物業(yè)工作計劃書與物業(yè)工作計劃推薦匯編.doc

1、物業(yè)工作計劃書與物業(yè)工作計劃推薦匯編物業(yè)工作計劃書有效實施各項業(yè)務(wù)工作 , 現(xiàn)擬定以下工作計劃 :一、三個小區(qū)公共事務(wù)方面1、全面推行租賃經(jīng)營服務(wù)工作, 召開全體工作人員總動員會, 明確租賃服務(wù)意義目的 , 統(tǒng)一思想 , 集體學(xué)習(xí)相關(guān)業(yè)務(wù)推廣內(nèi)容和業(yè)務(wù)辦理操作流程 , 確保工作正常進(jìn)展。2、為提高費用收繳率 , 確保財務(wù)良性循環(huán) , 以專題會議形式組織各物業(yè)助理、前臺人員、領(lǐng)班級以上人員進(jìn)行學(xué)習(xí)各種費用追繳工作流程。3、以專題會議形式 , 組織三個小區(qū)管理骨干及相關(guān)工作人員集體學(xué)習(xí)案例通報管理制度、案例通報操作流程圖及相關(guān)作業(yè)表格, 明確責(zé)任關(guān)系 , 杜絕各種同類負(fù)面案例再次發(fā)生 , 全面提高

2、管理服務(wù)質(zhì)量。4、制定保安器材管理規(guī)定 , 包括對講機、巡更棒、門崗電腦等, 并認(rèn)真貫徹實施 , 明確責(zé)任關(guān)系 , 誰損壞誰負(fù)責(zé) , 杜絕各種不合理使用現(xiàn)象。5、回顧三個小區(qū)從去年 7 月份以來各方面情況 , 以對比分析、尋找差距 , 為下一步工作提高作出更可行的具體措施。二、 xx 華庭項目1、全力抓好 30-35 幢物業(yè)移交工作 , 確保業(yè)主滿意。第1頁共10頁2、督促管理處及時做好26-29 幢摩托車位車牌的制作及安裝; 并督促管理處及時頒發(fā)通知, 要求業(yè)主在 5 月 20 日前到管理處辦妥租賃停放手續(xù) , 該區(qū)域摩托車從6 月 1 日起全面執(zhí)行收費。執(zhí)行前協(xié)調(diào)保安做好落實工作。3、繼續(xù)

3、跟進(jìn) 26-29 幢綠化種植工作。4、督促及時做好部份綠化帶殘缺空白補種工作。5、督促工程部做好30-35 幢相關(guān)附屬工程 , 如: 道路、園林綠化、監(jiān)控中心、倉庫、車位規(guī)劃等。6、做好個別崗位人員調(diào)整和招聘工作( 如: 綠化組長到位、管理處負(fù)責(zé)骨干到位等 ), 確保項目工作正常運行。7、擬定 "xx 華庭首屆業(yè)主委員會成立方案" 及籌備會一系列工作措施 , 為創(chuàng)建 " 市優(yōu) " 工作打好基礎(chǔ)。三、 xx 居項目1、對第三期部分摩托車不配合管理工作進(jìn)行加強 , 發(fā)揮標(biāo)識識別作用 , 強化憑辦理租賃手續(xù)方可停放 , 加強收費工作。2、加強第四、五期摩托車租

4、賃辦理管理工作, 杜絕各種長期免費停車現(xiàn)象 , 維護(hù)秩序正常。3、與財務(wù)協(xié)調(diào) , 及時做好壞帳處理。4、督促全面檢測該項目紅外報警系統(tǒng)情況, 找出問題所在 , 并做好相應(yīng)改善 , 確保系統(tǒng)的靈敏度和正常運行。5、對個別業(yè)主在私家花園內(nèi)亂搭亂建的屋棚動員拆除, 以免影響整體觀容。6、督促完善該項目小區(qū)商鋪的資料管理。第2頁共10頁7、督促做好第一期、第二期部分樓梯個別部位的朽木處理, 維護(hù)物業(yè)的完好。8、督促做好第五期共7 幢對講機故障檢修。四、 xx 項目1、督促整理好第12-15 幢( 共 36 戶, 已收樓 32 戶) 房屋檔案資料。2、做好外圍紅線報警的使用與維護(hù), 包括內(nèi)外圍兩側(cè)綠化植

