2014版商品房買賣合同解讀(共4頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上2014版商品房買賣合同解讀住建部、國家工商總局于今年5月頒布了最新版的商品房買賣合同（示范文本），距離2000版的頒布時(shí)間有近15年，今時(shí)今日的房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化，房產(chǎn)品的技術(shù)特性、開發(fā)商的開發(fā)能力、購房者的權(quán)利意識(shí)已是今非昔比。從長遠(yuǎn)來說，這次交易文本的更新對于房地產(chǎn)市場是具有深遠(yuǎn)和積極的意義，有利于整個(gè)行業(yè)和市場朝向更規(guī)范化的方向邁進(jìn)；但從短期效果來說，新版合同無論是從條款表述還是規(guī)則設(shè)定，改動(dòng)幅度都相當(dāng)大，買賣雙方特別是開發(fā)商要適應(yīng)這個(gè)新版合同，還需要一段時(shí)間，而且在過程中一定會(huì)有開發(fā)商因?yàn)椴涣私?、不適應(yīng)合同規(guī)則的變化而付出“學(xué)費(fèi)或代價(jià)”。 對

2、于房地產(chǎn)市場中的每一個(gè)參與主體政府部門、開發(fā)商、購房者等，更現(xiàn)實(shí)的是要及時(shí)去了解、理解這種合同規(guī)則的變化，去梳理其中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)和要害點(diǎn)，以便更好地去適應(yīng)、去生存。這次頒布的買賣合同示范文本分為預(yù)售、現(xiàn)售兩個(gè)版本，條款基本一致，實(shí)踐中我們更多用到的是預(yù)售版本的合同，該預(yù)售合同文本共24頁、主合同條款29條，同時(shí)還有11個(gè)附件，篇幅內(nèi)容較2000版本增加很多，這種變化也反映了此次合同文本約定細(xì)化、規(guī)范化的顯著特點(diǎn)，下面將為大家就文本中的新規(guī)則、新特點(diǎn)簡要做些解讀：新規(guī)則一：開發(fā)商違反合同承諾，最高可拿到雙倍的總房價(jià)款。合同第五條要求開發(fā)商對房屋產(chǎn)權(quán)的合法性、不存在一房兩賣、不存在司法查封和限制轉(zhuǎn)讓三

3、種情形進(jìn)行承諾，如果開發(fā)商違反這些承諾，導(dǎo)致購房者合同無法備案或無法辦證的，就可以主張退房、退利息，然后最高再可賠償一倍的房價(jià)款。舉個(gè)例子，一套商品房價(jià)格30萬元，開發(fā)商一房兩賣導(dǎo)致購房者辦不了房產(chǎn)證，購房者可以依據(jù)此條款主張退房、要求開發(fā)商支付60萬元，再加上30萬元本金部分的利息損失。其實(shí)，這條規(guī)定在最高人民法院此前的司法解釋中已經(jīng)出現(xiàn)過，但因其責(zé)任較重，在司法審判實(shí)踐中存在是否適用的爭議，按此判決的案例比較少，而這次把它明確寫入合同，其目的就是減少規(guī)則適用的爭議，因此上面所述的三種承諾情形就變成開發(fā)商的“高壓線”，必須要避免。 新規(guī)則二：交房必備測繪報(bào)告，水電暖氣要實(shí)際可用。在示范文本的

4、第九條、第十條，約定了商品房的交付條件，除了原有文本中規(guī)定的竣工驗(yàn)收備案證明之外，這次新增的交房文件中還包括房屋測繪報(bào)告，這在不少城市的交房實(shí)踐中，往往是被排除和忽略的，所以應(yīng)當(dāng)引起重視。另外，在交付時(shí)必須具備的配套設(shè)施設(shè)備的約定中，提出了比原來更明確、更高的要求，不但開發(fā)商要把自己項(xiàng)目內(nèi)的水、電、暖、氣設(shè)施設(shè)備建設(shè)好，還要實(shí)際與市政管網(wǎng)連接、確保供應(yīng)。新規(guī)則三：交房通知至少提前10日，查驗(yàn)交付不得有前提。合同示范文本的第十一條，對于交付通知發(fā)送的時(shí)間提前量限定為不得少于10日，同時(shí)開發(fā)商不得以繳納相關(guān)稅費(fèi)或者簽署物業(yè)管理文件作為購房者查驗(yàn)房屋和辦理交付手續(xù)的前提條件。這個(gè)規(guī)則不用多說，交過房

