馨園營(yíng)銷(xiāo)診斷

1、謹(jǐn)呈：匯馨實(shí)業(yè)（深圳）有限公司謹(jǐn)呈：匯馨實(shí)業(yè)（深圳）有限公司馨 園 二 期 營(yíng) 銷(xiāo) 診 斷馨 園 二 期 營(yíng) 銷(xiāo) 診 斷世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（深圳）有限公司2002年10月8日 1、基于區(qū)域市場(chǎng)分析而確定項(xiàng)目所處地位； 2、基于項(xiàng)目地位及銷(xiāo)售現(xiàn)狀診斷營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題； 3、基于項(xiàng)目出現(xiàn)的問(wèn)題而給出解決方案。本報(bào)告所要解決的問(wèn)題本報(bào)告所要解決的問(wèn)題【 項(xiàng) 目 資 源 整 合 】我 們 是 誰(shuí)內(nèi)部品質(zhì)內(nèi)部品質(zhì)l 分期開(kāi)發(fā)的成熟社區(qū)；分期開(kāi)發(fā)的成熟社區(qū)；l 入伙業(yè)主素質(zhì)較高；入伙業(yè)主素質(zhì)較高；l 自然淺丘坡地，視野開(kāi)闊；自然淺丘坡地，視野開(kāi)闊；l 高品質(zhì)美式鄉(xiāng)村別墅與高品質(zhì)美式鄉(xiāng)村別墅與townhouse；l 南北

2、通透，悠閑舒適的全躍式多層與高性?xún)r(jià)比小高層；南北通透，悠閑舒適的全躍式多層與高性?xún)r(jià)比小高層；l 多產(chǎn)品組合，滿足不同需求的低密度社區(qū)；多產(chǎn)品組合，滿足不同需求的低密度社區(qū)；l 56%的高綠化率，盡享健康自然生活；的高綠化率，盡享健康自然生活；l 園林由呂元中設(shè)計(jì)，冠上大師光環(huán)；園林由呂元中設(shè)計(jì)，冠上大師光環(huán)；l 江蘇一建承建，擁有品質(zhì)保障；江蘇一建承建，擁有品質(zhì)保障；馨園內(nèi)部品質(zhì)擁有眾多的亮點(diǎn)馨園內(nèi)部品質(zhì)擁有眾多的亮點(diǎn)外部資源外部資源l 地處梅花山莊別墅區(qū)；地處梅花山莊別墅區(qū)；l 周邊為多個(gè)新建商品房小區(qū)，環(huán)境較好；周邊為多個(gè)新建商品房小區(qū)，環(huán)境較好；l 交通較為便利，擁有地鐵概念；交通較為便

3、利，擁有地鐵概念；l 生活配套較為齊全；生活配套較為齊全；l 幼兒園、學(xué)校等教育配套較為完善。幼兒園、學(xué)校等教育配套較為完善。結(jié)論結(jié)論規(guī)模具有優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目品質(zhì)較高，在區(qū)域市場(chǎng)，能夠具備較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。【 市 場(chǎng) 定 位 】我 們 在 哪 里郊區(qū)化大勢(shì)下的龍華地產(chǎn)郊區(qū)化大勢(shì)下的龍華地產(chǎn) 處于寶安與龍崗之間，與福田一關(guān)之隔，定位為中北部次中心區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，先進(jìn)工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地，商貿(mào)、房地產(chǎn)發(fā)達(dá)現(xiàn)代化城區(qū)，寶安陸路口岸物流中心，深圳中心區(qū)的生活配套基地。龍華龍華利好因素利好因素?cái)U(kuò)關(guān)與地鐵擴(kuò)關(guān)與地鐵擬擴(kuò)充區(qū)域擬擴(kuò)充區(qū)域擬建關(guān)口處擬建關(guān)口處地鐵路線地鐵路線20052005年開(kāi)通年開(kāi)通梅林關(guān)梅林關(guān) 山

