土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式-老版本

1、1土地開(kāi)發(fā)模式報(bào)告土地開(kāi)發(fā)模式報(bào)告謹(jǐn)呈：大連德泰控股投資2010.01.202目錄“開(kāi)發(fā)商獨(dú)立”開(kāi)發(fā)模式1 1“兩分兩換”土地開(kāi)發(fā)模式2 23 3“物業(yè)回購(gòu)”開(kāi)發(fā)模式5 5二級(jí)市場(chǎng)捆綁開(kāi)發(fā)模式4 4“合格投標(biāo)人”開(kāi)發(fā)模式6 6政府+開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)模式3p“開(kāi)發(fā)商獨(dú)立開(kāi)發(fā)商獨(dú)立”開(kāi)發(fā)模式：開(kāi)發(fā)模式：通過(guò)招拍掛政府拍出土地，由開(kāi)發(fā)商全部獲得土地，進(jìn)行開(kāi)發(fā)土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)。其實(shí)質(zhì)是政府“零地價(jià)”出讓生地。開(kāi)發(fā)商的土地運(yùn)營(yíng)模式有可包括獨(dú)自開(kāi)發(fā)、合作開(kāi)發(fā)、招商引資開(kāi)發(fā)涉及的因素涉及的因素一次性購(gòu)買(mǎi)土一次性購(gòu)買(mǎi)土地地承擔(dān)土地一承擔(dān)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)級(jí)開(kāi)發(fā)承擔(dān)土地運(yùn)承擔(dān)土地運(yùn)營(yíng)營(yíng)模式一：“開(kāi)發(fā)商獨(dú)立”開(kāi)發(fā)模式

2、4案例：揚(yáng)州首開(kāi)蔣王中心區(qū)項(xiàng)目揚(yáng)州首開(kāi)一次性以揚(yáng)州首開(kāi)一次性以“土地價(jià)格萬(wàn)畝土地價(jià)格萬(wàn)畝”形式獲取中心區(qū)約形式獲取中心區(qū)約650650畝生地畝生地p蔣王中心區(qū)約650畝土地，一次掛牌全部出讓給首開(kāi)，首開(kāi)揚(yáng)州公司可接受的土地價(jià)格在45萬(wàn)/畝左右(僅就中心區(qū)可銷售物業(yè)、經(jīng)營(yíng)物業(yè)計(jì)算而得)，首開(kāi)初始支付2000萬(wàn)的定金，計(jì)劃在5-7年的時(shí)間內(nèi)運(yùn)作完成中心區(qū)的開(kāi)發(fā)。在此期間，政府按照北京首開(kāi)運(yùn)作的需要分期完成土地整理工作，北京首開(kāi)按交地時(shí)間分期支付土地款。 蔣王中心區(qū)蔣王中心區(qū)土地出讓價(jià)：土地出讓價(jià)：4545萬(wàn)萬(wàn)/ /畝畝首開(kāi)與政府合作首開(kāi)與政府合作運(yùn)作中心區(qū)運(yùn)作中心區(qū)5-75-7年年分期支付土地款分

3、期支付土地款分期完成土地分期完成土地整理工作整理工作5p整體采用“拆遷一塊，支付一塊，開(kāi)發(fā)一塊”的方式，進(jìn)行“化整為零”式支付，降低首付款額度；p具體實(shí)施滾動(dòng)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，利用前一項(xiàng)目的回籠資金支付后一項(xiàng)目的首付款，“以小博大”，盤(pán)活整個(gè)項(xiàng)目用地。土地款支付方式土地款支付方式案例：揚(yáng)州首開(kāi)蔣王中心區(qū)項(xiàng)目6p“兩分兩換”土地開(kāi)發(fā)模式：是指宅基地和承包地分開(kāi)、搬遷與土地流轉(zhuǎn)分開(kāi)，在依法、自愿的基礎(chǔ)上，以宅基地置換城鎮(zhèn)房產(chǎn)、以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)置換社會(huì)保障。主要針對(duì)集體所有性質(zhì)的土地，實(shí)質(zhì)是農(nóng)地整理，對(duì)農(nóng)村土地進(jìn)行綜合整治、調(diào)整改造，提高土地利用率，改善生產(chǎn)、生活條件和生態(tài)環(huán)境的過(guò)程。主要前提主要前提集體

