資產(chǎn)評估精選例題

1、第二章案例案例1：某待估資產(chǎn)為一機(jī)器設(shè)備，年生產(chǎn)能力：某待估資產(chǎn)為一機(jī)器設(shè)備，年生產(chǎn)能力為為150噸。評估基準(zhǔn)日為噸。評估基準(zhǔn)日為2013年年2月月1日。日。評估人員收集的信息：評估人員收集的信息：（1）從市場上收集到一個該類設(shè)備近期交易的）從市場上收集到一個該類設(shè)備近期交易的案例，該設(shè)備的年生產(chǎn)能力為案例，該設(shè)備的年生產(chǎn)能力為210噸，市場成交噸，市場成交價格為價格為160萬元。萬元。（2）將待估設(shè)備與收集的參照設(shè)備進(jìn)行對比并）將待估設(shè)備與收集的參照設(shè)備進(jìn)行對比并尋找差異。尋找差異。（3）發(fā)現(xiàn)兩者除生產(chǎn)能力指標(biāo)存在差異外，從）發(fā)現(xiàn)兩者除生產(chǎn)能力指標(biāo)存在差異外，從參照設(shè)備成交到評估基準(zhǔn)日之間，

2、該類設(shè)備的參照設(shè)備成交到評估基準(zhǔn)日之間，該類設(shè)備的市場價格比較平穩(wěn)，其他條件也基本相同。市場價格比較平穩(wěn)，其他條件也基本相同。分析：由于待估資產(chǎn)的市場交易案例易于選取，分析：由于待估資產(chǎn)的市場交易案例易于選取，可采用市場法進(jìn)行評估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)可采用市場法進(jìn)行評估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要體現(xiàn)在生產(chǎn)能力這一指標(biāo)上，即可的差異主要體現(xiàn)在生產(chǎn)能力這一指標(biāo)上，即可通過調(diào)整功能差異來估算該資產(chǎn)的價值。通過調(diào)整功能差異來估算該資產(chǎn)的價值。評估值評估值=160150/210=114.29(萬元萬元)案例案例2：某待估資產(chǎn)為兩室一廳居住用房，面積：某待估資產(chǎn)為兩室一廳居住用房，面積為為58平方米，

3、建筑時間為平方米，建筑時間為1989年，位置在某市年，位置在某市鬧市區(qū)，評估基準(zhǔn)日為鬧市區(qū)，評估基準(zhǔn)日為2013年年5月月1日。日。在待估房屋附近，于在待估房屋附近，于2011年年12月曾發(fā)生過房屋月曾發(fā)生過房屋交易活動，交易價格為交易活動，交易價格為58000元。經(jīng)調(diào)查和分析，元。經(jīng)調(diào)查和分析，評估人員認(rèn)為該居住用房所處位置、面積、建評估人員認(rèn)為該居住用房所處位置、面積、建造時間、交易的市場條件等方面與待估資產(chǎn)基造時間、交易的市場條件等方面與待估資產(chǎn)基本相同。本相同。 分析：由于可以找到待估資產(chǎn)的市場交易案例，分析：由于可以找到待估資產(chǎn)的市場交易案例，應(yīng)采用市場法進(jìn)行評估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)

4、應(yīng)采用市場法進(jìn)行評估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在交易時間這一指標(biāo)上，所以只對的差異僅僅在交易時間這一指標(biāo)上，所以只對時間差異進(jìn)行調(diào)整即可推算出被估資產(chǎn)的市場時間差異進(jìn)行調(diào)整即可推算出被估資產(chǎn)的市場價值。價值。經(jīng)調(diào)查，經(jīng)調(diào)查，2013年居住用房價格與年居住用房價格與2011年相比上年相比上升了升了9.3%，則：，則：資產(chǎn)評估值資產(chǎn)評估值=58000(1+9.3)=63394(元元)案例案例3：某企業(yè)因嚴(yán)重的資不抵債而進(jìn)行破產(chǎn)清：某企業(yè)因嚴(yán)重的資不抵債而進(jìn)行破產(chǎn)清算，其中有一套機(jī)器設(shè)備需拍賣。評估人員從算，其中有一套機(jī)器設(shè)備需拍賣。評估人員從市場上搜集到正常交易情況下的一個交易案例，市場上搜集

5、到正常交易情況下的一個交易案例，該交易資產(chǎn)與待估設(shè)備型號、性能、新舊程度該交易資產(chǎn)與待估設(shè)備型號、性能、新舊程度基本相同，成交時間為基本相同，成交時間為2012年年6月，成交價格為月，成交價格為365.2萬元。評估基準(zhǔn)日為萬元。評估基準(zhǔn)日為2012年年8月。月。分析：待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在市場分析：待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在市場交易條件這一指標(biāo)上，可通過調(diào)整交易條件來交易條件這一指標(biāo)上，可通過調(diào)整交易條件來估算該套待估設(shè)備的市場價值。估算該套待估設(shè)備的市場價值。經(jīng)評估人員分析，待估資產(chǎn)快速脫手的價格將經(jīng)評估人員分析，待估資產(chǎn)快速脫手的價格將低于正常售價的低于正常售價的30%，則待估

