綠城房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)分析報(bào)告(共7頁(yè))

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上科綠城房地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)務(wù)分析報(bào)告一 企業(yè)簡(jiǎn)介(一)企業(yè)概況綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，國(guó)內(nèi)知名的房地產(chǎn)企業(yè)之一，專(zhuān)注開(kāi)發(fā)系列城市優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)品，具有國(guó)家一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，公司總部設(shè)在浙江省杭州市。綠城成立于1995年，2005年轉(zhuǎn)制為外商獨(dú)資企業(yè)，是香港上市公司綠城中國(guó)控股有限公司（股票代碼：3900）的全資子公司。 歷經(jīng)15年的發(fā)展，綠城已轄有70多家成員企業(yè)，擁有員工2600余人，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)足跡遍及浙江省內(nèi)的杭州、寧波、溫州、湖州、紹興市、舟山、臺(tái)州、臨安、桐廬、淳安、海寧、德清、長(zhǎng)興、上虞、紹興縣、新昌、象山、慈溪、諸暨以及國(guó)內(nèi)北京、上海、合肥、長(zhǎng)沙、青島、濟(jì)南、南京、無(wú)錫、南通

2、、鄭州、烏魯木齊、海南陵水、大連等30多個(gè)城市。至2008年12月底，在建、待建項(xiàng)目達(dá)76個(gè)，總占地面積2002.6萬(wàn)平方米，總建筑面積2643萬(wàn)平方米。 綠城專(zhuān)注于高品質(zhì)物業(yè)的開(kāi)發(fā)，住宅產(chǎn)品類(lèi)型不斷豐富和完善，已形成以杭州桂花城為代表的多層公寓系列、以杭州綠園、春江花月為代表的高層公寓系列、以杭州九溪玫瑰園、桃花源為代表的別墅系列，以北京御園為代表的平層官邸系列、以杭州翡翠城為代表的大型社區(qū)系列、以溫州鹿城廣場(chǎng)為代表的城市綜合體系列，同時(shí)涉及高星級(jí)酒店、寫(xiě)字樓、學(xué)校等公建項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。自1996年以來(lái)，綠城歷年房產(chǎn)銷(xiāo)售額名列浙江省同行業(yè)前茅，2008年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額151.8億元。 （二）股本結(jié)構(gòu)

3、窗體底端變動(dòng)日期2010-06-302009-12-292009-06-302008-12-312008-06-19公告日期2010-08-102009-12-262009-08-042009-03-102008-06-05變動(dòng)原因定期報(bào)告其它上市定期報(bào)告定期報(bào)告送、轉(zhuǎn)股總股本.022萬(wàn)股.022萬(wàn)股.022萬(wàn)股.022萬(wàn)股.022萬(wàn)股流通股流通A股.991萬(wàn)股.491萬(wàn)股.491萬(wàn)股.765萬(wàn)股.831萬(wàn)股高管股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股限售A股2417.484萬(wàn)股2415.984萬(wàn)股28815.984萬(wàn)股29003.71萬(wàn)股26639.643萬(wàn)股流通B股.547萬(wàn)股.547萬(wàn)股.547

4、萬(wàn)股.547萬(wàn)股流通H股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股國(guó)家股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股國(guó)有法人股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股境內(nèi)法人股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股境內(nèi)發(fā)起人股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股募集法人股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股 一般法人股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股戰(zhàn)略投資者持股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股 基金持股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股轉(zhuǎn)配股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股內(nèi)部職工股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股優(yōu)先股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股0萬(wàn)股二 企業(yè)財(cái)務(wù)分析（一） 償債能力分析 能否到期償債是企業(yè)生存的根本問(wèn)題, 償債能力是決定企

5、業(yè)財(cái)務(wù)狀況的重要因素之一。下面從短期和長(zhǎng)期兩個(gè)方面來(lái)分析綠城的償債能力。1. 短期償債能力分析（見(jiàn)下表）200420052006200720082009流動(dòng)比率1.991.992.512.132.141.83速動(dòng)比率0.530.370.570.320.730.46現(xiàn)金比率0.142-0.2080.2660.178在短期償債能力的分析中, 流動(dòng)比率是一個(gè)重要指標(biāo), 近年來(lái)該指標(biāo)呈波浪式變動(dòng)趨勢(shì), 07 年流動(dòng)比率降低源于短期借款的增加, 08 年的回款情況良好使其上升, 09年降低0.58, 但仍然高于同年行業(yè)0.539 的平均水平。由于存貨存在銷(xiāo)售及壓價(jià)的風(fēng)險(xiǎn), 且房地產(chǎn)行業(yè)存在存貨比例高的特

