開發(fā)管理流程

1、開發(fā)管理流程第一章 總則第一條 為強(qiáng)化開發(fā)管理，促進(jìn)集團(tuán)開發(fā)工作的規(guī)范化，控制投資開發(fā)成本，特制定本辦法。第二條 開發(fā)管理應(yīng)本著“合法、高效”的原則，用足用活政策，樹立“服務(wù)第一”的理念，以營銷為導(dǎo)向，服務(wù)于集團(tuán)生產(chǎn)經(jīng)營管理目標(biāo)，為公司創(chuàng)造最大的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益。第三條 開發(fā)工作應(yīng)廣泛開拓信息源，不斷更新知識，隨時(shí)掌握國家和地方的相關(guān)政策法規(guī)，懂得研究政策的變動(dòng)趨勢，提高開發(fā)工作質(zhì)量。第四條 開發(fā)管理應(yīng)堅(jiān)持因地制宜，在本辦法規(guī)范的基礎(chǔ)上，各地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，制訂相應(yīng)操作細(xì)則。第二章 開發(fā)系統(tǒng)職能第五條 開發(fā)系統(tǒng)工作職能如下：（一）、對擬定建設(shè)項(xiàng)目參與土地投標(biāo)、出讓、轉(zhuǎn)讓合同洽談，協(xié)助起

2、草、修改土地出讓、轉(zhuǎn)讓合同等法律文件；（二）、負(fù)責(zé)辦理外經(jīng)貿(mào)委、建委計(jì)委等各項(xiàng)前期立項(xiàng)報(bào)批工作；（三）、辦理開發(fā)項(xiàng)目各項(xiàng)證照，包括：（1）、 建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地通知書、征地通告或拆遷通告、用地批準(zhǔn)書、簽訂國有土地出讓合同；（2）、總體規(guī)劃方案、設(shè)計(jì)要點(diǎn)；（3）、單體方案、建設(shè)工程報(bào)建審核書；（4）、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證；（5）、辦理人防、環(huán)保、消防、衛(wèi)生防疫、交通、綠化等專業(yè)部門的審批意見；（6）、預(yù)售證；（7）、測量、確權(quán)；（8）、負(fù)責(zé)各項(xiàng)目土地及工程的放線、驗(yàn)線；（9）、辦理電力、給排水、熱力、燃?xì)?（四）、辦理綜合驗(yàn)收（五）、協(xié)助各部門、項(xiàng)目公司解決后續(xù)工

3、作辦理當(dāng)中所遇到的疑難點(diǎn)。第六條 各地區(qū)公司開發(fā)系統(tǒng)具體職能，由各地區(qū)公司根據(jù)本辦法予以細(xì)化。第三章 業(yè)務(wù)管理一、 立項(xiàng)報(bào)批管理第七條 公司領(lǐng)導(dǎo)決定啟動(dòng)一個(gè)新項(xiàng)目后，項(xiàng)目立項(xiàng)經(jīng)辦人員根據(jù)法定程序辦理前期立項(xiàng)審批工作和建委、外經(jīng)委、計(jì)委、工商局各項(xiàng)證照。在辦理每項(xiàng)證照時(shí)經(jīng)辦人應(yīng)做好工作銜接，將有關(guān)手續(xù)辦理進(jìn)程及時(shí)通知辦理下一步手續(xù)的部門，主要注意以下幾點(diǎn)：1、在辦理資質(zhì)證書時(shí)，提前通知項(xiàng)目公司提供專業(yè)技術(shù)人員資料；2、在辦理計(jì)委正式計(jì)劃時(shí)，提前通知財(cái)務(wù)部辦理資金余額證明；第八條 每年應(yīng)按期辦理批準(zhǔn)證書、資質(zhì)證書、項(xiàng)目手冊、等證照的變更、延期及年檢等工作。二、用地手續(xù)辦理1.建設(shè)用地許可證階段第九

