房地產(chǎn)估價報告課程設(shè)計(jì)

1、課程設(shè)計(jì)報告評審表學(xué)生姓名學(xué)號成績估價報告名稱江蘇省蘇州市吳中區(qū)合景領(lǐng)峰6幢1單元2001室房地產(chǎn)評估報告序號評審項(xiàng)目評審要求標(biāo)準(zhǔn)分得分1報告完整性要件齊全：封面(項(xiàng)目齊全，含報告編號)、目錄(含頁碼)、致委托方函(含機(jī)構(gòu)公章、法定代表人或執(zhí)行合伙人簽字)、估價師聲明(含估價師簽名、注冊號)、估價的假設(shè)和限制條件、結(jié)果報告(項(xiàng)目齊全)、技術(shù)報告(項(xiàng)目齊全)、附件(略)102估價的假設(shè)和限制條件假設(shè)條件是必要、充分、合理、有依據(jù)的；限制條件具有針對性53估價目的及價值定義表述表述準(zhǔn)確、清晰、具體54估價對象界定及描述對估價對象的范圍、用途界定準(zhǔn)確、恰當(dāng)，對實(shí)物、區(qū)位狀況(含坐落、四至、周圍環(huán)境等

2、)的描述全面、翔實(shí)(權(quán)益略)155市場背景描述與分析對宏觀房地產(chǎn)市場、估價對象細(xì)分房地產(chǎn)市場及相關(guān)影響因素的分析簡明、準(zhǔn)確透徹、針對性強(qiáng)56最高最佳使用分析對最高最佳使用的判定正確，分析透徹、具體，有合法依據(jù)和市場根據(jù)57估價方法選用選用方法全面、恰當(dāng)；不選用的，充分說明理由；選用的，簡述道理108數(shù)據(jù)來源與確定、參數(shù)選取與運(yùn)用及計(jì)算過程數(shù)據(jù)來源依據(jù)充分或理由充足；參數(shù)選取客觀、合理，理論和現(xiàn)實(shí)上有說服力，有必要的分析和過程；計(jì)算過程完整、嚴(yán)謹(jǐn)、正確309估價結(jié)果確定及結(jié)論表述估價結(jié)果確定有充分依據(jù)，結(jié)論表述清晰(含單價、總價)、理由充分；致委托方函、結(jié)果報告、技術(shù)報告中的估價結(jié)果相互一致51

3、0報告規(guī)范性、文字表述、排版、外觀報告名稱、格式、用語規(guī)范；引用法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)正確；文字簡潔、通暢，表述嚴(yán)謹(jǐn)、前后一致、邏輯性強(qiáng)，無錯別字、漏字，標(biāo)點(diǎn)符號使用正確；排版規(guī)整、前后統(tǒng)一，裝訂美觀大方10合 計(jì)100房地產(chǎn)估價報告 估價項(xiàng)目名稱：江蘇省蘇州市吳中區(qū)合景領(lǐng)峰6幢1單元2001室房地產(chǎn)評估報告委 托 方：* 估 價 機(jī) 構(gòu)：* 估 價 人 員：估價作業(yè)日期：估價報告編號： 目 錄一 致委托方函3二 估價師聲明4三 估價的假設(shè)和限制條件5四 估價結(jié)果報告6一、委托方6二、估價方6三、估價對象6四、估價目的7五、估價時點(diǎn)7六、價值定義7七、估價依據(jù)8八、估價原則8九、估價方法8十、估價結(jié)果9十

