保利財務(wù)分析報告

1、保利財務(wù)分析報告一、分析目的隨著我國證券市場區(qū)域規(guī)范和投資者的成熟，理性投資將取代莊家操作的國度投機(jī)行 為，而理性投資則離不開良好的經(jīng)營業(yè)績和明朗的發(fā)展?jié)摿Φ纳鲜泄尽Ｗ鳛橐幻顿Y者 在進(jìn)行投資時，首先應(yīng)仔細(xì)分析上市公司的主要財務(wù)指標(biāo)，如：盈利能力指標(biāo)、經(jīng)營效率 指標(biāo)、償債能力指標(biāo)、 成長方面的指標(biāo)等其他方面， 綜合全面的了解上市公司的整體狀況， 為投資決策提供科學(xué)依據(jù)。接下來我將分析保利地產(chǎn)XX年的財務(wù)狀況。二、公司簡介保利房地產(chǎn) （集團(tuán)）股份有限公司是中國保利集團(tuán)控股的大型國有房地產(chǎn)企業(yè)，是中國保利集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運作平臺，國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè) 。總部位于廣州。XX年7 月 31 日

2、，公司股票在上海證券交易所掛牌上市，成為在股權(quán)分置改革后，重啟 IPO 市場的 首批上市的第一家房地產(chǎn)企業(yè)。根據(jù)保利地產(chǎn)XX年半年報：“公司總資產(chǎn)億元，凈資產(chǎn)億元，歸屬上市公司股東的凈 資產(chǎn)億元?！比?、償債能力分析1. 流動比率XX年企業(yè)的流動比率較XX年度上升，一般認(rèn)為比率為 2較為適宜，XX年保利地產(chǎn)流 動比率約為，在整個行業(yè)平均值之上，算較強(qiáng)。 公司流動比率越高，表明企業(yè)短期償債能 力越強(qiáng)，但是如果流動比率過高則表明企業(yè)流動資產(chǎn)占用較多，會影響企業(yè)的資金利用效 率，進(jìn)而降低企業(yè)的獲利能力。 2. 速動比率本期公司速動比率為 %，較上年有所降低，一般人物速動比率為 1 時時安全邊際，速動

3、比率較高說明公司不用動用存貨，僅僅依靠速動資產(chǎn)就能償還債務(wù)，償還流動負(fù)債的能力 較強(qiáng)，但是過高的速動比率也會造成資金的閑置，影響企業(yè)的盈利能力。 3. 現(xiàn)金比率本期現(xiàn)金比率從 %降低到 %左右。企業(yè)現(xiàn)金比率越高，表明短期償債風(fēng)險小，表明企業(yè) 的直接償付能力越強(qiáng)，信用也就越可靠。但是由于現(xiàn)金是企業(yè)收益率最低的資產(chǎn)，現(xiàn)金比 率過高會影響企業(yè)的盈利能力。 4. 資產(chǎn)負(fù)債率XX年度資產(chǎn)負(fù)債較XX年度略微下降，資產(chǎn)負(fù)債在40%-60%L間較為適宜，資產(chǎn)負(fù)債率 較低，企業(yè)償債越有保障。 5. 產(chǎn)權(quán)比率產(chǎn)權(quán)比率幣上期略微的下降，產(chǎn)權(quán)比率越高，說明企業(yè)償還長期債務(wù)能力越弱?？偟膩碚f，保利地產(chǎn)本地年短期償債能力

4、略微下降，長期償債能力下降，應(yīng)將進(jìn)一步 改善負(fù)債結(jié)構(gòu)。四、盈利能力分析1. 銷售利潤率XX年度的銷售利潤率較XX年度有所下降，但是XX年總營業(yè)收入高于XX年度。銷售 額高而銷售成本低，則銷售利潤率高，繁殖則銷售額低而銷售成本高，則銷售利潤率低。 表明XX年度銷售成本高于XX年度。2.成本費用利潤率該指標(biāo)表明企業(yè)耗用所取得的經(jīng)營效果。該指標(biāo)越高利潤越大，反映企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益越好。本期成本費用利潤率低于上年度，表明本年度的經(jīng)濟(jì)效益低于上年度。3. 凈資產(chǎn)收益率本年度凈資產(chǎn)收益率高于XX年度，該指標(biāo)表明股東權(quán)益的收益水平，指標(biāo)越高，說明投資帶來的收益越高，并且該比率歲實踐推移而增長。因而，該值合理。4