5、的同志都知道這與現(xiàn)在實(shí)踐中開發(fā)商的交房流程是不一致的，但這沒有商量的余地，只能去適應(yīng)。如果開發(fā)商違反這條程序約定的，將承擔(dān)逾期交房責(zé)任。 新規(guī)則四：空氣質(zhì)量、建筑隔聲、節(jié)能措施明確列入合同。 此版商品房買賣合同第十六條除大幅強(qiáng)化了開發(fā)商的質(zhì)量維修責(zé)任外，還要求將空氣質(zhì)量、建筑隔聲、節(jié)能措施三項(xiàng)內(nèi)容明確披露在合同中，而且前兩項(xiàng)如果不達(dá)標(biāo)，給開發(fā)商一次整改的機(jī)會(huì)，再不達(dá)標(biāo)的，購房者直接有權(quán)退房。而這三項(xiàng)措施，恰恰是現(xiàn)在開發(fā)商比較不重視的內(nèi)容，特別容易構(gòu)成違約。 新規(guī)則五：質(zhì)量擔(dān)保措施首次列入買賣合同。 預(yù)售合同第十八條及附件八特別約定了如果開發(fā)商不承擔(dān)質(zhì)量保修義務(wù)，必須由另一家單位來承擔(dān)連帶責(zé)任，

6、這另一家單位可以是開發(fā)商的股東或者關(guān)聯(lián)公司，這一方面是強(qiáng)化開發(fā)商的質(zhì)量責(zé)任，另一方面更具現(xiàn)實(shí)意義的是，目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)中普遍采用項(xiàng)目公司開發(fā)制，而項(xiàng)目公司一旦開發(fā)結(jié)束就被注銷，造成商品房有人賣、無人修的現(xiàn)狀，所以此條款著重解決的是商品房的“養(yǎng)老問題”，即開發(fā)項(xiàng)目的項(xiàng)目公司注銷后的商品房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)問題。新規(guī)則六：購房者信息保密義務(wù)的明確提出。新版預(yù)售合同第二十六條明確提出開發(fā)商對在賣房過程中收集到的購房者信息負(fù)有保密義務(wù)，除非公檢法及紀(jì)檢部門執(zhí)行公務(wù)需要或者有購房者的書面同意，開發(fā)商不得對外披露和越權(quán)使用，否則就構(gòu)成侵權(quán)和違約的競合，購房者可以選擇其一主張。這個(gè)條款毫無疑問是對當(dāng)下購房者的隱

7、私信息被不斷濫用和泄露現(xiàn)狀的強(qiáng)烈回應(yīng)，但其實(shí)購房者的信息被泄露的源頭很多，有時(shí)未必是從開發(fā)商處泄露出去的，這就需要開發(fā)商高度自律，并且采取今后可舉證的方式來切實(shí)保障購房客戶的信息安全。 新規(guī)則七：補(bǔ)充協(xié)議的約定要更謹(jǐn)慎。 開發(fā)商通過增加補(bǔ)充協(xié)議條款來減輕自身在某些方面的責(zé)任，這幾乎是房地產(chǎn)市場中的潛規(guī)則，市場中所謂“房地產(chǎn)霸王合同”的呼聲也不絕于耳。針對這種呼聲，2014版商品房買賣合同中特別強(qiáng)調(diào)了“補(bǔ)充協(xié)議中含有不合理的減輕或免除本合同中約定應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)的責(zé)任，或不合理的加重買受人的責(zé)任、排除買受人主要權(quán)利內(nèi)容的，仍以本（主）合同為準(zhǔn)”，這個(gè)條款的內(nèi)容對開發(fā)商的殺傷力會(huì)相當(dāng)?shù)拇?，按照這個(gè)

8、標(biāo)準(zhǔn)，目前所有的補(bǔ)充協(xié)議文本至少一半以上的條款要重寫，何為“不合理”的減輕、免除、加重責(zé)任，這個(gè)度即使對于專業(yè)人士來說，也會(huì)非常難把握。 新規(guī)則八：要求開發(fā)商在附件中重點(diǎn)披露遮擋或妨礙房屋正常使用的情況。新版合同文本專門設(shè)了一個(gè)附件十，用于要求開發(fā)商披露說明樓盤中存在哪些可能遮擋或妨礙購房者所購房屋正常使用的情況，并舉例說明如該商品房公共管道檢修口、柱子、變電箱等遮擋或妨礙情形。在最近群眾上訪的情況中，這類的情況也非常多，為什么多？我覺得跟我們開發(fā)企業(yè)沒有及時(shí)向業(yè)主披露信息有一定的關(guān)系，希望以后要更加引起重視。通過認(rèn)真看新版合同，主要有三點(diǎn)體會(huì)：一是細(xì)致?？梢哉f在原來的基礎(chǔ)上對每條都進(jìn)行細(xì)化，特別突出了對時(shí)間的規(guī)定；二是全面。認(rèn)真總結(jié)了近年出現(xiàn)的糾紛和問題，比如：是否一房多買、是否抵押、