土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

1、土地估價(jià)報(bào)告第一局部摘要一、估價(jià)工程名稱(chēng)位于相思湖新區(qū)西莊路南側(cè)、西寧路路東側(cè)的畝土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估。二、委托估價(jià)方XX公司三、估價(jià)目的為了XX公司能滿足對(duì)土地的投資開(kāi)發(fā)需要， 依據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) ?城鎮(zhèn)土地估 價(jià) 規(guī)程?GB/T18508-2001 ，我們對(duì)委估土地使用權(quán)進(jìn)行估價(jià)， 提供委估對(duì)象在 估 價(jià)基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值參考依據(jù)。四、估價(jià)基準(zhǔn)日二O 一 O年三月十日。五、宗地的描述土地位置實(shí)際 用地 面積畝土地用途出讓年限規(guī)劃指標(biāo)要求各用途建 筑面積占 總建筑面 積的比例起始價(jià) 人民 幣容積 率建筑密 度綠地 率相思湖新 區(qū)西莊路 南側(cè)、西寧 路路東側(cè)城鎮(zhèn)住 宅、批發(fā) 零售城鎮(zhèn)住 宅：70年批發(fā)零

2、售：40年三30% 35%批發(fā)零售3%-5%，住宅 W 97%180萬(wàn)元/畝綜上，我們知道該宗地的一些具體情況，為此，我們尋找三個(gè)比擬的實(shí)例，采用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象無(wú)權(quán)屬瑕疵和限制下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。六、估價(jià)結(jié)果 估價(jià)人員對(duì)所搜集的資料進(jìn)行整理分析，對(duì)土地使用權(quán)價(jià)格采用市場(chǎng)法測(cè) 算，估價(jià)人員對(duì)所搜集的資料進(jìn)行整理分析，確定估價(jià)對(duì)象的國(guó)有出讓土地使用權(quán)價(jià)格為：土地價(jià)值總額：萬(wàn)元單位地價(jià)：萬(wàn)元/畝七、估價(jià)師簽名 第二局部 評(píng)估的過(guò)程待評(píng)估宗地為一塊空地， 面積為畝，要求評(píng)估其2021年3月10日的市場(chǎng)價(jià) 格。 我們通過(guò)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料， 選出3個(gè)交易實(shí)例作為比擬參照物， 交易實(shí)例 的

3、有關(guān) 情況如下表所示。交易實(shí)例比擬交易ABC被評(píng)估對(duì)象D坐落高新區(qū)魯班路延 長(zhǎng)線西側(cè)金浦路141-1號(hào)白沙大道南面相思湖新區(qū)西莊 路南側(cè)、西寧路 路東側(cè)用途住宅、批發(fā)零售住宅、商務(wù)金 融、批發(fā)零售住宅、批發(fā)零 售、商務(wù)金融辦公住宅、批發(fā)零售土地類(lèi)型熟地熟地熟地熟地價(jià)格萬(wàn)兀/畝16008650560面積由交易時(shí)間形狀不太規(guī)那么規(guī)那么規(guī)那么不太規(guī)那么地勢(shì)平坦平坦平坦平坦地質(zhì)普通普通普通普通剩余使用年限住70、售40住70、售40、商50住70、售40、商50住70、售40容積率建筑密度三38%40% 三 45%三25%W 30%綠地率仝25%20% W 25% 35% 35%備注住宅90平方米 以

4、下的住房面積 占開(kāi)發(fā)面積的 70%以上300米以上的高 層建筑無(wú)住宅90平方米 以下的住房面積 占開(kāi)發(fā)面積的60%以上1、 進(jìn)行交易情況修正 經(jīng)調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)交易實(shí)例的交易情況有什么特殊情況，均作為 正常交易看待。故無(wú)需修正。2、進(jìn)行交易時(shí)間修正根據(jù)調(diào)查，2021年12月以來(lái)，土地價(jià)格平均每月上漲 1%，那么：交易實(shí)例C交易 時(shí)間修正系數(shù)=104/100 =3、進(jìn)行區(qū)域因素修正 采用打分法，可參照下表的有關(guān)數(shù)據(jù)判斷。 根據(jù)各個(gè)區(qū)域的具 體情況進(jìn)行打分，以被評(píng)估對(duì)象的各個(gè)因素的分值為標(biāo)準(zhǔn)值， 即以打總分值處理，以下 為被評(píng)估對(duì)象的具體情況。區(qū)域因素標(biāo)準(zhǔn)分值說(shuō)明自然條件1010社會(huì)環(huán)境1010經(jīng)濟(jì)繁