6、資產(chǎn)的評估值為：，則待估資產(chǎn)的評估值為：資產(chǎn)評估值資產(chǎn)評估值=365.2(130)=255.64（萬元）（萬元）案例案例4：待估資產(chǎn)為某機(jī)器設(shè)備，其生產(chǎn)時間為：待估資產(chǎn)為某機(jī)器設(shè)備，其生產(chǎn)時間為1990年，評估基準(zhǔn)日為年，評估基準(zhǔn)日為2013年年1月。搜集到一交月。搜集到一交易案例，該機(jī)器設(shè)備和待估設(shè)備型號相同，屬易案例，該機(jī)器設(shè)備和待估設(shè)備型號相同，屬同一廠家生產(chǎn)，交易時間為同一廠家生產(chǎn)，交易時間為2012年年12月，交易月，交易價格為價格為124000元，該機(jī)器設(shè)備的生產(chǎn)時間為元，該機(jī)器設(shè)備的生產(chǎn)時間為2005年。年。分析：資產(chǎn)的市場交易案例易于選取，應(yīng)采用分析：資產(chǎn)的市場交易案例易于選取

7、，應(yīng)采用市場法進(jìn)行評估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異市場法進(jìn)行評估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要體現(xiàn)在新舊程度這一指標(biāo)上，可通過對成主要體現(xiàn)在新舊程度這一指標(biāo)上，可通過對成新率指標(biāo)的調(diào)整來估算待估資產(chǎn)的市場價值。新率指標(biāo)的調(diào)整來估算待估資產(chǎn)的市場價值。經(jīng)調(diào)查了解，待估設(shè)備的尚可使用年限為經(jīng)調(diào)查了解，待估設(shè)備的尚可使用年限為13年，年，則待估資產(chǎn)的成新率為：則待估資產(chǎn)的成新率為：待估資產(chǎn)成新率待估資產(chǎn)成新率=待估資產(chǎn)尚可使用年限待估資產(chǎn)尚可使用年限/（待（待估資產(chǎn)已使用年限估資產(chǎn)已使用年限+待估資產(chǎn)尚可使用年限）待估資產(chǎn)尚可使用年限）100%=13(7.5+13) =63%參照資產(chǎn)已使用年限為參照資

8、產(chǎn)已使用年限為8年，尚可使用年限為年，尚可使用年限為15年，則參照資產(chǎn)的成新率年，則參照資產(chǎn)的成新率參照資產(chǎn)的成新率參照資產(chǎn)的成新率=15(8+15) 100%=65%則待估資產(chǎn)的評估值可通過下式計算：則待估資產(chǎn)的評估值可通過下式計算：資產(chǎn)評估值資產(chǎn)評估值=參照物成交價格參照物成交價格（評估對象成新（評估對象成新率率/參照物成新率）參照物成新率）該待估設(shè)備的評估值為：該待估設(shè)備的評估值為：評估值評估值=124000(63%65%)=120184.62(元元) 第三章 例：例：某臺機(jī)床采購價某臺機(jī)床采購價5 5萬元，運輸費萬元，運輸費0.10.1萬元，安裝費萬元，安裝費0.30.3萬元，調(diào)試費萬

9、元，調(diào)試費0.10.1萬元，已服役萬元，已服役2 2年。試評估該機(jī)床原地續(xù)年。試評估該機(jī)床原地續(xù)用的重置全價。目前該機(jī)床在市場上仍很流行，且價格上用的重置全價。目前該機(jī)床在市場上仍很流行，且價格上升了升了20%20%；鐵路運價近兩年提高了；鐵路運價近兩年提高了1 1倍，安裝的材料和工費倍，安裝的材料和工費上漲幅度加權(quán)計算為上漲幅度加權(quán)計算為40%40%，調(diào)試費用上漲了，調(diào)試費用上漲了15%15%。 分析：該機(jī)床服役期限僅分析：該機(jī)床服役期限僅2 2年，且在市場上仍很流行，一年，且在市場上仍很流行，一般來說技術(shù)條件變化不大，故用復(fù)原重置成本評估較現(xiàn)實。般來說技術(shù)條件變化不大，故用復(fù)原重置成本評估

10、較現(xiàn)實。計算過程：機(jī)床采購重置全價計算過程：機(jī)床采購重置全價5 5(1(120%)20%)6 6萬元萬元 運雜費重估價運雜費重估價0.10.12 20.20.2萬元萬元 安裝費重估價安裝費重估價0.30.3(1(140%)40%)0.420.42萬元萬元 調(diào)試費重估價調(diào)試費重估價0.10.1(1(115%)15%)0.1150.115萬元萬元 綜合以上各項，該機(jī)床原地續(xù)用的重置全價為：綜合以上各項，該機(jī)床原地續(xù)用的重置全價為： 6 6(0.2(0.20.420.420.115)0.115)6.7356.735萬元萬元 例：例：某企業(yè)某企業(yè)20002000年購建一套年產(chǎn)年購建一套年產(chǎn)5050萬噸

