某商業(yè)管理有限公司項(xiàng)目可行性報(bào)告33

1、項(xiàng) 目 可 行 性 報(bào) 告天豪商業(yè)管理有限公司二一四年三月目錄項(xiàng)目概述 1一、前言 2二、項(xiàng)目背景 22.1 人口環(huán)境 22.2 政治環(huán)境 22.3 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 32.4 社會(huì)文化環(huán)境 3三、項(xiàng)目分析 33.1 公司簡(jiǎn)介 33.2 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 43.3 建筑物狀況 43.4 配套設(shè)施 43.5 附屬設(shè)施 5四、市場(chǎng)分析 54.1 區(qū)域優(yōu)勢(shì) 54.1.1 周邊環(huán)境 54.1.2 內(nèi)部環(huán)境 64.2 區(qū)域劣勢(shì) 64.2.1 競(jìng)品分析 64.3 潛在機(jī)會(huì) 74.3.1 市場(chǎng)規(guī)劃 74.3.2 消費(fèi)欲望 74.4 區(qū)域挑戰(zhàn) 74.4.1 市場(chǎng)進(jìn)入 84.4.2 區(qū)域規(guī)范五、消費(fèi)群體分析8 88 / 355

2、.1 目標(biāo)消費(fèi)人員組成 85.2 目標(biāo)消費(fèi)群體定位 8六、項(xiàng)目產(chǎn)品及商戶定位 9七劃6.1 目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分 96.2 目標(biāo)產(chǎn)品選擇 96.3 目標(biāo)產(chǎn)品定位 96.4 目標(biāo)商戶選擇 10、項(xiàng)目階11八段、營銷推廣規(guī)128.1 宣傳思路 128.2 階段規(guī)劃 13九、總平面設(shè)計(jì) 139.1 設(shè)計(jì)方案 289.2 平面規(guī)劃 29十、 投資預(yù)測(cè) 3010.1 固定資產(chǎn)估算 3010.2 其他費(fèi)用 30十一、投資損益簡(jiǎn)析3011.1 支出簡(jiǎn)析 3011.2 回報(bào)因素 30十二、商戶收益簡(jiǎn)析30項(xiàng)目概述一、項(xiàng)目名稱:天豪商業(yè)管理有限公司二、項(xiàng)目位置：河北省遷安市惠泉大街與燕山大路交匯處人人樂百貨四樓三、投資

3、資金估算與籌措1. 公司注冊(cè)資金：100萬元。2. 項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)為1520萬元。3. 資金來源全部由自有資金籌措。4. 建筑主體裝修工程及配套設(shè)備（空調(diào)、消防、水電、管道系統(tǒng)等）由 遷安天 豪商業(yè)管理有限公司負(fù)責(zé)，輔助裝修以及營運(yùn)設(shè)備等資金由 商戶自行籌措。四、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度項(xiàng)目于2014年3月交付使用2015年5月1日將全面開業(yè)營運(yùn)五、項(xiàng)目財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)1. 項(xiàng)目預(yù)估第一年導(dǎo)入期凈利潤500萬元，成熟期預(yù)估年利潤 800至V 1000萬元。2預(yù)計(jì)投資回收期為2年。、前言遷安，河北省百強(qiáng)縣級(jí)市，縣域經(jīng)濟(jì)的“領(lǐng)跑者”，依托“京津塘承秦” 都市圈的中心位置，輻射三北物流樞紐，其區(qū)位優(yōu)勢(shì)非常明顯。境內(nèi)鐵

4、礦資源 豐富，近年來，以“鋼鐵遷安，綠色遷安”為理念，依托境內(nèi)資源，沿海大港 雙重優(yōu)勢(shì)，以首鋼遷鋼公司為龍頭，精品鋼鐵產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，城鄉(xiāng)發(fā)展日新月 異，相繼榮獲國家衛(wèi)生城、國家園林城、中國宜居城市、世界健康城市、中國 特色魅力城市。目前，遷安正處于轉(zhuǎn)型跨越的關(guān)鍵時(shí)期，以鋼鐵產(chǎn)業(yè)為支撐的資源型經(jīng) 濟(jì)，一直為遷安帶來了榮譽(yù)和財(cái)富。遷安市根據(jù)自己的實(shí)際情況，堅(jiān)持以項(xiàng)目 建設(shè)為載體，加快產(chǎn)業(yè)的適應(yīng)性調(diào)整與戰(zhàn)略性調(diào)整，在重視鋼鐵行業(yè)穩(wěn)增長的 同時(shí)，注重資源整合重組，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，合理規(guī)劃區(qū)域布局，投資建設(shè) 五大產(chǎn)業(yè)區(qū)，累計(jì)完成投資 300 多億，實(shí)現(xiàn)全市生產(chǎn)總值跨千億，完成全部財(cái) 政收入超百億，綜合

5、經(jīng)濟(jì)實(shí)力和基本競(jìng)爭(zhēng)力十分雄厚。遷安，作為河北省重點(diǎn) 培育的精品中等城市之一，科學(xué)發(fā)展的宏偉藍(lán)圖已經(jīng)繪就 。二、項(xiàng)目背景2.1 人口環(huán)境截止到 2014 年，遷安市城區(qū)面積 391 平方千米，區(qū)域內(nèi)總?cè)丝?74.4 萬， 其中城區(qū)人口 23.5 萬，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口約 52 萬，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)化趨勢(shì) 加速，預(yù)計(jì) 2015 年的城鎮(zhèn)人口將要達(dá)到 50.6 萬人。而占人口比例大的 80，90 后社會(huì)青年將成為城鎮(zhèn)化趨勢(shì)的主力。2.2 政治環(huán)境以鋼鐵產(chǎn)業(yè)為支撐的資源型經(jīng)濟(jì)，給遷安帶來巨大財(cái)富的同時(shí)也帶來不少 問題。在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式、推動(dòng)資源型城市轉(zhuǎn)型 已刻不容緩。因此，應(yīng)國

