如何處理開發(fā)商不具備預(yù)售資格糾紛

1、如何處理開發(fā)商不具備預(yù)售資格糾紛對(duì)于商品房預(yù)售的不法行為，國(guó)家出臺(tái)了相應(yīng)的制度條款，在一定程度上規(guī) 范了我國(guó)商品房預(yù)售行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，保障了購房者合法權(quán)益 起到了積極作用。那么，如何處理開發(fā)商不具備預(yù)售資格糾紛呢？下面，法律直通車為您介紹相關(guān)內(nèi)容?！景盖楹?jiǎn)介】2006年1月28日，甲房產(chǎn)開發(fā)公司與張XX簽訂購房合同，主要內(nèi)容為：1、 經(jīng)甲房產(chǎn)開發(fā)公司（甲方）與張XX（乙方）協(xié)商，張XX購買甲房產(chǎn)開發(fā)公司新鄉(xiāng)市 和平路與東大街交叉口西北角營(yíng)業(yè)樓一、二層共約1000平方米;2、甲方按一、二層每平方米（建筑面積）5千元售給張XX,共約500萬元（按實(shí)際建筑面積計(jì)算 結(jié)款）;3、乙方和

2、甲方簽訂合同之日起 5日內(nèi)先付甲方60萬元，2006年3月底二 以前乙方共付到500萬元，主體完工付70% o甲方交付乙方使用前，乙方余款 付清，甲方按國(guó)家規(guī)定與乙方簽訂正式合同文本。 甲方提供相關(guān)文件及協(xié)助乙方 辦理房產(chǎn)證（費(fèi)用乙方自理）；4、雙方必須認(rèn)真履行協(xié)議，乙方不能按協(xié)議時(shí)間付 款，甲方有權(quán)終止合同，造成的損失由違約方承擔(dān)。合同簽訂后，2006年1月31日張XX向甲房產(chǎn)開發(fā)公司交納60萬元，甲房產(chǎn)開發(fā)公司向其出具收據(jù)。內(nèi) 容為：“今收到張XX茹愛民的購房定金人民幣60萬元”。落款處為“張清新”。 同日，甲房產(chǎn)開發(fā)公司向張 XX出具承諾書一份，內(nèi)容為：甲房產(chǎn)開發(fā)公司保證 按法定程序?yàn)閺?/p>

3、XX辦理房產(chǎn)證手續(xù)及證件，并承諾房產(chǎn)質(zhì)量達(dá)到國(guó)家規(guī)定質(zhì)量 標(biāo)準(zhǔn)。2006年2月3日，雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議一份，主要內(nèi)容是對(duì)所購房屋水電 / 及其他設(shè)施部分作了約定。2006年3月16日，甲房產(chǎn)開發(fā)公司張清新向張 XX 出具一份“乙方提出問題”函，該函記載的內(nèi)容為：“1、南側(cè)東關(guān)大街土地使用證未按規(guī)定征購夠，張XX有后顧之憂，本條情況屬實(shí)，甲房產(chǎn)開發(fā)公司退還 本金及利息，如辦不成購房協(xié)議不成立；2、建筑面積張XX提出疑問;3、甲房產(chǎn) 開發(fā)公司完成張XX的房產(chǎn)證手續(xù)（乙方出費(fèi)用），如整棟出現(xiàn)問題影響張XX使用 造成損失，甲房產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)。張 XX所提問題第一條三日內(nèi)答復(fù)，第三條甲 房產(chǎn)開發(fā)公司承諾，

4、第二條雙方以國(guó)家規(guī)定合理解決。至此，雙方產(chǎn)生糾紛，張 XX未在3月底前給付甲房產(chǎn)開發(fā)公司第二期房款，甲房產(chǎn)開發(fā)公司2006年4月 以招售（租）廣告的形式招售（租）該樓房（含一、二層樓）。2006年6月6日被告 與澳門XX公司集團(tuán)有限公司簽訂房屋租賃合同，將該房屋租賃給該公司。另外，張XX購買甲房產(chǎn)開發(fā)公司的房產(chǎn)系2000年11月新鄉(xiāng)市計(jì)劃委員會(huì) 批準(zhǔn)的2000年房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目之一，該開發(fā)項(xiàng)目的申請(qǐng)人為乙房產(chǎn)公司。2001年7月5日，乙房產(chǎn)公司與甲房產(chǎn)開發(fā)公司簽訂協(xié)議書一份， 該協(xié)議主要約定乙 房產(chǎn)公司以198萬元的價(jià)款將該宗土地畝及開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給甲房產(chǎn)開發(fā)公司， 2001年7月11日、9月30