4、湖林海山湖林海萬(wàn)家燈火萬(wàn)家燈火星光之約星光之約山水天驕山水天驕 四季花城四季花城 風(fēng)和日麗風(fēng)和日麗惠寧閣惠寧閣盛銘居盛銘居銀泉花園銀泉花園錦繡江南錦繡江南中環(huán)花園中環(huán)花園新華苑新華苑惠寧閣惠寧閣美麗家園美麗家園美麗美麗365365大信花園大信花園天駿花園天駿花園新城市花園新城市花園 花園廣場(chǎng)花園廣場(chǎng)泰華地塊泰華地塊金地地塊金地地塊金碧世家金碧世家龍華地產(chǎn)市場(chǎng)分區(qū)龍華地產(chǎn)市場(chǎng)分區(qū)關(guān)口區(qū)關(guān)口區(qū)鄰近福田，配套不鄰近福田，配套不完善，人口混雜，完善，人口混雜，開(kāi)放性強(qiáng)，關(guān)內(nèi)及開(kāi)放性強(qiáng)，關(guān)內(nèi)及周邊企業(yè)員工為主周邊企業(yè)員工為主民治大民治大道沿線道沿線二線擴(kuò)關(guān)區(qū)域，輻射關(guān)二線擴(kuò)關(guān)區(qū)域，輻射關(guān)內(nèi)市場(chǎng)，升值潛力

5、大，內(nèi)市場(chǎng)，升值潛力大，但開(kāi)發(fā)水平不高但開(kāi)發(fā)水平不高新新中心區(qū)中心區(qū)規(guī)劃起點(diǎn)高，樓盤(pán)規(guī)劃起點(diǎn)高，樓盤(pán)規(guī)模較大，土地儲(chǔ)規(guī)模較大，土地儲(chǔ)備充足，對(duì)周邊客備充足，對(duì)周邊客戶(hù)有較強(qiáng)吸引力戶(hù)有較強(qiáng)吸引力邊緣地帶邊緣地帶規(guī)模較小，零星分規(guī)模較小，零星分布，素質(zhì)較低，價(jià)布，素質(zhì)較低，價(jià)格制勝格制勝待待開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)區(qū)域區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮蟀l(fā)展?jié)摿薮罂山ㄔO(shè)用地可建設(shè)用地1919平平方公里方公里老老城區(qū)城區(qū)目前的政治商貿(mào)中目前的政治商貿(mào)中心，配套齊備本鎮(zhèn)心，配套齊備本鎮(zhèn)居民客戶(hù)為主居民客戶(hù)為主梅林關(guān) 山湖林海萬(wàn)家燈火星光之約山水天驕 四季花城 風(fēng)和日麗惠寧閣盛銘居銀泉花園錦繡江南中環(huán)花園新華苑惠寧閣美麗家園美麗365大

6、信花園天駿花園新城市花園 花園廣場(chǎng)泰華地塊金地地塊金碧世家200025002600300031003500市內(nèi)客戶(hù)支撐關(guān)口附近物業(yè)市內(nèi)客戶(hù)支撐關(guān)口附近物業(yè)市內(nèi)客戶(hù)對(duì)龍華市場(chǎng)的影響市內(nèi)客戶(hù)對(duì)龍華市場(chǎng)的影響價(jià)格市內(nèi)客戶(hù)比例關(guān)口民治龍華鎮(zhèn)內(nèi)市內(nèi)客戶(hù)對(duì)價(jià)格的支撐市內(nèi)客戶(hù)對(duì)價(jià)格的支撐隨著距離的增加，對(duì)市內(nèi)客戶(hù)的吸引逐漸減弱隨著距離的增加，對(duì)市內(nèi)客戶(hù)的吸引逐漸減弱遠(yuǎn)景利好，供應(yīng)量會(huì)有激增，市內(nèi)客戶(hù)遠(yuǎn)景利好，供應(yīng)量會(huì)有激增，市內(nèi)客戶(hù)關(guān)注度提高，整體市場(chǎng)水平的大幅提升關(guān)注度提高，整體市場(chǎng)水平的大幅提升非商品房市場(chǎng)發(fā)達(dá)非商品房市場(chǎng)發(fā)達(dá)農(nóng)民房、集資房、企業(yè)宿舍利好因素：擴(kuò)關(guān)、地鐵、福利社區(qū)、發(fā)展需要品牌地產(chǎn)進(jìn)駐：

