無錫市房地產(chǎn)市場分析

1、無錫房地產(chǎn)市場特點研究城市屬性城市概況無錫位于北緯31°07至32°02、東經(jīng)119°31至120°36，長江三角洲江湖間走廊部分，江蘇東南部，滬寧鐵路中段。東鄰蘇州，距上海128公里；南瀕太湖，與浙江省交界；西接常州，距南京183公里；北臨長江，與泰州市所轄的靖江市隔江相望。無錫總面積為4628平方公里（市區(qū)1643.88平方公里），2014年末建成區(qū)面積522平方公里，其中，山區(qū)和丘陵面積為782平方公里，占總面積的16.90%；水面面積為1294平方公里，占總面積的28.0%。城市交通蘇南碩放國際機場，位于無錫市新吳區(qū)碩放街道，交通優(yōu)勢十分突出。2

2、015年元月18日，機場二期航站樓正式啟用，設(shè)計年旅客吞吐量1000萬人次，機場的綜合保障能力大幅提升。無錫依托長江、京杭大運河和太湖水系，具有7條主要航道，航道總里程1656公里，已開通營業(yè)航運線221條。鐵路無錫站現(xiàn)為華東地區(qū)僅有的三個客貨特等站之一，無錫南站為貨運特等站，經(jīng)滬寧線和新長線可與全國鐵路連網(wǎng)直通。無錫是滬寧線上的公路中樞，滬寧、滬宜高速公路通達上海市和南京市，京滬高速公路直達北京，寧杭高速公路直通杭州，沿江高速連接南京溧水和蘇州太倉312、104國道穿過無錫。無錫軌道交通近期規(guī)劃5條線路由“三主兩輔”5條線構(gòu)成放射+環(huán)形線網(wǎng)，其中1、2、3號線為骨架線路，三線呈放射狀，4、5

3、號線為輔助線路。規(guī)劃線網(wǎng)總長157.77公里，設(shè)車站111座。城市人口2015年末全市戶籍人口480.90萬人，比上年增長0.8%。全年出生人口40571人，出生率8.47；死亡人口33769人，死亡率7.05，人口自然增長率為1.42。年末全市常住人口651.10萬人，比上年增長0.2%，其中城鎮(zhèn)常住人口490.93萬人，比上年增長1.4%，城鎮(zhèn)化率75.40%。13 無錫市各區(qū)（市）面積與人口數(shù)據(jù)（2015年末）區(qū)域名稱面積（公里）常住人口（萬人）戶籍人口（萬人）城鎮(zhèn)常住人口（萬人）無錫市46274665114809649093市轄區(qū)164388362092484429615梁溪區(qū)6595

4、9537663953濱湖區(qū)62815698547945649惠山區(qū)32512706645864935錫山區(qū)39911702843514910新吳區(qū)220015634684591江陰市9869716368124111363宜興市1996611253310838115城市基本經(jīng)濟概況無錫市經(jīng)濟總量在江蘇省位列第三，并且每年保持一定的上升，但近年來總體上增幅保持一定的下降趨勢，發(fā)展進入了瓶頸期。22015年無錫人均可支配收入39463元，同比增長8。在江蘇省位列第三。城鎮(zhèn)化率，人均可支配收入，固定資產(chǎn)投資，社會消費水平緊跟長三角發(fā)達城市。發(fā)展前景良好。城市定位無錫市20012020年城市總規(guī)劃將城市