6、家政策和市場(chǎng)引導(dǎo)下，遷安市政府大力支持餐飲服務(wù) 業(yè)的發(fā)展與創(chuàng)新，打造一批餐飲強(qiáng)勢(shì)品牌，重點(diǎn)圍繞高檔次、有特色、個(gè)性化 統(tǒng)籌布局，積極創(chuàng)建一批高檔、綠色餐飲服務(wù)，改造和新建一批服務(wù)完善、具 有一定特色和純綠色的中高檔餐飲娛樂企業(yè)，推進(jìn)餐飲企業(yè)規(guī)模經(jīng)營，制定服 務(wù)業(yè)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，促進(jìn)餐飲業(yè)品牌、技術(shù)、文化的科學(xué)發(fā)展。2.3 經(jīng)濟(jì)環(huán)境2013 年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 1005.1 億元，增長 11%，財(cái)政收入 95 億，市區(qū)居民人均可支配收入 26840 元，比上年增長 10%，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人均純收入 16210元，比上年增長12%是第一個(gè)GDF破千億的縣級(jí)城市，其綜合實(shí)力和競(jìng) 爭(zhēng)實(shí)力十分雄厚， 2013

7、 年遷安服務(wù)行業(yè)的稅收為 181 億元，其餐飲業(yè)總收入 2.14 億元，未來以區(qū)域資源型為主的鋼鐵遷安，同時(shí)以大刀闊斧的企業(yè)轉(zhuǎn)型為 目標(biāo)，遷安的城市化水平，商品化水平和勞務(wù)社會(huì)化水平將更加明顯。2.4 社會(huì)文化環(huán)境隨著遷安經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人均生活水平逐漸提高，可接受文化程度也顯 著提高；人員基本素質(zhì)提高，人生觀價(jià)值觀也隨之改變，隨之而來的便是消費(fèi) 欲望和消費(fèi)動(dòng)機(jī)的改變，人們的需求逐漸從基礎(chǔ)的生理需求變成安全和社交需 求，服務(wù)業(yè)的發(fā)展順應(yīng)了區(qū)域內(nèi)長期積累的社會(huì)文化心理。三、項(xiàng)目分析3.1 公司簡(jiǎn)介天豪商業(yè)管理有限公司，成立于 2014 年 12 月 20 日，注冊(cè)資金 100 萬 元，公司位于遷

8、安市惠泉大街 1 6 1 8號(hào)，專業(yè)從事房地產(chǎn)項(xiàng)目：招商銷售管理營銷策劃國內(nèi)廣告制作。公司在商業(yè)管理規(guī)劃咨詢、項(xiàng)目品牌形象策劃等方面有著非常雄厚的實(shí) 力，在大力發(fā)展餐飲、娛樂的同時(shí)，秉承“夯實(shí)建設(shè)，共同發(fā)展”的核心理念，本著“打造綠色平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)城市核心”的企業(yè)愿景，不斷開發(fā)新領(lǐng)域，致 力成為國內(nèi)領(lǐng)先的商業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)。3.2 項(xiàng)目簡(jiǎn)介“天豪美食娛樂廣場(chǎng)” 項(xiàng)目位于遷安市最繁華的黃金地段燕山大路與惠泉大街交匯處人人樂百貨四樓，位于城市第二大核心 CBD中心，規(guī)劃面積為9990平方米，意向打造以遷安社會(huì)時(shí)尚青年為主的中高端特色主題餐飲娛樂場(chǎng)所。3.3 建筑物狀況“美食匯”廣場(chǎng)位于人人樂百貨主樓四層，地

9、下一層為停車場(chǎng)。停車場(chǎng)使用面積約 8673平米，有 260個(gè)停車位。地上廣場(chǎng)停車位 40多個(gè),地上一層百貨建 筑面積約 11620 平方米，二層百貨服裝超市約 10954 平方米，三層服裝百貨， 建筑面積約 10540 平方米。本案四層規(guī)劃營業(yè)面積近 7850多平方米，收貨區(qū)近 300平方米。3.4 配套設(shè)施水：市政統(tǒng)一供水，科學(xué)環(huán)保，有政策安全保障。 電：高壓采用雙電源雙回路供電。 空調(diào)：為中央空調(diào)，合理規(guī)劃，統(tǒng)一使用。 電梯：二部，地下一層至地上五層。扶梯：四部，地上一層至地上五層。 貨梯：一部， 2 噸貨梯，滿足貨物運(yùn)送。 安全通道：七個(gè)安全出口，客流集散有序。3.5 附屬設(shè)施1. 廣場(chǎng)

10、面積約 3500 平米，方便容納自行車、電動(dòng)車、機(jī)動(dòng)車等。2. 地下收貨區(qū)和地上收貨區(qū)合理規(guī)劃使用，方便收貨車輛出入，獨(dú)立性好。3. 專設(shè)垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站，衛(wèi)生、無污染，完全符合政府環(huán)保要求。四、市場(chǎng)分析4.1 區(qū)位優(yōu)勢(shì)4.1.1 周邊環(huán)境1）地理位置 本案位于遷安市惠泉大街與燕山大路交匯處，鄰近遷安市政府，人民廣 場(chǎng)；長途客運(yùn)站緊鄰此地，主要公交車 2、4、5、6、8 路經(jīng)過于此。2 ）依托最為重要的行政、經(jīng)濟(jì)、文化、購物中心，輻射周圍 3 萬流動(dòng)客流（1）行政中心：遷安市政府，公檢法，國地稅，文化局，交通局為主的政 治環(huán)境。（2）經(jīng)濟(jì)中心：工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、天津銀行、承德銀行、 張家