5、物遮擋的修剪等工作。3、制定安全警報現(xiàn)場跟蹤與核實, 并明確解除警報及記錄操作相關(guān)要求 , 避免作業(yè)疏忽。4、跟進(jìn)落實好會所泳池的開張營業(yè), 并做好相應(yīng)的管理與維護(hù)工作, 包括門票發(fā)售、泳池水質(zhì)處理等。5、督促做好 12-15 幢相關(guān)附屬工程 , 包括架空層車位地面欄桿的安裝、車位產(chǎn)權(quán)面積的明確 ( 公司要求架空車位出售 ) 、園林綠化、保安室、監(jiān)控室、倉庫等工作的完善。6、跟進(jìn)做好小區(qū)健身器材的安裝。7、督促做好各種費用的追收。8、跟進(jìn)第 7 幢破裂玻璃門扇的安裝。9、跟進(jìn)部分綠化植物的補種和改造等( 如: 大門入口處即將枯死的大葉油棕樹 3 棵, 應(yīng)該更換 ) 。五、其它事項1、xx&qu

6、ot; 士多 " 招商登記等工作配合。2、按公司議事日程要求開展各項日常工作。3、協(xié)調(diào)相關(guān)部門完成好各項工作任務(wù)。第3頁共10頁以上計劃 , 敬請上級領(lǐng)導(dǎo)審核指示。第4頁共10頁物業(yè)工作計劃推薦在目前的基礎(chǔ)上，茲有相關(guān)計劃如下：一、明確管理結(jié)構(gòu)，清晰管理層次，使各項管理權(quán)責(zé)分明，合理有序首先是物業(yè)公司的地位，按實際情況的需要以及地產(chǎn)與物業(yè)管理之間的關(guān)系，物業(yè)管理行業(yè)的普遍慣例，物業(yè)公司隸屬房地產(chǎn)公司，作為房地產(chǎn)公司下屬專門從事物業(yè)管理的獨立機構(gòu)，這樣的結(jié)構(gòu)專業(yè)對口，兩用其利，上下呼應(yīng)，在現(xiàn)階段無論對地產(chǎn)開發(fā)還是物業(yè)管理都十分有利。其次應(yīng)以委托合同或其它法律形式明確投資廣場業(yè)主方 (z

7、 公司 ) 與物業(yè)公司的聘用委托關(guān)系，以及規(guī)范第二業(yè)主 ( 租戶、使用人 ) 與物業(yè)公司的間接委托關(guān)系。物業(yè)公司內(nèi)部的架構(gòu)，目前嚴(yán)重失調(diào)，應(yīng)在精簡、實用原則下，建立現(xiàn)代企業(yè)所必須具備的機構(gòu)。按目前的情況，急需建立的職能機構(gòu)如綜合管理部 ( 行政、人事、質(zhì)量管理 ) ，營銷企劃部 ( 企業(yè) CI 與企業(yè)文化策劃、宣傳、營銷) ，再完善和規(guī)范財務(wù)計劃部( 負(fù)責(zé)會計核算、出納、倉管、成本控制管理) ，另外將投資廣場物業(yè)管理與z 公寓的經(jīng)營管理按職能各自成立一個管理處，z 公寓是作為物業(yè)公司向業(yè)主方承租經(jīng)營的物業(yè)，由"z 公寓管理處 " 按商務(wù)酒店模式進(jìn)行管理，而"廣場管

