北京首發(fā)房地產(chǎn)有限公司溫榆河項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書

1、規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書項(xiàng)目名稱：溫榆河項(xiàng)目（暫名）項(xiàng)目地點(diǎn)：昌平小湯山饃土溝村溫椅河邊建設(shè)單位：首發(fā)房地產(chǎn)XX【設(shè)計(jì)任務(wù)書討論稿編制說明】1、本設(shè)計(jì)任務(wù)書是甲方在基于對項(xiàng)目綜合研判的基礎(chǔ)上，對項(xiàng)目前期定位的總結(jié)和對規(guī)劃 設(shè)計(jì)要求提出的一些分析和結(jié)論性意見，對設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)起指導(dǎo)作用；2、本設(shè)計(jì)任務(wù)書討論稿僅作為首發(fā)地產(chǎn)公司和設(shè)計(jì)方進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)第一輪溝通時(shí)的相關(guān)參 考資料；3、本設(shè)計(jì)任務(wù)書討論稿中確定的相關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均為前期市場研判得出的結(jié)論性定位， 設(shè)計(jì)單位可以在一定幅度內(nèi)進(jìn)行調(diào)整；4、本設(shè)計(jì)任務(wù)書主要針對首發(fā)溫榆河項(xiàng)目整體規(guī)劃提出。目錄：1項(xiàng)目概況一、基地情況二、氣候及土壤資料三、基地社會(huì)概況及

2、分析四、規(guī)劃要求五、市政管線2市場定位及產(chǎn)品建議一、市場定位二、項(xiàng)目產(chǎn)品建議4 3概念分析研究結(jié)論一、概念設(shè)計(jì)研究方案簡述二、設(shè)計(jì)目標(biāo)1 / 23三、規(guī)劃方面的結(jié)論5 4方案設(shè)計(jì)中俯要解決的問題一、規(guī)劃方面的問題二、技術(shù)方面的問題6 5設(shè)計(jì)成果文件要求6基礎(chǔ)資料1. 項(xiàng)目地塊紅線圖（AUTOCAD電子文件）2. 項(xiàng)目地塊照片（電子文件）3. 概念設(shè)計(jì)方案總圖1項(xiàng)目概況一、基地情況1 .用地地點(diǎn)本項(xiàng)目位于規(guī)劃北五環(huán)與北六環(huán)之間、昌平小湯山鎮(zhèn)土溝 村，東接規(guī)劃的京承高速公路，西側(cè)為小湯山鎮(zhèn)土溝村，南 臨溫榆河。區(qū)域位篁圖宗地位宣示意圖2 .周邊道路東側(cè)：建設(shè)中的京承高速公路，出入小區(qū)規(guī)劃有二進(jìn)一出

3、共三個(gè)出入口； 北側(cè)：規(guī)劃路;西側(cè)：規(guī)劃路南側(cè)：規(guī)劃XX路其中西、北、南側(cè)的現(xiàn)狀道路均為區(qū)縣級(jí)及村鎮(zhèn)級(jí)道路，道路檔次及通行 能力較差。建成后將成為本項(xiàng)目住戶出行的主要交通線路。3.周邊環(huán)境 本項(xiàng)目位于規(guī)劃空港城、北七家鎮(zhèn)、小湯山鎮(zhèn)的大東流組團(tuán)、 高麗營鎮(zhèn)中間，周邊以自然村落和耕地為主。東側(cè)臨在建的 京承高速，以10。米寬的隔離綠化帶與之相望；著名的溫榆 河在基地南側(cè)由西北蜿蜒向東而去，河道兩側(cè)各200米寬城 市綠化帶，整個(gè)基地被蒼翠與碧水擁抱，環(huán)境清雅優(yōu)美。但是溫榆河是地上河，受高差影響，有XX無水景的缺點(diǎn)7 / 235 / 234 .用地面積規(guī)劃用地143.9公頃；建設(shè)用地約100.14公頃

4、;5 .基地簡況本項(xiàng)目基地形狀為“L”型，基地內(nèi)的規(guī)劃“丁”字形市政道路， 將整個(gè)基地劃分為B區(qū)（位于用地東南部）、C區(qū)（位于用地西 南部）、D區(qū)（位于用地北部）三塊，及位于用地東南角的A 區(qū)06 .地理概況周邊自然資源十分豐厚，區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀地貌為農(nóng)田與耕地，缺乏可保留的自然植被，小區(qū)內(nèi)以人工造景為主，毗鄰溫榆河水系, 外圍擁有大面積原生植被、大量成樹，外環(huán)境較為有利。2 .氣候及土壤資料該地區(qū)為溫帶大陸性季風(fēng)氣候，主導(dǎo)風(fēng)向北風(fēng)、西北風(fēng)，年平均降水量570毫米，年平均蒸發(fā)量2000亳米。原有地貌平緩，落差約2米，為溫榆XX岸一片農(nóng)田，適合植物生長3 .基地社會(huì)概況及分析3. 1目前目前基地所在區(qū)域