11、口銀行，寶鼎財(cái)富中心等。（3）購物中心：東安、東購、北購、人人樂、一路購物廣場(chǎng)、家樂等個(gè)大 型超市集聚了大量的消費(fèi)人群。（4）文化中心：地標(biāo)博物館，圖書館，大型展覽中心，遷安市人民廣場(chǎng)等 區(qū)域， 85%的遷安人都會(huì)聚集在此，人流量與日俱增，節(jié)假日更是人潮涌動(dòng)，加 上上下班的工作人員，日享近 5 萬客流，為新一代經(jīng)濟(jì)核心區(qū)域的發(fā)展保駕護(hù) 航3）周邊1.5公里社區(qū)，覆蓋46147固定客流本案一公里內(nèi)社區(qū)，廣場(chǎng)君府、廣場(chǎng)馨園、羅馬世紀(jì)城、紫霞勝境、錦宏嘉 苑、鋼城家園、壹號(hào)公館、碧桂園等中高檔社區(qū)，為本案帶來了很多固定主流高消費(fèi)群體。4.1.2內(nèi)部環(huán)境（1）本案享有內(nèi)部獨(dú)有的有利因素，擁有運(yùn)作專業(yè)、

12、定位準(zhǔn)確、規(guī)模強(qiáng) 大、實(shí)力非常雄厚的深圳人人樂連鎖購物商場(chǎng)的統(tǒng)一布局和成功運(yùn)營管理，其 一樓百貨日化，二樓服裝超市，三樓家居用品，在互動(dòng)營銷的同時(shí)也增加了四 樓五樓的消費(fèi)客流，實(shí)現(xiàn)良好的集團(tuán)式營銷。（2）天豪商業(yè)管理有限公司，專業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，市場(chǎng)調(diào)研，市場(chǎng)定位，統(tǒng)一 招商，個(gè)性裝修，項(xiàng)目籌建，祝你投資管理一臂之力。（3）項(xiàng)目整體分布，一樓百貨，二樓服裝，三樓家居用品，四樓主題餐 飲，五樓KTV淘氣堡純綠色游戲廳。從而形成新型綠色生態(tài)圈，打造遷安 新一代核心經(jīng)濟(jì)圈。4.2區(qū)域劣勢(shì)4.2.1競(jìng)品分析根據(jù)遷安市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前外來餐飲娛樂機(jī)構(gòu)和本地連餐飲業(yè)競(jìng)品市場(chǎng)份額OJ娛樂業(yè)競(jìng)品市場(chǎng)份額鎖機(jī)構(gòu)占

13、大部市場(chǎng)份額，同樣的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力不盡相同。見附表4.3潛在機(jī)會(huì)4.3.1市場(chǎng)規(guī)劃資源整合，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。2012年以來，市委市政府大力支持經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，規(guī)劃劃 分四個(gè)功能分區(qū)，在大力發(fā)展西部工業(yè)園區(qū)、東部產(chǎn)業(yè)園區(qū)、灤河生態(tài)園區(qū)的 同時(shí)也特別注視市區(qū)內(nèi)老新城區(qū)的開發(fā)和擴(kuò)展，重點(diǎn)開發(fā)南部新城區(qū)的城中村 改造，打造新的CBD商業(yè)圈，建設(shè)一批代表新城市新面貌的高檔社區(qū)，遷安一 中和奧體中心的建立，唐山理工大學(xué)遷安學(xué)院的成立，都為區(qū)域內(nèi)消費(fèi)提供很 好的市場(chǎng)進(jìn)入機(jī)會(huì)。4.3.2消費(fèi)欲望餐飲娛樂業(yè)同質(zhì)化產(chǎn)品越加普遍，根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，遷安大小餐 飲服務(wù)企業(yè)上百家，娛樂場(chǎng)所十幾家，但2/3以上消費(fèi)產(chǎn)品沒

14、有特色，盲目跟風(fēng)，質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，更沒有健康飲食理念。隨著人均生活水平的提高，人們的消 費(fèi)水平也逐漸提高，而現(xiàn)今的消費(fèi)場(chǎng)所已無法滿足人們?nèi)找嬖鲩L消費(fèi)需求。4.4區(qū)域挑戰(zhàn)4.4.1市場(chǎng)進(jìn)入目前，區(qū)域內(nèi)國外連鎖餐飲機(jī)構(gòu)，如肯德基、麥當(dāng)勞，還有國內(nèi)的一些連 鎖餐飲如上島咖啡等主題餐飲的進(jìn)入，加劇了其他餐飲行業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入，目前 在遷安本地市場(chǎng)也占據(jù)了大部分的年輕消費(fèi)群體。4.4.2區(qū)域規(guī)范食品安全，科學(xué)健康飲食，已成為近年來最為關(guān)注的話題，2013年以來受國家大環(huán)境大政策的影響，遷安市政府加大對(duì)餐飲服務(wù)業(yè)的規(guī)范，在對(duì)餐飲衛(wèi) 生環(huán)境，餐飲整體布局，餐飲機(jī)構(gòu)的品牌、技術(shù)、文化等方面都有相關(guān)的規(guī)范 指導(dǎo)。五、消

15、費(fèi)群體定位及消費(fèi)構(gòu)成分析5.1目標(biāo)消費(fèi)人員組成附近的事業(yè)單位，高檔社區(qū)，高端寫字樓，休閑娛樂設(shè)施構(gòu)成了區(qū)域消費(fèi)的重要組成部分。詳見圖表5.2目標(biāo)消費(fèi)群體定位本案主要目標(biāo)消費(fèi)群體為社會(huì)時(shí)尚青年、咼校學(xué)生、咼薪階層、私營業(yè)主、消費(fèi)群體構(gòu)成比例樓內(nèi)經(jīng)營業(yè)主（10%其他（18%社會(huì)時(shí)尚青年（26%高校學(xué)生（21%30%10%5%高新階層（25%口比例38 / 35公務(wù)人員等。見附表:六、項(xiàng)目產(chǎn)品及目標(biāo)商戶定位6.1目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分品類比例nsi 一撅- L.a.4ox- o.電軀- 14.&2JU-.9,34. 74S區(qū)域內(nèi)餐飲行業(yè)細(xì)分得出，項(xiàng)目1.5公里內(nèi)餐飲類以大眾消費(fèi)品項(xiàng)為主，總占51.38

