百貨商場、購物中心商鋪租金指數(shù)計算方法及結(jié)果

1、百貨商場、購物中心商鋪租金指數(shù)計算方法 及結(jié)果蓬勃發(fā)展的商業(yè)物業(yè)市場需要一個反映商鋪租金價格 水平、波動幅度和變動趨勢的指標(biāo)工具，為商鋪投資者、經(jīng) 營者及各類投資人提供決策及參考的依據(jù)。房地產(chǎn)指數(shù)使投資者、經(jīng)營者和管理者能夠及時了解影 響房地產(chǎn)變化的因素及其程度；透析房地產(chǎn)現(xiàn)狀，預(yù)測未來 發(fā)展形勢。尤其是地方性的房地產(chǎn)指數(shù)其優(yōu)勢在于能夠深入 到具體區(qū)域、業(yè)態(tài)類型中及時準(zhǔn)確的獲得新數(shù)據(jù)從而減小了 預(yù)測誤差，使指數(shù)更具有借鑒意義。房地產(chǎn)指數(shù)的細分化是 房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要。1、樣本的選擇與替換樣本的選擇及調(diào)查方法調(diào)查項目規(guī)模的界定：商鋪項目5000平方米以上。商鋪租金指數(shù)采取判斷抽樣的方法，即根據(jù)

2、專家的判斷或調(diào)查 人員的主觀決定抽取樣本的方法。樣本商鋪的調(diào)整：當(dāng)基期距計算期的時間較遠或樣本商 鋪不再具有代表性時對樣本進行替換調(diào)整。2、計算標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)的計算頻率：由房地產(chǎn)的特點商鋪租金指數(shù)每季度計算一次。權(quán)數(shù)的確定：計算商鋪租金指數(shù)的權(quán)數(shù)以商鋪的營業(yè)面 積為權(quán)數(shù)。3、計算公式理論基礎(chǔ)運用加權(quán)綜合平均法，選擇質(zhì)量指標(biāo)指數(shù)，其公計算結(jié) 果說明復(fù)雜現(xiàn)象總體質(zhì)量指標(biāo)綜合變動的方向和程度，也就 是價格變動對銷售額的影響。1 ）拉氏指數(shù)：拉氏指數(shù)將同度量因素固定在基期水平 上，又被稱為“基期加權(quán)綜合指數(shù)”，拉氏公式實質(zhì)上是一 個變化了的算術(shù)平均數(shù)的算法。拉氏價格指數(shù)公式為：其中pl、q1報告期的質(zhì)量和物

3、量值，表示pO、q0基期質(zhì)量和物量值。拉氏價格指數(shù)以基期商品的銷售量作為同度 量因素，這說明它是在基期的銷售數(shù)量和銷售結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上 來考察各種商品的價格的綜合變動程度的。2 ）帕氏指數(shù)：帕氏指數(shù)將同度量因素固定在報告期水 平上，又被稱為“報告期加權(quán)綜合指數(shù)”，帕氏公式實際上 是一個調(diào)和平均數(shù)的算法。帕氏價格指數(shù)的公式為：其中pl、q1報告期的質(zhì)量和物量值，表示pO、qO基期質(zhì)量和物量值。帕氏價格指數(shù)以計算期商品銷售量作為同度 量因素，這說明它是在計算期的銷售數(shù)量和銷售結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ) 上來考察各種商品價格的綜合變動程度的。3 ）費雪指數(shù)：它是對拉氏指數(shù)和帕氏指數(shù)直接進行平 均的結(jié)果，又被稱為“理想指

4、數(shù)”。費雪指數(shù)的公式為：利用交叉指數(shù)公式得到的計算結(jié)果比較適中，能夠調(diào)和 不同權(quán)數(shù)所引起的偏差。費雪指數(shù)公式實質(zhì)上是一個幾何平 均算法，幾何平均數(shù)的結(jié)果大于調(diào)和平均數(shù)又小于算術(shù)平均 數(shù)，所以還可以消除指數(shù)偏高或偏低的現(xiàn)象。指數(shù)的選擇在指數(shù)的選擇方面，指數(shù)偏誤是影響指數(shù)準(zhǔn)確度的重要 原因，能夠消除這種偏誤的指數(shù)公式，無疑是科學(xué)的，但由 于Fish費雪公式計算復(fù)雜，在實際計算中缺乏具體經(jīng)濟含 義，在結(jié)果上得到的準(zhǔn)確性的改進要遠小于它在計算中所帶 來的繁瑣?？紤]到商鋪租金指數(shù)同質(zhì)性的特點，我們選擇以 基期物量作為同度量因素的拉氏指數(shù)計算。其基本計算公式 如下所示：即該種店型報告期相對于基期的價格水平的變化。商鋪租金平均價格的計算步驟1）各類型商鋪的平均價格2）該商圈租金的比較價格將該商圈的該期商鋪租金平均價格與基期XX商鋪租金比較價格相比即可得到該商圈該期的商鋪租金價格指數(shù)基期的選擇：XX商鋪租金指數(shù)以 XX年第四季度的XX商 鋪租金總水平比較價格為基準(zhǔn)，定為100 C計算期租金成交價格的推算在實際的租金價格的計算中，會出現(xiàn)沒有成交價格的商 鋪租金的情況，我們采用一元線形回歸的方法對同一層樣本 進行回歸推算，折算出相應(yīng)的成交價。具體方法如下：在同 一層中，根據(jù)一些樣