7、中信、金地、泰華主要樓盤(pán)的獨(dú)立性主要樓盤(pán)的獨(dú)立性由于公共配套的低品質(zhì)與缺乏，大多數(shù)樓盤(pán)設(shè)置獨(dú)立性的配套，塑造自身資源結(jié)論結(jié)論1 區(qū)域市場(chǎng)在消化本地客戶(hù)的同時(shí)，面臨著大量市內(nèi)客戶(hù)的涌入，并逐漸成為市場(chǎng)主力。結(jié)論結(jié)論2 區(qū)域大部分樓盤(pán)缺乏個(gè)性，營(yíng)銷(xiāo)推廣滯后，且品質(zhì)低于馨園，為本項(xiàng)目尋求突破提供了契機(jī)?！?銷(xiāo) 售 診 斷 】我們的問(wèn)題在那里我們來(lái)聽(tīng)聽(tīng)客戶(hù)怎么說(shuō)我們來(lái)聽(tīng)聽(tīng)客戶(hù)怎么說(shuō)網(wǎng)上言論網(wǎng)上言論樓市話題： 馨園二期里面的爛房子什么時(shí)候拆？ 發(fā) 表 人： ZX過(guò)客 發(fā)布時(shí)間： 2002-9-28 16:44:05 內(nèi)容： 有誰(shuí)知道馨園二期里面的爛房子什么時(shí)候拆？我覺(jué)得馨園二期房子還挺好，就是那幾棟爛房

8、子把我的全部美好感覺(jué)給毀滅。就是那幾棟爛房子把我的全部美好感覺(jué)給毀滅。希望不久的將來(lái)，這些爛房子會(huì)消失。也就恢復(fù)了我心目中那種所謂的感覺(jué)了。 深圳房地產(chǎn)網(wǎng)深圳房地產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)上言論網(wǎng)上言論樓市話題： 看樓有感 發(fā) 表 人： amazing過(guò)客 發(fā)布時(shí)間： 2002-9-14 14:14:25 內(nèi)容： 馨園如果不做廣告，絕對(duì)不是個(gè)熱的樓盤(pán)，不做廣告，絕對(duì)不是個(gè)熱的樓盤(pán)，但從戶(hù)型看，開(kāi)發(fā)商定位是工薪階層（多層）和中產(chǎn)階級(jí)（別墅），建筑商是江蘇一建，很少見(jiàn)樓盤(pán)不算大，建樓卻是有大名鼎鼎的一建。戶(hù)型結(jié)構(gòu)屬于流行的布局，大名鼎鼎的一建。戶(hù)型結(jié)構(gòu)屬于流行的布局，適合2人世界。 環(huán)境遠(yuǎn)離關(guān)外農(nóng)民房，遠(yuǎn)離關(guān)外農(nóng)民房

9、，這很讓我喜歡，獨(dú)立的小區(qū)和較高的地勢(shì)從風(fēng)水角度而言也是很有龍脈氣勢(shì)很有龍脈氣勢(shì)的！大有一覽民治的感覺(jué)，只是馨園的3期小高層會(huì)不會(huì)將這種風(fēng)景遮擋??？小樓盤(pán)有其別致別致的地方，就是人少，加上有別墅群，馨園應(yīng)該有高檔樓盤(pán)高檔樓盤(pán)的氣勢(shì)。綠化還沒(méi)搞起來(lái)，使人覺(jué)得環(huán)境差些，綠化還沒(méi)搞起來(lái)，使人覺(jué)得環(huán)境差些，到處是黃泥土黃泥土，還有為數(shù)不少的爛尾別墅，很讓人擔(dān)心爛尾別墅，很讓人擔(dān)心，將來(lái)孩子在附近玩耍將是一個(gè)個(gè)死亡的陷阱！希望開(kāi)發(fā)商盡快拆除爛尾別墅！ 地理位置比較優(yōu)越地理位置比較優(yōu)越，沒(méi)有榕園的繁雜，也沒(méi)有星光和農(nóng)民房的“親近”，地地鐵鐵4 4號(hào)線和擴(kuò)二線關(guān)的利好號(hào)線和擴(kuò)二線關(guān)的利好，馨園應(yīng)該是不錯(cuò)的選

