福州市城市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償及產(chǎn)權(quán)調(diào)換價格指南

1、榕房200923號關(guān)于印發(fā)福州市城市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償及產(chǎn)權(quán)調(diào)換價格指導(dǎo)意見的通知各區(qū)人民政府，市直各委、辦、局(公司)：根據(jù)城市房屋拆遷管理條例、福建省城市房屋拆遷管理條例、福州市城市房屋拆遷管理辦法及關(guān)于貫徹實施<城市房屋拆遷管理條例>及<福建省城市房屋拆遷管理條例>的若干暫行規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，對福州市城市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償價格指導(dǎo)意見進(jìn)行了修訂，已經(jīng)市政府研究同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。二九年三月十一日福州市城市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償及產(chǎn)權(quán)調(diào)換價格指導(dǎo)意見為了規(guī)范房屋拆遷補(bǔ)償行為，維護(hù)房屋拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)城市房屋拆遷管理條例、福建省城市房屋拆遷管理條例、

2、福州市城市房屋拆遷管理辦法、建設(shè)部城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見及關(guān)于貫徹實施<城市房屋拆遷管理條例>及<福建省城市房屋拆遷管理條例>的若干暫行規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本價格指導(dǎo)意見，供城市房屋拆遷安置補(bǔ)償時參考指導(dǎo)。 一、房屋拆遷實行貨幣補(bǔ)償?shù)?，其補(bǔ)償安置辦法按榕政綜2006161號福州市城市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償實行市場評估暫行規(guī)定有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。二、房屋拆遷實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本意見第一條的規(guī)定，計算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。三、根據(jù)本市目前被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)狀況，將被拆遷房屋結(jié)構(gòu)劃歸為6類11等（見表一）。被拆遷房屋重置

3、價格主要用于本市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)被拆除房屋與表一所列的主要特征相類似的房屋。在評估中，非主要結(jié)構(gòu)部分的差異不作為提高或降低等級的依據(jù)。如局部構(gòu)件或裝修等部位與表一所列特征不同，可以進(jìn)行單項換算，若實際房屋的主要特征與表一所列的相對差異較大，補(bǔ)償單價則另行計算。其它項目補(bǔ)償按（表二）另行計價，如遇表二以外的項目其補(bǔ)償金額可依照現(xiàn)行建安工程預(yù)算定額另行估算。四、根據(jù)原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部發(fā)布的房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合被拆遷房屋的殘值后，制定出不同完損等級房屋的成新標(biāo)準(zhǔn)（見表三）。五、房屋建筑面積計算規(guī)則，應(yīng)依據(jù)福州市房屋面積計算細(xì)則的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。對我市常見的在舊式木構(gòu)平屋中利用坡屋頂空間作為擱樓層的

4、建筑形式，當(dāng)擱樓層與原房同時設(shè)計建造，其樓底高度在2.2米以上，擱樓層層高大于等于2.2米部分按100%計算建筑面積，擱樓層層高大于等于1.6米小于2.2米部分按50%計算建筑面積，擱樓層層高小于1.6米部分不計算建筑面積。六、房屋拆遷層次調(diào)節(jié)系數(shù)按表四執(zhí)行，九層以上帶電梯樓房在第九層層次調(diào)節(jié)系數(shù)基礎(chǔ)上，其層次調(diào)節(jié)系數(shù)每層遞增1%，但每層遞增幅度最高不得超過50元/平方米。七、對直管公房住宅的租折面積換算成建筑面積，可按以下規(guī)定辦理：對于直管公房住宅租折內(nèi)只含自用使用面積的，對該租折的使用面積(A)換算成建筑面積(S)時，應(yīng)將租折使用面積乘系數(shù)1.3即S=1.3A。對于直管公房住宅租折內(nèi)已攤?cè)?/p>

