華南新城項目可行性研究報告廣州合生

1、華南新城項目可行性研究報告一九九九年十月目 錄 一、項目名稱 2二、項目地點 2三、項目背景 2四、項目開發(fā)企業(yè)概況 3（一） 發(fā)展商簡介 3（二） 投資商簡介 3 五、項目設想 4（一） 總體規(guī)劃 4（二） 主要經濟技術指標 5（三） 形態(tài)結構規(guī)劃 6（四） 住宅基本戶型 6六、市場分析及發(fā)展前景 6（一） 99年廣州市房地產市場前景分析 6（二） 項目市場分析 91、 優(yōu)越的地理位置 92、 配套完善，生活便利 93、 現有樓盤分析 94、 項目的發(fā)展前景 10七、項目開發(fā)計劃 11八、項目資金籌集 11九、基本數據說明 12十、項目開發(fā)進度 12十一、財務分析 13（一） 銷售收益估算表

2、 13（二） 利潤估算表 13（三） 現金流量表 14十二、項目評估結果 15華南新城可行性研究報告一·項目名稱番禺華南新城二·項目地點廣州市番禺南村（番禺大橋東南地段），建設用地規(guī)劃許可證033341、033342、033343號。項目東側為規(guī)劃居住用地；南面緊靠城市骨干道路：南村鎮(zhèn)南大路；西側距華南快速干線僅一公里，是對外出勤交通和聯系廣州市區(qū)的交通軸向，由此往廣州天河中心區(qū)僅15分鐘車程，交通十分便捷；北面旁依珠江，與廣州市區(qū)隔水相望。三·項目背景98年11月份，國家發(fā)展計劃委員會、建設部、國土資源部、中國人民銀行等四部門聯合發(fā)出通知，要求各地抓緊落實今年已

3、下達的經濟適用住房計劃。顯然，大規(guī)模的經濟適用住房建設，一方面是建立健全我國新的住房供應保障體系的需要，另一方面，也是滿足廣大中低收入階層對住房的有效需求，進而推動經濟增長的需要。這種由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一拆遷、統(tǒng)一組織建設的、具有良好銷售前景的“大眾住房”，必將成為中低價位房地產的“主渠道”，進而起到平抑房地產價格的作用。目前，經濟住房的開發(fā)在北京、上海、西安、大連、福州、成都、等城市進展迅速。據報導，到目前為止，北京已開發(fā)經濟住房237.5萬平方米，售價大部分在20004000元/平方米之間；西安市預計在98年投資48.25億元，開發(fā)410萬平方米經濟住房；福州預計在98年開發(fā)經濟

4、住房170萬平方米。目前，廣州市房地產價格偏高，在廣州發(fā)展經濟住房，既是今后廣州市房地產政策的重點所在，也具有極為廣闊的市場前景。正是在這種大好環(huán)境下，在廣東省和番禺市政府的大力支持下，廣東珠江投資公司著手在番禺南村鎮(zhèn)建設一個經濟住房生活小區(qū)，為廣東省省直機關干部、廣州地區(qū)部分教師員工、廣州市中低收入階層提供美觀大方、舒適實用、環(huán)境優(yōu)美的家庭住房。四·項目開發(fā)企業(yè)概況（一）發(fā)展商簡況 廣東華南新城房地產有限公司是由番禺珠江房地產有限公司和英屬處女島愛寶置業(yè)有限公司合作成立的中外合作公司，經廣東省工商行政管理局批準于二000年六月九日注冊登記，注冊資金為46475萬元，合作經營期限為2

5、0年。 合作公司宗旨為：為社會提供環(huán)境優(yōu)美、生活舒適、價格適宜的房地產商品，并從開發(fā)中獲得合法利潤，發(fā)展各方經濟。生產經營范圍是：在經番禺市規(guī)劃局編號為033341、033342、033343號建設用地規(guī)劃許可證同意使用的位于番禺市南村鎮(zhèn)珠江邊以南、南大道以北、西至番禺市房地產公司用地紅線邊項目土地的開發(fā)、建設、銷售、出租以及管理自建的商業(yè)住宅樓宇。合作項目規(guī)劃總用地面積為2015614平方米，項目計劃分期進行開發(fā)，首期開發(fā)的用地面積為995793平方米，建筑面積約為140萬平方米。 合作公司設董事會，實行董事會領導下的總經理負責制。董事長胡榮義系由愛寶置業(yè)公司委派，董事會成員共五人，由董事會