10、擇。不見(jiàn)廣告！農(nóng)民房？不見(jiàn)廣告！農(nóng)民房？ 廣東廣東. .深圳深圳 順電附近好象有售樓處！為啥不見(jiàn)廣告及詳細(xì)資料，是農(nóng)民房嗎？ 回復(fù)：二期環(huán)境還可以吧？回復(fù)：二期環(huán)境還可以吧？ 廣東廣東. .深圳深圳 現(xiàn)在還難說(shuō)，不能和大盤(pán)比較，但也不錯(cuò)，還沒(méi)建完，難以判斷還沒(méi)建完，難以判斷 不知道相對(duì)于美麗不知道相對(duì)于美麗365365，錦繡江南來(lái)說(shuō)，馨園有什么優(yōu)勢(shì)？，錦繡江南來(lái)說(shuō)，馨園有什么優(yōu)勢(shì)？ 廣東廣東. .深圳深圳 美麗365有規(guī)模和社區(qū)優(yōu)勢(shì)，錦繡江南也是規(guī)劃較齊全的項(xiàng)目，相對(duì)而言，馨園有什么特點(diǎn)，或是說(shuō)什么熱點(diǎn)可吸引人的？ 馨園在市內(nèi)哪兒有看樓專(zhuān)車(chē)？馨園在市內(nèi)哪兒有看樓專(zhuān)車(chē)？ 廣東廣東. .深圳深圳

11、我只看到華強(qiáng)北女人世界旁有一個(gè)展銷(xiāo)點(diǎn)，做的一般般 環(huán)境等都還可以,只是價(jià)格還是有點(diǎn)貴,個(gè)人認(rèn)為個(gè)人認(rèn)為30003000元是上限元是上限. . 網(wǎng)上言論網(wǎng)上言論 深圳搜房網(wǎng)深圳搜房網(wǎng)價(jià)值價(jià)值市場(chǎng)認(rèn)可價(jià)格的構(gòu)成市場(chǎng)認(rèn)可價(jià)格的構(gòu)成=地段均值地段均值+差異價(jià)值差異價(jià)值P=P0+K PK差異的形成：產(chǎn)品、營(yíng)銷(xiāo)、品牌差異的形成：產(chǎn)品、營(yíng)銷(xiāo)、品牌客戶(hù)認(rèn)同我們的產(chǎn)品客戶(hù)認(rèn)同我們的產(chǎn)品但是但是客戶(hù)體驗(yàn)與項(xiàng)目實(shí)質(zhì)產(chǎn)生偏差；客戶(hù)體驗(yàn)與項(xiàng)目實(shí)質(zhì)產(chǎn)生偏差；客戶(hù)沒(méi)有感受到項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)形成的區(qū)隔?？蛻?hù)沒(méi)有感受到項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)形成的區(qū)隔。我們沒(méi)有充分地展示項(xiàng)目?jī)r(jià)值。我們沒(méi)有充分地展示項(xiàng)目?jī)r(jià)值。關(guān)鍵關(guān)鍵項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)出現(xiàn)了問(wèn)題！項(xiàng)