5、定位為國際制造業(yè)基地，特大型生態(tài)濱湖山水城市，歷史文化名城，著名旅游勝地，蘇錫常都市圈中心城市，蘇南物流中心和交通樞紐，中國最大動漫產(chǎn)業(yè)中心城市，濱水花園城市。 中心商務區(qū)區(qū)域商業(yè)中心商圈輻射邊界無錫市城市規(guī)劃及現(xiàn)狀中心商務區(qū)河埒商圈南禪寺站前商貿(mào)街北大街五愛廣場湖濱路陽光城市花園東亭建筑路太湖廣場廣益路鳳翔中橋長江北路蘆莊盛岸塘南路北塘新城長江路商貿(mào)區(qū)錫滬路無錫市商業(yè)地產(chǎn)可用”繽紛多彩”來形容，同時也呈現(xiàn)出了成熟理性的發(fā)展態(tài)勢。無錫多元化，多層次的的商圈格局已經(jīng)成為了發(fā)展趨勢，滿足了市民更多的消費需求和消費體驗。未來幾年，無錫將進一步完善商業(yè)網(wǎng)點布局，構(gòu)建“市級、地區(qū)級、社區(qū)級”三級商業(yè)中心

6、體系，滿足和開發(fā)各種層次消費者的需求。其中惠山新城、河鋝口地區(qū)、老城商貿(mào)商務中心、新區(qū)商務中心、廣益東亭地區(qū)等商業(yè)圈都獲得一定程度的成功。無錫房地產(chǎn)市場 從全國宏觀房地產(chǎn)經(jīng)濟來看，除一線特大城市樓市依然火爆，二三線城市下階段經(jīng)濟下行壓力仍然較大。中國GDP 增速持續(xù)放緩，跌落神壇，在經(jīng)濟增速總體放緩的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)也處于調(diào)整的重要階段。2015年開始，全國房地產(chǎn)市場供大于求的態(tài)勢已基本確立，市場進入去化存量為主的階段，各項指標放緩。目前隨著各城市逐步放松或取消限購政策，市場信心有所恢復。“去庫存”“維護房地產(chǎn)健康發(fā)展”是2015年政策主基調(diào)，穩(wěn)定住房消費、支持自住和改善住房需求是房地產(chǎn)政策

7、調(diào)整的主要方向。中央及地方各級政府在供應端實施“有供有限”嚴格限制房地產(chǎn)的土地供給量，從源頭控制商品房供應；同時從需求端入手，放寬公積金貸款. 降貸款利率、減低稅費、給予補貼、降首付比例政策，取消限外等多手段并施，千方百計去庫存，幫助房地產(chǎn)公司渡過難關(guān)。經(jīng)過一年多努力，部分城市庫存壓力雖大為緩解，但整體庫存有增無減，注定了2016年“去庫存”仍是房地產(chǎn)政策的核心。雖然2015年房地產(chǎn)市場供給側(cè)和需求側(cè)調(diào)控政策均取得了十分顯著成效，然而，一方面，當前宏觀經(jīng)濟形勢仍然不容樂觀，經(jīng)濟增長仍需房地產(chǎn)行業(yè)托底，在某種程度上講，房地產(chǎn)的增速放緩直接造成了全國GDP增速的下降；另一方面，房地產(chǎn)市場庫存問題并

8、未完全解決，特別是二線，三四線城市仍是庫存積壓的重災區(qū)，供大于求，不敢降價銷售造成了當前房地產(chǎn)的庫存居高不下。同時各城市房地產(chǎn)市場兩極分化趨勢仍在加劇。因此，2016年房地產(chǎn)市場政策面仍將維持寬松局面，也可采取一些積極的扶持政策，“去庫存”仍將是2016年政策調(diào)整重點，強化“分類調(diào)控”也將是房地產(chǎn)行業(yè)政策的一大主旋律。 從無錫市全市房地產(chǎn)情況來看，截止2015年末無錫商品房庫存超過1800萬方、可售套數(shù)近17萬，按照目前的月成交套數(shù)計算，去化周期達34個月。無錫在不新增供應量的情況下，現(xiàn)存的樓盤要近三年才能消化掉。面臨如此困境，許多品牌房企開始以調(diào)整產(chǎn)品線來加速突圍。例如，萬科已經(jīng)成立自己研發(fā)

