實施前后對比分析

1、實施前后對比分析物業(yè)管理條例于 2003年 9月 1 日起正式施行，標志著我國的物業(yè)管理進入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時期。條例 的頒布對物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展具有非常重要的深遠意義，明確了物業(yè)管理活動中各相關(guān)主體之間的權(quán)利、義務(wù)、職責，為物業(yè)管理活動提供了堅實的法律依據(jù)。對比條例實施前后，物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)生的根本性轉(zhuǎn)變，具體體現(xiàn)在以下幾點：一、明確了業(yè)主大會和業(yè)主委員會之間的權(quán)利、義務(wù)和職責。業(yè)主大會是為實現(xiàn)對物業(yè)的自我管理，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中合法權(quán)益，為了便于多個業(yè)主形成共同意志，保障物業(yè)管理活動的順利開展而組成的自治組織，是物業(yè)管理活動中的最高權(quán)利機構(gòu)，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共同

2、事項做出決定，享有對物業(yè)管理公共事物的決策權(quán)。條例 頒布前由于缺乏對業(yè)主委員會的有效制約和監(jiān)督機制，民主協(xié)商和平衡機制不能夠充分體現(xiàn)。在不少住宅區(qū)，業(yè)主大會只是名義上的權(quán)力機構(gòu)，業(yè)主委員會實際上集決策和執(zhí)行的職能于一身，少數(shù)業(yè)主控制物業(yè)管理的決定權(quán)，個別成員甚至把個人利益凌駕于業(yè)主共同利益之上，損害其他業(yè)主利益或業(yè)主共同利益, 導(dǎo)致矛盾產(chǎn)生。因此， 條例 確立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主大會決策、業(yè)主委員會執(zhí)行的制度。規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，可以在業(yè)主大會的授權(quán)范圍內(nèi)就某些物業(yè)管理事項作出

3、決定，但重大的決定必須經(jīng)業(yè)主大會2/3 業(yè)主同意才能作出。與以往相比較明確了業(yè)主大會、業(yè)主委員會的權(quán)利和義務(wù)； 規(guī)范了業(yè)主大會決策程序；給業(yè)主委員會定位并明確其職責；約束了業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動；確定了業(yè)主大會與業(yè)主委員之間的關(guān)系。從而建立了業(yè)主決策機構(gòu)和執(zhí)行機構(gòu)分離的管理模式。維護了大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益，促進了物業(yè)管理活動的健康發(fā)展。二、規(guī)范了物業(yè)管理收費。物業(yè)管理費的收取，多年以來一直是困繞物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的問題之一，主要表現(xiàn)在一是收費難度大。少數(shù)業(yè)主受傳統(tǒng)的福利性管理影響較深, 不愿交管理費; 還有一些業(yè)主將購房作為一種投資, 僅僅為了增值長期閑置，給物業(yè)費的收取帶來困難。二是收費行

4、為不規(guī)范。雖然國家計委、建設(shè)部早于1996 年 2 月就頒發(fā)了城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法將物業(yè)管理服務(wù)收費作了明確規(guī)定。但是有些物業(yè)管理企業(yè)忽視業(yè)主的合法權(quán)益，巧立名目，多收費，少服務(wù)，服務(wù)質(zhì)量與收費標準不相符，由此造成了很多的糾紛。條例 的頒布實施 , 使物業(yè)服務(wù)收費維護了物業(yè)企業(yè)和業(yè)主雙方的權(quán)益。物業(yè)服務(wù)收費區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。條例 從滿足不同類型的服務(wù)需求出發(fā)，完善物業(yè)管理服務(wù)標準，引導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)不斷提高服務(wù)質(zhì)量。遵循管理服務(wù)收費的定價原則、定價方式和價格構(gòu)成

5、；根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量，制定住宅的收費指導(dǎo)價，方便消費者根據(jù)自己的消費水平 選擇確定相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。與條例頒布前比較一是物業(yè)服務(wù) 費用由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定；二是充分考慮不同類型、性質(zhì)、 特點的物業(yè)，不同的服務(wù)對象以及業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的需求也不同，其 物業(yè)管理費用的收取標準也不相同。三是費用與服務(wù)水平相適應(yīng)，以 物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的高低，確定不同的收費標準；同時，針對業(yè) 主不按時交納物業(yè)管理費，影響物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的問題 條例 規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用，業(yè)主與 物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連 帶責任，已竣工但尚未

