物業(yè)工程技術(shù)部工作手冊(定稿)

1、 編制：審核：批準(zhǔn)：日期：版本：C/1受控狀態(tài)：分發(fā)號：實施：2016 年 11月 10日目 錄序號 文件名稱 文件編號 頁碼1.工程技術(shù)部組織架構(gòu)及崗位職責(zé)51.1工程技術(shù)部工作職能及組織架構(gòu) AAA·GC-01(C/1)61.2工程技術(shù)部崗位職責(zé) AAA·GC-02(C/1)72.工程技術(shù)部管理制度（規(guī)程）92.1物業(yè)早期介入管理辦法 AAA·GC-03(C/1)102.2物業(yè)承接查驗管理辦法 AAA·GC-04(C/1)132.3設(shè)施設(shè)備安全管理辦法 AAA·GC-05(C/1)172.4設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理工作計劃實施細(xì)則 AAA·

2、;GC-06(C/1)202.5房屋及設(shè)施設(shè)備維修管理辦法 AAA·GC-07(C/1)222.6設(shè)施設(shè)備分類和編碼規(guī)定 AAA·GC-08(C/1)252.7測量和監(jiān)控裝置管理規(guī)定 AAA·GC-09(C/1)272.8設(shè)備完好率、房屋完好率統(tǒng)計規(guī)則 AAA·GC-10(C/1)302.9設(shè)備檔案管理制度 AAA·GC-11(C/1)342.10公共能耗管理及考核制度 AAA·GC-12(C/1)372.11機(jī)房管理制度 AAA·GC-13(C/1)412.12設(shè)施設(shè)備專項外委管理辦法 AAA·GC-14(C/1

3、)432.13設(shè)施設(shè)備事故處置制度 AAA·GC-15(C/1)462.14設(shè)備停用、報廢、購置管理制度 AAA·GC-16(C/1)492.15房屋及設(shè)施設(shè)備管理規(guī)范 AAA·GC-17(C/1)523.工程技術(shù)部質(zhì)量記錄表773.1單元房間查驗交接表 AAA·GC-JL-GC04-01(C/1)78序號 文件名稱 文件編號 頁碼3.2戶內(nèi)工程查驗檢查表 AAA·GC-JL-GC04-02(C/1)803.3樓層公共設(shè)施查驗表 AAA·GC-JL-GC04-03(C/1)813.4設(shè)備設(shè)施接管查驗表 AAA·GC-JL-G

4、C04-04(C/1)823.5設(shè)備設(shè)施查驗初檢表 AAA·GC-JL-GC04-05(C/1)833.6物業(yè)資料移交清單 AAA·GC-JL-GC04-06(C/1)843.7鑰匙承接查驗表 AAA·GC-JL-GC04-07(C/1)853.8設(shè)備設(shè)施移交清單 AAA·GC-JL-GC04-08(C/1)863.9鑰匙借用登記表 AAA·GC-JL-GC05-01(C/1)873.10倒閘操作票 AAA·GC-JL-GC05-02(C/1)883.11工作票 AAA·GC-JL-GC05-03(C/1)893.12水池（

5、箱）清洗及消毒記錄表 AAA·GC-JL-GC05-04(C/1)903.13設(shè)施設(shè)備維護(hù)部月工作總結(jié)計劃 AAA·GC-JL-GC06-01(C/1)913.14設(shè)備維修記錄表 AAA·GC-JL-GC07-01(C/1)943.15維修工作登記/統(tǒng)計表 AAA·GC-JL-GC07-02(C/1)953.16系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備維護(hù)/保養(yǎng)記錄 AAA·GC-JL-GC07-03(C/1)963.17設(shè)施設(shè)備管理檢查表 AAA·GC-JL-GC07-05(C/1)973.18設(shè)備標(biāo)識卡 AAA·GC-JL-GC08-01(C/1)

6、993.19測量器具臺賬表 AAA·GC-JL-GC09-01(C/1)1003.20測量、計量器具檢測記錄表 AAA·GC-JL-GC09-02(C/1)1013.21計量器具報廢表 AAA·GC-JL-GC09-03(C/1)1023.22檢測設(shè)備、儀器周期送檢計劃表 AAA·GC-JL-GC09-04(C/1)1033.23房屋及設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀態(tài)報表 AAA·GC-JL-GC10-01(C/1)1043.24設(shè)備臺賬表 AAA·GC-JL-GC11-01(C/1)1053.25設(shè)施設(shè)備清單 AAA·GC-JL-GC11

7、-02(C/1)106序號 文件名稱 文件編號 頁碼3.26公區(qū)水、電、氣抄表記錄 AAA·GC-JL-GC12-01(C/1)1073.27公區(qū)能耗統(tǒng)計表 AAA·GC-JL-GC12-02(C/1)1083.28能耗統(tǒng)計分析圖表 AAA·GC-JL-GC12-03(C/1)1093.29機(jī)房進(jìn)出人員登記表 AAA·GC-JL-GC13-01(C/1)1103.30外委設(shè)備維修監(jiān)督記錄表 AAA·GC-JL-GC14-01(C/1)1113.31設(shè)備事故報告單 AAA·GC-JL-GC15-01(C/1)1123.32設(shè)備報廢表 A

8、AA·GC-JL-GC16-01(C/1)1133.33設(shè)備停用申請表 AAA·GC-JL-GC16-02(C/1)1143.34缺陷設(shè)備登記表 AAA·GC-JL-GC16-03(C/1)1151. 工程技術(shù)部組織架構(gòu)及崗位職責(zé)工程技術(shù)部工作職能及組織架構(gòu)1. 部門概述工程技術(shù)部是公司為有效監(jiān)管項目對公共部位設(shè)施設(shè)備的管理，對項目進(jìn)行技術(shù)支持而成立的部門。主要負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及工程體系文件的建立和完善；督促項目編制年度、月度設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計劃及計劃的實施。同時，負(fù)責(zé)公司新接項目的前期介入、設(shè)施設(shè)備管理人員的技術(shù)培訓(xùn)、指導(dǎo)等工作。2. 組織架構(gòu)工程技術(shù)

9、部主任崗位職責(zé)1. 崗位名稱：工程技術(shù)部主任2. 部 門：工程技術(shù)部3. 組織關(guān)系：3.1 直接上級：公司副總3.2 直屬下級：工程技術(shù)員3.3 經(jīng)常性聯(lián)絡(luò)：各部門主任、各項目經(jīng)理、各項目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部責(zé)任人4. 職責(zé)4.1 負(fù)責(zé)公司工程技術(shù)部全面管理工作。4.2 定期組織對各項目工程設(shè)施設(shè)備管理的指導(dǎo)、檢查和季度、年度考核工作。4.3 組織編寫工程管理標(biāo)準(zhǔn)和工程體系文件，審核各項目工程支持性文件。4.4 負(fù)責(zé)組織公司工程技術(shù)部年度工作計劃的編制，組織審核各項目年度工作計劃、設(shè)備設(shè)施維保計劃。4.5 負(fù)責(zé)組織擬制新接項目的圖紙優(yōu)化建議、前期介入計劃，安排前期介入工程團(tuán)隊的組建和培訓(xùn)等工作。4.