4、一、估價人員9十二、估價作業(yè)日期9十三、估價報告應(yīng)用的有效期9五 估價技術(shù)報告10一、個別因素分析10二、區(qū)域因素分析10三、市場背景分析10四、最高最佳使用分析11五、估價方法的選用12六、估價測算過程12七、估價結(jié)果的確定16六 附 件17致委托方函*： 受您委托，我公司對位于江蘇省蘇州市吳中區(qū)合景領(lǐng)峰6幢1單元2001 室 (以下簡稱估價對象)的價值進(jìn)行了估價。估價對象：江蘇省蘇州市吳中區(qū)合景領(lǐng)峰6幢1單元2001 室，即建筑面積為96.7平方米的房屋。估價目的：為確定房地產(chǎn)可售金額提供參考依據(jù)而評估估價對象房地產(chǎn)可售價值。 估價時點(diǎn)：2014 年 11 月 30 日。 估價依據(jù)：全國人

5、大常委會、國務(wù)院、建設(shè)部、國土資源部以及北京市人民政府有關(guān)部門頒布的有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件；中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T502911999房地產(chǎn)估價規(guī)范；產(chǎn)權(quán)方提供的有關(guān)資料；我公司所掌握的蘇州市房地產(chǎn)市場的有關(guān)資料及估價人員實(shí)地查勘、調(diào)查所獲取的資料。 估價結(jié)果：估價人員根據(jù)特定的估價目的，遵循公認(rèn)的估價原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r程序，選用適宜的估價方法，在對影響估價對象價值因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，確定：江蘇省蘇州市吳中區(qū)合景領(lǐng)峰6幢1單元2001 室，即建筑面積為96.7平方米的房屋在 2014 年 11 月 30 日的市場價值估價結(jié)果總價為991368元人民幣（玖拾玖萬壹仟叁佰陸拾捌元整

6、）。 詳細(xì)結(jié)果請查閱相關(guān)報告。 某某房地產(chǎn)評估有限公司 法定代表人簽字：* 2014 年12 月 26 日估價師聲明我們保證,再我們的職業(yè)道德、專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)得最佳范圍內(nèi):1、本估價報告得內(nèi)容是真實(shí)、準(zhǔn)確、完整得,沒有虛假記錄、誤導(dǎo)性陳術(shù)和重大遺漏。2、本估價報告的分析、意見和結(jié)論,是我們獨(dú)立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論,但要受到本估價報告中已說明得假設(shè)和限制條件的限制和影響。3、我們與本估價報告得估價對象沒有任何利害關(guān)系;對于該估價對象相關(guān)的的各方當(dāng)事人沒有任何偏見，也沒有任何個人利害關(guān)系。4、我們是依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)«房地產(chǎn)估價規(guī)范»(GB/T502911

7、999)得規(guī)定謹(jǐn)行分析,形成意見和結(jié)論,撰寫本估價報告。5、我們已對本估價報告得估價對象謹(jǐn)行了實(shí)地查勘。6、我們在本估價項(xiàng)目中沒有得到本公司以外得他人得重要專業(yè)幫助。報告編制人員 資格及證號 簽名蓋章 中國注冊房地產(chǎn)估價師某某房地產(chǎn)評估有限公司二一四年一二月二十六日估價的假設(shè)和限制條件1、本次報告以估價對象能夠按照法定及最高最佳使用用途持續(xù)有效使用為假設(shè)前提。2、本次估價是以估價對象在估價時點(diǎn)銷售情況為假設(shè)前提。3、設(shè)定估價對象為符合法律、法規(guī)規(guī)定，在市場上可轉(zhuǎn)讓和可進(jìn)行抵押登記的房地產(chǎn)為限制條件。4、估價結(jié)果為估價對象在 2014 年 11 月 30 日的公開市場價值減去估價師已知悉的法定優(yōu)