5、生活配套設(shè)施缺乏，周圍2公里X圍內(nèi)沒有 商場、超市，但離高速公路不遠(yuǎn)，便利的交通條件可有限彌補(bǔ)。3. 2基地位于規(guī)劃溫榆河綠色生態(tài)走廊，為將來的旅游、休閑、度假區(qū)， 成為的旅游休閑景觀帶C基地所在區(qū)域?yàn)橐?guī)劃昌平旅游休閑居住區(qū)。四.規(guī)劃要求4. 1 容積率：0.44. 2 限高：A、B地塊限高12米 C、D地塊限高9米口地塊規(guī)劃建設(shè):走地面積1有公頃。地塊A地塊現(xiàn)狀圖1： 2000五市政管線6. 1給水：遠(yuǎn)期供水昌平區(qū)自來水管網(wǎng)供給，近期由獨(dú)立自備井供給 綠化用水、道路用水及建造廁所用水由中水供給6. 2 雨水：經(jīng)調(diào)蓄后排入溫榆河6. 3污水：采用分散的小型處理裝置為中水6. 4供熱：采用地?zé)帷?/p>

6、電力或空氣源熱朋泵機(jī)組等清潔能源供熱6. 5 供電：引自北七家11。千伏變電站6.6 燃?xì)猓翰捎锰烊粴?，引自北七家調(diào)壓站6.7 垃圾處理：垃圾分類收集，無害化處理6. 8 溫泉：自打溫泉井兩口，日出水量8。0噸。地塊周圍現(xiàn)沒有可接入市政管線。2.市場定位和產(chǎn)品建議一.市場定位1 .項(xiàng)目總體定位1. 1項(xiàng)目市場定位1.1.1 市場形象定位全功能休閑生活特區(qū)/原生態(tài)別壁公園/中堅(jiān)領(lǐng)袖的夢想家園 全功能休閑概念商務(wù)休閑，居住休閑，運(yùn)動(dòng)休閑，景觀休閑， 旅游休閑； 原生態(tài)別墅公園別墅是稀缺的，也是珍貴的，別塞生活是一種 高品質(zhì)生活，是成功人士的生活模式，高格調(diào)定位有利于烘托氣氛, 使人們期望值攀高，為

7、低價(jià)入市制造驅(qū)動(dòng)力，公園生活主要指環(huán)境, 以建筑生長在公園里為意象來營造一個(gè)公園社區(qū)； 中堅(jiān)階層多元化的價(jià)值趨向，希望有相應(yīng)寬容寫意的生活模式可選, 體現(xiàn)多元化主題C1.1.2 產(chǎn)品檔次定位規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境配套、物業(yè)管理等綜合素質(zhì)一流的高品質(zhì)、高品味的低 密度多元主題復(fù)合型居住健康休閑小鎮(zhèn)。（獨(dú)立house均價(jià)10000元/ 平方米，聯(lián)排均價(jià)7000元/平方米）1.1.3 產(chǎn)品功能定位 作為100萬平方米的大社區(qū)，產(chǎn)品功能屬性應(yīng)該具備多元化的特 征，產(chǎn)品盡量具備彈性，可發(fā)展性，滿足多樣化的需求，因此其功 能應(yīng)該是從衣、食、住、行、娛樂、休閑全方位滿足居住需求 獨(dú)立house是產(chǎn)品最基本的定位，以

8、獨(dú)立住宅為主要居住形式，院 落花園、街域、人車共享等為本項(xiàng)目的主要規(guī)劃元素 注重產(chǎn)品的個(gè)性與主題。每一期產(chǎn)品的形勢并具有各自的主題，溫 泉、森林或者運(yùn)動(dòng)。1.2 項(xiàng)目競爭優(yōu)勢 良好的自然景觀創(chuàng)造的地段優(yōu)勢 便捷的宜人交通創(chuàng)造的地段優(yōu)勢 溫檎河生態(tài)走廊規(guī)劃創(chuàng)造的地段優(yōu)勢 豐富的地?zé)豳M(fèi)源 高速公路服務(wù)區(qū)的優(yōu)勢1.3 項(xiàng)目目標(biāo)市場以廣大的市場中產(chǎn)階級(jí)為主，以新興財(cái)富階層為輔1. 4目標(biāo)客戶構(gòu)成及特征2.項(xiàng)目產(chǎn)品建議2. 1產(chǎn)品類型及構(gòu)成產(chǎn)品形態(tài)占地面積(m2)主力面積(m2)面積比戶數(shù)細(xì)分變量名稱細(xì)分變量描述有效細(xì)分變量內(nèi)容1.最終用途第一居所：滿足高品質(zhì)的生活需求購買本產(chǎn)品的最終用 第二居所：家以