6、決定合作公司的一切重大事宜。公司下設辦公室、財務部、工程部、設計室、開發(fā)部、銷售部等部門。公司員工共80人，其中大專學歷20人，大學學歷40人，碩士、總工程師10人，共占職工總數的87.5%，聚集了一批房地產開發(fā)建設各方面的人才。 （二）投資商簡況 中方 番禺珠江房地產有限公司。該公司的合作股東為：廣東珠江投資有限公司，占89%股份；番禺市南村鎮(zhèn)經濟發(fā)展總公司，占1%股份；廣東珠江工程總承包有限公司，占10%股份。 公司的兩大股東廣東珠江投資有限公司和廣東珠江工程總承包有限公司具有長期的合作歷史，具備較強的經濟技術實力。廣東珠江投資有限公司擁有完整合理的內部結構及各方面專業(yè)人員，在房地產市場競

7、爭中具備較大的優(yōu)勢，并把控制成本放在各項工作的首位。公司利用大批量生產的優(yōu)勢，從設計方案上大套用、小調整，原材料大批量采購，加上采用標準化管理模式施工建設等方式，有效地降低開發(fā)成本，使公司可以將中高檔的樓盤按中低檔的價格出售，從而取得價格優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢，有效地提高了在市場的競爭力。 近年來，廣東珠江投資有限公司憑借其雄厚的經濟實力，良好的施工質量，不斷強化其品牌優(yōu)勢。公司組織開發(fā)的華景新城、暨南花園、愉景雅苑、駿景花園，在廣州市各具特色、燦爛一方，堪稱典范。 至99年10月，廣東珠江投資有限公司在廣州地區(qū)成功開發(fā)樓盤11個，建設用地面積約212萬平方米，總建筑面積約5936萬平方米，已建成面積

8、356萬平方米。所開發(fā)樓盤銷售良好，已建樓盤平均銷售率達95以上，市場反應熱烈。公司在發(fā)展過中，與金融部門、合作單位建立了良好的信用關系。隨著綜合實力的增強，公司除了繼續(xù)在房地產行業(yè)發(fā)展外，還有計劃參與橋梁高速公路等相關項目的投資建設，同時還探索投資教育產業(yè)和信息產業(yè)。公司有較強的經濟技術實力，產品銷售實力，具備開發(fā)大型房地產項目的能力。外方 愛寶置業(yè)有限公司（英屬處女島）是香港合生創(chuàng)展集團旗下的投資公司，倚靠集團的實力，在內地投資創(chuàng)業(yè)。集團自93年在內地投資以來，擁有在內地注冊的十二個房地產項目公司的物業(yè)發(fā)展及投資權益，其總注冊資金為68054萬元，總建筑樓面面積約為2621300平方米。9

9、8年公司股票在香港聯交所上市，籌集資金達64300萬元，加上集團對廣州房地產市場的深刻認識，使本集團成為廣州房地產界之翹楚。五·項目規(guī)劃設計華南新城將建設為廣州地區(qū)最大的經濟住房小區(qū)，以其優(yōu)越的地理位置、超前的規(guī)劃設計、完善的配套設施、幽雅的園區(qū)環(huán)境，專業(yè)的物業(yè)管理，徹底改變人們的住房觀念。（一）、總體規(guī)劃 華南新城項目占地面積約200萬平方米，總建筑面積約260萬平方米。充分利用其優(yōu)越的地理位置，全部用于建造多、低層低密度、高尚的超大規(guī)模經濟住房小區(qū)，主要解決廣東省政府機關人員、廣州地區(qū)部分教師員工、以及廣州市中低收入階層的住房問題，建筑成本力爭控制在2000元/平方米以內，該項目