10、6 負(fù)責(zé)組織技術(shù)人員對各項目設(shè)備報廢的審查，對設(shè)備設(shè)施更新、改造方案進(jìn)行評估，檢查查驗設(shè)備設(shè)施更新、改造的結(jié)果。4.7 負(fù)責(zé)督促各項目對各外包設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)及外包單位的監(jiān)督管理。4.8 定期組織檢查各項目工作計劃執(zhí)行情況和設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修情況，檢核相關(guān)的運(yùn)行、維修、保養(yǎng)等工程記錄。4.9 定期組織檢查各項目設(shè)備設(shè)施完好狀態(tài)、工作手冊的執(zhí)行情況，以及節(jié)能管理等方面的工作進(jìn)行總結(jié)、分析、評估和督促工作。4.10 負(fù)責(zé)檢查、督促各項目培訓(xùn)計劃的落實，組織各類設(shè)施設(shè)備管理技術(shù)培訓(xùn)，并負(fù)責(zé)進(jìn)行培訓(xùn)評估。4.11 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。工程技術(shù)員崗位職責(zé)1. 崗位名稱：工程技術(shù)員2. 部 門：

11、工程技術(shù)部3. 組織關(guān)系：3.1 直接上級：工程技術(shù)部主任3.2 經(jīng)常性聯(lián)絡(luò)：各項目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部責(zé)任人4. 職責(zé)4.1 協(xié)助工程技術(shù)部主任開展工作，服從部門主任工作安排。4.2 每月定期督促各項目設(shè)施設(shè)備負(fù)責(zé)人上報月度工作總結(jié)和下月工作計劃，并進(jìn)行審核，對工作總結(jié)和未盡事項提出意見或建議。4.3 協(xié)助解決各項目提出的設(shè)施設(shè)備管理技術(shù)問題，指導(dǎo)項目按公司要求進(jìn)行管理。4.4 定期到各項目進(jìn)行設(shè)施設(shè)備管理方面的檢查、考核、培訓(xùn)。4.5 負(fù)責(zé)對各項目能耗管理的監(jiān)督、檢查和指導(dǎo)。4.6 負(fù)責(zé)前期介入項目圖紙審核，提出物業(yè)管理需求和建議。4.7 完成領(lǐng)導(dǎo)交代的其它工作。2. 工程技術(shù)部管理制度（規(guī)程）

12、物業(yè)早期介入管理辦法1. 目的為了明確公司早期介入項目的工作流程和各部門、項目部的工作職責(zé)，減少不合理設(shè)計和施工給物業(yè)后期運(yùn)行管理帶來的影響，特制訂本規(guī)范。2. 適用范圍四川AAA物業(yè)管理有限公司新接管的在建項目。3. 職責(zé)3.1 公司經(jīng)營部負(fù)責(zé)新接早期介入項目資料的前期收集，并向工程技術(shù)部轉(zhuǎn)交資料和項目的定位、需求等交底銜接工作。3.2 公司工程技術(shù)部主任負(fù)責(zé)早期介入工作的協(xié)調(diào)和安排，并與開發(fā)商及其項目工程部、施工單位建立聯(lián)系。3.3 規(guī)劃設(shè)計階段到項目設(shè)備設(shè)施安裝階段由公司工程部專業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)圖紙的審核和建議及工程運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用估算；正式接管查驗前、項目部成立后由項目部具體實施早期介入工作

13、。3.4 工程技術(shù)部負(fù)責(zé)項目物業(yè)辦公室、宿舍、食堂等物業(yè)用房的規(guī)劃布局，并與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)調(diào)落實。3.5 工程技術(shù)部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各專業(yè)工程師或各項目專業(yè)技術(shù)骨干（土建、裝修、強(qiáng)電、弱電、給排水、消防、電梯、暖通）對早期介入項目各專業(yè)口的前期介入指導(dǎo)工作。3.6 工程技術(shù)部負(fù)責(zé)為公司相關(guān)部門和項目部提供早期介入項目的基礎(chǔ)資料，并協(xié)助相關(guān)部門和項目部制定設(shè)施設(shè)備維護(hù)人員崗位編制。3.7 由項目部負(fù)責(zé)人或設(shè)施設(shè)備維護(hù)部負(fù)責(zé)人初步擬定設(shè)備運(yùn)行管理方案、接管查驗方案及后期各項管理制度、操作規(guī)程及記錄表格等管理文件。4. 工作要點(diǎn)4.1 早期介入的期限一般是設(shè)計規(guī)劃階段到正式接管查驗前1個月，公司新接項目根據(jù)開

14、發(fā)商要求視實際情況確定。4.2 早期介入工作計劃編制早期介入項目成立項目部后，由項目負(fù)責(zé)人編制早期介入工作計劃，內(nèi)容包括早期介入各階段的工作重點(diǎn)、培訓(xùn)、人員招聘等。4.3 早期介入工作內(nèi)容4.3.1 在規(guī)劃設(shè)計階段向開發(fā)商提交物業(yè)對規(guī)劃設(shè)計的建議書。從物業(yè)使用和管理角度，對總平布置、行人和車輛動線、崗?fù)ぴO(shè)置、垃圾中轉(zhuǎn)站、外立面、綠化保潔取水、排水設(shè)施、公共照明、設(shè)備機(jī)房、設(shè)備的選型等方面提出建議和物業(yè)需求。4.3.2 參與圖紙會審。4.3.3 收集項目圖紙、資料。4.3.4 熟悉項目各專業(yè)建筑圖紙、施工現(xiàn)場及周邊環(huán)境。4.3.5 規(guī)劃并確定物業(yè)辦公室、宿舍、食堂、值班室等物業(yè)用房。4.3.6