6、點(diǎn), 因此速動(dòng)比率比流動(dòng)比率更具有參考價(jià)值。07年綠城經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大、項(xiàng)目?jī)?chǔ)備增加的同時(shí)也使短期借款、應(yīng)付賬款等流動(dòng)負(fù)債增加, 因此指標(biāo)在07 年降低了0.28, 08 年銷(xiāo)售情況向好, 比率上升有所上升, 09 年再次低于同年行業(yè)平均值。究其原因, 房地產(chǎn)企業(yè)在收到預(yù)售的樓款時(shí)只能計(jì)入流動(dòng)負(fù)債中的預(yù)收賬款, 相應(yīng)的存貨尚不能結(jié)轉(zhuǎn), 由于預(yù)售樓宇增加, 09 年流動(dòng)負(fù)債中預(yù)收賬款比去年增長(zhǎng)3 倍, 綠城的償債能力因而得以提高, 但反映在財(cái)務(wù)指標(biāo)上, 則流動(dòng)負(fù)債增加, 速動(dòng)比率下降。以上兩比率均處于行業(yè)中上游水平。再來(lái)關(guān)注反映經(jīng)營(yíng)成果償還短期債務(wù)的能力的現(xiàn)金流動(dòng)比率, 其現(xiàn)金償債能力較弱, 但近年

7、來(lái)呈上升趨勢(shì)。07年房地產(chǎn)項(xiàng)目支出增多, 比率為負(fù), 09年有所下降, 但該年流動(dòng)負(fù)債結(jié)構(gòu)有所變化, 流動(dòng)負(fù)債中預(yù)收賬款增長(zhǎng)較多,但沒(méi)有償債壓力。就本行業(yè)來(lái)說(shuō), 綠城短期償債能力較好, 且逐步提高,但應(yīng)重視現(xiàn)金為王的原則, 加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理。2. 長(zhǎng)期償債能力(1) 資本資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析。為保證長(zhǎng)期債務(wù)的安全性, 企業(yè)必須由有較為合理的資本結(jié)構(gòu)。從圖1、圖2 來(lái)看, 資產(chǎn)中流動(dòng)資產(chǎn)比重大, 且大致呈上升趨勢(shì), 高于行業(yè)平均比重; 大部分流動(dòng)資產(chǎn)由長(zhǎng)期籌資而得, 風(fēng)險(xiǎn)較小, 屬穩(wěn)健型資本資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。 圖1 圖2資產(chǎn)分析: 資產(chǎn)中長(zhǎng)期投資, 無(wú)形資產(chǎn)和固定資產(chǎn)比重較小, 波動(dòng)幅度不大。在流動(dòng)資產(chǎn)中, 存

8、貨占據(jù)相當(dāng)大的比重。預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款隨業(yè)務(wù)量增長(zhǎng)而有所增長(zhǎng), 同時(shí)貨幣資金量有所上升。原因是房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn): 首先, 企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定, 房地產(chǎn)企業(yè)在收到客戶(hù)的預(yù)售房款后并不能將存貨結(jié)轉(zhuǎn)到主營(yíng)業(yè)務(wù)成本, 只能待客戶(hù)入住和簽訂樓宇銷(xiāo)售合同且主要風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移時(shí), 才能確認(rèn)收入并結(jié)轉(zhuǎn)成本, 因此, 房地產(chǎn)企業(yè)往往有很大的存貨余額; 其次, 對(duì)于寫(xiě)字樓項(xiàng)目,付款方式多為分期付款, 所以寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售會(huì)給企業(yè)帶來(lái)大量的應(yīng)收賬款。具體到綠城, 除了具有房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)以外, 這也是其在近3 年的戰(zhàn)略擴(kuò)張中不斷增加儲(chǔ)備的結(jié)果。近3 年存貨的結(jié)構(gòu)質(zhì)量有所提高, 但應(yīng)持續(xù)注意做好存貨的管理和銷(xiāo)售工作, 提高資產(chǎn)質(zhì)量

