房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與管理分析—以安徽信達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為例

1、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與管理分析以安徽信達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為例論文導(dǎo)讀:：房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與管理分析以安徽信達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為例，成本管理論文。論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與管理分析以安徽信達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為例 要做好房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與管理，要正確認(rèn)識成本控制，理解房地產(chǎn)企業(yè)的特點以及房地產(chǎn)項目的成本構(gòu)成要素。只有這樣才能把握在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與管理的過程中有效的提高成本控制效率，降低企業(yè)成本，贏得最終的勝利。（一）成本控制的含義成本控制是企業(yè)根據(jù)一定時期預(yù)先建立的成本管理目標(biāo)，由成本控制主體在其職權(quán)范圍內(nèi)，在生產(chǎn)耗費發(fā)生以前和成本控制過程中，對各種影響成本的因素和條件

2、采取的一系列預(yù)防和調(diào)節(jié)措施，以保證成本管理目標(biāo)實現(xiàn)的管理行為。（二）房地產(chǎn)企業(yè)的特征1、房地產(chǎn)企業(yè)最本質(zhì)的特征是綜合性現(xiàn)代城市建設(shè)中的房地產(chǎn)企業(yè)要求在開發(fā)過程中堅持“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針1，不僅對房屋的建設(shè)要有詳細(xì)的規(guī)劃，同時對周邊的公共設(shè)施也要進(jìn)行全面協(xié)調(diào)和建設(shè)。2、房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)過程具有長期性房地產(chǎn)企業(yè)從最初的資金投入到最終的資金收回，從可行性研究報告到最后的房屋交付使用，要經(jīng)歷好幾個階段，比如決策階段，設(shè)計階段，招標(biāo)階段成本管理論文，施工階段，物業(yè)管理階段，每個階段都要耗費一定的規(guī)劃時間，而有時還會出現(xiàn)工期延后的現(xiàn)象。3、房地產(chǎn)具有很強(qiáng)的地域性眾所周知，房地產(chǎn)

3、是不可移動的，因此房地產(chǎn)商在選擇項目開發(fā)時，首先要考慮的便是它的地理位置，那么，房地產(chǎn)商的就必須根據(jù)市場需求情況以及地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢來進(jìn)行綜合評價，做出最后的判斷。4、房地產(chǎn)企業(yè)具有很強(qiáng)的風(fēng)險性房地產(chǎn)的風(fēng)險性便是由房地產(chǎn)企業(yè)資金密度高演化而來，每個房地產(chǎn)所開發(fā)的項目都要耗費巨額的資金，而籌集資金是有一定的風(fēng)險，比如銀行利率的升降、匯率的變動、政府的政策、市場經(jīng)濟(jì)等等這些經(jīng)濟(jì)條件的變化都會引起資金實際數(shù)額的變動。（三）房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成要素圖一 房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成要素圖從當(dāng)前的房地產(chǎn)市場來看，構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)最為重要的構(gòu)成要素有：地價、拆遷費用、成本、稅費、利潤這五個組成部分，要提高房地產(chǎn)企業(yè)的市

4、場競爭力，就必需從這五個構(gòu)成要素出發(fā)，壓縮開發(fā)項目中的地價、拆遷費用、成本、稅費，同時，從企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益來看，要擴(kuò)展企業(yè)的利潤，來增強(qiáng)企業(yè)的整體實力，實現(xiàn)利潤最大化的最終目的。二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制與管理的現(xiàn)狀（一）安徽信達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的最新項目信達(dá)· 水岸茗都項目概況1、項目規(guī)劃小區(qū)占地167.5畝，規(guī)劃建筑面積22.37萬平方米，地下建筑面積3.57萬平方米，綠地率近40，建成后可容納近1800戶居民入住，小區(qū)配有停車位1400個，停車率近80。小區(qū)配套設(shè)施有：社區(qū)幼兒園、五星級洗禮會所、超大露天游泳池、商業(yè)街等，十分齊全，讓你足不出戶及可滿足日常的生活、休閑、娛樂所需小論文

5、。2、項目位置“信達(dá)· 水岸茗都”綜合住宅小區(qū)位于合肥市政務(wù)文化新區(qū)翡翠路與習(xí)友路交匯處，是安徽信達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司繼“銀杏苑”、“花樣年華”、“文景雅居”、“格蘭云天”等項目后又一高品質(zhì)綜合住宅小區(qū)?！靶胚_(dá)·水岸茗都”位于新城市中心的地段，南靠十五里河環(huán)城公園，向西沿習(xí)友路步行十分鐘即可到達(dá)奧體中心成本管理論文，北距天鵝湖僅一公里之遙。優(yōu)越的大配套環(huán)境及完善的社區(qū)配套設(shè)施成就了信達(dá)·水岸茗都良好的居住氛圍，也形成了信達(dá)·水岸茗都良好的性價比，讓業(yè)主們輕松實現(xiàn)了品質(zhì)居住。（二）房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)程序介紹以及階段劃分圖二 房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)流程圖根據(jù)上圖

6、的房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)流程圖，我們可將房地產(chǎn)項目開發(fā)的整個過程劃分成如下幾個階段:決策階段、設(shè)計階段、招標(biāo)階段、實施階段、后期的物業(yè)管理階段2。1、項目的決策階段項目的決策階段是項目開發(fā)能否取得成功的奠基石，房地產(chǎn)所開發(fā)的項目經(jīng)董事會批準(zhǔn)初步立項后，轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究室進(jìn)行可行性研究?？尚行匝芯康哪康氖菍崿F(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益?？尚行匝芯堪次鍌€步驟進(jìn)行：（1）項目公司接受委托或集團(tuán)公司董事會立項；（2）調(diào)查研究；（3）方案選擇與優(yōu)化；（4）財務(wù)評價和經(jīng)濟(jì)評價；（5）編制可行性研究報告。2、項目的設(shè)計階段設(shè)計階段是房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的一個重要部分，雖然它占整個開發(fā)費用的比重只有1.4%-2%，但設(shè)計的效果以及它的可行性對整個項目造價的影響力能夠達(dá)到74%之大，因此，我們也可以看出設(shè)計的重要性。3、項目的招標(biāo)階段招標(biāo)前，應(yīng)嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)，必要時進(jìn)行實地考察，避免“特級企業(yè)投標(biāo)，一級企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級企業(yè)進(jìn)場”等不正常現(xiàn)象3。選擇價格低廉同時質(zhì)量有所保證的投標(biāo)公司。4、項目的實施階段工程建設(shè)中最讓人頭痛的事是“三超”，即概算超估算，預(yù)算超概算，結(jié)算超預(yù)算。這是長期以來都難以破解的難題4。這個階段的所要做的工程量大，經(jīng)常會出現(xiàn)些變化的因素，工程時間久，因此，這是開發(fā)項目成本控制