15、跟進(jìn)施工過程，熟悉管線走向，查驗施工質(zhì)量和瑕疵，提出整改建議。4.4 早期介入的工作方法4.4.1 規(guī)劃設(shè)計階段了解項目地理位置和開發(fā)商對項目的規(guī)劃設(shè)計定位，以便于公司根據(jù)項目定位來制定管理標(biāo)準(zhǔn)和管理方案；熟悉項目規(guī)劃設(shè)計圖紙，從物業(yè)使用和管理角度提出優(yōu)化建議，并以工作聯(lián)系函或物業(yè)需求建議函方式提交開發(fā)商。4.4.2 施工階段由早期介入工程人員跟進(jìn)土建、設(shè)備設(shè)施的安裝過程，熟悉管線的走向，發(fā)現(xiàn)并提出隱蔽工程、安裝工程中存在的設(shè)計和質(zhì)量缺陷；參加項目工程例會和相關(guān)的設(shè)計討論、施工會議，以書面報告或工作聯(lián)系函方式將所發(fā)現(xiàn)問題報告物業(yè)公司和開發(fā)商；收集項目相關(guān)資料。4.5 工程建議的實施及跟進(jìn)4.5

16、.1 工程技術(shù)部提出的書面工程建議報告或物業(yè)需求函，必須客觀和準(zhǔn)確，并經(jīng)公司分管副總審核蓋公司印章后，以書面或郵件方式提交開發(fā)商。4.5.2 項目部提出的書面工程建議報告或物業(yè)需求函，必須客觀和準(zhǔn)確，并經(jīng)公司工程技術(shù)部審核蓋項目部印章后，以書面或郵件方式提交開發(fā)商。4.5.3 工程技術(shù)部和項目部提交的建議報告和需求函必須存檔。4.5.4 工程技術(shù)部和項目部必須密切關(guān)注項目的進(jìn)展，跟進(jìn)所提交事項的落實和整改。4.5.5 組織開發(fā)商項目負(fù)責(zé)人和施工單位負(fù)責(zé)人溝通需整改事項。5. 支持性文件無6. 質(zhì)量記錄表格無物業(yè)承接查驗管理辦法1. 目的規(guī)范公司對新接管項目的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗

17、程序、方法和標(biāo)準(zhǔn)，確保物業(yè)接管查驗工作得到有效控制。2. 適用范圍適用于四川AAA物業(yè)管理有限公司所承接物業(yè)的查驗工作。3. 職責(zé)3.1 項目部組建物業(yè)承接查驗小組，公司工程部負(fù)責(zé)對項目的承接查驗工作進(jìn)行指導(dǎo)和組織培訓(xùn)。3.2 項目部成立后，項目負(fù)責(zé)人應(yīng)安排工程人員熟悉項目土建、安裝、給排水、供配電等系統(tǒng)，并跟進(jìn)設(shè)施設(shè)備的安裝過程，記錄發(fā)現(xiàn)的缺陷和瑕疵。3.3 物業(yè)公司接到發(fā)展商竣工查驗的通知后，項目經(jīng)理負(fù)責(zé)安排查驗小組分系統(tǒng)進(jìn)行正式查驗。3.4 項目部負(fù)責(zé)人或設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管負(fù)責(zé)制定承接查驗方案和工作計劃，準(zhǔn)備查驗所需要的工器具、圖紙資料及質(zhì)量記錄表格以及對人員的培訓(xùn)等工作。3.5 查驗小

18、組依據(jù)設(shè)計圖紙所顯示的設(shè)備設(shè)施資料和現(xiàn)狀，要求施工單位提供詳細(xì)的設(shè)備清單，按規(guī)格型號、容量及設(shè)計要求進(jìn)行查驗，設(shè)備的安裝數(shù)量、安裝位置及竣工圖查驗。4. 承接查驗的工作要點(diǎn)4.1 承接查驗的準(zhǔn)備4.1.1 查驗小組依據(jù)項目施工的實際進(jìn)展，發(fā)展商提供的查驗時間表和資料，以及項目設(shè)施設(shè)備實際狀況，根據(jù)建設(shè)部物業(yè)承接查驗辦法及地方和行業(yè)規(guī)范編制查驗計劃和查驗標(biāo)準(zhǔn)。4.1.2 如果開發(fā)商要求對住宅項目的非公共區(qū)域進(jìn)行分戶查驗，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)同意后制定分戶查驗標(biāo)準(zhǔn)和方案。4.1.3 準(zhǔn)備查驗工器具、檔案盒和相應(yīng)記錄表格。4.1.4 深入項目施工現(xiàn)場，熟悉土建及各專業(yè)安裝現(xiàn)場狀況，與開發(fā)商項目工程部各專業(yè)負(fù)責(zé)

19、人和施工單位負(fù)責(zé)人建立聯(lián)系。4.1.5 對相關(guān)人員進(jìn)行相關(guān)查驗標(biāo)準(zhǔn)、方法的培訓(xùn)。4.2 承接查驗的實施4.2.1 查驗小組依據(jù)查驗計劃、標(biāo)準(zhǔn)，按專業(yè)、系統(tǒng)進(jìn)行分類，主要包括不限于供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、土建工程、裝飾工程、空調(diào)系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、送排風(fēng)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等。4.2.2 早期介入階段中的工程施工跟進(jìn)檢查可視為前期的預(yù)查驗，在預(yù)查驗期間可重點(diǎn)跟進(jìn)早期提出問題的整改情況。4.2.3 在預(yù)查驗過程中，檢查出未達(dá)到查驗標(biāo)準(zhǔn)的項目，提出書面整改建議報告開發(fā)商，由開發(fā)商督促施工單位進(jìn)行整改。4.2.4 對在查驗中未達(dá)到查驗要求的項目，整改實施后，查驗小組進(jìn)行復(fù)查、驗證，整改合格后進(jìn)行正

20、式查驗。4.2.5 樓宇的實物查驗，應(yīng)注意：對每層房屋的水、電、土建、門窗、電器設(shè)備進(jìn)行全面檢查；電梯、水泵、空調(diào)、風(fēng)機(jī)、停車場系統(tǒng)等設(shè)備須進(jìn)行開機(jī)運(yùn)行查驗，并將檢查結(jié)果記錄在相應(yīng)的查驗記錄中。4.2.6 設(shè)備的實物查驗，要做到符合以下幾點(diǎn)：A. 圖紙設(shè)計與設(shè)備的規(guī)格、型號、數(shù)量符合。B. 主要設(shè)備、設(shè)施的安裝位置與安裝質(zhì)量符合。C. 設(shè)備與連接整個系統(tǒng)的技術(shù)性能，應(yīng)與設(shè)計要求符合，檢查結(jié)果對應(yīng)不同類設(shè)備記錄在設(shè)施、設(shè)備承接查驗清單中。4.2.7 圖紙、資料查驗：查驗小組與開發(fā)商、施工單位在移交各專業(yè)所有圖紙及竣工資料時，必須進(jìn)行詳細(xì)清點(diǎn)，不完整的圖紙、資料要求補(bǔ)齊，并在資料查驗清單上簽字確認(rèn)

