重慶房地產(chǎn)市場研究報告1 重慶房地產(chǎn)研究報告

1、重慶房地產(chǎn)市場研究報告xx1 20xx重慶房地產(chǎn)研究報告 發(fā)布時間：xx-4-28 重慶房地產(chǎn)市場研究報告 （xx年1季度） 北 京 華 靈 四 方 投 資 咨 詢 公 司 重慶房地產(chǎn)市場研究報告 摘要 xx年一季度，重慶市房地產(chǎn)市場承接xx年穩(wěn)健開展的良好態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資、商品房竣工面積、商品房銷售面積和預(yù)售面積等各項指標(biāo)與去年同期相比，均出現(xiàn)較大幅度增長，土地開發(fā)與土地購置得到有效控制。房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)顯現(xiàn)出以市場為主導(dǎo)，以有效需求為依托的健康、有序開展態(tài)勢。 13月，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資80.43億元，同比增長26.9 %，其中：住宅完成投資43.62億元，同比增長28.2 %；

2、 辦公樓完成投資3.47億元，同比增長146.1%； 商業(yè)營業(yè)用房完成投資11.66億元，同比增長23.1%。住宅建設(shè)仍是房地產(chǎn)開發(fā)的主體，住宅投資占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量的54.2%，分別高于辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房占總量比重的49.9和39.7個百分點。 由于政府加強(qiáng)了對土地供給的控制力度及用地審批管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置量有所減少。13月，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積141.27萬平方米，同比下降42.1%，增幅較去年末回落了9.4個百分點。完成土地開發(fā)面積131.51萬平方米，同比下降47.8%。土地開發(fā)投資4.13億元，同比下降40.5%。 1季度重慶市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供銷兩旺的運

3、行態(tài)勢。一季度，重慶市竣工房屋面積大幅度增長。全市竣工房屋面積為324.17萬平方米，同比增長97.8%，其中：住宅竣工面積為258.82萬平方米，同比增長111.9%； 辦公樓竣工面積為8.39萬平方米，同比增長60.1%； 商業(yè)營業(yè)用房竣工面積47.81萬平方米，同比增長59.1%。xx 年1 季度主城區(qū)主要有38個新盤上市。新推樓盤主要集中在渝北區(qū)、江北區(qū)和南岸區(qū)。本季度重慶主城區(qū)新開樓盤銷售均價2839 元/平方米，相比上個季度2877元/平方米的均價出現(xiàn)下調(diào)。13月，全市累計銷售商品房面積361.58萬平方米，其中，占銷售總量89.9%的住宅銷售面積達(dá)325.13萬平方米，實現(xiàn)銷售額

4、67.49億元。預(yù)售商品房面積437.15萬平方米，同比增長49.1%。 聲明 本報告內(nèi)容僅供參考，不作為投資依據(jù)， 我們所提供的信息，僅基于我們的經(jīng)驗、目前所知的事實、以及對法律的理解和評價，我們已盡力確保該信息的準(zhǔn)確性、完整性和及時性，但我們不對其準(zhǔn)確性、完整性、及時性、有效性和適用性等作任何的陳述和保證。我們提供的信息僅供閱讀者參考，閱讀者直接或間接地基于我們所提供的信息而作出的任何行為，除非取得我們的書面承諾，否那么我們并不承當(dāng)任何責(zé)任。 目錄 第一節(jié) 宏觀環(huán)境 5 一、重慶市房地產(chǎn)投資環(huán)境 5 二、城市規(guī)劃 7 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā) 8 一、房地產(chǎn)開發(fā) 8 二、商品房施工面積、竣工面積

