二手房過(guò)戶必須注意的三大細(xì)節(jié)

1、購(gòu)買二手房，戶口問(wèn)題是關(guān)鍵。對(duì)此，業(yè)內(nèi)專家提醒市民，如果原業(yè)主戶 口尚未遷出，購(gòu)房者的戶口就無(wú)法遷入，而買賣結(jié)束后要辦理相關(guān)手續(xù)會(huì)更加 復(fù)雜。細(xì)節(jié) 1：查詢戶籍狀況在交易之前，買家需要到當(dāng)?shù)嘏沙鏊罢畬?duì)外服務(wù)窗口查詢戶籍狀況。房屋戶籍通常是由該房屋所在地派出所管理，一般情況下，派出所會(huì)要求 戶主本人調(diào)取戶籍材料，買家可以要求同賣家一起到派出所調(diào)閱。這個(gè)程序最 好在交易前完成，一旦遷戶有問(wèn)題，買家可以拒絕購(gòu)買。細(xì)節(jié) 2：核實(shí)相關(guān)證件買二手房時(shí)，買家可要求賣家出示戶口本，自己復(fù)印后留存戶口復(fù)印件， 以確認(rèn)房子的戶籍狀況。細(xì)節(jié) 3：明確違約責(zé)任在簽訂買賣合同時(shí)，可在合同上注明相關(guān)條款，買家主要把握

2、兩點(diǎn)：一是 付款的時(shí)間，買家只有在確認(rèn)所購(gòu)房屋中的全部戶口遷出時(shí)，才可以付清全部 的購(gòu)房款；二是明確了違約責(zé)任，就可免除買家在損害方面的舉證責(zé)任，就不 必在訴訟中搜集證據(jù)證明自己所遭受的損害。房產(chǎn)過(guò)戶是買方取得、賣方失去 房產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的分界點(diǎn)，需要買賣雙方共同辦理互相配合。在這里給大家介紹 一些辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)的注意事項(xiàng)，供大家在買二手房時(shí)做個(gè)參考，以便買房 更輕松。注意事項(xiàng)辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)所需要的文件資料賣方所需文件： 1、身份證明 （外地戶口需暫住證 ）;2、房產(chǎn)證 ;3、網(wǎng)簽的房屋 買賣協(xié)議 ;4、稅費(fèi)繳納證明。買方所需文件： 1、身份證明 （外地戶口需暫住證 ）;2、網(wǎng)簽的房屋買賣協(xié)

3、議;3、稅費(fèi)繳納證明。辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)所需要的時(shí)間過(guò)戶之后，房產(chǎn)即登記在買方名下，但領(lǐng)取房產(chǎn)證還需要等一段時(shí)間。這 段時(shí)間根據(jù)不同辦理機(jī)關(guān)，時(shí)間也不一樣，一般在 7 個(gè)工作日左右，其中海淀 區(qū)建委最快，只需一天時(shí)間，有些房屋需要到市建委辦理土地證，則全部辦證 時(shí)間需要 40 天左右。本人不能到場(chǎng)辦理過(guò)戶手續(xù)的可以委托別人辦理如果買賣雙方的當(dāng)事人不能到場(chǎng)辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，法律規(guī)定可以委托他 人代為辦理，賣方委托他人辦理必須提供經(jīng)過(guò)公證機(jī)關(guān)公證的委托書(shū)，買方可 以手寫(xiě)一份委托書(shū)，寫(xiě)明委托權(quán)限和時(shí)間，可以不辦理公證手續(xù)。在建委辦理了過(guò)戶手續(xù)，卻遲遲拿不到房產(chǎn)證怎么辦 ?在極特殊情況下，買賣雙方在建委

4、正常辦理了房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，但買方在規(guī) 定的時(shí)間卻領(lǐng)不到房產(chǎn)證，這時(shí)買方必須高度警惕，應(yīng)當(dāng)立即向發(fā)證機(jī)關(guān)問(wèn)明 情況。如果是因?yàn)榘l(fā)證機(jī)關(guān)需要完善手續(xù)修改數(shù)據(jù)，延遲一段時(shí)間發(fā)證，這種 情況買方可以放心等待。如果屬于虛假交易、不能辦理房產(chǎn)證的情況，應(yīng)當(dāng)立即采取司法手段切實(shí) 保護(hù)自己的合法利益。實(shí)踐中絕大多數(shù)延遲發(fā)證，是因?yàn)榻ㄎ枰晟剖掷m(xù)、 修改數(shù)據(jù)。辦理過(guò)戶手續(xù)后不能領(lǐng)到房產(chǎn)證的情況極為罕見(jiàn)。房產(chǎn)過(guò)戶后由銀行放款，不需要買方另行授權(quán)以貸款方式支付房款，銀行放款的時(shí)間在辦理房產(chǎn)過(guò)戶之后。這樣就可能 出現(xiàn)這種局面，即一旦辦完過(guò)戶，銀行又因故拒絕放款，房主將面房、錢兩空 的尷尬境地。事實(shí)上，這種情況是不會(huì)出