9、中心，完成了以“剛需”和“首改”產(chǎn)品為絕對主力產(chǎn)品的轉(zhuǎn)變；此外，朗詩也在今年大批量地推出以兩房、三房為主的經(jīng)濟型房源。業(yè)內(nèi)人士分析認為，當下及未來幾年，全能型產(chǎn)品、緊湊型的改善類產(chǎn)品將成為樓市的一大市場需求，將在今后樓市的去庫存以及穩(wěn)定發(fā)展中扮演相對重要的角色。 數(shù)據(jù)引用錫房網(wǎng)從圖表可以分析得出，無錫市房地產(chǎn)開發(fā)資金從2008年到2014年穩(wěn)定增長，與之同時，房地產(chǎn)施工面積和竣工面積都穩(wěn)步上升。房屋竣工面積保持高速增長，使得市場的新增供應大幅增加，但2016年以來卻看見明顯回落。經(jīng)濟增速放緩，人民手中買房資本減少，對于預期收入持悲觀態(tài)度，而房地產(chǎn)開發(fā)的暴利吸引了眾多開發(fā)商蜂擁而，開發(fā)土地面積增

10、速加快，至導致了房地產(chǎn)庫存居高不下。相比之下，市場消化庫存的速度慢于供應增加的速度。目前市場存量充足，預測下階段企業(yè)會以去化存量為主，放緩推盤節(jié)奏。隨著政府放松或取消限購，“微刺激”政策作用下部分城市商品房成交量出現(xiàn)回升。而信貸政策的放松，一系列房地產(chǎn)利好政策的出臺，對市場信心的恢復和預期的轉(zhuǎn)變都產(chǎn)生明顯的影響。目前我市階段性的安置房建設(shè)也基本結(jié)束，因此預測后期商品房市場成交將有所回升，但鑒于市場需求量的前期消化及對政策影響下后市變化的短期觀望，市場成交難現(xiàn)大幅增長，或?qū)⒎€(wěn)中有升。 年份20082009201020112012201320142015銷售面積（萬）397.45826.7719.

11、26444.81631.38615.13602.91687.33銷售金額（億）234.96552.61598.82409.46541.41525.33499.51568.93 數(shù)據(jù)引用錫房網(wǎng) 從無錫市每年銷售面積和銷售金額來看，2008年到2009年有了巨幅增長，而以后幾年數(shù)據(jù)都趨于穩(wěn)定，因為每年的住房剛需是穩(wěn)定的，而無錫市場也沒有出現(xiàn)大面積的炒房，所以導致了住房銷售面積和銷售金額的穩(wěn)中有升，2011年的銷售金額和面積下降主要原因是政府調(diào)控的作用。房屋價格企穩(wěn)，后期房地產(chǎn)市場成交的回升，將對開發(fā)企業(yè)信心形成較大支撐。前期部分價格接近成本的項目將逐步減小優(yōu)惠促銷力度，個別熱銷樓盤可能擬漲價計劃，

12、但大部分企業(yè)或仍觀察市場反應，理性定價，積極走量。因此從總體來看，無錫房價與周邊城市相比處于洼地，難再下行，后期或呈企穩(wěn)態(tài)勢。1、2、 數(shù)據(jù)引用錫房網(wǎng)無錫市房地產(chǎn)消費調(diào)研 ，此次受訪者的家庭收入水平所占比例比較平均，除6萬元以下的受訪者外，家庭收入6萬元以上的受訪者比例基本在30%左右，其中10萬元以上的家庭高收入受訪者所占比例在三成以上，達35%；家庭年收入在6-8萬元之間和9-10萬元之間的受訪者比例分別為25%和23%；低收入家庭所占比例較少，為17%。由此看出有超過80%的受訪者家庭年收入在6萬元以上，他們在經(jīng)濟條件上相對優(yōu)越，購房能力較強。 而從這些受訪者我們得出以下結(jié)論： （1）房