4、條 建設(shè)用地許可證階段：提交用地選址意見，將有關(guān)開發(fā)的建設(shè)用地提交政府職能部門審批，取得用地選址審批意見后，向市規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。第十條 申請規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)階段：在向市規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)要求設(shè)計(jì)部門提供項(xiàng)目總平面規(guī)劃方案圖，以及提供投資立項(xiàng)批文，同時(shí)申請項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)。申請規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)應(yīng)控制項(xiàng)目整體規(guī)劃與城市總體規(guī)劃無沖突，爭取所批要點(diǎn)的容積率、建筑密度達(dá)到分區(qū)規(guī)劃的最大值，公建配套指標(biāo)達(dá)到城市規(guī)劃控制指標(biāo)的最小值。 2.建設(shè)用地批準(zhǔn)書及國土證的辦理第十一條 簽訂出讓金合同并按時(shí)繳納土地出讓金后可辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書。第十二條 國有土地使用證，分期繳納出讓金的項(xiàng)目，

5、爭取按開發(fā)計(jì)劃先行辦理相應(yīng)地塊的國有土地使用證，并爭取前期較少繳納出讓金。為爭取時(shí)間，可提前先行辦理國土證附圖的測量出圖。三、規(guī)劃報(bào)批管理第十三條 在規(guī)劃報(bào)批之前一個(gè)月,應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃,明確規(guī)劃報(bào)批各階段的時(shí)間安排,壓縮總體報(bào)批周期。第十四條 在各階段報(bào)批之前，開發(fā)部負(fù)責(zé)組織各相關(guān)部門對所報(bào)批的圖紙資料進(jìn)行會(huì)審，確保其符合政府部門的審批要求。對圖紙中出現(xiàn)的與規(guī)范不符之處，應(yīng)要求設(shè)計(jì)部門對圖紙調(diào)整到政府審批部門能夠接受的程度。第十五條 設(shè)計(jì)方案或施工圖經(jīng)政府審批部門審批后如施工時(shí)有修改或變更，出現(xiàn)功能性質(zhì)調(diào)整，面積增加等涉及規(guī)劃驗(yàn)收的情況，研發(fā)中心、公司研發(fā)部必須及時(shí)知會(huì)開發(fā)部，對報(bào)批

6、圖紙重新申報(bào)調(diào)整。影響規(guī)劃驗(yàn)收的重大修改須及時(shí)知會(huì)開發(fā)部，如開發(fā)部認(rèn)為必要，可召集有關(guān)部門舉行論證會(huì)形成公司統(tǒng)一意見報(bào)集團(tuán)批準(zhǔn)后方可執(zhí)行。1.規(guī)劃報(bào)批階段第十六條 總體規(guī)劃方案報(bào)批階段：對需進(jìn)行總平面規(guī)劃報(bào)批的項(xiàng)目，應(yīng)配合研發(fā)中心、研展部核準(zhǔn)地塊坐標(biāo)及各項(xiàng)指標(biāo)，將草案預(yù)先征求市規(guī)劃局意見，并在總平面規(guī)劃進(jìn)件及時(shí)了解審批初步意見并反饋研發(fā)部門，對不利于公司的又有彈性的意見先行做通有關(guān)人員的工作，盡量按公司送審的規(guī)劃方案完成報(bào)批手續(xù)。第十七條 修建性詳規(guī)報(bào)批階段：會(huì)同研發(fā)部門向規(guī)劃局提交項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)文件圖紙磁盤等資料，并配合工程進(jìn)度和銷售要求爭取以最短時(shí)間通過審批。2. 建設(shè)工程規(guī)劃許可