21、移交資料的名稱、數(shù)量后按專業(yè)、系統(tǒng)分類存檔。4.3 承接查驗的結(jié)果4.3.1 設(shè)備房及所有移交物業(yè)公司的房間在移交后必須鎖好，在鑰匙承接查驗表上由開發(fā)商、施工單位和物業(yè)接收人簽字、蓋章，建立房間及鑰匙管理臺賬并存檔。4.3.2 公共配套設(shè)施、設(shè)備在正式查驗合格后，由開發(fā)商、施工單位和物業(yè)接收人簽字、蓋章，并存檔。4.3.3 對于查驗不合格的項目，項目部承接查驗負(fù)責(zé)人和項目部負(fù)責(zé)人不應(yīng)簽字進(jìn)行接管，應(yīng)將不合格項整理后報告開發(fā)商督促施工單位整改。4.3.4 項目部應(yīng)跟進(jìn)不合格項的整改情況，直至整改合格后方可簽字確認(rèn)正式接管。4.4 物業(yè)工程項目接管查驗依據(jù)4.4.1 所有的已經(jīng)發(fā)布的各專業(yè)的驗收規(guī)

22、范和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（包括國家、行業(yè)和地方的，較為完備的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)）。4.4.2 早期施工合同（協(xié)議）制定的標(biāo)準(zhǔn)，要求。4.4.3 所有的各專業(yè)施工所用的施工圖、竣工圖紙，設(shè)計變更單。4.4.4 所有的設(shè)備，材料等的技術(shù)說明書，安裝使用說明書和設(shè)備及其附屬設(shè)施、制品等主要材料的清單、合格證等。4.4.5 隱蔽工程驗收記錄和中間試驗記錄。4.4.6 工程質(zhì)量事故處理記錄。4.4.7 早期施工階段竣工驗收報表（包括政府部門和監(jiān)理公司出具的）；分項、分部、單位工程質(zhì)量檢驗評定記錄。4.4.8 設(shè)備試壓、試運(yùn)行合格報告。5. 支持性文件物業(yè)承接查驗辦法（建設(shè)部建房2010165號）6. 質(zhì)量記錄表格6.1 單

23、元房間查驗交接表 AAA·GC-JL-GC04-01（C/1）6.2 戶內(nèi)工程查驗表 AAA·GC-JL-GC04-02（C/1）6.3 樓層公共設(shè)施查驗表 AAA·GC-JL-GC04-03（C/1）6.4 公共設(shè)備設(shè)施承接查驗表 AAA·GC-JL-GC04-04（C/1）6.5 公共設(shè)備設(shè)施查驗初檢表 AAA·GC-JL-GC04-05（C/1）6.6 物業(yè)資料移交清單 AAA·GC-JL-GC04-06（C/1）6.7 鑰匙承接查驗表 AAA·GC-JL-GC04-07（C/1）6.8 公共設(shè)備設(shè)施移交清單 AAA&

24、#183;GC-JL-GC04-08（C/1）設(shè)施設(shè)備安全管理辦法1. 目的明確并規(guī)范設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)、操作安全管理，保證人身及設(shè)施設(shè)備安全。2. 適用范圍四川AAA物業(yè)管理有限公司各項目設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)安全管理。3. 職責(zé)3.1 項目部負(fù)責(zé)根據(jù)項目實際情況，制定相應(yīng)設(shè)施設(shè)備的安全管理制度、操作規(guī)程，公司工程技術(shù)部負(fù)責(zé)各項目相關(guān)制度、規(guī)程等安全作業(yè)文件的審核，檢查落實情況。3.2 項目負(fù)責(zé)人、設(shè)施設(shè)備負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)安全管理工作的組織實施，查找并杜絕安全隱患。3.3 各班組人員按規(guī)定執(zhí)行。3.4 各項目負(fù)責(zé)人為該項目安全第一責(zé)任人，設(shè)施設(shè)備維護(hù)部負(fù)責(zé)人為設(shè)施設(shè)備安全管理的第一責(zé)任人，各系

25、統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的責(zé)任人為安全主要責(zé)任人。4. 程序要點(diǎn)4.1 設(shè)施設(shè)備維護(hù)部全體員工必須提高安全防范意識，協(xié)同秩序維護(hù)部認(rèn)真做好安全防范工作。4.2 設(shè)施設(shè)備維護(hù)部各專業(yè)工作人員，必須持證上崗，熟悉本崗位職責(zé)，掌握相關(guān)專業(yè)安全作業(yè)規(guī)程和安全技術(shù)措施。4.3 建立交接班制度，當(dāng)班值班員在交接班時嚴(yán)格按照交接班制度進(jìn)行交接，檢查設(shè)備的安全運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)隱患和故障必須處理完畢或找到解決問題的方法經(jīng)主管同意后方可交接班。4.4 建立并落實巡查制度、設(shè)備責(zé)任人制度，巡查所轄范圍內(nèi)機(jī)房、設(shè)備設(shè)施時，必須認(rèn)真負(fù)責(zé)地進(jìn)行安全檢查，如發(fā)現(xiàn)有安全隱患，逐級上報，并及時采取措施排除隱患。4.5 未經(jīng)設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管批

26、準(zhǔn)，任何外來人員（包括外部門、外單位領(lǐng)導(dǎo)）嚴(yán)禁進(jìn)入所有設(shè)備房（包括電纜井、管道井、泵房、機(jī)房、配電室、倉庫等），如有來訪者，必須辦理登記手續(xù)，并有值班人員陪同監(jiān)護(hù)。4.6 建立鑰匙管理制度，所有機(jī)房、設(shè)備間的鑰匙必須有專人負(fù)責(zé)管理，工作人員配發(fā)的鑰匙必須登記，離職時須交回所配發(fā)的鑰匙；部門內(nèi)外借用鑰匙都必須登記，歸還鑰匙時須檢查確認(rèn)相應(yīng)的機(jī)房、設(shè)備間設(shè)備設(shè)施完好，門已鎖閉。4.7 所有機(jī)房、設(shè)備間、水箱間、倉庫、工作間等須按標(biāo)準(zhǔn)配置足夠的消防器具，消防系統(tǒng)功能完好，并在醒目位置設(shè)置警示標(biāo)識，在無人時必須將門窗鎖好。4.8 室內(nèi)外電源控制箱/柜，鎖具必須完好，在醒目位置設(shè)置警示標(biāo)識，箱/柜門隨時