12、目營(yíng)銷(xiāo)出現(xiàn)了問(wèn)題！1、售樓處、分展場(chǎng)包裝檔次與自身樓盤(pán)形象不相符；2、與爛尾樓沒(méi)有進(jìn)行區(qū)隔；3 3、看樓通道長(zhǎng)且缺乏包裝、影響項(xiàng)目形象；、看樓通道長(zhǎng)且缺乏包裝、影響項(xiàng)目形象；4 4、缺乏導(dǎo)示系統(tǒng)、客戶(hù)上門(mén)缺乏有效指引；、缺乏導(dǎo)示系統(tǒng)、客戶(hù)上門(mén)缺乏有效指引；5 5、園林沒(méi)有展示，價(jià)值顯現(xiàn)不充分；、園林沒(méi)有展示，價(jià)值顯現(xiàn)不充分；6 6、施工現(xiàn)場(chǎng)缺乏包裝，難以體現(xiàn)樓盤(pán)品質(zhì)；、施工現(xiàn)場(chǎng)缺乏包裝，難以體現(xiàn)樓盤(pán)品質(zhì)；現(xiàn)場(chǎng)包裝不充分；同時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)包裝不充分；同時(shí)，形象包裝也沒(méi)有彰顯樓盤(pán)氣質(zhì)，突出賣(mài)點(diǎn)形象包裝也沒(méi)有彰顯樓盤(pán)氣質(zhì)，突出賣(mài)點(diǎn)【 解 決 方 案 】我 們 的 對(duì) 策總總 攻攻 略略現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售推廣

13、策略推廣策略形象包裝形象包裝現(xiàn)場(chǎng)包裝現(xiàn)場(chǎng)包裝ACTION1ACTION1：銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)大變身銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)大變身v 原址改為接待咨詢(xún)處，一期會(huì)所設(shè)為售樓處；原址改為接待咨詢(xún)處，一期會(huì)所設(shè)為售樓處；v 售樓處重新裝飾整改，強(qiáng)化功能分區(qū)，加強(qiáng)售賣(mài)氣氛；售樓處重新裝飾整改，強(qiáng)化功能分區(qū)，加強(qiáng)售賣(mài)氣氛；v 會(huì)所前廣場(chǎng)增設(shè)露天咖啡座；會(huì)所前廣場(chǎng)增設(shè)露天咖啡座；ACTION2ACTION2：增強(qiáng)樣板房示范效應(yīng)增強(qiáng)樣板房示范效應(yīng)v 現(xiàn)有樣板房增設(shè)家私，增強(qiáng)品質(zhì)感現(xiàn)有樣板房增設(shè)家私，增強(qiáng)品質(zhì)感；v 增加別墅及增加別墅及townhouse樣板房各一套，充分展示產(chǎn)品品質(zhì)；樣板房各一套，充分展示產(chǎn)品品質(zhì)；ACTION3ACT

14、ION3：整改看樓通道整改看樓通道v 設(shè)置電平車(chē)兩部，方便客戶(hù)看樓；設(shè)置電平車(chē)兩部，方便客戶(hù)看樓；v 規(guī)劃看樓路線，將一期小區(qū)及規(guī)劃看樓路線，將一期小區(qū)及townhouse街區(qū)納入其中，街區(qū)納入其中，展示成熟高品質(zhì)社區(qū)；展示成熟高品質(zhì)社區(qū)；v 包裝看樓通道，分段設(shè)置園林小品；彰顯樓盤(pán)品質(zhì)；包裝看樓通道，分段設(shè)置園林小品；彰顯樓盤(pán)品質(zhì)；ACTION4ACTION4：完善導(dǎo)示系統(tǒng)完善導(dǎo)示系統(tǒng)路旗、指示牌便利客戶(hù)看樓，同時(shí)也是一種格調(diào)與品位滲透，路旗、指示牌便利客戶(hù)看樓，同時(shí)也是一種格調(diào)與品位滲透，顯示大盤(pán)的氣質(zhì)。顯示大盤(pán)的氣質(zhì)。ACTION5ACTION5：地盤(pán)包裝地盤(pán)包裝通過(guò)形象墻、條幅等包裝方