16、%;消費(fèi)檔次以10-30元/人的相對(duì)抵擋價(jià)位居多，總占77.07%,相對(duì)主題特色的相對(duì)中檔消費(fèi)，客單價(jià)在50-80元/人的比例較少，占5.14%;餐飲品類上大眾菜比例最大，占19.3%，其次是面食類，占17.39%，第三為抵擋小吃類，占14.26%，此類可以重點(diǎn)考慮快餐類餐飲品項(xiàng)；其中，相對(duì)中檔主題餐飲 的比例占9.09%，此類，根據(jù)市場(chǎng)差異化發(fā)展戰(zhàn)略，可以逐步細(xì)分主題特色等 適應(yīng)本地市場(chǎng)的餐飲品牌。娛樂品類比例:葢屛戒豈庫 塔 常Z4US萸 施W吧育療浴絡(luò)吧球術(shù)藝 KT酒休足洗網(wǎng)網(wǎng)臺(tái)藝游區(qū)域內(nèi)娛樂行業(yè)細(xì)分得出，項(xiàng)目1.5公里內(nèi)娛樂足療比例最多，占 32.76%,其次為洗浴和KTV分別占20.

17、69%和18.97%,但是，根據(jù)實(shí)際情況，足療和洗 浴與商業(yè)綜合體不匹配，區(qū)域內(nèi)KTV多為自營，規(guī)模較小，硬件設(shè)施落后，數(shù)量雖多，但經(jīng)營慘淡，瀕臨倒閉；其他網(wǎng)吧臺(tái)球類比例占15.51%,市場(chǎng)份額幾乎飽和。本案整體定位為主題式中檔“一站式”體驗(yàn)消費(fèi)，特色飲食，潮流飲品，休閑 服務(wù)，體驗(yàn)享受的稀缺主題餐飲，凸顯時(shí)尚，創(chuàng)新，服務(wù)，差異化消費(fèi)，延伸性體驗(yàn)。6.2目標(biāo)產(chǎn)品選擇魯菜、南方菜、川菜、烤魚、外邦菜、花式鐵板等、時(shí)尚快餐等。星級(jí)主題影院、量販?zhǔn)?KTV動(dòng)感電玩城、休閑露天燒烤吧等。6.3目標(biāo)產(chǎn)品定位根據(jù)對(duì)遷安本地 494人調(diào)查顯示，遷安本地人群大體以川菜麻辣系列為 主，99人占總份額18%其次是

18、傳統(tǒng)的自助系列，面對(duì)人群廣泛，受眾客戶 多，適用大眾人群，114人占總份額21%最后是火鍋和烤肉系列，火鍋和烤肉 是近年來新發(fā)展起來的飲食方式，隨著消費(fèi)水平的提高，人們?cè)絹碓阶非笮碌?飲食消費(fèi)，新的飲食習(xí)慣逐漸被大家所接受。根據(jù)遷安市場(chǎng)不同人群對(duì)不同產(chǎn)品的喜好進(jìn)行調(diào)查數(shù)據(jù)顯示。見圖示：產(chǎn)品喜好比例鍋香 魚<鍋囪菜萍助式 烤西火烤川騙自港根據(jù)遷安市場(chǎng)消費(fèi)群體外出就餐可接受價(jià)位調(diào)查分析。見圖示消費(fèi)價(jià)位比例份額根據(jù)上述數(shù)據(jù)得出結(jié)論：本著應(yīng)市場(chǎng)大眾人群消費(fèi)習(xí)慣和開發(fā)稀缺的市 場(chǎng)飲食需求；本案主要定位于中高端餐飲形式，突出主題式餐飲，關(guān)注外部環(huán) 境與內(nèi)部環(huán)境的有機(jī)結(jié)合，重點(diǎn)推出以麻辣系列、高檔火鍋

19、、花式鐵板、特色 西餐為主，以自助、特色小吃為輔的餐飲消費(fèi)形式。6.4目標(biāo)商戶選擇大型餐飲公司（集團(tuán)），且直營開店，能承受面積為 500卅以上的客戶 而且35年內(nèi)有增長趨勢(shì)的，銷售及口碑良好的。有獨(dú)立品牌效應(yīng)，有自己 的宣傳手段。七、項(xiàng)目階段規(guī)劃1.2014年11月到2015年1月初，主體項(xiàng)目的籌劃期，包括市場(chǎng)調(diào)查，市場(chǎng)定位，業(yè)態(tài)組合分布，主題裝修風(fēng)格的確定與完善，對(duì)外宣傳推廣預(yù)熱，招商工作完成率達(dá)到45%同時(shí)聯(lián)合商戶為項(xiàng)目增加人氣。2.2015年1月到2015年4月初，項(xiàng)目基本構(gòu)架的形成期，各項(xiàng)主體設(shè)施全部到位，招商任務(wù)基本全部完成，基本上達(dá)到營業(yè)水平。3. 2015 年5月1日，項(xiàng)目正式開

20、業(yè)，屆時(shí)將舉行盛大的開業(yè)典禮，集聚更多人氣，為項(xiàng)目的后期運(yùn)營聲張?jiān)靹?shì)。4. 2015年5月到2015年12月，項(xiàng)目運(yùn)營不斷創(chuàng)新調(diào)整，迎合消費(fèi)者的 心理，不斷更新業(yè)態(tài)，通過不同媒介進(jìn)行持續(xù)推廣。主際頂目浸修，業(yè)態(tài)V2014J1 20154項(xiàng)目框架基本完成，項(xiàng)目運(yùn)營朗間的運(yùn)各項(xiàng)設(shè)施完備.營調(diào)整,業(yè)態(tài)凋軽等AL1'i201x42015.52015J2頸訂托啟|頃日正弍可 完成 II 1.預(yù)計(jì)招商 完成率 45%項(xiàng)目前期對(duì)外堆廣蓄勢(shì)預(yù)熱期, 主曹*展臺(tái)的徽倍掃j謀曙加關(guān) 注度項(xiàng)目的強(qiáng)勢(shì)推廣期， 依據(jù)前期的顧客積 累，開業(yè)當(dāng)日人氣爆項(xiàng)目持續(xù)關(guān)注推廣 期,選擇不同煤介， 打折促帶、行錯(cuò)等手 段，不

