中國(guó)房地產(chǎn)資金來(lái)源狀況分析報(bào)告7823705

1、中國(guó)房地產(chǎn)資金來(lái)源狀況分析報(bào)告7823705中國(guó)房地產(chǎn)資金來(lái)源狀況分析報(bào)告2005-10-18 13:54:36當(dāng)前 , 房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)和房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度上漲 , 已經(jīng)發(fā)展成為影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的不健康因素 , 因此 , 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成為宏觀調(diào)控的一項(xiàng)主要任務(wù)。為掌握房地產(chǎn)投資資金來(lái)源狀況 , 我們對(duì) ,:, 年年初以來(lái)房地產(chǎn)投資 的資金來(lái)源及變化情況進(jìn)行了專題調(diào)查分析?；厩闆r長(zhǎng)期以來(lái) , 我國(guó)房地產(chǎn)直接融資渠道狹窄。據(jù)統(tǒng)計(jì) ,:, 年年初以來(lái) , 國(guó)內(nèi) 房地產(chǎn)企業(yè)只有 , 家實(shí)現(xiàn)上市融資 , 融資總額僅為 ,: 億元左右。房地產(chǎn)企業(yè)債券 自,:年以后再未發(fā)行 , 原有的

2、少量債券也已兌付。國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金每年也僅有 ,: 多億元。 ,:, 年后 , 隨著國(guó)家宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)信貸規(guī)模的控制 , 房地產(chǎn)貸 款增長(zhǎng)趨緩 , 房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始尋求新的融資途徑 , 如機(jī)構(gòu)投資者開(kāi)始參與房地產(chǎn)投資 , 房地產(chǎn)基金開(kāi)始運(yùn)作 , 信托資金開(kāi)始進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè) , 海外融資也發(fā)展較快。目前 , 由 于房地產(chǎn)基金剛剛起步 , 投資房地產(chǎn)的信托資金不足 ,: 億元 , 房地產(chǎn)業(yè)直接融資 比例不超過(guò) , 因此 , 我國(guó)房地產(chǎn)投資資金仍然主要是銀行貸款 , 而以投資和投機(jī) 為目的的社會(huì)資金及海外熱錢近兩年也成為推動(dòng)房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)的重要資金來(lái)源。國(guó)內(nèi)銀行貸款占比情況從國(guó)內(nèi)外情況看 , 房地產(chǎn)

3、投資資金來(lái)源中 , 銀行貸款一般占到 ,:, 左右 , 這是 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)顯著特點(diǎn)。在我國(guó) , 房地產(chǎn)業(yè)的銀行貸款主要表現(xiàn)為土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和銷售環(huán)節(jié)的住房按揭貸款 , 開(kāi)發(fā)商的自籌資金和工程墊款也大 多間接來(lái)自銀行貸款。具體表現(xiàn)為 , 國(guó)內(nèi)銀行直接貸款占比明顯下降。直接貸款表現(xiàn) 為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人購(gòu)房貸款。 ,:,:,年 , 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款在房地 產(chǎn)投資中的比重一直保持在,:,左右的水平 , 以個(gè)人按揭貸款為主的購(gòu)房貸款平穩(wěn)發(fā)展 , 在房地產(chǎn)投資中的比重由 , 升至 , 。,:, 年, 由于國(guó)家對(duì)房 地產(chǎn)用地和貸款實(shí)行控制 , 同時(shí) , 個(gè)人消費(fèi)信貸不良率開(kāi)始上升 ,

4、商業(yè)銀行提高住房 消費(fèi)貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn) , 房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)趨緩 , 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和購(gòu)房貸款在房地產(chǎn)投資 中的比重均有所下降 , 分別為 , 和 , 。今年第一季度 , 由于上年儲(chǔ) 備項(xiàng)目較多 , 房地產(chǎn)貸款投入有所增加 , 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款在房地產(chǎn)投資中的比重達(dá)到 , 而取消住房按揭貸款優(yōu)惠利率政策對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)貸款影響較大 , 購(gòu)房貸款占 房地產(chǎn)投資資金的比重下降到 , 。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款與購(gòu)房貸款合計(jì)占房地產(chǎn) 投資資金的比重 ,:,:,年分別為 ,、,、 , ,、,:,今年 , 月末為 ,。房地產(chǎn)市場(chǎng)中的銀行直接貸款占比,: :,年年初以來(lái)呈現(xiàn)明顯下降趨勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)部分自籌資金間接來(lái)自銀行貸款。