13、價依舊備受關(guān)注。 （2）在購房目的方面，對于大部分無錫的購房者來說，改善居住條件仍是其購房的首要目的，分別占比例的53%和30%；少數(shù)人購房是為了投資。 （3）在購房時間上，約六成購房者欲5年內(nèi)購房。個人或家庭收入越高，已婚且年齡較大的消費者預計購房時間越短，而收入較低、未婚或年齡尚小的消費者越傾向于多年以后購房。 （4）選擇在濱湖區(qū)購房的人數(shù)最多，占比例的37%；選擇在崇安區(qū)、南長區(qū)、北塘區(qū)和新區(qū)這四個區(qū)購房的人數(shù)較均衡，分別占比例的13%、16%、12%和13%。選擇在錫山區(qū)和惠山區(qū)這兩個區(qū)購房的人數(shù)較少，分別占比例的4%和5%。數(shù)據(jù)來源無錫市住房網(wǎng)。 區(qū)位劃分的影響 ：從區(qū)域看，濱湖區(qū)的

14、庫存量持續(xù)領(lǐng)先無錫七大區(qū)域，占比29.74%?；萆絽^(qū)、錫山區(qū)、新區(qū)分別位列第二第三第四，占比分別為19.55%、18.89%和15.91%，這三個區(qū)域均以剛需置業(yè)為主，改善為輔，受區(qū)域內(nèi)的供應頻率與幅度影響，盡管成交量不俗，但庫存量依舊居高不下，其中惠山區(qū)及錫山區(qū)的庫存量主要來自新城板塊。南長、北塘、崇安，這三個區(qū)的庫存量占比分別為8.55%、4.53%、2.83%，同為市中心片區(qū)，商品住宅供應量有限，因而庫存量整體不大。 而盛傳已久的無錫行政區(qū)劃調(diào)整終于在年末塵埃落定。國務院下發(fā)關(guān)于同意江蘇省調(diào)整無錫市部分行政區(qū)劃的批復，省政府下發(fā)關(guān)于調(diào)整無錫市部分行政區(qū)劃的通知，同意撤銷無錫市崇安區(qū)、南長

15、區(qū)、北塘區(qū)，合并設(shè)立無錫市梁溪區(qū)，以原崇安區(qū)、南長區(qū)、北塘區(qū)的行政區(qū)域為梁溪區(qū)的行政區(qū)域，梁溪區(qū)人民政府駐崇安寺街道解放南路688號；設(shè)立無錫市新吳區(qū)，將無錫市錫山區(qū)的鴻山街道和濱湖區(qū)的江溪、旺莊、碩放、梅村、新安街道劃歸新吳區(qū)管轄，以鴻山、江溪、旺莊、碩放、梅村、新安6個街道的行政區(qū)域為新吳區(qū)的行政區(qū)域，新吳區(qū)人民政府駐新安街道和風路28號。 此消息一出，對于樓市必將產(chǎn)生一定的影響。從新的行政區(qū)劃歸來看，新設(shè)的梁溪區(qū)將原有的老城區(qū)崇安、南長和北塘劃為一個區(qū)域，這三個區(qū)域受地理環(huán)境、規(guī)劃等影響，在原有的七大區(qū)域中成交量一直處于低谷。新的行政區(qū)劃歸之后，梁溪區(qū)的成交量必將能與其他區(qū)域一爭高下。同

16、時，鑒于是老城區(qū)，配套、交通等都以醇熟，對于這一區(qū)域的房價則是一個強大的保證。之前濱湖區(qū)獨大的格局，或?qū)⒃?016年得到改觀。 2016年上半年無錫樓市綜述 ：如果用一個詞來形容2016年上半年的無錫樓市，用“穩(wěn)中有升”一點都不為過。在這半年中，開發(fā)商用非常誠懇的態(tài)度把購房優(yōu)惠措施逐漸提高，從3月、4月、5月和6月的商品房成交套數(shù)來看，出現(xiàn)了一個遞增的趨勢，除了2月份的成交有些低迷之外，2016年上半年無錫樓市基本還算穩(wěn)定。樓市利好新政不斷：中國人民銀行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布關(guān)于個人住房 貸款政策有關(guān)問題的通知，將二套房最低首付比例調(diào)整為不低于20%。僅僅10分鐘之后，財政部和國家稅務總局又