9、外的私人專屬居所途心理的滿足：擁有某種特定的身份標(biāo)簽投資：個(gè)人財(cái)產(chǎn)的固化表現(xiàn)；獲取長期資金回報(bào)2.地理細(xì)分八士地區(qū)為主體(中關(guān)村、CBD、亞北地區(qū))，另有常年來往中國客戶的地區(qū)分布,的境外人士3.人口細(xì)分4人田姓宜人階層(普遍擁有一套以上的居所及交通工具)年齡、生訪周期年齡跨度較大，3050以上社交、應(yīng)酬、招待活動(dòng)頻繁人士教育背景跨度較大，無明顯特征信仰 男性占大多數(shù)4 ,心理變量有強(qiáng)烈的社會(huì)主流意識(shí)個(gè)性穩(wěn)直，有自主的判斷力生活方式、個(gè)性、態(tài)度 完全個(gè)性化的生活方式。有歸屬感的某個(gè)階層的業(yè)余生活，習(xí)慣在固定的場所消費(fèi)。對健康的聲要性越來越看直5.行為變量*，-4 口+動(dòng)機(jī)：追求高品質(zhì)的生活；一

10、種身份的認(rèn)可，尊榮感。出立仃由二國:g 經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，價(jià)格對ff?求的遏制不明顯街購買決定慎擊，感性成分較少角色使用行為數(shù)量機(jī)會(huì) 自我決策自己說了算 、 、使用行為多樣居家、度假、投資等。使用產(chǎn)品多層次的習(xí)慣功能。獨(dú)立 Singlehouse500-600300-38050%600雙拼 doublehouse400-450220-25011%200聯(lián)排 Town house300-350180-22017%350頂級(jí)別塞spa house800500-6005%40不經(jīng)營的公建250006%可經(jīng)營商業(yè)面積4400011%2. 2產(chǎn)品的戶型配比建議住宅類別戶型面寬 (m)進(jìn)深(m)建筑面積 (n?

11、)用地面積 (m2)總套數(shù) (套)套型面積合計(jì) (套)獨(dú)立A型1415380600-85020076000別重B型1117300500-600400120000雙拼別重C型1115230400-50020046000朕排D型101222022015033000別重E型71219015020038000頂級(jí)別空F型1618500850-12004020000合計(jì)11903330002. 3公建配套2.1.1 停車位 聯(lián)排別鞭、雙拼別塞：庭院停車，每戶一輛 獨(dú)立別塞：室內(nèi)停車，每戶一輛，預(yù)留庭院停車 頂級(jí)別塞：室內(nèi)停車，每戶兩輛2.1.2 商業(yè) 總建筑面積：約12,000平方米；其中集中商業(yè)100

12、00平方 米，分散商業(yè)2000平方米 集中商業(yè)占地10000平方米，結(jié)合高速公路服務(wù)區(qū)及度假酒店 統(tǒng)一設(shè)計(jì)，可以借助服務(wù)區(qū)及酒店形成較好的商業(yè)氣氛 商業(yè)布局以帶狀集中式布局為佳2.1.3 學(xué)校 學(xué)校為九年一貫制學(xué)校，規(guī)劃18班，小學(xué)12班，中學(xué)6班 占地面積26000平方米，建筑面積13000平方米 預(yù)留相應(yīng)的停車位，標(biāo)準(zhǔn)位5個(gè)/班 考慮住宿走讀結(jié)合 學(xué)校的規(guī)劃要考慮分期發(fā)展的可能性，為下一步學(xué)校的擴(kuò)大留 有余地2.1.4 幼兒園 幼兒園占地面積6000平方米，建筑面積2000平方米 預(yù)留發(fā)展用地2.3.5 酒店 五星級(jí)度假酒店 酒店主題：酒店以溫泉為主題，衍生出健康、休閑、渡假、會(huì) 議功能；