5、共用面積(B)的，對該租折使用面積換算為建筑面積(S)時，可按租折使用面積(含自用與共用面積，即A+B)，加上自用使用面積A的8%計算，即S=A+B+A×8%；或按租折內(nèi)自用的使用面積(不含公用面積，即A) 乘系數(shù)1.3計算，即S=1.3A。以上兩種計算方式由被拆遷人選擇。八、房屋拆遷區(qū)位等級劃分按照市政府或國土部門規(guī)定的現(xiàn)行福州市城市土地級別分布的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。九、無產(chǎn)權(quán)房屋的補(bǔ)償與安置，以福州市勘測院歷年的航拍圖為依據(jù)，在協(xié)商期限內(nèi)搬遷的，可根據(jù)建設(shè)年限分以下五種情形處理：(一)屬1984年1月5日國務(wù)院城市規(guī)劃條例生效前建設(shè)的無產(chǎn)權(quán)房屋，房屋使用人能提供地契、建設(shè)用地證明、建房

6、納稅記錄或衛(wèi)星航拍影像圖等有效原始證明資料的，按原房屋建筑面積給予確認(rèn)和補(bǔ)償安置。(二)屬1984年1月5日國務(wù)院城市規(guī)劃條例生效后至2004年10月26日福州市關(guān)于加強(qiáng)違法占地建設(shè)查處工作及責(zé)任追究的實施意見（試行）出臺前建設(shè)的無產(chǎn)權(quán)房屋，原房屋三層以內(nèi)、總建筑面積在180平方米以內(nèi)的房屋建筑面積按70給予補(bǔ)償安置，屬同結(jié)構(gòu)同步建設(shè)、三層以內(nèi)、每層超建面積20平方米以內(nèi)部分的建筑面積按50給予補(bǔ)償安置；超過以上部分的建筑面積按20給予補(bǔ)償安置。(三)屬2004年10月26日福州市關(guān)于加強(qiáng)違法占地建設(shè)查處工作及責(zé)任追究的實施意見（試行）出臺后至2006年8月26日福州市人民政府關(guān)于清理整治違法

7、建設(shè)的通告出臺前建設(shè)的無產(chǎn)權(quán)房屋，一律不予補(bǔ)償，但在協(xié)商期限內(nèi)搬遷的，可根據(jù)不同結(jié)構(gòu)房屋的重置價結(jié)合成新的50%給予拆除工作費用補(bǔ)貼。(四)屬2006年8月26日福州市人民政府關(guān)于清理整治違法建設(shè)的通告出臺后建設(shè)的無產(chǎn)權(quán)房屋，一律不予補(bǔ)償。在拆遷期限內(nèi)自行拆除的，安排3050元的拆除工作費用或自行拆除補(bǔ)貼。(五)2004年10月26日前，國有或集體企事業(yè)單位建設(shè)的無產(chǎn)權(quán)非住宅房屋，可辦但未辦理產(chǎn)權(quán)登記的，在協(xié)商期限內(nèi)搬遷的，經(jīng)被拆遷房屋所在地縣(區(qū))人民政府確認(rèn)后可按70%給予補(bǔ)償作為搬遷獎勵，不予安置。十、在1990年4月1日中華人民共和國城市規(guī)劃法生效后，將未經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)、房管部門確認(rèn)的

8、非營業(yè)性用房改作營業(yè)性店面的，一律按原房使用性質(zhì)進(jìn)行補(bǔ)償安置。但擁有產(chǎn)權(quán)和持有2000年1月1日前有效的工商營業(yè)執(zhí)照（或者工商行政管理部門出具的初始營業(yè)證明）、稅務(wù)登記證明并依法納稅并在協(xié)商期限內(nèi)搬遷的，可給予適當(dāng)?shù)陌徇w獎勵，獎勵標(biāo)準(zhǔn)按其沿街底層第一自然間面積×60%×（店面區(qū)位評估價-原房區(qū)位評估價）確定。沿街底層第一自然間的進(jìn)深按房屋的結(jié)構(gòu)確認(rèn)，但不得超過6米。十一、成套商品房遇拆遷時，在協(xié)商期限內(nèi)搬遷的，若該項目的貨幣補(bǔ)償區(qū)位評估價不含成套房基礎(chǔ)設(shè)施配套費補(bǔ)助的，可另外給予適當(dāng)?shù)某商追炕A(chǔ)設(shè)施配套費補(bǔ)助作為搬遷獎勵，具體的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)由拆遷人根據(jù)項目的實際情況確定。十二、

