jīng)營主題為： 1“市場化經(jīng)營，商超化管理” 2“主題式布局、開放式陳列、百貨式動線 ”利用完整、完善、先進、科學(xué)的商業(yè)管理模式，打造“服務(wù)型精品建

3、材市場” ，整體提升廣場的市場影響力和競爭力。三、商管公司經(jīng)營定位 針對本項目的商管特性及經(jīng)營主題建議，對商管公司的經(jīng)營定位，做如下建議： 1為了避免三年后產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)與管理權(quán)的更迭混亂影響到項目公司，建議商管公司與項目公司從管理體制，行政結(jié)構(gòu)以及財務(wù)預(yù)算實施完全脫離； 2商管公司在收支平衡方面，擬采用以下方式：A在保障經(jīng)營的前提下，盡量壓低經(jīng)營成本 B盡可能的開發(fā)合理的商務(wù)配套收費項目 C提高綜合服務(wù)質(zhì)量，保障管理費的順利收取 D市場部門持續(xù)性開發(fā)配套業(yè)態(tài)的合作，爭取合作費用 E市場部門通過整合資源進行市場推廣，盡可能降低市場推廣成本 ，同時銷售部門積極推進銷售傭金系統(tǒng)F盡量實現(xiàn)項目內(nèi)部廣告

4、資源的貨幣化 四、商管公司功能規(guī)劃 商管公司的核心功能規(guī)劃如下：商管公司（總經(jīng)理）商務(wù)配套中心（經(jīng)理）物業(yè)管理中心（經(jīng)理）市場營銷中心（經(jīng)理）負(fù)責(zé)項目所有配套資源的持續(xù)開發(fā)、管理以及各項服務(wù)費用收取負(fù)責(zé)保安、保潔、綠化、工程維護、消防以及管理費等費用收取負(fù)責(zé)項目的整體推廣、合作伙伴系統(tǒng)的開發(fā)以及廣告資源的整合行政管理中心（經(jīng)理、文秘）銷售管理中心（經(jīng)理）負(fù)責(zé)項目的尾盤銷售、持續(xù)招商、經(jīng)營戶關(guān)系協(xié)調(diào)以及租金的收取負(fù)責(zé)公司所有人員招、解聘，勞動關(guān)系辦理以及其他行政管理事務(wù)財務(wù)部（經(jīng)理）五、 商管公司模塊功能解析 1 行政管理及商務(wù)配套模塊：為了壓縮經(jīng)營成本，市場的行政管理與商務(wù)配套模塊基本建議合并

5、為一。本模塊功能除了行政與人事管理之外，主要在商務(wù)配套方面需制訂方案，具體建議為：選擇最困難的未達成銷售房，裝修為商務(wù)配套中心，配套服務(wù)為會議室租賃、網(wǎng)吧、打（復(fù)）印、掃描、廣告制作代理等服務(wù)；經(jīng)營業(yè)主可以設(shè)置有一定的免費服務(wù)時間或者次數(shù)，具體情況在整體方案獲得審批后，另做詳細(xì)方案； 2 銷售管理中心模塊：該模塊僅設(shè)置2到3名工作人員，除了尾盤銷售、持續(xù)招商及租金收取以外，還需要完成3個附加功能：一是針對市場的需求，引進一些外來業(yè)態(tài)作為補充。比如食堂或者小餐廳，既可采取承包的方式給人經(jīng)營，也可直接招商；二是需要進行經(jīng)營者交流協(xié)調(diào)，定期向運營總經(jīng)理提交經(jīng)營分析報告及市場尾盤存量、經(jīng)營更新率等數(shù)據(jù)

