工業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識

1、工業(yè)地產(chǎn)之概論1、工業(yè)地產(chǎn)之消費(fèi)者：公司、企業(yè)和個體經(jīng)營者，而不等同于住宅項目 中的個人、老百姓。2、工業(yè)地產(chǎn)之功能：經(jīng)營、收益之用，或辦公、或生產(chǎn)、或物流、或商 務(wù)經(jīng)營、或兼而有之。3、工業(yè)地產(chǎn)之功能涵蓋：行政管理、生產(chǎn)加工、形象展示、物流配送、 商務(wù)服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、金融服務(wù)、生活服務(wù)、人才服務(wù)、科研活動、會展 活動、休閑活動、會晤功能、銷售功能等一切能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的服務(wù)功能。4、工業(yè)地產(chǎn)之配套設(shè)施： 硬件配套：辦公樓、廠房、實驗室、倉庫、停車場、會展中心、 休閑中心、 生活設(shè)施、商鋪、酒店、廣場等。軟件配套：政務(wù)、商務(wù)、金融、科技、人才、住宅、咨詢、審計、法律、 市場服務(wù)、廣告服務(wù)、外交服

2、務(wù)、增值服務(wù)等。以上是消費(fèi)者在實際運(yùn)營中可能會遇到的實際需求 （由工業(yè)地產(chǎn)商完成） 項目選址之依據(jù)1、首先應(yīng)是交通：1 交通是經(jīng)濟(jì)之先行， 交通發(fā)達(dá)程度直接影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度， 海路或水路 交通，陸路交通，空運(yùn)或水陸空聯(lián)運(yùn)。2交通成本：路線長短，路面狀況，以及交通運(yùn)輸成本3 市內(nèi)、省內(nèi)、國內(nèi)及國際交通狀況及成本。2、當(dāng)?shù)卣h(huán)境：1 政府對項目支持力度2 政府土地招商成本控制3 后期政府優(yōu)惠政策。4 政務(wù)水平，行政效率。5 政府美譽(yù)度。3、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)1 當(dāng)?shù)刂饕杖雭碓醇八健? 經(jīng)濟(jì)增長速度。3 產(chǎn)業(yè)特點，產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)欠裥纬伞? 商業(yè)市場資源獲取便捷程度。5 當(dāng)?shù)爻鞘泄δ芡晟瞥潭取?當(dāng)?shù)厝瞬艩顩r，吸

3、納人才能力及富余勞動力狀況及成本 項目立項依據(jù)4、產(chǎn)品稀缺度1 全國、省內(nèi)或市內(nèi)產(chǎn)品稀缺度2 產(chǎn)品輻射范圍大小3 區(qū)域內(nèi)同質(zhì)產(chǎn)品競爭力5、市場成熟程度1 區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2 產(chǎn)品在市場上反響狀況 客戶認(rèn)可程度3 產(chǎn)品與本區(qū)域內(nèi)的市場需求吻合度6、客戶群體規(guī)模1 客戶體量的大小2 充分購買能力，消費(fèi)水平 體量大小3 客戶群體整體市場取向產(chǎn)品類型7、區(qū)域內(nèi)成功或失敗范例1 同質(zhì)產(chǎn)品競爭，成敗狀況2成敗誘因分析3 新產(chǎn)品規(guī)避市場風(fēng)險能力 工業(yè)地產(chǎn)招商與策劃1、策劃與推廣1 客戶群體定位精確度2 媒體選擇精確度3 產(chǎn)品形象包裝4 定位側(cè)重點是否突出、實用5 品牌之路或客戶要約6 實際宣傳效果回饋控制

4、2、入駐便捷性1入駐形式靈活性（租、售、以租代售）2付款方式靈活性（一次性、分期、按揭、抵押）3 體量適當(dāng)否，交付使用標(biāo)準(zhǔn)等3、招商形式1 行銷還是做終端2 是否與政府合作招商3是否與商會、組織、基金、協(xié)會、聯(lián)盟等合作4招商隊伍水平、能力5 異地招商、行政招商、區(qū)域招商、招商突破口4、特色烘托1 賣點之充分實體2 針對性、專業(yè)性、適當(dāng)性、前瞻性3 成本賣點4開發(fā)進(jìn)度，招商狀況，入駐業(yè)主滿意度 園區(qū)管理、服務(wù)與贏利1、業(yè)主需要什么！1 依行業(yè)：金融行業(yè)、服務(wù)行業(yè)、科技行業(yè)、制造行業(yè)、物流行業(yè)各有不 同的需求2 依業(yè)態(tài)： 辦公為主：市場、商務(wù)、政務(wù)、金融便捷性等。形象展示、信息暢通等 生產(chǎn)為主：成本、原料來源、成品輸出、人力成本、物流便捷等 物流為主：交通發(fā)達(dá)、客戶量大、高品質(zhì)倉儲功能 第三產(chǎn)業(yè)：市場容量大，入駐容易，投入小2、園區(qū)經(jīng)營方式與盈利 1房地產(chǎn)銷售是第一步，也是第一次盈利。2后期物業(yè)管理是第二次盈利3 產(chǎn)業(yè)經(jīng)營是末期時，彈性盈利：通過提供各類商務(wù)服務(wù) 中介收入 4配套設(shè)施使用盈利3、管理與服務(wù)1 組建專業(yè)服務(wù)部門機(jī)構(gòu)2 借用大區(qū)域城市配套， 或自我完善園區(qū)內(nèi)配套設(shè)施， 引進(jìn)服務(wù)配套機(jī)構(gòu)3 服務(wù)環(huán)境營造 中介能力或自行服務(wù)4服務(wù)類型A、政務(wù)服