某地產(chǎn)公司“天鵝湖1號”開盤工作溝通會

1、“天鵝湖天鵝湖1 1號號”開盤工作溝通會開盤工作溝通會謹(jǐn) 呈：合肥天同地產(chǎn)有限公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司所有，未深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。A-592-GW-080703-001 12/11/2021本報告是嚴(yán)格保密的?！疤禊Z湖天鵝湖1 1號號”溝通會主要內(nèi)容溝通會主要內(nèi)容工程進(jìn)度確認(rèn)工程進(jìn)度確認(rèn)近期市場分析近期市場分析項(xiàng)目營銷思路項(xiàng)目營銷思路2本報告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目工程進(jìn)度確認(rèn)：售樓處開放至項(xiàng)目初步確項(xiàng)目工程進(jìn)度確認(rèn)：售樓處開放至項(xiàng)目初步確定開盤時間定開盤時間1

2、1個半月，儲客時間短個半月，儲客時間短項(xiàng)目工程節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目工程節(jié)點(diǎn)6.156.157.157.158.158.159.159.1510.1510.151212月底月底8 8月月1515日售樓處開放日售樓處開放8 8月月2020日預(yù)售證開始辦理日預(yù)售證開始辦理9 9月月2020日預(yù)售證辦理成功日預(yù)售證辦理成功1212月底項(xiàng)目樣板房開放月底項(xiàng)目樣板房開放地上主體三層地上主體三層項(xiàng)目籌備期項(xiàng)目籌備期3本報告是嚴(yán)格保密的?！疤禊Z湖天鵝湖1 1號號”溝通會主要內(nèi)容溝通會主要內(nèi)容工程進(jìn)度確認(rèn)工程進(jìn)度確認(rèn)近期市場分析近期市場分析項(xiàng)目營銷思路項(xiàng)目營銷思路4本報告是嚴(yán)格保密的。全市住宅市場全市住宅市場0808年步入

3、供過于求，年步入供過于求，0909年年2 2月開月開始市場回暖跡象明顯（供需量的變化）始市場回暖跡象明顯（供需量的變化）全市住宅供需分析全市住宅供需分析5本報告是嚴(yán)格保密的。全市住宅成交均價經(jīng)歷了全市住宅成交均價經(jīng)歷了0808年的下降期后，年的下降期后，0909年進(jìn)入穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢年進(jìn)入穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢全市住宅價格分析全市住宅價格分析20092009年開始市場回暖跡象明顯，直道年開始市場回暖跡象明顯，直道20092009年年5 5月，全市住宅成交均價達(dá)到了月，全市住宅成交均價達(dá)到了42384238元元/ /平方米平方米20082008年市場供過于求的年市場供過于求的“淡市淡市”下，價格自

4、下，價格自9 9月后一直呈下降趨勢，全市一片月后一直呈下降趨勢，全市一片“降價風(fēng)波降價風(fēng)波”6本報告是嚴(yán)格保密的。區(qū)域住宅市場區(qū)域住宅市場0808年表現(xiàn)為明顯的供過于求，年表現(xiàn)為明顯的供過于求，0909年整體市場表現(xiàn)良好，總體供需平衡年整體市場表現(xiàn)良好，總體供需平衡數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)庫區(qū)域供需分析區(qū)域供需分析區(qū)域住宅市場區(qū)域住宅市場08年供應(yīng)量為年供應(yīng)量為61.6萬，成交量萬，成交量24萬，供需比達(dá)到了萬，供需比達(dá)到了2.08，表現(xiàn)為嚴(yán)重的供過于求，表現(xiàn)為嚴(yán)重的供過于求09年前五個月數(shù)據(jù)顯示，政務(wù)區(qū)整體走勢良好，表現(xiàn)為供不應(yīng)求，總體供需比為年前五個月數(shù)據(jù)顯示，政務(wù)區(qū)整體走勢良好，表現(xiàn)為供不應(yīng)求

5、，總體供需比為0.97本報告是嚴(yán)格保密的。區(qū)域住宅市場均價同步于全市，區(qū)域住宅市場均價同步于全市，0808年后半年年后半年價格下降明顯，自價格下降明顯，自0909年開始價格有所提升年開始價格有所提升區(qū)域量價分析區(qū)域量價分析區(qū)域住宅成交價格在區(qū)域住宅成交價格在20092009年年4 4月份創(chuàng)造了區(qū)域最低成交均價月份創(chuàng)造了區(qū)域最低成交均價36633663元元/ /，同時成交量升至全市第二，同時成交量升至全市第二8本報告是嚴(yán)格保密的。區(qū)域內(nèi)近期開盤項(xiàng)目分析：開發(fā)商在合肥本地區(qū)域內(nèi)近期開盤項(xiàng)目分析：開發(fā)商在合肥本地首次開發(fā)，可比性較大首次開發(fā)，可比性較大發(fā)能發(fā)能太陽海岸太陽海岸20082008年年9

6、9月月1616日開盤日開盤陶然居陶然居20092009年年5 5月月2929日開盤日開盤融科融科九重錦九重錦20082008年年1111月開盤月開盤區(qū)域典型項(xiàng)目分析區(qū)域典型項(xiàng)目分析9本報告是嚴(yán)格保密的。主打主打“低價低價”路線項(xiàng)目：取得預(yù)售路線項(xiàng)目：取得預(yù)售15781578套，套，已售已售905905套，均價套，均價39523952元元/ /發(fā)能發(fā)能太陽海岸太陽海岸10本報告是嚴(yán)格保密的。推廣節(jié)奏：儲客期長，一期售樓處開放至開盤推廣節(jié)奏：儲客期長，一期售樓處開放至開盤歷時歷時5 5個半月，目前個半月，目前“低價低價” ” 變?yōu)楹诵母偁幜ψ優(yōu)楹诵母偁幜?8.3.2108.3.21售樓處開放售樓處

7、開放6.286.28看房車啟用看房車啟用7.317.31公開認(rèn)籌（報道到場公開認(rèn)籌（報道到場300300人，共人，共208208套，認(rèn)套，認(rèn)籌籌100100個）個）9.069.06項(xiàng)目開盤項(xiàng)目開盤（當(dāng)天（當(dāng)天9.89.8折）折）9.169.16加推加推6868套套9.269.26借國慶節(jié)，繼續(xù)加推至借國慶節(jié)，繼續(xù)加推至7575套套10.1610.16開始全面促銷開始全面促銷12.412.4價格一步到位價格一步到位09.2.2009.2.20首付首付1 1萬元萬元3.213.21看房團(tuán)活動看房團(tuán)活動4.54.5樓王認(rèn)籌樓王認(rèn)籌現(xiàn)場樣板房開現(xiàn)場樣板房開放，推出放，推出43804380元元/ /平平