11、某產(chǎn)品的生產(chǎn)線，賬萬噸某產(chǎn)品的生產(chǎn)線，賬面原值面原值1,0001,000萬元。萬元。20052005年進(jìn)行評估，評估時選擇了一套與年進(jìn)行評估，評估時選擇了一套與被評估生產(chǎn)線相似的生產(chǎn)線，該生產(chǎn)線被評估生產(chǎn)線相似的生產(chǎn)線，該生產(chǎn)線20042004年建成，年產(chǎn)同年建成，年產(chǎn)同類產(chǎn)品類產(chǎn)品7575萬噸，造價為萬噸，造價為3,0003,000萬元。經(jīng)查詢，該類生產(chǎn)線的萬元。經(jīng)查詢，該類生產(chǎn)線的規(guī)模效益指數(shù)為規(guī)模效益指數(shù)為0.70.7，主要裝置，主要裝置70%70%，輔助裝置，輔助裝置5%5%，工藝管道，工藝管道5%5%，儀器儀表，儀器儀表5%5%，建筑安裝費，建筑安裝費10%10%，管理費，管理費5%

12、5%。20042004年至年至20052005年上述六項價格及費用變動率為：主要裝置年上述六項價格及費用變動率為：主要裝置5%5%，輔助裝，輔助裝置置3%3%，工藝管道，工藝管道10%10%，儀器儀表，儀器儀表2%2%，建筑安裝費，建筑安裝費15%15%，管理費，管理費10%10%。 重置成本重置成本30003000 1-(50/75 ) 1-(50/75 ) 0.70.7 (1 (170%70%5%5%5%5%3%3%5%5%10%10% 5%5%2%2%10%10%15%15%5%5%10%)10%) 2,2592,259(1(13.5%3.5%0.15%0.15%0.5%0.5% 0.1

13、%0.1%1.5%1.5%0.5%) 0.5%) 2,2592,259(1(16.25%)6.25%)2,4002,400萬元萬元3 3、進(jìn)口設(shè)備重置成本測算舉例、進(jìn)口設(shè)備重置成本測算舉例 例例1：假設(shè)某被評估進(jìn)口設(shè)備的賬面原值為：假設(shè)某被評估進(jìn)口設(shè)備的賬面原值為1000萬元人民幣（不含進(jìn)口時的稅與費），萬元人民幣（不含進(jìn)口時的稅與費），其中其中80為支付外為支付外 匯部分，進(jìn)口時的外匯匯匯部分，進(jìn)口時的外匯匯率為率為1美元：美元：8元人民幣，評估基準(zhǔn)日的外匯匯元人民幣，評估基準(zhǔn)日的外匯匯率為率為1美元：美元：8.3元人民幣，進(jìn)口設(shè)備生產(chǎn)國的元人民幣，進(jìn)口設(shè)備生產(chǎn)國的同類資產(chǎn)價格變動指數(shù)為同類

14、資產(chǎn)價格變動指數(shù)為120，國內(nèi)同，國內(nèi)同 類資產(chǎn)價格變動指數(shù)為類資產(chǎn)價格變動指數(shù)為150，現(xiàn)行關(guān)稅稅率，現(xiàn)行關(guān)稅稅率為為20， 其他稅費率為其他稅費率為10，國外運雜費為，國外運雜費為10萬美元，境外途萬美元，境外途 中保險費為設(shè)備支付外匯中保險費為設(shè)備支付外匯部分的部分的0.5。根據(jù)上述資料，計算進(jìn)口設(shè)備。根據(jù)上述資料，計算進(jìn)口設(shè)備的重置成本。的重置成本。例例2被評估設(shè)備為被評估設(shè)備為19991999年年1010月從英國引進(jìn)，進(jìn)口合同中的月從英國引進(jìn)，進(jìn)口合同中的FOBFOB價是價是2020萬英鎊。萬英鎊。20042004年年1010月進(jìn)行評估時英國廠家已不再生產(chǎn)這種型號的月進(jìn)行評估時英國廠

15、家已不再生產(chǎn)這種型號的設(shè)備，其替代產(chǎn)品的設(shè)備，其替代產(chǎn)品的FOBFOB報價為報價為3535萬英鎊。萬英鎊。 針對上述情況，評估人員經(jīng)與有關(guān)專家共同分析研究待評估設(shè)備針對上述情況，評估人員經(jīng)與有關(guān)專家共同分析研究待評估設(shè)備和替代產(chǎn)品在技術(shù)性能上的差別及其對價格的影響，最后認(rèn)為，按和替代產(chǎn)品在技術(shù)性能上的差別及其對價格的影響，最后認(rèn)為，按照通常情況，實際成交價為報價的照通常情況，實際成交價為報價的70%70%90%90%。故按英國廠商。故按英國廠商FOBFOB報報價的價的80%80%作為作為FOBFOB成交價。針對替代設(shè)備在技術(shù)性能上優(yōu)于待評估設(shè)成交價。針對替代設(shè)備在技術(shù)性能上優(yōu)于待評估設(shè)備，估測

16、被評估設(shè)備的現(xiàn)行備，估測被評估設(shè)備的現(xiàn)行FOBFOB價格約為替代設(shè)備價格約為替代設(shè)備FOBFOB價格的價格的70%70%，30%30%的折扣主要是功能落后造成的。評估基準(zhǔn)日人民幣對英鎊的匯的折扣主要是功能落后造成的。評估基準(zhǔn)日人民幣對英鎊的匯率為率為11.93111.931。境外運雜費按。境外運雜費按FOBFOB價格的價格的5%5%計，保險費按計，保險費按FOBFOB價格的價格的0.5%0.5%計，關(guān)稅與增值稅因為符合合資企業(yè)優(yōu)惠條件，予以免征。銀計，關(guān)稅與增值稅因為符合合資企業(yè)優(yōu)惠條件，予以免征。銀行手續(xù)費按行手續(xù)費按CIFCIF價格的價格的0.8%0.8%計算，國內(nèi)運雜費按計算，國內(nèi)運雜費