5、、銷售面積 11 第三節(jié) 土地開發(fā)及購置 11 第四節(jié) 商品住宅 13 一、供給 13 二、價格 16 三、需求 17 四、趨勢 17 第五節(jié) 存量房 18 第六節(jié) 寫字樓 19 一、供需 19 二、價格 19 三、趨勢 20 第七節(jié) 商鋪 21 第八節(jié) xx年四季度公布的主要政策法規(guī)及分析 22 一、重慶市將從xx 年2月1 日執(zhí)行新版重慶商品房買賣合同 22 二、建設(shè)部要求科學(xué)合理的規(guī)劃各類公園 22 三、建設(shè)部公布建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理暫行方法 22 四、重慶市將強(qiáng)化集約節(jié)約用地 23 表格索引 24 附圖索引 24 第一節(jié) 宏觀環(huán)境 一、重慶市房地產(chǎn)投資環(huán)境 受國家加強(qiáng)宏觀調(diào)控政策效應(yīng)

6、累計釋放影響，重慶市固定資產(chǎn)投資今年出現(xiàn)了自2000年新一輪經(jīng)濟(jì)周期以來首季低開態(tài)勢，投資增速同比回落，但仍然增長迅速。xx年一季度，重慶市房地產(chǎn)市場承接xx年穩(wěn)健開展的良好態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資、商品房竣工面積、商品房銷售面積和預(yù)售面積等各項指標(biāo)與去年同期相比，均出現(xiàn)較大幅度增長，土地開發(fā)與土地購置得到有效控制。房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)顯現(xiàn)出以市場為主導(dǎo)，以有效需求為依托的健康、有序開展態(tài)勢。1季度全社會投資258.53億元 同比增長 20.2%，1季度房地產(chǎn)開發(fā)80.43億元 同比增長 26.9%。 未來年內(nèi)重慶市將新增億平方米的住宅、超過公里的鐵路和高速道路，以及多千瓦的電力設(shè)施，而完成這些根底

7、設(shè)施建設(shè)將主要依靠外來投資。按照現(xiàn)在的速度，到年重慶將成為我國工商經(jīng)濟(jì)開展最優(yōu)越的地區(qū)之一。 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā) 一、房地產(chǎn)開發(fā) 13月，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資80.43億元，同比增長26.9 %，其中：住宅完成投資43.62億元，同比增長28.2 %； 辦公樓完成投資3.47億元，同比增長146.1%； 商業(yè)營業(yè)用房完成投資11.66億元，同比增長23.1%。住宅建設(shè)仍是房地產(chǎn)開發(fā)的主體，住宅投資占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量的54.2%，分別高于辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房占總量比重的49.9和39.7個百分點。1季度，重慶市房地產(chǎn)竣工面積324.17萬平方米，同比增長97.8%，在中國主要大中城市中居

8、前列。 表 1. xx年3月中國各省房地產(chǎn)施工、竣工面積 地區(qū) 施工面積 竣工面積 自年初累計值 (萬平方米) 累計比上年同期增長百分比 (%) 自年初累計值 (萬平方米) 累計比上年同期增長百分比 (%) 全國 83,558.64 19.2 4,161.33 13.1 北京 5,609.20 4.6 313.66 37.3 天津 1,391.37 23.7 110.18 20.7 河北 1,239.76 15.7 81.88 16.8 山西 486.24 36.7 2.44 -85.9 內(nèi)蒙古 114.09 -12.4 0.72 -78.7 遼寧 1,250.99 6.4 39.17 21.

9、9 吉林 13.75 343.7 黑龍江 192.03 38.5 15.66 上海 6,600.67 9.8 319.85 44.8 江蘇 8,563.97 26.4 380.35 -9.3 浙江 10,716.12 28.5 335.31 9.8 安徽 2,714.88 29.3 189.53 29.9 福建 4,308.78 20.1 244.86 20.7 江西 1,760.41 16.5 105.56 33.3 山東 4,451.63 18.4 205.16 60 河南 2,320.59 19.7 93.03 -4.5 湖北 2,084.25 35.6 60.81 -19.1 湖南 2