27、處于鎖閉狀態(tài)。4.9 屋面女兒墻、高空安全欄桿、無防護(hù)欄的窗戶、露臺、損壞的井蓋等危險區(qū)域必須設(shè)置相應(yīng)的安全警示標(biāo)識；有高空作業(yè)和工作的區(qū)域應(yīng)設(shè)置臨時的安全警示標(biāo)識。4.10 對于特殊作業(yè)（高空、電氣、起吊、鍋爐等），各專業(yè)主管須根據(jù)相關(guān)作業(yè)規(guī)程并結(jié)合具體工作特點(diǎn)，制定有效可行的安全防護(hù)措施，以保證人身及設(shè)備安全。4.11 各類安全用具、腳手架、高梯等必須定期進(jìn)行安全性能檢驗，禁止使用不合格或存在安全隱患的的工器具，每次使用前須仔細(xì)檢查其牢固可靠性，確認(rèn)安全后方可使用。4.12 供配電系統(tǒng)的管理和運(yùn)行、維護(hù)操作必須建立相關(guān)的管理制度和安全操作規(guī)程，明確配電系統(tǒng)的倒閘操作流程，配電系統(tǒng)運(yùn)行、維護(hù)

28、操作時的工作流程，落實工作票制度、工作許可制度、工作監(jiān)護(hù)制度、工作間斷、工作轉(zhuǎn)移和工作終結(jié)制度，制定停電應(yīng)急處理流程和預(yù)案。4.13 空調(diào)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)等各系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)、管理都必須制定相應(yīng)的管理制度和操作規(guī)程、應(yīng)急處理流程和預(yù)案。4.14 按消防系統(tǒng)的管理標(biāo)準(zhǔn)，定期檢查各消防系統(tǒng)功能是否正常，并督促消防維保單位定期對消防系統(tǒng)進(jìn)行維保測試。4.15 建立設(shè)備缺陷登記制度，設(shè)備存在缺陷，影響正常的運(yùn)行時，應(yīng)對缺陷設(shè)備進(jìn)行登記，并上報主管領(lǐng)導(dǎo)采取措施予以盡快解決。4.16 在供配電設(shè)備、電梯、消防或其它維修等具有危險性的設(shè)備設(shè)施維修、維?，F(xiàn)場，必須設(shè)置“有人工作、禁止合閘”、

29、“正在維修、請繞行”等相應(yīng)的臨時警示標(biāo)識。4.17 生活水箱間必須上鎖，水箱檢查孔須加蓋上鎖，透氣孔須加裝鋼絲網(wǎng)等保護(hù)裝置，避免小動物進(jìn)入水箱內(nèi)；定期清洗水箱、檢測水質(zhì)。4.18 定期進(jìn)行設(shè)備操作的安全培訓(xùn)，滅火器具的使用培訓(xùn)、應(yīng)急預(yù)案的演練培訓(xùn)及消防系統(tǒng)的操作培訓(xùn)等安全培訓(xùn)，并留下質(zhì)量記錄。5. 支持性文件無6. 質(zhì)量記錄表格6.1 鑰匙借用登記表 AAA·GC-JL-GC05-01（C/1）6.2 倒閘操作票 AAA·GC-JL-GC05-02（C/1）6.3 工作票 AAA·GC-JL-GC05-03（C/1）6.4 水池（箱）清洗及消毒記錄表 AAA

30、83;GC-JL-GC05-04（C/1）設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理工作計劃實施細(xì)則1. 目的為了規(guī)范公司各項目設(shè)施設(shè)備的管理，督促項目部按公司要求制定設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)計劃并按計劃實施，便于公司和項目部監(jiān)督檢查設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作的開展情況。2. 適用范圍四川AAA物業(yè)管理有限公司各項目設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理。3. 職責(zé)公司工程技術(shù)部和各項目經(jīng)理負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備管理各項年度工作計劃的審核和落實督導(dǎo)；各項目設(shè)施設(shè)備負(fù)責(zé)人依照年度工作計劃制定月度工作計劃并組織實施、總結(jié)和匯報。4. 程序要點(diǎn)4.1 計劃的類別4.1.1 設(shè)施設(shè)備維護(hù)部年度工作計劃4.1.2 設(shè)施設(shè)備維護(hù)部月度工作總結(jié)和下月工作計劃4.2 計劃的編制

31、4.2.1 每年12月份由項目部設(shè)施設(shè)備管理部門依據(jù)合同約定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，相關(guān)設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)規(guī)范，編制下年度設(shè)施設(shè)備管理的年度工作計劃，內(nèi)容包括設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)、改造；部門管理制度的完善；安全、計量器具的外檢；設(shè)施設(shè)備的管理培訓(xùn)、技術(shù)培訓(xùn)、應(yīng)急預(yù)案培訓(xùn)等；以及其它完善管理措施的工作內(nèi)容等。4.2.2 每月月末由項目部設(shè)施設(shè)備管理部門完成月度工作總結(jié)，并根據(jù)年度工作計劃和具體情況擬定下月工作計劃。4.3 計劃的審核4.3.1 各項目部設(shè)施設(shè)備管理部門編制的年度設(shè)施設(shè)備管理工作計劃，由項目部負(fù)責(zé)人進(jìn)行審核后上報公司工程技術(shù)部審核并存檔。4.3.2 各項目部設(shè)施設(shè)備管理部門月度工作總結(jié)和下月工作計劃在月

32、底報告該項目負(fù)責(zé)人，并同時上報公司工程技術(shù)部審核。4.3.3 公司工程技術(shù)部在審核項目的年度、月度工作總結(jié)和計劃時，應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)并指出該項目工作計劃中存在的不足，予以指導(dǎo)完善。4.4 計劃的執(zhí)行和督導(dǎo)4.4.1 各項目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部每月按年度計劃和月度計劃開展設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)和管理等工作，項目部根據(jù)月度計劃和總結(jié)檢查監(jiān)督月度工作的完成情況，并應(yīng)納入項目對部門的月度考核。4.4.2 公司工程技術(shù)部根據(jù)項目部上報的年度、月度工作計劃進(jìn)行督促檢查，核實工作計劃的完成情況，并納入項目的季度考評。5. 支持性文件無6. 質(zhì)量記錄表格設(shè)施設(shè)備維護(hù)部月工作總結(jié)月計劃 AAA·GC-JL-GC06-0

33、1（C/1）房屋及設(shè)施設(shè)備維修管理辦法1. 目的保證公司各項目房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的完好，明確房屋及設(shè)施設(shè)備的維修管理程序。公司各項目應(yīng)正確履行工作職責(zé)，減少緊急維修和設(shè)備故障，對房屋及設(shè)施設(shè)備應(yīng)以計劃維修保養(yǎng)為主，事后維修為輔，盡量避免事后維修。2. 適用范圍四川AAA物業(yè)管理有限公司各項目對房屋及設(shè)施設(shè)備的維保、維修管理。3. 職責(zé)3.1 項目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部負(fù)責(zé)根據(jù)項目實際情況，制定房屋及設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)、維修計劃，并負(fù)責(zé)計劃的組織實施。3.2 項目負(fù)責(zé)人督促、檢查房屋及設(shè)施設(shè)備的管理及維護(hù)保養(yǎng)工作。3.3 公司工程技術(shù)部負(fù)責(zé)檢查維保計劃及維保維修的實施情況。4. 程序要點(diǎn)4.1