17、按(CIF(CIF價格銀行手價格銀行手續(xù)費續(xù)費) )的的3%3%計算，安裝調(diào)試費用包括在設(shè)備價格中，由英方派人安計算，安裝調(diào)試費用包括在設(shè)備價格中，由英方派人安裝調(diào)試，不必另付費用。由于該設(shè)備安裝周期較短，故沒有考慮利裝調(diào)試，不必另付費用。由于該設(shè)備安裝周期較短，故沒有考慮利息因素。息因素。 根據(jù)上述分析及數(shù)據(jù)資料，被評估設(shè)備的重置成本計算過程如根據(jù)上述分析及數(shù)據(jù)資料，被評估設(shè)備的重置成本計算過程如下：下：FOBFOB價格價格353580%80%70%70%19.619.6萬英鎊萬英鎊FOBFOB價格價格19.619.611.9311.93233.83233.83萬元人民幣萬元人民幣境外運雜費

18、境外運雜費233.83233.835%5%11.6911.69萬元人民幣萬元人民幣保險費保險費233.83233.830.5%0.5%1.171.17萬元人民幣萬元人民幣CIFCIF價格價格233.83233.8311.6911.691.171.17246.69246.69萬元人民幣萬元人民幣銀行手續(xù)費銀行手續(xù)費246.69246.690.8%0.8%1.971.97萬元人民幣萬元人民幣國內(nèi)運雜費國內(nèi)運雜費(246.69(246.691.97)1.97)3%3%7.467.46萬元人民幣萬元人民幣被評估設(shè)備重置成本被評估設(shè)備重置成本233.83233.8311.6911.691.171.171

19、.971.977.46 7.46 256.12256.12萬元人民幣萬元人民幣 從上述兩個例題中，可以得知，在測算進(jìn)口設(shè)備重置成本時應(yīng)注意的問題主要有：有關(guān)報價的處理；運用物價指數(shù)法以及物價指數(shù)的選擇；匯率應(yīng)選擇評估基準(zhǔn)日的匯率；關(guān)稅等稅收也應(yīng)以評估基準(zhǔn)日為準(zhǔn)。例題例題4. 某進(jìn)口設(shè)備FOB價為12000000，關(guān)稅稅率為 16，增值稅率為17，銀行財務(wù)費率為0.4，公司代理費率為1，國內(nèi)運雜費率為1，安裝費率為0.6，基礎(chǔ)費率1.7。設(shè)備安裝需要2年時間，第一年投入30的資金，第而年投入70的資金，假設(shè)每年的資金投入是均勻的，銀行貸款利率為5，試計算該設(shè)備的重置成本。 例題例題: 某企業(yè)某企

20、業(yè)19941994年購入一臺設(shè)備，賬面原值為年購入一臺設(shè)備，賬面原值為30,00030,000元，元，19991999年和年和20012001年進(jìn)行兩次更新改造，當(dāng)年投資分別年進(jìn)行兩次更新改造，當(dāng)年投資分別為為3,0003,000元和元和2,0002,000元，元，20042004年對該設(shè)備進(jìn)行評估。假定：年對該設(shè)備進(jìn)行評估。假定：從從19941994年至年至20042004年年通貨膨脹率為年年通貨膨脹率為10%10%，該設(shè)備的尚可，該設(shè)備的尚可使用年限經(jīng)檢測和鑒定為使用年限經(jīng)檢測和鑒定為7 7年，試估算設(shè)備的成新率。年，試估算設(shè)備的成新率。 第一步，調(diào)整計算現(xiàn)時成本。第一步，調(diào)整計算現(xiàn)時成本

21、。投資日期投資日期( (年年) ) 原始投資額（元）原始投資額（元） 價格指數(shù)價格指數(shù) 現(xiàn)行成本現(xiàn)行成本（元）（元） 19941994 30,00030,000 2.602.60 78,00078,000 19991999 3,0003,000 1.611.61 4,8304,830 20012001 2,0002,000 1.331.33 4,8304,830 合計合計 35,00035,000 85,49085,490 第二步，計算加權(quán)更新成本。第二步，計算加權(quán)更新成本。第三步，計算加權(quán)投資年限第三步，計算加權(quán)投資年限第四步，計算成新率第四步，計算成新率 成新率成新率7 7(9.5(9.5

22、7)7)100%100%42%42% 投資日期投資日期( (年年) ) 現(xiàn)行成本（元）現(xiàn)行成本（元） 投資年限投資年限 加權(quán)更新成加權(quán)更新成本（元）本（元） 19941994 78,00078,000 1010 780,000780,000 19991999 4,8304,830 5 5 24,15024,150 20012001 2,6602,660 3 3 7,9807,980 合計合計 85,49085,490 812,130812,130 年加權(quán)投資年限5 . 9490,85130,812例題例題:被評估設(shè)備為一儲油罐，已經(jīng)建成并使用了被評估設(shè)備為一儲油罐，已經(jīng)建成并使用了1010年，