8、, ,帶帶10001000元裝修元裝修5.15.1l售樓處開放至認(rèn)籌：售樓處開放至認(rèn)籌：4 4個月零個月零1010天天l認(rèn)籌至開盤：認(rèn)籌至開盤：1 1個月零個月零6 6天天l后續(xù)主要以促銷為主后續(xù)主要以促銷為主l低價成為本項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)低價成為本項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)發(fā)能發(fā)能太陽海岸太陽海岸11本報告是嚴(yán)格保密的。產(chǎn)品分析：暢銷產(chǎn)品分析：暢銷76-8976-89平平 “ “2+1”2+1”房，房，52-6352-63平的大一房相對滯銷，反映三口之家需求較大平的大一房相對滯銷，反映三口之家需求較大發(fā)能發(fā)能太陽海岸太陽海岸7272平平小小兩兩房房相相對對滯滯銷銷5252、6262平平一房一房相對相對滯銷滯

9、銷l7272平兩房戶型滯銷，主平兩房戶型滯銷，主要是空間過小，反映出客要是空間過小，反映出客戶對功能空間的大小有一戶對功能空間的大小有一定需求；定需求；7272平平小小兩兩房房相相對對滯滯銷銷l0101單元單元7272平的兩房與平的兩房與0101單元單元6363平的一房都相對滯銷，面積控制不好；平的一房都相對滯銷，面積控制不好；l0303、0404單元單元8989平的平的“2+1”2+1”房較暢銷；房較暢銷；l0505單元單元4343平的一房較暢銷，總價低明顯；平的一房較暢銷，總價低明顯；l5252、6262、6363平的一房設(shè)計(jì)相對不合理，走量慢平的一房設(shè)計(jì)相對不合理，走量慢12本報告是嚴(yán)格

10、保密的。戶型對比：對手同功能總價優(yōu)勢明顯戶型對比：對手同功能總價優(yōu)勢明顯l8989平兩房兩廳，贈送入戶花園平兩房兩廳，贈送入戶花園l入戶花園面積入戶花園面積8.758.75平，贈送一半平，贈送一半l可實(shí)現(xiàn)可實(shí)現(xiàn)2+12+1，小書房或多功能房，小書房或多功能房l本項(xiàng)目本項(xiàng)目8787平，入戶花園贈送面積平，入戶花園贈送面積1010平，贈送面積更大，功能空間少，平，贈送面積更大，功能空間少，居住舒適性更好居住舒適性更好l9595平三房兩廳，贈送入戶花園平三房兩廳，贈送入戶花園l入戶花園面積入戶花園面積10.6410.64平，贈送一半平，贈送一半l可實(shí)現(xiàn)可實(shí)現(xiàn)3+13+1，小書房或多功能房，小書房或多

11、功能房l臥室均有凸窗贈送，景觀面好臥室均有凸窗贈送，景觀面好l本項(xiàng)目本項(xiàng)目101101平，總價高于對手平，總價高于對手l入戶花園贈送面積入戶花園贈送面積1010平，贈送面積平，贈送面積更大，功能空間相當(dāng)，居住舒適性更大，功能空間相當(dāng)，居住舒適性更好更好l7676平平2+12+1房，總價低房，總價低l贈送面積贈送面積1111平，可改多平，可改多功能房功能房l戶型不方正，使用不便戶型不方正，使用不便l本項(xiàng)目本項(xiàng)目8686平，入戶花園平，入戶花園贈送面積贈送面積8 8平，總價高平，總價高l戶型方正，更加舒適戶型方正，更加舒適發(fā)能發(fā)能太陽海岸太陽海岸13本報告是嚴(yán)格保密的。主打戶型，價格調(diào)整后借助活動

12、效果好，取得主打戶型，價格調(diào)整后借助活動效果好，取得預(yù)售預(yù)售359359套，已售套，已售226226套，均價套，均價44504450元元/ /融科融科九重錦九重錦14本報告是嚴(yán)格保密的。推廣節(jié)奏：儲客期接近推廣節(jié)奏：儲客期接近4 4個半月，高價及競爭導(dǎo)致開盤個半月，高價及競爭導(dǎo)致開盤效果差，市場轉(zhuǎn)暖后通過周末活動旺場重新成功啟動效果差，市場轉(zhuǎn)暖后通過周末活動旺場重新成功啟動08.6.1808.6.18項(xiàng)目啟動臨時項(xiàng)目啟動臨時售樓處開放售樓處開放10.1910.19天鵝湖大酒店產(chǎn)品推介會天鵝湖大酒店產(chǎn)品推介會11.0111.01現(xiàn)場接待中心、現(xiàn)場接待中心、樣板房開放樣板房開放11.0811.08

13、項(xiàng)目一期開盤項(xiàng)目一期開盤09.1.1009.1.10新年答謝會新年答謝會3.083.08感恩女人節(jié)感恩女人節(jié)3.193.19聯(lián)想家優(yōu)惠聯(lián)想家優(yōu)惠3.213.21看房團(tuán)活動看房團(tuán)活動4.144.145.215.21臺地樣板臺地樣板房開放房開放5.275.27融科融科九重錦九重錦l臨時售樓處開放至開盤：臨時售樓處開放至開盤：4 4個月零個月零1010天，開盤銷售天，開盤銷售4040套左右套左右l淡市下滯銷嚴(yán)重淡市下滯銷嚴(yán)重l市場回暖后周末活動促銷效果好市場回暖后周末活動促銷效果好老總下午茶老總下午茶3.153.15電腦新品發(fā)布會電腦新品發(fā)布會臺地樣板房臺地樣板房體驗(yàn)活動體驗(yàn)活動“從從0909年年1

14、 1月開始到月開始到3 3月月4 4日日只賣了只賣了1717套。進(jìn)場后通過策套。進(jìn)場后通過策略調(diào)整、周末活動等，一個略調(diào)整、周末活動等，一個月賣了月賣了6969套，借市場回暖的套，借市場回暖的機(jī)會，目前一期已賣的差不機(jī)會，目前一期已賣的差不多了多了”。九重錦策劃經(jīng)理九重錦策劃經(jīng)理15本報告是嚴(yán)格保密的。產(chǎn)品分析：暢銷戶型產(chǎn)品分析：暢銷戶型82-9882-98平經(jīng)濟(jì)型兩、三房，平經(jīng)濟(jì)型兩、三房，133-142133-142平大戶型相對滯銷平大戶型相對滯銷融科融科九重錦九重錦1#1#樓銷控圖：樓銷控圖：142142戶型滯銷戶型滯銷4#4#樓銷控圖：樓銷控圖：133133戶型滯銷戶型滯銷89-958