7、證階段第十八條 建筑設(shè)計(jì)方案送審階段：根據(jù)研發(fā)部門提供的確認(rèn)方案圖到規(guī)劃部門辦理報(bào)批手續(xù)。主要控制好單體建筑的間距及退縮要求，外飄陽臺的退縮要求等。第十九條 初步設(shè)計(jì)審查階段：根據(jù)當(dāng)?shù)卣块T規(guī)定要求，對需要進(jìn)行初步設(shè)計(jì)的項(xiàng)目辦理報(bào)批手續(xù)。主要控制建筑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，水、電、通風(fēng)設(shè)計(jì)符合國家設(shè)計(jì)規(guī)范。第二十條 建筑放線階段：協(xié)助放線測量單位進(jìn)行施工現(xiàn)場的放線工作，主要是控制好建筑物的間距與退縮符合批準(zhǔn)的建筑設(shè)計(jì)方案的要求。在項(xiàng)目總體規(guī)劃已獲得規(guī)劃局批準(zhǔn)，單體建筑由設(shè)計(jì)公司等有關(guān)部門確認(rèn)外輪廓基本不變時(shí)，可進(jìn)行試放線，以爭取先行施工。第二十一條 申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證階段：施工報(bào)建圖由研發(fā)部門確

8、認(rèn)提供，擴(kuò)初、放線完成、以及取得交通、人防、消防等專業(yè)政府部門意見后可辦理申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。主要控制好建筑面積的準(zhǔn)確性，審批的公建配套指標(biāo)的準(zhǔn)確性，間距及退縮的準(zhǔn)確性。第二十二條 領(lǐng)取建設(shè)工程許可證階段：應(yīng)提前辦理地名、消防、人防和小配套等證明文件，以便順利辦理建設(shè)工程許可證。3.申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收的合格證階段第二十三條 建筑驗(yàn)線階段：對于項(xiàng)目施工現(xiàn)場已具備規(guī)劃驗(yàn)線和驗(yàn)收條件的，由工程部提供確認(rèn)的竣工圖，邀請驗(yàn)線測量單位盡快到施工現(xiàn)場辦理規(guī)劃驗(yàn)線和驗(yàn)收工作。主要控制實(shí)測面積與報(bào)建面積在合理的誤差以內(nèi)，放線的退縮間距、高度應(yīng)與驗(yàn)收的退縮間距、高度盡量一致，外檐效果與報(bào)建圖無較大差異。第二

9、十四條 領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收階段：待取得合格的驗(yàn)線冊后，報(bào)市規(guī)劃局辦理規(guī)劃驗(yàn)收工作，取得建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證。辦規(guī)劃驗(yàn)收工作應(yīng)提前準(zhǔn)備報(bào)批所需報(bào)告和各項(xiàng)資料，資料、圖紙齊全后應(yīng)立即送案，保證后續(xù)的綜合驗(yàn)收工作的及時(shí)開展。四、預(yù)售、確權(quán)手續(xù)1.辦理預(yù)售證第二十五條 在辦理完施工圖審查后，將蓋章后的圖紙送房管局進(jìn)行面積測算，取得測量報(bào)告。第二十六條 提前辦理項(xiàng)目物業(yè)備案證明。第二十七條 項(xiàng)目達(dá)到政府要求的形象部位后，根據(jù)政府部門要求請房管局現(xiàn)場查勘、拍照后，進(jìn)行網(wǎng)上錄入，取得網(wǎng)上錄入合格證明。第二十八條 備齊資料，辦理銷售許可證及房屋登記證明（房屋預(yù)售登記），取得此兩證，房管局開通銷售網(wǎng)。2.測

10、量、確權(quán)第三十條 測量1、 在取得驗(yàn)收合格證后，報(bào)測繪部門立案。此前項(xiàng)目公司應(yīng)完成公建配套如配電房、變壓房、水表、電表房等間隔，并提供與現(xiàn)場一致的竣工圖及當(dāng)?shù)嘏沙鏊鷾?zhǔn)的門牌證明和包括各單元房號、建筑面積、套內(nèi)面積的售房明細(xì)表；2、 現(xiàn)場測量時(shí)，研展部、營銷部、開發(fā)部派人一起到現(xiàn)場配合測量，便于公司掌握第一手測量資料； 3、現(xiàn)場測量后，由測繪部門經(jīng)辦人員計(jì)算面積；開發(fā)部取回初步的測量成果，給運(yùn)營部審核，確保測繪面積的準(zhǔn)確性，避免在銷售、辦理產(chǎn)權(quán)時(shí)出現(xiàn)面積方面的糾紛；4、開發(fā)部根據(jù)運(yùn)營部審核結(jié)果提出意見給測繪部門經(jīng)辦人員參考或修改，在經(jīng)測繪所技術(shù)檢驗(yàn)科審查前開發(fā)部提前介入爭取一審?fù)ㄟ^，避免重新計(jì)