5、房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金比例逐年提高 ,由,:,年的 ,上升到 ,:,年末的 ,到今年 , 月末 , 已達(dá) 到 ,:,提高了 ,個(gè)百分點(diǎn)。多年來(lái) , 房地產(chǎn)企業(yè)自有資金不足, 為了達(dá)到國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目自有資金比例的要求 , 不惜采用各種變通的方式套取銀行貸款來(lái)充當(dāng) 自有資金 , 特別是近兩年房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例要求提高到 , 房地產(chǎn)企業(yè)更是通過(guò)關(guān)聯(lián)企業(yè)貸款、挪用已開(kāi)工項(xiàng)目資金、向省外企業(yè)借款以及銷售回款再投資等方 法來(lái)拼湊自有資金。根據(jù)調(diào)查資料推算 ,:, 年年初以來(lái) , 房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金 中銀行貸款占房地產(chǎn)投資資金的比重由過(guò)去的 , 左右上升到目前的 , 左右。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)付款主要是銀行貸款。房

6、地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)付款主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 拖欠施工單位工程款和供貨商的材料款等。調(diào)查中發(fā)現(xiàn) , 房地產(chǎn)企業(yè)拖欠工程款和材 料款屬于業(yè)內(nèi)慣例 , 而被拖欠的款項(xiàng)主要是施工單位和供貨商通過(guò)各種途徑獲取的銀 行貸款。因而 , 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)付款的 ,:, 實(shí)際來(lái)自銀行貸款。由于企業(yè)信用環(huán)境不 斷改善 , 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)付款占房地產(chǎn)投資的比重呈逐年下降趨勢(shì) , 應(yīng)付款中的銀行貸款占房地產(chǎn)投資資金的比重也相應(yīng)下降, 由,:,年的約 , 下降到 ,:,年的約 , 今年第一季度為 , 。社會(huì)資金積極參與房地產(chǎn)投資社會(huì)資金主要包括 , 以直接投資入股的形式參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) , 成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自有資金的一部分 , 以購(gòu)

7、房款形式轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金 , 被房地產(chǎn)企業(yè)以高利籌集進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。具體表現(xiàn)為 , 股權(quán)性融資部分。現(xiàn)階段 , 房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金中財(cái)政和主管部門撥款已寥寥無(wú)幾 , 主要為企業(yè)投資人最初投入的資金和開(kāi)發(fā)過(guò)程中積 累的利潤(rùn) , 以及股權(quán)性融資。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多為民營(yíng)企業(yè) , 其注冊(cè)資本和利潤(rùn)積累 較少 , 自有資金主要為股權(quán)性融資。 ,:, 年年初以來(lái) , 房地產(chǎn)投資資金中自有資 金占比逐漸提高 , 特別是 ,:, 年年初以來(lái) , 房地產(chǎn)企業(yè)自有資金占比大幅度提升 , 由 ,:, 年的 , 提高到 ,:, 年的 , 今年第一季度比 ,:, 年又提高了 , 個(gè)百分點(diǎn) , 達(dá)到 , 。據(jù)調(diào)查

8、, 近兩年房地產(chǎn)企業(yè)新增自有資 金主要是以投資為目的的社會(huì)資金。目前房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)性融資占房地產(chǎn)投資資金的比重為 , 比 ,:, 年提高了 , 個(gè)百分點(diǎn)?，F(xiàn)金購(gòu)房部分。近兩年 , 房地產(chǎn)企業(yè)“定金及預(yù)收款”中的銀行貸款占比明顯下 降 , 意味著大量購(gòu)房者主要以現(xiàn)金買房 , 炒房動(dòng)機(jī)明顯。由于部分城市的商業(yè)銀行未 開(kāi)辦轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)或不允許外地人貸款 , 而房產(chǎn)登記部門要求房屋出賣時(shí)必須還清銀行 貸款 , 以炒房為目的的購(gòu)房者便多以現(xiàn)金購(gòu)房 , 購(gòu)房現(xiàn)金占房地產(chǎn)投資資金比重迅速 上升 ,:, 年已達(dá) , 比,:, 年上升了 , 個(gè)百分點(diǎn) , 今年第一 季度為 , 。其他資金部分。據(jù)統(tǒng)計(jì) , 房地產(chǎn)投