21、斷調(diào)整推廣形 式八、營銷推廣策略8.1.項(xiàng)目宣傳定位天豪商業(yè)管理有限公司美食娛樂項(xiàng)目位于遷安市第二大成熟商圈的核心黃金點(diǎn)，此商圈覆蓋市區(qū)15萬居民，輻射周邊拆遷鄉(xiāng)鎮(zhèn)，目前本項(xiàng)目是遷安市 唯一的中高檔主題餐飲娛樂集群，項(xiàng)目所處地段十分優(yōu)越，應(yīng)該采用新觀念、 新理念給予投資者以新形象面世，定位于遷安市黃金地段集休閑、餐飲、娛 樂、文化為一體的綜合消費(fèi)基地，是遷安的絕無僅有的新消費(fèi)時(shí)尚領(lǐng)地。82營銷推廣思路考慮現(xiàn)階段招商以外地為主，本地為輔的立場(chǎng)，推廣方面考慮線上線下同 時(shí)進(jìn)行的宣傳模式，外地招商推廣以線上大宣傳為主，本地招商以線下宣傳為 主的分階段推廣形式。我們需要針對(duì)投資者最為的關(guān)注方面制定有針

22、對(duì)性的營 銷策略，樹立起投資者信心，項(xiàng)目所處的惠泉大街沿街商鋪和商場(chǎng)內(nèi)部連年上 漲的租 金價(jià)格預(yù)示著產(chǎn)品巨大的市場(chǎng)空間和升值空間。本項(xiàng)目良好的投資回報(bào) 率，前期統(tǒng)一的管理模式降低投資風(fēng)險(xiǎn)，以及公司有著充足的經(jīng)營實(shí)力提供保 障，還需要區(qū)分與其他分散經(jīng)營的餐飲娛樂的特性。同時(shí)也要針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)有 意向拓展的外地餐飲機(jī)構(gòu)和遷安有閑散資金但是缺乏投資方向的人群、有穩(wěn)定 較高收入人群、個(gè)體戶經(jīng)營者、投資意識(shí)強(qiáng)的投資者進(jìn)行宣傳推廣，以“低門 檻、大宣傳；集中遷安市區(qū)，輻射唐山灤縣，發(fā)散周邊“為營銷推廣思路，擴(kuò) 大品牌項(xiàng)目知名度，深入挖掘客源，促進(jìn)招商進(jìn)度。低門檻進(jìn)入 ：是指前期項(xiàng)目推廣形式集中整合，合理投資

23、，以小博大，宣 傳費(fèi)用相對(duì)較低；由于遷安經(jīng)濟(jì)處于萎靡期，投資者也更為謹(jǐn)慎，投資額度較 低擴(kuò)大了客群體量，我們需要對(duì)客戶進(jìn)行分級(jí)管理，在面向投資客群進(jìn)行宣傳 的同時(shí)，也需針對(duì)部分客群的經(jīng)濟(jì)能力有限的情況，進(jìn)行貼近需求的宣傳。大宣傳推廣 ：是指推廣形式多樣化，線上全面開花，線下有機(jī)配合，由于 本項(xiàng)目是遷安唯一的中高端大型主題餐飲娛樂集群，客戶對(duì)此了解不多，雖然 投資要求較低，但是要進(jìn)行全面持續(xù)的宣傳，深度挖掘，整理足夠的產(chǎn)品宣傳 點(diǎn)，提高產(chǎn)品的附加值，樹立投資者信心，凸顯產(chǎn)品較高的商業(yè)價(jià)值、升值潛 力和較低的投資風(fēng)險(xiǎn)率，最后配合行之有效的公關(guān)活動(dòng)和活動(dòng)政策加以宣傳。 前期的營銷宣傳不僅在為項(xiàng)目的招

24、商提供保障，也為項(xiàng)目品牌和后期經(jīng)營聚攏 人氣。集中遷安 ：項(xiàng)目宣傳以遷安市區(qū)為核心，針對(duì)市區(qū)集中力量進(jìn)行長期戶外宣傳直至招商收尾階段輻射唐山灤縣 ： 項(xiàng)目招商以外地商戶為主，考慮唐山和灤縣的巨大市場(chǎng)信息，區(qū)域的戶外廣告也一定程度上有利于項(xiàng)目的宣傳。發(fā)散周邊 ：輻射周邊臨近拆遷鄉(xiāng)鎮(zhèn)具有消費(fèi)能力的群體，配合戶外廣告、行銷宣傳、深度挖潛周邊潛在投資客源。8.3. 營銷策略（一）營銷原則 ：所有營銷推廣活動(dòng)均以招商為主，項(xiàng)目品牌和產(chǎn)品信息為輔；并在所有推廣物料及渠道上體現(xiàn)品牌信息。（二）推廣時(shí)間： 2014.12.20-2015.6.1 （暫定，具體根據(jù)招商進(jìn)度調(diào) 整）（三）推廣目標(biāo)： 前期的項(xiàng)目宣傳