15、9-95平三房平三房82-9882-98平三房平三房16本報告是嚴(yán)格保密的。戶型對比：對手的戶型優(yōu)勢明顯戶型對比：對手的戶型優(yōu)勢明顯l9595平三房，可實(shí)現(xiàn)平三房，可實(shí)現(xiàn)3+13+1l贈送面積可達(dá)贈送面積可達(dá)2020平，性價比高平，性價比高l本項(xiàng)目本項(xiàng)目101101平，總價高于對手，平，總價高于對手，入戶花園贈送面積入戶花園贈送面積1616平，同類產(chǎn)品平，同類產(chǎn)品本項(xiàng)目戶型優(yōu)勢不明顯本項(xiàng)目戶型優(yōu)勢不明顯l8989平兩房兩廳，可實(shí)現(xiàn)平兩房兩廳，可實(shí)現(xiàn)2+12+1l戶型方正，主臥帶書房戶型方正，主臥帶書房l贈送面積贈送面積1212平，入戶花園和凸窗平，入戶花園和凸窗l(fā)本項(xiàng)目本項(xiàng)目8787平，贈送面

16、積平，贈送面積1414平，但平，但只能做兩房，功能空間少，舒適度只能做兩房，功能空間少，舒適度更高，總價優(yōu)勢不明顯（三房的價更高，總價優(yōu)勢不明顯（三房的價格買我們的兩房）格買我們的兩房） l141141平四房，可實(shí)現(xiàn)平四房，可實(shí)現(xiàn)4+14+1l贈送面積最多贈送面積最多3131平平l本項(xiàng)目本項(xiàng)目144144平，贈送面積平，贈送面積2020平，可實(shí)現(xiàn)平，可實(shí)現(xiàn)2+12+1房，舒適房，舒適度更高，但功能空間有限，度更高，但功能空間有限，總體優(yōu)勢不明顯總體優(yōu)勢不明顯融科融科九重錦九重錦17本報告是嚴(yán)格保密的。前期主要以特殊人群的低價團(tuán)購為主，已取得預(yù)售前期主要以特殊人群的低價團(tuán)購為主，已取得預(yù)售619

17、619套，已售套，已售198198套，均價套，均價25002500元元/ /，現(xiàn)均價，現(xiàn)均價45004500元元/ /，5 5月月2929日開盤，目前僅備案日開盤，目前僅備案8 8套套陶然居陶然居18本報告是嚴(yán)格保密的。戶型分析：主力戶型戶型分析：主力戶型76-8976-89平，區(qū)域內(nèi)主力戶平，區(qū)域內(nèi)主力戶型，本項(xiàng)目的戶型優(yōu)勢不明顯型，本項(xiàng)目的戶型優(yōu)勢不明顯陶然居陶然居19本報告是嚴(yán)格保密的。推售節(jié)奏：前期無推廣，開盤成交欠佳（僅備推售節(jié)奏：前期無推廣，開盤成交欠佳（僅備案案8 8套，均價套，均價45004500元）元）陶然居陶然居4.144.14團(tuán)購銷售量躍居團(tuán)購銷售量躍居榜首，網(wǎng)絡(luò)報道榜首

18、，網(wǎng)絡(luò)報道5.165.16公開認(rèn)籌公開認(rèn)籌5.295.29項(xiàng)目開盤項(xiàng)目開盤20本報告是嚴(yán)格保密的。本項(xiàng)目戶型、價格不具明顯優(yōu)勢，在下半年不本項(xiàng)目戶型、價格不具明顯優(yōu)勢，在下半年不確定情況下，應(yīng)力求重新構(gòu)建產(chǎn)品價值確定情況下，應(yīng)力求重新構(gòu)建產(chǎn)品價值近期市場小結(jié)近期市場小結(jié)l區(qū)域在售及將推項(xiàng)目區(qū)域在售及將推項(xiàng)目1313個，個，競爭激烈競爭激烈l戶型面積競爭激烈，優(yōu)勢不明顯戶型面積競爭激烈，優(yōu)勢不明顯l普遍儲客戶時間都在普遍儲客戶時間都在4-54-5個月個月21本報告是嚴(yán)格保密的?！疤禊Z湖天鵝湖1 1號號”溝通會主要內(nèi)容溝通會主要內(nèi)容工程進(jìn)度確認(rèn)工程進(jìn)度確認(rèn)近期市場分析近期市場分析項(xiàng)目營銷思路項(xiàng)目營

19、銷思路22本報告是嚴(yán)格保密的?；趨^(qū)域內(nèi)競爭無明顯優(yōu)勢下的項(xiàng)目思考基于區(qū)域內(nèi)競爭無明顯優(yōu)勢下的項(xiàng)目思考項(xiàng)目價值再次梳理項(xiàng)目價值再次梳理1 1如何跳出區(qū)域競爭？如何跳出區(qū)域競爭？價值重塑價值重塑2 2何時開盤？何時開盤？天時地利天時地利3 3如何開盤？如何開盤？利益誘惑利益誘惑23本報告是嚴(yán)格保密的。本項(xiàng)目交通極為便利，位置自我中心化，離蜀本項(xiàng)目交通極為便利，位置自我中心化，離蜀山區(qū)僅山區(qū)僅5 5分鐘車程，甩開政務(wù)新區(qū)多數(shù)樓盤分鐘車程，甩開政務(wù)新區(qū)多數(shù)樓盤項(xiàng)目價值再次梳理項(xiàng)目價值再次梳理本項(xiàng)目區(qū)別政務(wù)新區(qū)其他項(xiàng)目的核心價值點(diǎn)：本項(xiàng)目區(qū)別政務(wù)新區(qū)其他項(xiàng)目的核心價值點(diǎn)：p位置自我中心化，交通極為便利

20、位置自我中心化，交通極為便利潛潛山山路路望江西路望江西路黃山路黃山路金金寨寨路路本項(xiàng)目到蜀山區(qū)僅需本項(xiàng)目到蜀山區(qū)僅需5 5分鐘車程；分鐘車程；本項(xiàng)目到一環(huán)僅需本項(xiàng)目到一環(huán)僅需8 8分鐘車程分鐘車程一環(huán)一環(huán)政務(wù)新區(qū)多數(shù)政務(wù)新區(qū)多數(shù)樓盤扎堆樓盤扎堆九重錦九重錦發(fā)能太陽海岸發(fā)能太陽海岸華地學(xué)府名華地學(xué)府名都都華潤幸福里華潤幸福里印象西湖印象西湖萬科金色名萬科金色名郡郡u蜀山區(qū)主要項(xiàng)目：蜀山區(qū)主要項(xiàng)目：u“華潤幸福里”現(xiàn)取得預(yù)售證共391套，未售387套；u未售戶型中334套屬49-59平的一房，58-63平的兩方僅43套；u幸福里存量中，仍有整棟產(chǎn)品為82-90平之間的三房，對本沖擊大，應(yīng)實(shí)時關(guān)注u