4、性質(zhì)土地集體性質(zhì)土地土地面積較大土地面積較大需要解決土地綜合需要解決土地綜合開(kāi)發(fā)、農(nóng)民就業(yè)等開(kāi)發(fā)、農(nóng)民就業(yè)等問(wèn)題問(wèn)題模式二：“兩分兩換”土地開(kāi)發(fā)模式7案例：嘉興七星鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)模式（仍在實(shí)踐過(guò)程中）p嘉興七星鎮(zhèn)是嘉興七星鎮(zhèn)是“兩分兩換兩分兩換”農(nóng)地整理重點(diǎn)示范地點(diǎn)之一農(nóng)地整理重點(diǎn)示范地點(diǎn)之一2008年10月，七星鎮(zhèn)“兩分兩換”工作正式啟動(dòng)，實(shí)施分批逐步實(shí)施，一律采用公寓房安置方式。全鎮(zhèn)共涉及“兩分兩換”農(nóng)戶4011 戶，宅基地面積4158 畝，戶均用地1.036 畝。采取新社區(qū)公寓式安置需用地面積1203 畝，戶均用地0.3 畝。宅基地置換后可增加2955 畝用地空間。社保：采用置換流轉(zhuǎn)費(fèi)保障

5、方法和置換城鄉(xiāng)居民社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)補(bǔ)償辦法。8案例：嘉興七星鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)模式（仍在實(shí)踐過(guò)程中）p功能布局將包含六個(gè)功能區(qū)功能布局將包含六個(gè)功能區(qū)規(guī)劃以道路、河流、鐵路為界，將規(guī)劃范圍分為新型市鎮(zhèn)區(qū)、休閑度假區(qū)、東郊生態(tài)林區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展區(qū)、生活配套區(qū)、都市農(nóng)業(yè)區(qū)等六大功能片區(qū)。9案例：嘉興七星鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)模式（仍在實(shí)踐過(guò)程中）p農(nóng)地集中開(kāi)發(fā)，招商引資有利于解決農(nóng)民就業(yè)問(wèn)題農(nóng)地集中開(kāi)發(fā)，招商引資有利于解決農(nóng)民就業(yè)問(wèn)題都市農(nóng)業(yè)區(qū)將以招商引資方式，發(fā)展成精致農(nóng)業(yè)和觀光休閑農(nóng)業(yè)，集農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、農(nóng)產(chǎn)品加工、配送銷售、休閑觀光、農(nóng)家民俗體驗(yàn)、生態(tài)養(yǎng)殖、鄉(xiāng)村旅舍、鄉(xiāng)村俱樂(lè)部、市民農(nóng)園等于一體的現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)區(qū)。農(nóng)

6、業(yè)集中開(kāi)發(fā)有利于解決農(nóng)民就業(yè)、收入、保障等問(wèn)題。10政府政府+ +開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)模式開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)模式: : 通常是通常是1 1級(jí)開(kāi)發(fā)中最核心的一種模式，級(jí)開(kāi)發(fā)中最核心的一種模式，一級(jí)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)全部包括道路、電、公園等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，即由一級(jí)開(kāi)發(fā)商建立初期規(guī)劃，開(kāi)發(fā)成熟后再由政府掛牌上市出讓。開(kāi)發(fā)完成后，所有基礎(chǔ)設(shè)施歸政府所有，企業(yè)獲得回報(bào)的方式包括“固定回報(bào)+土地增值土地增值溢價(jià)分成溢價(jià)分成（溢價(jià)比例視談判能力）”，同時(shí)企業(yè)擁有土地規(guī)劃?rùn)?quán)。涉及責(zé)任及利益涉及責(zé)任及利益承擔(dān)所有基礎(chǔ)開(kāi)發(fā)承擔(dān)所有基礎(chǔ)開(kāi)發(fā)獲得土地增值獲得土地增值收益收益擁有土地規(guī)劃?rùn)?quán)擁有土地規(guī)劃?rùn)?quán)模式三：政府+開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)模式11