9、資資金中包括社會(huì)集資、個(gè)人資金、其他單位 撥入資金等其他資金來(lái)源占比呈下降趨勢(shì) ,:, 年最低 , 為, 今年第一季度為 , ?？傮w上測(cè)算 , 目前 , 房地產(chǎn)投資資金約有 ,來(lái)源于社會(huì)資金。境外資金加入房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)和炒作外資對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與涉及開(kāi)發(fā)、中介和銷售等各個(gè)環(huán)節(jié) , 主要是境外房 地產(chǎn)投資基金和風(fēng)險(xiǎn)投資基金以及大量的個(gè)人資金 , 通過(guò)直接購(gòu)買房產(chǎn)、進(jìn)行項(xiàng)目合 作、直接參股房地產(chǎn)公司等方式 , 集中投資首都經(jīng)濟(jì)圈和長(zhǎng)江三角洲等熱點(diǎn)區(qū)域。據(jù)調(diào)查 , 境外資金直接流入上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的占比逐年攀升 ,:, 年為 , 目 前已超過(guò) ,:, 今年年初以來(lái)外商投資于北京房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金超過(guò)

10、 ,: 億元。據(jù) 調(diào)查分析 , 目前進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的境外投資占房地產(chǎn)投資資金的比重約為, 。主要問(wèn)題當(dāng)前房地產(chǎn)投資資金中銀行貸款所占比重逐年下降 , 且低于國(guó)際一般水平 , 社會(huì)資金所占比重逐年增加 , 且投資和投機(jī)成分加重。因此 , 我國(guó)房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的主要原因不在于銀行信貸 , 而是國(guó)內(nèi)外投資者和投機(jī)者的趨利行為所 致 , 其背后原因又是地方政府在土地批租、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上的政策導(dǎo)向偏差造成的。具 體表現(xiàn)在 ,部分地方缺乏科學(xué)發(fā)展觀, 過(guò)分?jǐn)U張城市建設(shè) , 助長(zhǎng)房地產(chǎn)投資。加快城市建設(shè)和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)當(dāng)說(shuō)是我國(guó)現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的客觀要求 , 但部分地方在這方 面存在著

11、不顧客觀條件、盲目擴(kuò)張的行為。一是各級(jí)地方政府把土地有償轉(zhuǎn)讓收入作為“第二財(cái)政” , 用于城市建設(shè)投資資金。,:,年, 全國(guó)市場(chǎng)化配置土地收入達(dá) ,億元 , 較,年增長(zhǎng)了 ,倍, 土地增值稅收入 , 億元 , 較,年增長(zhǎng) , 倍多。 ,:,年我國(guó)市場(chǎng)化配置土地的面積較,年增長(zhǎng)了 , 倍,土地出讓收入在各地財(cái)政收入中的比重逐年增加。由于房地產(chǎn)投資規(guī)模大、見(jiàn)效快 , 對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)作用明顯 , 是支柱產(chǎn)業(yè) , 而且房?jī)r(jià)越高、高檔房越多 , 意味著地方財(cái) 政收入增加越多 , 增長(zhǎng)越快。為此 , 不少地方政府一方面加大征地、供地力度 , 擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模 , 另一方面 , 通過(guò)開(kāi)發(fā)規(guī)劃、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、預(yù)售