21、“印象西湖”取得預(yù)售共861套，未售506套，主力戶型為“89-92”平三房，90-93平兩房，與本項(xiàng)目產(chǎn)品競爭激烈，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注24本報告是嚴(yán)格保密的。本項(xiàng)目資源中心化，市政府、天鵝湖、兩大五星本項(xiàng)目資源中心化，市政府、天鵝湖、兩大五星級酒店、兩大商業(yè)中心、四大高檔寫字樓環(huán)繞級酒店、兩大商業(yè)中心、四大高檔寫字樓環(huán)繞八中、八中、護(hù)城河護(hù)城河新華教新華教育板塊育板塊本項(xiàng)目區(qū)別政務(wù)新區(qū)其他項(xiàng)目的核心價值點(diǎn)：本項(xiàng)目區(qū)別政務(wù)新區(qū)其他項(xiàng)目的核心價值點(diǎn)：p資源中心化，高端商務(wù)環(huán)繞，商務(wù)氛圍為合肥之最資源中心化，高端商務(wù)環(huán)繞，商務(wù)氛圍為合肥之最項(xiàng)目價值再次梳理項(xiàng)目價值再次梳理合肥市政府、人大、政協(xié)合肥市政府、

22、人大、政協(xié)天鵝湖大酒店天鵝湖大酒店綠地藍(lán)海綠地藍(lán)海華邦世貿(mào)城華邦世貿(mào)城新城國際新城國際富通商務(wù)港富通商務(wù)港香格里拉大酒店香格里拉大酒店政務(wù)區(qū)商業(yè)步行街政務(wù)區(qū)商業(yè)步行街樂購集中商業(yè)區(qū)樂購集中商業(yè)區(qū)25本報告是嚴(yán)格保密的。本項(xiàng)目與政務(wù)新區(qū)其他樓盤相比，是否存在優(yōu)本項(xiàng)目與政務(wù)新區(qū)其他樓盤相比，是否存在優(yōu)勢？存在怎樣的優(yōu)勢？勢？存在怎樣的優(yōu)勢？目前政務(wù)新區(qū)承載了大批蜀山區(qū)高價外溢客戶目前政務(wù)新區(qū)承載了大批蜀山區(qū)高價外溢客戶蜀山區(qū)品牌開發(fā)商、高端樓盤扎堆，大批小戶型剛需客戶因高價外溢蜀山區(qū)品牌開發(fā)商、高端樓盤扎堆，大批小戶型剛需客戶因高價外溢本項(xiàng)目戶型在政務(wù)新區(qū)缺乏競爭力，但交通、配套優(yōu)勢明顯本項(xiàng)目戶型

23、在政務(wù)新區(qū)缺乏競爭力，但交通、配套優(yōu)勢明顯本項(xiàng)目與政務(wù)新區(qū)多數(shù)樓盤相比，存在優(yōu)先截取蜀山區(qū)客戶的機(jī)會本項(xiàng)目與政務(wù)新區(qū)多數(shù)樓盤相比，存在優(yōu)先截取蜀山區(qū)客戶的機(jī)會項(xiàng)目價值再次梳理項(xiàng)目價值再次梳理26本報告是嚴(yán)格保密的。本項(xiàng)目與蜀山區(qū)樓盤比，又面臨怎樣的不利因本項(xiàng)目與蜀山區(qū)樓盤比，又面臨怎樣的不利因素？對本項(xiàng)目有什么啟示？素？對本項(xiàng)目有什么啟示？除除“價格敏感型價格敏感型”客戶外，還有客戶外，還有“交通敏感交通敏感”和和“區(qū)域敏感區(qū)域敏感”型型蜀山區(qū)目前高端樓盤均存在小戶型貨源不足的現(xiàn)狀蜀山區(qū)目前高端樓盤均存在小戶型貨源不足的現(xiàn)狀可利用交通優(yōu)勢進(jìn)一步挖掘距離敏感型客戶，但可利用交通優(yōu)勢進(jìn)一步挖掘距離

24、敏感型客戶，但“區(qū)域敏感區(qū)域敏感”型如何爭??？型如何爭??？蜀山區(qū)主力項(xiàng)目蜀山區(qū)主力項(xiàng)目2+1戶型存在明顯戶型優(yōu)勢，對本項(xiàng)目具有較大的威脅戶型存在明顯戶型優(yōu)勢，對本項(xiàng)目具有較大的威脅因此本項(xiàng)目開盤需明確關(guān)注蜀山區(qū)典型項(xiàng)目推售，開盤時間盡量避開因此本項(xiàng)目開盤需明確關(guān)注蜀山區(qū)典型項(xiàng)目推售，開盤時間盡量避開項(xiàng)目價值再次梳理項(xiàng)目價值再次梳理27本報告是嚴(yán)格保密的。本項(xiàng)目的價值占位本項(xiàng)目的價值占位項(xiàng)目價值再次梳理項(xiàng)目價值再次梳理主動主動“蜀山蜀山”化，跳出化，跳出“政務(wù)區(qū)政務(wù)區(qū)”肉搏之戰(zhàn)肉搏之戰(zhàn)與蜀山區(qū)比與蜀山區(qū)比“資源資源”“”“性價比性價比”與政務(wù)區(qū)比與政務(wù)區(qū)比“交通優(yōu)勢交通優(yōu)勢”“”“升值空間升值空

25、間”28本報告是嚴(yán)格保密的?；趦r值梳理下的整體營銷思路：問題為導(dǎo)向基于價值梳理下的整體營銷思路：問題為導(dǎo)向項(xiàng)目價值再次梳理項(xiàng)目價值再次梳理1 1如何跳出區(qū)域競爭？如何跳出區(qū)域競爭？價值重塑價值重塑2 2何時開盤？何時開盤？天時地利天時地利3 3如何開盤？如何開盤？利益誘惑利益誘惑29本報告是嚴(yán)格保密的。開盤時間的選取原則是什么？開盤時間的選取原則是什么？開盤時間開盤時間3天時天時l抓住房地產(chǎn)市場發(fā)展向好的時機(jī)抓住房地產(chǎn)市場發(fā)展向好的時機(jī)l借助區(qū)域項(xiàng)目共同營銷為契合點(diǎn)借助區(qū)域項(xiàng)目共同營銷為契合點(diǎn)3地利地利l項(xiàng)目客戶儲備充足項(xiàng)目客戶儲備充足l蜀山區(qū)同類產(chǎn)品推售節(jié)點(diǎn)錯開蜀山區(qū)同類產(chǎn)品推售節(jié)點(diǎn)錯開重

26、點(diǎn)項(xiàng)目實(shí)時跟進(jìn)重點(diǎn)項(xiàng)目實(shí)時跟進(jìn)30本報告是嚴(yán)格保密的。年后市場回暖，且仍處于上升期，但并不意味全面復(fù)蘇，年后市場回暖，且仍處于上升期，但并不意味全面復(fù)蘇，做好下半年開盤準(zhǔn)備，隨時根據(jù)大勢調(diào)整做好下半年開盤準(zhǔn)備，隨時根據(jù)大勢調(diào)整整體市場發(fā)展時機(jī)整體市場發(fā)展時機(jī)價量齊漲價升量跌價量齊跌價跌量漲新開工增幅加速存貨去化期上升房價收入比下降新開工減少存貨去化期達(dá)到最大投資下降存貨去化期下降房價企穩(wěn)需求增長新開工增加投資增幅上升房價收入比上升，投資增加房地產(chǎn)房地產(chǎn)發(fā)展周期鐘發(fā)展周期鐘區(qū)域住宅市場量價走勢不明顯，仍處于波動階段全市及區(qū)域住宅市場：全市及區(qū)域住宅市場：量價走勢仍處于波動期，走勢不明顯；區(qū)域住宅