5、華程度5分、周?chē)丝趶?fù)雜程度人口素質(zhì)5分街道條件1010大道、小道情況 5分，路況5分交通便捷度1010有幾條路通往3分、是否方便地使用各種交通工具3分、公車(chē)站遠(yuǎn)近及公車(chē)通達(dá)度4分離父通車(chē)站 點(diǎn)距離1010以被評(píng)估對(duì)象為標(biāo)準(zhǔn)20分鐘路程，右參照頭例路 程 在5分鐘內(nèi)加 10分以上，5 15分鐘內(nèi)加 5-10分，15-20分鐘加0-5分，超過(guò)被評(píng)估對(duì)象減分離市中心距離1010以被評(píng)估對(duì)象為標(biāo)準(zhǔn)15cm地圖上右右參照頭例5cm內(nèi)力口 20分以上，5 10cm內(nèi)力口 10-20分，10-15分鐘加0-10分，超過(guò)被評(píng)估對(duì)象減分根底設(shè)施1010交通、郵電、供水供電、商業(yè)效勞、科研與技術(shù)效勞、園林綠化、

6、環(huán)境保護(hù)、文化教育、衛(wèi)生事 業(yè)等市政公用 工程設(shè)施和公共生活效勞設(shè)施等。公共設(shè)施完 備狀況1010教育2分、商業(yè)2分、醫(yī)療2分、文化娛樂(lè)2分、銀 行 郵局等2分水、大氣、噪 音污染狀況55水2分、大氣1分、噪音2分周?chē)h(huán)境及 景觀1010環(huán)境：綠化環(huán)境 2分、居住舒適度 3分景觀：建筑美化度2分、自然美化度 3分規(guī)劃限制510綜合打分100100那么A地以被評(píng)估對(duì)象D為標(biāo)準(zhǔn)，具體打分情況如下:區(qū)域因素標(biāo)準(zhǔn)分值說(shuō)明自然條件1010社會(huì)環(huán)境10361、宗地四周比擬繁榮， 馬路對(duì)面有酒樓、 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、 小商鋪2、旁邊有勝天商都等住宅小區(qū)， 多為教師，人 口素質(zhì)高，有標(biāo)準(zhǔn)的治安、但人流大， 平安隱患

7、存在。街道條件1020大學(xué)路與魯班路的交叉處，是重要交通要道，路面寬敞平坦。交通便捷度10161、大學(xué)與魯班路、快環(huán)，出行方便2各種車(chē)輛自由出入3/20個(gè)站點(diǎn)，到各地都可離交通車(chē)站點(diǎn) 距離1018離公車(chē)站點(diǎn)大概十分鐘的距離；相比于被評(píng)估對(duì)象而言，距安吉站、北大站、飛機(jī)場(chǎng)等均較近。離市中心距離1027地圖上為厘米，是四塊地中最近的，離魯班路站點(diǎn) 只需20分鐘的車(chē)程根底設(shè)施1010通水通電通訊，根底設(shè)施完備公共設(shè)施完備 狀況1020宗地四周比擬成熟，公共設(shè)施比擬完備，有市場(chǎng)、中學(xué)、醫(yī)院、餐廳等設(shè)施缺乏之處在于離銀行比擬水、大氣、噪音 污染狀況54遠(yuǎn)大學(xué)路與魯班路的交叉處，附近物流公司公司，所以過(guò)往

8、車(chē)輛較多，噪音和空氣污染比擬大周?chē)h(huán)境及景觀1010周?chē)潜葦M大型的建筑物，建筑和規(guī)劃都比擬好； 臨可利江，種有蔬果，有綠色植物、視野較開(kāi)闊規(guī)劃限制55無(wú)綜合打分100176B地以被評(píng)估對(duì)象D為標(biāo)準(zhǔn)，具體打分情況如下:區(qū)域因素標(biāo)準(zhǔn)分值說(shuō)明自然條件1010社會(huì)環(huán)境1040南寧經(jīng)濟(jì)興旺地區(qū)，經(jīng)濟(jì)繁宋；周邊人口受教育 程度也高街道條件1016直接到該宗地的道路較窄只能并排兩輛轎車(chē)交通便捷度1020鄰近民族大道、竹溪大道，多條道路可到達(dá)、各 種交通工具皆可離父通車(chē)站 點(diǎn)距離1020到公交站點(diǎn)較近，且到南寧個(gè)車(chē)站、火車(chē)站、飛 機(jī)場(chǎng)較近離市中心距離1025在地圖上，離市中心為根底設(shè)施1010通水通電通訊，

9、根底設(shè)施完備公共設(shè)施完備狀況1030靠近五象廣場(chǎng)、民歌廣場(chǎng)、有學(xué)校、超市水、大氣、噪 音污染狀況55無(wú)周?chē)h(huán)境及 景觀1025附近為高級(jí)住宅區(qū)寫(xiě)字樓，靠近民歌廣場(chǎng)，環(huán)境較好規(guī)劃限制55無(wú)綜合打分100206C地以被評(píng)估對(duì)象D為標(biāo)準(zhǔn)，具體打分情況如下區(qū)域因素標(biāo)準(zhǔn)分值說(shuō)明自然條件1010無(wú)社會(huì)環(huán)境1020周?chē)莾蓚€(gè)住宅小區(qū)，普羅旺斯和江南新苑，白天幾乎無(wú)人，繁華度不夠，人口為此買(mǎi)房的人。街道條件1020規(guī)劃整齊完善，有馬路天橋，但普羅旺斯內(nèi)道路 相對(duì)窄，有點(diǎn)復(fù)雜交通便捷度1013公車(chē)路線僅有6路車(chē)，所處離繁華處較遠(yuǎn)，公車(chē)等久。離交通車(chē)站 點(diǎn)距離1015處于兩個(gè)站點(diǎn)中間，各需五分鐘離市中心距離102