17、聯(lián)合發(fā)布消息，個人住房轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅的期限由購房超過5年（含5年）下調(diào)為超過2年（ 含2年）。2015年4月“二套房首付降至四成”的貸款新政在無錫各大銀行落地后，緊接著無錫公積金貸款再出利好新政，從4月22日起無錫將實行新的住房公積金貸款政策，首次公積金貸款最低首付款降為20%，5月份又再次下調(diào)了公積金貸款利率。無錫各大銀行利率優(yōu)惠出現(xiàn)松動，據(jù)了解，目前無錫市房貸平均利率為5.49%，即大部分銀行實行95折的優(yōu)惠幅度，為支持自住首套房貸款，無錫農(nóng)村商業(yè)銀行給出了87折的最低房貸折扣?！?30”政策的出臺，對已經(jīng)顯現(xiàn)疲態(tài)一年多的樓市而言，是一劑強心針。在此基礎(chǔ)上，無錫公積金貸款條件再次降低，買房

18、門檻越來越低，為錫城樓市的逐步回暖打下了結(jié)實的基礎(chǔ)。 庫存首現(xiàn)減少：2016年庫存將繼續(xù)減少，而熱門地區(qū)房地場銷售已經(jīng)改現(xiàn)房銷售位期房銷售，無錫市2015年去庫存成績明顯。在兩次降準降息、330政策的刺激調(diào)控下，無錫上半年樓市持續(xù)回溫，成交量增幅明顯。值得注意的是，從2010年庫存量一直保持持續(xù)上升的勢頭，在今年卻已止住。上半年商品房成交面積為332.17萬方，去化量已超過新增量，若下半年無錫樓市繼續(xù)維持這樣的供銷走勢，2015年或?qū)⒊蔀閹齑嫦滦械霓D(zhuǎn)折點，營銷手段花樣百出。自2015年以來，樓市利好政策頻現(xiàn)，刺激樓市逐步回暖。有了政策的支持，開發(fā)商信心大增，使出渾身解數(shù)搶占市場，傳統(tǒng)的降價、特

19、價房源都已經(jīng)不再新鮮，“倉促時間”里怎么搶占市場、奪眼球，成為開發(fā)商們不懈努力的目標，甚至連各大地產(chǎn)大佬都開啟了自黑模式，4月15日，保利地產(chǎn)董事長宋廣菊更新微博，內(nèi)容為五個字：“保利是個P！”，一時間引爆網(wǎng)絡(luò)。隨后恒大又放出大招，打出“無理由退房”的營銷牌，再次引發(fā)熱潮。為了搶頭條，開發(fā)商也都是蠻拼的，但是不管多精彩的營銷方式和手段都只能短暫的聚集大眾的眼球，開發(fā)商應該更多的從客戶角度考慮，提高樓盤品質(zhì)，給予購房者更多的優(yōu)惠，才是長久之計。小區(qū)項目分析 無錫萬科信成道開發(fā)商簡介萬科1988年進入住宅行業(yè)，1993年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務。至2007年末，萬科全國市場占有率為2.1%

20、，業(yè)務覆蓋到以珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟圈為重點的二十九個城市。當年共銷售住宅4.8萬套，銷售套數(shù)位居世界前茅，躋身全球最大的住宅企業(yè)行列。經(jīng)過多年努力，萬科逐漸確立了在住宅行業(yè)的競爭優(yōu)勢：“萬科”成為行業(yè)第一個全國馳名商標，旗下“四季花城”、“城市花園”、“金色家園”等品牌得到各地消費者的接受和喜愛；公司研發(fā)的“情景花園洋房”是中國住宅行業(yè)第一個專利產(chǎn)品和第一項發(fā)明專利；公司物業(yè)服務通過全國首批ISO9002質(zhì)量體系認證；公司創(chuàng)立的萬客會是住宅行業(yè)的第一個客戶關(guān)系組織。項目概況萬科信成道位于濱湖區(qū)新市中心信成道高浪路交匯處（觀順道西側(cè)）。作為中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)跑者萬科地產(chǎn)，在無錫深耕7