34、概念4.1.1 預(yù)防性維修：按事先規(guī)定的修理計劃和技術(shù)要求進(jìn)行的維修活動，稱為預(yù)防性維修。4.1.2 事后維修：是對一些沒有列入預(yù)防維修計劃的項目，在其發(fā)生故障或性能降低到不能滿足使用要求時才能進(jìn)行的修理。4.1.3 緊急搶修：是對意外事件引發(fā)的故障進(jìn)行的緊急修理，一般是偶然發(fā)生，不具有預(yù)見性。4.1.4 技術(shù)改造：是指原有的設(shè)施設(shè)備損壞較大影響正常的使用功能，且設(shè)備的零配件購買困難，或者設(shè)備經(jīng)維修后已無多大使用價值，抑或設(shè)備的能耗較大，無法滿足經(jīng)濟(jì)運(yùn)行要求而進(jìn)行的局部技術(shù)改造或整體更換。4.1.5 外包維修：是指按照國家或地方、行業(yè)規(guī)定，針對專業(yè)性較強(qiáng)的電梯、消防、空調(diào)、安防系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備，

35、委托具備相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)公司進(jìn)行的日常維護(hù)保養(yǎng)、維修、檢測等工作；以及依靠物業(yè)公司自身條件難以完成的土建、裝修、給排水、強(qiáng)電等其它維修、改造工作委托給具備相應(yīng)資質(zhì)的公司。合同金額大于2000元的外包必須經(jīng)公司合同評審流程進(jìn)行。4.2 預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)4.2.1 所有房屋及共用設(shè)施設(shè)備必須根據(jù)房屋及設(shè)施設(shè)備管理工作指引、項目管理制度及相關(guān)規(guī)程，進(jìn)行定期檢修及保養(yǎng)，并制訂相應(yīng)年度、季度、月度保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)項目。維保計劃包括由項目工程人員實施的工作和技術(shù)改造、外包維修等工作。4.2.2 相關(guān)工程人員必須認(rèn)真執(zhí)行保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)檢修項目，以便盡可能延長房屋及設(shè)施設(shè)備正常使用的壽命，并減少緊急維修的機(jī)會。4.

36、2.3 保養(yǎng)檢修記錄及更換零配件記錄必須完整、真實，須由設(shè)施設(shè)備維護(hù)部建立設(shè)備維修檔案，以便分析故障原因，確定責(zé)任。4.2.4 各系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)計劃及保養(yǎng)檢修項目由相關(guān)負(fù)責(zé)人制訂，并提交項目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部負(fù)責(zé)人統(tǒng)籌、審閱后上報公司工程技術(shù)部備案。4.2.5 項目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)維護(hù)保養(yǎng)計劃的執(zhí)行和督導(dǎo)，須提前備好材料，做好工作安排，維保結(jié)束后及時填寫質(zhì)量記錄。4.2.6 進(jìn)行正常系統(tǒng)維修保養(yǎng)及檢修時，如對業(yè)戶使用產(chǎn)生影響，必須提前5天通知客戶服務(wù)部，由客戶服務(wù)部發(fā)出通告，確定檢修起止日期及時間（須盡可能減少對業(yè)戶的影響范圍），以便使受影響的業(yè)戶做好充分準(zhǔn)備。4.3 事后維修和緊急維修4

37、.3.1 設(shè)備發(fā)生故障或性能降低到不能滿足使用要求時，或者設(shè)施損壞較大，必須進(jìn)行維修時，項目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部應(yīng)盡快制定維修方案，確定維修費(fèi)用和時間，落實維修所需要的材料，以最短的時間進(jìn)行維修處理。4.3.2 必須進(jìn)行緊急維修時，須立即通知設(shè)施設(shè)備維護(hù)部負(fù)責(zé)人，安排有關(guān)人員立即赴現(xiàn)場檢查情況，并按實際情況進(jìn)行處理。4.3.3 如因緊急維修對業(yè)戶產(chǎn)生影響時，須立即通知項目項目負(fù)責(zé)人，并由客戶服務(wù)部向受影響的業(yè)戶發(fā)出緊急通告，同時，需考慮盡量減少影響范圍。4.3.4 如發(fā)生故障的設(shè)備在保修期內(nèi)，應(yīng)做出適當(dāng)?shù)膽?yīng)急處理，以盡量減少對業(yè)戶的影響，并立即通知有關(guān)供應(yīng)商的保修負(fù)責(zé)人；如發(fā)生故障的設(shè)備需要物業(yè)公司

38、自己維修，須按公司相關(guān)制度盡快購買所需材料進(jìn)行維修處理。4.3.5 緊急維修結(jié)束后，須填寫維修記錄及更換零配件記錄，并以書面形式將故障原因、處理方法、更換零配件的名稱、規(guī)格及數(shù)量、品牌等、處理結(jié)果、事故發(fā)生時間、恢復(fù)正常時間等向部門主管報告。5. 支持性文件無6. 質(zhì)量記錄表格6.1 設(shè)備維修記錄表 AAA·GC-JL-GC07-01（C/1）6.2 維修工作登記/統(tǒng)計表 AAA·GC-JL-GC07-02（C/1）6.3 系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備維護(hù)/保養(yǎng)記錄 AAA·GC-JL-GC07-03（C/1）6.4 設(shè)施設(shè)備管理檢查表 AAA·GC-JL-GC07-0

39、5（C/1）6.5 業(yè)戶報事處理單 AAA·WXWY-JL-KF07-03（C/1）設(shè)施設(shè)備分類和編碼規(guī)定1. 目的為了規(guī)范公司所管項目設(shè)施設(shè)備的分類和編碼，便于對設(shè)施設(shè)備日常的維修、保養(yǎng)和管理。2. 適用范圍四川AAA物業(yè)管理有限公司各項目設(shè)施設(shè)備的管理。3. 職責(zé)項目設(shè)施設(shè)備負(fù)責(zé)人按本規(guī)定對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行統(tǒng)一編號，建立設(shè)施設(shè)備臺賬，并在相應(yīng)設(shè)施設(shè)備上設(shè)置標(biāo)示卡；項目經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查。4. 程序要點(diǎn)4.1 編號規(guī)則×××(001、002、開始) 設(shè)備設(shè)施序號 設(shè)備設(shè)施類別編號項目代碼4.2 設(shè)備類別代碼DYG-低壓配電柜 FJ-風(fēng)機(jī)GL-鍋爐 DJ-對講