12、審批等環(huán)節(jié) , 默許、支持商品房高檔化 , 允許房地產(chǎn)商大量運(yùn)作豪宅項(xiàng)目 , 把老百姓往郊區(qū)趕。而在土地 儲(chǔ)備和運(yùn)作方面 , 融資成本與招商引資的考慮不銜接 , 孕育了很大的償債違約風(fēng)險(xiǎn)。 二是對(duì)商品房定價(jià)不進(jìn)行成本、利潤(rùn)核算 , 定價(jià)完全放開(kāi) , 基本是房地產(chǎn)商報(bào)多少是 多少 , 放縱房?jī)r(jià) , 個(gè)別地方甚至出現(xiàn)政府為了抬高區(qū)域檔次 , 開(kāi)發(fā)商將房?jī)r(jià)定得越高 越容易取得預(yù)售許可證現(xiàn)象。三是為了活躍市場(chǎng) , 對(duì)外地人炒房不加限制 , 默許抬高 房?jī)r(jià)。部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與地方政府聯(lián)手 , 采取非市場(chǎng)化手段 , 追逐高利潤(rùn) , 抬高房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)業(yè)的高利潤(rùn)回報(bào) , 促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擴(kuò)張迅速 ,:,

13、年, 房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)企業(yè)已達(dá) , 萬(wàn)多家 , 比,:, 年增加了 , 萬(wàn)多家 , 比,:, 年增加了 , 萬(wàn)多家。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常常與地方政府聯(lián)手 , 支配著房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序 , 主要表現(xiàn)為 , 一是以 低成本或無(wú)資本擴(kuò)張。房地產(chǎn)企業(yè)普遍自有資金不足 , 由于商業(yè)銀行對(duì)企業(yè)資金的來(lái) 源及投資方式尚無(wú)有效手段給予準(zhǔn)確認(rèn)定 , 房地產(chǎn)商普遍通過(guò)期房和流動(dòng)資金貸款等 變通方式融資并將自籌資金混同于自有資金 , 或虛增資本公積、分拆項(xiàng)目、異地借款 并以資本金形態(tài)注冊(cè)等規(guī)避自有資金比例管理。二是資質(zhì)差 , 產(chǎn)品質(zhì)量難以保證 , 市 場(chǎng)投訴多。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高 , 平均超過(guò) ,:, 優(yōu)質(zhì)企業(yè)少 ,

14、多為三級(jí)資 質(zhì)企業(yè)。三是通過(guò)假按揭套現(xiàn)。由于企業(yè)貸款利率高于零售按揭貸款利率 , 開(kāi)發(fā)商利 用內(nèi)部人或關(guān)聯(lián)企業(yè) , 通過(guò)假按揭套現(xiàn)以降低成本。四是發(fā)布虛假售樓信息 , 聯(lián)手虛抬房?jī)r(jià)。 ,:, 年年初以來(lái) , 樓市進(jìn)入由開(kāi)發(fā)商決定市場(chǎng)、自由定價(jià)狀態(tài) , 大房地 產(chǎn)企業(yè)在利益最大化的共同追求中漸漸結(jié)成價(jià)格聯(lián)盟。投機(jī)和投資性炒作在較大程度上推高房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)需求包括真實(shí)需求、投資需求和投機(jī)需求。目前 , 我國(guó)社會(huì)資金投資渠道狹窄 , 不斷增長(zhǎng)的國(guó)內(nèi)投資資金和不斷涌 入的境外投機(jī)資金裹挾著人民幣升值預(yù)期 , 紛紛擠向熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng) , 國(guó)內(nèi)社會(huì) 資金和境外資金占房地產(chǎn)投資資金比重平均已超過(guò) ,:,

15、成為推動(dòng)房地產(chǎn)投資和房 價(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的重要因素。哪里投資和投機(jī)性強(qiáng) , 哪里的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)就大。如建設(shè) 部等七部委關(guān)于穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的意見(jiàn)下發(fā)后 , 近幾年房?jī)r(jià)上漲最快的上海、杭州、 南京等城市房?jī)r(jià)大幅下跌 , 而長(zhǎng)春、南昌、蘭州和銀川等中西部城市房?jī)r(jià)變化不大。 從資金情況看 , 上海、杭州、南京等城市的銀行貸款占房地產(chǎn)投資資金比重 ,:, 年年初以來(lái)快速下降 , 目前為 , 左右 , 而同時(shí)社會(huì)資金和外資占比迅速上升 , 外 資投資比例近 , 長(zhǎng)春等其他城市房地產(chǎn)投資資金中銀行貸款占比則呈現(xiàn)平穩(wěn)合 理變化 , 目前仍為 ,:, 左右。這進(jìn)一步說(shuō)明 , 投資和投機(jī)性資金才是推動(dòng)房地產(chǎn)投 資與房