8、先受償款，其公開市場價值為在估價時點(diǎn)時的5、本報告估價人員未對估價對象的土地面積和建筑面積進(jìn)行測量，以產(chǎn)權(quán)方提供的抵押物明細(xì)清單中數(shù)據(jù)指標(biāo)為依據(jù)。如果上述指標(biāo)發(fā)生變化，本次評估估價結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。6、由于產(chǎn)權(quán)方原因，估價人員未能對其提供的國有土地使用證房屋所有權(quán)證房屋租賃合同和企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、復(fù)印件等資料的原件進(jìn)行核對，本次估價以產(chǎn)權(quán)方提供的上述資料復(fù)印件真實(shí)、合法和完整為假設(shè)前提，特提請使用方注意。7、本報告所得出的估價結(jié)果，僅供抵貸雙方參考。抵押貸款最終數(shù)額由抵貸雙方根據(jù)市場風(fēng)險、兌現(xiàn)難易、政府有關(guān)稅費(fèi)繳納等情況確定。8、本報告對現(xiàn)場難于觀察到的建筑物與設(shè)備內(nèi)部質(zhì)量不負(fù)檢測責(zé)任。9、委

9、托方只可按照本估價報告的估價目的合理使用，本報告不可用于其它用途。10、本報告的全部或部分內(nèi)容未經(jīng)本公司同意，不得發(fā)表于任何公開媒體上。11、如果使用本估價結(jié)果的時間超過了報告應(yīng)用的有效期，我們對此結(jié)果造成的損失不承擔(dān)責(zé)任。估價結(jié)果報告一、委托方名稱：* 二、估價機(jī)構(gòu)名稱：* 三、估價對象1、區(qū)位狀況區(qū)位狀況包括估價對象所處的位臵（坐落）、交通、區(qū)域環(huán)境及配套設(shè)施等。（1）坐落：江蘇省蘇州市吳中區(qū)合景領(lǐng)峰小區(qū)地處金楓路竹園南路南側(cè)，金楓路西側(cè)，處于蘇州市高新區(qū)與木瀆鎮(zhèn)交界處，位于輕軌和高架雙脈并行處，地理位置極其優(yōu)越。（2）交通：軌交1號線金楓路站下 公交車400、2、4、30、35、38、6

10、4、622、662路線至竹園路新區(qū)水廠下 步行50米到達(dá)小區(qū)北門（3）區(qū)域環(huán)境：估價對象周圍環(huán)境良好，無嘈雜。左享天平山，靈巖山，白馬澗龍池等自然景區(qū)，右享金楓，獅山等多重商圈及蘇州樂園等多功能配套， （4）配套設(shè)施：估價對象社區(qū)區(qū)位優(yōu)勢明顯，集居住、辦公、shopping-mall、五星級酒店、商業(yè)步行街等于一體的大型城市綜合體，一站式休閑體驗(yàn)最大限度的滿足居民消費(fèi)需求。2、權(quán)益狀況估價對象為位于江蘇省蘇州市吳中區(qū)合景領(lǐng)峰6幢1單元2001 室，其權(quán)屬于蘇州市凱譽(yù)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。3、估價對象照片 四、估價目的為出售該房產(chǎn)提供參考數(shù)據(jù)。五、估價時點(diǎn)2014年11月30日六、價值定義本報告提

11、供的價格是估價對象在估價期日、在本報告的全部限制條件下、蘇州市房地產(chǎn)市場自由開放、完全競爭狀態(tài)下的公開市場價值。所謂公開市場價值是在公開市場最可能形成的價格；采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)時，要求評估的客觀合理價值應(yīng)是公開市場價值。委估房地產(chǎn)的價格定義為：建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，用途為居住，經(jīng)濟(jì)耐用年限為70年，該房地產(chǎn)的收益年限按剩余使用年限70年計(jì)的市場價格。 七、估價依據(jù)（一） 行為依據(jù)委托評估函。（二）法律法規(guī)依據(jù)1.中華人民共和國土地管理法。2.中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法。3.房地產(chǎn)估價規(guī)范（GBT 502911999）。4.城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程(GB/T 18508-2001)。5. 地方人