5、. 總資產(chǎn)報酬率本期資產(chǎn)報酬率較XX年度略微下降，如果該指標(biāo)越高，表明資產(chǎn)利用效率越高，說明 企業(yè)在增加收入、節(jié)約資金使用等方面取得了良好的效果。綜合以上方面，雖然各項指標(biāo)有所下降但都保持在較高的水平上，表明保利地產(chǎn)依舊 有較高的盈利能力。五、運營能力分析1. 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率較XX年度下降，周轉(zhuǎn)天數(shù)上升，說明XX年度資產(chǎn)流動性較XX年度弱， 若果企業(yè)賒賬有可能比現(xiàn)金銷售更有利，周轉(zhuǎn)天數(shù)就不會越短越好。一般來說，企業(yè)的應(yīng) 收賬款周轉(zhuǎn)率越高，說明企業(yè)催收賬款的速度較快，可以減少壞賬損失，而且資產(chǎn)流動性強(qiáng)，企業(yè)的短期償 ;2. 流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 ;XX 年度流 動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與XX年度持平

6、，單；本期存貨周轉(zhuǎn)率有所上升，說明企業(yè)存貨流動性良好，； 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與XX年度保持一致，周轉(zhuǎn)天數(shù)比同；保利地產(chǎn)XX年度的營運能力有很的提高， 其應(yīng)收 ； 六、成長能力分析 ；1. 主營業(yè)務(wù)收入增長率 ； 主營業(yè)務(wù)收入增長率可以用來衡量公司 的產(chǎn)品生命周期可以減少壞賬損失，而且資產(chǎn)流動性強(qiáng)，企業(yè)的短期償債能力也會增強(qiáng)，在一定程度 上可以彌補流動比率低的不利影響。若企業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率過低，則說明企業(yè)催收賬款的 效率太低或信用政策十分寬松，會影響企業(yè)資金利用率和資金的正常周轉(zhuǎn)。2. 流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率XX年度流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與XX年度持平，單XX年度流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)較XX年度減少，說明企業(yè)的短期內(nèi)營運能

7、力有所提高，企業(yè)的流動資產(chǎn)得到有效利用。 3. 存貨周轉(zhuǎn)率本期存貨周轉(zhuǎn)率有所上升，說明企業(yè)存貨流動性良好，存貨的周轉(zhuǎn)天數(shù)下降，但是存 貨周轉(zhuǎn)天數(shù)并不是越短越好，存貨過多會良妃資金，存貨過少不能滿足流轉(zhuǎn)需要，企業(yè)應(yīng) 在特定的經(jīng)營條件下保持一個最佳的存貨水平。 4. 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與XX年度保持一致，周轉(zhuǎn)天數(shù)比同期有所減少，表明企業(yè)資產(chǎn)可供運營的機(jī)會越多，使用效率越高。同時，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的提高也與本年存貨的有效管理有必然 關(guān)系，公司仍需關(guān)注存貨的管理，做好資產(chǎn)的有效利用。保利地產(chǎn)XX年度的營運能力有很的提高，其應(yīng)收賬款、總資產(chǎn)的營運能力都非常優(yōu)秀。六、成長能力分析1. 主營業(yè)務(wù)收入增長率

8、主營業(yè)務(wù)收入增長率可以用來衡量公司的產(chǎn)品生命周期，若果該指標(biāo)低于 5%，說明該 公司的產(chǎn)品已進(jìn)入誰退器，炒吃市場份額以及很困難了。本期增長率低于 XX年度，但是還 是保持著較高的增長率，屬于穩(wěn)定期。 2. 凈利潤增長率凈利潤增長率較XX年度有很大幅度的下滑，說明本年度凈利潤未有很大的增長， 盈利 能力一般， 3. 凈資產(chǎn)增長率凈資產(chǎn)增長率反映了企業(yè)資本規(guī)模的擴(kuò)張速度，是衡量企業(yè)總量規(guī)模變動和成長狀況 的重要指標(biāo)。本年度該指標(biāo)依舊低于當(dāng)年度的指標(biāo)額，在企業(yè)經(jīng)營中，凈資產(chǎn)收益率越高代表了較強(qiáng)的生命力，如果在較高的凈資產(chǎn)收益率的情況下，又保 持較好的凈資產(chǎn)增長率，則表明企業(yè)未來法發(fā)展更加強(qiáng)勁。 4.