6、出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服 務(wù)費用由建設(shè)公司交納。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物 業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納，逾期仍不交納的， 物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。這一規(guī)定保障了物業(yè)管理企業(yè)的 正?；顒?，維護了全體業(yè)主的合法權(quán)益。三、規(guī)范了前期物業(yè)管理，明確建、管責任。相當一部分物業(yè)企業(yè)是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來的，割不斷的“母、子”關(guān)系，使物業(yè)管理的市場化運作程度不夠，物業(yè)管理企業(yè) 在經(jīng)營和運作上受到制約，缺少獨立性和經(jīng)營自主性，影響專業(yè)化水 平的提高；有些開發(fā)項目在規(guī)劃設(shè)計、施工階段遺留下較多的問題， 有的工程質(zhì)量低劣，有的配套設(shè)施不完善，有的開發(fā)單位在銷

7、售商品 房時虛假承諾，如綠化率、配套設(shè)施、各種優(yōu)惠、高承諾的物業(yè)管理 等等。使得物業(yè)管理企業(yè)承擔了本應(yīng)由開發(fā)商承擔的一部分責任，造成物業(yè)管理先天不足，給后續(xù)的管理工作帶來重大困難。當住宅出現(xiàn)質(zhì)量問題或住區(qū)環(huán)境問題時，由于建設(shè)和管理職責不清，一些開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)之間互相推諉，權(quán)責不清，會產(chǎn)生很多的混淆，使問題難以解決。為了加強開發(fā)建設(shè)與物業(yè)管理的銜接，加強對建設(shè)單位的監(jiān)督條例規(guī)定，建設(shè)單位要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房；國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；與業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)承接驗收工作并及時移交有關(guān)資料；建設(shè)單位應(yīng)

8、當與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同；商品房銷售合同中應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容；業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得處分。建設(shè)單位應(yīng)當在保修期限和保修范圍內(nèi)承擔物業(yè)的保修責任。同時對于違反上述規(guī)定的條例制定了一系列的處罰措施，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正， 給予警告，可以并處10 萬元以下的罰款；不移交有關(guān)資料的，由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，逾期仍不移交有關(guān)材料的， 對建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報，處 1 萬

9、元以上10 萬元以下的罰款；建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的， 由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10 萬元以上50 萬元以下的罰款。從而改變了物業(yè)管理的委托制為聘任制，打破了誰開發(fā)、誰管理的壟斷局面，明確了開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)的責、權(quán)、利，減少物業(yè)管理矛盾和糾紛，促進了公開、公平、公正的市場競爭機制的形成。四、施行了職業(yè)資格管理, 提高從業(yè)人員素質(zhì)。隨著我國經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定的增長，人們居住的硬件條件得到了很大的改善。這些硬件問題基本解決后，自然會對居住服務(wù)、居住環(huán)境等軟件方面的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量提出更高的要求。這就對現(xiàn)

10、有物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)意識和管理水平提出了新的挑戰(zhàn)。但在現(xiàn)實中受傳統(tǒng)觀念的束縛，思維定勢的局限，人們對物業(yè)管理卻沒有全面的認識，對物業(yè)管理企業(yè)沒有準確的定位，很多人都認為物業(yè)管理是一個低技術(shù)、勞動密集型行業(yè)，物業(yè)管理的主要內(nèi)容無非是保潔、保安、綠化、房屋維修等，是一個技術(shù)含量不高的行業(yè)，不需要高素質(zhì)的人才。也正是受這些認識左右，在許多小區(qū)還保留著房管所那個年代管理員的遺風，物業(yè)管理從業(yè)人員普遍學(xué)歷低、年紀大、缺少服務(wù)意識，沒有把企業(yè)放在市場經(jīng)濟中，位子顛倒，擺不正與業(yè)主的關(guān)系，依然用計劃經(jīng)濟的傳統(tǒng)管理方式，總把自己放在管理者的位子，缺乏對廣大業(yè)主全心全意的服務(wù)意識, 意識不到責任感、緊迫性危機感

