第二章 房地產(chǎn)

1、第二章 房地產(chǎn)1、房地產(chǎn)的含義2、房地產(chǎn)的特性3、房地產(chǎn)的分類4、房地產(chǎn)的描述與分析Real Estate Appraisal2第一節(jié) 房地產(chǎn)的含義Real Estate Appraisal3第一節(jié) 房地產(chǎn)的含義一、房地產(chǎn)的定義一、房地產(chǎn)的定義 房地產(chǎn)房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物，是實物、權(quán)益是指土地、建筑物及其他地上定著物，是實物、權(quán)益和區(qū)位三者的綜合體。和區(qū)位三者的綜合體。二、土地、建筑物及其他地上定著物二、土地、建筑物及其他地上定著物（一）土地的各種概念（一）土地的各種概念 1.1.土地即田地、地面土地即田地、地面 2.2.土地是指土地是指“地球上陸地的表層包括水域在內(nèi)，由地貌

2、地球上陸地的表層包括水域在內(nèi)，由地貌土壤、巖石、水文、氣候、植被等要素組成的自然綜合體。土壤、巖石、水文、氣候、植被等要素組成的自然綜合體?！?3.3.土地是指自然無、自然力或自然資源。土地是指自然無、自然力或自然資源。房地產(chǎn)估價中的土地定義房地產(chǎn)估價中的土地定義土地：指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。土地：指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。地球表面、地上空間、地下空間地球表面、地上空間、地下空間Real Estate Appraisal4第一節(jié) 房地產(chǎn)的含義（二）建筑物的定義（二）建筑物的定義廣義：指人工建筑而成的所有東西，包括房屋和構(gòu)筑廣義：指人工建筑而成的所有東西，包括房

3、屋和構(gòu)筑物。狹義：指房屋不包括構(gòu)筑物。房地產(chǎn)估價中取廣義理物。狹義：指房屋不包括構(gòu)筑物。房地產(chǎn)估價中取廣義理解，人工建筑而成，由建筑材料建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等解，人工建筑而成，由建筑材料建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑。組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑。 構(gòu)筑物是指建筑物中除了房屋以外的東西，人們一構(gòu)筑物是指建筑物中除了房屋以外的東西，人們一般不直接在內(nèi)進行生產(chǎn)和生活活動。般不直接在內(nèi)進行生產(chǎn)和生活活動。 其他土地定著物，指固定在土地或建筑物上，與土其他土地定著物，指固定在土地或建筑物上，與土地建筑物不可分離的物；或者雖然可以分離，但是分離部地建筑物不可分離的物；或者雖然可以分離

4、，但是分離部經(jīng)濟或分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值功經(jīng)濟或分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值功能，或使其價值受到損壞的物。能，或使其價值受到損壞的物。Real Estate Appraisal5第一節(jié) 房地產(chǎn)的含義三、實物、權(quán)益和區(qū)位三、實物、權(quán)益和區(qū)位房地產(chǎn)實物房地產(chǎn)實物，指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分房地產(chǎn)的權(quán)益房地產(chǎn)的權(quán)益，是指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸，是指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益和收益。房地產(chǎn)權(quán)益的基的部分，包括權(quán)利、利益和收益。房地產(chǎn)權(quán)益的基礎(chǔ)是房地產(chǎn)權(quán)利。礎(chǔ)是房地產(chǎn)權(quán)利。房地產(chǎn)主要權(quán)利房地產(chǎn)主要權(quán)利所有權(quán)、土地

5、使用權(quán)、地役權(quán)、所有權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)。抵押權(quán)、租賃權(quán)。Real Estate Appraisal6第一節(jié) 房地產(chǎn)的含義實物和權(quán)益對資產(chǎn)價值的影響：實物和權(quán)益對資產(chǎn)價值的影響：實物決定價值實物決定價值權(quán)益決定價值權(quán)益決定價值 實物和權(quán)益共同決定資產(chǎn)價值實物和權(quán)益共同決定資產(chǎn)價值Real Estate Appraisal7第一節(jié) 房地產(chǎn)的含義（三）實物、權(quán)益和區(qū)位（三）實物、權(quán)益和區(qū)位區(qū)位區(qū)位，指房地產(chǎn)的空間位置。具體說，一宗房地產(chǎn)的區(qū)，指房地產(chǎn)的空間位置。具體說，一宗房地產(chǎn)的區(qū)位是該宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或?qū)嵨镌诳臻g方位和距離上的位是該宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或?qū)嵨镌诳臻g方位和距

6、離上的關(guān)系。房地產(chǎn)區(qū)位可以從關(guān)系。房地產(chǎn)區(qū)位可以從位置、交通、環(huán)境、和配套設(shè)施位置、交通、環(huán)境、和配套設(shè)施四四個方面來認識。個方面來認識。Real Estate Appraisal8第一節(jié) 房地產(chǎn)的含義（四）房地產(chǎn)的存在形態(tài)（四）房地產(chǎn)的存在形態(tài)房地產(chǎn)有三種存在形態(tài)，單純的土地，單純的建房地產(chǎn)有三種存在形態(tài)，單純的土地，單純的建筑物，房地（土地和建筑物結(jié)合形式）筑物，房地（土地和建筑物結(jié)合形式） Real Estate Appraisal9 六、房地產(chǎn)概念總結(jié)六、房地產(chǎn)概念總結(jié)房地產(chǎn)房地產(chǎn)土地土地建筑物建筑物實物實物權(quán)益權(quán)益區(qū)位區(qū)位地上空間地上空間地地 面面地下空間地下空間房屋房屋構(gòu)筑物構(gòu)筑物