10、將以多層建筑為主，并包含有超市、農貿市場、公交車場、餐廳酒店、學校醫(yī)療保健中心、體育場等全部公共配套設施，力求使項目規(guī)劃做到檔次高、價格低、環(huán)境優(yōu)美（綠化率達35.97%）、設計先進（采用無梁無柱結構）、裝飾精美（鋪木地板）、配套齊全，使之成為我省經濟住房示范小區(qū)。（二）、華南新城主要經濟技術指標1、規(guī)劃用地平衡表：2、主要經濟技術指標表：項 目數 量單 位總征用地平方米總規(guī)劃用地1874518.98平方米總建筑面積2602664.81平方米建筑占地面積329699.01平方米綠地面積674233.89平方米道路面積152086.88平方米綠地率35.97%容積率1.39建筑密度17.59%居

11、住總戶數21575戶居住總人口75513人人口毛密度403人/公頃 (三)、形態(tài)結構規(guī)劃小區(qū)規(guī)劃總目標：特色鮮明、生態(tài)優(yōu)良、經濟與環(huán)境協(xié)調發(fā)展的居住園區(qū)。具體目標：（1）充分利用其優(yōu)越地理環(huán)境，引入珠江與已有山崗，河涌景致，創(chuàng)造新的生態(tài)居住體系和住區(qū)景觀。（2）創(chuàng)造既有現代生活氣息又有獨特地域特點的園區(qū)文化，這種文化將以濱江風景和嶺南特色為其主要素。（3）強調整個居住區(qū)的空間形態(tài)特色及個性特點,創(chuàng)造豐富的園區(qū)空間和建筑體量。（4）分期建設、滾動開發(fā)，使其成為可持續(xù)發(fā)展的范例。（5）強調住宅的自然化、健康化和節(jié)能化。同時為了適應市場需求，注重戶型設計多樣化。住宅設計健康、自然、戶型多樣。所有戶型

12、設計均考慮到自然通風，創(chuàng)造良好的室內氣候，依據人的生活模式，以起居室為中心，公私、潔污、鬧靜分區(qū)。廳、房朝向均以景觀視線為主，兼顧朝向。立面處理以具有現代化氣息的嶺南特色為目標。底層部位架空結合布置環(huán)境藝術小品，娛樂設施等，將室外鋪地自然延伸進入架空層，避免架空層無人光顧的情景，屋頂部分作綠化處理，頂蓋弧型飄板，局部漏空，體伸通透輕靈的特點。標準層處理為標準凸窗臺，透空鐵飾陽臺欄桿，同時戶型之間避免視線干擾。（四）、住宅基本戶型 小區(qū)設計有 A、B、C、D、E、F、G、H八種住宅類型，共984棟，戶型從一房一廳一衛(wèi)至五房二廳三衛(wèi)等五種戶型，住宅面積從57.92233平方米。六·市場分

13、析及發(fā)展前景（一） 99年廣州市房地產市場前景分析1999年，廣州市房地產發(fā)展存在許多有利條件，預計99年廣州市房地產仍將呈平穩(wěn)緩步上升趨勢。1·廣州市房地產業(yè)發(fā)展的環(huán)境分析房地產業(yè)的發(fā)展與一個國家的政策、經濟息息相關。99年廣州市房地產環(huán)境存在許多有利因素，主要包括以下幾個方面：房地產業(yè)發(fā)展的經濟環(huán)境逐步改善一是全國宏觀經濟盡管遇到了一系列困難，但1998年經過全國人民的共同努力，仍然獲得了持續(xù)穩(wěn)定的增長，除了力爭達到8%的增長率外，同時也為99年繼續(xù)保持平穩(wěn)增長打下了良好的基礎。二是為了刺激經濟的加速回升，預計99年國家將適當放松銀根。三是國際經濟在經歷了97、98年低谷后，99

14、年將逐步走向復蘇。這些因素無疑會對國內房地產生積極的影響。廣州市作為國內充滿活力的中心城市，98年經濟增長位居國內各大城市之首，為99年廣州市房地產的發(fā)展提供了強有力的后盾。國家及地方政府更加重視和支持房地產業(yè)的發(fā)展國家“九五”計劃中已明確把房地產業(yè)作為新的經濟增長點加以培育和扶持。圍繞這一思路，近年來廣州市制定實施了一系列具有針對性的鼓勵、支持房地產業(yè)發(fā)展的有關政策，包括停止審批新的房地產開發(fā)企業(yè)、清理開發(fā)用地、收回閑置用地、加強土地征用與拆遷的規(guī)范化管理、清理對房地產業(yè)的收費項目、健全房地產中介管理、改善房地產投資環(huán)境等。這些政策和措施的出臺，對促進房地產業(yè)的發(fā)展有重要的推動作用。住房制度