9、對擁有合法產(chǎn)權(quán)的雜物間，被拆遷人在協(xié)商期限內(nèi)搬遷的，可將雜物間面積按50%進(jìn)行折算并入住宅房屋進(jìn)行補(bǔ)償安置；對2004年10月26日前建造的無合法產(chǎn)權(quán)雜物間，按重置價結(jié)合成新進(jìn)行補(bǔ)償。十三、房屋拆遷安置按市場評估價結(jié)算差價，若被拆遷人未領(lǐng)取貨幣補(bǔ)償款的，拆遷人應(yīng)按規(guī)定向被拆遷人發(fā)放臨時安置過渡費。十四、對于在協(xié)商期限內(nèi)搬遷的被拆遷人，其確認(rèn)的合法住宅房屋，每平方米一次性給予50元的安家補(bǔ)貼。十五、本指導(dǎo)意見自公布之日起執(zhí)行，2007年4月18日公布實施的榕房拆2007193號福州市城市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償及產(chǎn)權(quán)調(diào)換價格指導(dǎo)意見同時廢止。被拆遷房屋重置價標(biāo)準(zhǔn)表一類別等級單價元/平方米主要特征備注結(jié)構(gòu)

10、樓地面、頂棚墻面裝修門窗設(shè)備鋼筋砼結(jié)構(gòu)一900框架結(jié)構(gòu)、滿堂或樁基礎(chǔ),五層或五層以上,鋼筋砼樓屋蓋,多孔磚墻,砼板架空隔熱層。水泥砂漿樓、地面、內(nèi)墻中級水泥砂漿粉刷,外墻貼面磚。鋁合金門窗水衛(wèi)電照齊全二680框架結(jié)構(gòu)、帶形基礎(chǔ),鋼筋砼樓、屋蓋,框架間普通磚墻,砼板架空隔熱層。水泥砂漿樓、地面、內(nèi)墻中級抹灰,外墻水泥砂漿粉刷。普通鑲板門,玻璃窗,全部油漆。水衛(wèi)電照齊全磚混結(jié)構(gòu)一610外墻厚24CM,鋼筋砼地圈梁,毛條石基礎(chǔ),鋼筋砼樓、屋蓋,砼板架空隔熱層,樓層二層或二層以上。水泥砂漿樓、地面、內(nèi)墻中級抹灰,外墻水泥砂漿粉刷。普通鑲板門,玻璃窗,全部油漆。水衛(wèi)電照齊全設(shè)有結(jié)構(gòu)柱的增加4%二500外

11、墻厚18CM或18CM以下,毛條石基礎(chǔ),鋼筋砼樓、屋蓋,樓層三層或三層以下。水泥砂漿樓、地面、內(nèi)墻中級抹灰,外墻水泥砂漿粉刷。普通鑲板門,玻璃窗,全部油漆。水衛(wèi)電照齊全磚木結(jié)構(gòu)一54024CM墻承重,毛條石基礎(chǔ),普通人字形屋架,木瓦屋面,木基層,木樓蓋。杉木樓板,水泥砂漿地面,薄板吊頂,內(nèi)墻中級抹灰,外墻水泥砂漿粉刷。普通鑲板門,玻璃窗,全部油漆。水衛(wèi)電照齊全二400山墻厚18CM或18CM以下,山墻擱檁,毛條石基礎(chǔ),木瓦屋面,木基層。杉木樓板,水泥砂漿地面,薄板吊頂,內(nèi)墻普通抹灰,外墻水泥砂漿粉刷。普通鑲板門,玻璃窗,全部油漆。水衛(wèi)電照齊全類別等級單價元/平方米主要特征備注結(jié)構(gòu)樓地面、頂棚墻