15、式進(jìn)行地盤(pán)包裝，完善施工現(xiàn)場(chǎng)管通過(guò)形象墻、條幅等包裝方式進(jìn)行地盤(pán)包裝，完善施工現(xiàn)場(chǎng)管理，鑄造優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)形象。理，鑄造優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)形象。ACTION6ACTION6：調(diào)整命名、重調(diào)整命名、重塑塑項(xiàng)目形象項(xiàng)目形象原有：馨園一期、山水天驕原有：馨園一期、山水天驕調(diào)整調(diào)整馨園一期、山水天驕（多層、小高層）馨園一期、山水天驕（多層、小高層）TownhouseTownhouse重新命名：重新命名：假日假日托樂(lè)嘉托樂(lè)嘉馨園馨園漾日居漾日居重塑項(xiàng)目形象重塑項(xiàng)目形象山水天驕：時(shí)尚全躍式山水天驕：時(shí)尚全躍式假日假日托樂(lè)嘉：北美經(jīng)典，居家度假托樂(lè)嘉：北美經(jīng)典，居家度假ACTION7ACTION7：調(diào)整廣告訴求調(diào)整廣告訴求

16、v 調(diào)整廣告訴求，以調(diào)整廣告訴求，以townhouse為主打形象，帶動(dòng)山水天驕銷(xiāo)售；為主打形象，帶動(dòng)山水天驕銷(xiāo)售；v 重新設(shè)計(jì)關(guān)口及售樓處廣告牌；重新設(shè)計(jì)關(guān)口及售樓處廣告牌；v 調(diào)整售樓處廣告牌擺放位置，使其面向民治大道增強(qiáng)昭示性；調(diào)整售樓處廣告牌擺放位置，使其面向民治大道增強(qiáng)昭示性；v 停止派發(fā)宣傳單張；停止派發(fā)宣傳單張；v 設(shè)計(jì)三折頁(yè)替換現(xiàn)有戶(hù)型單張：設(shè)計(jì)三折頁(yè)替換現(xiàn)有戶(hù)型單張：ACTION8ACTION8：完善宣傳物料準(zhǔn)備完善宣傳物料準(zhǔn)備v設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)DM直郵；直郵；v完善模型等展示工具，增加園林亮點(diǎn)，充分利用大師光環(huán)；完善模型等展示工具，增加園林亮點(diǎn)，充分利用大師光環(huán)；1 1P P：總體規(guī)

17、劃圖、增加園林設(shè)計(jì)的特色景點(diǎn)；總體規(guī)劃圖、增加園林設(shè)計(jì)的特色景點(diǎn)；2 2P P：已入伙的馨園一期人文環(huán)境展示已入伙的馨園一期人文環(huán)境展示/ /配套資源；配套資源；3 3P P：山水天驕（時(shí)尚全躍式），配合實(shí)景照片山水天驕（時(shí)尚全躍式），配合實(shí)景照片+ +戶(hù)型圖戶(hù)型圖4 4P P：假日假日托樂(lè)嘉（北美經(jīng)典，居家度假），配合實(shí)景照片托樂(lè)嘉（北美經(jīng)典，居家度假），配合實(shí)景照片+ +戶(hù)型戶(hù)型圖圖ACTION9ACTION9：物業(yè)管理展示物業(yè)管理展示v 提升物管檔次和服務(wù)，增加客戶(hù)信心及安全感；提升物管檔次和服務(wù)，增加客戶(hù)信心及安全感；v 現(xiàn)場(chǎng)可安排女保安，以增加親和力；現(xiàn)場(chǎng)可安排女保安，以增加親和力；

18、ACTION10ACTION10：采用采用VIPVIP卡積累客戶(hù)卡積累客戶(hù)VIPVIP選房卡選房卡前期積累客戶(hù)的成熟工具前期積累客戶(hù)的成熟工具購(gòu)卡者相關(guān)權(quán)益購(gòu)卡者相關(guān)權(quán)益優(yōu)先選房；優(yōu)先選房； 優(yōu)先獲取項(xiàng)目的銷(xiāo)售資料；優(yōu)先獲取項(xiàng)目的銷(xiāo)售資料；成功選房者相關(guān)權(quán)益成功選房者相關(guān)權(quán)益選房日享受最優(yōu)惠購(gòu)房折扣；選房日享受最優(yōu)惠購(gòu)房折扣； 抽獎(jiǎng)獲得額外優(yōu)惠；抽獎(jiǎng)獲得額外優(yōu)惠； 針對(duì)假日針對(duì)假日托樂(lè)嘉選擇：托樂(lè)嘉選擇：ACTION11ACTION11：調(diào)整推廣手法調(diào)整推廣手法v 翻新廣告牌，展示新形象；翻新廣告牌，展示新形象；v 設(shè)計(jì)并采用折頁(yè)，充分宣傳項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)和售賣(mài)氣氛；設(shè)計(jì)并采用折頁(yè)，充分宣傳項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)和