16、價(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的主要因素。政策建議房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)應(yīng)堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀 , 促進(jìn)建立和諧社會(huì)。一是改變地方政府把土 地出讓收入作為財(cái)政主要依靠的現(xiàn)狀 , 抑制地方政府開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的沖動(dòng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 將大量占用土地 ,:, 年, 全國(guó)建設(shè)占用耕地 , 萬(wàn)畝 , 多數(shù)是居民點(diǎn)周 邊的優(yōu)質(zhì)高產(chǎn)良田。目前 , 我國(guó)人均耕地面積為 , 畝 , 比,:, 年減少了 : , 畝, 僅為世界人均占有量的三分之一強(qiáng)。土地是人類賴以生存的最基本的自然資源 , 是有限的 ,其使用必須遵守可持續(xù)發(fā)展的要求。二是針對(duì)不同層次的需求, 調(diào) 整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu) , 保持供求平衡。目前房地產(chǎn)投資主要集中在中高價(jià)樓盤 , 對(duì)中低 價(jià)位、中小

17、套型住宅投資比例偏低并呈下降趨勢(shì) , 今年第一季度全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房投資同比下降 , 部分城市甚至停止建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房 , 這一方面造成大量高檔住房空置 , 另一方面使廣大居民合理需求難以滿足。由于住房本身具有公共產(chǎn)品屬 性 , 保證居民最低層次的居住要求是保障人權(quán)的體現(xiàn) , 是政府不可推卸的責(zé)任 , 是建 立和諧社會(huì)的前提。因而 , 必須合理調(diào)整土地和資金供應(yīng)結(jié)構(gòu) , 利用稅收等手段積極 引導(dǎo)住房消費(fèi) , 抑制投機(jī)和投資性需求 , 促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為 , 理順市場(chǎng)秩序。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)與銷售環(huán)節(jié)中 的違規(guī)行為會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)秩序混亂 , 嚴(yán)重侵害國(guó)家和老百姓的切身利益。

18、要依法嚴(yán)肅查 處違法違規(guī)銷售行為 , 不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè) , 提高各類房地產(chǎn)市場(chǎng)的透 明度 , 逐步形成反映房地產(chǎn)真實(shí)供求關(guān)系的房地產(chǎn)價(jià)格 , 更好地發(fā)揮市場(chǎng)功能 , 引導(dǎo) 合理需求 , 改善投資結(jié)構(gòu)。加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理 , 嚴(yán)密防范土地儲(chǔ)備貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)。督促和引導(dǎo)商業(yè)銀行 適時(shí)調(diào)控信貸結(jié)構(gòu) , 重點(diǎn)支持中低價(jià)位商品房開(kāi)發(fā) , 控制高價(jià)樓盤貸款增長(zhǎng) , 完善盡 職調(diào)查制度 , 堅(jiān)持貸款 , 三查 , 制度 , 慎選優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè) , 以品牌和資質(zhì)確定銀企合作對(duì)象 , 嚴(yán)格審貸標(biāo)準(zhǔn) , 強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理 , 根據(jù)房地產(chǎn)區(qū)域和項(xiàng)目特點(diǎn) , 找準(zhǔn)風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn) , 不斷優(yōu)化房地產(chǎn)貸款質(zhì)量。與此同