9、 總資產(chǎn)增長率本期的總資產(chǎn)增長率較XX年度有所下降，總資產(chǎn)增長率，是企業(yè)本年總資產(chǎn)增長額同 年初資產(chǎn)總額的比率，反映企業(yè)本期資產(chǎn)規(guī)模的增長情況，也是企業(yè)償還債務(wù)的保障。發(fā) 展性高的企業(yè)一般能保持資產(chǎn)的穩(wěn)定增長。以上可知，保利地產(chǎn)XX年度成長能力弱于XX年度，但其數(shù)據(jù)普遍高與行業(yè)平均水平， 依舊具有較強(qiáng)的成長性。七、其他方面的分析核心能力動蕩的環(huán)境，嚴(yán)格的調(diào)控，激勵的競爭，多變的需求，是得地產(chǎn)成為高風(fēng)險行業(yè)。保 證基業(yè)常青，地產(chǎn)企業(yè)必須段創(chuàng)造出持續(xù)發(fā)展的能力核心競爭能力。地產(chǎn)行業(yè)特征決 定行業(yè)六大關(guān)鍵成功因素： 戰(zhàn)略遠(yuǎn)見、創(chuàng)新、資源整合、市場研究、 資金運營、 品牌建設(shè)。保利地產(chǎn)具有三大核心能力

10、： 1) 戰(zhàn)略預(yù)見能力：保利地產(chǎn)抓住機(jī)會迅速擴(kuò)張， 02 年 實行股份制改革后開始戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，進(jìn)而晉升為中國房地產(chǎn)品牌價值五強(qiáng)。2) 資本實力雄厚：保利地產(chǎn)作為保利集團(tuán)主要運作平臺，擁有保利集團(tuán)的強(qiáng)大資金實力為后盾，集團(tuán)深厚的軍方背景，是得政府關(guān)系良好，能得到英航積極信 貸支持。3) 市場研究能力：保利地產(chǎn)進(jìn)入超過全國 19 個城市，輻射中、東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域，基本完成全國布局。因此，具有全國市場調(diào)研能力，幾十把握市場變化情況，熟悉各區(qū)域地產(chǎn)市場特色，星辰個規(guī)模經(jīng)濟(jì)三大需要完善的能力：資源整合能力、創(chuàng)新能力 （ 大部分產(chǎn)品以模仿為主，不能因地制 宜，沒有自己的產(chǎn)品特色 ）品牌建設(shè)能力 （ 品牌形象

11、模糊，需要拉近與客戶之間的距離 ）八、沃爾評分法根據(jù)沃爾評分法得到的總分高于 100，說明保利公司本年度財務(wù)狀況良好。但是速動 比率低于標(biāo)準(zhǔn)值，因此保利公司在未來還需調(diào)整好負(fù)債結(jié)構(gòu)，提高償債能力。九、分析結(jié)論保利地產(chǎn)公司具有優(yōu)秀的營運能力和較強(qiáng)的成長性，房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型行業(yè)， 保利地產(chǎn)在資金上，應(yīng)要充分運用財務(wù)杠桿，加快貨幣資金的流動性，積極尋找戰(zhàn)略合作 機(jī)會，并進(jìn)一步開拓融資渠道。附注：保利房地產(chǎn) （ 集團(tuán)）股份有限公司資產(chǎn)負(fù)債表 XX 年 12 月 31 日一、我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及保力地產(chǎn)的發(fā)展情況（ 一 ） 我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀20XX年，國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)收緊。一方面，通過限

12、購、限價、開征房地產(chǎn)稅、取消 房產(chǎn)交易稅收優(yōu)惠等方式抑制投機(jī)和投資需求，延緩改善性需求，下半年首次購房貸款利 率的上浮更是壓制了部分剛性購房需求 ;另一方面，通過 6 次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、 3次加息緊貨幣政策，嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)信貸規(guī)模，收緊房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈，行業(yè)政策環(huán)境日趨 嚴(yán)峻。受政策調(diào)控影響，20XX年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一定調(diào)整，過熱勢頭得以遏制。全年商品房銷售面積和金額分別為億平方米和萬億元，同比保持小幅增長，但增速較XX年回落超過5個百分點且呈逐季放緩趨勢，其中20XX年四季度銷售面積同比下降近7個百分點。房價在 市場持續(xù)調(diào)控的情況下開始松動。20XX年 12月，全國70大中城市新建商品住宅

