住宅項(xiàng)目調(diào)研提綱

1、住宅項(xiàng)目調(diào)研提綱【第一部分項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查】1 目的：通過(guò)對(duì)項(xiàng)目地塊的地理位置、地質(zhì)、地貌、七通一平狀況的調(diào)研，掌握地塊的基本現(xiàn)狀。2調(diào)查方式：發(fā)展商及土地勘測(cè)部門(mén)相關(guān)資料；結(jié)合實(shí)地調(diào)查；實(shí)地調(diào)查拍攝地塊現(xiàn)狀圖片。3調(diào)查主要內(nèi)容：包括3-1 地理位置（現(xiàn)場(chǎng)察看）3-2 地質(zhì)地貌狀況（發(fā)展商提供土地勘測(cè)報(bào)告，最好有地塊風(fēng)水評(píng)估，）3-3 土地面積及其紅線圖（發(fā)展商提供）3-4 七通一平現(xiàn)狀（發(fā)展商提供）3 5。土地權(quán)屬【第二部分地塊周邊環(huán)境調(diào)查】1 目的：對(duì)地塊周邊的建筑物、綠化景觀、 自然景觀、 歷史人文景觀和環(huán)境污染狀況進(jìn)行調(diào)查。2調(diào)研方式：爭(zhēng)取發(fā)展商之配合，實(shí)地察看。3主要內(nèi)容3-1 地塊

2、八個(gè)方向的環(huán)境（建筑物、污染狀況、近景、遠(yuǎn)景及視野遮蔽狀況）。3-2 地塊 2 公里半徑內(nèi)的歷史人文景觀列示（標(biāo)明距離項(xiàng)目地塊的車(chē)距）。3 3。廣州市城市衛(wèi)星星云圖【第三部分地塊交通條件調(diào)查】1目的：調(diào)查小區(qū)居民工作生活需要的交通條件的便利程度。2調(diào)研方式：結(jié)合市政交通地圖，實(shí)地察看。'.3主要內(nèi)容3-1 項(xiàng)目地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通起始線路的現(xiàn)狀及其遠(yuǎn)景規(guī)劃。3-2 項(xiàng)目對(duì)外水、陸、空交通狀況。3-2 地塊市周邊政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀?！镜谒牟糠种苓吺姓涮自O(shè)施調(diào)查】1目的：調(diào)查與小區(qū)居民生活相關(guān)的市政配套設(shè)施的完備程度。2方式：實(shí)地調(diào)研。3主要內(nèi)容：調(diào)查地塊周邊1

3、.5 公里半徑內(nèi)的市政配套設(shè)施，包括：3-1 購(gòu)物（購(gòu)物中心、商場(chǎng)、超市、肉菜市場(chǎng)等）3-2 文化教育（幼托、小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)、圖書(shū)館及其質(zhì)量）3-3 醫(yī)療衛(wèi)生（各級(jí)醫(yī)院、藥店及其質(zhì)量）3-4 金融（各種銀行）3-5 郵政3-6 娛樂(lè)餐飲（體育健身、歌舞餐飲）【第五部分周邊社區(qū)現(xiàn)狀調(diào)查】1目的：調(diào)查地塊周邊社區(qū)樓盤(pán)的總體規(guī)劃狀況，判斷周邊社區(qū)的檔次和居民成分。2 方式：實(shí)地調(diào)研。3主要內(nèi)容3-1周邊主要樓盤(pán)及小區(qū)列示（房型售價(jià) 賣(mài)點(diǎn) 不利因素）3-2各樓盤(pán)及小區(qū)的居民階層3-3各小區(qū)的總體規(guī)劃、價(jià)格等'.【第六部分項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)研】1目的：調(diào)查項(xiàng)目所在地宏觀經(jīng)濟(jì)狀況及房地產(chǎn)