9、。關(guān)于應(yīng)收賬款, 由于其核心業(yè)務(wù)是商業(yè)住宅, 所以應(yīng)收賬款在流動(dòng)資產(chǎn)中比重不大且近兩年來(lái)有所下降, 可能是收款工作開(kāi)展順利。負(fù)債結(jié)構(gòu)分析: 流動(dòng)負(fù)債結(jié)構(gòu): 在借款中, 短期借款占很大部分,但近年在資產(chǎn)中所占比重有所降低, 說(shuō)明其融資結(jié)構(gòu)變化, 對(duì)短期借款有所控制, 且短期借款一般采用抵押或擔(dān)保的方式取得,這是短期融資門(mén)檻提高的一個(gè)必然反應(yīng)。應(yīng)付賬款比重上升主要由于業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大, 也可能是商業(yè)信譽(yù)增強(qiáng)使其可以延遲付款或者是可能是其資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問(wèn)題, 應(yīng)引起重視。長(zhǎng)期負(fù)債結(jié)構(gòu):長(zhǎng)期借款近年急劇上升, 說(shuō)明企業(yè)開(kāi)始注重長(zhǎng)期負(fù)債的融資方式, 同時(shí)也可以看出近階段萬(wàn)科對(duì)于資金需求的迫切。整體負(fù)債結(jié)構(gòu)有

10、從短期負(fù)債融資逐漸轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期負(fù)債融資變化趨勢(shì)。在長(zhǎng)期償債能力的分析中, 資產(chǎn)負(fù)債率反映了債權(quán)人受保護(hù)的程度, 是一項(xiàng)重要指標(biāo)。綠城近年來(lái)進(jìn)行了規(guī)模較大的股權(quán)融資和債券融資, 但仍保持著的穩(wěn)健的資產(chǎn)負(fù)債率, 為更大程度地利用財(cái)務(wù)杠桿提供了空間, 這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)尤為重要。( 2) 資金成本與現(xiàn)金債務(wù)總額比率圖3可見(jiàn), 綠城的融資成本呈上升趨勢(shì)。主要原因是國(guó)家政策的變化, 這將是未來(lái)行業(yè)發(fā)展的整體趨勢(shì)。而現(xiàn)金債務(wù)總額比率反映了公司最大的付息能力, 只要能按時(shí)付息就能借新債換舊債, 維持債務(wù)能力。但綠城用經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金來(lái)償還債務(wù)的能力不穩(wěn)定。 圖3綜上所述, 金融政策的變化, 對(duì)融資渠道的拓展提出了更高的要求

11、, 土地政策的變化, 也進(jìn)一步增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求, 信貸門(mén)檻上升、信貸空間收緊是必然趨勢(shì)。企業(yè)面臨資金緊張的壓力和過(guò)度依賴(lài)銀行信貸即以短期貸款為主的不確定風(fēng)險(xiǎn), 有效解決多渠道融資, 改善負(fù)債結(jié)構(gòu)成為新的挑戰(zhàn)。（二） 營(yíng)運(yùn)能力分析營(yíng)運(yùn)能力體現(xiàn)了企業(yè)運(yùn)用資產(chǎn)的能力, 資產(chǎn)運(yùn)用效率高, 則可以用較少的投入獲取較高的收益。下面從長(zhǎng)期和短期兩方面來(lái)分析萬(wàn)科的營(yíng)運(yùn)能力:1. 短期資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力( 1) 存貨周轉(zhuǎn)率。存貨對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)變化具有特殊的敏感性, 控制失敗會(huì)導(dǎo)致成本過(guò)度, 作為綠城的主要資產(chǎn), 存貨的管理更是舉足輕重。由于綠城業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大, 存貨規(guī)模增長(zhǎng)速度大于其銷(xiāo)售增長(zhǎng)的速度, 因此存貨