13、價格環(huán)比 回落的城市由年初的 3個增加至 52個。在銷售和資金回籠速度趨緩、 開發(fā)貸款總量同比大 幅下降等因素綜合影響下，房地產(chǎn)企業(yè)資金日趨緊張，投資熱情減退，全年土地購置面積 同比增速大幅回落 23個百分點至 %。隨著調(diào)控政策的持續(xù)深入，行業(yè)調(diào)控效果已逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場正朝著政府調(diào)控預(yù) 期的方向發(fā)展。公司認(rèn)為本輪調(diào)控的根本目的是抑制投機(jī)，促使房地產(chǎn)市場回歸剛性居住 需求和合理投資需求，促進(jìn)行業(yè)的長遠(yuǎn)健康發(fā)展。20XX年末至XX年“兩會”期間，政府進(jìn)一步明確了房地產(chǎn)調(diào)控決心，強(qiáng)調(diào)調(diào)控政策 不放松。因此，公司認(rèn)為 XX年國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控不會轉(zhuǎn)向，貨幣政策將穩(wěn)中有松 ；在政府對 普通住宅、保障性住

14、房、首次購房需求支持政策的刺激下，中小戶型的剛需產(chǎn)品仍將作為 市場成交的主流，并將成為房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的主要支撐。同時，政府為保持經(jīng)濟(jì)增長 而對調(diào)控政策進(jìn)行微調(diào)，將成為影響市場走向的不確定性因素之一，購房者將在多變的政 策環(huán)境中出現(xiàn)觀望和反復(fù)，這些因素都將導(dǎo)致 XX年的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)波動調(diào)整格局。（ 二） 保利地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀報告期內(nèi)，面對復(fù)雜多變的市場形勢，公司準(zhǔn)確把握市場脈搏，堅持快速周轉(zhuǎn)、以中 小戶型普通住宅開發(fā)為主的經(jīng)營策略，取得了良好的經(jīng)營業(yè)績。(1) 以中小戶型普通住宅迎合市場，實現(xiàn)銷售業(yè)績穩(wěn)步增長。報告期內(nèi)，公司商品房銷 售中住宅占比達(dá) 78%，其中 144 平方米以下的普通住宅

15、成交套數(shù)占比達(dá) 90%。公司產(chǎn)品鎖定 主流剛性需求、適銷對路，獲得了市場的高度認(rèn)可，全年實現(xiàn)銷售簽約金額億元，同比增 長 %，銷售簽約面積達(dá)萬平方米，年銷售去化率超 68%。同時，公司規(guī)?；?jīng)營效益持續(xù)顯現(xiàn)，市場份額穩(wěn)步提升。20XX年，公司在廣州地區(qū)銷售額首次突破百億元，在成都、佛山、北京、上海、天津等5 個城市的銷售額均超過 50億元; 公司已進(jìn)駐城市的市場占有率為 %，其中當(dāng)?shù)厥袌稣加新蔬M(jìn)入前三名的城市達(dá)15 個。(2) 降本增效，持續(xù)提升盈利水平。報告期內(nèi)，公司深入推進(jìn)降本增效，繼續(xù)保持良好的成本費用控制能力，將管理費用和銷售費用占營業(yè)收入的比例控制在%和 %的較低水平 ;房地產(chǎn)結(jié)算收

16、入億元，同比增長 %，結(jié)算毛利率 %，同比回升個百分點 ; 全年實現(xiàn)營業(yè)收入億元，實現(xiàn)凈利潤億元，同比分別增長 %和%。(3) 等量拓展，穩(wěn)步擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模。報告期內(nèi)，公司堅持等量拓展原則，進(jìn)一步完善區(qū) 域布局，適時補充公司發(fā)展所必需的項目資源。全年新進(jìn)入合肥、鄭州、石家莊、慈溪、 德陽、通化等 6 個城市，新項目拓展 23 個，新增規(guī)劃容積率面積 933萬平方米，新增權(quán)益容積率面積 677萬平方米，新拓展項目平均樓面地價 2582元/平方米。(4) 資金收支平衡，財務(wù)狀況穩(wěn)健。報告期內(nèi)，公司完成房地產(chǎn)直接投資 647 億元，實現(xiàn)銷售回籠 660 億元，新增借款 369 億元，期末貨幣資金余額億