15、改革的力度進一步加大廣州市住房制度改革一直走在全國的前面。1998年，廣州市進一步加大力度，正式實施具有重要意義的貨幣分房政策。傳統(tǒng)的職工福利分房政策的終結，以及即將推出的允許自購房、房改房和解困房上市辦法，將使人們的住房觀念徹底改變，從而必將有更多的商品房屋進入市場參與交換，也會有更多的貨幣吸引到市場流通領域，進一步啟動住宅消費，對刺激搞活房地產市場，特別是住宅市場將產生積極作用。住宅金融的推選及利率的調整有利于吸引資金投向房地產業(yè)已全面推開。據了解，廣州市自1992年開辦個人住房貸款業(yè)務，至98年5月份，全市商業(yè)銀行房地產貸款余額141億元，比去年同期增加58億元。其中，個人住房按揭余額5

16、2億元，比去年同期增加36億元。有關方面表示，今年下半年，廣州市金融業(yè)將配合市政府房改房政策以及即將出臺的住房公積金貸款管理辦法，大幅度增加房地產貸款額度。而銀行利率的一再下調，不僅有利于發(fā)展商降低開發(fā)成本，而且有利于吸引民間儲蓄存款和股市資金投資樓市。居民收入的增長和樓價的回落促使社會購買力相對提高改革開放以來，伴隨著國民經濟的高速增長，廣州市居民收入水平一直保持較快的增長勢頭，收入水平在十大城市中始終高居首位。到1998年9月止，廣州市居民儲蓄存款余額已達到1752億元。由于供求關系的緩解，加上政府不斷清理各種稅費，廣州市商品住宅價格出現回落，預計1999年商品住宅價格漲價空間不大。因此，

17、居民對商品房、特別是中低價商品房的購買能力相對提高。2、1999年廣州市房地產市場發(fā)展的基本趨勢：商品住宅一枝獨秀 1999年廣州市房地產投資將保持平衡的增長勢頭，預計全市房地產開發(fā)投資可望突破300億元，增幅為13%左右，其中住宅投資預計完成185億元，增幅為18%；寫字樓投資為28億元，增幅為-12%，這將是繼97年投資減少后，連續(xù)第二年減少投資；商業(yè)用房預計完成投資45億元，增幅為-10%。商品住宅將繼續(xù)保持一枝獨秀。隨著福利分房政策的正式終結，預計1999年價格適中的普通多層住宅將呈現較好的銷售態(tài)勢，增幅估計可達六成左右；規(guī)劃、設計、管理較好的豪華住宅小區(qū)將會繼續(xù)在銷售市場中占有一席之

18、地，預計全年銷售面積會增長兩成左右。部分素質優(yōu)良、環(huán)境幽雅的近、遠郊樓盤，隨著人們選擇住房觀念的改變以及分期購車措施的實施，也會得到越來越多人的青睞。商品住宅的市場銷售價格，除少數優(yōu)質熱銷樓盤有一、二成左右的升幅外，其余住宅供應充足，估計調價的空間不大，總體上呈平穩(wěn)趨勢。 （二）項目市場分析該項目地段位于番禺市南村鎮(zhèn)，毗鄰番禺大橋，其市場優(yōu)勢主要表現在如下： 1、優(yōu)越的地理位置項目位于番禺南村番禺大橋東南地段，緊靠南村鎮(zhèn)政府新的搬遷地，其西面緊靠番禺大橋，北面直臨珠江水岸，西南面十分鐘車程是番禺市政府所在地，北面十五分鐘車程可到達廣州市天河區(qū)政府新址，其地理位置十分特殊。由于其處在番禺南村鎮(zhèn)政