27、自08年1月至09年5月，供應(yīng)量減需求量仍達(dá)到了29.42萬全國城市短期內(nèi)回暖原因：全國城市短期內(nèi)回暖原因：剛性需求經(jīng)歷一年壓抑的持續(xù)爆發(fā)，小陽春現(xiàn)象的延續(xù)；降息等相關(guān)政策的滯后反應(yīng)，釋放一部分需求；各項(xiàng)目降價變相擴(kuò)大了一部分需求。31本報告是嚴(yán)格保密的。06-0806-08年全市開盤及認(rèn)籌統(tǒng)計(jì)：集中表現(xiàn)在年全市開盤及認(rèn)籌統(tǒng)計(jì)：集中表現(xiàn)在9 9、1010月份，月份，說明淡、旺市下都遵循了金九銀十的說明淡、旺市下都遵循了金九銀十的“開盤開盤”規(guī)律規(guī)律數(shù)據(jù)來源：合肥房地產(chǎn)交易網(wǎng)（06-08年每月報廣檢測報告統(tǒng)計(jì)）整體市場發(fā)展時機(jī)整體市場發(fā)展時機(jī)32本報告是嚴(yán)格保密的。近三年區(qū)域供應(yīng)走勢：放量集中在

28、近三年區(qū)域供應(yīng)走勢：放量集中在7 7、9 9、1111月，本項(xiàng)的推售應(yīng)盡量借區(qū)域發(fā)展月，本項(xiàng)的推售應(yīng)盡量借區(qū)域發(fā)展“大勢大勢”2006-20082006-2008年，區(qū)域住宅項(xiàng)目放量表現(xiàn)出規(guī)律較為明顯，主要集中在年，區(qū)域住宅項(xiàng)目放量表現(xiàn)出規(guī)律較為明顯，主要集中在7 7、9 9、1111月；月；除此，受五一黃金周的影響，除此，受五一黃金周的影響，4 4、5 5月份的放量也比較集中；月份的放量也比較集中；6 6月成為月成為06-0706-07兩年來的供應(yīng)空白區(qū)，沒有任何項(xiàng)目的開盤放在兩年來的供應(yīng)空白區(qū)，沒有任何項(xiàng)目的開盤放在6 6月，說明月，說明此月份不宜進(jìn)行開盤等重大推售活動（天氣原因較大）此月

29、份不宜進(jìn)行開盤等重大推售活動（天氣原因較大）數(shù)據(jù)來源：合肥家園網(wǎng)（每年開盤項(xiàng)目總量統(tǒng)計(jì)）區(qū)域市場借勢時機(jī)區(qū)域市場借勢時機(jī)33本報告是嚴(yán)格保密的?？蛻魞涑蔀橹萍s開盤的關(guān)鍵因素，如何儲客？客戶儲備成為制約開盤的關(guān)鍵因素，如何儲客？客戶儲備計(jì)劃客戶儲備計(jì)劃項(xiàng)目客戶上門策略項(xiàng)目客戶上門策略 “兩手抓，兩手都要硬兩手抓，兩手都要硬”區(qū)域內(nèi)上門客戶撒網(wǎng)攔截區(qū)域內(nèi)上門客戶撒網(wǎng)攔截蜀山區(qū)客戶爭奪蜀山區(qū)客戶爭奪34本報告是嚴(yán)格保密的。推廣渠道：線上蜀山、政務(wù)區(qū)區(qū)域內(nèi)均有戶外推廣渠道：線上蜀山、政務(wù)區(qū)區(qū)域內(nèi)均有戶外廣告攔截點(diǎn)，線下以傳單、短信等為主廣告攔截點(diǎn)，線下以傳單、短信等為主戶外廣告作為最直效的推廣方式，

30、必須保證關(guān)鍵點(diǎn)的投放量戶外廣告作為最直效的推廣方式，必須保證關(guān)鍵點(diǎn)的投放量潛潛山山路路望江西路望江西路黃山路黃山路金金寨寨路路一環(huán)一環(huán)政務(wù)新區(qū)多數(shù)政務(wù)新區(qū)多數(shù)樓盤扎堆樓盤扎堆九重錦九重錦發(fā)能太陽海岸發(fā)能太陽海岸華地學(xué)府名華地學(xué)府名都都華潤幸福里華潤幸福里印象西湖印象西湖萬科金色名萬科金色名郡郡客戶儲備計(jì)劃客戶儲備計(jì)劃35本報告是嚴(yán)格保密的?？蛻魯r截的有效性是決定本項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵客戶攔截的有效性是決定本項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵客戶上門計(jì)劃客戶上門計(jì)劃區(qū)域客區(qū)域客戶上門戶上門（扼守進(jìn)入（扼守進(jìn)入?yún)^(qū)域的道路區(qū)域的道路要點(diǎn)，搶奪要點(diǎn)，搶奪競爭對手上競爭對手上門客戶）門客戶）戶外廣告戶外廣告移動媒介移動媒介定期派

31、單定期派單短信配合短信配合派單人員的另派單人員的另1010人對區(qū)域人對區(qū)域內(nèi)車牌號碼進(jìn)內(nèi)車牌號碼進(jìn)行登記，提交行登記，提交短信公司進(jìn)行短信公司進(jìn)行短信發(fā)放；短信發(fā)放；短信公司最好短信公司最好能提供其他售能提供其他售樓處的進(jìn)線電樓處的進(jìn)線電話，進(jìn)行短信話，進(jìn)行短信發(fā)放發(fā)放項(xiàng)目自形象期項(xiàng)目自形象期開始每周周末開始每周周末固定雇傭派單固定雇傭派單人員人員2020人，人，其中其中1010人負(fù)人負(fù)責(zé)在主要競爭責(zé)在主要競爭項(xiàng)目售樓處門項(xiàng)目售樓處門口進(jìn)行項(xiàng)目資口進(jìn)行項(xiàng)目資料發(fā)放料發(fā)放保證區(qū)域內(nèi)保證區(qū)域內(nèi)所有的公交所有的公交車身、公交車身、公交站牌都必須站牌都必須有項(xiàng)目信息，有項(xiàng)目信息，最大可能攔最大可能攔截