6、匯總報告；三是團購組織 3物業(yè)管理中心模塊：該模塊的工作除了基本的物管工作以外，需要做好其他2方面的工作：首先，是管理公示工作。公示的內(nèi)容包括物業(yè)管理組織架構(gòu)（注：非商管公司架構(gòu)）、物業(yè)各功能團隊負(fù)責(zé)人員、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、商務(wù)中心收費標(biāo)準(zhǔn)、投訴電話以及緊急求助電話；其次，是有意識的做好必要的市場秩序維護工作演練，并定期與經(jīng)營者聯(lián)合做演習(xí)。（比如防盜、搶）4市場營銷中心模塊：該模塊需要注意完成以下功能 n a.平面、電視媒體宣傳（以硬定位，軟產(chǎn)品為宣傳基礎(chǔ)方式）n b.公交線路、社區(qū)及在建樓盤工地附近廣告宣傳 n c.市場內(nèi)廣告資源的整合、匯總、計調(diào)以及預(yù)算 n d.經(jīng)營企業(yè)單位時間的產(chǎn)

7、品宣傳冊 n e.虛擬市場、電視銷售推廣平臺的建設(shè) n f.導(dǎo)向指引系統(tǒng) n g.市場活動 同時，該模塊還需要完成項目當(dāng)?shù)睾献骰锇橄到y(tǒng)的搭建：n 銀行：與之建立合作關(guān)系，進行類似“家裝易、分期寶”方式的合作，為消費市場提供消費資金支持；n 郵局及直郵公司：通過速遞系統(tǒng)，把市場產(chǎn)品信息定期的通過合適的方式進行宣傳；比如精裝產(chǎn)品宣傳冊（參考宜家）或者DM聯(lián)頁；n 家電賣場及其他錯位型業(yè)態(tài)：可以與之形成客戶的互通互補，可以以比如VIP卡消費互惠方式進行合作；n 當(dāng)?shù)仉娨暸_：進行電視購物。本費用由參與的相關(guān)商戶支付；n 其他合作單位六、 經(jīng)營者管理要點 一個市場的良好及強勢的運營，僅僅依靠一個專業(yè)的商

8、業(yè)運營及物業(yè)管理團隊獨立進行是不可能實現(xiàn)的，這離不開整個市場的經(jīng)營業(yè)主的支持與配合，只有在雙方建立了良好互信的合作模式基礎(chǔ)上，才能從真正意義上實現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營，完成既定的經(jīng)營目標(biāo)。因此：n 經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)做到：n 遵守市場管理制度，維護市場經(jīng)營秩序。 依法懸掛營業(yè)執(zhí)照，不得超越經(jīng)營范圍。 認(rèn)真檢驗商品質(zhì)量，保存進貨原始憑證。 提供統(tǒng)一購貨憑證，重要商品建立臺帳。  n 日常監(jiān)管機制：n 以巡查組為主，對轄區(qū)市場巡查，每天至少一次 n 自律機制 n 經(jīng)營管理者應(yīng)當(dāng)做到：n 依法辦理登記注冊，明確市場責(zé)任主體。 制定市場管理制度，確保消防衛(wèi)生治安。 簽定規(guī)范經(jīng)營合同，督促進場業(yè)主亮照。 顯著公示

9、投訴指南。 及時報送相關(guān)報表，不與非法交易來往。  n 預(yù)警機制 n 組織巡查： 確定預(yù)警對象，落實監(jiān)管責(zé)任人，建立預(yù)警臺帳；對巡查中發(fā)現(xiàn)的問題發(fā)出警示告知，或開具警示期限整改通知書； 依法處罰 ： 對預(yù)警整改無效的市場經(jīng)營管理者實施處罰；公示 ： 包括市場公示攔公示或通過媒體向社會公示。  n 消費者權(quán)益保護機制：n 建立消費者投訴機構(gòu)，配備專（兼）職管理人員； 場內(nèi)公示投訴指南，完善購物索證制度；所有商品盡量要求明碼標(biāo)價； 文明經(jīng)商，誠實經(jīng)營，公開承諾“四不”、“五無”：n “四不”：不制假、不售假、不存假、不欺詐。n “五無”：無假冒商標(biāo)、無虛假廣告、無不正當(dāng)競爭、無