19、府所在地，離番禺市政府非常近，該地段將是番禺市今后發(fā)展的新興經濟、文化中心地帶。而由于其緊靠廣州市南部，通過番禺大橋、華南大橋，到廣州市中心地帶天河區(qū)、只需十五分鐘車程，完善的道路網絡，貫通廣州及番禺，而洛溪橋、虎門大橋、南沙港及蓮花山港咫尺可達，無論往返廣州、珠海、深圳或香港皆路路暢通，并且該項目本身規(guī)劃的專線交通汽車及特設的穿梭巴士，將使該項目的交通極為方便。而廣州市受地理位置及城市規(guī)劃影響，正急速地向東、向南的方向發(fā)展，廣州市重心東移及南移的趨勢已是不容置疑，東邊天河區(qū)經過近十年的高速發(fā)展，已初具現代化新城市特點，作為今后廣州市房地產發(fā)展的重心地帶已成現實。西南邊番禺祈福新城、麗江花園、

20、廣州碧桂園等樓盤推出及市場反映熱烈，說明了越來越多又是十分適合作為廣州市近郊、遠郊商品住房發(fā)展地。并且，該項目北面是珠江水面，項目地塊本身內有三座天然生態(tài)山林和兩條天然溪流、環(huán)境優(yōu)美，空氣清晰，非常適合建設為大型住宅小區(qū)。 2、配套完善，生活便利 1）生活設施配套：小區(qū)內設有大型的農貿市場、超級市場、士多店、酒店餐廳、理發(fā)店等、極大方便居民日常生活需要。 2）健身娛樂、醫(yī)療保健設施：小區(qū)本身附設有醫(yī)療、娛樂設施，又臨近南村鎮(zhèn)、番禺市政府，市政各種設施，可滿足居民各種娛樂休閑、醫(yī)療健身需要。 3）教育設施：小區(qū)本身附設有中學、小學、幼兒園。 3、現有樓盤分析該項目屬于廣州市近郊、遠郊類樓盤。目前

21、該類樓盤價格大致在20004000元/平方米之間，其開發(fā)地點主要處于廣州市白云區(qū)、芳村區(qū)、番禺市、南海市黃岐鎮(zhèn)一帶，其中優(yōu)以番禺市靠近廣州市一帶的開發(fā)樓盤令人注目。近幾年來的發(fā)展軌跡表明，該地區(qū)樓盤售價一直呈穩(wěn)步上升趨勢，并且隨著開發(fā)樓盤的名聲越高，售價越高。比較典型的是麗江花園和珠江花園，麗江花園的售價從幾年前不到2000元/平方米攀升到現在的近4000元/平方米，珠江花園開發(fā)初期為2000元/平方米，不到兩年的時間內，上升到現在的近4000元/平方米，這與廣州市近兩年來房地產售價小幅下調呈鮮明對比。下表是近期正在推售的同類樓盤狀況表：項目名稱項目地點目前銷售均價開發(fā)樓盤發(fā)展商麗江花園番禺大

22、石鎮(zhèn)南浦島4000元/平方米低層、高層廣州市番禺粵海房地產有限公司華南碧桂園番禺南村鎮(zhèn)迎賓路4000元/平方米別墅、多層廣地花園番禺大石鎮(zhèn)迎賓路3800元/平方米多層、別墅廣地房地產有限公司富麗家園番禺大石鎮(zhèn)城西路3000元/平方米多層番禺市房地產聯合開發(fā)總公司珠江花園番禺市沙窖島4000元/平方米28層番禺南英房地產有限公司與上述樓盤相比，華南新城在地理位置上占有絕對優(yōu)勢，并且，其開發(fā)商合生創(chuàng)展集團和珠江投資有限公司在廣州市具有強大實力，在廣州市開發(fā)過多個大型享有極高聲譽的居民居住小區(qū)，華南新城通過國際招標設計，樓盤素質與周邊樓盤比較，更勝一籌麗江花園和珠江花園。華南新城項目售價定位于3200元/平方米留有余地，隨著該項目的市場聲譽的提高，其售價也將步步走高，有望突破4500元/平方米。4、項目的發(fā)展前景廣州市重心東移及南移的趨勢已是不容置疑，天河區(qū)作為今后廣州市房地產發(fā)展的重心地帶已成現實。即將全線通車的廣州環(huán)城高速公路將使廣州市的重心東移、南移范圍進一步擴大。近期內天河區(qū)政府遷到員村二馬路，是其明顯的跡象。預計今后的五年內，天河市因市區(qū)的不斷擴大，其環(huán)城高速公路