23、預(yù)計將來還能再年，預(yù)計將來還能再使用使用2020年。評估人員了解到，該油罐目前正在維修，其原因是原儲油罐年。評估人員了解到，該油罐目前正在維修，其原因是原儲油罐因受到腐蝕，底部已出現(xiàn)裂紋，發(fā)生滲漏，必須更換才能使用。整個維因受到腐蝕，底部已出現(xiàn)裂紋，發(fā)生滲漏，必須更換才能使用。整個維修計劃大約需要花費修計劃大約需要花費350,000350,000元，其中包括油罐停止使用造成的經(jīng)濟(jì)損失、元，其中包括油罐停止使用造成的經(jīng)濟(jì)損失、清理布置安全工作環(huán)境、拆卸并更換被腐蝕底部的全部費用。評估人員清理布置安全工作環(huán)境、拆卸并更換被腐蝕底部的全部費用。評估人員已經(jīng)估算出該油罐的復(fù)原重置成本為已經(jīng)估算出該油罐

24、的復(fù)原重置成本為2,000,0002,000,000元，現(xiàn)用修復(fù)費用法估測元，現(xiàn)用修復(fù)費用法估測油罐的實體性損耗率。油罐的實體性損耗率。計算過程如下：計算過程如下： 可修復(fù)部分實體性損耗：可修復(fù)部分實體性損耗：350,000350,000元；元； 不可修復(fù)部分實體性損耗率：不可修復(fù)部分實體性損耗率：10/(1010/(1020)20)100%100%33.3%33.3%； 不可修復(fù)部分復(fù)原重置成本：不可修復(fù)部分復(fù)原重置成本：2,000,0002,000,000350,000350,0001,650,0001,650,000元；元； 不可修復(fù)部分實體性損耗：不可修復(fù)部分實體性損耗：1,650,0

25、001,650,00033.3%33.3%549,450549,450元；元； 油罐全部實體性損耗率：油罐全部實體性損耗率：(350,000(350,000549,450)/2,000,000549,450)/2,000,00045%45%。 假若可以得到該油罐的更新重置成本，用更新重置成本乘以假若可以得到該油罐的更新重置成本，用更新重置成本乘以45%45%的實體的實體性損耗率，就可得到用成本法評估油罐時應(yīng)該扣除的實體性損耗。性損耗率，就可得到用成本法評估油罐時應(yīng)該扣除的實體性損耗。2、超額運營成本的測算步驟、超額運營成本的測算步驟（1）測算年超額運營成本（2）測算年凈超額運營成本（3）據(jù)設(shè)備

26、剩余壽命與折現(xiàn)率確定功能性貶值額例題 某一生產(chǎn)控制裝置擬進(jìn)行評估，其正常運行需7名操作人員。目前同類新式控制裝置所需的操作人員定額為4名。假設(shè)被評估控制裝置與參照物在運營成本的其他支出項目方面大致相同，操作人員人均年工資為12,000元，被評估控制裝置尚可使用3年，所得稅率為33%，適用的折現(xiàn)率為10%。試測算被評估控制裝置的功能性損耗額。根據(jù)上述資料，被評估控制裝置的功能性損耗測算如下：（1）計算被評估控制裝置的年超額運營成本額: (74)12,00036,000元（2）測算被評估控制裝置的年超額運營成本凈額: 36,000(133%)24,120元（3）將被評估控制裝置在剩余使用年限內(nèi)的年

27、超額運營 成本凈額折現(xiàn)累加，估算其功能性損耗額: 24,120(P/A，10%，3)24,1202.486959,984元 例題 某產(chǎn)品生產(chǎn)線，根據(jù)購建時的市場需求，設(shè)計生產(chǎn)能力為年產(chǎn)1,000萬件，建成后由于市場發(fā)生不可逆轉(zhuǎn)的變化，每年的產(chǎn)量只有400萬件，60%的生產(chǎn)能力閑置。經(jīng)評估，該生產(chǎn)線的重置成本為1,500萬元，實體性損耗額為300萬元，功能性損耗額為150萬元，規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為0.8，試求該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性損耗額。 具體計算過程如下： （1）扣除實體性損耗額和功能性損耗額后的價值為： 1,5003001501,050萬元 （2）計算經(jīng)濟(jì)性損耗率： （10.48）100%52% （

28、3）計算經(jīng)濟(jì)性損耗額： 經(jīng)濟(jì)性損耗額1,05052%546萬元 %100000140018 . 0，經(jīng)濟(jì)性損耗率（二）因收益減少導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性貶值的測算（二）因收益減少導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性貶值的測算 例題例題 被評估生產(chǎn)線年設(shè)計生產(chǎn)能力為被評估生產(chǎn)線年設(shè)計生產(chǎn)能力為10,00010,000噸，噸，評估時，由于受政策調(diào)整影響，產(chǎn)品銷售市場不評估時，由于受政策調(diào)整影響，產(chǎn)品銷售市場不景氣，企業(yè)必須每噸降價景氣，企業(yè)必須每噸降價150150元以保持設(shè)備設(shè)計元以保持設(shè)備設(shè)計生產(chǎn)能力的正常發(fā)揮。政策調(diào)整預(yù)計會持續(xù)生產(chǎn)能力的正常發(fā)揮。政策調(diào)整預(yù)計會持續(xù)3 3年，年，該企業(yè)正常投資報酬率為該企業(yè)正常投資報酬率為10%