12、面裝修門窗設(shè)備木結(jié)構(gòu)一790舊式(五或七落柱)排架扇,本瓦屋面,木基層,條石架井柱基,板壁,部分抹灰假墻。木地板,廳堂三合土地面(前后廊石板),薄板吊頂,柴泥麻筋灰粉刷。舊式板門扇、玻璃窗給水電照二580兩層舊式排架扇,八子落柱, 磉石柱基,本瓦屋面,木基層,板壁,部分抹灰假墻。三合土地面,柴泥麻筋灰粉刷。板門扇、玻璃窗給水電照三400舊式單披排架扇(或八子落柱), 磉石柱基,本瓦屋面,木基層,板壁,部分夯土墻圍護(hù)。三合土地面,柴泥麻筋灰粉刷。板門扇、玻璃窗給水電照土木結(jié)構(gòu)360夯土墻承重,亂毛石基礎(chǔ),本瓦屋面,木基層,山墻擱檁。水泥砂漿面,柴泥麻筋灰粉刷。板門扇、玻璃窗給水電照簡易結(jié)構(gòu)260

13、簡易八子落柱。山墻擱檁,構(gòu)件不規(guī)格。瓦屋面，雜料基層。水泥砂漿面，四周雜料圍釘。板門扇、玻璃窗給水電照其他項目補(bǔ)償計價標(biāo)準(zhǔn)表二序號項 目單 價1夯土圍墻80元/m32磚砌圍墻120元/m33普通磚石水井700元/口4家用柴煤灶150元/臺5普通廚房洗菜池90元/個6條石地面30元/m27水泥花磚地面25元/m28水磨石地面35元/m29瓷缸磚貼面30元/m210花崗石貼面60元/m211波化磚貼面60元/m212杉木及小拼木板地板30元/m213硬木架空地板60元/m214裝飾木墻面、墻裙40元/m215天棚飾板吊頂45元/m216鋁合金門窗120元/m217鐵窗柵圓鋼30元/鋼管55元/18

14、鐵門鋼管175元/扇豪華門486元/扇被拆遷房屋成新率評定標(biāo)準(zhǔn)房屋標(biāo)準(zhǔn)成新率主體結(jié)構(gòu)劃分標(biāo)準(zhǔn)完好房95%結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好，裝修和設(shè)備完好、齊全完整，管道暢通，現(xiàn)狀良好，使用下沉或雖個別分項有輕微損壞，但一般經(jīng)過小修就能修復(fù)?；就旰梅?0%結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養(yǎng)，設(shè)備、管道現(xiàn)狀基本良好，能下沉使用經(jīng)過一般性的維修能修復(fù)的。一般損壞房65%結(jié)構(gòu)一般性破壞，部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部有破損，油漆老化，設(shè)備、管道不夠暢通，水衛(wèi)、電照管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺，需要進(jìn)行中修或局部大修更換部分部件。嚴(yán)重?fù)p壞房50%房屋年久失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，屋面嚴(yán)重漏雨，裝修嚴(yán)重變形、破損，油漆老化見底，設(shè)備陳舊不齊全，管道嚴(yán)重堵塞，水衛(wèi)、電照管線、器具和零部件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞，需進(jìn)行大修或翻修、改建。危險房40%承重構(gòu)件已屬危險構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定及承載能力，隨時有倒塌可能，不能確保住用安全。表三產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋層次調(diào)節(jié)系數(shù)表四樓房類別增減系數(shù)%層次多層不帶電梯高層帶電梯四層樓房五層樓房六層樓房七層樓房四層樓房五層樓房六層樓房七層樓房八層樓房九層樓房