10、,560.67 45.3 146.03 -3 廣東 9,563.60 9.7 557.63 -7.3 廣西 2,103.71 30.4 109.71 -19.8 海南 498.75 38.6 23.03 254.4 重慶 4,807.15 31.1 324.17 97.8 四川 4,705.58 11 236.62 -19.4 貴州 1,640.68 5.7 83.75 15.5 云南 1,481.56 78.4 67.59 40.4 2.45 142.1 陜西 1,562.56 28.3 56.92 28.1 甘肅 440.72 -37.9 37.37 33.4 青海 80.73 -25.1

11、 12.28 寧夏 231.51 -7.1 3.54 -57.5 60.22 -51.4 4.52 -24.8 表 2. xx年1季度重慶市房地產(chǎn)開發(fā)施工(竣工)情況 指標(biāo)名稱 13月 同比增長 比重 （%） （%） 本年房屋施工面積合計(萬平方米) 4807.15 31.1 100 住宅 3472.07 28.7 72.2 辦公樓 204.08 82.6 4.2 商業(yè)用房 790.07 27.4 16.4 其他 340.93 43.8 7.1 本年新開工面積合計(萬平方米) 599.31 16.7 100 住宅 480.58 17.0 80.2 辦公樓 13.65 51.4 2.3 商業(yè)用房

12、 66.02 -7.3 11.0 其他 39.07 70.8 6.5 本年竣工房屋面積合計(萬平方米) 324.17 97.8 100 住宅 258.82 111.9 79.8 辦公樓 8.39 60.1 2.6 商業(yè)用房 47.81 59.1 14.7 其他 9.14 42.0 2.8 表 3. 重慶市xx年12月xx年3月房地產(chǎn)施工、竣工面積 月份 施工面積 竣工面積 自年初累計值 (萬平方米) 累計比上年同期增長百分比 (%) 自年初累計值 (萬平方米) 累計比上年同期增長百分比 (%) xx年12月 5,297.81 1,678.44 xx年2月 3,015.39 11.2 91.77

13、 72.1 xx年3月 3,666.95 16.3 163.86 35.7 xx年4月 3,987.06 20.8 234.54 38.8 xx年5月 4,188.72 21.6 275.42 39.6 xx年6月 4,477.81 18.4 396.78 14.9 xx年7月 4,660.54 17.7 463.71 11 xx年8月 4,848.00 18.2 538.56 8 xx年9月 5,022.38 18.7 621.24 13.6 xx年10月 5,217.61 17.2 679.84 10.3 xx年11月 5,568.77 20.3 816.07 20.2 xx年12月 6,

14、160.04 16.5 1,534.58 -8.5 xx年2月 4,459.68 47.9 189.03 106 xx年3月 4,807.15 31.1 324.17 97.8 表 4. xx年12月-xx年2月重慶市房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 月份 房地產(chǎn)投資額 住宅投資額 自年初累計值 (億元) 累計比上年同期增長百分比 (%) 自年初累計值 (億元) 累計比上年同期增長百分比 (%) xx年12月 327.89 33.3 177.43 35.8 xx年2月 35.15 47.6 18.64 42.2 xx年3月 63.39 45 34.02 46.1 xx年4月 92.77 48.4 50.83

15、 52.5 xx年5月 120.8 48.7 65.52 46.5 xx年6月 153.08 35.8 83.09 31.2 xx年7月 182.09 27.5 97.82 25 xx年8月 210.56 25.5 114.14 21.4 xx年9月 237.63 21.6 130.6 19.8 xx年10月 266.24 19.1 146.24 15.9 xx年11月 315.45 22.5 175.19 22.3 xx年12月 393.09 19.9 208.69 17.6 xx年2月 48.14 37 28.13 50.9 二、商品房施工面積、竣工面積、銷售面積 表 5. xx年1季度重

16、慶市商品房銷售(預(yù)售)情況 標(biāo)名稱 13月 同比增長 比重 （%） （%） 本年銷售商品房屋面積合計(萬平方米) 361.58 127.0 100 住宅 325.13 126.0 89.9 辦公樓 7.04 160.4 1.9 商業(yè)營業(yè)用房 27.33 139.5 7.6 其他 2.08 56.4 0.6 本年商品房銷售額合計(億元) 67.49 163.1 100 住宅 55.70 172.6 82.5 辦公樓 1.32 64.2 2.0 商業(yè)營業(yè)用房 10.07 137.4 14.9 其他 0.40 131.5 0.6 預(yù)售房屋面積合計(萬平方米) 437.15 49.1 100 住宅 3