29、10%。試根據(jù)所給條件，。試根據(jù)所給條件，估算該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性損耗額。估算該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性損耗額。 經(jīng)濟(jì)性損耗額經(jīng)濟(jì)性損耗額(150(15010,000)10,000)(P/A,10%,3)(P/A,10%,3) 1,005,0001,005,0002.48692.4869 2,499,3352,499,335元元）（所得稅率）（收益損失額經(jīng)濟(jì)性貶值額設(shè)備年nrAP,1五、運用成本法測算設(shè)備評估值舉例五、運用成本法測算設(shè)備評估值舉例 例題例題 被評估設(shè)備購建于被評估設(shè)備購建于19941994年，賬面價值為年，賬面價值為100,000100,000元，元，19991999年進(jìn)行技術(shù)改造，追加技改

30、投資年進(jìn)行技術(shù)改造，追加技改投資50,00050,000元，元，20042004年對年對該設(shè)備進(jìn)行評估。根據(jù)評估人員的調(diào)查、檢查、對比分析，該設(shè)備進(jìn)行評估。根據(jù)評估人員的調(diào)查、檢查、對比分析，得到以下數(shù)據(jù)：得到以下數(shù)據(jù)： （1 1）19941994至至20042004年每年的設(shè)備價格上升率為年每年的設(shè)備價格上升率為10%10%； （2 2）該設(shè)備的月人工成本比其替代設(shè)備高）該設(shè)備的月人工成本比其替代設(shè)備高1,0001,000元；元； （3 3）被評估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報酬率為）被評估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報酬率為10%10%，規(guī)模效益指數(shù)為規(guī)模效益指數(shù)為0.70.7，所得稅稅率為，所得稅稅

31、率為33%33%； （4 4）該設(shè)備在評估前使用期間的實際利用率僅為正）該設(shè)備在評估前使用期間的實際利用率僅為正常利用率的常利用率的50%50%，經(jīng)技術(shù)檢測，該設(shè)備尚可使用，經(jīng)技術(shù)檢測，該設(shè)備尚可使用5 5年，在未年，在未來來5 5年中，設(shè)備利用率能夠達(dá)到設(shè)計要求。根據(jù)上述條件，年中，設(shè)備利用率能夠達(dá)到設(shè)計要求。根據(jù)上述條件，估測該設(shè)備的有關(guān)參數(shù)和評估值。估測該設(shè)備的有關(guān)參數(shù)和評估值。 第一步：計算該設(shè)備的重置成本：第一步：計算該設(shè)備的重置成本： 第二步：計算加權(quán)投資名義年限第二步：計算加權(quán)投資名義年限： 2,996,3702,996,370339,900339,9008.828.82年年 第

32、三步：計算加權(quán)投資實際年限：第三步：計算加權(quán)投資實際年限： 8.828.8250%50%4.414.41年年 第四步：計算成新率第四步：計算成新率: : 5 5(4.41(4.415)5)100%100%53%53%第五步：計算功能性損耗: 1,00012(133%)(P/A，10%，5) 30,478元第六步：計算經(jīng)濟(jì)性損耗: 該設(shè)備在評估后的設(shè)計利用率可以達(dá)到設(shè)計要求，故經(jīng)濟(jì)性損耗為0。第七步：計算評估值： 評估值339,90053%30,478 149,669元 第四章例題例題某地塊面積為80,000平方米，是通過城鎮(zhèn)土地出讓而取得的，出讓金為20萬元/畝，拆遷費30萬元/畝，開發(fā)費3億

33、元/平方公里，其他費用（包括稅費）5萬元/畝，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入開發(fā)費占總開發(fā)費的40%，目前市場上地產(chǎn)開發(fā)的投資報酬率為10%，銀行貸款利率為6%，試評估該土地經(jīng)開發(fā)后的價格。1、估算土地取得成本 土地取得成本出讓金拆遷費 2030 50萬元/畝 750元/平方米2、估算土地開發(fā)成本 土地開發(fā)成本開發(fā)費其他費用 3億元/平方公里5萬元/畝 300元/平方米75元/平方米 375元/平方米3、估算投資利息 假定土地取得成本一次性投入，因計息期為兩年，土地開發(fā)成本分階段均勻投入，則： 投資利息 750（16%）21 37540%（16%）1.51 37560%（16%）0.51 92

34、.7013.706.65 113.05元/平方米4、估算開發(fā)利潤 開發(fā)利潤（750375）10% 112.5元/平方米5、計算土地價格 土地單價750375113.05112.5 1,350.55元/平方米 土地總價1,350.5580,000 108,044,000元即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價格為108,044,000元。 例題 某鋼筋混凝土5層框架樓房，經(jīng)評估人員現(xiàn)場打分，結(jié)構(gòu)部分80分，裝修部分70分，設(shè)備部分60分。再經(jīng)查表得出修正系數(shù)G 0.75，S0.12，B0.13，成新率（800.75+700.12+600.13）10010076.2 在實踐中，也往往將年限法和打分法得出的結(jié)論加權(quán)平