25、推廣，形成市場(chǎng)回音，提高項(xiàng)目品牌的知名度；后期的招商順利完成，開業(yè)完美收官，成功運(yùn)營。（四）營銷排期抱曲部上弍項(xiàng)目準(zhǔn)備亮相,對(duì)外招衙意向育A冀組 商尸簽爍汚組F類：7組 約很武 冃類：6組201412 20準(zhǔn)備設(shè)計(jì)制 作物御，招商 選址裝修，115強(qiáng)勢(shì)推廠期商尸簽 約俠式人類：T組 耳類：】1美收官收尾階段遺留工作梳強(qiáng)裝修完畢舉行盛大 刑狀典 儀式商戶集中中彎選擇確針對(duì)戶外廠告君慮 定 長期投腌主?Sft牌 項(xiàng)目信息線上熱點(diǎn)推送，線下推廣 配合活酊宣傳：推迸項(xiàng)目 消息產(chǎn)品消息線上粽下有機(jī)配合營11睢廠期韜商活動(dòng)信息報(bào)媒* DH宣侍知名商家入駐信息頁佝肖等結(jié)合戶戶外結(jié)合扌轆宣 豎勢(shì)推哼廉倍頁代金

26、熱娃上 商家促誚古動(dòng)信0J0等平臺(tái)推廣 息產(chǎn)品和商案信息備注：（1 ）營銷排期全部根據(jù)招商進(jìn)度進(jìn)行整體調(diào)整。（2）2015年3月7日簽約商戶可根據(jù)自身原因自行裝修店面。（3）5月24前所有商戶裝修基本完畢，達(dá)到試營業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。（4） 雙方可以根據(jù)商定，調(diào)整整個(gè)裝修時(shí)間安排，爭(zhēng)取2015年6月1日成功舉 行開業(yè)慶典儀式。84階段規(guī)劃第一階段：項(xiàng)目準(zhǔn)備期（2014年12月20日一2015年1月1日）為了使項(xiàng)目以全新的形象面場(chǎng)，并為項(xiàng)目迅速打開市場(chǎng)知名度做基礎(chǔ)，本 階段以團(tuán)隊(duì)整合、準(zhǔn)備物料、確定執(zhí)行各類媒體推廣、對(duì)現(xiàn)存客戶資源進(jìn)行分 級(jí)篩選和call客，招商部裝修和開放為主要工作，為宣傳推廣做前期造勢(shì)。

27、第二階段：宣傳引導(dǎo)期（2015年1月2日一2015年2月15日）此階段為項(xiàng)目引導(dǎo)期，本階段主要面向目標(biāo)客戶進(jìn)行針對(duì)性的宣傳推廣 本階段的重要節(jié)點(diǎn)為 1 月 2 日的招商工作正式開始，項(xiàng)目品牌和形象特性為本 階段重要的訴求點(diǎn)。推廣強(qiáng)調(diào)品牌形象信息，區(qū)位優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)價(jià)值，產(chǎn)品定位 等項(xiàng)目信息等，結(jié)合招商節(jié)點(diǎn)配合活動(dòng)進(jìn)行宣傳，面向市場(chǎng)投放招商活動(dòng)消 息，針對(duì)意向客戶進(jìn)行前期了解和現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)，推廣范圍以市區(qū)為主，面對(duì)有閑 散資金的投資人群和有消費(fèi)能力的社會(huì)時(shí)尚青年 ,為后期集中洽商積累客戶做準(zhǔn) 備。第三階段：強(qiáng)勢(shì)推廣期（ 2015 年2月16 日 2015 年3月15 日） 此階段為強(qiáng)勢(shì)推廣期，雖然周期較

28、短，但是是招商的關(guān)鍵時(shí)期，本階段的 重要節(jié)點(diǎn)是 3 月 7 日或 8 日少量商戶正式簽約儀式，（具體時(shí)間需根據(jù)招商進(jìn) 度來定，前提是盡量周末）需要進(jìn)行招商簽約活動(dòng)，投放招商活動(dòng)信息，產(chǎn)品 信息和知名商家入駐的信息，營銷推廣形式需在前期已有的途徑上增加多節(jié)點(diǎn) 多形式的營銷方式，進(jìn)一步擴(kuò)大知名度，鞏固項(xiàng)目形象，擴(kuò)大招商規(guī)模，為開 業(yè)宣傳造勢(shì)做準(zhǔn)備。第四階段：持續(xù)推廣期（ 2015 年3月16 日 2015 年4月20 日） 此階段為持續(xù)推廣期，這期間是大客戶入駐的重要階段，前期的目標(biāo)客戶 積累，市場(chǎng)導(dǎo)向，重點(diǎn)拓展商家已經(jīng)充分了解市場(chǎng)前景和項(xiàng)目可行性，招商活 動(dòng)信息，知名商家的簽約入駐信息是本階段重

29、點(diǎn)推廣內(nèi)容，公司品牌形象得到 提升，市場(chǎng)認(rèn)知度明顯提高。第五階段：重點(diǎn)攻堅(jiān)期（ 2015 年4 月21 日 2015 年5月 1日） 此階段為重點(diǎn)攻堅(jiān)期，時(shí)間為 10 天，但是是宣傳的關(guān)鍵時(shí)期，重點(diǎn)攻堅(jiān) 剩余的 25% 商戶，此階段重要節(jié)點(diǎn)是 4 月 21 日或 22 日的正式簽約儀式?？紤]組織一些活動(dòng)）在傳統(tǒng)的戶外廣告的同時(shí)結(jié)合紙媒和活動(dòng)等，重點(diǎn)推出產(chǎn)品信息、促銷信息是這一階段的重點(diǎn)，本階段招商完美收官，市場(chǎng)反應(yīng)度熱 烈。第六階段：營業(yè)預(yù)熱期（ 2015 年 5 月 2 日 2015 年 6 月 1 日） 此階段為營業(yè)預(yù)熱期，早些入駐的商家已經(jīng)基本裝修完畢，后來簽約的商 戶也將裝修在即，這個(gè)