13、主要為會(huì)議、渡假客流服務(wù)，同時(shí)兼顧本項(xiàng)目住宅區(qū)內(nèi)住 戶的需要 規(guī)劃建設(shè)于規(guī)劃用地的A區(qū) 客房總數(shù)約300間，總建筑面積32000平方米占地面積約41000平方米2. 4 銷售賣場安排 銷售展示包括商業(yè)中心、會(huì)所、樣板組團(tuán) 銷售展示區(qū)應(yīng)接近酒店和高速公路服務(wù)區(qū) 樣板組團(tuán)采用現(xiàn)樓方式,位置接近主入口及溫榆河畔休閑運(yùn)動(dòng)公園 3.概念分析研究結(jié)論一.概念設(shè)計(jì)研究方案簡評(píng)應(yīng)附文：簡要分析各方案的優(yōu)勢、劣勢；如有意向方案，應(yīng)陳述選擇意 向方案的理由及深化調(diào)整方向。二.設(shè)計(jì)目標(biāo)2. 1 規(guī)劃目標(biāo) 有效的利用溫榆河畔的位置 創(chuàng)造令人舒適的空間視覺 引導(dǎo)高尚的生活素質(zhì) 明確分期開發(fā)戰(zhàn)略 高效的土地利用 寧靜、安

14、全的生活環(huán)境 合理、高效的人車交通系統(tǒng)2. 2景觀目標(biāo) 河畔休閑運(yùn)動(dòng)新天地 中央公園親水景觀綠軸 溪水鄉(xiāng)村環(huán)境 山水人居意境 人性化、標(biāo)志化社區(qū)出入口 綠色景觀大道17 / 23 親人尺度的組團(tuán)內(nèi)景觀2. 3建筑目標(biāo) 創(chuàng)造一個(gè)原生態(tài)的獨(dú)立house社區(qū) 獨(dú)特的建筑形態(tài)和風(fēng)格 建筑風(fēng)格在和諧統(tǒng)一的基礎(chǔ)上滿足多元化、個(gè)性化的需求 創(chuàng)造一個(gè)高滿足度的居住空間三.規(guī)劃方面的結(jié)論3.1 用地布局根據(jù)基地價(jià)值分析，高價(jià)值區(qū)域布置高附加值產(chǎn)品，功能分區(qū)與產(chǎn)品類型 分布見附圖：功能分區(qū)與產(chǎn)品類型分布圖擊ay般g3.2 道路交通3.2.1 主入口位置令車行主入口設(shè)于基地東、西、南側(cè)今 人行主入口設(shè)于基地東側(cè)，結(jié)

15、合商業(yè)布局綜合考慮A 力、包八自工入口3.2.2 人車關(guān)系Q小區(qū)整體人車合流中心景觀人車分流 HOUSE組團(tuán)人車共存。TOWNHOUSE組團(tuán)人車分隔3.3首期銷售賣場 一期占地約15。畝今銷售賣場包括商業(yè)中心展示區(qū)、會(huì)所展示區(qū)、樣板組團(tuán)展示區(qū)、河 畔休閑運(yùn)動(dòng)公園展示區(qū)令商業(yè)中心展示區(qū)，銷售廳設(shè)置于此，建筑面積3000平方米,占地 面積4000平方米，為線狀商業(yè)今 會(huì)所展示區(qū)建筑面積1500平方米，占地2500平方米令樣板組團(tuán)展示區(qū)：a.Townhouse展示區(qū)，建筑面積260。平方米， 占地面積4000平方米；b. House展示區(qū)，建筑面積2300平方米, 占地面積4000平方米弋 河畔休閑

16、運(yùn)動(dòng)公園，占地面積30000平方米3.4阻日官理快人令小區(qū)為整體開放社區(qū)令組團(tuán)封閉管理令 HOUSE組團(tuán)大小約70100戶令 TOWNHOUSE組團(tuán)大小約100150戶1.1 方案設(shè)計(jì)需要解決的問題一.規(guī)劃方面的問題1.2 用地布局(1)依據(jù)功能分區(qū)與產(chǎn)品類型分布結(jié)論，進(jìn)行布局設(shè)計(jì)(2)依據(jù)主要公共空間的功能和特點(diǎn)的描述進(jìn)行空間設(shè)計(jì)1.3 道路交通(1)滿足人車關(guān)系要求與停車要求(2)滿足消防要求(3)進(jìn)行用地路網(wǎng)設(shè)計(jì)、道路分級(jí)模式設(shè)計(jì)、道路斷面設(shè)計(jì)1.4 銷售賣場(1)銷售賣場銷售氛圍的營造(2)根據(jù)銷售賣場形態(tài)、功能、面積與大體位置要求深化設(shè)計(jì)1.5 組團(tuán)與管理(1)依據(jù)組團(tuán)規(guī)模確定組團(tuán)基

