商鋪分割的3要素10原則10建議

1、實操:商鋪分割的3要素10原則10建議鋪位分割看似是一個很簡單的問題，但當(dāng)我們以經(jīng)營為導(dǎo)向來進(jìn)行劃分時， 才會發(fā)現(xiàn)要對一個數(shù)萬平方米的賣場進(jìn)行合理的鋪位分割，并非一件易事，須照 顧銷售、招商、經(jīng)營等各方面。而且，鋪位的分割對項目的銷售、招商及后期的經(jīng)營影響深遠(yuǎn)，需平衡每個 要素。一、商業(yè)地產(chǎn)商鋪分割細(xì)節(jié)商品銷售為主休閑餐飲娛樂為輔1、業(yè)使用面積、技術(shù)需求、其他要求1）特色餐飲一般需求1000平方米以上，上下水電力天然氣排煙排風(fēng)隔油池新風(fēng)廣告位 營業(yè)時間較長充足停車場咖啡館80-200平方米上下水電力廣告店鋪外環(huán)境優(yōu)雅的庭院可以將座位搬 出去增加氣氛和吸引人流西餐廳300平方米以上酒吧約200平

2、方米以上（24小時營業(yè)）2）配套行業(yè)美容美發(fā)150平方米以上（冷熱水，電力）；美體500平方米以上（營業(yè)晚上10點，最好提供停車位）；洗衣店50-100平方米（水電，房屋分割要進(jìn)深）。2、商鋪的分割要根據(jù)行業(yè)需求的面積和配套設(shè)施來決定1）服務(wù)配套行業(yè)便利店150-500平方米（小儲藏室，24小時營業(yè)）；藥店100-200（24小時營業(yè)）；花店10-30平方米（上下水）；銀行500-1000平方米、電力獨立、出入口前廳營業(yè)面積100平方米、以上 租買均可租賃要簽10年以上。2）展廳、精品店彩擴(kuò)店60平方米；化妝品、黃金珠寶、鐘表、皮具、箱包、飾品均需100平方米以上；服裝、床上用品、休閑裝、流行

3、服飾、衣均需100平方米以上。二、業(yè)態(tài)定位決定分割標(biāo)準(zhǔn)沒有規(guī)矩，不成方圓，商鋪分割不能盲LI的進(jìn)行，在著手進(jìn)行鋪位分割前， 首先要確定鋪位分割的標(biāo)準(zhǔn)，而鋪位分割標(biāo)準(zhǔn)的確定主要取決于項訂的業(yè)態(tài)定位。在零售的分割標(biāo)準(zhǔn)中，街鋪、鋪的分割標(biāo)準(zhǔn)都不同;對于零售主題商城的分 割其至還分為鋪位和柜臺的區(qū)別等。在以經(jīng)營為導(dǎo)向的商鋪營銷時代，鋪位分割也已經(jīng)不是一味“劃小鋪劃螞蟻 鋪”的時代;鋪位分割固然要考慮到銷售的壓力，但這并不意味著一味的劃?。灰獙で箐N售和經(jīng)營的平衡點，做到兼顧銷售、招商與經(jīng)營。三、鋪位分割的三要素：通道、開間和進(jìn)深在明確了鋪位分割標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，還要確定鋪位分割的三要素，即通道、開 間和進(jìn)深

4、。這里需要注意的是，通道要考慮主通道和次通道的區(qū)別，開間和進(jìn)深需要注 意二者之間的合理比例。譬如，開間和進(jìn)深的比例不宜超過4,以保證每間鋪位 的適用性。不少商業(yè)項LI在進(jìn)行鋪位分割時，為了銷售利益最大化，不注意商鋪的開間 與進(jìn)深的比例，分割出開間狹窄而進(jìn)深狹長的商鋪，這樣的商鋪很難適合業(yè)態(tài)經(jīng) 營,最后導(dǎo)致商鋪無法出租使用。在鋪位分割的具體實施過程中，還要考慮建筑柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)的問題，要合理處理 柱網(wǎng)與鋪位分割之間的矛盾。譬如柱子不能在鋪位中間，不能影響商鋪的使用; 柱子不能影響鋪位的展示面等，還要注意鋪位分割后的賣場人流導(dǎo)向和環(huán)通問 題。死角鋪位的處理也需注重，任何一個賣場在進(jìn)行鋪位分割的過程中都或