32、客戶截客戶進(jìn)入政務(wù)區(qū)、進(jìn)入政務(wù)區(qū)、蜀山區(qū)的必經(jīng)蜀山區(qū)的必經(jīng)之路之路“金寨金寨路路”“”“懷寧懷寧路路”“”“潛山潛山路路”，以及蜀，以及蜀山區(qū)山區(qū)“望江西望江西路路”上分別拿上分別拿四塊廣告牌，四塊廣告牌，最大可能攔截最大可能攔截客戶客戶短信配合短信配合天鵝湖作為項(xiàng)天鵝湖作為項(xiàng)目資源之一，目資源之一，且夏季人流量且夏季人流量大，應(yīng)定點(diǎn)為大，應(yīng)定點(diǎn)為項(xiàng)目活動的主項(xiàng)目活動的主要場所，周末要場所，周末時間通過活動時間通過活動進(jìn)行客戶攔截進(jìn)行客戶攔截外展配合外展配合36本報告是嚴(yán)格保密的?；趦r值梳理下的整體營銷思路：問題為導(dǎo)向基于價值梳理下的整體營銷思路：問題為導(dǎo)向項(xiàng)目價值再次梳理項(xiàng)目價值再次梳理1

33、 1如何跳出區(qū)域競爭？如何跳出區(qū)域競爭？價值重塑價值重塑2 2何時開盤？何時開盤？天時地利天時地利3 3如何開盤？如何開盤？利益誘惑利益誘惑37本報告是嚴(yán)格保密的。無展示條件下，擴(kuò)大客戶基礎(chǔ)，是提升開盤成無展示條件下，擴(kuò)大客戶基礎(chǔ)，是提升開盤成交率的必要條件交率的必要條件項(xiàng)目客戶成交計(jì)劃項(xiàng)目客戶成交計(jì)劃06.1406.147.127.1208.1608.1609.1309.1309.2709.27形象期形象期08.1508.15售樓處開放售樓處開放項(xiàng)目開盤項(xiàng)目開盤強(qiáng)推期強(qiáng)推期售樓處開放時開始發(fā)放售樓處開放時開始發(fā)放VIPVIP卡，門檻卡，門檻放低，只收取放低，只收取2000-30002000-

34、3000元即可元即可售樓處開放一周內(nèi)認(rèn)購售樓處開放一周內(nèi)認(rèn)購VIPVIP卡的客戶卡的客戶均可享受均可享受“周進(jìn)千金周進(jìn)千金”優(yōu)惠，每周優(yōu)惠，每周只要到場參加活動或參觀，均可積只要到場參加活動或參觀，均可積分分500500元（至項(xiàng)目開盤，共計(jì)可積分元（至項(xiàng)目開盤，共計(jì)可積分40004000元）元）開盤前兩周開始客戶升級，誠開盤前兩周開始客戶升級，誠意金提高至意金提高至2 2萬元，萬元，YIPYIP卡升至卡升至金卡，同時積分活動繼續(xù)金卡，同時積分活動繼續(xù)所有進(jìn)行金卡升級的客戶，均所有進(jìn)行金卡升級的客戶，均可享受以下特權(quán)：可享受以下特權(quán)：1 1、開盤當(dāng)、開盤當(dāng)天優(yōu)先選房；天優(yōu)先選房；2 2、開盤當(dāng)天

35、金、開盤當(dāng)天金卡直接優(yōu)惠卡直接優(yōu)惠50005000元；元；3 3、金卡、金卡客戶當(dāng)天購房積分雙倍抵扣客戶當(dāng)天購房積分雙倍抵扣開盤當(dāng)天，客戶除享受金卡優(yōu)惠外，開盤當(dāng)天，客戶除享受金卡優(yōu)惠外，還可以享受如下特權(quán)：還可以享受如下特權(quán)：1 1、參加開盤抽獎；、參加開盤抽獎；2 2、贈送天鵝湖大、贈送天鵝湖大酒店全家餐（或年夜飯）酒店全家餐（或年夜飯）利益誘惑下不斷進(jìn)行客戶升級利益誘惑下不斷進(jìn)行客戶升級開盤當(dāng)天現(xiàn)場釋放價格優(yōu)惠信息（開盤當(dāng)天現(xiàn)場釋放價格優(yōu)惠信息（9.79.7折左右），事前一定封鎖信息折左右），事前一定封鎖信息38本報告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目開盤前主要分形象推廣與強(qiáng)推期兩個階段項(xiàng)目開盤前主要分

36、形象推廣與強(qiáng)推期兩個階段項(xiàng)目營銷時間鋪排項(xiàng)目營銷時間鋪排06.1406.147.127.1208.1608.1609.1309.1309.2709.27形象期形象期08.1508.15售樓處開放售樓處開放項(xiàng)目開盤項(xiàng)目開盤區(qū)域客戶攔截、周區(qū)域客戶攔截、周末活動為主的客戶末活動為主的客戶上門計(jì)劃上門計(jì)劃強(qiáng)推期強(qiáng)推期促銷措施促銷措施為主的客為主的客戶升級戶升級區(qū)域客戶攔區(qū)域客戶攔截、天鵝湖截、天鵝湖活動為主，活動為主，儲備客戶儲備客戶開發(fā)商、項(xiàng)開發(fā)商、項(xiàng)目信息出街目信息出街一期開盤產(chǎn)品盤點(diǎn)一期開盤產(chǎn)品盤點(diǎn)戶型戶型面積面積套數(shù)套數(shù)比例比例兩房兩廳兩房兩廳85-8785-8713213250%50%三房

37、兩廳三房兩廳101-103101-103666625%25%三房兩廳三房兩廳144-169144-169656525%25%39本報告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目及開發(fā)商形象推廣策略：公益性事件營銷、項(xiàng)目及開發(fā)商形象推廣策略：公益性事件營銷、已開發(fā)項(xiàng)目實(shí)地報道已開發(fā)項(xiàng)目實(shí)地報道形象推廣策略形象推廣策略公益性事件公益性事件營銷：天鵝營銷：天鵝湖捐贈天鵝湖捐贈天鵝品牌推廣品牌推廣開開發(fā)項(xiàng)目開開發(fā)項(xiàng)目報道：國貿(mào)報道：國貿(mào)地產(chǎn)品牌行地產(chǎn)品牌行40本報告是嚴(yán)格保密的。媒體計(jì)劃：合肥晚報，新安晚報為主，形象期媒體計(jì)劃：合肥晚報，新安晚報為主，形象期軟文為主軟文為主項(xiàng)目推廣媒體計(jì)劃項(xiàng)目推廣媒體計(jì)劃06.1406.14

38、7.127.1208.1608.1609.1309.1309.2709.2708.1508.15售樓處開放售樓處開放項(xiàng)目開盤項(xiàng)目開盤現(xiàn)場周末活動、現(xiàn)場周末活動、媒體推廣為主的媒體推廣為主的客戶上門計(jì)劃客戶上門計(jì)劃強(qiáng)推期強(qiáng)推期促銷措施促銷措施為主的客為主的客戶誠意度戶誠意度摸底摸底開發(fā)商、項(xiàng)開發(fā)商、項(xiàng)目信息出街目信息出街組織合肥晚報、新安晚報記者進(jìn)組織合肥晚報、新安晚報記者進(jìn)行國貿(mào)地產(chǎn)品牌之旅行國貿(mào)地產(chǎn)品牌之旅+ +天鵝湖捐贈天鵝湖捐贈儀式儀式軟文（軟文（2 2次）次）形象期形象期天鵝湖活動天鵝湖活動為主，大量為主，大量儲備客戶儲備客戶合肥晚報、新安晚報，就合肥晚報、新安晚報，就“都市主場都市主