17、本單元，進(jìn)行組團(tuán)設(shè)計(jì)(2)根據(jù)物業(yè)管理模式進(jìn)行組團(tuán)管理設(shè)計(jì)：組團(tuán)圍墻X圍、入口設(shè)置、門 衛(wèi)數(shù)量、人車管理等1.6 環(huán)境景觀(1)景觀設(shè)計(jì)具備明確的主題(2)景觀結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)：景觀軸線與景觀重點(diǎn)的考慮，集中綠地與組團(tuán)綠地的關(guān) 系，步行景觀路線的組織(3)景觀的功能明確，景觀提供停留的功能、景觀提供觀賞的功能；同 時(shí)注重景觀對人的行為的影響與景觀的參與性(5)現(xiàn)狀景觀的利用方式(6)當(dāng)?shù)匦纬霈F(xiàn)高差時(shí)，應(yīng)進(jìn)行景觀視線的豎向分析1.7 酒店的總圖布置1.8 商業(yè)中心(1)商業(yè)中心的總圖布置(2)商業(yè)氣氛的營造和聚集1.9 學(xué)校、幼兒園總圖布置二.技術(shù)方面的問題2.1 技術(shù)配套設(shè)施形態(tài)與位置設(shè)計(jì)：煤氣調(diào)壓站

18、、變電站、垃圾中轉(zhuǎn)站、 水泵房、采暖用房、物業(yè)管理用房、空調(diào)機(jī)房、通風(fēng)機(jī)房、污水處理 設(shè)備等2.2 新技術(shù)新材料：要求在新技術(shù)新材料應(yīng)用方面提供建議、技術(shù)和成本的參 考數(shù)據(jù)等5.設(shè)計(jì)成果文件要求1 .彩色規(guī)劃總平面圖一份，比例1： 5002 .總體模型一個(gè)，比例1： 1000,能夠反映規(guī)劃構(gòu)思及地形特征3 .規(guī)劃方案設(shè)計(jì)文本四本，規(guī)格為A3幅面，內(nèi)容至少包括：3.1 設(shè)計(jì)說明，表達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)想，設(shè)計(jì)意向及各種專業(yè)說明(詳見附 錄一)；3.2 規(guī)劃總平面圖；3.3 交通分析圖(道路與停車場)；3.4 規(guī)劃結(jié)構(gòu)分析圖；3.5 景觀分析圖；3.6 視線分析圖；3.7 住宅選型設(shè)計(jì)，要求小區(qū)內(nèi)主要戶型

19、（不少于三種）的兩種支持平面、 立面、剖面，包括立面材料與說明。3.8 表現(xiàn)部分：鳥瞰圖，組團(tuán)景觀，沿小區(qū)主路景觀，院落景觀，商業(yè)街 及商業(yè)廣場。3.9 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（詳見附錄二，要求計(jì)算真實(shí)、準(zhǔn)確）3 .文本圖紙另行制作1#圖紙一套。4 .所有內(nèi)容的光碟兩份。附錄一設(shè)計(jì)說明1.1 建筑設(shè)計(jì)說明1.2 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說明1.3 給排水設(shè)計(jì)說明1.4 電氣設(shè)計(jì)說明1.5 弱電設(shè)計(jì)說明1.6 暖通設(shè)計(jì)說明1.7 消防設(shè)計(jì)專篇1.8 人防設(shè)計(jì)專篇有人防工程須完成此部分內(nèi)容。1.9 景觀概念設(shè)計(jì)說明附錄二綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表2.1 規(guī)劃指標(biāo)表詳表2.12.2 公共服務(wù)設(shè)施指標(biāo)表詳表2.2附錄表格23 / 23規(guī)劃指標(biāo)表表2.1指標(biāo)名稱總體期數(shù)值 (ha)所占比重 (%)數(shù)值 (ha)所占比重 (%)項(xiàng)目規(guī)劃總用地1.居住用地100100住宅用地公建用地道路用地公共原地2.其他用地一市政道路用地一代征綠化用地一市政道路球化用地)居住區(qū)規(guī)劃用地X圍內(nèi)非為居住區(qū) 配建的公建用地與居住區(qū)功能無直接關(guān)系的建筑和 設(shè)施用地其他政府保留用地或不可建設(shè)用地總建筑面積m2M21.住宅建筑面積m2M2非住宅建筑面積m2M2住宅建筑面積比重%2.計(jì)入容積率建筑面積m2M2不計(jì)入容積率建筑面積m2