19、時(shí) , 要特別關(guān)注土地儲(chǔ)備貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)。近兩年 , 土地儲(chǔ)備貸款增加較快 , 今年 , 月末 , 金融機(jī)構(gòu)土地儲(chǔ)備貸款余額已達(dá) ,: 億元 ,比年初增加 ,:,億元 , 同比增長(zhǎng) ,。據(jù)調(diào)查 , 土地儲(chǔ)備貸款潛伏著不少風(fēng)險(xiǎn) , 一是土地儲(chǔ)備貸款的承貸主體是代行地方政府某些特定職能的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu),其自有資本低 , 負(fù)債率過(guò)高 , 承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)能力弱。二是土地儲(chǔ)備貸款主要是土地使用權(quán) 抵押貸款 , 而用以抵押的土地實(shí)際上沒(méi)有辦理土地使用權(quán)證 , 抵押不具備法律效力 ,貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)銀行無(wú)法對(duì)抵押物進(jìn)行處理變現(xiàn)。三是政策性風(fēng)險(xiǎn)大。土地出讓價(jià)格 易受宏觀政策影響 , 特別是與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r密切相關(guān)。

20、隨著國(guó)家對(duì)土地市場(chǎng)的 清理整頓和土地政策的調(diào)整 , 部分土地儲(chǔ)備貸款安全性受到很大影響。調(diào)控土地供應(yīng) , 抑制房?jī)r(jià)上漲。在改善住房結(jié)構(gòu)不合理方面, 通過(guò)土地調(diào)控措施保證中低價(jià)位、中小套型住房的有效供應(yīng)。在抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲方面, 適時(shí)調(diào)整土地 供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間。一是對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快的地方 , 適當(dāng)提高居住用 地在土地供應(yīng)中的比例 , 著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供 應(yīng)量 , 對(duì)土地閑置、空置房面積大、房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)下跌的地方 , 減少房地產(chǎn)土地供 應(yīng)。二是加大結(jié)構(gòu)調(diào)整力度 , 在一些地區(qū)繼續(xù)停止一段時(shí)間的別墅類用地供應(yīng) , 嚴(yán)格 控制高檔住宅土地供應(yīng)。加快外匯

21、管理體制改革 , 抑制境外資金炒作我國(guó)房地產(chǎn)。人民幣升值預(yù)期導(dǎo)致大 量外資涌入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng) , 境外投機(jī)資金采取匯市與房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的方式 , 以期 在中國(guó)掘取一桶金。外資投資房大量閑置 , 不僅推高房?jī)r(jià) , 造成資源浪費(fèi) , 還給我國(guó) 居民、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。因而 , 必須積極完善外匯管理體制 , 盡快在現(xiàn)行宏 觀調(diào)控政策中增加對(duì)本外幣的協(xié)調(diào)內(nèi)容 , 有效控制房地產(chǎn)資金結(jié)匯 , 減少對(duì)貨幣政策 效果的淡化作用。, 分析組負(fù)責(zé)人 , 劉成相 成員 , 楊吉田 曹子瑋 唐岫立 李曉文 , 02來(lái)源 : 中國(guó)金融雜志作者 : 中國(guó)銀監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)部專題分析組下面是贈(zèng)送的合同范本，不需要的可以編輯

22、刪除教育機(jī)構(gòu)勞動(dòng)合同范本為大家整理提供，希望對(duì)大家有一定幫助。一、 _ 培訓(xùn)學(xué)校聘請(qǐng) _ 籍_ ( 外文姓名 )_( 中文姓名 ) 先生 / 女士 / 小姐為 _ 語(yǔ)教師，雙方本著友好合作精神，自愿簽訂本合同并保證認(rèn)真履行合同中約定的各項(xiàng)義務(wù)。二、合同期自 _ 年_ 月_ 日起 _ 年_ 月_ 日止。三、受聘方的工作任務(wù) ( 另附件 1 )四、受聘方的薪金按小時(shí)計(jì)，全部以人民幣支付。五、社會(huì)保險(xiǎn)和福利 :1. 聘方向受聘方提供意外保險(xiǎn)。 ( 另附 2 )2. 每年聘方向受聘期滿的教師提供一張_ 至 _ 的來(lái)回機(jī)票( 金額不超過(guò)人民幣 _ 元整 ) 或教師憑機(jī)票報(bào)銷 _ 元人民幣。六、聘方的義務(wù)