7、模式三：政府+開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)模式其中，其中，“土地增值收益溢價(jià)分成土地增值收益溢價(jià)分成”常見(jiàn)的是：常見(jiàn)的是：1 1、1 1級(jí)開(kāi)發(fā)商全部開(kāi)發(fā)配套，政府取得配套，投資和增值全部由企業(yè)獲得；級(jí)開(kāi)發(fā)商全部開(kāi)發(fā)配套，政府取得配套，投資和增值全部由企業(yè)獲得；2 2、1 1級(jí)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)部分配套，則按比例分成，一般企業(yè)所得多于政府，比例通常在級(jí)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)部分配套，則按比例分成，一般企業(yè)所得多于政府，比例通常在二八分成（視城市有不同），公共設(shè)施全部上繳政府。二八分成（視城市有不同），公共設(shè)施全部上繳政府。城市一級(jí)開(kāi)發(fā)方式主體融資渠道項(xiàng)目責(zé)任主體拆遷實(shí)施主體資金來(lái)源投資回報(bào)北京招標(biāo)社會(huì)企業(yè)社會(huì)企業(yè)民間資本成本總額

8、的8%石家莊招標(biāo)社會(huì)企業(yè)社會(huì)企業(yè)民間資本成本總額的5%-8%濟(jì)南委托儲(chǔ)備中心社會(huì)企業(yè)民間資本成本總額的10%杭州委托儲(chǔ)備中心社會(huì)企業(yè)國(guó)有資本成本總額的8%成都委托儲(chǔ)備中心社會(huì)企業(yè)民間資本拍賣(mài)總價(jià)扣除稅費(fèi)及一級(jí)開(kāi)發(fā)成本后的50%-60%我國(guó)主要城市關(guān)于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)運(yùn)作情況對(duì)比表我國(guó)主要城市關(guān)于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)運(yùn)作情況對(duì)比表 資料來(lái)源：南京市國(guó)土資源局資料來(lái)源：南京市國(guó)土資源局 12案例：上海城投新江灣城項(xiàng)目p該項(xiàng)目是該項(xiàng)目是“熟地開(kāi)發(fā)熟地開(kāi)發(fā)”城市土地運(yùn)營(yíng)的新模式城市土地運(yùn)營(yíng)的新模式新江灣城規(guī)劃總面積為9.45平方公里，其中由上海城投實(shí)施綜合開(kāi)發(fā)的為5平方公里，1平方公里為復(fù)旦大學(xué)江灣新校區(qū)。在上海

9、城投實(shí)施開(kāi)發(fā)的范圍內(nèi)：居住區(qū)總建筑面積約266萬(wàn)平方米，居住建筑面積約235萬(wàn)平方米；居住建筑面積毛密度約0.6萬(wàn)平方米/公頃，住宅建筑面積凈密度約1.1萬(wàn)平方米/公頃；水體占用地面積約8.7%；公共綠地占用地面積約20%以上；總居住人口約6-8萬(wàn)人。13p開(kāi)發(fā)模式：上海城投采用規(guī)劃先行、系統(tǒng)開(kāi)發(fā)、熟地投放的開(kāi)發(fā)模式，即為“五統(tǒng)一”原則，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣。p新江灣城總體規(guī)劃共分為江灣天地、復(fù)旦江灣新校區(qū)、新江灣城公園、自然花園、都市村莊、知識(shí)商務(wù)中心六大板塊p整體城區(qū)將興建低層獨(dú)幢住宅、低層聯(lián)立住宅、多層住宅和小高層住宅，按不同類型由低到高、從兩側(cè)向中間依次分布