5、日，甲房產(chǎn)開發(fā)公司分別付給乙房產(chǎn)公司預(yù)付款 50 萬元、40萬元。但2006年1月21日、2月6日、2月9日的國(guó)有土地使用證、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證、固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目投資許可證均辦理在乙房產(chǎn)公司名下， 2006年6月17日、6月28日，甲房產(chǎn)開發(fā)公司才在新鄉(xiāng)市國(guó)土資源局、' 新鄉(xiāng)市 城市規(guī)劃局分別辦理了在其名下的國(guó)有土地使用證及建設(shè)工程規(guī)劃許可證。但在整個(gè)建房過程中，甲房產(chǎn)開發(fā)公司未辦理商品房預(yù)售許可證?！痉ㄔ号袥Q】新鄉(xiāng)市中級(jí)人民法院一審認(rèn)為，甲房產(chǎn)開發(fā)公司與張XX簽訂的購房合同，系預(yù)約性質(zhì)的商品房認(rèn)購合同，雙方對(duì)此均予以認(rèn)可。該合同系雙方當(dāng)事人的真 實(shí)意思表示，不違反相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，

6、為有效合同。在合同履行過程中，張 XX向甲房產(chǎn)開發(fā)公司交納第一期房屋預(yù)付款 60萬元時(shí)，將其變更為定金，系雙 方對(duì)合同的變更。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法 律若干問題的解釋第四條之規(guī)定“出賣人通過認(rèn)購、 訂購、預(yù)訂等方式向買受 人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的， 如果因當(dāng)事人一方因未能訂立商品 房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事 由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！北景钢?， 甲房產(chǎn)開發(fā)公司在簽訂購房合同時(shí)， 并未取得該開發(fā)項(xiàng)目的一切合法手續(xù)，/在甲 房產(chǎn)開發(fā)公司未向張二 XX出具具有開發(fā)此項(xiàng)目資格合法

7、手續(xù)的情況下， 張XX有足 夠的理由相信其可能喪失辦理房產(chǎn)證手續(xù)的能力，不具備簽訂正式房屋買賣合同 的條件，故張XX據(jù)此行使不安抗辯權(quán)拒絕支付第二期房款并無不當(dāng)。故甲房產(chǎn) 開發(fā)公司應(yīng)承擔(dān)未能履行商品房買賣合同義務(wù)雙倍返還張XX定金的民事責(zé)任?！抉R鞍山知名房產(chǎn)糾紛律師】1、2006年1月28日，甲房產(chǎn)開發(fā)公司與張XX簽訂購房合同時(shí)，合同中的 房屋尚處在建設(shè)之中，甲房產(chǎn)開發(fā)公司尚未取得土地使用權(quán)證和建設(shè)工程規(guī)劃許 可證，不符合中華人民共和國(guó)商品房銷售管理辦法 第三條與第七條所稱商品 房現(xiàn)售的條件，所以甲房產(chǎn)開發(fā)公司與張XX簽訂的購房合同是商品房預(yù)售合同。2、中華人民共和國(guó)城市商品房預(yù)售管理辦法第六

8、條規(guī)定：未取得 商品房預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。最高人民法院關(guān)于審理商品 房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 第二條規(guī)定：“出賣人未取得商 品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售許可合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無 效，”。根據(jù)上述規(guī)定，應(yīng)該認(rèn)定 2006年1月28日甲房產(chǎn)開發(fā)公司與張 XX簽訂的購房合同為無效合同?；诼男兄骱贤追慨a(chǎn)開發(fā)公司與張XX就60 萬元的定金的約定因此也無效。中華人民共和國(guó)合同法第五十八條規(guī)定：合 同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有 必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失， 雙 方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各

9、自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。根據(jù)上述規(guī)定，因甲房產(chǎn)開發(fā)公司沒 有取得商品房預(yù)售許可證，對(duì)該購房合同的無效，負(fù)有主要過錯(cuò)，因此甲房產(chǎn)開 發(fā)公司應(yīng)承擔(dān)返還60萬元，但不應(yīng)該適用定金責(zé)任。2、中華人民共和國(guó)城市商品房預(yù)售管理辦法第六條規(guī)定：未取得 商品房預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解 釋第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房 預(yù)售許可合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，”。根據(jù)上述規(guī)定,應(yīng)該認(rèn)定2006年1月28日甲房產(chǎn)開發(fā)公司與張XX簽訂的 購房合同為無效合同。基于履行主合同，甲房產(chǎn)開發(fā)公司與張XX就60萬元的定 金的約定因此也無效。中華人民共和國(guó)合同法第五十八條規(guī)定：合同無效或者被撤銷后，因該 合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。 有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。根據(jù)上述規(guī)定，因甲房產(chǎn)開發(fā)公司沒有取得商品房預(yù)售許可證， 對(duì)該購房合