12、民政府及有關(guān)部門頒布的法規(guī)文件。（三）產(chǎn)權(quán)依據(jù)房地產(chǎn)權(quán)證（四）其他依據(jù)(1)評估約定書(2)估價人員實(shí)地勘查所獲取的關(guān)于估價對象的現(xiàn)場資料;(3)本公司掌握的有關(guān)資料。八、估價原則 合法原則。 公平原則。 最高最佳使用原則。 替代原則。 需求與供應(yīng)原則 估價時點(diǎn)原則。 協(xié)調(diào)原則 綜合分析原則及多種方法比較原則。九、估價方法估價人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并對估價對象及鄰近類似房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地勘查、調(diào)查后，根據(jù)估價對象的特點(diǎn)，遵照國家有關(guān)法律、法規(guī)、估價技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過反復(fù)研究，確定選用的估價方法如下：市場比較法：將估價對象與在估價時點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格做適當(dāng)

13、的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。計(jì)算公式: 比準(zhǔn)價格=可比實(shí)例成交價格x交易情況修正系數(shù)x市場狀況調(diào)整系數(shù)x房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)十、估價結(jié)果估價人員根據(jù)特定的估價目的，遵循公認(rèn)的估價原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r程序，選用適宜的估價方法，在對影響估價對象價值因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上確定該估價對象單價為：10252元/平方米,總價為：991368元人民幣（玖拾玖萬壹仟叁佰陸拾捌元整） 十一、估價人員中國注冊房地產(chǎn)估價師十二、估價作業(yè)日期2014年12月22日至12月26日十三、估價報告應(yīng)用的有效期本估價報告應(yīng)用的有效期為 2014年 12 月 26日至 2015 年 12 月 26日。若

14、在此期間市場情況發(fā)生較大變化或受不可抗力的影響，該價格需作相應(yīng)調(diào)整。估價技術(shù)報告一、個別因素分析1、權(quán)益狀況估價對象為位于江蘇省蘇州市吳中區(qū)合景領(lǐng)峰6幢1單元2001室，其權(quán)屬于蘇州市凱譽(yù)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。2、物質(zhì)實(shí)體狀況 委估建筑物已建好，維護(hù)保養(yǎng)情況較好，成新率為100%，建筑面積為96.7平方米，屬鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)二、區(qū)域因素分析（1）坐落：江蘇省蘇州市吳中區(qū)合景領(lǐng)峰小區(qū)地處金楓路竹園南路南側(cè)，金楓路西側(cè)，處于蘇州市高新區(qū)與木瀆鎮(zhèn)交界處，位于輕軌和高架雙脈并行處，地理位置極其優(yōu)越。（2）交通：軌交1號線金楓路站下 公交車400、2、4、30、35、38、64、622、662路線至竹園路新

15、區(qū)水廠下 步行50米到達(dá)小區(qū)北門（3）區(qū)域環(huán)境：估價對象周圍環(huán)境良好，無嘈雜。左享天平山，靈巖山，白馬澗龍池等自然景區(qū)，右享金楓，獅山等多重商圈及蘇州樂園等多功能配套， （4）配套設(shè)施：估價對象社區(qū)區(qū)位優(yōu)勢明顯，集居住、辦公、shopping-mall、五星級酒店、商業(yè)步行街等于一體的大型城市綜合體，一站式休閑體驗(yàn)最大限度的滿足居民消費(fèi)需求。三、市場背景分析（1）地理位置蘇州坐落于太湖之濱，長江南岸的入?？谔?，東鄰上海，瀕臨東海；西抱太湖（太湖70%以上水域?qū)偬K州），緊鄰無錫和江陰，隔太湖遙望常州和宜興，構(gòu)成中國長三角蘇錫常都市圈；北瀕長江，與南通、靖江隔江相望；南臨浙江，與嘉興接壤，所轄太湖