11、；只注重管理，甚至說一不二，缺乏“用戶至上，用戶就是上帝”的服務(wù)觀念和平等對待業(yè)主的原則；在管理服務(wù)內(nèi)容上，只是“掃掃地、看看門、收收費”等，缺乏“精益求精”和為用戶提供多方面的、綜合性的服務(wù)精神。實際上，物業(yè)管理不是傳統(tǒng)的單純的維修管理，而是一種文化，一種精神文明，一種舒適、文明、安全的環(huán)境建設(shè)。物業(yè)管理是一項專業(yè)性很強的行業(yè)，需要高學(xué)歷、高素質(zhì)的人才，需要網(wǎng)絡(luò)等先進科技，也需要現(xiàn)代化的企業(yè)管理。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和科技的進步，互聯(lián) 網(wǎng)技術(shù)、通訊技術(shù)等高新科技的迅速發(fā)展，物業(yè)的智能化程度越來越 高，只有熟悉社會、經(jīng)濟的基本法律、法規(guī)和政策，掌握現(xiàn)代化的信 息收集技術(shù)，能及時把握市場動態(tài)，熟悉各行

12、業(yè)基本辦事流程及日常 設(shè)施維修養(yǎng)護技能，擁有掌握管理技術(shù)和硬件技術(shù)的專業(yè)人員，具有 先進的物業(yè)管理工具及設(shè)備，建立科學(xué)、規(guī)范的管理措施及工作程序 的物業(yè)管理企業(yè)，才有能力提供相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。在物業(yè)管理中 引入諸多高新科技的設(shè)施設(shè)備，已經(jīng)是大勢所趨。如果物業(yè)管理人員 服務(wù)意識差、管理水平低，觀念不及時更新，這樣的企業(yè)在今后市場 競爭中將不可避免的被淘汰出局。行業(yè)要發(fā)展需要技術(shù)進步和人員素 質(zhì)的提高，因此，條例對推動物業(yè)管理技術(shù)進步，提高技術(shù)含量和 管理服務(wù)水平，加強物業(yè)管理專業(yè)人員管理，都有詳細的規(guī)定，國家 鼓勵物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進步提高管理和服務(wù)水平；從事物業(yè)管理的人員應(yīng)

13、當按照國家有關(guān)規(guī)定， 取得職業(yè)資格證書。 建立物業(yè)管理人員職業(yè)資格證書制度，是貫徹中央部署，規(guī)范發(fā)展物 業(yè)管理行業(yè)的需要。當前，我國物業(yè)管理行業(yè)尚處在起步階段，物業(yè) 管理從業(yè)人員素質(zhì)亟待提高。物業(yè)管理企業(yè)是一種以較少資本而管理 龐大資產(chǎn)的企業(yè)，根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)這一特殊性，決定了物業(yè)管理從 業(yè)人員，只有具備扎實的物業(yè)管理知識和良好的實踐經(jīng)驗，具備較強 的經(jīng)營能力，才能保證物業(yè)的正常使用并使物業(yè)保值、增值，才能降 低企業(yè)的經(jīng)營風險并提高企業(yè)的自身效益。而且，物業(yè)的智能化程度 越來越高，這就要求物業(yè)管理從業(yè)人員及時掌握新技術(shù)、新方法。對 物業(yè)管理從業(yè)人員實行職業(yè)資格認證制度，既能吸引優(yōu)秀人才進入物

14、業(yè)管理行業(yè)，也能給在職人員帶來壓力，促進他們不斷更新知識和增 強技能，有利于建設(shè)一支懂經(jīng)營、善管理、精業(yè)務(wù)、守道德的專業(yè)人 員隊伍，推動物業(yè)管理的技術(shù)進步，提高技術(shù)含量和服務(wù)水平，推進 物業(yè)管理行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。五、施行了物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)制度，規(guī)范物業(yè)管理市場。物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，是一種以營利為目的的經(jīng)濟 組織，實質(zhì)上是對業(yè)主共同事務(wù)進行管理的一種活動，帶有公共的性 質(zhì)。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)要依照全體業(yè)主的授權(quán)，以維 護全體業(yè)主的利益和社會公共利益。物業(yè)管理企業(yè)具有與業(yè)主長時間 保持密切聯(lián)系的特點，企業(yè)管理水平的高低，直接影響到業(yè)主的生活 環(huán)境和工作質(zhì)量。目前，部分物業(yè)