23、 :1. 向受聘方介紹中國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和聘方有關(guān)工作制度以及有關(guān)外國(guó)專家的管理規(guī)定。2. 對(duì)受聘方提供必要的工作條件。3. 對(duì)受聘方的工作進(jìn)行指導(dǎo)、檢查和評(píng)估。4. 按時(shí)支付受聘方的報(bào)酬。七、受聘方的義務(wù) :1. 遵守中國(guó)的法律、法規(guī)，不干預(yù)中國(guó)的內(nèi)部事務(wù)。2. 遵守聘方的工作制度和有關(guān)外國(guó)專家的管理規(guī)定，接受聘方的工作安排、業(yè)務(wù)指導(dǎo)、檢查和評(píng)估。未經(jīng)聘方同意，不得兼任與聘方無(wú)關(guān)的其他勞務(wù)。3. 按期完成工作任務(wù)，保證工作質(zhì)量。4. 遵守中國(guó)的宗教政策，不從事與專家身份不符的活動(dòng)。5. 遵守中國(guó)人民的道德規(guī)范和風(fēng)俗習(xí)慣。八、合同的變更、解除和終止:1. 雙方應(yīng)信守合同，未經(jīng)雙方一致同意，任何

24、一方不得擅自更改、解除和終止合同。2. 經(jīng)當(dāng)事人雙方協(xié)商同意后，可以變更、解除和終止合同。在未達(dá)成一致意見(jiàn)前，仍應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行合同。3. 聘放在下述條件下，有權(quán)以書(shū)面形式通知受聘方解除合同:a 、受聘方不履行合同或者履行合同義務(wù)不符合約定條件，經(jīng)聘方指出后，仍不改正的。b 、根據(jù)醫(yī)生診斷，受聘放在病假連續(xù) 30 天不能恢復(fù)正常工作的。4. 受聘方在下述條件下，有權(quán)以書(shū)面形式通知聘方解除合同:a 、聘方未經(jīng)合同約定提供受聘方必要的工作條件。b 、聘方未按時(shí)支付受聘方報(bào)酬。九、本合同自雙方簽字之日起生效，合同期滿后即自行失效。當(dāng)事人以方要求簽訂新合同，必須在本合同期滿 90 天前向另一方提出，經(jīng)雙方

25、協(xié)商同意后簽訂新合同。受聘方合同期滿后，在華逗留期間的一切費(fèi)用自理。十、仲裁 :當(dāng)事人雙方發(fā)生糾紛時(shí)，盡可能通過(guò)協(xié)商或者調(diào)解解決。若協(xié)商、調(diào)解無(wú)效，可向國(guó)家外國(guó)專家局設(shè)立的外國(guó)文教專案局申請(qǐng)仲裁。本合同于 _ 年_ 月_ 日在 _ 簽訂，一式兩份，每份都用中文和 _ 文寫(xiě)成，雙方各執(zhí)一份，兩種文本同時(shí)有效。聘方 ( 簽章 )_受聘方 ( 簽章 )_簽訂時(shí)間:年月日二手房屋買賣合同范本由應(yīng)屆畢業(yè)生合同范本賣方 :_( 簡(jiǎn)稱甲方 )身份證號(hào)碼 :_買方 :_( 簡(jiǎn)稱乙方 )身份證號(hào)碼 :_根據(jù)中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購(gòu)買房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。第一條乙方同意購(gòu)買甲方擁有的座落在_市 _區(qū)_擁有的房產(chǎn) ( 別墅、寫(xiě)字樓、公寓、住宅、廠房、店面) ，建筑面積為 _平方米。 ( 詳見(jiàn)土地房屋權(quán)證第 _號(hào)) 。第二條上述房產(chǎn)的交易價(jià)格為 : 單價(jià) : 人民幣 _元/ 平方米，總價(jià) : 人民幣 _元整 ( 大寫(xiě) :_ 佰_拾_萬(wàn)_仟_佰_拾_元整 ) 。本合同簽定之日，乙方向甲方支付人民幣 _元整，作為購(gòu)房定金。第三條 付款時(shí)間與辦法 :1、甲乙雙方同意以銀行按揭方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交稅費(fèi)當(dāng)日支付首付款 ( 含定金 ) 人民幣 _拾_萬(wàn)_仟_佰_