17、88.98 44.6 89.0 辦公樓 3.65 79.0 0.8 商業(yè)營業(yè)用房 38.58 84.0 8.8 其他 5.94 396.9 1. 第三節(jié) 土地開發(fā)及購置 由于政府加強(qiáng)了對土地供給的控制力度及用地審批管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置量有所減少。13月，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積141.27萬平方米，同比下降42.1%，增幅較去年末回落了9.4個百分點。完成土地開發(fā)面積131.51萬平方米，同比下降47.8%。土地開發(fā)投資4.13億元，同比下降40.5%。 3月27日，重慶近年以來金額最大的土地出讓誕生。該成交地塊位于渝中化龍橋，面積759.85畝，成交金額15.8288億元，為

18、瑞安集團(tuán)旗下子公司重慶瑞安天地房地產(chǎn)開展購得。同日和記黃埔以5.0303億元圈得位于北部新城經(jīng)開園一706畝地塊。 市國土局在“xx年重慶市經(jīng)濟(jì)走勢與政府政策”信息發(fā)布會上宣布，今年起重慶市主城區(qū)原那么上將不再新供大型商業(yè)設(shè)施工程用地，以期盤活閑置商業(yè)用房。另外高檔住宅的土地供給控制在全市供給土地面積的15以內(nèi)。 表 6. 重慶市xx年12月xx年3月土地租賃價格指數(shù) 月份 土地租賃價格指數(shù) 季度值 xx年12月 102.8 xx年3月 104 xx年6月 103.1 xx年9月 103.9 xx年12月 109.7 xx年3月 104.6 xx 年12 月xx年2 月，重慶市主城區(qū)掛牌供給土

19、地51 幅，供給總量為416.9萬平方米。南岸區(qū)供給土地4 幅，共計220 萬平方米，成為最大的土地供給區(qū)域； 其次是渝北區(qū)，供給土地18 幅，計92.87萬平方米。 圖 1 xx年12月xx年2月重慶市土地供給分布圖 單位：幅、萬平方米 xx 年12 月xx年2 月，重慶市主城區(qū)共成交土地47 幅，成交面積為208.05萬平方米。渝北區(qū)繼續(xù)成為主城區(qū)土地交易成交量最大的區(qū)域，共成交14 幅土地，成交面積為70.41 萬平方米，占總成交量的3 成以上。 圖 2 xx年12月xx年2月重慶市土地交易成交分布圖 第四節(jié) 商品住宅 一、供給 1季度重慶市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供銷兩旺的運行態(tài)勢。一季度，重慶

20、市竣工房屋面積大幅度增長。全市竣工房屋面積為324.17萬平方米，同比增長97.8%，其中：住宅竣工面積為258.82萬平方米，同比增長111.9%； 辦公樓竣工面積為8.39萬平方米，同比增長60.1%； 商業(yè)營業(yè)用房竣工面積47.81萬平方米，同比增長59.1%。 xx 年1 季度主城區(qū)主要有38個新盤上市。新推樓盤主要集中在渝北區(qū)、江北區(qū)和南岸區(qū)，這幾個區(qū)域占到了本季度新盤數(shù)量的62%。在本季度，一些原來的大型樓盤，如同創(chuàng)國際、紅鼎國際等，相繼推出新的樓宇供給市場。 表 8 xx年12月xx年3月重慶市房屋銷售價格指數(shù) 月份 房屋銷售價格指數(shù) 季度值 xx年12月 110.9 xx年3月