12、的周轉(zhuǎn)率逐年下降若該指標(biāo)過(guò)小, 則發(fā)生跌價(jià)損失的風(fēng)險(xiǎn)較大,但綠城的銷(xiāo)售規(guī)模也保持了較快的增長(zhǎng), 在業(yè)務(wù)量擴(kuò)大時(shí), 存貨量是充足貨源的必要保證, 且存貨中擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和已完工產(chǎn)品比重下降, 在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品比重大幅上升, 存貨結(jié)構(gòu)更加合理。因此, 存貨周轉(zhuǎn)率的波動(dòng)幅度在正常范圍, 但仍應(yīng)提高存貨管理水平和資產(chǎn)利用效率, 注重獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目, 加快項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)速度, 提高資金利用效率, 充分發(fā)揮規(guī)模效應(yīng), 保持適度的增長(zhǎng)速度。( 2) 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率。7 年來(lái)綠城的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率有了較大幅度的上升( 見(jiàn)表) , 原因是主營(yíng)業(yè)務(wù)的大幅上升,較嚴(yán)格的信用政策和收賬政策的有效實(shí)施。年份20062007200820

13、09應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率13.9016.0023.7628.07 3.長(zhǎng)期資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率急劇上升是由處置、核銷(xiāo)部分固定資產(chǎn)及近年來(lái)主營(yíng)業(yè)務(wù)量的大幅增長(zhǎng)所致, 說(shuō)明萬(wàn)科保持了高度的固定資產(chǎn)利用率和管理效率, 同時(shí)也反映了其固定資產(chǎn)與主要業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)度不高?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率取決于每一項(xiàng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的高低, 該指標(biāo)( 見(jiàn)下表) 近年的下降趨勢(shì)主要是由于存貨周轉(zhuǎn)率的下降, 但其毛利率, 應(yīng)收賬款和固定資產(chǎn)利用率的提高使其下降幅度較小, 萬(wàn)科要提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率, 必須改善存貨的管理。年份2006200720082009總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.620.690.600.57 總的來(lái)說(shuō), 綠城的資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)能力較強(qiáng), 尤其是

14、其應(yīng)收賬款、固定資產(chǎn)的營(yíng)運(yùn)能力非常優(yōu)秀, 堪稱(chēng)行業(yè)典范。但近年來(lái)的土地儲(chǔ)備和在建工程的增多, 存貨管理效率下降較為明顯, 因此造成了總資產(chǎn)管理效率降低, 管理層應(yīng)關(guān)注存貨的管理。（三） 盈利能力分析盈利能力關(guān)系投資者的回報(bào), 是債權(quán)人收回債權(quán)的根本保障, 是企業(yè)至關(guān)重要的能力。1. 期間費(fèi)用分析期間費(fèi)用是企業(yè)降低成本的能力, 與技術(shù)水平, 產(chǎn)品設(shè)計(jì), 規(guī)模經(jīng)濟(jì)和對(duì)成本的管理水平密切相關(guān)。在營(yíng)業(yè)費(fèi)用增長(zhǎng)率有所降低的3 年間, 銷(xiāo)售增速仍保持上升態(tài)勢(shì),除市場(chǎng)銷(xiāo)售向好外, 還反映了銷(xiāo)售管理水平有很大的提高。由下表可見(jiàn), 管理費(fèi)用的增長(zhǎng)幅度不小, 良好的管理關(guān)固然是企業(yè)發(fā)展的核心, 但也應(yīng)進(jìn)行適度的控

15、制。由于房地產(chǎn)業(yè)需要大量資金作后盾, 銀行借款利息大量資本化的同時(shí)也存在大量的銀行存款。因此, 綠城在存在大量借款的情況下, 其財(cái)務(wù)費(fèi)用卻為負(fù)數(shù), 管理層應(yīng)注意提高資金利用效率。 各項(xiàng)目增長(zhǎng)幅度表年份2006-20072007-20082008-2009主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)57.01%39.04%56.79%營(yíng)業(yè)費(fèi)用66.48%55.99%41.83%管理費(fèi)用43.17%0.48%42.82%2. 主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)及利潤(rùn)構(gòu)成分析主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率分析: 由下表可見(jiàn), 06- 09 年銷(xiāo)售毛利率逐漸增長(zhǎng)。07 年根據(jù)市場(chǎng)供需兩旺, 房?jī)r(jià)穩(wěn)步上升的變化以及對(duì)未來(lái)市場(chǎng)土地資源稀缺性的預(yù)期, 企業(yè)調(diào)高了部分項(xiàng)目的售價(jià)