15、管理企業(yè)是從原房管部門或單位后 勤管理部門轉(zhuǎn)制而來，服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系沒有確立，物業(yè)管理的服 務(wù)特性被淡化。部分物業(yè)管理企業(yè)，過度追求利潤，不按照合同約定 的服務(wù)，收費與服務(wù)不符。一些物業(yè)管理公司對于所管理的物業(yè)徒有 虛名，有的雖然也成立了公司掛牌經(jīng)營，但僅僅是一種翻牌公司，與 原來的房管所毫無兩樣，辦事拖拉，業(yè)務(wù)素質(zhì)差，不僅妨礙住戶正常 的生活和不利于延長物業(yè)的使用壽命，而且也影響了物業(yè)管理公司的 聲譽和發(fā)展前途。因此，有必要物業(yè)管理企業(yè)建立市場準入和清出制 度，為了有利于整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場，實行企業(yè)資質(zhì)審批制度。條例對物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理活動的條件作出了嚴格的限制, 要求物業(yè)管理企

16、業(yè)不僅要具備法人資格，還要具備相應(yīng)的資質(zhì)資格，條例規(guī)定，國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，實行資質(zhì)管理制度，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處 5 萬元以上20萬元以下罰款，給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。規(guī)范了企業(yè)行為、有效解決群眾投訴從而保證了物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，凈化了物業(yè)管理市場，使物業(yè)管理行業(yè)踏上良性發(fā)展的軌道。六、明確了物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會與社區(qū)關(guān)系。社區(qū)居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，它的職能大都帶有社會公共性。業(yè)主大會是業(yè)主們由于共同財產(chǎn)關(guān)系而形成的共同利益群體，它的職能主要是民事性的，它與社區(qū)

17、委員會在性質(zhì)、職能、權(quán)利基礎(chǔ)等多個方面，都存在著根本性的差異，但是業(yè)主、業(yè)主大會要維護好自己的權(quán)益，離不開當?shù)鼐游瘯闹笇?dǎo)和幫助。物業(yè)管理企業(yè)，是具有物業(yè)管理資質(zhì)，并經(jīng)工商行政部門登記注冊取得營業(yè)執(zhí)照，接受業(yè)主大會的委托依照物業(yè)服務(wù)合同進行專業(yè)化管理，實行有償服務(wù)的企業(yè)。業(yè)主大會是代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主合法權(quán)益的自治組織，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會之間是互相依存、相互作用，缺一不可的關(guān)系，是在物業(yè)管理專業(yè)化管理與業(yè)主自制管理相結(jié)合的高度同一。他們之間的關(guān)系是選擇與被選擇、服務(wù)與被服務(wù)、聘任與被聘任的關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的好壞在社區(qū)建設(shè)，尤其在社區(qū)服務(wù)業(yè)的發(fā)展中具有重要作用。業(yè)主大會、社

18、區(qū)委員會、物業(yè)管理企業(yè)在根本目標上是一致的，都是為了給業(yè)主創(chuàng)造良好的生活居住環(huán)境。以往由于缺乏對社區(qū)委員會的認識，理不順相互關(guān)系，造成諸多物業(yè)管理活動中矛盾。因此，條例規(guī)定, 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當積極配合相關(guān)居民委 員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受監(jiān)督。 住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當告知相關(guān)的居民 委員會，并認真聽取居民委員會的建議。要努力創(chuàng)建物業(yè)管理與社區(qū) 建設(shè)良性互動的新機制，就要求物業(yè)管理企業(yè)、社區(qū)委員會、業(yè)主大 會共同努力，只有物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)共進，以物業(yè)管理服務(wù)推動社 區(qū)服務(wù)發(fā)展，才能創(chuàng)造出管理有序、服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美