21、 114.5 xx年6月 114.8 xx年9月 115 xx年12月 110.3 xx年3月 107.8 圖 4 xx年1季度開盤住宅區(qū)域均價圖 單位（元/平方米） * 以建筑面積計算 三、需求 13月，全市累計銷售商品房面積361.58萬平方米，其中，占銷售總量89.9%的住宅銷售面積達(dá)325.13萬平方米，實現(xiàn)銷售額67.49億元。預(yù)售商品房面積437.15萬平方米，同比增長49.1%。主城九區(qū)是商品房供銷的主要地區(qū)，其商品房銷售占到全市銷售總量的60%以上。商品房竣工面積的增加和銷售較大幅度的增長，預(yù)示了當(dāng)前我市商品房市場供銷兩旺，有效需求仍有力支撐著房地產(chǎn)市場的開展。 表 9 重慶市

22、商品房銷售情況 月份 商品房銷售額 商品房銷售面積 自年初累計值 (億元) 累計比上年同期增長百分比 (%) 自年初累計值 (億元) 累計比上年同期增長百分比 (%) xx年12月 210.07 32.8 xx年2月 18.1 67.4 123.56 80 xx年3月 25.65 14.5 159.31 20.8 xx年4月 43.67 41.1 253.38 42.1 xx年5月 52.06 37.4 301.39 36.4 xx年6月 68.19 24.7 396.93 22.7 xx年7月 75.52 13.9 447.15 16.5 xx年8月 87.48 12.3 515.57 12

23、.8 xx年9月 97.57 11.8 572.74 9.7 xx年10月 109.71 12.3 642.56 11.1 xx年11月 132.16 22 777.07 19.3 xx年12月 232.64 10.7 1,317.12 0 xx年2月 40.7 124.9 216.93 75.6 xx 年12月，重慶市商品住宅市場銷售面積196.32 萬平方米，銷售金額34.45億元，分別同比增長77.9%和136.5%。小戶型，總投資額小的工程受到市場的歡送。 四、趨勢 在新的一年開始的時候，由于國家宏觀調(diào)控及銀行房貸利率增加的影響，開發(fā)商都更為謹(jǐn)慎。重慶市住宅市場的供給量和需求量的上漲幅

24、度將有一定的回落，房價的上漲幅度在一定程度也會下調(diào)，但重慶房地產(chǎn)市場仍將保持平穩(wěn)向上開展的趨勢。 重慶市政府?dāng)M提高中低價住宅供給量，目前重慶市高檔住宅開發(fā)量不斷上升，而經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)趨于下降。與此同時，舊城改造和拆遷安置導(dǎo)致對經(jīng)濟(jì)適用房的需求量增大。因此重慶市方案在近五年內(nèi)，為解決中低收入階層的住宅消費需求，將適當(dāng)增加中低價住房的供給量，以使本地房地產(chǎn)住宅市場供給結(jié)構(gòu)更趨于合理 第五節(jié) 存量房 xx 年1-2月，二手房的交易量比xx年同期增長了40-50%。各商業(yè)銀行都擴(kuò)大了二手房按揭業(yè)務(wù)。xx 年的二手房交易熱點主要在沙坪壩、江北和南坪。目前主城區(qū)二手住宅交易均價在2000元左右。 目前重

25、慶的二手房交易，比擬受到歡送的是建筑面積70 平方米90 平方米的兩房一廳，價格那么在1800元/平方米2300 元/平方米之間。購房者考慮的首要因素是交通的便捷性，主城各區(qū)幾條主干道和接近商業(yè)區(qū)的房子最受歡送，價格漲幅最大。在解放碑、沙坪壩、南坪步行街、楊家坪轉(zhuǎn)盤附近的二手房價格，今年比去年同期漲了20左右。其次是建成年份?，F(xiàn)在的購置者較為感興趣的是1998 年后建造的房子。而之前修建的戶型款式、配套不完善、6樓以上沒有電梯、采光二手房很難轉(zhuǎn)手。 目前市場需求較大，但很多中介二手房的房源供給缺乏。預(yù)計重慶的二手房價格在短期將繼續(xù)上揚。 表 10 xx年12月-xx年3月房屋租賃價格指數(shù) 月份