30、階段可以考慮部分商戶試營業(yè)，一方面可以作為宣傳鰲 頭來宣傳，同時(shí)可以帶來一部分客流了解本項(xiàng)目，促進(jìn)項(xiàng)目宣傳。本階段及市 場(chǎng)推廣強(qiáng)勢(shì)階段，大量品牌商戶的入駐，產(chǎn)品活動(dòng)信息，開業(yè)慶典信息是本階 段的推廣重點(diǎn)。這階段外部與內(nèi)部的集中整合，利用各種媒介強(qiáng)勢(shì)宣傳，定會(huì) 為開業(yè)當(dāng)天帶來人潮涌動(dòng)的效果。8.5. 媒體選擇傳統(tǒng)的推廣方式包含 LED 顯示屏、樓體廣告、公交車體、有影響力報(bào)媒 等。其中 LED 顯示屏、樓體廣告和公交車體針對(duì)人流量較大的地段進(jìn)行長期投 放，投放區(qū)域以遷安市區(qū)為主，報(bào)媒選擇遷安市區(qū)有投資能力客群的商鋪和中 高檔小區(qū)，此類推廣方式針對(duì)性較強(qiáng)。長期投放以保持市場(chǎng)聲音，對(duì)開發(fā)商和 項(xiàng)目形

31、象起到重要作用，逐步滲透投資客群和未來消費(fèi)人群。配合營銷階段的重要節(jié)點(diǎn)，前期通過短信對(duì)已有的客戶資源分區(qū)域分級(jí)別 進(jìn)行推廣，利用 DM 單頁投放重要信息，宣傳項(xiàng)目形象，在節(jié)點(diǎn)進(jìn)行造勢(shì)活 動(dòng)，利用遷安成熟的活動(dòng)公司資源，豐富活動(dòng)形式，配合招商節(jié)點(diǎn)進(jìn)行營銷活 動(dòng)，通過紙媒進(jìn)行硬廣和軟文宣傳，此類活動(dòng)機(jī)動(dòng)靈活，能快速造勢(shì)，配合招 商節(jié)點(diǎn)進(jìn)行。在傳統(tǒng)的營銷途徑中進(jìn)行補(bǔ)充，通過門戶網(wǎng)站發(fā)布項(xiàng)目信息，利用網(wǎng)絡(luò)公關(guān)塑造項(xiàng)目形象，針對(duì)年輕人網(wǎng)絡(luò)的普及，建立社會(huì)公眾對(duì)項(xiàng)目的信心。微信公共平臺(tái)是與投資者溝通的良好渠道，可以及時(shí)有效的發(fā)布本項(xiàng)目和其他地區(qū) 商業(yè)項(xiàng)目的信息，實(shí)現(xiàn)信息聯(lián)動(dòng)，同時(shí)也能展示企業(yè)的良好形象。序

32、號(hào)推廣方式推廣說明推廣內(nèi)容費(fèi)用（萬）預(yù)計(jì)效果備注1宣傳冊(cè)內(nèi)部物料準(zhǔn)備項(xiàng)目信息0.22名片同上0.014準(zhǔn)備階段，主要是物料制作3微信物料同上產(chǎn)品信息0.05項(xiàng)目初步滲入4其他同上招商信息0.1同上條幅、粘貼板等8.6媒體推廣明細(xì)合計(jì)0.364第一階段：2014.12.20-2015.1.1第二階段：2015.1.1-2015215時(shí)間范圍推廣方式推廣說明推廣內(nèi)容費(fèi)用（萬）預(yù)計(jì)效果備注2015.1.12015.2.15LED顯示屏遷安購物中心交匯處品牌項(xiàng)目產(chǎn)品信息1.35預(yù)計(jì)平均每天覆蓋超過7萬人流。1.投放說辭由自己提 供，其余由廣告公司制 作。2.2015.3更換商家入 住和活動(dòng)信息遷安市人

33、人樂交匯處1.0757154人/時(shí)、3636/時(shí)輛車的流通，將覆蓋近 5萬客流。公交車體2、8路車身項(xiàng)目信息產(chǎn)品信息2.14輛公交車可以達(dá)到73%到84%的到達(dá)率，覆蓋市區(qū) 12萬人口，設(shè)計(jì)由公司出，安 裝與維護(hù)由廣告公司負(fù) 責(zé)；4月更換商家入駐消 息2015.1.7報(bào)廣唐山消費(fèi)，遷安傳媒項(xiàng)目信息0.18覆蓋遷安有消費(fèi)能力的近3萬人7日出稿，共一期2015.12016.1線上微信自有項(xiàng)目信息0關(guān)注人群1萬多人，與網(wǎng)站互動(dòng)將會(huì)覆蓋90%的線上目標(biāo)人群考慮開業(yè)后微信是主流推廣形式微信推廣為一年費(fèi)用2015.1.15短信對(duì)已有客戶資源進(jìn)行1次發(fā)放項(xiàng)目形象/品牌0.25預(yù)計(jì)發(fā)放5萬條0.05元/條20

34、15.1-2015.6網(wǎng)絡(luò)推廣公司網(wǎng)站、門戶網(wǎng)站、各大貼吧、其他線上推廣項(xiàng)目信 息/招商 信息暫定面對(duì)全國有代表性城市，針對(duì)對(duì)外招商展開2015.1.12015.2.15招商拓展外地考察對(duì)接，主力店 集中洽談，收集客戶資 源。品牌和 項(xiàng)目活 動(dòng)信息（暫定）2招商部費(fèi)用總計(jì)6.955時(shí)間范圍推廣說明推廣內(nèi)費(fèi)用預(yù)計(jì)效果備注推廣方式容（萬）2購物中心顯示屏項(xiàng)目信息/招商信息0.9015.2.152015.3.15LED顯示屏人人樂交匯處項(xiàng)目信息/招商信息0.75每小時(shí) 7154 人、3636輛車的流通，將覆 蓋近5萬客 流，能夠很好 宣傳項(xiàng)目產(chǎn)品公交車體2、8路車身項(xiàng)目信息產(chǎn)品信息1.44輛公交車可