40、系統(tǒng)KZ-電氣控制柜 DT-電梯B-水泵 BYQ-變壓器KT-空調(diào) GYG-高壓配電柜FDJ-發(fā)電機(jī) XF-消防設(shè)備AF-安防設(shè)備 LY-樓宇自控設(shè)備4.3 設(shè)施類別代碼CP-草坪燈 TY-庭院燈TS-特色燈柱 SS-射樹燈DM-地埋燈 SX-水下燈HT-花臺燈 S-射燈YS-延時 B-壁燈QB-蹺板 T-筒燈D-吊燈 XD-吸頂MHQ-滅火器 XHS-消火栓GC-樓宇外立面光彩照明 5. 支持性文件無6. 質(zhì)量記錄表格設(shè)備設(shè)施標(biāo)識卡 AAA·GC-JL-GC08-01（C/1）測量和監(jiān)控裝置管理規(guī)定1. 目的測量和監(jiān)控裝置是物業(yè)公司為客戶、業(yè)主優(yōu)質(zhì)服務(wù)的一項重要基礎(chǔ)設(shè)施。為保障測量

41、和監(jiān)控裝置的正確性及準(zhǔn)確性，發(fā)揮其有效作用，特制定本管理規(guī)定。2. 適用范圍四川AAA物業(yè)管理有限公司各在管項目對測量和監(jiān)控裝置的管理。3. 職責(zé)各項目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)測量和監(jiān)控裝置臺賬的建立，制定檢測計劃，并負(fù)責(zé)日常管理和檢測的實施。4. 管理要點(diǎn)4.1 凡本公司所管理項目內(nèi)的公共設(shè)備設(shè)施的計量儀表、檢測儀器、儀表，以及維養(yǎng)工作所使用的儀器、儀表及測量工具均屬定期檢測的范圍。主要包括：設(shè)備設(shè)施附屬的電能表、電壓表、電流表、功率因素表、壓力表、水溫計/表、流量表、煤氣表、水表、水溫控制器等儀表；項目配備的萬用表、鉗形電流表、兆歐表、紅外測溫儀、紅外測距儀、米尺、卡尺等工器具和絕緣靴、絕

42、緣手套、高壓驗電筆等絕緣器具。4.2 各項目必須分類建立測量和監(jiān)控裝置臺賬，根據(jù)國家及行業(yè)有關(guān)的規(guī)定和檢測規(guī)范，對屬強(qiáng)制性檢驗的儀器儀表、測量工具應(yīng)制定送檢計劃，按期送有關(guān)部門進(jìn)行檢定。對一般指示性儀表可自行進(jìn)行檢定。4.3 對在用的儀器、儀表、測量工具實行定期檢驗制度，自行抽檢時可采用較高一級精度且檢定合格的儀器、儀表與抽檢樣品進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)有問題的應(yīng)及時檢修并重新送有關(guān)部門檢定。4.4 新購置的儀器儀表和測量工具應(yīng)進(jìn)行首次檢定才可用于管理現(xiàn)場，凡未經(jīng)檢定或檢定不合格的儀器、儀表、測量工具不準(zhǔn)用于管理現(xiàn)場。4.5 工作人員發(fā)現(xiàn)管理和使用的儀器、儀表、測量工具不準(zhǔn)或損壞時應(yīng)及時報告主管，以便安

43、排進(jìn)行檢定和更換，在未作出合格的鑒定意見前不得再用于管理現(xiàn)場。4.6 各項目在日常管理中必須確保各水、電、氣表鉛封完整，如有異常須立即處理或報告相關(guān)單位。4.7 測量和監(jiān)控裝置是項目管理的一個重要部分，未經(jīng)許可，任何人均不得擅自改變或調(diào)整參數(shù)。4.8 由能源公司抄錄的水、電、氣等計量表由相關(guān)的自來水公司、電業(yè)公司、燃?xì)夤咀孕胸?fù)責(zé)檢測和校驗，各項目負(fù)責(zé)日常的管理和檢查，并按月、年分析比較能耗，發(fā)現(xiàn)異常及時與相關(guān)單位聯(lián)系解決。4.9 電能表、電壓表、電流表等供配電系統(tǒng)內(nèi)部計量表由運(yùn)行電工負(fù)責(zé)巡查和抄錄數(shù)據(jù)，每月應(yīng)比較分析數(shù)據(jù)；對于重要客戶或設(shè)備的計量電能表，如發(fā)現(xiàn)異常須立即進(jìn)行檢查核對或更換，如

44、客戶有異議再送相關(guān)專業(yè)檢定部門檢定。4.10 供配電系統(tǒng)使用的絕緣手套、絕緣靴、高壓驗電筆等有強(qiáng)檢要求的專用工器具，由相關(guān)責(zé)任人在其規(guī)定的有效期限前2個月上報班長，由主管統(tǒng)一組織送相關(guān)專業(yè)單位檢定。4.11 壓力表、流量計、水表由給排水員工負(fù)責(zé)日常巡查和運(yùn)行管理，每月應(yīng)比較分析數(shù)據(jù)；對于空調(diào)、高壓鍋爐等有強(qiáng)檢要求的設(shè)備的主要壓力表和計量表，由相關(guān)責(zé)任人在其規(guī)定的有效期限前2個月上報班長，由主管統(tǒng)一組織送相關(guān)專業(yè)單位檢定。4.12 在使用過程中，如對測量和監(jiān)控裝置的正確性有疑問，可立即向班長、主管反映。4.13 各項目應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)監(jiān)測裝置的日常使用維護(hù)，發(fā)現(xiàn)未經(jīng)檢定合格或已過檢定周期、失效、損

45、壞的監(jiān)測裝置應(yīng)及時送相關(guān)法定檢定機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修、檢定、校準(zhǔn)或更換。4.14 各使用部門應(yīng)妥善保存各監(jiān)測儀器儀表的檢測報告，在相應(yīng)儀表、儀器和器具上張貼檢定合格標(biāo)識。4.15 測量和監(jiān)控裝置檢定周期（見下表）序號器具名稱使用場所檢定周期備注1電能表內(nèi)部計量一年一次自檢（客戶有異議時外檢）2電壓表內(nèi)部計量一年一次自檢3電流表內(nèi)部計量一年一次自檢4功率因素表內(nèi)部計量一年一次自檢5壓力表鍋爐、空調(diào)等重要設(shè)備一年一次外檢消防、生活水泵等設(shè)備一年一次自檢6水表內(nèi)部計量一年一次自檢7流量表內(nèi)部計量一年一次自檢（客戶有異議時外檢）8水溫計/表內(nèi)部計量一年一次自檢9米尺檢測工具一年一次自檢10卡尺檢測工具一年一次