7、圖圖1-1 房地產(chǎn)概念的圖示房地產(chǎn)概念的圖示其他土其他土地定著地定著物物土地土地建筑物建筑物房地房地結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)設(shè)備設(shè)備裝飾裝修裝飾裝修實體實體質(zhì)量質(zhì)量功能功能Real Estate Appraisal10第二節(jié) 房地產(chǎn)的特性 不可移動不可移動 獨一無二獨一無二 壽命長久壽命長久 供給有限供給有限 價值量大價值量大 流動性差流動性差 用途多樣用途多樣 相互影響相互影響 易受限制易受限制 保值增值保值增值Real Estate Appraisal11第 三節(jié) 房地產(chǎn)的類型1 按用途劃分的類型 2 按開發(fā)程度劃分的類型 3 按是否產(chǎn)生收益劃分的類型 4 按經(jīng)營使用方式劃分的類型Real Estate

8、Appraisal12第三節(jié) 房地產(chǎn)的類型一、按用途劃分的類型一、按用途劃分的類型 居住房地產(chǎn)和非居住房地產(chǎn)兩大類居住房地產(chǎn)和非居住房地產(chǎn)兩大類居住房地產(chǎn)居住房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn)辦公房地產(chǎn)辦公房地產(chǎn)旅館房地產(chǎn)旅館房地產(chǎn)餐飲房地產(chǎn)餐飲房地產(chǎn)娛樂房地產(chǎn)娛樂房地產(chǎn)工業(yè)和倉儲房地產(chǎn)工業(yè)和倉儲房地產(chǎn)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)特殊用途房地產(chǎn)特殊用途房地產(chǎn)綜合房地產(chǎn)綜合房地產(chǎn)Real Estate Appraisal13第三節(jié) 房地產(chǎn)的類型二、按開發(fā)程序劃分的類型生地生地毛地毛地熟地熟地在建工程在建工程現(xiàn)房現(xiàn)房三、按是否產(chǎn)生收益劃分三、按是否產(chǎn)生收益劃分分為分為收益性房地產(chǎn)收益性房地產(chǎn)和和非收益性房地產(chǎn)非收

9、益性房地產(chǎn)兩大類。兩大類。區(qū)分的關(guān)鍵是看房地產(chǎn)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益區(qū)分的關(guān)鍵是看房地產(chǎn)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益的能力。的能力。Real Estate Appraisal14第三節(jié) 房地產(chǎn)的類型四、按經(jīng)營使用方式劃分的類型四、按經(jīng)營使用方式劃分的類型銷售的房地產(chǎn)銷售的房地產(chǎn)出租的房地產(chǎn)出租的房地產(chǎn)營業(yè)的房地產(chǎn)營業(yè)的房地產(chǎn)自用的房地產(chǎn)自用的房地產(chǎn)Real Estate Appraisal15第三節(jié) 房地產(chǎn)的類型 五、按照房地產(chǎn)實物形態(tài)分類：五、按照房地產(chǎn)實物形態(tài)分類：土地土地建筑物建筑物土地與建筑物的綜合體土地與建筑物的綜合體未來狀況下的房地產(chǎn)未來狀況下的房地產(chǎn)已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)

10、已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)房地產(chǎn)局部房地產(chǎn)局部現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分部分以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)或者包含其他資產(chǎn)的房地以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)或者包含其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)產(chǎn)整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)Real Estate Appraisal16第三節(jié) 房地產(chǎn)的類型 五、按照房地產(chǎn)權(quán)益狀況分類：五、按照房地產(chǎn)權(quán)益狀況分類：干凈的房屋所有權(quán)和出讓土地使用權(quán)的房地產(chǎn)干凈的房屋所有權(quán)和出讓土地使用權(quán)的房地產(chǎn)干凈的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)干凈的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)干凈的房屋所有權(quán)和集體土地的房地產(chǎn)干凈的房屋所有權(quán)和集體

11、土地的房地產(chǎn)共有的房地產(chǎn)共有的房地產(chǎn)部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)有租約限制的有租約限制的設(shè)立地役權(quán)房地產(chǎn)設(shè)立地役權(quán)房地產(chǎn)設(shè)立抵押權(quán)的房地產(chǎn)設(shè)立抵押權(quán)的房地產(chǎn)有拖欠建設(shè)工程款的房地產(chǎn)有拖欠建設(shè)工程款的房地產(chǎn)已依法公告列入拆遷或征收、征用的房地產(chǎn)已依法公告列入拆遷或征收、征用的房地產(chǎn)Real Estate Appraisal17第三節(jié) 房地產(chǎn)的類型 五、按照房地產(chǎn)權(quán)益狀況分類：五、按照房地產(chǎn)權(quán)益狀況分類：臨時用地或臨時建筑臨時用地或臨時建筑手你、續(xù)不全的地產(chǎn)手你、續(xù)不全的地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不明確的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不明確的房地產(chǎn)依法被查封、采取財產(chǎn)保全措施或一其他形式限制依法被查封、采取財產(chǎn)保全措施或一其他形式