35、以達(dá)到 73%到84%的到達(dá)率，覆蓋市區(qū)12萬人口，為 項(xiàng)目宣傳造勢(shì)設(shè)計(jì)由公司出，安 裝與維護(hù)由廣告公 司負(fù)責(zé)；4月更換 商家入駐消息2015.22015.6樓體廣告人人樂西面、南面項(xiàng)目信息產(chǎn)品信息0.5253.5個(gè)月2015.22015.6門戶網(wǎng)站推廣遷安信息港項(xiàng)目信息/品牌招商1.2日訪問量 將近1萬，并 每天都在增加 訪問，預(yù)計(jì)輻 射近線上85% 人群隨時(shí)可以更換圖片和信息總計(jì)4.775第三階段：2015215-2015315唐山推廣形式時(shí)間范圍推廣方式推廣說明推廣內(nèi)容費(fèi)用（萬）預(yù)計(jì)效果備注2015.2.15-LED顯示屏新華貿(mào)新街口招商信 息 /項(xiàng)目信1.3位于新華貿(mào)購物中心，2015

36、.3.15息往來車輛巨大，輻射面積十分廣泛同上車體廣告唐山市區(qū)招商項(xiàng)目信息1（暫定）街頭派單唐山市區(qū)同上0.072總計(jì)2.372時(shí)間范圍推廣方式推廣說明推廣內(nèi)容費(fèi)用（萬）預(yù)計(jì)效果備注第四階段：2015315-2015420201541-2.15.6.1DM 宣傳頁制作開業(yè)前期預(yù)熱項(xiàng)目信 息知名商家入駐信息0.35禮品再定2015415-18街頭派單理工學(xué)院學(xué)生商家入駐消息/項(xiàng)目信息0.072全城一對(duì)一發(fā)放，配合小禮品等每天4人；每天602015.1.17報(bào)廣唐山消費(fèi)，遷安傳媒項(xiàng)目信息0.18覆蓋遷安有消費(fèi)能力的近3萬人7日出稿，共一期持續(xù)樓體廣告人人樂西面、南面招商信息 項(xiàng)目信息0持續(xù)門戶網(wǎng)站

37、推廣遷安信息港商家入駐信息/項(xiàng)目信息0合計(jì)0.53唐山推廣形式第五/ 六階段：2015420-2015.5.1 -6.1費(fèi)用時(shí)間范圍隹廣方式推廣說明推廣內(nèi)容預(yù)計(jì)效果備注時(shí)寸（萬）間推廣:方推廣說明推廣內(nèi)費(fèi)十平均預(yù)計(jì)效果備注范式容(萬:覆蓋:超過 7萬遷安f購物中心圍1.2人流亍,能夠有彳 土孚詁4占 壬立nb 白二1、2015.420-20LED顯交匯.處產(chǎn)品'信息項(xiàng)目H言效的勺樹立品牌提供，其余由廣告公司2015.6.115.3.20示屏車體、-活動(dòng)H信息自丿息形象輻射唐山制作。2.2015.3更換商牛體丿唐山市區(qū)開業(yè)【信息知名彳商（暫,市區(qū)大部分客*告定）每小時(shí)F 7154家入住和

38、活動(dòng)信息2015j.4.告遷安沛人人樂家入駐信息-機(jī)1人、3636輛牛2()交匯處的流茁通將覆H J )20階段性全城一對(duì)街頭派每天4人；每15.4.15唐山市區(qū)消息0.072一發(fā)放，配合單天60-18同上小禮品等合1.072計(jì)蓋近5萬客流公交車體2、8路車身產(chǎn)品信息開業(yè)信心1.864輛公交車可以達(dá)到 73%到84%的到達(dá)率，覆蓋市區(qū)12萬人口,設(shè)計(jì)由公司出，安 裝與維護(hù)由廣告公司負(fù) 責(zé)；4月更換商家入駐 消息2015.5.17、5.27報(bào)廣唐山消費(fèi)，遷安傳媒產(chǎn)品信息知名商家入駐信息0.36覆蓋遷安有消費(fèi)能力的近3萬人7日出稿，共一期持續(xù)門戶網(wǎng)站推廣遷安信息港商家入駐信息/項(xiàng)目信息0同三階段持

39、續(xù)樓體廣告人人樂西面、南面招商信息項(xiàng)目信息0同三階段持續(xù)線上微信自有活動(dòng)信息/開業(yè)信息0同三階段2015.5.1618派單針對(duì)街頭派單，小區(qū)掃樓產(chǎn)品信息/活動(dòng)信息/開業(yè)信息0.048全城一對(duì)一發(fā) 放，配合小禮品等每天4人；每天 60元 （可以和高校學(xué)生聯(lián) 系）2015.5.16短信對(duì)已有客戶資源進(jìn)行1次發(fā)放項(xiàng)目形象/品牌0.35預(yù)計(jì)發(fā)放7萬條0.05元/條總計(jì)4.818注：整個(gè)營銷推廣費(fèi)用共計(jì)：20.886萬元遷安推廣費(fèi)用：17.442唐山推廣費(fèi)用：3.444萬元其中招商外出拓展費(fèi)用：2萬元分階段匯總招商預(yù)熱：7.319萬元招商啟動(dòng)：7.147萬元強(qiáng)勢(shì)招商：1.602萬元招商優(yōu)化4.818萬元相關(guān)線下營業(yè)推廣活動(dòng)不計(jì)其總費(fèi)用。8.6.費(fèi)用說明推廣費(fèi)用周期為5個(gè)月，預(yù)算費(fèi)用總額為22.59萬。本項(xiàng)目預(yù)計(jì)合同年回 款額為1228.12萬，推廣費(fèi)用占回款額的1.84 %。第二階段為前期投入占總體 推廣費(fèi)用的42 %，其中約1.6萬為周期較長的戶外推廣，約 3萬為招商部費(fèi) 用；第三階段