46、外檢11萬用表檢測工具一年一次外檢（主要用表）12兆歐表檢測工具一年一次外檢13數(shù)字鉗形表檢測工具一年一次外檢14高壓驗電筆檢測工具一年二次外檢15絕緣手套絕緣用具一年二次外檢16絕緣靴絕緣用具一年二次外檢17絕緣棒絕緣用具一年二次外檢5. 支持性文件物業(yè)服務(wù)監(jiān)視和測量控制程序 WX.CX-8246. 質(zhì)量記錄表格6.1 測量器具臺賬表 AAA·GC-JL-GC09-01（C/1）6.2 測量、計量器具檢測記錄表 AAA·GC-JL-GC09-02（C/1）6.3 計量器具報廢表 AAA·GC-JL-GC09-03（C/1）6.4 檢測設(shè)備、儀器周期送檢計劃表 A

47、AA·GC-JL-GC09-04（C/1）設(shè)備完好率、房屋完好率統(tǒng)計規(guī)則1. 目的為了督導(dǎo)各項目不斷提升房屋及附屬設(shè)施設(shè)備的管理、維護(hù)水平，特制定本規(guī)則。2. 適用范圍四川AAA物業(yè)管理有限公司各在管項目對設(shè)備設(shè)施及房屋的管理。3. 職責(zé)項目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部負(fù)責(zé)對設(shè)施設(shè)備完好率統(tǒng)計和房屋完好率進(jìn)行統(tǒng)計評定。4. 程序要點(diǎn)4.1 一般管理原則4.1.1 各項目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部每月對設(shè)備完好率統(tǒng)計1次，每6個月對房屋本體及附屬設(shè)施完好率統(tǒng)計一次，完好率不得低于物業(yè)服務(wù)合同約定的比例。4.1.2 項目所有員工均有責(zé)任將房屋和設(shè)備的狀態(tài)、缺陷向設(shè)施設(shè)備維護(hù)部門報告。4.1.3 計算設(shè)備和房屋完好

48、程度以百分制表示，全部完好的房屋為100分。4.1.4 房屋評分以一個獨(dú)立建筑為一個評分單位，可查一個評分單位，也可查幾個評分單位；在進(jìn)行評分時，一般以單個建筑區(qū)劃整體為評分單位。4.1.5 設(shè)備評分以系統(tǒng)為單位，并按照設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)月報表上設(shè)備每項所占比例進(jìn)行統(tǒng)計，然后每項結(jié)果相加等于總設(shè)備完好率。4.2 統(tǒng)計方法4.2.1 設(shè)備完好率計算公式：每項設(shè)備完好率每項完好設(shè)備臺數(shù)/每項設(shè)備總臺數(shù)X100%（設(shè)備能夠正常運(yùn)行即判定為完好設(shè)備）。4.2.2 房屋完好率計算公式：A完好率×A評分單位面積 + B完好率×B評分單位面積×100% A評分單位面積 + B評分單位

49、面積4.3 房屋檢查評分（每一個評分單位的房屋按得分多少分成下列四等）：4.3.1 81分 - 100分為完好房屋；4.3.2 61分-80分為基本完好房屋；4.3.3 41分-60分為一般損壞房屋；4.3.4 0分-40分為嚴(yán)重?fù)p壞房屋。4.3.5 設(shè)備4.4 房屋評分細(xì)則：序號評分標(biāo)準(zhǔn)分值評 分 細(xì) 則一承重結(jié)構(gòu)18（一）框架、剪力墻鋼砼等（18）1、個別地方混凝土塊剝落，不影響結(jié)構(gòu)牢固，各種節(jié)點(diǎn)稍有稀縫，扣1分。2、少量鋼混凝土構(gòu)件由于鐵漲，引起混凝土塊剝落，經(jīng)修補(bǔ)仍可承受荷載，各種節(jié)點(diǎn)較明顯稀縫，扣2-3分。3、鋼混凝土構(gòu)件由于鐵漲引起較多混凝土塊松脫剝落，鋼筋銹蝕嚴(yán)重，扣4-5分。4

50、、部分承重墻傾斜，弓凸或有裂縫，扣4-5分。5、部分或整垛承重墻傾斜，弓凸，裂縫嚴(yán)重，并有繼續(xù)發(fā)展的趨勢，扣10-18分。二屋 面10（一）屋平面、天臺（7）1、防水層基本完好，雖有細(xì)縫及少量起殼，但不滲水，扣2分。2、防水層局部松酥起殼，個別地方有滲水，經(jīng)修補(bǔ)后可解決，扣3-5分。3、防水層大部分酥松，起殼，引起普遍滲水嚴(yán)重，扣 5-7分。（二）屋面上的壓頂、泛水、天溝、地磚等（3）1、稍有起殼，裂縫，扣1分。2、起殼，裂縫較多，少量集水，經(jīng)修補(bǔ)可解決，扣2分。3、起殼，裂縫普遍嚴(yán)重，集水嚴(yán)重，需翻修解決，扣3分。三外 飾 面16（一）外墻釉面磚、玻璃幕墻、外粉刷等（16）1、稍有起殼、裂縫

51、，但不滲水不墜落，扣2-5分。2、少量起殼、裂縫，且有脫落危險，扣6-10分。3、大面積起殼，裂縫，剝落，嚴(yán)重?fù)p壞影響外觀，扣10-15分。四門、窗、扶手18（一）門窗（10）1、門窗基本完好，少量五金缺損，扣2-3分。2、少量門窗開關(guān)失靈及五金殘缺，扣4-6分。3、門窗腐爛，翹裂變形，開關(guān)失靈，五金殘缺，損壞超過10%，扣7-10分。（二）油漆（8）1、油漆少量剝落、起殼，扣2-3分。2、油漆少量泛銹，扣4-5分。3、油漆較大面積剝落、銹蝕，扣5-7分。五樓 內(nèi) 飾 面10（一）墻面磚、地磚、粉刷等（10）1、稍有起殼，裂縫，但不脫落，扣2-3分。2、少量面磚、地磚起殼，裂縫、粉刷層脫落等，扣4-6分。3、較大面積面磚，地磚起殼，脫落，殘缺，扣7-9分。六水、電、衛(wèi)18（一）給排水系統(tǒng)附屬設(shè)備等（8）1、個別地方防腐保溫不良，附屬配件缺損或輕微滴漏，扣2分。2、少量地方銹蝕嚴(yán)重，保溫缺損及滲漏，扣3分。3、部分嚴(yán)重破損，經(jīng)日常修補(bǔ)無法解決需更新，扣4分。（二）公共部位照明、開關(guān)、插座等（5）1、公共照明基本完好、開關(guān)、插座等零件個別損壞，扣2分。2、開關(guān)、插座等少量損壞，檢查的公共照明