【實(shí)務(wù)參考】夫妻一方擅自出賣共有房屋的效力如何認(rèn)定？

1、【實(shí)務(wù)參考】夫妻一方擅自出賣共有房屋的效力如何認(rèn)定？1. 最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋（ 三） 第十一條一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。 2. 中華人民共和國物權(quán)法第一百零六條 無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)： （一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的； （二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；

2、（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。 3. 最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋（一） 第十八條 物權(quán)法第一百零六條第一款第一項(xiàng)所稱的“受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時” ，是指依法完成不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移登記或者動產(chǎn)交付之時。當(dāng)事人以物權(quán)法第二十五條規(guī)定的方式交付動產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓動精品資料產(chǎn)法律行為生效時為動產(chǎn)交付之時；當(dāng)事人以物權(quán)法第二十六條規(guī)定的方式交付動產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間有關(guān)轉(zhuǎn)讓返還原物請求權(quán)的協(xié)議生效時為動產(chǎn)交付之

3、時。法律對不動產(chǎn)、動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立另有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定的時間認(rèn)定權(quán)利人是否為善意。第十九條 物權(quán)法第一百零六條第一款第二項(xiàng)所稱“合理的價(jià)格” ，應(yīng)當(dāng)根據(jù)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的性質(zhì)、數(shù)量以及付款方式等具體情況，參考轉(zhuǎn)讓時交易地市場價(jià)格以及交易習(xí)慣等因素綜合認(rèn)定。 4. 中華人民共和國合同法第五十一條 無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。5. 最高人民法院印發(fā)關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見 （ 試行 ） 的通知89共同共有人對共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效

4、。但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。 1. 夫妻一方擅自將夫妻共同共有的房屋轉(zhuǎn)讓給他人，所簽訂的房屋買賣合同無效，房屋尚未辦理所有權(quán)變更登記，買受人不構(gòu)成善意取得 - 李某南訴何某某、何良某房屋買賣合同糾紛案2. 夫妻一方將共同財(cái)產(chǎn)單方處分給雙方的親屬或者其他有利害關(guān)系的第三人，如有充分理由推定其明知或應(yīng)知該處分未經(jīng)另一方同意，則單方處分無效姜某某、黃某某訴張某某、黃某房屋權(quán)屬糾紛案本案要旨：夫妻一方將共同財(cái)產(chǎn)單方處分給第三人的情況下，如第三人是夫妻雙方的親屬或者其他有利害關(guān)系的人，則對其善意的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)采取更為嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，

5、如有充分理由推定其明知或應(yīng)知該處分未經(jīng)另一方同意，其不能被認(rèn)定為善意第三人，夫妻一方單方對該共同財(cái)產(chǎn)的處分無效。案號： （ 2005 ）鼓民一初字第 324 號、 （ 2005）徐民一終字第1345 號3. 夫妻一方擅自處分共有財(cái)產(chǎn)因受讓方善意取得而有效-崔某訴仇某、孟某某、關(guān)某某買賣合同糾紛案本案要旨：登記于一方名下的夫妻共同所有的房屋，一方未經(jīng)另一方同意將該房屋出售，第三人善意購買、支付合理對價(jià)并辦理登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，不應(yīng)予以支持。案號： （ 2006 ）昌民二初字第 43 號審理法院：吉林省吉林市昌邑區(qū)人民法院（一）夫妻共同所有房屋婚姻法第十七條規(guī)定： “夫妻在婚姻關(guān)系存

6、續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn)，歸夫妻雙方共同所有” 。該法條明確說明我國婚姻法是以婚后所得共同制為法定的夫妻財(cái)產(chǎn)制。所謂婚后所得共同制，是指婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻一方所得和雙方共同所得的財(cái)產(chǎn)除特有財(cái)產(chǎn)外，均歸夫妻雙方共同共有的夫妻財(cái)產(chǎn)制度。由此可知，夫妻婚后所得購買的房屋一般屬于夫妻共同共有。最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋（ 三） 第十一條中“夫妻共同所有房屋”特指的是夫妻共同共有房屋，而不包含夫妻按份共有房屋在內(nèi)。 （二）如何認(rèn)定夫妻另一方是否同意從物權(quán)法第九十七條規(guī)定可知，共同共有人要處分共有的不動產(chǎn)，必須經(jīng)全體共同共有人同意。將該法條具體到夫妻共有關(guān)系中，則意味著夫妻一方要

7、出售夫妻共同所有房產(chǎn)應(yīng)經(jīng)作為共同共有人的夫妻另一方同意。司法實(shí)踐中，對此類糾紛的處理存在一個很難把握的事實(shí)認(rèn)定即為夫妻另一方是否同意該出售行為。就此，我們認(rèn)為，在具體認(rèn)定是否同意時需要注意：第一，如何認(rèn)定夫妻另一方是否作出同意的意思表示。法律框架內(nèi)的同意即為意思表示。反映到日常生活中，夫妻另一方同意其配偶對夫妻共同所有房屋進(jìn)行出售，可有書面、口頭、電話等多種意思表現(xiàn)形式。對此，第三人只要在訴訟中能舉證加以證明即可。但值得注意的是，現(xiàn)實(shí)生活中，也存在很多第三人在簽訂共有房屋出售合同時征求夫妻另一方意見，夫妻另一方未明確表態(tài)的情形。根據(jù)民法通則意見第 66 條的規(guī)定，如果夫妻另一方雖未對房屋出售事

8、宜明確表示意見，但其行為已經(jīng)表明其同意出售的，則可直接認(rèn)定其對出售已經(jīng)默示同意。至于夫妻另一方的同意是事先同意抑或事后追認(rèn)同意則在所不問。第二，如何理解“同意”的意思表示范圍。在司法實(shí)務(wù)中，經(jīng)常會出現(xiàn)夫妻另一方參與了房屋買賣合同的前期協(xié)商過程，但在最后簽約時并未在場的情形。如果事后房屋價(jià)格上漲，夫妻另一方往往以其簽約時不在場，最后簽訂價(jià)格未經(jīng)其同意為由，要求取回房屋。對此，要注意把握同意的意思表示范圍是否包括出售價(jià)格、付款方式、交付時間等。我們認(rèn)為，從維護(hù)交易安全、夫妻間人身及財(cái)產(chǎn)關(guān)系的特殊性出發(fā)，本條所稱同意應(yīng)為夫妻另一方對其配偶出售房屋的概括授權(quán)。（摘自最高人民法院婚姻法司法解釋（三）理解與適用最高人民法院民事審判第一庭編著，人民法院出版社2011年出版）二、 “第三人善意購買、支付合理對價(jià)”的理解