10、。p同時(shí)嚴(yán)格控制住宅規(guī)模，規(guī)劃毛密度為0.6，居住用地平均容積率為1.0，綜合綠化率達(dá)50以上，總?cè)丝诩s6萬(wàn)人。p建成后的新江灣城將是一個(gè)以中、高檔住宅為主的知識(shí)型、生態(tài)型的大型花園城區(qū)。案例：上海城投新江灣城項(xiàng)目p 熟地投放有利用形成，“土地儲(chǔ)備-系統(tǒng)開(kāi)發(fā)-熟地投放-資金回籠-土地儲(chǔ)備”良性循環(huán)14案例：上海城投新江灣城項(xiàng)目上海城投選定具有資質(zhì)二級(jí)開(kāi)發(fā)商上海城投選定具有資質(zhì)二級(jí)開(kāi)發(fā)商招商模式：在招商過(guò)程中，根據(jù)招商地塊的規(guī)劃控制要求，上海城投對(duì)二級(jí)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了資質(zhì)預(yù)選，通過(guò)企業(yè)資質(zhì)、開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)、資金實(shí)力、專業(yè)能力等項(xiàng)目的過(guò)濾，確保受讓新江灣土地的開(kāi)發(fā)上具有較高的開(kāi)發(fā)水平和專業(yè)能力。15涉及責(zé)任

11、及利益涉及責(zé)任及利益承擔(dān)核心配套設(shè)施承擔(dān)核心配套設(shè)施開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)獲得部分土地獲得部分土地增值收益增值收益擁有土地規(guī)劃?rùn)?quán)擁有土地規(guī)劃?rùn)?quán)模式四：二級(jí)市場(chǎng)捆綁開(kāi)發(fā)模式二級(jí)市場(chǎng)捆綁開(kāi)發(fā)模式：二級(jí)市場(chǎng)捆綁開(kāi)發(fā)模式：一級(jí)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)某些核心配套設(shè)施建設(shè)，例如學(xué)校、鄰里中心等。開(kāi)發(fā)完成后，所有基礎(chǔ)設(shè)施歸政府所有，政府和一級(jí)開(kāi)發(fā)商協(xié)商分配土地增值收益（分配比例視企業(yè)議價(jià)能力）。一級(jí)開(kāi)發(fā)商擁有土地規(guī)劃?rùn)?quán)。16p嘉定新城土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商嘉定新城發(fā)展有限公司負(fù)責(zé)嘉定新城部分基礎(chǔ)設(shè)施、景觀綠化等公建配套建設(shè)，其他配套設(shè)施由二級(jí)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)。p保利佳于2010年1月6日拍得的嘉定新城C8-1、C8-2、C11-1、D10-2

12、、D10-15五幅地塊中，D10-15地塊實(shí)際上既是政府打包的公建配套項(xiàng)目。p五幅地塊總面積151649.1平方米，按照7.2792億元的起拍價(jià)計(jì)算，樓板價(jià)不過(guò)2188元/平米左右。p五地塊土地用途較為復(fù)雜，其原來(lái)是商住辦綜合用地，目前已經(jīng)調(diào)整為商住辦、文化娛樂(lè)，C8-1、C8-2均為住宅用地，容積率不大于1.8；C11-1商業(yè)、辦公、住宅混合用地，容積率為2.0，其中，核定商辦建筑面積在核定總建筑面積的20%50%之間，商業(yè)建筑面積不少于商辦建筑面積的10%；D10-2為商業(yè)辦公、文化娛樂(lè)用地，核定建筑面積為10.18萬(wàn)平方米，并要求商業(yè)賓館建筑面積不少于5%；而D10-15為文化娛樂(lè)用地，