4、市場(chǎng)整體狀況。2調(diào)查方式：請(qǐng)發(fā)展商提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，國(guó)企在此基礎(chǔ)上進(jìn)行分析。3主要內(nèi)容：3-1 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況指 標(biāo)數(shù)量與上年同比增長(zhǎng)全市項(xiàng)目所在區(qū)全市項(xiàng)目所在區(qū)A. 國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值其中： 第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)B.固定資產(chǎn)投資其中：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)C.社會(huì)消費(fèi)品零售總額D.商品零售價(jià)格指數(shù)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)商品住宅價(jià)格指數(shù)3-2 項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)A 項(xiàng)目所在地的居民住宅包括哪幾種形態(tài)及其比重構(gòu)成：公房、微利房、福利房、商品房等。B 政府相關(guān)職能部門(mén)對(duì)各類(lèi)住宅的政策法規(guī)。C政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策和法規(guī)。D短中期政府在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)

5、劃計(jì)劃。E南京市的城市規(guī)劃控制性詳規(guī)3-3 項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀項(xiàng) 目上半年與去年同期相比備注簽定土地出讓合同其中商品房用地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總額其中商品房建設(shè)其中住宅投資占比重商品房施工面積其中住宅住宅施工面積中今年新開(kāi)工者所占比例'.商品房竣工面積其中住宅竣工面積銷(xiāo)售預(yù)售商品房面積其中現(xiàn)樓銷(xiāo)售樓花銷(xiāo)售全市商品房銷(xiāo)售收入住宅空置面積其中住宅辦公樓商業(yè)樓二手樓買(mǎi)賣(mài)3-4 項(xiàng)目所在地商品住宅市場(chǎng)板塊的劃分極其差異板塊差異 板塊 1： 區(qū) 板塊二： 區(qū) 板塊三： 區(qū) 板塊四： 區(qū)地理范圍劃分依據(jù)：建筑及商業(yè)、人文特征描述政府市政規(guī)劃的引導(dǎo)商品住宅平均價(jià)格多層小高層高層別墅商品住宅供求狀

6、況多層小高層高層別墅明星樓盤(pán)列示3-5 項(xiàng)目所在地及所在板塊商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)區(qū)域99 上半年平均價(jià)格98 年平均價(jià)格97 年平均價(jià)格多層高層多層高層多層高層'.全市項(xiàng)目所在板塊3-6 名星樓盤(pán)客戶(hù)構(gòu)成及購(gòu)買(mǎi)行為分析A 各類(lèi)檔次商品住宅客戶(hù)分析指標(biāo)比例家庭結(jié)構(gòu)3 口之家： 3 代同堂：二人世界：?jiǎn)紊砺殬I(yè)特征經(jīng)商老板：三資高級(jí)白領(lǐng)：三資普通白領(lǐng)：國(guó)企高級(jí)干部：國(guó)企普通干部：文藝界：政府及事業(yè)單位：其他：外銷(xiāo)買(mǎi)主年齡結(jié)構(gòu)20 30： 30 45： 45 55： 55 以上客戶(hù)家庭月收入狀況2000 元以下： 2000 4000 元：4000 6000 元：6000 8000 元：8000

7、 10000元： 10000 元以上客戶(hù)地理半徑集中率1 公里半徑：2 公里半徑： 3 公里半徑：4 公里半徑：4 公里以上半徑B 各類(lèi)檔次商品住宅客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)行為分析B 1 購(gòu)房目的及面積偏好指標(biāo)比例購(gòu)房目的A 首次置業(yè)滿足基本居住需求B 二次置業(yè)改善居住條件C 投資保值和增值D 辦公E 為父母或子女購(gòu)房F 度假G 其他面積偏好A 50 平米以下B 50 70 平米C 70 80 平米D 80 100 平米E 100 120 平米F 120 140 平米G 140 平米以上B 2 層數(shù)、戶(hù)型偏好及購(gòu)買(mǎi)價(jià)格承受能力指標(biāo)比例'.層數(shù)偏好A 多層（ 8 層以下）不帶電梯B 多層（ 8 層以下）