19、售賣(mài)氣氛；v 針對(duì)龍華客戶(hù)，選擇有線電視廣告；針對(duì)龍華客戶(hù)，選擇有線電視廣告；v 針對(duì)龍華、梅林、華強(qiáng)北客戶(hù)針對(duì)龍華、梅林、華強(qiáng)北客戶(hù)DM直郵發(fā)布直郵發(fā)布townhouse銷(xiāo)售信息；銷(xiāo)售信息；v 重新包裝關(guān)內(nèi)分展場(chǎng)，開(kāi)拓客戶(hù)渠道；重新包裝關(guān)內(nèi)分展場(chǎng)，開(kāi)拓客戶(hù)渠道；ACTION12ACTION12：加大促銷(xiāo)活動(dòng)力度加大促銷(xiāo)活動(dòng)力度v 多種現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)活動(dòng)（成交客戶(hù)）及節(jié)假日現(xiàn)場(chǎng)促銷(xiāo)活動(dòng)；多種現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)活動(dòng)（成交客戶(hù)）及節(jié)假日現(xiàn)場(chǎng)促銷(xiāo)活動(dòng)；v 客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)送管理費(fèi)；客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)送管理費(fèi)；v 竣工（或入伙）儀式；竣工（或入伙）儀式；v 周末及節(jié)假日現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)；周末及節(jié)假日現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)；用以制造賣(mài)場(chǎng)氣氛，積聚人氣，并吸引

20、周邊樓盤(pán)客戶(hù)，用以制造賣(mài)場(chǎng)氣氛，積聚人氣，并吸引周邊樓盤(pán)客戶(hù)，增加上門(mén)客戶(hù)數(shù)量。增加上門(mén)客戶(hù)數(shù)量。ACTION13ACTION13：規(guī)范現(xiàn)場(chǎng)解說(shuō)詞規(guī)范現(xiàn)場(chǎng)解說(shuō)詞v 根據(jù)功能分區(qū)，完善接待流程；根據(jù)功能分區(qū)，完善接待流程；v 確定銷(xiāo)售確定銷(xiāo)售200200問(wèn)，規(guī)范銷(xiāo)售人員現(xiàn)場(chǎng)解說(shuō)詞；問(wèn)，規(guī)范銷(xiāo)售人員現(xiàn)場(chǎng)解說(shuō)詞；例如：總體規(guī)劃布局、銷(xiāo)售時(shí)間、入伙時(shí)間、與梅花山莊例如：總體規(guī)劃布局、銷(xiāo)售時(shí)間、入伙時(shí)間、與梅花山莊的關(guān)系、對(duì)項(xiàng)目不利因素的解釋、物業(yè)管理以及產(chǎn)品問(wèn)題的關(guān)系、對(duì)項(xiàng)目不利因素的解釋、物業(yè)管理以及產(chǎn)品問(wèn)題ACTION14ACTION14：完善銷(xiāo)售控制及管理完善銷(xiāo)售控制及管理v 完善銷(xiāo)售規(guī)范、制度和流程；完善銷(xiāo)售規(guī)范、制度和流程；v 加強(qiáng)銷(xiāo)控管理，克服銷(xiāo)售不均勻狀況；加強(qiáng)銷(xiāo)控管理，克服銷(xiāo)售不均勻狀況；v 塑造專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍形象，提升項(xiàng)目形象；塑造專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍形象，提升項(xiàng)目形象；v 提供系統(tǒng)化的銷(xiāo)售管理