16、, 項(xiàng)目毛利率明顯增長(zhǎng)。08 年凈資產(chǎn)收益率為近年來(lái)最高點(diǎn), 效益取得長(zhǎng)足進(jìn)步。其項(xiàng)目階梯形的收入, 具有穩(wěn)定性和較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力, 抹平了行業(yè)波動(dòng)帶來(lái)的影響。年份2006200720082009銷(xiāo)售凈利潤(rùn)8.368.511.4512.79銷(xiāo)售毛利潤(rùn)20.0922.5125.7528.72利潤(rùn)構(gòu)成分析: 由上表可見(jiàn), 綠城主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)呈上升趨勢(shì), 其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為其主要來(lái)源, 毛利率保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì), 而物業(yè)管理業(yè)務(wù)獲利能力有待加強(qiáng)。2006 年后凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)在很大程度上靠營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的增長(zhǎng), 同時(shí)投資收益的比重下降趨勢(shì)明顯。營(yíng)業(yè)外收支凈額的比重逐漸減少。3. 盈利能力指標(biāo)(1) 資產(chǎn)報(bào)酬率和凈

17、資產(chǎn)報(bào)酬率。這兩項(xiàng)指標(biāo)呈上升趨勢(shì)( 見(jiàn)下表) 。說(shuō)明企業(yè)盈利能力不斷提高。年份2006200720082009資產(chǎn)凈利率4.65%5.13%5.65%6.14%凈資產(chǎn)收益率11.31%11.53%14.26%16.25%( 2) 經(jīng)營(yíng)指數(shù)與每股現(xiàn)金流量。經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量與凈利潤(rùn)的比率反映了企業(yè)收益的質(zhì)量。下表顯示該指標(biāo)波動(dòng)幅度較大, 說(shuō)明現(xiàn)金流缺乏穩(wěn)定性, 存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。這種不確定性主要是由于增加存貨所致, 因此, 綠城應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理, 降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn), 提高運(yùn)作效率, 保證業(yè)務(wù)開(kāi)展的靈活度。例如, 08 年, 加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏的管理, 加快銷(xiāo)售, 對(duì)不同的采用不同的租售策略, 進(jìn)一步消化

18、現(xiàn)房庫(kù)存, 加快項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)速度; 09 年貫徹“現(xiàn)金為王”的策略,調(diào)減全年開(kāi)工和竣工計(jì)劃, 以減少現(xiàn)金支出, 都取得了不錯(cuò)的效果。年份2006200720082009經(jīng)營(yíng)指數(shù)0.621.19-2.730.34每股收益07 年的大幅下降是由于06 年實(shí)行了10 增10 的股票股利政策, 因此, 實(shí)際股東的收益還是增長(zhǎng)了。該指標(biāo)一直保持較平穩(wěn)的態(tài)勢(shì), 在不斷增資的情況下, 仍能保持一定的每股收益, 說(shuō)明綠城有較強(qiáng)的獲利能力。09 年行業(yè)平均每股現(xiàn)金流量為0.404。該指標(biāo)偏低, 主要是由于每年公積金轉(zhuǎn)股使股本規(guī)模擴(kuò)大, 其次, 反映了綠城獲取現(xiàn)金能力偏低。年份2006200720082009每股現(xiàn)金流量0.26-1.060.460.23通過(guò)以上分析可見(jiàn), 綠城擁有較強(qiáng)的獲利能力, 且這種獲利能力有很好的穩(wěn)定性。在行業(yè)滄海桑田變化的十年, 綠城一直保持了很高的盈利水平, 除了市場(chǎng)強(qiáng)大需求外, 說(shuō)明其擁有很高的管理水平和決策能力, 另外, 規(guī)范、均好的價(jià)值觀也是其長(zhǎng)盛不衰的秘訣。三綠城存在的問(wèn)題以及建議（一）存在問(wèn)題1. 資金需求的壓力日益增大。2. 現(xiàn)金流的管理。綠城有關(guān)獲得現(xiàn)金能力和現(xiàn)金周轉(zhuǎn)能力的指標(biāo)都不令人滿(mǎn)意, 而現(xiàn)金如同一個(gè)企業(yè)的血液,缺少現(xiàn)金