26、 房屋租賃價格指數(shù) 季度值 xx年12月 104.5 xx年3月 104.7 xx年6月 105.3 xx年9月 106.3 xx年12月 104.5 xx年3月 104.1 第六節(jié) 寫字樓 一、供需 針對寫字樓客戶類型的多樣性，為實行差異化競爭，重慶首個行業(yè)性主題寫字樓面市。位于鵝嶺的盛世空間由于毗鄰重慶市建委及重慶建設(shè)工程交易中心，定位為一個專門為建設(shè)開發(fā)關(guān)聯(lián)企業(yè)提供辦公空間的主題寫字樓。工程總建面積59960 平方米，由三棟塔樓組成，寫字樓高39 層，面積分割可自由組合； 公寓樓戶型面積在30-90 平方米。 隨著江北觀音橋步行街的開放，江北觀音橋的人氣迅速上升，帶動了該區(qū)域的商業(yè)氣氛的

27、開展。目前觀音橋區(qū)域的正在出售的高檔寫字樓同聚遠(yuǎn)景，其銷售均價約6000元/平方米； 另外附近的步行街中段的嘉年華大廈寫字樓局部銷售起價為6600元/平方米； 英利地產(chǎn)開發(fā)的未來國際工程目前也已開工。眾多工程的進(jìn)入勢必提高觀音橋區(qū)域的辦公氣氛，形成良好的開展態(tài)勢。 主城商務(wù)中心區(qū)域的高檔寫字樓因其具有良好的商務(wù)環(huán)境，根本配套完善使得眾多的企業(yè)趨之假設(shè)騖。而解放碑cbd 商貿(mào)中心的地位不可動搖。xx 年共有285 家企業(yè)落戶解放碑cbd 區(qū)域。新入駐企業(yè)中，隸屬現(xiàn)代效勞行業(yè)的企業(yè)占入駐企業(yè)的71，且多數(shù)為外鄉(xiāng)企業(yè)。 二、價格 xx 年一季度甲級寫字樓均價為7918元/平方米，比上季度上升5.1%

28、左右； 解放碑甲級寫字樓租金均價為90 元/平方米左右； 其他區(qū)域租金均價為5060元/平方米左右。 表 11 重慶市xx 年一季度甲級寫字樓租金、售價及租售率 工程區(qū)域 *租金（元/平方 米） 銷售均價（元/平方 米） 銷售率 入住率 浪高·凱悅 南坪 60 8200 85% 75% 重慶世界貿(mào)易中心 解放碑 11000 90% 50% 重慶國際商務(wù)中心 解放碑 7210 95% 45% 重慶國際貿(mào)易中心 解放碑 7700 90% 50% 大西洋國際 石橋鋪 50 4600 85% 60% 紐約·紐約 解放碑 90 8800 90% 50% *以建筑面積計 建筑面積計 三、趨勢 xx 年寫字樓租賃市場將出現(xiàn)兩極分化的格局，對于那些高品質(zhì)的寫字樓，由于供給的增加，租金上漲空間較小。而那些配套設(shè)施相對欠缺的寫字樓會采取減低租金來吸引客戶。 同時，小天鵝集團(tuán)打造的文化商業(yè)洪崖洞，融合了集鎮(zhèn)老街、吊腳樓等巴渝景觀，并將人文景觀與現(xiàn)代時尚相融合，以期吸引投資者的認(rèn)可。洪崖洞工程4月將進(jìn)行一期單位銷售，出售商鋪約120 個，面積1.4 萬方，樓層位置分布在1、2、3 和5 層。 除了投資主城以外，一些開發(fā)商也相繼進(jìn)入周邊郊縣。華城集團(tuán)將在開縣新城打造一個當(dāng)?shù)貥?biāo)志性商業(yè)建筑城。城位于開縣新城中央商務(wù)區(qū)，工程占地68 畝，總建面積6.