8、理處 " 則為包括公寓在內(nèi)的所有投資廣場的物業(yè)提供全面的物業(yè)管理方面的服務(wù)。 " 投資廣場管理處 " 與"z 公寓管理處 " 作為物業(yè)公司兩個獨立部門，公司 " 三部 "( 財務(wù)、綜合、營銷 ) 作為公共服務(wù)部門，負(fù)責(zé)全公司 ( 包括 " 兩處 ") 的相關(guān)職能管理。公司對" 兩處 " 按各自特點進(jìn)第5頁共10頁行考核管理：廣場管理處以客戶滿意度和整體發(fā)展作業(yè)績考核依據(jù)，公寓管理處以營業(yè)狀況做業(yè)績考核依據(jù)。這樣，即形式物業(yè)公司與房地產(chǎn)公司的建屬關(guān)系，與業(yè)主方(z 公司) 的聘任委托關(guān)系

9、，與租戶的間接聘任委托關(guān)系 ( 通過業(yè)主方進(jìn)行 ) 的明確層次 ; 物業(yè)公司內(nèi)部再形成 " 三部 "" 兩處 " 的事務(wù)管理與事業(yè)管理、服務(wù)與經(jīng)營 ( 物業(yè)管理與公寓酒店經(jīng)營 ) 各職能明確的格局，權(quán)責(zé)、利分明，便于控制和規(guī)范。二、建立系統(tǒng)的動作管理模式無論是物業(yè)公司的整體運作，還是各部門的管理，都需要有一套統(tǒng)一、系統(tǒng)的模式來規(guī)范、協(xié)調(diào)和實施控制，這是現(xiàn)代企業(yè)管理得以成功運作的基本系統(tǒng)要求。物業(yè)管理和公寓酒店管理在當(dāng)今都是較為成熟的行業(yè)，有整套的理論支持，有很多歷經(jīng)成功檢驗的成熟經(jīng)驗，有無數(shù)成功條例可供借鑒。在結(jié)合實際的基礎(chǔ)上，參照這些成熟的經(jīng)驗來制定各

10、項運作管理規(guī)范。建立一套系統(tǒng)的模式，這樣形式高起點、高標(biāo)準(zhǔn)來創(chuàng)造高水準(zhǔn)，可以得到事半功倍的效果。這也是物業(yè)公司急待解決的問題。三、加強日常管理工作在日常的基礎(chǔ)管理中，充分彩各種現(xiàn)代管理方法和技術(shù)，如普通應(yīng)用于服務(wù)行業(yè)的計劃目標(biāo)管理、全面質(zhì)量管理、 CI 體系管理和協(xié)調(diào)、激勵管理等。根據(jù) ISO9001質(zhì)量保證與管理國際標(biāo)準(zhǔn)中有關(guān)服務(wù)行業(yè)的要求，將各項管理工作的每一項細(xì)節(jié)形式標(biāo)準(zhǔn)化文件，在物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化之路，這也是行業(yè)發(fā)展的趨勢。第6頁共10頁借鑒和利用成熟經(jīng)驗，將各種先進(jìn)的管理方法運用到實處，落實到細(xì)節(jié)。作為服務(wù)性行業(yè)，日?；A(chǔ)管理的主要重點是服務(wù)水準(zhǔn)，即服務(wù)產(chǎn)品的質(zhì)量。引入質(zhì)量控制、質(zhì)量保證

11、的概念，建立質(zhì)量控制體系，把各項工作以標(biāo)準(zhǔn)程序文件來規(guī)范，這是基礎(chǔ)管理的趨勢，也是有效的方法，也容易做到。四、吸納人才，加強培訓(xùn)，充實各關(guān)鍵部位的人力資源企業(yè)以 " 人" 為本，物業(yè)管理更是一個人力密集型的服務(wù)性行業(yè)，目前物業(yè)公司在物業(yè)管理、公寓客房服務(wù)、行政人事、質(zhì)量控管、營銷企劃這些關(guān)鍵崗位嚴(yán)重缺乏干實事、真正專業(yè)的合適人才，在保潔、工程等基礎(chǔ)崗位也無相關(guān)專業(yè)的骨干技術(shù)人員，不僅難以搞好目前的運作，也將嚴(yán)重制約公司的發(fā)展與成長。招聘吸納和加強培訓(xùn)是解決人力資源問題的有限手段。業(yè)內(nèi)通行的做法是與專業(yè)技術(shù)學(xué)校聯(lián)合建立人才儲備基地，采取 " 請進(jìn)來 " 、