12、限制的房地產(chǎn)的房地產(chǎn)違法占地或違法違章建筑的房地產(chǎn)違法占地或違法違章建筑的房地產(chǎn)房地產(chǎn)抵押權(quán)房地產(chǎn)抵押權(quán)房地產(chǎn)的空間利用權(quán)房地產(chǎn)的空間利用權(quán)房地產(chǎn)中的無形資產(chǎn)房地產(chǎn)中的無形資產(chǎn)Real Estate Appraisal18第四節(jié) 房地產(chǎn)的描述與分析一、土地的描述與分析一、土地的描述與分析 1.1.位置；位置；2.2.面積；面積；3.3.四至四至4.4.形狀；形狀； 5.5.地形、地勢；地形、地勢；6.6.周周圍環(huán)境、景觀；圍環(huán)境、景觀；7.7.利用狀況；利用狀況；8.8.產(chǎn)權(quán)狀況；產(chǎn)權(quán)狀況；9.9.地質(zhì)條件；地質(zhì)條件；10.10.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度；基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度；

13、11.11.土地使用管制；土地使用管制；12.12.其他。其他。了解途徑：地籍資料或相關(guān)文件資料，如城市總體規(guī)了解途徑：地籍資料或相關(guān)文件資料，如城市總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃等劃、詳細規(guī)劃等Real Estate Appraisal19第四節(jié) 房地產(chǎn)的描述與分析二、建筑物的描述與分析二、建筑物的描述與分析 1.1.位置；位置；2.2.面積；面積；3.3.層數(shù)和高度；層數(shù)和高度；4.4.結(jié)構(gòu)；結(jié)構(gòu)；5.5.設(shè)備；設(shè)備；6.6.裝修；裝修；7.7.平面格局；平面格局；8.8.建成年月；建成年月；9.9.維修養(yǎng)護情況及完損維修養(yǎng)護情況及完損程度；程度；10.10.利用狀況；利用狀況；11.11.產(chǎn)權(quán)狀況；

14、產(chǎn)權(quán)狀況；12.12.外觀；外觀；13.13.公共服公共服務(wù)設(shè)施完備程度；務(wù)設(shè)施完備程度；14.14.其他其他20 在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所有人尋找他人出自，合作加蓋房屋并進行分成，屬有人尋找他人出自，合作加蓋房屋并進行分成，屬于動用（）行為。于動用（）行為。A.宅基地所有宅基地所有 B. 空間利用權(quán)空間利用權(quán) C.地役權(quán)地役權(quán) D建筑物建筑物相鄰關(guān)系相鄰關(guān)系 從權(quán)益角度來看，現(xiàn)實中的房地產(chǎn)估價對象包括（）從權(quán)益角度來看，現(xiàn)實中的房地產(chǎn)估價對象包括（）等。等。 A.A.有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地有建筑物的土地，包括建

15、筑物尚未建成的土地 B.“B.“干凈干凈”房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn) C.C.有租約限制的房地產(chǎn)有租約限制的房地產(chǎn) D.D.未來狀況下的房地產(chǎn)未來狀況下的房地產(chǎn) E.E.共有的房地產(chǎn)共有的房地產(chǎn) 房地產(chǎn)具有增值保值性，真正的房地產(chǎn)自然增值是房地產(chǎn)具有增值保值性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于（）引起的由于（）引起的 A.A.裝飾裝修改造裝飾裝修改造 B.B.通貨膨脹通貨膨脹 C.C.需求增加導(dǎo)致稀缺需求增加導(dǎo)致稀缺性增加性增加 D.D.改進物業(yè)管理改進物業(yè)管理 E.E.周圍環(huán)境改善周圍環(huán)境改善21判斷判斷 1.1.房地產(chǎn)所有權(quán)可分為獨有、共有和建筑物區(qū)分所有權(quán)。房地產(chǎn)所有權(quán)可分為獨有、共有和建筑物區(qū)分所有權(quán)。其中，建筑物區(qū)分所有權(quán)人對建筑物內(nèi)的住宅、商用房等其中，建筑物區(qū)分所有權(quán)人對建筑物內(nèi)的住宅、商用房等專有部分享有所有權(quán)，對走廊、樓梯、外墻等共有部分享專有部分享有所有權(quán)，對走廊、樓梯、外墻等共有部分享有共有的權(quán)利（）有共有的權(quán)利（） 2.2.因為房地產(chǎn)具有獨一無二性，所以房地產(chǎn)不具備完全替因為房地產(chǎn)具有獨一無二性，所以房地產(chǎn)不具備完全替代性。（）代性。（）