17、元，資金收支實現(xiàn)良好平 衡。報告期末，公司資產(chǎn)負(fù)債率為 %較XX年下降了個百分點；期末負(fù)債總額億元，其中預(yù) 收賬款億元，扣除預(yù)收賬款后，其他負(fù)債占總資產(chǎn)的比例為%較XX年降低了個百分點。同時，公司負(fù)債結(jié)構(gòu)合理，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債僅為億元，占有息負(fù)債的%，財務(wù)穩(wěn)健，短期償債壓力較小。(5) 商業(yè)地產(chǎn)租售并舉，助力公司業(yè)績提升。報告期內(nèi)，公司抓住商業(yè)地產(chǎn)在市場調(diào)控 中的銷售機(jī)遇， 實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)銷售簽約額逾 150 億元; 同時公司商業(yè)物業(yè)經(jīng)營初具規(guī)模， 全 年共實現(xiàn)物業(yè)租賃、展覽服務(wù)、商場和酒店經(jīng)營等收入超8 億元。截至報告期末，公司已擁有廣州保利中心、廣州保利中環(huán)廣場、佛山保利水城、佛山保利洲

18、際酒店、成都保利皇 冠酒店、廣州保利世貿(mào)中心等大型商業(yè)體投入運營，實際運營面積超50 萬平方米，為實現(xiàn)公司住宅開發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)運營雙輪驅(qū)動奠定了堅實的基礎(chǔ)。(6) 品牌價值持續(xù)提升，鞏固行業(yè)龍頭地位。 20XX 年，公司積極投身保障房建設(shè)，注 重同客戶、股東、員工、合作伙伴等利益相關(guān)方共同成長，切實履行央企社會責(zé)任，贏得 了社會的好評，“保利地產(chǎn)”品牌價值大幅提升至億元，較上年度增長 %，蟬聯(lián)房地產(chǎn)行業(yè) 領(lǐng)導(dǎo)公司品牌。同時，公司再度蟬聯(lián)滬深房地產(chǎn)上市公司綜合實力、財富創(chuàng)造能力、投資 價值TOPIC第二名，榮獲“ 20XX中國主板上市公司最佳董事會(50強(qiáng))”等榮譽，進(jìn)一步鞏 固行業(yè)龍頭地位。(7

19、) 建立長效激勵機(jī)制，完善治理結(jié)構(gòu)。報告期內(nèi)，公司啟動了股票期權(quán)激勵計劃，通 過向部分董事、高級管理人員和核心管理、技術(shù)人才授予股票期權(quán)，進(jìn)一步完善公司法人 治理結(jié)構(gòu)，建立健全公司長效激勵機(jī)制，幫助公司管理層平衡公司發(fā)展過程中的短期目標(biāo) 與長期目標(biāo)，吸引和保留優(yōu)秀人才，激勵持續(xù)價值的創(chuàng)造，促進(jìn)公司長期健康發(fā)展。二、保利地產(chǎn)的財務(wù)狀況分析償債能力分析從圖和表中數(shù)據(jù)看出流動比率一直維持在 2左右，是比較合理的。由于是受大環(huán)境的限制，存貨可能較多，從而使速動資產(chǎn)較少，從速動比例從 09 年的 到 11 年 6月的，說明企業(yè)短期償債能力在逐漸減弱。到 8月又有所回升，說明企業(yè)的發(fā)展勢頭還是比較好的。速動比率過低是與該行業(yè)的大環(huán)境有關(guān)系的資產(chǎn)負(fù)債率逐年上升，說明企業(yè)風(fēng)險提高，但是適度的負(fù)債比率既能保證企業(yè)進(jìn)行經(jīng) 營活動所需的資金，又能保證資金的安全性。營運能力分析存貨周轉(zhuǎn)率的快慢，不僅反映出企業(yè)采購、存儲、生產(chǎn)及銷售各環(huán)節(jié)管理工作狀況的 好壞，而且對企業(yè)償債能力及獲利能力產(chǎn)生決定性的影響。 一般來說存貨周轉(zhuǎn)率越高越好。 存貨周轉(zhuǎn)率越高，說明其變現(xiàn)的速度越快，周轉(zhuǎn)額越大，資金占用水平越低。通過存貨分 析，還有利于找出存貨管理存在的問題，盡可能降低資金占用水平。盈利能力分析由以上數(shù)據(jù)分析