11、算面積和調(diào)整分?jǐn)傁禂?shù)，盡早領(lǐng)取測量圖； 第三十一條 確權(quán)1、開發(fā)部備齊資料到登記部門送案。開發(fā)部經(jīng)辦人應(yīng)先熟悉資料及確權(quán)的要求，做到先初審后送案，以便及時(shí)向收案人員解答； 2、 登記部門經(jīng)辦人審查并寫初審意見，開發(fā)部經(jīng)辦人應(yīng)檢查是否有抵押情況，出讓金是否按時(shí)交齊，是否有違章，抵扣出讓金的中小學(xué)等教育設(shè)施是否移交，項(xiàng)目公司移交時(shí)要求教育部門有否國資局的批文，提供產(chǎn)權(quán)明細(xì)表，做到及時(shí)跟蹤、補(bǔ)齊資料，如有特殊情況，及時(shí)反映并想辦法解決； 3、 登記部門審查批復(fù)，如建筑面積超過出讓合同面積需到估價(jià)所評估，補(bǔ)交出讓金后簽訂補(bǔ)充合同才能辦理權(quán)屬證明書。五、專業(yè)報(bào)批管理1.專業(yè)報(bào)建第三十二條 專業(yè)報(bào)建分環(huán)保

12、、消防、衛(wèi)生、人防、交通和綠化報(bào)建等部分。第三十三條 在專業(yè)報(bào)建過程中，委托設(shè)計(jì)部門進(jìn)行專業(yè)報(bào)建圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，應(yīng)考慮到國家及地區(qū)的專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范要求，設(shè)計(jì)符合專業(yè)規(guī)范的圖紙；還要考慮項(xiàng)目的整體規(guī)劃以及對項(xiàng)目方案報(bào)建的確定，以避免報(bào)建工作的重復(fù)進(jìn)行，造成公司資源的浪費(fèi)；還要全面考慮住宅的配套設(shè)施的功能用途（是否配有商場、餐飲等）。第三十四條 各部門在項(xiàng)目的進(jìn)展過程中也要做好監(jiān)督和管理工作，當(dāng)實(shí)際施工與報(bào)建圖紙有所出入時(shí)，要及時(shí)知會(huì)設(shè)計(jì)部門和開發(fā)部，以便設(shè)計(jì)部門做好修改圖紙的工作和開發(fā)部在專業(yè)部門的報(bào)批工作，避免在辦理專業(yè)驗(yàn)收時(shí)造成不必要的拖延，影響驗(yàn)收進(jìn)度。2.專業(yè)驗(yàn)收第三十五條 辦理專業(yè)驗(yàn)收前，設(shè)計(jì)

13、部門必須提供與實(shí)際施工相符的竣工圖紙，項(xiàng)目公司開發(fā)部必須掌握實(shí)際的施工進(jìn)度及施工情況。第三十六條 對于項(xiàng)目中配有大型商場和餐飲等配套設(shè)施的，設(shè)計(jì)部門應(yīng)當(dāng)提出城市污染的收集、運(yùn)輸、處理、綜合利用及消納的原則及方案，確定綜合利用場所的規(guī)劃和位置。六、 合驗(yàn)收及移交 1.公建設(shè)施的報(bào)建及驗(yàn)收第三十七條 配套設(shè)施的有償移交（肉菜農(nóng)貿(mào)市場、書店、糧油店、郵政營業(yè)所、衛(wèi)生院、通訊用房、變電房、儲(chǔ)蓄所等）：1、工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，開發(fā)部負(fù)責(zé)向相關(guān)政府職能部門發(fā)出租售通知書，并讓對方簽收加具意見及公章； 2、公司制定租售價(jià)格后擬移交協(xié)議書，與政府相關(guān)職能部門簽訂移交協(xié)議書。第三十八條 配套設(shè)施的無償移交（居