5、現(xiàn)的，這是因?yàn)殂y行在房產(chǎn)過(guò)戶后放 款不需要買方簽字授權(quán)，就可以將房款直接放至房主的賬戶內(nèi)，銀行在這里起 到一種保障作用，保護(hù)買賣雙方的利益。銀行放款有兩種模式，一是依據(jù)過(guò)戶資料 （契稅完稅證明和領(lǐng)取房產(chǎn)證的通 知）放款 ;二是依據(jù)抵押材料 （他項(xiàng)權(quán)利證書(shū) ）放款。第二種模式更快捷方便，但需 要擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保才能操作。政策性住房如經(jīng)濟(jì)適用房和房改房中央產(chǎn)房注意事項(xiàng)政策性住房如經(jīng)濟(jì)適用房和房改房中央產(chǎn)房在辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)有一些限制 性規(guī)定，不滿足規(guī)定條件不能辦理過(guò)戶手續(xù)。買賣雙方需要提前溝通情況，切 實(shí)消除過(guò)戶障礙，防止一切手續(xù)辦完才發(fā)現(xiàn)不能辦理過(guò)戶，給雙方帶來(lái)巨大損 失。其他相關(guān)注意事項(xiàng)現(xiàn)行政策

6、規(guī)定滿兩年的普通住房可以免營(yíng)業(yè)稅，滿五年可以免所得稅。有 些當(dāng)事人為節(jié)省一些費(fèi)用，約定數(shù)年后再辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。這種做法危害極 大，一旦出現(xiàn)糾紛，后悔莫及，不應(yīng)提倡，不要因小失大。當(dāng)然如果買賣雙方 有深厚的親友關(guān)系除外。程序步驟1買二手房最后一道程序就是交房，盡管交房在二手房交易手續(xù)里并不占特 別重要的地位，但如果沒(méi)有注意交房時(shí)的一些細(xì)節(jié)問(wèn)題，同樣會(huì)引起許多糾紛 和后遺癥。同時(shí)，交房還意味著對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，下家只有在取得了權(quán)利占 有（取得房地產(chǎn)權(quán)證 ）和轉(zhuǎn)移占有 （交房 ）后，才能取得房屋的全部權(quán)利，買賣程序 至此才全部結(jié)束。歸綱起來(lái)，大家在二手房交房時(shí)要注意以下的細(xì)節(jié)問(wèn)題：2設(shè)施設(shè)備清點(diǎn)由

7、于二手房一般都被上家裝修和使用過(guò)，而在出售時(shí)對(duì)裝修和一些設(shè)備通 常都是贈(zèng)送的，因此，應(yīng)當(dāng)在簽訂房地產(chǎn)買賣合同時(shí)，就將設(shè)施設(shè)備的品牌、 成色以及能否正常使用寫(xiě)清楚，交房時(shí)按照合同約定清點(diǎn)。這些設(shè)施設(shè)備一般 有：空調(diào)、抽油煙機(jī)、熱水器、燈具，分別注明數(shù)量和品牌。3水、電、煤清點(diǎn)及過(guò)戶雙方一同至自來(lái)水公司、電力公司、煤氣公司辦理過(guò)戶手續(xù)，并向工作人 員詢問(wèn)有無(wú)其他欠費(fèi)，如有則要求上家補(bǔ)交。然后，雙方再根據(jù)最后一期繳費(fèi) 單據(jù)上載明的數(shù)字和房屋表具上的差額，根據(jù)單價(jià)進(jìn)行結(jié)算。特別要注意在辦 理過(guò)戶手續(xù)時(shí)一定要向工作人員詢問(wèn)上家的欠費(fèi)，這些欠費(fèi)可能是上家以前拖 欠的費(fèi)用及滯納金 （滯納金一般按日千分之三算

8、，累計(jì)起來(lái)相當(dāng)高 ）。4電話、寬帶過(guò)戶雙方到電信公司辦理電話過(guò)戶手續(xù)，也要詢問(wèn)工作人員有無(wú)欠費(fèi)。5有線電話過(guò)戶上家持開(kāi)戶卡，雙方至交費(fèi)處辦理更名手續(xù)，同樣要結(jié)清欠費(fèi)。6維修基金過(guò)戶一般上家都贈(zèng)送維修基金，至物業(yè)公司辦理更名手續(xù)即可。7物業(yè)服務(wù)費(fèi)結(jié)清下家陪同上家至物業(yè)公司處辦理物業(yè)更名手續(xù)時(shí)交納，一般由上家交至交 房當(dāng)月，交房次月開(kāi)始由下家交納。8戶口遷移雙方可一同至房屋所在地派出所詢問(wèn)房屋內(nèi)的戶口情況。如仍有戶口，下 家可根據(jù)買賣合同合同約定追究上家責(zé)任。9清點(diǎn)鑰匙上家交給下家的鑰匙包括：房間鑰匙、單元大門鑰匙、防盜門鑰匙、信箱 鑰匙等，下家應(yīng)當(dāng)分門別類保管。10結(jié)清尾款在以上八項(xiàng)均過(guò)戶及結(jié)算完畢后，將買賣合同約定的尾款在扣除下家代上 家支付的費(fèi)用后，余額為下家實(shí)際應(yīng)付款項(xiàng)。上家收款后應(yīng)出具收條并注明 部房款已結(jié)清 ”字樣。11簽署房屋交接書(shū)房屋交接書(shū)應(yīng)將上述九個(gè)方面的內(nèi)容以文字的形式固定下來(lái)，一式二 份，雙方各執(zhí)一份。簽署房屋交接書(shū)的法律后果是上家將符合買賣合同約定的 房屋交付給下家，交房的時(shí)間點(diǎn)也就是簽署房屋交接書(shū)的時(shí)間點(diǎn)。如果不簽， 雙方將來(lái)可能會(huì)對(duì)何時(shí)才算是交房時(shí)間產(chǎn)生爭(zhēng)議，進(jìn)而影響到