8、帶電梯C 小高層（ 9 18 層）D 高層（ 18 層以上）朝向偏好A 東、東南B 南、西南C 西、西北D 北、東北戶(hù)型偏好 1 A 平層B 復(fù)式和躍式戶(hù)型偏好2A1 房1廳B2×1C2×2D3×2E4×2F4×3G 5 ×2/3/4H 6 房及以上價(jià)格偏好A 根據(jù)當(dāng)?shù)貎r(jià)格板塊劃分BC付款方式偏好A 一次性付款B 分期付款C 按揭按揭月供承受力A 2000 元以下B 2000 3000 元C 3000 4000 元D 4000 5000 元E 5000 6000 元F 6000 元以上B 3 購(gòu)買(mǎi)決策的最主要的影響因素指 標(biāo)5 個(gè)最主

9、要因素'.影響購(gòu)房決策的最主要的5 個(gè)因素因素A 地理位置B 市政交通便利程度C 周邊生活配套完備程度（包括子女教育）D 距離上班地點(diǎn)的遠(yuǎn)近E 價(jià)格F 建筑風(fēng)格及外立面G 戶(hù)型設(shè)計(jì)及實(shí)用率H 社區(qū)內(nèi)綠化及環(huán)藝規(guī)劃I 物業(yè)管理及社區(qū)文化活動(dòng)J 周邊社區(qū)素質(zhì)及空氣、噪音等污染程度K 產(chǎn)權(quán)等法律手續(xù)的齊全L 建筑質(zhì)量的保證M 發(fā)展商品牌和實(shí)力3-7 名星樓盤(pán)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷(xiāo)售資料總占地面積總建筑面積（容積率）建筑層數(shù)、棟數(shù)建筑布局及開(kāi)發(fā)節(jié)奏戶(hù)型結(jié)構(gòu)外立面風(fēng)格、色調(diào)及用材交樓內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)綠化及環(huán)藝車(chē)流組織及戶(hù)車(chē)比小區(qū)內(nèi)康樂(lè)及商業(yè)配套設(shè)施物業(yè)管理售價(jià)（按揭折后價(jià)）最高價(jià)：最低價(jià)：均價(jià)：付款方式

10、一次性：分期：按揭：銷(xiāo)售進(jìn)度銷(xiāo)售率：已銷(xiāo)售單位戶(hù)型比例客戶(hù)初步分析現(xiàn)居住區(qū)：職業(yè)特征：集團(tuán)客戶(hù)：'.3-8 綜合評(píng)判評(píng)判項(xiàng)目評(píng)價(jià)A 地塊周邊環(huán)境及配套評(píng)判A-1地理位置A-2周邊環(huán)境、景觀A-3周邊市政配套A-4周邊小區(qū)整體素質(zhì)B 樓盤(pán)素質(zhì)評(píng)判B-1建筑風(fēng)格和立面B-2建筑布局和空間規(guī)劃B-3小區(qū)內(nèi)環(huán)藝規(guī)劃B-4戶(hù)型設(shè)計(jì)B-5小區(qū)內(nèi)配套B-6車(chē)流組織B-7物業(yè)管理C物業(yè)形象C-1 發(fā)展商品牌C-2 項(xiàng)目包裝及營(yíng)銷(xiāo)手法綜合評(píng)價(jià)3-9 商業(yè)物業(yè)調(diào)研1 主要商業(yè)物業(yè)在所調(diào)研區(qū)域內(nèi)的分布：包括中大型商場(chǎng)、沿街商鋪、商業(yè)街、各種類(lèi)型批發(fā)市場(chǎng)等。2重點(diǎn)物業(yè)重點(diǎn)調(diào)研內(nèi)容A 中大型商場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容項(xiàng)目說(shuō)明商場(chǎng)名稱(chēng)街區(qū)地理位置層數(shù)規(guī)模分層功能設(shè)置經(jīng)營(yíng)方式'.商場(chǎng)內(nèi)部空間分