10、侵權(quán)行為、無欺行霸市。  七、 商管公司經(jīng)營收支解析 商管公司的營收計劃由以下幾個方面來組成：1綜合管理費 2團購提成（與經(jīng)營戶合作）3市場推廣費（電視購物部分）；計劃第2年開始定期收取市場推廣費（視市場經(jīng)營情況而定）4項目廣告資源收費 5商務(wù)中心配套收費（包括會議室出租、網(wǎng)吧、打印復(fù)印、掃描、等等）6配套業(yè)態(tài)收入（比如外包食堂等）7其他收入（如公攤水電、租金提成等）商管公司的主要支出由以下幾個方面來組成：1人員薪資 2設(shè)備采購 3市場推廣費用 4財稅、行政支出 5工程、設(shè)備、綠化維護 6水電費用 7固定資產(chǎn)折舊 8其他費用 八、商管公司核心團隊構(gòu)建 總經(jīng)理（1）行政經(jīng)理（1）銷售經(jīng)

11、理（1）市場經(jīng)理（1）物業(yè)經(jīng)理（1）行政秘書（1-2）總助（1）團購主管（1）市場主管（2-3）工程主管（1）保安主管（1）保潔主管（1）銷售主管（1）商務(wù)秘書（1-2）維修技工（2-3）保安（6-8）清潔工（5-6）財務(wù)經(jīng)理（1）會計（1）出納（1）I T（1）以上團隊是按照方案前面所述功能來配置的，紅色部分代表功能崗位，該功能獲得審批后方才配置。 核心團隊的組建方式：建議由總公司借調(diào)一名高管臨時擔(dān)任運營總經(jīng)理，幫助籌備、構(gòu)建核心團隊并執(zhí)行運營方案。其他管理及工作人員，考慮到人力資源成本以及對本地環(huán)境的熟悉程度，建議原則上全部由當(dāng)?shù)卣衅?。九、核心團隊崗位職責(zé) 1運營總經(jīng)理 制訂商管公司的組建

12、方案，并全面負(fù)責(zé)籌備工作 制訂商管公司總工作目標(biāo)和實施計劃，對商管公司以及項目的整體運營負(fù)全責(zé)；按計劃完成所有相應(yīng)回款計劃負(fù)責(zé)與政府相關(guān)職能部門的關(guān)系協(xié)調(diào)；市場整體市場推廣計劃的審批及評估；團隊副總經(jīng)理級別以下人員的招、解 -=聘的最終審批  參與制定下級崗位描述，審批績效考核方案；召集、主持核心團隊會議，布置工作，檢查進度；完成主管領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作。 2總經(jīng)理助理 負(fù)責(zé)公司文件、資料和公司領(lǐng)導(dǎo)講話稿，有關(guān)規(guī)章制度及各種文稿的起草。負(fù)責(zé)公司各種會議的通知工作，做好會議記錄，重要會議應(yīng)整理好會議紀(jì)要。負(fù)責(zé)公司經(jīng)濟合同、協(xié)議、有關(guān)法律事務(wù)、法律文書的起草。 負(fù)責(zé)公司印鑒管理。

13、負(fù)責(zé)公司營業(yè)執(zhí)照，組織機構(gòu)代碼證的年檢、使用管理。 負(fù)責(zé)公司文件的發(fā)放、簽收工作。負(fù)責(zé)收集與公司有關(guān)的各類資料收集、整理。負(fù)責(zé)對會議、文件決定事項進行催辦、落實?？偨?jīng)理安排的其他工作 。 3物業(yè)經(jīng)理 全面負(fù)責(zé)對所管轄的物業(yè)實施一體化綜合管理；完成公司制訂的年度管理目標(biāo)及相關(guān)費用的征收；制訂物業(yè)管理年度、月度工作計劃并組織實施；制訂物業(yè)管理部管理流程及工作要求細(xì)則；負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督部門內(nèi)各項制度的執(zhí)行情況；合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各崗位的分工協(xié)作，責(zé)任到人；負(fù)責(zé)項目內(nèi)經(jīng)營業(yè)主的裝修審批，協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作；全面落實項目內(nèi)安全、防火、保潔工作；協(xié)調(diào)本部門與供水、供電、工商等和物業(yè)管理有關(guān)部