39、場”進(jìn)行闡述，并對項(xiàng)目吻合的價值點(diǎn)進(jìn)行進(jìn)行闡述，并對項(xiàng)目吻合的價值點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)描述詳細(xì)描述軟文（軟文（1 1次）次）合肥晚報、新安晚報，釋合肥晚報、新安晚報，釋放售樓處開放信息放售樓處開放信息硬硬廣（廣（1 1次）次）合肥晚報、新安晚報，每兩周信息合肥晚報、新安晚報，每兩周信息刊登一次，主打產(chǎn)品賣點(diǎn)及活動信刊登一次，主打產(chǎn)品賣點(diǎn)及活動信息息硬廣硬廣+ +軟文（軟文（2 2次）次）合肥晚報、新安晚報，開盤前兩版合肥晚報、新安晚報，開盤前兩版整版廣告整版廣告硬廣（硬廣（2 2次）次）初步預(yù)估：兩大主流報紙廣告投放最少16版國貿(mào)地產(chǎn)國貿(mào)地產(chǎn)在造一個主場在造一個主場天鵝湖天鵝湖1 1號號主場誕生主場誕生

40、繽紛夏日繽紛夏日我的主場我做主我的主場我做主天鵝湖天鵝湖1 1號號幸福綻放幸福綻放41本報告是嚴(yán)格保密的?；顒佑?jì)劃：主打活動計(jì)劃：主打“小資情調(diào)小資情調(diào)”（符合客戶品味）（符合客戶品味）的系列活動的系列活動項(xiàng)目推廣活動計(jì)劃項(xiàng)目推廣活動計(jì)劃06.1406.147.127.1208.1608.1609.1309.1309.2709.27形象期形象期08.1508.15售樓處開放售樓處開放項(xiàng)目開盤項(xiàng)目開盤現(xiàn)場周末活動、現(xiàn)場周末活動、媒體推廣為主的媒體推廣為主的客戶上門計(jì)劃客戶上門計(jì)劃強(qiáng)推期強(qiáng)推期促銷措施促銷措施為主的客為主的客戶誠意度戶誠意度摸底摸底天鵝湖活動天鵝湖活動為主，大量為主，大量儲備客戶儲

41、備客戶開發(fā)商、項(xiàng)開發(fā)商、項(xiàng)目信息出街目信息出街結(jié)合季節(jié)炎熱的天氣狀況，建議結(jié)合季節(jié)炎熱的天氣狀況，建議售樓處未開放前，主要蓄客的場售樓處未開放前，主要蓄客的場所放在天鵝湖。所放在天鵝湖。自自7 7月初開始，建議購置月初開始，建議購置“移動移動酒吧酒吧”安放在天鵝湖，同時擺放安放在天鵝湖，同時擺放項(xiàng)目資料項(xiàng)目資料推廣的主要形式以推廣的主要形式以“購房問卷調(diào)購房問卷調(diào)查查”為主，所有填寫問卷的人均為主，所有填寫問卷的人均可免費(fèi)獲得現(xiàn)場制作飲料一杯可免費(fèi)獲得現(xiàn)場制作飲料一杯期間在天鵝湖舉辦期間在天鵝湖舉辦“沙畫沙畫”比賽比賽 儲備客戶主要以儲備客戶主要以“外展外展”形形式進(jìn)行，填寫問卷調(diào)查的客戶式進(jìn)

42、行，填寫問卷調(diào)查的客戶均可獲得咖啡券以及沙畫比賽均可獲得咖啡券以及沙畫比賽參賽券。參賽券。由于季節(jié)原因，建議售樓處夏季活動主由于季節(jié)原因，建議售樓處夏季活動主要以要以“清涼飲品清涼飲品”為主為主活動一：售樓處開放時同時舉辦活動一：售樓處開放時同時舉辦“哈根達(dá)斯哈根達(dá)斯”盛夏體驗(yàn)盛夏體驗(yàn)活動二：周末活動二：周末“水果沙拉水果沙拉”節(jié)節(jié)活動三：周末活動三：周末“龍蝦龍蝦+ +刨冰刨冰”節(jié)節(jié)活動四：周末促銷活動四：周末促銷“日進(jìn)千金日進(jìn)千金”活動五：開盤抽獎活動五：開盤抽獎“濱海游濱海游”42本報告是嚴(yán)格保密的。銷售物料設(shè)計(jì)要求：銷售物料設(shè)計(jì)要求：7 7月初所有基礎(chǔ)物料制作月初所有基礎(chǔ)物料制作完成完

43、成銷售物料設(shè)計(jì)要求銷售物料設(shè)計(jì)要求06.1406.147.127.1208.1608.1609.1309.1309.2709.27形象期形象期08.1508.15強(qiáng)推期強(qiáng)推期7 7月月1212日前，項(xiàng)目推廣物料全部制作完成日前，項(xiàng)目推廣物料全部制作完成6 6月月1515日：形象期的戶外廣告、圍墻、海報日：形象期的戶外廣告、圍墻、海報區(qū)域地圖、折頁、戶型圖設(shè)計(jì)初稿討論區(qū)域地圖、折頁、戶型圖設(shè)計(jì)初稿討論6 6月月2222日：形象期的戶外廣告、日：形象期的戶外廣告、圍墻、圍墻、海海報、旗語地圖、折頁、戶型圖設(shè)計(jì)定稿報、旗語地圖、折頁、戶型圖設(shè)計(jì)定稿6 6月月2929日：圍墻、戶外廣告更新完成，形象日

44、：圍墻、戶外廣告更新完成，形象報廣設(shè)計(jì)定稿報廣設(shè)計(jì)定稿7 7月月2020日前，售樓廣場前羅馬旗、導(dǎo)視系統(tǒng)安裝完成，售日前，售樓廣場前羅馬旗、導(dǎo)視系統(tǒng)安裝完成，售樓處內(nèi)部區(qū)域圖完成樓處內(nèi)部區(qū)域圖完成其他物料：其他物料：樓梯廣告、VIP卡、大的遮陽傘、紙杯、信封、信息公示展板、禮品等43本報告是嚴(yán)格保密的。銷售人員籌備：售樓處開放時進(jìn)場銷售人員籌備：售樓處開放時進(jìn)場06.1406.147.127.1208.1608.1609.1309.1309.2709.27形象期形象期08.1508.15強(qiáng)推期強(qiáng)推期銷售物料設(shè)計(jì)要求銷售物料設(shè)計(jì)要求8 8月月2 2日：確定銷售人員名單，合肥宿舍落實(shí)日：確定銷售人