5、多或 少的遇到此類問題。根據(jù)經(jīng)驗，對于鋪位分割的死角我們可以通過在保證整體實用率不至太低 的前提下，適當(dāng)?shù)膭澐中蓍e區(qū)，以增加死角區(qū)域?qū)θ肆魑Φ拇_碼，從而在 一定程度上解決鋪位死角。9Mmiis la am mi ma mi nn Kta nta ai« xnaammi 衛(wèi) ai(四、商鋪分割銷售與經(jīng)營的矛盾說到商場的經(jīng)營定位，每個人都可以談很多的見解與看法，不少商業(yè)專家或 者所謂操作經(jīng)驗豐富的人士，代表發(fā)展商來拷問商業(yè)經(jīng)營定位問題，當(dāng)他們侃侃 而談的時候，我總是很用心的去聆聽與學(xué)習(xí)，但一旦我告訴他們這幾萬平方米的 商鋪要銷售給上千個小業(yè)主時，他們中的大部分人就有些不知所措了。如果

6、不考慮商鋪分割銷售的問題，任何一個商場的經(jīng)營定位都是多向的。從經(jīng)營品種上來說服裝鞋包、家電數(shù)碼、化妝品珠寶或者是家居建材、餐飲 娛樂等等,從經(jīng)營模式上來說可以是獨立經(jīng)營、獨立收銀的的專賣丿占，也可以是 開放式統(tǒng)一經(jīng)營的大賣場；從業(yè)態(tài)模式上來說從傳統(tǒng)的口貨、超市到主題商場、購物中心都可以選擇; 從商品檔次定位上高檔、中高檔或者是中檔、中低檔也都有市場。V.*但是當(dāng)我們一旦考慮到銷售商鋪的問題時，可以選擇的定位方向就迅速縮小 了，開放式的、統(tǒng)一收銀的不能搞了、高檔的其至中高檔的也很困難了，反正涉 及到統(tǒng)一經(jīng)營的、統(tǒng)一收銀、大面積、大賣場的都難以成為商場合適的定位選擇 了，因為產(chǎn)權(quán)分散了，無法統(tǒng)一了

7、。五、商鋪分割銷售與返租期的問題商鋪返租銷售已經(jīng)是時下最流行的商鋪銷售策略了，返租銷售的優(yōu)點的確是 明顯的，一來降低了投資門檻，擴(kuò)大了投資客戶群體，二來通過返租形式，發(fā) 展商或者經(jīng)營管理公司至少可以拿到商場25年的短期或者10年、20年的長期 統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)。但是在實際的操作過程當(dāng)中返租期的長短一直是一個令人困擾的問題。返租期短，發(fā)展商包袱小，但投資者覺得風(fēng)險大，3、5年后，商場到底經(jīng) 營怎么樣，大家都沒有底。六、平面設(shè)計分割平面設(shè)訃的容是確定商業(yè)形態(tài)，確定承租戶單元的布局和面積大小，為所有 承租戶提供一個互利互惠的機(jī)會，最大限度為每個承租戶帶來穿行人流，提供最 多的購物機(jī)會。柱距與單元面寬有直接

8、關(guān)系：大商丿占面寬，6、9、12、15、18、21、24o柱 子不宜落在店面線上。根據(jù)經(jīng)驗進(jìn)深一般在24-36米比較合適。如果開間方向的柱距是6米（9、12、15、18、21、24）,那么進(jìn)深可以是 2X6, 3X6, 4X6。9米柱距是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比較常用的選擇，對于面積分割以及降低施工成功 有益。七、商鋪分割的原則1、主題的原則即結(jié)合商鋪推廣的主題功能來進(jìn)行分割。1）如果項LI某個樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃，將來的定位是以服裝、音像業(yè)為主，則那些 進(jìn)深與開間之比大于的商鋪銷售不會有太大困難，因為經(jīng)營服裝、音像業(yè)不需要 太寬的門面，而商鋪的后部乂可以用來存貨。2）如果項目將來的主要商業(yè)定位是以餐飲、零售業(yè)

9、為主，則兒乎可以肯定LI 前存在的那些進(jìn)深與開間之比的商鋪將會因為餐飲、零售業(yè)主考慮到不適合自己 將來經(jīng)營或者出租而拒絕購買，因為這些種類的商業(yè)要求必須有較寬的門面，而 很深的進(jìn)深對它們兒乎沒有什么用處。2、人性化的原則即分割出的商鋪，要符合業(yè)主經(jīng)營、使用的要求;分割出的道路，要符合消 費者的購物習(xí)慣、購物心理和走路習(xí)慣。這句話包含兩層意思：1）所有人性化所要求的人流通路設(shè)訃必須要有；2）所有不符合人性化所要求的人流通路設(shè)計必須去除。商業(yè)場所內(nèi)部 的步行系統(tǒng)設(shè)計 杲用以調(diào)節(jié)和分 配人流星的至要 和有效手段。如果按人性化所要求的人流 通路沒有,必然會影響部分 商鋪的人流量，給銷售和經(jīng) 營帶來困難