21、年。繼魅力萬科城、萬科·東郡、金域藍灣、金域緹香等項目之后，萬科·信成道，是萬科給無錫的第五個作品。萬科信成道新市中心核心位置、學齡首席學區(qū)、精裝景觀大宅。是萬科深度醞釀，集區(qū)域配套、教育學區(qū)、園林景觀、品質(zhì)服務于一身！萬科信成道，坐落于太湖新城魅力生活圈核心位置，新一代綠色住宅典范。生態(tài)方面，修建有3萬平米信成道公園，江南特色的園林，提供了一座天然的私家后花園；商業(yè)方面，總體量約50萬方的商業(yè)中心，規(guī)模超過老市中心恒隆、八佰伴、商業(yè)大廈；教育方面，規(guī)劃有多所學校。優(yōu)勢分析1 交通配套完善，地處軌道交通一號線周邊，公共交通便利2 商業(yè)配套設(shè)施完善，周邊擁有海岸城，萬象城商業(yè)

22、綜合體，金融第一街區(qū)，金匱里綜合體等。為居民提供了良好的人文氛圍，和購物環(huán)境。3 包括金匱公園，尚賢河濕地公園，信成道公園在內(nèi)的多個公園滿足了城市居民的休閑需要，提供休息，游覽，鍛煉，交往，以及舉辦各種集體文化活動的場所。更重要的是公園改善了城市的居住環(huán)境，讓城市居民更加容易的接近自然。4 緊鄰金橋?qū)嶒瀸W校，萬科育紅學校，國際學校，外國語學校，太湖高中。有著豐富的教育資源，良好的學習氛圍，利于將來孩子的成長。同時也有利于房地產(chǎn)的投資保值無錫萬科信成道價格走勢分析 從圖表分析可知，萬科信成道樓盤的整體均價處于一個平緩下降的過程，而萬科房價格總是比周圍樓盤高很多，也成了人們吐槽的對象，但由于萬科的

23、品牌效應和大眾口碑人們雖然吐槽價格，但也樂意掏出銀行卡買萬科房。與周圍樓盤華府天地尊園等相比，單位地價應該是差不多的，萬科的價格差異主要由以下幾個方面造成：一、裝修成本提起萬科，人們會先想到裝修房，而其他樓盤基本上是毛坯房。但萬科房價中有多少是裝修價格，裝修標準多少錢一平，我們不得而知。但由于是大規(guī)模采購，成本不高，而且也是大規(guī)模流水施工，所以無論是材料成本還是施工成本，萬科的裝修價格都比普通群眾低。不過因為裝修檔次用材普通，之前還爆出地板質(zhì)量問題等。所以現(xiàn)在萬科不提精裝修這個概念了，宣傳上只說裝修成品。值得肯定的是，萬科在裝修上經(jīng)常有用心的創(chuàng)新。例如杭州良渚未來城設(shè)置無線模塊、usb充電接口

24、、緊急呼叫按鈴等等這點是那些十年如一日造毛坯房，沒有創(chuàng)新，設(shè)計毛病一大堆的小開發(fā)商望塵莫及的。綜上，買萬科的裝修房，省時省力，較人性化，但裝修檔次用材一般，所以價格也比周圍樓盤高很多。二、質(zhì)量差異 如果把綠城的房子比作德系車，那萬科房子的用料和質(zhì)量就是日系車。但萬科質(zhì)量把關(guān)還是比較嚴的，在整個項目開發(fā)過程中，重點控制施工單位的質(zhì)保體系運行質(zhì)量和監(jiān)理的工作質(zhì)量方面，通過對合作單位的工作質(zhì)量的控制，施工單位的質(zhì)保體系對整個項目的檢查、驗收是否符合要求，監(jiān)理人員對工程質(zhì)量、進度的檢查和督促，控制工程實體質(zhì)量及工程進度。特別是驗收程序的監(jiān)控，是保證整個項目控制體系正常運轉(zhuǎn)的關(guān)鍵。施工單位的質(zhì)保體系能夠