13、核定建筑面積為5萬(wàn)平方米。案例：保利佳嘉定新城項(xiàng)目p保利佳需建造一座保利佳需建造一座5000050000平方米，造價(jià)不低于平方米，造價(jià)不低于7 7億元人民幣的大劇院，無(wú)償移交當(dāng)?shù)卣蛘|元人民幣的大劇院，無(wú)償移交當(dāng)?shù)卣蛘跈?quán)部門(mén)府授權(quán)部門(mén)17回購(gòu)方式回購(gòu)方式BOTBOT( (建設(shè)建設(shè)- -經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)- -轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓) )TOTTOT（收購(gòu)（收購(gòu)- -經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)- -轉(zhuǎn)讓）轉(zhuǎn)讓）BTBT（建設(shè)（建設(shè)轉(zhuǎn)讓）轉(zhuǎn)讓）p指政府或政府授權(quán)的部門(mén)授予項(xiàng)目公司在特許經(jīng)營(yíng)期內(nèi)獨(dú)家投資、建設(shè)、擁有、運(yùn)行維護(hù)，并獲得期間項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收益，但在特許期結(jié)束時(shí)將項(xiàng)目完好無(wú)償移交給政府或政府授權(quán)部門(mén)。p一般經(jīng)營(yíng)性配套設(shè)施采用

14、此種方法。p指土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)土地及項(xiàng)目一級(jí)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成經(jīng)驗(yàn)收后移交政府或政府授權(quán)部門(mén)，政府一次或分期償付開(kāi)發(fā)成本和報(bào)酬p一般使用于非盈利性服務(wù)配套，如經(jīng)濟(jì)適用房等。p指政府將項(xiàng)目一定期限內(nèi)的經(jīng)營(yíng)權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給投資人，投資人自行承擔(dān)開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用，獲得此間收益。在特許期結(jié)束時(shí)將項(xiàng)目無(wú)償移交給政府或政府授權(quán)部門(mén)。p一般適用于經(jīng)營(yíng)性配套設(shè)施，如商業(yè)、賣(mài)場(chǎng)等。模式五：“物業(yè)回購(gòu)”開(kāi)發(fā)模式p“物業(yè)回購(gòu)物業(yè)回購(gòu)”開(kāi)發(fā)模式：開(kāi)發(fā)模式：因?yàn)樵诔鲎屚恋貢r(shí)的限制性條件，例如，土地必須有5%動(dòng)遷房等，政府或政府授權(quán)部門(mén)具有對(duì)將某類開(kāi)發(fā)物業(yè)具有回購(gòu)權(quán)?；刭?gòu)方式有BOT（built-operate-transfer）

15、、TOT（transfer-operate-transfer）和BT（built-transfer）等方式。該模式是二級(jí)市場(chǎng)打包開(kāi)發(fā)模式的延伸模式。181.綠洲星城商業(yè)中心2 .澳洲風(fēng)情街3.北美風(fēng)情街4.馬榮雙語(yǔ)幼兒園5.上海英國(guó)學(xué)校6.星級(jí)酒店7.家樂(lè)福中心公園中心公園1324576本項(xiàng)目本項(xiàng)目地塊地塊環(huán)球樂(lè)園站環(huán)球樂(lè)園站南翔站南翔站項(xiàng)目周邊道路現(xiàn)狀極差，有配套房建設(shè) 環(huán)球樂(lè)園舊址 1 7 5大連德泰大連德泰案例：華潤(rùn)嘉定南翔項(xiàng)目p開(kāi)發(fā)商需要建筑開(kāi)發(fā)商需要建筑5%5%左右左右定向回購(gòu)房定向回購(gòu)房，建成后，建成后由一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)由一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)以市價(jià)以市價(jià)6 6折進(jìn)行回購(gòu)折進(jìn)行回購(gòu)地塊位于綠洲星