10、。而如果不符合 人性化所要求的人流通路的 存在,又會造成面積上的極 大浪費,因為通路的唯一作 用就是用來走路,不會產(chǎn)生 經(jīng)濟(jì)上的效益。3、科學(xué)利用的原則即在滿足消防要求的前提下，盡可能的充分利用有效空間面積，所有可有可 無的空余面積都應(yīng)該利用起來作為商鋪，盡量減少和圧縮輔助功能區(qū)的面積。這 是提高使用率，降低公攤比例的唯一有效途徑。輔助功能區(qū)，是指在商業(yè)場所中那些必須具備，而乂不能用來當(dāng)作商鋪銷售 創(chuàng)造利潤的面積。例如樓梯、道路、廁所休閑空地、設(shè)備間、綠化、停車場都屬 于輔助功能區(qū)圍。八、目前商鋪分割存在的不足單純從營銷的角度出發(fā)考慮，LI前部分商業(yè)項U的分割不盡合理，這是造成 部分商業(yè)項目公

11、攤比例過高（有的高達(dá)50%）的直接原因。不合理的地方主要表現(xiàn)在以下幾個方面：1、商鋪分割不規(guī)則從設(shè)計可以看出有許多商業(yè)項H分割不規(guī)則，而且進(jìn)深與開間之比大于4： 1,這會給將來銷售和使用帶來很多麻煩。由于商業(yè)經(jīng)營對場地形狀結(jié)構(gòu)的要求較高，不合理的分割肯定會對一部分買 家造成排斥。2、輔助功能區(qū)太多輔助功能區(qū)太多，口口浪費了許多可銷售面積。主要是樓梯太多、廁所太多、 空閑場地太多。三多不除，公攤不減。樓梯：從設(shè)計上可以看到，前許多商業(yè)項H在一、二層設(shè)計了過多的公共樓梯, 按照一般的人流量估算，如果不考慮消防因素，根本用不上過多的樓梯。過多的樓梯不僅增加了相應(yīng)的通道面積，而且增加了建安成本，也不利

12、于今 后的管理，實在是沒有必要。建議在消防標(biāo)準(zhǔn)圍相應(yīng)設(shè)置即可。廁所：目前一些商業(yè)項目在面積，分布了十兒個廁所！而在沃爾瑪2萬平方米的商業(yè)面積，一共也只在一樓設(shè)有1個公共廁所，世 界500強(qiáng)企業(yè)的精打細(xì)算，確實值得我們參照和學(xué)習(xí)。對此，我們建議設(shè)訃上按照正常的標(biāo)準(zhǔn)每層保留一個公共測所即可，這樣不 僅節(jié)約了面積、建安費，還省下了一大筆的衛(wèi)生設(shè)備購買、將來維護(hù)費用，實實 在在是一舉多得?？臻e場地：LI前的一些商業(yè)項LI山于設(shè)計不合理，存在過多的空閑場地，浪費了使用面積。3、通道和道路分割不合理許多商業(yè)項的通道和道路分割不盡合理，有的用不上，要用的沒有。一方面過道沒有針對人流的導(dǎo)向進(jìn)行設(shè)計，設(shè)計了大量過道、樓梯和回廊, 有的也許今后很少能利用，浪費了空間；另一方面過道設(shè)計不規(guī)則，拐角、分義太多，不符合人的行走習(xí)慣，對空間 也造成浪費。按照商場經(jīng)營的規(guī)則，就怕消費者不來，來了就要你多走路，否則我的生意 怎么好得起來？等沿海城市吸取國外經(jīng)驗，一般將出入口分別設(shè)置在商場的兩側(cè) 而非正中間，在滿足人流量需要的前提下，針對消費者的行走習(xí)慣，對道路盡可 能地進(jìn)行壓縮，為的就是有效提高使用面積，延長消費者在商場的滯留時間，帶 旺商鋪。九、商鋪分割總結(jié)：1、近深與開間的比例要協(xié)調(diào)；2、