14、委會(huì)、文化站、衛(wèi)生站、街道辦事處、派出所、消防站等）：1、工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，開發(fā)部負(fù)責(zé)向相關(guān)政府職能部門發(fā)出移交通知書，并讓對方簽收加具意見及公章；2、項(xiàng)目公司擬移交協(xié)議書，與政府相關(guān)職能部門簽訂移交協(xié)議書。第三十九條 （化糞池、公廁、垃圾回收站、環(huán)衛(wèi)管理用房）：（一）、驗(yàn)收及移交（1）、工程竣工后項(xiàng)目公司會(huì)同環(huán)衛(wèi)管理部門進(jìn)行竣工驗(yàn)收工作；（2）、工程驗(yàn)收合格后，開發(fā)部領(lǐng)取合格證明書，并將上述設(shè)施移交給環(huán)衛(wèi)部門管理（化糞池除外），協(xié)助相關(guān)部門辦理產(chǎn)權(quán)移交。第四十條 教育配套設(shè)施（中學(xué)、小學(xué)、幼兒園、托兒所）：1、開發(fā)部將經(jīng)審查后的報(bào)建圖紙送教育管理部門審核、批復(fù)，2、開發(fā)部持教育部門的批復(fù)

15、和圖紙辦理規(guī)劃報(bào)建；3、研發(fā)部將規(guī)劃報(bào)建審核書及報(bào)建圖送設(shè)計(jì)單位出施工圖并交施工單位進(jìn)行施工建設(shè)；4、工程竣工后項(xiàng)目公司會(huì)同教育管理部門進(jìn)行竣工驗(yàn)收工作；5、項(xiàng)目公司擬移交協(xié)議書，與教育管理部門簽訂移交協(xié)議書，并將上述設(shè)施移交給教育管理部門。2. 管線報(bào)建及驗(yàn)收第四十一條 永久供水：開發(fā)部負(fù)責(zé)督促供水工程公司按項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃完成供水工程，工程竣工后及時(shí)組織市自來水公司驗(yàn)收并通水，辦理市自來水公司出具的同意安裝永久用水表安裝表。第四十二條 永久供電：開發(fā)部負(fù)責(zé)督促電力工程施工單位按項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃完成供電工程，工程竣工后及時(shí)組織市電力工業(yè)局驗(yàn)收并通電，辦理市電力工業(yè)局出具的工程驗(yàn)收通知書。第四十三條

16、供燃?xì)猓洪_發(fā)部負(fù)責(zé)督促燃?xì)夤こ淌┕挝话错?xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃完成煤氣工程，工程竣工后及時(shí)組織市煤氣公司驗(yàn)收并通氣，辦理市煤氣公司出具的交工驗(yàn)收證書。第四十四條 電信設(shè)施：開發(fā)部負(fù)責(zé)督促電信設(shè)施施工單位按項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃完成電信工程，工程竣工后及時(shí)組織市電信局驗(yàn)收，辦理市電信局出具的管線工程驗(yàn)收合格證明書。第四十五條 市政設(shè)施（小區(qū)道路、排水）：開發(fā)部負(fù)責(zé)督促市政設(shè)施施工單位按項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃完成市政工程，工程竣工后通知市政管理部門驗(yàn)收并跟蹤取得市政設(shè)施竣工驗(yàn)收合格證明書。3.竣工綜合驗(yàn)收第四十八條 竣工綜合驗(yàn)收1、開發(fā)部在相關(guān)專業(yè)驗(yàn)收全部完成并取得驗(yàn)收合格證后，整理一套完整的資料送市建設(shè)委員會(huì)申報(bào)綜合驗(yàn)收；2、市建設(shè)委員會(huì)審核完畢資料后，組織相關(guān)職能部門到現(xiàn)場進(jìn)行竣工綜合驗(yàn)收；3、驗(yàn)收合格后取得市建設(shè)委員會(huì)出具的竣工綜合驗(yàn)收合格證。第四章 開發(fā)系統(tǒng)員工守則第四