16、城東北部，環(huán)湖分布，A07、A08地塊景觀資源最好，A02、A09、A10位于中心湖南邊，景觀資源稍弱，但距離交通和生活配套較近19案例：樂(lè)購(gòu)北京姚家園項(xiàng)目p一級(jí)開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目低層一級(jí)開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目低層50005000平米商鋪具有回購(gòu)權(quán)平米商鋪具有回購(gòu)權(quán)項(xiàng)目位于朝陽(yáng)區(qū)姚家園，東至青年路，南至姚家園路北側(cè)30米，西至姚家園新村配套公建二期用地，北至姚家園新村I組團(tuán)東側(cè)居住用地。項(xiàng)目由北京特易購(gòu)姚家園項(xiàng)目投標(biāo)聯(lián)合體競(jìng)得。該聯(lián)合體由南通銀州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、香港特易購(gòu)北京投資有限公司和北京聚悅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司組成。南通銀州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一級(jí)資質(zhì)，香港特易購(gòu)北京投資有限公司（隸屬于樂(lè)

17、購(gòu)集團(tuán)）負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，北京聚悅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)單位，對(duì)項(xiàng)目5000平米底層商業(yè)用房具有回購(gòu)權(quán)，并將其回購(gòu)的5000平米商業(yè)用房交由樂(lè)購(gòu)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，收取租金。三個(gè)單位組成“項(xiàng)目策劃土地開(kāi)發(fā)工程建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理”聯(lián)合體。20案例：樂(lè)購(gòu)北京姚家園項(xiàng)目p項(xiàng)目定位：區(qū)域性購(gòu)物中心項(xiàng)目定位：區(qū)域性購(gòu)物中心提升朝青板塊及周邊地區(qū)整體生活設(shè)施檔次和水平，促進(jìn)城市功能綜合開(kāi)發(fā)p項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積85,231 m2，容積率2.0。其中，地上面積37,926m2，地下面積47,305 m2，總商業(yè)面積為49,996 m2，并提供高達(dá)880個(gè)機(jī)動(dòng)車位和1,200個(gè)非機(jī)動(dòng)車位。p項(xiàng)目擬開(kāi)發(fā)建設(shè)“Lif

18、espace樂(lè)都匯購(gòu)物中心”，滿足朝青板塊及周邊區(qū)域居民的日常消費(fèi)休閑需求。由全球第三大零售商TESCO旗下香港特易購(gòu)北京投資有限公司打造。p集購(gòu)物、休閑、超市、美食于一體的一站式生活購(gòu)物中心。p在“Lifespace樂(lè)都匯購(gòu)物中心”中，同一集團(tuán)下的著名超市品牌“TESCO樂(lè)購(gòu)”將作為主力商戶進(jìn)駐，并和購(gòu)物中心同時(shí)開(kāi)業(yè)。21政府政府土地受讓方土地受讓方一級(jí)土地開(kāi)發(fā)商一級(jí)土地開(kāi)發(fā)商簽訂“熟地出讓協(xié)議”受訪讓分期支付受讓款生地開(kāi)發(fā)完成交予政府簽訂“生地開(kāi)發(fā)協(xié)議”政府支付分期開(kāi)發(fā)費(fèi)用進(jìn)行“熟地移交”模式六：“合格投標(biāo)人”開(kāi)發(fā)模式“合格投標(biāo)人合格投標(biāo)人”開(kāi)發(fā)模式：開(kāi)發(fā)模式：政府以招拍掛方式將擬開(kāi)發(fā)的土地按照“熟地”出讓，提前確定土地使用權(quán)受讓方，并由土地使用權(quán)受讓人分期支付土地受讓價(jià)款，用于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。政府通過(guò)投標(biāo)等方式確定具備資格的企業(yè)，在土地出讓合同規(guī)定的期限內(nèi)將出讓的土地開(kāi)發(fā)為符合土地受讓人要求的條件（熟地）。