16、水面緊鄰湖州、長興。蘇州市總面積8848.42平方公里（含太湖水域面積），其中市轄區(qū)面積2742.62平方公里。2012年城市建成區(qū)面積為494.03平方公里。（2）經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展?fàn)顩r蘇州是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市之一，是長三角經(jīng)濟(jì)圈重要的經(jīng)濟(jì)中心之一，蘇南地區(qū)的工業(yè)中心。 蘇州GDP長期居全國前六、江蘇省第一。2012年經(jīng)濟(jì)總量（GDP）為12011.65億元（其中包含蘇州工業(yè)園區(qū)1738億元）。按2010年常住人口計(jì)算的人均GDP則達(dá)到了10.24萬元，已經(jīng)成為全國人均產(chǎn)出最高的城市之一。2013年，蘇州市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值13015.7億元，比上年增長9.6%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值21

17、4.5億元，增長3.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值6849.6億元，增長7.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值5951.6億元，增長12.7%。人均地區(qū)生產(chǎn)總值（按常住人口計(jì)算）12.32萬元，按年平均匯率計(jì)算近2萬美元。 全年實(shí)現(xiàn)地方公共財(cái)政預(yù)算收入1331億元。（3）房地產(chǎn)市場分析2014年上半年蘇州住宅成交25693套(所有數(shù)據(jù)均不包含保障房)，同比2013年上半年的28787套減少了3094套，跌幅10.75%。不同于全國樓市一片低迷的基調(diào)，上半年蘇州住宅整體成交與去年同期數(shù)據(jù)差別不大。從區(qū)域來看，吳中憑借8370套的銷量，再次衛(wèi)冕區(qū)域銷冠。另外，園區(qū)及相城區(qū)分別以6010套、4409套的銷量位列榜

18、眼、探花。盡管上半年關(guān)于樓市降價的傳言此起彼伏，相較2013年上半年11496元/的成交均價，2014年上半年蘇州住宅成交均價有了近1000元/的增長。 四、最高最佳使用分析房地產(chǎn)估價要以估價對象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。最高最佳使用，是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象的價值達(dá)到最大的一種最可能的使用。最高最佳使用分析真正體現(xiàn)了估價的客觀性。衡量、判斷的標(biāo)準(zhǔn)如下：1、合法性（規(guī)劃及相關(guān)政策法規(guī)許可）。即檢查估價對象是否為法律、法規(guī)、規(guī)章、政策和出讓合同等所允許。估價對象已取得國有土地使用證房屋所有權(quán)證、，其所占宗地為國有出讓用地，土地法定用途為綜合，估價對

19、象為居住用房，符合合法原則。2、維持現(xiàn)狀前提。估價對象建筑物建成年代不久，周邊新近建成的居住房價值與其價值差異不大，故現(xiàn)有房地產(chǎn)維持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用最為有利。根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)，判定現(xiàn)狀居住用途為最高最佳利用方式。五、估價方法選用估價人員在實(shí)地勘察的基礎(chǔ)上，對委托方提供的各種資料進(jìn)行了認(rèn)真分析，根據(jù)估價時點(diǎn)委估房地產(chǎn)用途、估價目的、資料狀況和蘇州市房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，決定采用市場比較法來測算委估房地產(chǎn)的價格。市場比較法：是將估價對象房地產(chǎn)與在近期已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價格修正得出估價對象價格的一種估價方法。六、估價測算過程運(yùn)用市場比較法的步驟是：在

20、所調(diào)查的交易實(shí)例中選取可比實(shí)例，進(jìn)行交易日期、交易情況、交易方式、土地用途、區(qū)域因素、個別因素等修正，求取估價對象的比準(zhǔn)價格。根據(jù)土地估價替代原則，利用市場比較法，必須以發(fā)育健全的房地產(chǎn)市場為基本條件，并掌握有充足的交易實(shí)例資料。由于估價對象所在區(qū)域土地出讓實(shí)例較多，與估價對象比較具有相關(guān)性和替代性，故可以采用市場比較法，即：將估價對象與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地實(shí)例進(jìn)行對照比較，并依據(jù)交易發(fā)生的已知價格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素等差別，修正后得出估價對象在估價時點(diǎn)的地價?；竟剑罕葴?zhǔn)價格=可比實(shí)例價格*交易情況修正*交易日期修正*區(qū)域因素修正*個別因素修正（1）