12、" 送出去 " 的方式進(jìn)行培訓(xùn)、學(xué)習(xí)。建立并實施激勵機制，創(chuàng)造良好的氛圍環(huán)境，如工效結(jié)構(gòu)、評優(yōu)獎勵、末位淘汰以及良好的企業(yè)文化吸引，適當(dāng)?shù)母＠鹊榷际浅墒斓娜肆Y源管理策略與方法。充分吸納有用之才，創(chuàng)造培養(yǎng)和留住人才的環(huán)境，使公司保持活力，有充足的人力資源做后盾，就可以大大促進(jìn)成長和發(fā)展。五、投資廣場的物業(yè)管理工作重點在明確管理層次，做好上述工作的基礎(chǔ)上，各部門與" 廣場管理處" 協(xié)調(diào)配合，貫徹落實公司各項方案，以客戶 ( 業(yè)主、租戶 ) 滿意為重心，完善服務(wù)體系，提高服務(wù)層次，改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，另在以下幾點上實實在在地堅持 " 客戶至上、服務(wù) &

13、quot; 的原則：第7頁共10頁1、改善和創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理環(huán)境，在對租戶提供服務(wù)方面采取一系列有效措施，盡快提高客戶滿意度。如：加強員工禮儀禮貌，規(guī)范各項程序，提高辦事效率，為客戶提供一些便利的免費增值服務(wù)( 打掃房間、維修設(shè)施、收發(fā)郵件、代辦電信業(yè)務(wù)等等) ，不亂收費或明確除物業(yè)管理費外不收取客戶特約服務(wù)成本以外的任何費用。2、在保安、保潔等基礎(chǔ)環(huán)節(jié)采用星級酒店的管理方法，高標(biāo)準(zhǔn)地實施程序化、制度化、遠(yuǎn)東化管理，尤其是在涉及對客服務(wù)程序方面一律以 ISO9001標(biāo)準(zhǔn)要求建立質(zhì)量控制與保證的程序文件，實施標(biāo)準(zhǔn)化管理。3、在物業(yè)設(shè)施的運行和維保管理、能耗控制方面利用各種成熟經(jīng)驗，確保大廈物業(yè)設(shè)

14、施" 常用常新 " ，達(dá)到物業(yè)管理的 " 保值增值 " 目的，并使這一方面成為物業(yè)公司的一項長處。4、充分利用投資廣場這一物業(yè)基礎(chǔ)來創(chuàng)建和實施物業(yè)公司的企業(yè)文化、 CI 系統(tǒng)建設(shè)、營銷策劃等活動，將物業(yè)公司的形象與廣場的物業(yè)形象緊密結(jié)合，不僅可減少這方面的投入，更可以" 雙贏雙惠 " ，物業(yè)公司創(chuàng)造社會效益的同時，廣場物業(yè)形象得以提升，使用價值得以升華。5、在物業(yè)管理方面，根據(jù)目前的情況還需著重以下幾點以保持持續(xù)發(fā)展并始終走在本地區(qū)同業(yè)前列：需要大力提高從業(yè)人員的素質(zhì)，尤其是管理人員要盡快專業(yè)化，通過各種途徑學(xué)習(xí)培訓(xùn)專業(yè)知識，一年以內(nèi)