45、員名單，合肥宿舍落實(shí)7 7月初：銷售月初：銷售200200問確認(rèn)蓋章問確認(rèn)蓋章8 8月月3-83-8日：銷售人員進(jìn)場、培訓(xùn)、合肥市場調(diào)日：銷售人員進(jìn)場、培訓(xùn)、合肥市場調(diào)研研44本報告是嚴(yán)格保密的。策劃工作安排：前期主要配合廣告設(shè)計(jì)，進(jìn)場策劃工作安排：前期主要配合廣告設(shè)計(jì)，進(jìn)場后重點(diǎn)進(jìn)行客戶及活動、營銷推廣工作后重點(diǎn)進(jìn)行客戶及活動、營銷推廣工作06.1406.147.127.1208.1608.1609.1309.1309.2709.27形象期形象期08.1508.15強(qiáng)推期強(qiáng)推期銷售物料設(shè)計(jì)要求銷售物料設(shè)計(jì)要求形象期：配合項(xiàng)目各物料的廣告設(shè)計(jì)形象期：配合項(xiàng)目各物料的廣告設(shè)計(jì)提交各活動的執(zhí)行細(xì)案

46、提交各活動的執(zhí)行細(xì)案各階段策劃人員駐場，配合各活動的開展及各階段營銷各階段策劃人員駐場，配合各活動的開展及各階段營銷提交價格報告提交價格報告提交開盤報告提交開盤報告45本報告是嚴(yán)格保密的。Thank you!Thank you!以下是溝通時間！以下是溝通時間！46本報告是嚴(yán)格保密的。深圳星河國際：發(fā)售時全市豪宅競爭激烈，深圳星河國際：發(fā)售時全市豪宅競爭激烈，區(qū)域項(xiàng)目眾多，賣點(diǎn)同質(zhì)化較為嚴(yán)重區(qū)域項(xiàng)目眾多，賣點(diǎn)同質(zhì)化較為嚴(yán)重案例星河國際案例星河國際47本報告是嚴(yán)格保密的。同類產(chǎn)品賣點(diǎn)小結(jié)：自然、景觀、生態(tài)、同類產(chǎn)品賣點(diǎn)小結(jié)：自然、景觀、生態(tài)、教育教育案例星河國際案例星河國際48本報告是嚴(yán)格保密的。

47、面對競爭項(xiàng)目進(jìn)行了價值的再認(rèn)識：提出面對競爭項(xiàng)目進(jìn)行了價值的再認(rèn)識：提出純純CBDCBD中的國際人居概念中的國際人居概念項(xiàng)目地塊再認(rèn)識：項(xiàng)目地塊再認(rèn)識：北區(qū)是深圳的北區(qū)是深圳的南區(qū)是國際的南區(qū)是國際的1 1、國際會展中心、國際會展中心2 2、國際級地下商場、國際級地下商場3 3、國際級酒店、國際級酒店4 4、超高層寫字摟、超高層寫字摟5 5、國際概念、國際概念Shopping parkShopping park6 6、國際商會大廈、國際商會大廈案例星河國際案例星河國際深圳市唯一的純純CBD CBD 城市中心高品質(zhì)國際人居所 保值、增值、可投資、第二居所保值、增值、可投資、第二居所49本報告是嚴(yán)

48、格保密的。宣傳推廣：關(guān)鍵時間節(jié)點(diǎn)選擇關(guān)鍵位置，宣傳推廣：關(guān)鍵時間節(jié)點(diǎn)選擇關(guān)鍵位置，形成視覺沖擊的同時形象深入人心形成視覺沖擊的同時形象深入人心深圳大劇院、市民中心、仙湖深圳大劇院、市民中心、仙湖機(jī)場機(jī)場案例星河國際案例星河國際50本報告是嚴(yán)格保密的。案例星河國際案例星河國際針對國際化的概念，推出系列活動，虛實(shí)針對國際化的概念，推出系列活動，虛實(shí)結(jié)合，效果良好結(jié)合，效果良好20022002年年1212月月0707日日 CBDCBD下午茶活動；下午茶活動；20022002年年1212月月2929日日 星河國際平頂慶典暨百萬大抽獎；星河國際平頂慶典暨百萬大抽獎；20032003年年2 2月月2 2日

49、日7 7日日 迎新春大盆菜活動；迎新春大盆菜活動；20032003年年2 2月月1414日日1616日日 邀請客戶品嘗美味元宵，共渡中西情人節(jié)；邀請客戶品嘗美味元宵，共渡中西情人節(jié)；20032003年年3 3月月1 1日日4 4月月2626日日 “ “CBDCBD國際生活計(jì)劃國際生活計(jì)劃”家裝大賽；家裝大賽；20032003年年3 3月月2222日日 熱辣披薩節(jié)；熱辣披薩節(jié)；20032003年年3 3月月2929日日 現(xiàn)場刨冰節(jié)；現(xiàn)場刨冰節(jié)；20032003年年4 4月月26 26 意大利美食節(jié)；意大利美食節(jié)；20032003年年5 5月月1 1日日 國際品酒會國際品酒會20032003年年5

50、 5月月4 4日日 王座推介酒會，邀請宋韶光講解星河國際居住優(yōu)勢；王座推介酒會，邀請宋韶光講解星河國際居住優(yōu)勢；20032003年年5 5月月10101111日日 墨西哥風(fēng)情節(jié)墨西哥風(fēng)情節(jié). .共慶母親節(jié)；共慶母親節(jié)；20032003年年5 5月月1818日日 星河國際雕塑揭幕，城市雕塑展，家裝大賽頒獎；星河國際雕塑揭幕，城市雕塑展，家裝大賽頒獎；20032003年年6 6月月7 7日日 法式風(fēng)情美食節(jié)法式風(fēng)情美食節(jié)20032003年年7 7月月1212日日 拉丁風(fēng)情節(jié)拉丁風(fēng)情節(jié)20032003年年9 9月月6 6日日1010日日 中秋節(jié)盆菜中秋節(jié)盆菜20032003年年1212月月2727日日 星河國際入伙暨業(yè)主百萬大抽獎星河國際入伙暨業(yè)主百萬大抽獎20042004年年1 1月月22222929日日 迎新春萬人盆菜迎新春萬人盆菜 51本報告是嚴(yán)格保密的。根據(jù)全市土地成交情況及住宅市場的供需根據(jù)全市土地成交情況及住宅市場的供需分析：全市未來兩年競爭激烈分析：全市未來兩年競爭激烈全市未來競爭分析全市未來競爭分析20082008年年1 1月至月至20092009年年5 5月住宅供需情況（單位：萬）月住宅供需情況（單位：萬）時間時間供應(yīng)量供應(yīng)量銷售量銷售量供減需供減需08.1-09.51241.11033