21、 比較實(shí)例的選擇：根據(jù)市場調(diào)查，在同一供需圈內(nèi)，搜集與估價對象類似的三個房地產(chǎn)案例。項(xiàng)目可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C可比案例楓華紫園招商雍華府萬楓家園交易價格（元/建筑平方米）966289699022層數(shù)8/116/114/6結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混裝修檔次精裝修精裝修精裝修（2） 因素選擇：結(jié)合評估對象與比較案例的具體情況，我們選擇影響房地產(chǎn)價格的主要因素有：交易情況修正：由于房屋具有不可移動的特性，市場一般是個不完全市場，因此其價格往往容易受當(dāng)時的一些特殊行為的影響，必須將個別的特殊交易剔除。以上所選擇的幾個可比實(shí)例，均為公開市場上正常交易，故不用修正。交易日期修正：估價對象與可比實(shí)例的交易日期

22、有時間差異時，隨著時間的推移，房地產(chǎn)價格有較明顯的變化，因交易日期至今地價無較明顯變化，故不進(jìn)行修正。區(qū)域因素：主要指居住社區(qū)成熟度、交通便捷度、環(huán)境條件、自然及人文景觀、公共服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、與商業(yè)中心的接近程度等。個別因素：建筑結(jié)構(gòu)、裝修狀況、設(shè)備設(shè)施情況、樓層、朝向、成新率等。三個可比實(shí)例均為周邊地區(qū)的交易案例，但小環(huán)境可能有不同，故根據(jù)交通通達(dá)狀況、公共配套設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境條件等因素找出各因素優(yōu)劣造成的減價或增價修正。（3）.編制因素條件說明表通過對估價對象和三個比較案例交易時間、交易情況、區(qū)域因素和個別因素的調(diào)查，列表對影響房地產(chǎn)價格的各種因素條件進(jìn)行了說明，詳見下表。表1

23、 因素條件說明表比較項(xiàng)目估價對象楓華紫園招商雍華府萬楓家園用途住宅住宅住宅住宅交易單價待估966289699022交易日期2014年11月2014年11月2014年11月2014年11月交易情況正常正常正常正常區(qū)域因素居住區(qū)成熟程度一般一般一般成熟交通便捷度方便一般一般方便環(huán)境條件好好好好自然及人文景觀好好好好基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到"七通",齊全達(dá)到"七通",齊全達(dá)到"七通",齊全達(dá)到"七通",齊全公共配套設(shè)置有超市醫(yī)院銀行等,齊全有超市醫(yī)院銀行等,齊全有超市醫(yī)院銀行等,齊全有超市醫(yī)院銀行等,齊全與商業(yè)中心的接近程度近近近近

24、個別因素建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混平面布局三室兩廳一廚兩衛(wèi)三室兩廳一廚兩衛(wèi)三室兩廳一廚兩衛(wèi)三室兩廳一廚兩衛(wèi)裝修豪華裝修精裝修精裝修精裝修設(shè)備設(shè)施情況齊全齊全齊全齊全樓層20/278/116/114/6面積96.7899783朝向南北南北南北南北成新率100%95%100%90%(4).編制比較因素條件指數(shù)表表 2 比較因素條件指數(shù)表比較項(xiàng)目估價對象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C銷售單價(元/平方米)待估966289699022交易情況100100100100交易日期100100100100區(qū)域因素居住區(qū)成熟程度100100100102交通便捷度1009999100環(huán)境條件100100100100自然及人文景觀100100100100基礎(chǔ)設(shè)施100100100100公共配套設(shè)置100100100100與商業(yè)中心的接近程度100100100100個別因素建筑結(jié)構(gòu)100100100100平面布局100100100100裝修100959595設(shè)備設(shè)施情況100100100100樓層100989795朝向100100100100成新率1009710095(5).因素修正系數(shù)表表 3 因素修正系數(shù)表比較