10、1離市中心較遠(yuǎn)根底設(shè)施1010通水通電通訊，根底設(shè)施完備公共設(shè)施完 備狀況1020有生活必備的商店、 技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、衛(wèi)生效勞中心、 家 庭健康效勞中心、菜市、游泳池、停車(chē)場(chǎng)等，但是卻沒(méi)有郵局銀行和學(xué)校在附近水、大氣、噪 音污染狀況52處于快環(huán)通道，大車(chē)多，噪音大，較遠(yuǎn)處清晰可 見(jiàn)幾根大的工廠煙囪周?chē)h(huán)境及 景觀108近為普羅旺斯的高樓及社區(qū)內(nèi)風(fēng)景和街道，遠(yuǎn)景 可見(jiàn)工廠規(guī)劃限制55無(wú)綜合打分100144于是可以得到：交易實(shí)例A區(qū)域因素修正系數(shù)=100/176 =交易實(shí)例B區(qū)域因素修正系數(shù)=100/206 = 交易實(shí)例 C區(qū)域因素修正系數(shù)=100/144 =4、進(jìn)行個(gè)別因素修正(1)關(guān)于面積因素的修

11、正對(duì)土地而言，面積大些便于充分利用， 經(jīng)過(guò)分析確定， 面積因素使得待估 宗地 的價(jià)格會(huì)比 A、B 交易實(shí)例價(jià)格低 6%，估宗地的價(jià)格會(huì)比 C 交易實(shí)例 價(jià)格高 3%。 經(jīng)過(guò)計(jì)算得到面積修正系數(shù)為： ， 交易實(shí)例 A 的面積修正系 數(shù)=交易實(shí)例B的面積修正系數(shù)= 交易實(shí)例C的面積修正系數(shù)= 2關(guān)于容積率因素的修正: 經(jīng)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，土地的價(jià)格與容積率的關(guān)系是： 容積率增加，地價(jià)增加 2%。那么：交易實(shí)例A的容積率修正系數(shù)=100/140 =交易實(shí)例B的容積率修正系數(shù)=100/ =交易實(shí)例C的容積率修正系數(shù)=100/104 =個(gè)別因素修正系數(shù)計(jì)算如下：交易實(shí)例A的個(gè)別因素修正系數(shù)=

12、X =交易實(shí)例B的個(gè)別因素修正系數(shù)=X =交易實(shí)例C的個(gè)別因素修正系數(shù)=x =5. 計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格A = 1600 XXX=萬(wàn)兀 / 畝 B = 8650 XXX=萬(wàn)兀 / 畝C = 560 XXXX=萬(wàn)元 / 畝6. 采用算術(shù)平均法求得評(píng)估結(jié)果由于 B 實(shí)例的值為異常值， 應(yīng)予以剔除。其他結(jié)果相近， 那么取其平均值作為 評(píng)估 結(jié)果。故宗地 D 的評(píng)估結(jié)果為：待估宗地評(píng)估價(jià)值單價(jià)=總價(jià)=X=萬(wàn)元+ /2 =萬(wàn)兀 / 畝 待估宗地評(píng)估價(jià)值第三局部 土地估價(jià)結(jié)果一、估價(jià)依據(jù)根據(jù)?中華人民共和國(guó)土地管理法? 、?中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管 理 法?、?招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定? 國(guó)土資源部令第 3 9號(hào)等法律法規(guī)，并且委托估價(jià)方提供的相關(guān)資料和受托估價(jià)方掌握的有 關(guān)資料和估 價(jià)人員實(shí)地勘察、調(diào)查獲取的資料進(jìn)行估價(jià)。二、土地估價(jià)1 、估價(jià)原那么地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)遵循公開(kāi)、 公正、 公平的工作原那么， 同時(shí)應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和 選用 的估價(jià)方法，在估價(jià)過(guò)程中把握適用的經(jīng)濟(jì)原那么，遵循合法原那么 、最高 最正確使 用原那么、需要與供應(yīng)原那么、變動(dòng)原那么等原那么，使得在估價(jià)過(guò)程中，要按 照國(guó)家和 地方的有關(guān)規(guī)定， 恪守客觀、科學(xué)、 合法的原那么進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估。 做到評(píng)估 過(guò)程合理，評(píng)估方法科學(xué)，評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確，嚴(yán)格保守評(píng)估秘密。2 、估價(jià)方法 根據(jù)