15、必須取得國家物業(yè)管理上崗資質(zhì)證，管理處主任必須取得物業(yè)管理職業(yè)資質(zhì)證書，全面提升公司人才層次，配合和促進(jìn)公司發(fā)展。第8頁共10頁按照國家物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審查標(biāo)準(zhǔn)，要求著手完善公司各項建設(shè)，力爭一年以內(nèi)通過相關(guān)資質(zhì)審查，取得物業(yè)管理業(yè)專業(yè)資質(zhì)證書。確定明確的奮斗目標(biāo)：即以投資廣場的物業(yè)管理為基礎(chǔ)，充分鍛煉人才，完善管理模式，積累經(jīng)驗和實力，在一年以內(nèi)形成一支穩(wěn)定、專業(yè)的物管隊伍，把投資廣場建設(shè)成為一個" 整體秩序井然有序、內(nèi)外環(huán)境整潔、優(yōu)雅、安全，物業(yè)服務(wù)細(xì)致、周到、熱情，配套設(shè)施齊全、便捷 " 的高尚商務(wù)中心，成為z 一流寫字樓和物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)樣板。六、 z 公寓的經(jīng)營管理

16、將 z 公寓按標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)酒店模式進(jìn)行管理，同樣實行高標(biāo)準(zhǔn)的星級化管理，狠抓服務(wù)質(zhì)量，這方面在本地有充足的人才與管理經(jīng)驗可以引進(jìn)，做好公寓的經(jīng)營，獲取較好的效益較為容易，以下為幾個方面的重點：1、營銷工作是經(jīng)營的重中之重，銷售才能創(chuàng)造利潤和效益，也只有保持一定的客房入住率，才能最終檢驗和鍛煉管理能力。爭取準(zhǔn)確定位 ( 消費層次、價格策略、服務(wù)水平) 、積極營銷 ( 充分運用各種成熟可行的營銷手段 ) 、創(chuàng)造品牌 (CI 策劃、宣傳、結(jié)合提升品質(zhì)，爭取市場美譽度等以求品牌效應(yīng)) 的策略，將公寓的營銷做活、做實、做順。2、服務(wù)質(zhì)量是酒店經(jīng)營成功的基礎(chǔ)。抓好服務(wù)質(zhì)量的關(guān)鍵是確實標(biāo)準(zhǔn)和程序，加強人員培訓(xùn)，

17、嚴(yán)格質(zhì)量控制管理，只要認(rèn)真做好這幾項工作，服務(wù)質(zhì)量就可以有保證。3、完善硬件設(shè)施和配套功能，充分利用、完善現(xiàn)有康樂設(shè)施，如網(wǎng)球場、乒乓球室、棋牌室等，引進(jìn)其他必要的項目如美容美發(fā)、健第9頁共10頁身娛樂等，另在餐飲、會議設(shè)施的配套上加強，補充配置好VIP 及其它客房應(yīng)有的設(shè)施，使公寓在硬件水平和服務(wù)功能上形成綜合性、完整性、便捷性，提升品位及同業(yè)競爭力。4、公寓樓在地理位置上較偏僻，具備 " 鬧中取靜 " 的優(yōu)勢，但因無臨街門市，也沒有廣告宣傳方向的直接視覺標(biāo)識等，造成 " 養(yǎng)在深閨人不知 " 的局面，不易被消費對象發(fā)現(xiàn)選中。而只需打南大門，利用南大門臨主干道江津路的優(yōu)勢，在南大門及相連通道投入一些標(biāo)識、宣傳物，比如與鳳凰閣餐廳租戶合作制作廣告牌、路燈標(biāo)識以及一些烘托氣氛的裝飾物，即可變不利為有利。另外在成本控制、安保防衛(wèi)等方面常抓不懈，根據(jù)本地市場分析，公寓樓的硬件條件有優(yōu)勢，輔以積極求進(jìn)、務(wù)實創(chuàng)新的管理，半年內(nèi)使之成為本地一流商務(wù)酒店，創(chuàng)造良好的效應(yīng)并非難事。