14、門的關(guān)系；對監(jiān)控、廣播系統(tǒng)進行妥善維護；完成總經(jīng)理安排或委托的其他工作； 4行政經(jīng)理 組織制定行政部門工作發(fā)展規(guī)劃、計劃與預(yù)算方案；組織制定行政管理規(guī)章制度及督促、檢查制度的貫徹執(zhí)行；負(fù)責(zé)商務(wù)中心的運營以及費用征收管理； 員工的招（解）聘、勞動關(guān)系轉(zhuǎn)移等；起草及歸檔公司相關(guān)文件；搜集、整理公司內(nèi)部信息，并做好相關(guān)外聯(lián)工作；組織好來客以及經(jīng)營戶的接待；主持部門內(nèi)部的建設(shè)工作，建設(shè)及維護內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)；協(xié)調(diào)公司內(nèi)部行政人事等工作；對控制成本的方法提出建議。 5銷售經(jīng)理 制訂部門工作計劃以及相關(guān)規(guī)章制度； 按公司要求，完成項目的銷售及招商工作； 按公司要求，完成項目的各項回款工作； 協(xié)調(diào)相關(guān)部門與經(jīng)營戶或

15、者業(yè)主，制訂并執(zhí)行獲得審批的團購方案； 按照公司要求，定期提交相關(guān)數(shù)據(jù)匯總及業(yè)主溝通報告； 按照公司要求，協(xié)調(diào)進行配套業(yè)態(tài)的開發(fā)及招商工作； 完成其他公司要求的工作 6市場經(jīng)理 制訂部門工作計劃以及相關(guān)規(guī)章制度； 完成項目整體推廣方案及預(yù)算的制訂與申報； 完成項目整體廣告資源的匯總報告，并定期進行情況報告； 制訂項目合作伙伴的搭建工作計劃并執(zhí)行； 協(xié)調(diào)相關(guān)部門，完成項目內(nèi)部的導(dǎo)購系統(tǒng)； 完成項目整體的VI系統(tǒng)； 完成對項目內(nèi)所有市場推廣行為規(guī)范的監(jiān)督、建議及整改； 完成對所有推廣方案執(zhí)行的效果評估； 完成網(wǎng)絡(luò)以及電視購物平臺的搭建； 完成公司要求的其他工作任務(wù) 7財務(wù)經(jīng)理 根據(jù)國家財務(wù)制度和財

16、經(jīng)法規(guī)，結(jié)合公司實際情況，制定適用的財務(wù)管理辦法；按照國家統(tǒng)一的會計制度設(shè)置和使用會計科目。除會計制度允許變動的以外，不得任意增減或者合并會計科目；圍繞公司的經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃和工作計劃，負(fù)責(zé)編制公司財務(wù)計劃和費用預(yù)算，有效地籌劃和運用公司資金；做好公司各項資金的收取與支出管理；定期匯總管理處的經(jīng)濟運作情況，提出合理化建議，為公司決策提供參考依據(jù)；做好財務(wù)統(tǒng)計和會計賬目、報表及年終結(jié)算工作，并妥善保管會計憑證，賬簿、報表和其他檔案資料；定期檢查財務(wù)計劃、費用預(yù)算執(zhí)行情況，監(jiān)督各部門的財務(wù)活動，分析存在問題，查明原因，及時解決；統(tǒng)一歸口管理公司各種票據(jù)和賬目，杜絕管理處資金流失；負(fù)責(zé)財務(wù)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和考核監(jiān)督工作；保守公司管理處機密，維護公司利益；負(fù)責(zé)向公司領(lǐng)導(dǎo)及政府部門作出財務(wù)報表；完成公司領(lǐng)導(dǎo)安排的其他工作內(nèi)容；十、商管公司在五月至六月的籌備工作計劃建議 1確定商管公司與集團公司或者項目公司之間的管理模式。分配方式及計算標(biāo)準(zhǔn)本項目并不適用，可暫緩；2商管公司對項目管理制訂預(yù)算框架以及收益（或者止損）預(yù)期，并