19、、治安良好、 生活便利、人際關(guān)系和諧的現(xiàn)代化居住環(huán)境。七、明確了業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)與供水、供電、供氣、供熱、通 訊、有線電視等單位關(guān)系。長久以來由于供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位 的壟斷地位，往往把服務(wù)與收費無償?shù)剞D(zhuǎn)嫁給了物業(yè)管理企業(yè)，造成 了由物業(yè)管理企業(yè)來代收代繳費用的不合理現(xiàn)象。而代收代繳費用的 過程中，又存在著總表與分表的誤差等因素造成的費用負擔。 按照“誰 受益，誰承擔”的原則，物業(yè)管理企業(yè)自然通過提高收費標準的方法， 讓用戶承擔。但物業(yè)管理企業(yè)的這種提高收費標準的做法又違反了國 家價格法的有關(guān)規(guī)定，屬于亂收費的范疇。這樣就使得這些費用沒有 辦法落實，成為物業(yè)管理企業(yè)的

20、額外負擔。事實上，業(yè)主和供水、供 電、供熱、通訊、有線電視等單位之間，是一種合同關(guān)系。作為合同 的當事人，業(yè)主和供水、供電、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當 按照法律的規(guī)定和合同的約定，來行使合同的權(quán)利和履行合同的義務(wù)。從供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的性質(zhì)看，作為 商品的提供者，應(yīng)該按照商品的市場規(guī)律直接提供服務(wù)與收費。向業(yè) 主收取相應(yīng)的費用是供水、供電、供熱、通訊、有線電視等單位的權(quán) 利和義務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)并不是合同的當事人，沒有義務(wù)向上述單位 支付這些費用，也沒有權(quán)利向業(yè)主收取這些費用。費用收不上來就只 能由物業(yè)管理企業(yè)墊交，此前許多物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的糾紛都與此 有關(guān)。如

21、果供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位均向每 一個業(yè)主收費，會導(dǎo)致交易成本增高，對當事人雙方均無益處。而在 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)作為管理服務(wù)人，對物業(yè)及業(yè)主的情 況較這些單位更熟悉。如果由物業(yè)管理企業(yè)接受供水、供電、供氣、 供熱、通訊、有線電視等單位的委托，代其向業(yè)主收取相關(guān)費用，可 以節(jié)省當事人的時間和金錢，提高辦事效率。因此，為了保障業(yè)主的 合法權(quán)益，針對目前物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱由物 業(yè)管理企業(yè)代收代繳費用的不合理混亂現(xiàn)象，條例按照市場規(guī)律做 出了規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線 電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接

22、受委托收 費的不得向業(yè)主收取額外費用。這意味著自來水公司、供電公司、燃 氣公司、供暖公司跟物業(yè)管理企業(yè)是一個平等的企業(yè)關(guān)系了，有效地 解決這一問題，保障了業(yè)主的合法權(quán)益。八、建立住房維修資金制度。住房制度改革前，城市居民住房由政府或單位統(tǒng)一建設(shè)，住房產(chǎn) 權(quán)屬政府或單位所有。住房維修養(yǎng)護責任由政府或單位承擔，居民僅支付極少的租金。由于回收的租金不能夠維持房屋的維修，不足部分費用只能由政府或單位負擔。政府和單位背負上了維修費補貼的沉重包袱。同時，維修資金缺乏，大量公房得不到及時保養(yǎng)和修繕，不少住房因年久失修而成為危房，危及住戶的居住安全。隨著我國經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展和住房制度改革的不斷深入，取消了福利住房分配制度，房屋的權(quán)屬發(fā)生了根本性質(zhì)的改變。新建商品房由個人出資購買，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，原有公有住房也通過房改的辦法，將產(chǎn)權(quán)出售給個人。隨著房屋權(quán)屬逐步向個人化轉(zhuǎn)變，住房產(chǎn)權(quán)多元化格局逐漸形成，居民個人擁有住宅的比例越來越高，住房的維修管理責任相應(yīng)由