35、均，得出成新率。 對于一些平面布置不合時宜、設(shè)備落后、式樣過時的建筑物，還應(yīng)考慮其功能性貶值因素?？梢栽诔尚侣蚀_定的基礎(chǔ)作適當(dāng)減價修正。 例題 某套住宅重新建造價為300000元，經(jīng)對其結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備三大部分的各具體項目觀察，確定其成新率為80，但該住宅廳小且暗，廚房和衛(wèi)生間均小，光線亦不足。經(jīng)分析和估測，決定在成新率的基礎(chǔ)作10的減價修正。 V30000080（110） 30000072216000（元） 例某房地產(chǎn)公司于1999年5月以出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2001年5月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時造價為每平方米3,800元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為60年。目前，該類型

36、建筑的重置價格為每平方米4,800元。該大樓總建筑面積為12,000平方米，全部用于出租。據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫?.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理費用一般為年租金的3.5%，維修費為建筑物重置價的1.5%，房產(chǎn)稅為租金收入的12%，其他稅為租金收入的6%，保險費為建筑物重置價的0.2%，資本化率確定為6%。試根據(jù)以上資料評估該寫字樓在2004年5月的價格。1、估算年有效毛收入 年有效毛收入2.536512,000（110%） 9,855,000元2、估算年營運費用（1）管理費：年管理費9,855,0003.5% 344,925元（2）維修費：年維修費4,8

37、0012,0001.5% 864,000元（3）保險費：年保險費4,80012,0000.2% 115,200元（4）稅金： 年稅金9,855,000（12%6%） 1,773,900元（5）年營運費用：年營運費用344,925864,000 1 1 5 , 2 0 0 1,773,900 3,098,025元3、估算凈收益年凈收益年有效毛收入年營運費用 9,855,0003,098,025 6,756,975元4、計算房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)的剩余收益期為45年，則：房地產(chǎn)價格6,756,9756%11/（16%）45 104,434,671元房地產(chǎn)單價104,434,67112,000 8,703

38、元5、評估結(jié)果 經(jīng)評估，該寫字樓房地產(chǎn)在2004年5月的價格為104,434,671元，單價為每平方米8,703元。 例題: 某房地產(chǎn)公司于1997年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于1999年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時造價為每平方米2000元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為55年，殘值率為2。目前，該類建筑重置價格為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實收租金為3萬元。另據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10，每年需支付的管理費為年租金的 3.5，維修費為重置價的1.5，土地使用稅及房

39、產(chǎn)稅為每建筑平方米20元，保險費為重置價的0.2，土地資本化率7，建筑物資本化率8。試根據(jù)以上資料評估該宗地2003年3月的土地使用權(quán)價格。1、選定評估方法該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益法。2、計算總收益總收益應(yīng)該為客觀收益而不是實際收益。年總收益5012900（110） 486000（元）3、計算總費用（1）年管理費4860003.517010（元）（2）年維修費25009001.533750（元）（3）年稅金2090018000（元）（4）年保險費25009000.24500（元）年總費用（1）+（2）+（3）+（4） 17010+33750+18000+450073260（元4、計算

40、房地產(chǎn)純收益年房地產(chǎn)純收益年總收益年總費用48600073260412740（元）5、計算房屋純收益（1）計算年折舊費。（2）計算房屋現(xiàn)值（假設(shè)房屋收益年期為無限年期）：房屋現(xiàn)值房屋重置價年折舊費已使用年數(shù) 250090045937.542066250（元）（3）計算房屋純收益：房屋年純收益房屋現(xiàn)值房屋資本化率 2066250 8165300（元）（元）凈殘值率）使用年限建筑物重置價年折舊費5 .45937%)21 (4890025001 (6、計算土地純收益土地年純收益年房地產(chǎn)純收益房屋年純收益 412740165300247440（元）7、計算土地使用權(quán)價格土地使用權(quán)在2003年3月的剩余

41、使用年期為50644（年）。單價3354764.56/5006709.53（元）8、評估結(jié)果本宗土地使用權(quán)在2003年3月的土地使用權(quán)價格為3354764.56元，單價為每平方米6709.53元。 )(56.4764335%)71 (11%740424744元V例題： 在一幅3000m2的土地上建有建筑面積為2000m2的房屋，根據(jù)成本法，建筑物的現(xiàn)行價格為20001200240（萬元），該建筑物尚可使用20年，還原利率12，土地的還原利率為10。假定該房地產(chǎn)以每月每平方米100元的租金標(biāo)準(zhǔn)出租，使用面積為建筑面積的60，不含折舊費的年租賃費用為72萬元。根據(jù)土地殘余法確定土地的價格。（1）計

42、算房地合一純收益 10020006012720000720000（元）（2）計算建筑物的純收益 240（12+1/20）40.80（萬元）（3）計算屬于土地的純收益 7240.8031.20（萬元）（4）土地的價格為： 31.210312（萬元） 單方土地價格為： 31230001040（元/m2） 例題: 某磚混結(jié)構(gòu)二層住宅，宅基地面積200平方米，房屋建筑面積240平方米，月租金4800元，土地還原利率為8，建筑物還原利率為10，建筑物評估時的剩余使用年限為25年，用殘余法評估該住宅建筑物價格。年房租總收入48001257600（元）年總費用：房租損失準(zhǔn)備費（以半月租金計） 2400（元）

43、 房產(chǎn)稅（按年租金的12計） 57600126912（元） 土地使用稅（每年按每平方米2元計） 2002400（元） 管理費（按年租金3計） 5760031728（元） 修繕費（按年租金4計） 5760042304（元） 保險費每年576（元）年總費用2400+6912+400+1728+2304+57614320（元）年總純收益576001432043280（元）另運用市場比較法求得土地價格為每平方米1200元，則土地總價為： 1200200240000（元）歸屬于土地的年純收益為：240000819200（元）故歸屬于建筑物的年純收益為：432801920024080（元）建筑物折舊率1/

44、251004建筑物價格24080（10+4）11/（1+14）25 =1720000.9622 165498.4（元）建筑物每平方米價格為： 165498.4240689.58（元）第五節(jié) 房地產(chǎn)評估的市場法一、基本思路及計算公式 以類似房地產(chǎn)的交易實例為基礎(chǔ)估算被估房地產(chǎn)價值。 被估房地產(chǎn)價格交易實例單價交易情況修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)時間因素修正系數(shù)被估房地產(chǎn)面積二、適用對象及條件（一）市場條件：充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場能夠找到至少3個交易案例（二）被評估對象：具有廣泛交易性的房地產(chǎn)三、市場法操作步驟及因素修正（一）踏勘被估房地產(chǎn)（二）收集與選擇房地產(chǎn)交易實例 交易實例應(yīng)符

45、合的條件： 與被房地產(chǎn)用途相同、所處地區(qū)相同、結(jié)構(gòu)相同、價值類型相同籌資條件相似，接近評估基準(zhǔn)日，正常交易（或可修正）。（三）建立價格可比基礎(chǔ)（四）估算調(diào)整系數(shù)1、 定基2、交易日期修正系數(shù) 環(huán)比3、區(qū)域因素修正系數(shù) 4、個別因素修正（1）容積率修正：一般據(jù)地方容積率修正系數(shù)表（2）土地使用年期修正 100交易情況修正系數(shù) 100系數(shù)nmrr)1 (11)1 (11年限修正系數(shù)估價對象估價對象估價對象估價對象交易案例交易案例交易案例交易案例估價對象估價對象交易案例交易案例（五）確定比準(zhǔn)價格（調(diào)整值）將交易實例的價格與各調(diào)整系數(shù)連乘。（六）確定被估房地產(chǎn)價格將各調(diào)整值算術(shù)平均或加權(quán)平均，確定評估

46、值。 例題： 待評估宗地為一塊商住用途的空地，面積為5,000平方米，要求評估其2003年12月的市場價格。評估人員通過收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料，選出3個交易實例作為比較參照物，交易實例的有關(guān)情況如下表所示。 交易實例比較交易ABCD（待估宗地）坐落 略略略略所處地區(qū) 繁華區(qū) 繁華區(qū) 繁華區(qū) 繁華區(qū) 用途 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 土地類型 熟地 熟地 熟地 熟地 價格（元/ M2 ） 1,550 1,200 1,400 交易時間 2002年10月 2002年12月 2003年5月 2003年12月 面積（ M2 ） 1,800 2,000 2,200 3,000 形狀 規(guī)則 規(guī)則 規(guī)則 規(guī)則 地勢 平

47、坦 平坦 平坦 平坦 地質(zhì) 普通 普通 普通 普通 基礎(chǔ)設(shè)施 完備 完備 完備 完備 交通狀況 很好 較好 較好 很好 剩余使用年限35303530容積率 54.54.551、進(jìn)行交易情況修正 評估人員經(jīng)過調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)交易實例的交易情況有什么特殊情況，均作為正常交易看待，故無需修正。2、進(jìn)行交易時間修正 根據(jù)調(diào)查，2002年10月以來，土地價格平均每月上漲1%，則： 交易實例A交易時間修正系數(shù)(1+1%)141.15 交易實例B交易時間修正系數(shù) (1+1%)12 1.13 交易實例C交易時間修正系數(shù) (1+1%)7 1.073、進(jìn)行區(qū)域因素修正 交易實例A與待估對象處于同一區(qū)域，無需作區(qū)域因素

48、修正。交易實例B、C的區(qū)域因素修正采用打分法，可參照下表的有關(guān)數(shù)據(jù)判斷。上述表中的比較是以待估宗地的區(qū)域因素為標(biāo)準(zhǔn)，即待估宗地的區(qū)域因素分值為100，則： 交易實例B區(qū)域因素修正系數(shù)100/861.163 交易實例C區(qū)域因素修正系數(shù)100/931.0754、進(jìn)行個別因素修正（1）關(guān)于面積因素的修正:由于待估宗地的面積大于3個交易實例的面積，對商業(yè)用地而言，面積大些便于充分利用，經(jīng)過分析確定，面積因素使得待估宗地的價格會比各交易實例價格高3%。（2）關(guān)于土地使用權(quán)年限因素的修正:除交易實例B與待估宗地的剩余使用年限相同外，交易實例A和C均需作使用年限因素修正，修正計算如下（假定折現(xiàn)率為8%）：9659. 0%)81/(11%)81/(113530的使用年限修正系數(shù)及交易實例CA4、進(jìn)